Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2026 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 мая 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Афониной Е.И. и Зотовой И.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Пирар" (ИНН 2319009114, ОГРН 1022302836170) - Турпетко В.Н. (доверенность от 15.03.2024), в отсутствие истца - администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2026 по делу N А32-70046/2023, установил следующее.

Администрация муниципального образования город - курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Пирар" (далее - общество) со следующими исковыми требованиями:

- о признании объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0302032:2829, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 18:0523:49:0204030:98 по адресу: г. Сочи, Центральный район, пр-кт Курортный, д. 51А - самовольной постройкой,

- об обязании общества произвести снос объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0302032:2829, расположенного земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402048:2752, по адресу г. Сочи, Центральный район, пр-кт Курортный, д. 51А, за свой счет;

- о взыскании с общества в пользу администрации судебной неустойки за неисполнение судебного акта в размере 10 тыс. рублей в день за каждый день просрочки исполнения решения суда.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением от 17.07.2024, оставленным без изменения постановлением от 16.02.2026, в иске отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 9 тыс. руб. государственной пошлины по иску.

Судебные акты мотивированы тем, что спорный объект возведен обществом на основании разрешения на строительство от 04.06.2009 N RU23309/702, объект введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 11.07.2012 N RU23309-734. На момент ввода объекта в эксплуатацию строение было общей площадью 493 кв. м, этажность: двухэтажное с цокольным этажом (всего три этажа), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204030:98 по ул. Курортный проспект в г. Сочи. Общая площадь объекта изменилась до 836,8 кв. м в связи с перепланировкой эксплуатируемой крыши и включением в общую площадь лестничных клеток. Увеличение общей площади объекта не связано с самовольным увеличением габаритов или этажности здания, а является результатом внутренних изменений (последующим согласованием перепланировки внутренних помещений, включение площадей, ранее неучтенных конструкций эксплуатируемой кровли и корректировки методов технического учета). Суды учли мнение эксперта о том, что пространство под навесом (веранда) не является помещением, указанное пространство не принимается экспертом как этаж, а обладает признаками эксплуатируемой крыши. Указали, что администрацией не доказано наличие признаков самовольного строительства, пришли к выводу о неизменности основных параметров здания с 2011 года.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение от 17.07.2024 и постановление от 16.02.2026 и удовлетворить иск. Администрация считает необоснованными выводы судов о том, что площадь объекта не изменилась и отсутствуют признаки реконструкции здания, общество осуществило строительство 4-го этажа на эксплуатируемой крыше, в результате чего изменилась как площадь, так и высота здания. Выводы судебного эксперта о безопасности строения неправомерно положены в основу судебных актов, поскольку экспертом не проведены необходимые исследования, достаточные для таких выводов (экспертом не определялась пожарная безопасность и соблюдение санитарных и эпидемиологических норм). При разрешении спора суды не учли, что объект располагается во второй зоне горно-санитарной охраны Черноморского побережья Краснодарского края, на территории которой запрещается размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха.

В отзыве на кассационную жалобу общество сослалось на несостоятельность ее доводов.

В судебном заседании представитель общества возражал против доводов кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя общества, проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает их подлежащими отмене.

Как установили суды, общество зарегистрировано в качестве юридического лица исполнительным комитетом Хостинского районного Совета народных депутатов г. Сочи 11.12.1991 и 19.12.2002 внесено в Единый государственный реестр юридических лиц, зарегистрированных до 01.07.2002 года, за основным государственным регистрационным номером 1022302836170.

16 июля 1999 года администрация заключила с ТОО "Пирар" договор аренды N 1453, который зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству 17.06.1999 N 975.

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204030:98 зарегистрирован на праве аренды за обществом, номер и дата государственной регистрации права: 23-01.50-26.2003-107 от 16.12.2003.

Земельный участок расположен по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Курортный проспект, д. 51а; площадь участка составляет 370 кв. м; категория земель: "земли населенных пунктов"; вид разрешенного использование участка: "для проектирования и строительства летнего кафе мороженого".

Администрация выдала обществу разрешение на строительство от 04.06.2009 N RU23309/702 летнего кафе - мороженого на 35 мест общей площадью 406,3 кв. м, этажностью: двухэтажное с цоколем (всего три этажа) на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204030:98 по ул. Курортный проспект в г. Сочи, с учетом вида разрешенного использования - для проектирования и строительства летнего кафе мороженого.

Согласно разрешению на строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204030:98 возведен объект капитального строительства - здание, назначение: нежилое, наименование: кафе, состоящий из двух этажей с цокольным этажом (всего три этажа), кроме того имелась эксплуатируемая кровля.

Филиалом ГУП КК "Крайтехинвентаризация-краевое БТИ" по г. Сочи выполнен технический паспорт от 16.09.2011 N 46898 на здание кафе, двухэтажное с цокольным этажом (всего три этажа) общей площадью 493 кв. м, кроме того помещения площадью 240,6 кв. м, а именно на втором этаже: помещение N 19, терраса площадью 24 кв. м и на эксплуатируемой кровле: помещение N 20, лестничная клетка площадью 30,3 кв. м и помещение N 21, терраса площадью 186,3 кв. м, расположенные по ул. Курортный проспект в Центральном районе г. Сочи.

Администрацией г. Сочи выдано разрешение на ввод в эксплуатацию от 11.07.2012 N RU23309-734 летнего кафе - мороженое общей площадью 493 кв. м, этажность: двухэтажное с цокольным этажом (всего три этажа), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204030:98 по ул. Курортный проспект в г. Сочи.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 11.07.2012 N RU23309-734 согласно имеющейся в материалах дела выписке от 23.12.2020 N КУВИ-002/2020-51316869 из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, здание кафе назначением нежилое, наименованием - кафе общей площадью 493 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302032:2829 зарегистрировано на праве собственности за обществом.

Дата и номер государственной регистрации права - 06.02.2013, 23-23-50/046/2013-202 (выписка от 23.12.2020 N КУВИ-002/2020-51316869 из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости: здание кафе).

В 2021 году общество уведомило Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи о предстоящих строительных работах на основании изготовленного ООО "Краевой Кадастровый Центр" (член саморегулируемой организации Ассоциация проектировщиков "Национальное Проектное Объединение" СРО-И-012-24122009) проекта от 14.01.2021 N ККЦС/21-2 вместе с техническим заключением от 14.01.2021 N ККЦС/21-3.

По результатам рассмотрения обращения в письме от 05.02.2021 N 1247/21.01-13 Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи сообщил, что, изучив проект от 14.01.2021 N ККЦС/21-2 с техническим заключением от 14.01.2021 N ККЦС/21-3, в силу пунктов 4 и 4.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации получать разрешение на строительство (реконструкцию) для проведения работ по демонтажу существующих внутренних перегородок в нежилом помещении, расположенном в цокольном этаже, а также капитальному ремонту эксплуатируемой кровли нежилого здания (кафе) с кадастровым номером 23:49:0302032:2829, расположенного по ул. Курортный проспект, д. N 51а, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204030:98, согласно предоставленному проекту и техническому заключению, не требуется.

По факту произведенных обществом строительных работ изготовлен технический план здания (кадастровый инженер Сушина Алина Викторовна, страховой номер индивидуального лицевого счета 00955478575, номер регистрации в государственном реестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность - 30486) в связи с уточнением местоположения, кадастрового номера земельного участка, исправление реестровой ошибки в площади, этажности, года постройки, кадастрового квартала здания с кадастровым номером 23:49:03 02032:2829, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-он, ул. Курортный, д. 51 А.

Согласно данным технического плана кроме чертежей трех этажей также включен чертеж эксплуатируемой кровли, но не изменена этажность здания в связи с тем, что его площадь входит в площадь здания, однако согласно приложению Г* к Своду правил N 118.13330.2012* "Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009" эксплуатируемая кровля не учитывается при определении количества этажей нежилого здания.

Согласно вновь утвержденной методике подсчета площадей сооружений и зданий в связи с изданием Приказа Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 площадь здания кафе с кадастровым номером 23:49:0302032:2829 составила 844 кв. м.

Из ответа от 02.04.2021 N 13-10/Г3-10133 и справки от 14.10.2021 N КТ/2021-41308 ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация-краевое БТИ" отдела по г. Сочи изменение площади здания кафе с кадастровым номером 23:49:0302032:2829 вызвано перепланировкой помещений цокольного этажа, а также ранее не учтенной площади лестничных клеток на первом и втором этажах, площади террасы и лестничной клетки, расположенной на эксплуатируемой кровле.

19 октября 2022 года ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация-краевое БТИ" отдела по г. Сочи по заказу общества изготовило проект от 19.10.2022 N П-135/19-10-2022-52/22-4215 и строительно-техническое заключение N СТЗ-135/19-10-2022-52/22-4215, согласно которым предусмотрены работы по перепланировке и модернизации нежилого здания "Кафе" с кадастровым номером 23:49:0302032:2829, расположенное на земельном участке с Кадастровым номером 23:49:0204030:98, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, Курортный Проспект, дом N 51а в виде проведения работ по демонтажу наружных конструкций колонн, плиты террасы и парапета, проведения работ по демонтажу наружной лестницы и по устройству новой, устройство (установка) металлических перилл, устройство бетонных лестничных маршей с цокольного на первый этаж, с первого на второй этаж, со второго этажа на эксплуатируемую кровлю и т.д.

Общество на основании этих документов обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи за разъяснениями о необходимости получения разрешения на строительство (реконструкцию).

В ответе от 26.10.2022 N О21.01-18П4349/22 Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи по результатам рассмотрения обращения общества указал что, учитывая предоставленные документы, при производстве работ в нежилом здании с кадастровым номером 23:49:0302032:2829 будут соблюдены требования строительных, противопожарных, сейсмических норм и правил, параметры здания не изменятся, в силу пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации получения разрешения на строительство (реконструкцию) и капитальный ремонт нежилого здания не требуется.

По факту производства работ изготовлен технический план здания от 02.11.2022, выполненный кадастровым инженером Котельниковым Александром Евгеньевичем, страховой номер индивидуального лицевого счета 06804604661, уникальный реестровый номер в реестре саморегулируемых организаций кадастровых инженеров и дата внесения сведений о физическом лице в такой реестр 0652 от 21.03.2016.

Согласно техническому плану от 02.11.2022 площадь нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0302032:2829 составляет 836,8 кв. м, в здании имеется эксплуатируемая кровля, которая не является этажом и в техническом плане обозначена как "б/н - эксплуатируемая кровля".

Филиалом ГУП КК "Крайтехинвентаризация-краевое БТИ" по г. Сочи выполнен технический паспорт инвентарный от 25.07.2023 N 46898 на здание кафе двухэтажное с цокольным этажом (всего три этажа) с эксплуатируемой кровлей, расположенные по ул. Курортный проспект в Центральном районе г. Сочи.

Согласно справке, выданной филиалом ГУП КК "Крайтехинвентаризация-краевое БТИ" по г. Сочи 22.02.2024 N КТ/2024-4729, в материалах архива ГБУ КК "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" по состоянию на 25.07.2023 содержатся следующие сведения об объекте недвижимости - здание кадастровый номер 23:49:0302032:2829, назначение: нежилое, наименование: кафе общей площадью 836,8 кв. м (в том числе входит площадь лестничных клеток и эксплуатируемой кровли), количество этажей: 3, в том числе подземных: 1, а также эксплуатируемая кровля.

Площадь определена в соответствии с требованиями, утвержденными приказом Росреестра от 23.10.2020 N П/0393, и составляет - 836,8 кв. м.

Актом выездного обследования от 15.09.2023 N 60 отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204030:98 без взаимодействия с контролируемым лицом выявила превышение параметров выданного разрешения на строительство (разрешение от 04.06.2009 N RU23309/702).

В ходе изучения имеющихся документов по результатам выездного обследования от 15.09.2023 N 60 представителями отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, установлено, согласно выписке из ЕГРН от 31.08.2023 N КУВИ-001/2023-199108296 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204030:98 имеет следующие характеристики: площадь 370 кв. м; категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для проектирования и строительства летнего кафе мороженого, правообладатель и вид права (собственность): муниципальное образование город-курорт Сочи.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204030:98 зарегистрирован на праве аренды за обществом, номер и дата государственной регистрации права: от 16.12.2003 N 23-01.50-26.2003-107.

В пределах границ указанного земельного участка зарегистрировано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером: 23:49:0302032:2829.

Согласно выписке из ЕГРН от 31.08.2023 N КУВИ-001/2023-199108296 здание с кадастровым номером 23:49:0302032:2829 имеет следующие характеристики: площадь - 836,8 кв. м, назначение - нежилое, наименование - кафе, количество этажей - 3, в том числе подземных - 1, правообладатель и вид права (собственность) общества.

Специалист отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи установил, что общая площадь объекта - 406,3 кв. м, а фактически общая площадь - 836,8 кв. м и в предполагаемых границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204030:98 визуально расположено строение с количеством этажей - 4, в том числе подземный этаж - 1, что свидетельствует о следующем квалифицирующем признаке самовольной постройки: возведение строения с превышением параметров выданного разрешения на строительство, параметров строительства, установленных Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных решением Городского Собрания города Сочи Краснодарского края от 29.12.2009 N 202.

Ссылаясь на вышеизложенное администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу о сносе самовольной постройки.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пунктом 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (подпункт 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса).

Согласно статье 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

Статьями 48, 49 и 51 Градостроительного кодекса установлен порядок и требования к разработке и согласованию исходно-разрешительной и проектной документации, получению разрешения на производство работ по строительству и реконструкции.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил; определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 N 308-ЭС15-15458).

В соответствии с абзацем 3 пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление N 44) постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Суд первой инстанции, признавая требования администрации необоснованными, указал, что поскольку согласно подписанному сторонами акту осмотра земельного участка от 22.05.2024, нарушений ранее заявленных истцом по делу не выявлено, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела назначил по делу судебную экспертизу по следующим вопросам.

1) Определить в границах какого земельного участка расположен объект - нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0302032:2829, находящийся по адресу: г. Сочи, Центральный район, пр-кт Курортный, д. 51 А, составить схему расположения, описать его расположение в границах земельного участка, с указанием отступов от границ и, при наличии, заступов.

2) Установить фактические технико-экономические параметры объекта: назначение, размеры, этажность, высоту, площадь, площадь застройки, площадь каждого этажа, в том числе, эксплуатируемой кровли и террас, материал стен, перегородок, межэтажных перекрытий, фундамента (вид и глубину залегания).

3) Соответствует ли спорный объект параметрам, установленным генеральным планом муниципального образования, правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Сочи, требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, нормам и правилам в части сейсмобезопасности?

4) Определить, соответствует ли объект разрешению на строительство от 04.06.2009 N RU 23309/702, проектной и иной технической документации (при наличии)? Если не соответствует, определить возможно ли приведение спорного объекта в соответствие с разрешительной документацией? В случае положительного ответа, указать какие именно работы необходимо выполнить для приведения такого объекта в соответствие с разрешительной документацией. В случае отрицательного ответа - указать причины.

5) Создает ли состояние существующего объекта угрозу жизни и здоровью граждан? 28.11.2025 в апелляционный суд поступило заключение судебной экспертизы (т. 5, л.д. 31).

По результатам судебной экспертизы эксперт пришел к следующим выводам.

По первому вопросу: объект - нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0302032:2829 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204030:98 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пр-кт Курортный, д. 51. Расстояние от исследуемого объекта с кадастровым номером 23:49:0302032:2829, до границ земельного участка составляет: с северо-восточной стороны участка - 0,02 - 0,15 м; с юго-восточной стороны участка - 0,45 - 0,84 м; с юго-западной стороны участка - 1,46 - 1,55 м; с северо-западной стороны участка - 1,4 - 1,56 м (см. схему N 1 на странице 13 заключения).

По второму вопросу: на момент осмотра спорный объект с кадастровым номером 23:49:0302032:2829, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204030:98 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пр-кт Курортный, д. 51а, имеет следующие характеристики: назначение объекта - нежилое; наименование - кафе; габаритные размеры здания в плане, отражены на схеме N 2 (см. страницу 22 заключения); этажность - 2; количество этажей 3, в том числе подвальный - 1, общая площадь здания составляет 836,8 кв. м; площадь застройки составляет 257,3 кв. м; площадь помещений: подвальный этаж - 96,4 кв. м; первый этаж - 204,4 кв. м; второй этаж - 207,9 кв. м; эксплуатируемая кровля - 210 кв. м; высота здания 9,20 м (до парапета эксплуатируемой кровли, в месте доступном для замера); высота пространства 4,32 - 4,58 м от перекрытия второго этажа до покрытия навеса на эксплуатируемой кровле; конструктивная схема: монолитный железобетонный каркас; перегородки - газоблок, междуэтажные перекрытия - монолитное железобетонное; определить вид и глубину залегания фундамента не представляется возможным ввиду отсутствия вскрытия.

По третьему вопросу: на момент осмотра объект исследования с кадастровым номером: 23:49:0302032:2829, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204030:98 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пр-кт Курортный, д. 51а, соответствуют действующим строительным требованиям, строительные конструкции исследуемого объекта находятся в работоспособном техническом состоянии. Признаки, свидетельствующие о наличии деформации несущих конструкций, доступных для исследования, экспертным осмотром не зафиксированы, несущая способность конструктивных элементов исследуемого строения обеспечена, обрушение строения при соблюдении правил эксплуатации невозможно; соответствует действующим требованиям сейсмобезопасности в следующих параметрах: на момент осмотра смещение вертикальных конструкций, наличие деформаций, вызванных неравномерной осадкой либо чрезмерной нагрузкой, в конструкциях отсутствует, что соответствует п. 2.1.23 TCH 22-302-2000* "Краснодарского края (СНКК 22-301-2000*); п. 4.2, п. 4.3 СП 63.13330.2018 "Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения"; п. 5.18.4 СП 70.13330.2012 "Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87; высота строения соответствует пункту 2.1.28 TCH 22-302-2000* "Краснодарского края (СНКК 22-301-2000*) Строительство в сейсмических районах Краснодарского края"; п. 6.1.5 СП 14.13330.2018 "Строительство в сейсмических районах СНиП II-7-81*" соответствуют действующим санитарно-эпидемиологическим требованиям в следующих параметрах: в здании имеются естественное освещение, что соответствует требованиям статьи 10 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений"; пункт 5.1 СП 52.13330.2016 Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95*; пункт 7.4 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения СНиП 31-06-2009" (с Изменениями N 1 - 5); вблизи от исследуемого объекта и внутри здания, отсутствуют какие-либо источники шума, требующие устройства специальной защиты в помещениях, что соответствует требованиям статьи 10 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений"; на момент осмотра отсутствуют отходы потребления и производства, что соответствует части 1 статьи 51 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", соответствует действующим противопожарным требованиям в следующих параметрах: высота горизонтальных участков путей эвакуации составляет более 2-х метров, ширина не менее 1 метра, что соответствует пунктам 4.1.2, 4.3.2 и 4.3.3 СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы; высота эвакуационных выходов в свету не менее 1,9 м, ширина не менее 0,8 м, что соответствует пунктам 4.2.18 и 4.2.19 СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы; к исследуемым объектам по всей длине обеспечен подъезд пожарных автомобилей, что соответствует пунктам 4.1, 7.1 и 8.1.1 СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям; конструктивные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения исследуемых строений предполагают эвакуационный выход, возможность проведения мероприятий по спасению людей, что соответствует статье 80 Технический регламент о требованиях пожарной безопасности.

Как указал эксперт, в связи с тем, что сведения о степени огнестойкости и классе конструктивной пожарной опасности, а также сведения о примененных материалах (по отнесению к группе горючести) на объект исследования, а также на соседние здания не представлены, определить соответствие расстояния пункту 4.3 СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты.

Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям определить не представляется возможным.

На момент выдачи разрешения от 04.06.2009 N RU 23309/702 на строительство объекта на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204030:0098, расположенном по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, Курортный проспект, правила землепользования и застройки города-курорта Сочи утверждены не были (правила утверждены Решением Городского собрания Сочи от 29.12.2009 N 202), в связи с чем указанные правила к объекту исследования не применимы.

По четвертому вопросу: спорный объект соответствует представленной проектной документации П-135/19-10-2022-52/22-4215, техническому паспорту по состоянию на 25.07.2023, техническому плану здания, подготовленному 02.11.2022.

В связи с наличием в разрешении на строительство от 04.06.2009 N RU 23309/702 допущенных технических ошибок (см. страницу 44 заключения) определить соответствует ли объект исследования разрешению на строительство не представляется возможным.

По пятому вопросу: объект исследования с кадастровым номером 23:49:0302032:2829, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204030:98 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пр-кт Курортный, д. 51а, в настоящее время по объемно-планировочному решению (в случае возникновения пожарной ситуации) и по своему техническому состоянию на момент проведения натурного осмотра угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Приняв во внимание заключение судебной экспертизы и оставляя без изменения решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что спорный объект с момента его возведения и ввода в эксплуатацию не подвергался реконструкции, изменение площади строения вызвано перепланировкой здания и методикой подсчета площади объекта.

Суд кассационной инстанции, проверив доводы кассационной жалобы, материалы дела и выводы судов, считает, что суд первой инстанции не рассмотрел доводы иска по существу, обстоятельства, входящие в предмет доказывания, не установил, принял необоснованное и немотивированное решение.

В свою очередь, суд апелляционной инстанции пришел к преждевременным выводам о том, что спорный объект не подвергался реконструкции ввиду следующего.

Как установили суды, первоначально объект возведен и введен в эксплуатацию 3-этажный объект, в том числе цокольный этаж. Однако после проведенных строительных работ в 2021-2022 годах общество произвело регистрацию изменений в технические характеристики объекта, по результатам которых площадь объекта увеличилась с 493 кв. м до 836,8 кв. м.

Администрация ссылалась на то, что общество осуществило реконструкцию здания и возвело 4-й этаж в здании в отсутствие разрешения на реконструкцию объекта.

Отклоняя доводы администрации, суд апелляционной инстанции принял за основу судебного акта мнение судебного эксперта о том, что надстройка над 2-м надземным этажом является навесом.

В пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" (далее - постановление Пленума N 23) даны следующие разъяснения.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Кодекса).

Как усматривается из заключения судебной экспертизы, эксперт указал, что пространство, устроенное над эксплуатируемой кровлей, он не принимает как этаж, поскольку оно не имеет сплошного ограждения со всех сторон в виде оконных блоков. Однако в случае, если такое сплошное ограждение будет реализовано, то пространство будет соответствовать определению помещения и обладать признаком этажа (л. 21 заключения эксперта).

На странице 11 заключения судебной экспертизы размещены фотографии пространства над перекрытием второго этажа с частично отсутствующим ограждением из оконных блоков.

Однако из фотографий объекта исследования не усматривается отсутствие оконных блоков по всему периметру пространства над перекрытием второго этажа.

Как правило, под оконным блоком понимается конструкция, состоящая из нескольких элементов: каркас, створки, фурнитура, стекла, штапики и т.д.

Из фотографий видно, что каркас оконных блоков установлен по периметру помещения. Возможно, в некоторых оконных блоках отсутствует стекло. При этом каркас под установку стекла имеется.

Судам надлежало изучить заключение судебной экспертизы в полном объеме, принять во внимание технические характеристики спорного объекта дать правовую квалификацию спорному сооружению, поскольку выводы о наличии либо об отсутствии у спорного объекта самовольной реконструкции являются правовыми и отнесены к полномочиям суда. Мнение эксперта о том, что покрытие пространства от перекрытия второго этажа до покрытия на эксплуатируемой кровле является навесом, для суда правового значения не имеет.

Как установлено судебной экспертизой высота пространства от перекрытия второго этажа до покрытия на эксплуатируемой кровле составляет от 4,32 до 4,5 м.

Согласно пункту 3.26 СП 56.13330.2021 Свод правил. Производственные здания, утвержденные приказом Минстроя России от 27.12.2021 N 1024/пр этаж здания - это часть здания между высотными отметками верха перекрытия или пола по грунту и верха вышерасположенного перекрытия (покрытия), включающая пространство высотой в чистоте (от пола до потолка) 1,8 м и более, предназначенная для размещения помещений.

Кроме того, суды не исследовали технические паспорта объекта от 16.09.2011 и от 25.07.2023, из которых усматривается перенос лифтовой шахты и устройство новых лифтовых шахт, в том числе на эксплуатируемую кровлю, что может свидетельствовать о проведении работ, сопряженных с частичным разрушением межэтажных перекрытий.

В силу статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией объектов капитального строительства является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, выводы судов о проведении в здании перепланировки (не реконструкции) нельзя признать основанными на правильно установленных обстоятельствах дела.

В силу положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ (ред. от 19.07.2011) "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

При определении последствий такого нарушения суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (пункт 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").

Согласно разъяснениям как изложенным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абзацы 2 и 3 пункта 26), так и в абзаце 2 пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса).

Таким образом, в предмет доказывания по спору о самовольной реконструкции подлежат исследованию фактические причины несоблюдения застройщиком установленного Градостроительным кодексом порядка получения разрешения на строительство/реконструкцию и оценка поведения застройщика.

Кроме того, суды не учли указание эксперта на невозможность ответить на вопрос о соответствии здания требованиям СП 4.13130.2013 ввиду непредоставления сведений о степени огнестойкости и классе конструктивной пожарной опасности, а также оставлен без исследования вопрос, поставленный перед экспертом, о виде и глубине залегания фундамента здания, ввиду отсутствия вскрытия.

В данном случае суд поручил эксперту при обследовании технического состояния строительных конструкций зданий (сооружений) обследовать фундамент здания.

Поскольку в результате проведенных обществом работ, сопряженных с изменением конструктивных элементов здания, нагрузка на фундамент могла возрасти, исследование основания здания (фундамента) является необходимым.

Как разъяснено в пунктах 31 - 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции" (далее - постановление Пленум N 13), при отмене судебных актов по основаниям, связанным с несоответствием выводов судов первой, апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, в постановлении суда кассационной инстанции следует указывать фактические обстоятельства дела, установленные судами первой и апелляционной инстанций, сделанные ими на основе этих обстоятельств выводы, а также мотивы, по которым суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой, апелляционной инстанций не соответствуют обстоятельствам дела.

Такими мотивами могут быть, в частности, противоречия между выводами о применении нормы права и установленными судами фактическими обстоятельствами, неправильное определение судом характера спорного материального правоотношения, неисполнение судами обязанности по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы администрации и проверке судебных актов суд кассационной инстанции установил несоответствие выводов судов материалам дела об отсутствии у здания признаков реконструкции, а также об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан ввиду того, что эксперт не ответил на вопрос о пожарной безопасности объекта (пункт 4.3 СП 4.13130.2013), не обследовал фундамент здания. В связи с тем, что обстоятельства дела не были судами установлены верно, нормы материального и процессуального права также нельзя признать примененными правильно.

Иная правовая квалификация существующих правоотношений не является переоценкой доказательств, поскольку представляет собой применение норм права к уже имеющимся в деле доказательствам. При этом дело может быть направлено на новое рассмотрение на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для разрешения спора и применения норм права требуется установление нижестоящими судами обстоятельств, которые ранее судами не устанавливались, и между сторонами существует спор, имели ли место данные обстоятельства (абзац третий пункта 32 постановления Пленума N 13).

При новом рассмотрении дела судам надлежит учесть изложенное, установить обстоятельства по делу на основе представленных в дело доказательств и их оценки, правильно применить нормы материального и процессуального права, предложить обществу представить в дело сведения о степени огнестойкости и классе конструктивной пожарной опасности здания, рассмотреть вопрос о проведении по делу дополнительной экспертизы, в том числе в целях обследования фундамента здания, учесть вышеприведенные разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации. В случае если будет установлено отсутствие правовых оснований для сохранения объекта в настоящем виде, определить достаточный способ устранения допущенных нарушений (снос либо приведение здания в состояние до его реконструкции).

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2026 по делу N А32-70046/2023 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.