Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2026 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 апреля 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Твердого А.А., судей Зотовой И.И. и Садовникова А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Маяцкой К.А., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием системы веб-конференции, от истца - индивидуального предпринимателя Посевина Романа Николаевича (ИНН 614304054400, ОГРНИП 316619600054898) - лично (до перерыва, паспорт), Петрашис А.В. (доверенность от 27.03.2026), в отсутствие ответчика - администрации города Волгодонска (ИНН 6143032957, ОГРН 1026101938741), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Посевина Романа Николаевича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.10.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2025 по делу N А53-2561/2025, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Посевин Р.Н. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Волгодонска (далее - администрация) о признании права собственности на нежилое здание магазина площадью 1417,9 кв. м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, городской округ город Волгодонск, город Волгодонск, улица Ленинградская, земельный участок 10а (далее - здание магазина).

Решением суда от 15.10.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.12.2025, в иске отказано.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить обжалуемые решения и постановления, направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, судебные акты являются незаконными и необоснованными. В жалобе и дополнении к ней предприниматель настаивает на доводах, изложенных в исковом заявлении и апелляционной жалобе о капитальном характере спорного объекта. Суды не приняли во внимание выводы эксперта о том, что спорный объект относится к первой группе капитальности и его перемещение и воссоздание на новом месте невозможно. Суды квалифицировали объект как некапитальный, не обладая специальными строительно-техническими познаниями, без проведения по делу повторной или дополнительной экспертизы при отсутствии в материалах дела доказательств, опровергающих выводы эксперта.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании предпринимателя и его представитель поддержали доводы жалобы, просили суд кассационной инстанции отменить обжалуемые судебные акты.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объявил перерыв в судебном заседании до 16 часов 00 минут 09.04.2026. После перерыва судебное заседание продолжено, представитель предпринимателя поддержал свою правовую позицию по существу спора.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Из материалов дела видно и судами установлено, что предприниматель является собственником земельного участка площадью 4255 кв. м с кадастровым номером <...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, городской округ город Волгодонск, город Волгодонск, улица Ленинградская, земельный участок 10а.

Комитет по градостроительству и архитектуре администрации г. Волгодонска выдал разрешение от 11.05.2023 N 61-48-038-2023 на строительство магазина на земельном участке с кадастровым номером <...> со сроком действия до 11.05.2025.

Предприниматель 06.12.2024 обратился в комитет по градостроительству и архитектуре администрации г. Волгодонска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта площадью 1417,9 кв. м.

В письме от 16.12.2024 N 52.5.1-13/2649 комитет по градостроительству и архитектуре администрации г. Волгодонска отказал в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по мотиву несоответствия параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации ПСК-1779.04-23.1-ОПЗ, ПЗУ, АР, ПОС, ОДИ ООО ПСК, представленной для получения разрешения на строительство от 11.05.2023 N 61-48-038-2023. В ходе визуального осмотра установлено, что смонтированные перегородки из ГКЛ не представляют собой контур отдельного помещения, отсутствует дверное полотно, в связи с чем смонтированная конструкция из гипсокартонных листов представляет собой временную конструкцию. В случае, когда конструкция не является готовой конструкцией - комбинированной панелью заводской готовности, нормативным документом СП 163.1325800.2014 установлены требования к монтажу и отделке конструкций из гипсокартонных листов для устройства перегородок, подвесных потолков и т.д. Кроме того, в результате визуального осмотра установлено отсутствие нащельников сэндвич-панелей наружных дверных и оконных проемов.

Доказательств обжалования в судебном порядке отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 16.12.2024 N 52.5.1-13/2649 истцом не представлено.

Распоряжением комитета по градостроительству и архитектуре администрации г. Волгодонска от 16.01.2025 N 1 отменено разрешение на строительство спорного объекта от 11.05.2023 N 61-48-038-2023. Доказательств оспаривания в судебном порядке указанного распоряжения истцом не представлено.

Полагая, что строительство осуществлялось с соблюдением всех норм и правил в данной отрасли, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на спорный объект.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) признание права является одним из способов защиты права.

Условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество являются соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта, получение разрешения на строительство, соблюдение градостроительных, строительных, природоохранных и других норм, установленных законодательством при возведении объекта, а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 названного Кодекса).

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством.

Возведение (создание) здания, сооружения с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса).

В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В силу положений статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 Кодекса).

С целью определения, в том числе конструктивных характеристик спорного объекта судом первой инстанции назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Южного регионального центра судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

В заключении экспертов от 22.08.2025 N 1793/10-3-25 содержатся следующие выводы.

Здание магазина относится по функциональной пожарной безопасности к классу ФЗ.1. По выполненным конструктивным, объемно-планировочным, инженерно-техническим и архитектурно-планировочным решениям соответствует требованиям СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009" (п. п.: 4.5, 4.9, 4.12, 4.20, 4.26, 4.27, 5.1, 5.2, 5.4, 6.8, 6.10, 7.4, 8.1, 8.3, 8.8, 8.11, 8.18), СП 52.13330.2016 "Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95*" (п. 5.1), СП 59.13330.2020 "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001" (п. п.: 4.3, 6.1.1, 6.1.2, 6.1.5, 6.2.4), Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (ст. 52, ст. 53, ст. 54, ст. 69, ст. 80, ст. 87, ст. 89), Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (ст. 8, ст. 10, ст. 11, ст. 17), СП 2.1.3678-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг" (п. п.: 2.2, 2.4, 2.7), СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" (пл.: 4.1.2, 4.2.7, 4.2.18, 4.2.19, 4.2.22, 4.2.24, 4.3.2, 4.3.3, 4.3.6, 7.1.5 и таблицы 6, 7.6.2 и таблицы 11, 7.6.3 и таблицы 12, 7.6.4), СП 2.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты" (п. 6.7.1 и таблицы 6.11), СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространение пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (п. п.: 4.1, 7.4, 7.16), СП 60.13330.2020 "Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. СНиП 41-01-2003" (п. п.: 6.1.1, 6.1.6, 7.8.1), СП 484.1311500.2020 "Свод правил. Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования" (п. 19 таблицы А.1 Приложения А), СП 3.13130.2009 "Системы противопожарной защиты. Системы оповещения и управления эвакуации людей при пожаре. Требования пожарной безопасности" (3.3, 5.3).

Конструктивные элементы здания магазина находятся в исправном техническом состоянии. Расположение здания магазина соответствует виду разрешенного использования земельного участка (магазины). Выполненная высота и количество этажей, процент застройки и иные показатели нежилого здания магазина соответствуют градостроительному регламенту.

Расположение исследуемого здания на земельном участке с кадастровым номером <...> по отношению к существующей застройке, с обеспечением необходимыми подъездными и пешеходными путями, соответствует действующим градостроительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим требованиям, а именно: СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" (п. п.: 8.1, 8.2), СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (п. 4.1, п. 6.1.2 и таблицы 3, п. п.: 6.1.20, 7.1, 8.2.1, 8.2.3, 8.2.5, 8.2.6, 8.2.8), СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационный пути и выходы" (п. п.: 4.3.2, 4.3.3), Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" требованиям (ст. 80, ст. 98), Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (ст. 8, ст. 17), градостроительного регламента территориальной зоны жилой застройки первого типа (Ж- 1), представленным в ст. 19 Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа "Город Волгодонск", СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов".

Решение вопроса о создании каким-либо объектом, в том числе и исследуемым зданием магазина, угрозы жизни и здоровью граждан, выходит за рамки компетенции судебного эксперта. Вместе с этим отмечено, что конструктивные элементы исследуемого здания магазина не имеют повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, мест разрушения и деформации каркаса, кладки, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений конструктивных элементов в опорных местах, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" находятся в исправном техническом состоянии, характеризующимся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, что, в свою очередь, обуславливает техническую эксплуатационную безопасность согласно функциональному назначению исследуемого здания.

Объект имеет каркасную конструктивную схему, представленную монолитными железобетонными колоннами прямоугольного сечения 0,4 x 0,4 м, на которые опираются стропильные фермы покрытия, выполненные из металлических элементов, с обшивкой стен сэндвич-панелями толщиной 100 мм и с покрытием крыши из сэндвич-панелей толщиной 150 мм, с устройством внутренних сетей электроснабжения, водоснабжения, канализации и теплоснабжения.

Объект относится к зданиям первой группы капитальности. Конструктивное исполнение объекта имеет столбчатый железобетонный фундамент, для устройства которого требуется проведение значительных земляных и строительно-монтажных работ, обеспечивает прочную и неразрывную связь исследуемого объекта с землей, а также характеризует надежность узла сопряжения его колонн каркаса и фундамента. Демонтаж конструкций фундамента, колонн каркаса исследуемого здания магазина, будет иметь деструктивные, разрушающие последствия и приведет к его ликвидации, что исключает перемещение и воссоздание на новом (ином) месте. Объект имеет выполненные внутренние сети электроснабжения, водоснабжения, канализации и теплоснабжения. Выполненное конструктивное исполнение здания магазина характеризует возможность длительной его эксплуатации по функциональному назначению, обусловленному видом разрешенного использования земельного участка (магазины).

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу, что здание магазина не относится к объектам капитального строительства, поскольку предприниматель не представил достаточные доказательства, позволяющие утверждать, что спорный объект по своим физическим характеристикам может быть отнесен к недвижимому имуществу, отметив, что наличие фундамента не свидетельствует о капитальности объекта.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился, дополнительно указав, что наличие фундамента является лишь одним из признаков объекта недвижимости и может применяться лишь в совокупности с другими признаками, не является достаточным критерием для квалификации спорного объекта в качестве объекта недвижимого имущества. Бетонное основание (пол), на которое установлены в данном случае стены из сэндвич-панелей по железобетонным колоннам и каркасные перегородки из гипсокартона фактически является улучшением земельного участка (создает ровную, твердую поверхность для размещения объекта) и не играют роли фундамента как такового. Из проектной документации ПСК-1779.04-23.1 усматривается, что конструктивная схема здания - каркасная; наружные стены из стеновых панелей полной заводской готовности типа "сэндвич" толщиной 100 мм с утеплением из минеральной ваты на базальтовом волокне; перегородки выполняются из гипсокартона; несущие конструкции покрытия - металлические прогоны по фермам. Тогда как фактически стены состоят из сэндвич-панелей по железобетонным колоннам, что является отступлением от проектной документации. При этом судом апелляционной сделан вывод о возможности при необходимости разобрать каркас спорного строения на отдельные конструкции (плоские линейные элементы) механическим способом без нарушения целостности самих конструкций и изменения их линейных характеристик. Данное обстоятельство позволяет в дальнейшем произвести сборку элементов каркаса, после их передислокации к новому месту, с сохранением габаритных размеров и конструктивных особенностей сооружений. Металлический каркас из сендвич-панелей в результате его разборки не утрачивает своих полезных свойств, что позволяет его повторно использовать. Подключение объекта к инженерным коммуникациям (водоснабжение, водоотведение, энергоснабжение) при отсутствии прочной связи объекта с землей также не позволяют квалифицировать спорный объект в качестве недвижимого имущества.

Между тем суды не учли следующее.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

При решении вопроса о признании вещи недвижимостью необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Вопрос о принадлежности имущества к категории недвижимого имущества должен быть разрешен не только с учетом его технических параметров, но и исходя из наличия или отсутствия у него самостоятельного функционального назначения, позволяющего рассматривать его в качестве объекта гражданского права.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Понятие объекта недвижимости представляет собой правовую категорию, которой присуща определенная совокупность признаков, позволяющих считать имущество объектом гражданских прав.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса.

Для отнесения объекта к недвижимости необходимо наличие определенных признаков. Данные признаки закреплены в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса, в соответствии с которым к недвижимым вещам относится все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса).

Некапитальные строения, сооружения согласно пункту 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации представляют собой строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

По смыслу названных норм объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Как указано в заключении от 22.08.2025 N 1793/10-3-25 конструктивное исполнение объекта имеет монолитные железобетонные колонны прямоугольного сечения, на которые опираются стропильные фермы покрытия, выполненные из металлических элементов, с обшивкой стен сэндвич-панелями, столбчатый железобетонный фундамент обеспечивает прочную и неразрывную связь объекта с землей, а также характеризует надежность узла сопряжения его колонн каркаса и фундамента. Демонтаж конструкций фундамента, колонн каркаса объекта будет иметь деструктивные, разрушающие последствия и приведет к его ликвидации, что исключает перемещение и воссоздание на новом (ином) месте.

При постановке вывода о некапитальном характере спорного объекта суды не учли, что возможность разбора строения до состояния строительных материалов не означает, что объект не является капитальным. Определяющим является возможность воспроизведения такого объекта на новом месте с минимальными потерями и в максимально тождественном функциональном виде.

Суды не выяснили, каким образом возможен демонтаж столбчатого железобетонного фундамента, монолитных железобетонных колонн и металлических стропильных ферм без нанесения им несоразмерного ущерба при площади застройки - 1417,9 кв. м, не приведет ли демонтаж спорного объекта к полному разбору конструкции и новое возведение объекта со значительной утратой материалов.

При таких обстоятельствах вывод судов о некапитальном характере спорного объекта является преждевременным, сделан при неполно выясненных обстоятельствах, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания заинтересованным лицом спорной вещью на заявленном им праве.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса о самовольной постройке.

Основанием признания постройки самовольной является наличие одного из признаков, указанных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление N 44), в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

По правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса прямо предусматривает условия, при одновременном соблюдении которых в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления N 44, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса).

Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот (абзац второй пункта 44 постановления N 44).

Согласно абзацу четвертому статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" (далее - Закон N 69-ФЗ) техническое регулирование в области пожарной безопасности осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о техническом регулировании в области пожарной безопасности.

Исходя из статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требования Пожарной безопасности" (далее - Закон N 123-ФЗ) данный закон принят в целях защиты жизни, здоровья, имущества граждан и юридических лиц, государственного и муниципального имущества от пожаров, определяет основные положения технического регулирования в области пожарной безопасности и устанавливает общие требования пожарной безопасности к объектам защиты (продукции), в том числе к зданиям и сооружениям, производственным объектам, пожарно-технической продукции и продукции общего назначения.

В указанных целях Закон N 123-ФЗ устанавливает требования пожарной безопасности при проектировании, строительстве и эксплуатации поселений и городских округов (раздел II), в частности определяет требования к противопожарным расстояниям между зданиями и сооружениями (глава 16), которые должны обеспечивать нераспространение пожара на соседние здания, сооружения (часть 1 статьи 69).

В соответствии с пунктом 36 статьи 2 Закона N 123-ФЗ противопожарный разрыв (противопожарное расстояние) - это нормированное расстояние между зданиями, строениями, устанавливаемое для предотвращения распространения пожара.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона N 123-ФЗ к нормативным документам по пожарной безопасности относятся национальные стандарты, своды правил, содержащие требования пожарной безопасности, а также иные документы, содержащие требования пожарной безопасности, применение которых на добровольной основе обеспечивает соблюдение требований названного закона.

Согласно части 1 статьи 32 Закона N 123-ФЗ по степени функциональной пожарной опасности в зависимости от назначения, возраста, физического состояния, количества людей, находящихся в здании, сооружения подразделяются на различные классы.

Минимальные противопожарные расстояния между жилыми, общественными (в том числе административными, бытовыми) зданиями и сооружениями указаны в таблице 1 пункта 4.3 СП 4.13130 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (вместе с "СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям") (далее - СП 4.13130.2013), в зависимости от степени огнестойкости здания, класса конструктивной пожарной опасности составляют от 6 м до 15 м и принимаются с учетом п. п. 4.4 - 4.13 СП 4.13130.2013. По этой же таблице определяются противопожарные расстояния от указанных зданий, сооружений до зданий, сооружений производственного и складского назначения, если иное не предусмотрено СП 4.13130.2013 и другими нормативными документами, содержащими требования пожарной безопасности.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Согласно статье 16 названного Закона эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Сделав вывод о том, что спорный объект не является объектом недвижимости, суды указали, что не имеется препятствий в его использовании в качестве движимого имущества. При этом судами не дана оценка отсутствию в заключении экспертов какого-либо нормативного обоснования содержащегося в нем вывода о соответствии действующим противопожарным требованиям расположения спорного объекта на расстоянии от 1,04 м до 1,39 м до нежилого здания магазина с кадастровым номером <...> (фактически оба объекта возведены в границах земельного участка с кадастровым номером <...>) с учетом обязательного соблюдения, в том числе требований о противопожарных разрывах между зданиями и организации пожарных проездов. С учетом классификации спорного объекта, экспертами не исследованы вопросы о возможности уменьшения минимально допустимых расстояний от спорного объекта до соседнего здания (обеспечено ли предотвращение распространения пожара на соседнее здание), а также имеется ли возможность и необходимость подъезда пожарных автомобилей к спорному объекту и соседнему зданию со всех сторон (беспрепятственный пожарный проезд). Экспертами не отражено, на основании каких сведений о примененных при возведении спорного объекта строительных конструкций, материалов, конструктивных, объемно-планировочных и инженерно-технических решений, специальных устройств, имеющихся на объекте, а также проведенных самими экспертами измерений, расчетов они пришли к выводу о соответствии спорного строения требованиям пожарной безопасности.

Согласно требованиям статьи 25 Закона N 73-ФЗ в заключении эксперта должны быть отражены сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которому поручено производство судебной экспертизы. Из документов в отношении экспертов, проводивших исследование, не следует наличие у них образования и специальности в области пожарной безопасности, документы о наличии квалификаций экспертов в указанной области познаний в материалы дела не представлены.

Частью 4 статьи 15 Кодекса предусмотрено, что принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Статья 71 Кодекса обязывает арбитражный суд оценивать относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, при этом каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, указано, что решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде первой инстанции либо были отвергнуты судом первой инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют основания полагать, что судами первой и апелляционной инстанции всесторонне и полно исследованы обстоятельства спора, а принятые ими судебные акты являются законными и обоснованными, в силу чего судебные акты подлежат отмене на основании статьи 288 Кодекса, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, всесторонне, полно и объективно с учетом имеющихся в деле доказательств и доводов лиц, участвующих в деле, установить все фактические обстоятельства дела, при необходимости рассмотреть вопрос о назначении по делу дополнительной либо повторной судебной экспертизы в государственной судебно-экспертной организации, учитывая входящие в предмет доказывания при рассмотрении исков о признании права собственности положения и установленные при новом рассмотрении фактические обстоятельства, вынести законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.10.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2025 по делу N А53-2561/2025 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.