Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2026 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Новик В.Л.,

судей Запорожко Е.В., Украинцевой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Миненок А.С.,

при участии:

от истца и третьего лица: не явились, извещены,

от ответчика: представитель Турпенко В.Н. по доверенности от 15.03.2024, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования городской

округ город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2024 по делу N А32-70046/2023

по иску Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН 2320037148 ОГРН 1022302934367)

к обществу с ограниченной ответственностью "Пирар" (ИНН 2319009114 ОГРН 1022302836170)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

о сносе самовольной постройки,

Администрация муниципального образования город - курорт Сочи (далее - истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Пирар" (далее - ответчик, ООО "Пирар") о признании объекта капитального строительства с кадастровым номером <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: г. Сочи, Центральный район, пр-кт Курортный, д. 51А - самовольной постройкой, об обязании ООО "Пирар" произвести снос объекта капитального строительства с кадастровым номером <...>, расположенного земельном участке с кадастровым номером <...>, по адресу г. Сочи, Центральный район, пр-кт Курортный, д. 51А, за свой счет, о взыскании солидарно с ООО "Пирар" в пользу администрации города Сочи судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 10 000 руб. в день, за каждый день просрочки исполнения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2024 в иске отказано. С общества с ограниченной ответственностью "Пирар" в доход федерального бюджета взыскано 9 000 руб. государственной пошлины. Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2023 г. в виде: - ареста на объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 23:49:0302032:2829 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, проспект Курортный, д. 51А; -ареста на право аренды земельного участка с кадастровым номером <...> по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, проспект Курортный, д. 51А; - запрета органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю), производить действия по регистрации прав на оформление/переоформление прав на объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, проспект Курортный, д. 51А, - запрета органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю), производить действия по регистрации прав на оформление/переоформление прав на право аренды земельного участка с кадастровым номером <...> по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, проспект Курортный, д. 51А; - запрета обществу с ограниченной ответственностью "Пирар" (ИНН 2319009114) и иным лицам осуществление строительных работ (за исключением работ по сносу), а также нахождение строительной техники на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, проспект Курортный, д. 51А - отменены.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что администрацией представлены доказательства наличия признаков самовольной постройки, что не принято во внимание судом первой инстанции. Выводы суда о том, что площадь здания не изменилась, что свидетельствует об отсутствии реконструкции, необоснованы. Судом первой инстанции необоснованно не назначено проведение экспертизы для определения технических характеристик объектов.

В судебное заседание истец и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, актом выездного обследования от 15.09.2023 N 60 отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> без взаимодействия с контролируемым лицом выявлено превышение параметров выданного разрешения на строительство (разрешение N RU23309/702 от 04.06.2009 г.).

В ходе изучения имеющихся документов по результатам выездного обследования от 15.09.2023 N 60 представителями отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, установлено, согласно выписке из ЕГРН от 31.08.2023 N КУВИ-001/2023-199108296 земельный участок с кадастровым номером <...>,имеет следующие характеристика: площадь 370 кв. м, категория земель - землинаселенных пунктов, вид разрешенного использования - для проектирования и строительства летнего кафе мороженого, правообладатель и вид права (собственность): муниципальное образование город-курорт Сочи.

Земельный участок с кадастровым номером <...> зарегистрирован на праве аренды за ООО "Пирар" (ИНН 2319009114), номер и дата государственной регистрации права: 23-01.50-26.2003-107 от 16.12.2003 года.).

В пределах границ указанного земельного участка зарегистрировано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером: 23:49:0302032:2829. Согласно выписке из ЕГРН от 31.08.2023 N КУВИ-001/2023-199108296 следовало, что здание с кадастровым номером <...> имеет следующие характеристика:

площадь - 836,8 кв. м, назначение - жилое, наименование - кафе, количество этажей - три, в том числе подземных -1, правообладатель и вид права (собственность) ООО "Пирар".

Специалистом отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи установлено, что общая площадь - 406,3 кв. м, а фактически общая площадь - 836,8 кв. м и в предполагаемых границах земельного участка с кадастровым номером <...> визуально было расположено строение с количеством этажей - 4, в том числе подземный этаж - 1, что свидетельствует о следующем квалифицирующем признаке самовольнойпостройки:

- возведение строения с превышением параметров выданного разрешения на строительство, параметров строительства, установленных Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных решением Городского Собрания города Сочи Краснодарского края от 29.12.2009 N 202.

На основании вышеприведенного, по настоящему делу Администрация муниципального образования город - курорт Сочи обратилась в арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Пирар" о сносе самовольной постройки.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судом установлено, что общество с ограниченной ответственностью "Пирар" (ИНН 2319009114) было зарегистрировано в качестве юридического лица Исполнительным комитетом Хостинского районного Совета народных депутатов г. Сочи 11 декабря 1991 года и 19.12.2002 внесено в Единый государственный реестр юридических лиц, зарегистрированных до 01.07.2002 года, за основным государственным регистрационным номером 1022302836170.

16.07.1999 года Администрация города Сочи заключила договор аренды N 1453 с ТОО "Пирар", который был зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству 17.06.1999 года за N 975. Впоследствии земельный участок с кадастровым номером <...> зарегистрирован на праве аренды за ООО "Пирар" (ИНН 2319009114), номер и дата государственной регистрации права: 23-01.50-26.2003-107 от 16.12.2003 года.). Земельный участок расположен по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Курортный проспект, д. 51а; площадь участка составляет 370 кв. м; категория земель: "земли населенных пунктов"; вид разрешенного использование участка: "для проектирования и строительства летнего кафе мороженного".

Администрацией г. Сочи выдано разрешение на строительство ООО "Пирар" (ИНН 2319009114) N RU23309/702 от 04.06.2009 года летнего кафе - мороженного на 35 мест, общей площадью 406,3 кв. м, этажностью: двухэтажное с цоколем (всего три этажа) на земельном участке с кадастровым номером <...> по ул. Курортный проспект в г. Сочи, с учетом вида разрешенного использования в - для проектирования и строительства летнего кафе мороженого.

Согласно разрешению на строительство на земельном участке с кадастровым номером <...> был возведен объект капитального строительства: здание, назначение: нежилое, наименование: кафе, состоящий из двух этажей с цокольным этажом (всего три этажа), кроме того имелась эксплуатируемая кровля.

Филиалом ГУП КК "Крайтехинвентаризация-краевое БТИ" по г. Сочи был выполнен технический паспорт инвентарный N 46898 от 16.09.2011 года на здание кафе, двухэтажное с цокольным этажом (всего три этажа), общей площадью 493 кв. м, кроме того помещения площадью 240,6 кв. м, а именно на втором этаже: помещение N 19, терраса, площадью 24 кв. м и на эксплуатируемой кровле: помещение N 20, лестничная клетка, площадью 30,3 кв. м и помещение N 21, терраса, площадью 186,3 кв. м, расположенные по ул. Курортный проспект в Центральном районе г. Сочи.

Администрацией г. Сочи выдано разрешение на ввод в эксплуатацию N RU23309-734 от 11.07.2012 года летнего кафе - мороженное, общей площадью 493 кв. м, этажность: двухэтажное с цокольным этажом (всего три этажа), расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...> по ул. Курортный проспект в г. Сочи.

На основании разрешения на ввод в эксплуатацию N RU23309-734 от 11.07.2012 года согласно имеющейся в материалах дела выписке от 23.12.2020 года N КУВИ-002/2020-51316869 из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, здание кафе назначением: нежилое, наименованием: кафе, общей площадью 493 кв. м, кадастровым номером <...> было зарегистрировано на праве собственности за ООО "Пирар" (ИНН 2319009114). Номер и дата государственной регистрации права: 23-23-50/046/2013-202 от 06.02.2013 года (выписка от 23.12.2020 года N КУВИ-002/2020-51316869 из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости: здание кафе).

В 2021 году ООО "Пирар" уведомило Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи о предстоящих строительных работах на основании изготовленного ООО "Краевой Кадастровый Центр" (член саморегулируемой организации Ассоциация проектировщиков "Национальное Проектное Объединение" СРО-И-012-24122009) проекта N ККЦС/21-2 от 14.01.2021 вместе с техническим заключением N ККЦС/21-3 от 14.01.2021.

По результатам рассмотрения обращения в письме от 05 февраля 2021 года N 1247/21.01-13 Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи сообщил, что изучив проект N ККЦС/21-2 от 14.01.2021 и техническим заключением N ККЦС/21-3 от 14.01.2021, в силу п. 4, 4.1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ получать разрешение на строительство (реконструкцию) для проведения работ по демонтажу существующих внутренних перегородок в нежилом помещении, расположенном в цокольном этаже, а также капитальному ремонту эксплуатируемой кровли нежилого здания (кафе) с кадастровым номером <...>, расположенного по ул. Курортный проспект, д. N 51а, на земельном участке с кадастровым номером <...>, согласно предоставленного проекта и технического заключения, не требуется.

По факту произведенных ООО "Пирар" строительных работ, был изготовлен технический план здания (кадастровый инженер Сушина Алина Викторовна, страховой номер индивидуального лицевого счета 00955478575, N регистрации в государственном реестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность 30486) в связи с: уточнением местоположения, кадастрового номера земельного участка, исправление реестровой ошибки в площади, этажности, года постройки, кадастрового квартала здания с кадастровым номером <...> 02032:2829, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-он, ул. Курортный, д. 51 А.. Согласно данным технического плана кроме чертежей трех этажей так же включен чертеж эксплуатируемой кровли, но не изменена этажность здания в связи с тем, что его площадь входит в площадь здания, однако согласно Приложения Г* к Своду правил N 118.13330.2012* "Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009" эксплуатируемая кровля не учитывается при определении количества этажей нежилого здания. Таким образом, эксплуатируемая кровля не может учитывается при определении количества этажей нежилого здания.

Согласно вновь утвержденной методике подсчета площадей сооружений и зданий в связи с изданием Приказа Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 площадь здания кафе с кадастровым номером <...> составила 844 кв. м. Согласно в ответу от 02.04.2021 года N 13-10/Г3-10133 и справке N КТ/2021-41308 от 14.10.2021 года ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация-краевое БТИ" отдела по г. Сочи изменения площади здания кафе с кадастровым номером <...> вызваны перепланировкой помещений цокольного этажа, а также ранее неучтенной площади лестничных клеток на первом и втором этажах, площади террасы и лестничной клетки, расположенной на эксплуатируемой кровле.

19.10.2022 года ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация-краевое БТИ" отдела по г. Сочи по заказу ООО "Пирар" были изготовлены проект от 19.10.2022 года N П-135/19-10-2022-52/22-4215 и строительно-техническому заключению N СТЗ-135/19-10-2022-52/22-4215, согласно которым были предусмотрены работы по перепланировке и модернизации нежилого здания "Кафе" с кадастровым номером <...>, расположенное на земельном участке с Кадастровым номером <...>, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, Курортный Проспект, дом N 51а в виде проведения работ по демонтажу наружных конструкций колонн, плиты террасы и парапета, проведения работ по демонтажу наружной лестницы и по устройству новой, устройство (установка) металлических перилл, устройство бетонных лестничных маршей с цокольного на первый этаж, с первого на второй этаж, со второго этажа на эксплуатируемую кровлю и т.д.

ООО "Пирар" на основании этих документов обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи за разъяснениями о необходимости получения разрешения на строительство (реконструкцию).

В ответе от 26.10.2022 года N О21.01-18П4349/22, Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи по результатам рассмотрения обращения ООО "Пирар" указал что, учитывая предоставленные документы, при производстве работ в нежилом здании скадастровым номером 23:49:0302032:2829 будут соблюдены требования строительных, противопожарных, сейсмических норм и правил, параметры здания не изменятся, в силу п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ получения разрешения на строительство (реконструкцию) и капитальный ремонт нежилого здания - не требуется.

По факту производства работ изготовлен технический план здания от 02.11.2022 года, выполенным кадастровым инженером Котельниковым Александром Евгеньевичем, страховой номер индивидуального лицевого счета 06804604661, уникальный реестровый номер в реестре саморегулируемых организаций кадастровых инженеров и дата внесения сведений о физическом лице в такой реестр 0652 от "21" Марта 2016. Согласно техническому плану от 02.11.2022 года площадь нежилого здания с кадастровым номером <...> составляет 836,8 кв. м, в здании имеется эксплуатируемая кровля, которая не является этажем и в техническом плане обозначена как "б/н - эксплуатируемая кровля".

Филиалом ГУП КК "Крайтехинвентаризация-краевое БТИ" по г. Сочи был выполнен технический паспорт инвентарный N 46898 от 25.07.2023 года на здание кафе, двухэтажное с цокольным этажом (всего три этажа) с эксплуатируемой кровлей, расположенные по ул. Курортный проспект в Центральном районе г. Сочи.

Согласно справке выданной филиалом ГУП КК "Крайтехинвентаризация-краевое БТИ" по г. Сочи 22.02.2024 за N КТ/2024-4729 в материалах архива ГБУ КК "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" по состоянию на 25.07.2023 содержатся следующие сведения об объекте недвижимости - здание кадастровый номер <...>, назначение: нежилое, наименование: кафе, общей площадью 836,8 кв. м (в том числе входит площадь лестничных клеток и эксплуатируемой кровли), количество этажей: 3, в том числе подземных: 1, а также эксплуатируемая кровля. Площадь определенна в соответствии с требованиями, утвержденными приказом Росреестра от 23.10.2020 года N П/0393 и составляет - 836,8 кв. м.

Повторно исследовав и изучив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

На основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование, которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем - лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Исходя из содержания статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 11, 72 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", в границах муниципального образования, независимо от формы собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством и размещением некапитальных объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Согласно части 1 статьи 11 Земельного кодекса РФ, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для муниципальных нужд, установление, с учетом требований законодательства Российской Федерации, правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Согласно подпункту 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона N 131-ФЗ от 6 октября 2003 года "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.

Статьей 125 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что от имени муниципальных образований в суде могут выступать органы местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. В случае возведения самовольной постройки имеет место нарушение прав муниципального образования по распоряжению муниципальными землями и правомочий по регулированию и планированию застройки территории муниципального образования, что дает истцу право предъявить настоящий иск.

В соответствии со ст. 2 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ распространяются также на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

Общим правовым последствием создания самовольной постройки является снос такой постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Рассматривая иски о сносе самовольной постройки, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

В целях проверки доводов сторон определением апелляционного суда от 23.12.2024 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению "Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" (ФБУ "Краснодарская ЛЭС Минюста России") (350051, Краснодарский край, город Краснодар, ул. им Федора Лузана, д. 38).

На разрешение эксперта судом поставлены следующие вопросы:

1) Определить в границах какого земельного участка расположен объект - нежилое здание с кадастровым номером <...>, находящийся по адресу: г. Сочи, Центральный район, пр-кт Курортный, д. 51 А, составить схему расположения, описать его расположение в границах земельного участка, с указанием отступов от границ и, при наличии, заступов.

2) Установить фактические технико-экономические параметры объекта: назначение, размеры, этажность, высоту, площадь, площадь застройки, площадь каждого этажа, в том числе, эксплуатируемой кровли и террас, материал стен, перегородок, межэтажных перекрытий, фундамента (вид и глубину залегания).

3) Соответствует ли спорный объект параметрам, установленным генеральным планом муниципального образования, правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Сочи, требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, нормам и правилам в части сейсмобезопасности?

4) Определить, соответствует ли объект разрешению на строительство N RU 23309/702 от 04.06.2009, проектной и иной технической документации (при наличии)? Если не соответствует, определить возможно ли приведение спорного объекта в соответствие с разрешительной документацией? В случае положительного ответа, указать какие именно работы необходимо выполнить для приведения такого объекта в соответствие с разрешительной документацией. В случае отрицательного ответа - указать причины.

5) Создает ли состояние существующего объекта угрозу жизни и здоровью граждан?

28.11.2025 в апелляционный суд поступило заключение судебной экспертизы (т. 5 л.д. 31).

По результатам судебной экспертизы эксперт пришел к следующим выводам.

По первому вопросу: объект - нежилое здание с кадастровым номером <...> расположен в границах земельного участка с кадастровым номером <...> по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пр-кт Курортный, д. 51.

Расстояние от исследуемого объекта с кадастровым номером <...>, до границ земельного участка составляет: с северовосточной стороны участка - 0,02 - 0,15 м; с юго-восточной стороны участка - 0,45-0,84 м; с юго-западной стороны участка - 1,46 - 1,55 м; с северо-западной стороны участка - 1,4 - 1,56 м (см. схему N 1 на странице 13 заключения).

По второму вопросу: на момент осмотра спорный объект с кадастровым номером <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пр-кт Курортный, д. 51а имеет следующие характеристики:

- назначение объекта - нежилое; наименование - кафе;

- габаритные размеры здания в плане, отражены на схеме N 2 (см. страницу 22 заключения);

- этажность - 2; количество этажей 3, в том числе подвальный - 1 - общая площадь здания составляет 836,8 кв. м; - площадь застройки составляет 257,3 кв. м;

- площадь помещений: подвальный этаж - 196,4 кв. м; первый этаж - 204,4 кв. м; второй этаж - 207,9 кв. м; эксплуатируемая кровля - 210,0 кв. м;

- высота здания 9,20 м (до парапета эксплуатируемой кровли, в месте доступном для замера);

- высота пространства 4,32-4,58 м от перекрытия второго этажа до покрытия навеса на эксплуатируемой кровле;

- конструктивная схема: монолитный железобетонный каркас; перегородки - газоблок, междуэтажные перекрытия - монолитное железобетонное;

определить вид и глубину залегания фундамента не представляется возможным ввиду отсутствия вскрытия.

По третьему вопросу: на момент осмотра объект исследования с кадастровым номером: 23:49:0302032:2829, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пр-кт Курортный, д. 51а:

- соответствуют действующим строительным требованиям, строительные конструкции исследуемого объекта находятся в работоспособном техническом состоянии. Признаки, свидетельствующие о наличии деформации несущих конструкций доступных для исследования экспертным осмотром не зафиксированы, несущая способность конструктивных элементов исследуемого строения обеспечена, обрушение строения при соблюдении правил эксплуатации невозможно;

- соответствует действующим требованиям сейсмобезопасности в следующих параметрах:

- на момент осмотра смещение вертикальных конструкций, наличие деформаций, вызванных неравномерной осадкой либо чрезмерной нагрузкой, в конструкциях отсутствует, что соответствует п. 2.1.23 TCH 22-302-2000* "Краснодарского края (СНКК 22-301-2000*); п. 4.2, п. 4.3 СП 63.13330.2018 "Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения"; п. 5.18.4 СП 70.13330.2012 "Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87;

- высота строения соответствует п. 2.1.28 TCH 22-302-2000* "Краснодарского края (СНКК 22-301-2000*) Строительство в сейсмических районах Краснодарского края"; п. 6.1.5 СП 14.13330.2018 "Строительство в сейсмических районах СНиП II-7-81*".

- соответствуют действующим санитарно-эпидемиологическим требованиям в следующих параметрах:

- в здании имеются естественное освещение, что соответствует требованиям статьи 10 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений"; п. 5.1 СП 52.13330.2016 Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95*; п. 7.4 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения СНиП 31-06-2009" (с Изменениями N 1-5); - вблизи от исследуемого объекта и внутри здания, отсутствуют какиелибо источники шума, требующие устройства специальной защиты в помещениях, что соответствует требованиям статьи 10 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений"; - на момент осмотра отсутствуют отходы потребления и производства, что соответствует ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".

- соответствует действующим противопожарным требованиям в следующих параметрах:

- высота горизонтальных участков путей эвакуации составляет более 2,0 м, ширина не менее 1,0 м, что соответствует п. 4.1.2, п. 4.3.2, п. 4.3.3 СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы;

-высота эвакуационных выходов в свету не менее 1,9 м, ширина не менее 0,8 м, что соответствует п. 4.2.18, п. 4.2.19 СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы;

- к исследуемым объектам по всей длине обеспечен подъезд пожарных автомобилей, что соответствует п. 4.1, п. 7.1, п. 8.1.1, СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям;

- конструктивные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения исследуемых строений предполагают эвакуационный выход, возможность проведения мероприятий по спасению людей, что соответствует статье 80 Технический регламент о требованиях пожарной безопасности;

- в связи с тем, что сведения о степени огнестойкости и классе конструктивной пожарной опасности, а также сведения о примененных материалах (по отнесению к группе горючести) на объект исследования, а также на соседние здания не представлены, определить соответствие расстояния п. 4.3 СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям не представляется возможным.

- на момент выдачи разрешения от 04.06.2009 N RU 23309/702 на строительство объекта "Летнее кафе - мороженное на 35 мест" на земельном участке с кадастровым номером <...>, расположенном по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, Курортный проспект, правила землепользования и застройки города-курорта Сочи утверждены не были (правила утверждены Решением Городского собрания Сочи от 29.12.2009 N 202), в связи с чем указанные правила к объекту исследования не применимы.

По четвертому вопросу: спорный объект соответствует представленной проектной документации П-135/19-10-2022-52/22-4215, техническому паспорту по состоянию на 25 июля 2023 г., техническому плану здания, подготовленному 02.11.2022 года.

В связи с наличием в разрешении на строительство от 04.06.2009 N RU 23309/702 допущенных технических ошибок (см. страницу 44 заключения) определить соответствует ли объект исследования разрешению на строительство не представляется возможным.

По пятому вопросу: объект исследования с кадастровым номером <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пр-кт Курортный, д. 51а, в настоящее время по объемно-планировочному решению (в случае возникновения пожарной ситуации) и по своему техническому состоянию на момент проведения натурного осмотра угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Представленное заключение судебной экспертизы от 18.11.2025 каких-либо неясностей не содержит, квалификация эксперта подтверждена, заключение эксперта соответствует требованиям части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Экспертом исследованы все представленные на экспертизу объекты и материалы, выявлены все необходимые и достаточные для формулирования ответов на поставленные вопросы признаки, использованы рекомендованные современной наукой и судебно-экспертной практикой методы и методики, дан аргументированный ответ на поставленный перед экспертом вопрос, в экспертном заключении полно и всесторонне описан ход и результаты исследования, приложен соответствующий исследуемый и сравнительный материал, вывод является логическим следствием осуществленного исследования, заключение не содержит серьезных внутренних противоречий, позволяющих утверждать о его необоснованности. Сведений, подтверждающих заинтересованность или некомпетентность эксперта, либо ограничений каких-либо прав стороны при назначении и проведении экспертизы, не представлено.

Названное заключение эксперта признается судом в качестве допустимого доказательства в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (абзац второй пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

Результаты экспертизы истцом не оспорены, ходатайств о проведении повторной экспертизы истцом не заявлено.

Как следует из материалов дела, ответчик на основании разрешения на строительство N RU23309/702 от 04.06.2009 летнего кафе - мороженного возвел объект капитального строительства: здание, назначение нежилое, наименование: кафе, состоящий из двух этажей с цокольным этажом (всего три этажа), кроме того, имелась эксплуатируемая кровля.

Администрацией г. Сочи выдано разрешение на ввод в эксплуатацию N RU23309-734 от 11.07.2012 года летнего кафе - мороженное, общей площадью 493 кв. м, этажность: двухэтажное с цокольным этажом (всего три этажа), расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...> по ул. Курортный проспект в г. Сочи.

Как следует из материалов дела, изменение площади объекта обусловлено:

- перепланировкой помещений на основании проекта N ККЦС/21-2 от 14.01.2021 вместе с техническим заключением N ККЦС/21-3 от 14.01.2021, которая согласована с администрацией г. Сочи (письма администрации от 05.02.2021 N 1247/21.01-13); на основании проекта от 19.10.2022 N П-135/19-10-2022-52/22-4215 и строительно-технического заключения N СТЗ -135/19-10-22-52/22-4215 согласовано администрацией письмом от 26.10.2022 N 021.01-18 П4349/22;

- за счет ранее неучтенной площади лестничных клеток на первом и втором этажах в силу наличия технической ошибки (заключение кадастрового инженера от 06.02.2021);

- изменения в методике подсчета площадей с 2020 - площадь должна включать площадь лестничных клеток трех этажей здания, площади террасы и эксплуатируемой кровли (согласно утвержденной методики приказом Росреестра от 23.10.2020 N П/0393), что указано в письме ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация" от 22.02.2024.

Кроме того, как следует из заключения судебной экспертизы от 18.11.2025, пространство под навесом (веранда) не является помещением, указанное пространство не принимается экспертом как этаж, а обладает признаками эксплуатируемой крыши (стр. 22 заключения).

В результате сопоставления конфигурации, габаритных размеров, объекта исследования с данными технического паспорта, подготовленном отделом ГБУ КК "Крайтехинвентаризация -Краевое БТИ" по г. Сочи по состоянию на 25.07.2023, эксперт пришел к выводу, что исследуемый объект полностью соответствует данным технического паспорта.

Согласно выводам эксперта по вопросу N 4, в результате сопоставления параметров объекта с параметрами объекта, отраженными в исследуемой документации, следует, что объект соответствует представленной проектной документации П-135/19-10-22-52/22-4215, техническому паспорту по состоянию на 25.07.2023, техническому плану задания, подготовленному 02.11.2022.

В связи с наличием в разрешении на строительство от 04.06.2099 N RU 23309/702 допущенных технических ошибок определить, соответствует ли объект исследования разрешению на строительство, не представляется возможным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление N 44), одним из признаков самовольности строительства является возведение (создание) постройки без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки.

Из анализа приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, пунктов 2 - 4 и 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что иск публичного образования о сносе самовольной постройки, расположенной в границах земельного участка, принадлежащего ответчику на праве собственности (ином вещном праве), может быть удовлетворен только в случае, если сохранение такой постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Поскольку отсутствие разрешения на строительство как единственный признак самовольной постройки не может автоматически свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц, о чем было также указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2019 N 306-ЭС19-15447, определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2022 N 308-ЭС21-4522, суды должны дать правовую оценку другим обстоятельствам, имеющим отношение к рассмотрению дела.

Иск о сносе самовольной постройки, созданной с нарушением обязательных к применению градостроительных и строительных норм и правил, правил пожарной безопасности может быть удовлетворен судом только при условии, если выявленные нарушения являются настолько существенными, что дальнейшее сохранение объекта создает потенциальную угрозу жизни и здоровью граждан. При этом отсутствие разрешения на строительство согласно толкованию 222 ГК РФ само по себе не означает, что самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Доказательств того, что спорная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан, в дело не представлено. Напротив, заключением судебной экспертизы установлено отсутствие такой угрозы.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 N 595-О-П, от 17.01.2012 N 147-О-О, от 29.03.2016 N 520-О, от 29.05.2018 N 1174-О и 1175-О, от 25.10.2018 N 2689-О, от 20.12.2018 N 3172-О). При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.06.2011 N 13-П).

По смыслу статьи 222 ГК РФ, отклонение от предельных параметров допустимого размещения объекта капитального строительства на земельном участке, как единственный признак самовольности постройки, при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения застройщика, не могут служить основанием для признании на самовольную постройку права собственности (определение Верховный Суд Российской Федерации от 02.06.2022 N 308-ЭС21-29061).

В материалах дела отсутствуют доказательства невозможности дальнейшего сохранения спорной постройки и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения ответчика при строительстве объекта.

Между тем, в рамках состязательности арбитражного процесса администрацией не доказано наличие признаков самовольного строительства, в жалобе истец указывает на несоответствие площади застройки установленным параметрам.

Вместе с тем, правила землепользования и застройки обществом при строительстве соблюдены, доказательств того, что в результате внесения изменений в объект возникли признаки самовольной постройки не представлено.

Как поясняет ответчик, разность площадей застройки в 2011 (в техпаспорте объекта указана площадь 190 кв. м) и в 2023 (в техпаспорте объекта указана площадь 258, 1, и уточнена в заключении эксперта до 257, 3 кв. м) невозможно объяснить изменением внешних параметров здания (перестройкой, созданием нового объекта). Из материалов дела следует, что основные параметры здания остаются неизменными с 2011.

В разделе V "исчисление площадей и объемов здания и его частей" на стр. 5 технических паспортов (2011 и 2023) приведены формулы для расчета площадей по наружному обмеру с учетом толщины стен.

Из содержания технических паспортов (2011 и 2023) следует идентичность расчетных формул и линейных параметров, формулы для расчета площади каждого этажа совпадают. В формулах используются одинаковые числовые значения длин сторон (23,45 м, 5,40 м, 22,52 м, 10,12 м, 16,55 м), что однозначно свидетельствует о том, что геометрическая форма и размеры здания в плане не изменились., внешний контур здания свидетельствует о его идентичности в 2011 и 2023 г. Из содержания технических паспортов следует неизменность конструктивных характеристик объекта недвижимости и одинаковое описание материала и конструкций несущих стен, что подтверждает отсутствие капитальных перестроек, расширения или изменения периметра здания.

Увеличение общей площади объекта не связано с самовольным увеличением габаритов или этажности здания, а является результатом внутренних изменений (последующим согласованием перепланировки внутренних помещений, включение площадей, ранее неучтенных конструкций эксплуатируемой кровли и корректировки методов технического учета).

Указанные обстоятельства истцом не оспорены.

Исходя из принципов диспозитивности и состязательности арбитражного процесса, нашедших отражение в статьях 9, 41, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представление доказательств в подтверждение своих требований является обязанностью стороны. В случае уклонения участника процесса от реализации предоставленных ему законом прав и обязанностей, последний несет риск наступления неблагоприятных последствий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В абзацах 3 - 4 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" разъяснено, что в силу принципов равноправия и состязательности сторон арбитражный суд не вправе принимать на себя выполнение процессуальных функций сторон спора, отказ стороны от фактического участия в состязательном процессе, в том числе непредставление или несвоевременное представление доказательств, уклонение стороны от участия в экспертизе может влечь для стороны неблагоприятные последствия, заключающиеся, например, в рассмотрении дела по имеющимся в деле доказательствам (часть 4 статьи 131 АПК РФ).

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции сторонами проведен осмотр спорного объекта.

По итогам совместного осмотра сторонами был подписан акт осмотра земельного участка от 22.05.2024 года, в соответствие с которым, нарушений ранее заявленных истцом по делу не выявлено. Представитель истца возражений на вышеуказанный акт не представил.

В суде апелляционной инстанции истец занял пассивную процессуальную позицию, в судебные заседания не являлся, письменных пояснений относительно позиции ответчика не представил, результаты судебной экспертизы не оспаривал.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, исходя из конкретных обстоятельств дела, апелляционный суд приходит к выводу, что истцом не представлено доказательств наличия у спорного объекта признаков самовольной постройки, что является основанием для отказа в иске.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2024 по делу N А32-70046/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Перечислить Федеральному бюджетному учреждению "Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 307 655 руб. (триста семь тысяч шестьсот пятьдесят пять рублей 00 копеек) за проведенную экспертизу по реквизитам, указанным в счете N 1469 от 18.11.2025.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.