Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2026 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 мая 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Твердого А.А., судей Аваряскина В.В. и Коржинек Е.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Маяцкой К.А., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием системы веб-конференции, от истца - администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края - Довженко А.А. (доверенность от 26.12.2025), от ответчика - индивидуального предпринимателя Белозерского М.С. - Юматовой А.О. (доверенность от 04.03.2026), в отсутствие третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и индивидуального предпринимателя Белозерского Михаила Сероповича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2025 по делу N А32-64296/2023, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация) обратилась в Адлерский районный суд города Сочи с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Белозерскому М.С. (далее - предприниматель) со следующими требованиями:

- признать объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 23:49:0420022:2971, 23:49:0420022:2970, 23:49:0420022:2968, 23:49:0420022:2967, 23:49:0420022:2966, 23:49:0420022:2969, 23:49:0420022:2974, 23:49:0420022:3562, 23:49:0420022:3561, 23:49:0420022:3560 (далее - объекты), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420022:148 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, с. Эсто-Садок, 164, самовольными постройками;

- обязать предпринимателя в течение двух месяцев снести объекты за свой счет;

- взыскать с предпринимателя в пользу администрации 20 тыс. рублей судебной неустойки за каждый день неисполнения обязательства.

Определением Адлерского районного суда города Сочи от 29.09.2023 дело N 2-6860/2023 передано по подсудности в Арбитражный суд Краснодарского края.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением суда от 07.07.2025 в иске отказано. Обеспечительные меры, принятые определением Адлерского районного суда г. Сочи от 15.09.2023 по делу N 2-6860/2023, отменены.

Постановлением апелляционного суда от 05.12.2025 решение от 07.07.2025 изменено. Суд апелляционной инстанции признал объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 23:49:0420022:2966, 23:49:0420022:2967, 23:49:0420022:2968, 23:49:0420022:2969, 23:49:0420022:2970, 23:49:0420022:2971, 23:49:0420022:2974 самовольными постройками, обязал предпринимателя в течение двенадцати месяцев с момента вступления постановления в законную силу снести их за свой счет, либо в течение восемнадцати месяцев с момента вступления постановления в законную силу привести в соответствие с уведомлениями о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома: от 09.12.2020 N 6227, от 09.12.2020 N 6228, от 09.12.2020 N 6229, от 09.12.2020 N 6230; от 23.03.2021 N 7077; от 23.03.2021 N 7084, от 23.03.2021 N 7085. В случае неисполнения судебного акта с предпринимателя в пользу администрации взыскано 20 тыс. рублей судебной неустойки за каждый день неисполнения обязательства. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Распределены судебные расходы.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме. По мнению заявителя, судебные акты являются незаконным и необоснованным. Жалоба мотивирована тем, что спорные объекты не соответствуют параметрам в выданных администрацией уведомлениях о планируемом строительстве. Фактически собственником на земельном участке возведены (реконструированы) четырехэтажные объекты капитального строительства коммерческого назначения, в отсутствие разрешительной документации и государственного строительного надзора, имеют отклонения от Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи (максимальный нормативный коэффициент использования территории). Объекты с кадастровыми номерами 23:49:0420022:2968, 23:49:0420022:3560, 23:49:0420022:2966 и объекты с кадастровыми номерами 23:49:0420022:2974, 23:49:0420022:3562, 23:49:0420022:2969 представляют собой единые здания. Здание с кадастровым номером 23:49:0420022:3561 в указанных параметрах фактически отсутствует на земельном участке. Принимая заключение судебной экспертизы в качестве допустимого доказательства, суды оставили без внимания, что оно не содержит необходимых исследований, достаточных для утверждения того, что самовольно возведенные объекты соответствуют всем строительным требованиям и нормам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства не выдавалось. Размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую среду, во второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта не допустимо.

Предприниматель в кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции. Заявитель указывает, что объекты по своим параметрам соответствует виду разрешенного использования земельного участка, строительным нормам и правилам, являются индивидуальными жилыми домами. Вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции, имеющим преюдициальное значения для настоящего дела, в иске о сносе объектов отказано. Приведение технико-экономических показателей объектов в соответствии со значениями, отраженными в решении Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 05.05.2022 по делу N 2-1692/22, не представляется возможным. Превышение максимального нормативного коэффициента использования территории образовалось в результате уменьшения высоты этажа строений, путем разделения второго этажа вновь залитым перекрытием и формированием в объеме двусветных помещений первого этажа антресолей. При этом внешний объем здания не изменился. В заключении судебного эксперта подробно описаны пожарные, технические и иные нормы и правила (сейсмобезопасность, санитарно-эпидемиологические), а также указано о соответствии объектов таким нормам, экспертом установлено отсутствие угрозы жизни и здоровью людей. Делая вывод о возможности приведения здании в соответствие с параметрами, суд апелляционной инстанции фактически подменил специальные знания собственными рассуждениями о технических характеристиках и видах работ, проведенных на объектах, не назначив повторной или дополнительной экспертизы, не установил техническую возможность и безопасность такого действия. Суд апелляционной инстанции устанавливает возможное намерение собственника о возведении и введении в гражданский оборот коммерческого объекта в упрощенном порядке. Использование объектов капитального строительства, которые не соответствуют градостроительному регламенту, при условии отсутствия опасности для жизни и здоровья людей и отсутствия нарушения прав иных лиц, допускается. В заключении эксперта указано на наличие риска потери прочности при предполагаемом демонтаже. Апелляционный суд необоснованно возложил на ответчика обязанность привести часть спорных объектов в соответствие с выданными уведомлениями о предполагаемом строительстве.

В отзыве на кассационную жалобу администрации предприниматель указал на ее несостоятельность, просил в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Определением председателя четвертого судебного состава Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.05.2026 в составе суда произведена замена судьи Садовникова А.В. в связи с пребыванием на учебе на судью Коржинек Е.Л., после чего судебное разбирательство по рассмотрению кассационной жалобы произведено с самого начала.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, просил отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме.

Представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить обжалуемый судебный акт, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объявил перерыв в судебном заседании до 15 часов 40 минут 26.05.2026. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие участвующих в деле лиц.

В связи с тем, что постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции изменено, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 269 Кодекса предметом проверки суда кассационной инстанции является постановление апелляционного суда.

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и отзыва предпринимателя, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Из материалов дела видно и судами установлено, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок площадью 4985 кв. м с кадастровым номером 23:49:0420022:148, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, с. Эсто-Садок, 164, принадлежит на праве собственности предпринимателю, относится к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования - малоэтажная жилая застройка; индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов (выписка от 03.08.2023 N КУВИ-001/2023-177458675).

По сведениям выписок из ЕГРН на участке расположены трехэтажные жилые дома с кадастровыми номерами: 23:49:0420022:2971 площадью 815,1 кв. м; 23:49:0420022:2970 площадью 479,2 кв. м; 23:49:0420022:2968 площадью 838,3 кв. м; 23:49:0420022:2967 площадью 479,2 кв. м; 23:49:0420022:2966 площадью 821,3 кв. м; 23:49:0420022:2969 площадью 622,6 кв. м; 23:49:0420022:2974 площадью 632,5 кв. м; 23:49:0420022:3562 площадью 312,3 кв. м; 23:49:0420022:3561 площадью 248,8 кв. м; 23:49:0420022:3560 площадью 242,2 кв. м.

Администрацией на земельный участок выданы уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома: N 6227 с количеством этажей - 2, площадь застройки - 203,16 кв. м; от 09.12.2020 N 6230 с количеством этажей - 2, площадь застройки - 170,76 кв. м; от 09.12.2020 N 6229 с количеством этажей - 2, площадь застройки - 203,16 кв. м; от 09.12.2020 N 6228 с количеством этажей - 2, площадь застройки - 170,73 кв. м; от 23.03.2021 N 7077 с количеством этажей - 2, площадь застройки - 252,5 кв. м; от 23.03.2021 N 7085 с количеством этажей - 2, площадь застройки - 271,4 кв. м; от 23.03.2021 N 7084 с количеством этажей - 2, площадь застройки - 252,5 кв. м.

По результатам совместного выезда направлялась справочная информация по данному земельному участку в адрес прокуратуры Адлерского района города Сочи (от 24.11.2021 N 10115/36.01-16). На момент осуществления выезда объекты являлись двухэтажными.

По результатам рассмотрения направленных материалов, администрация обратилась с исковым заявлением к Белозерскому М.С. в Адлерский районный суд города Сочи о сносе двухэтажных объектов с кадастровыми номерами 23:49:0420022:2966, 23:49:0420022:2967, 23:49:0420022:2968, 23:49:0420022:2969, 23:49:0420022:2970, 23:49:0420022:2971, 23:49:0420022:2974 по основанию превышения предельных параметров.

Решением Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 05.05.2022 по делу N 2-1692/22, оставленным без изменения апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 01.12.2022, определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 27.04.2023, в удовлетворении иска администрации отказано. Суд общей юрисдикции пришел к выводу о том, что фактические параметры возведенных объектов соответствуют параметрам, указанным в уведомлениях о соответствии, выданных в отношении данных объектов, спорные постройки соответствуют градостроительным регламентам, строительным нормам и правилам, противопожарным требованиям, экологическим, сейсмическим и иным нормам и правилам, данные объекты расположены в правомерных границах земельного участка, не создают препятствий в пользовании смежными земельными участками и расположенными на них строениями, не нарушают интересов третьих лиц, а также не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Как указывает администрация, собственник земельного участка провел реконструкцию объектов путем обустройства бетонных перекрытий, в связи с чем объекты представляют собой четырехэтажные здания коммерческого назначения (гостиницы). При этом, согласно выпискам из ЕГРН объекты являются трехэтажными. Кроме того, объекты с кадастровыми номерами 23:49:0420022:2968, 23:49:0420022:3560, 23:49:0420022:2966 и объекты с кадастровыми номерами 23:49:0420022:2974, 23:49:0420022:3562, 23:49:0420022:2969 представляют собой единые здания. Здание с кадастровым номером 23:49:0420022:3561 в указанных параметрах фактически отсутствует на земельном участке.

Ссылаясь на возведение объектов в отсутствие разрешительной документации, с нарушением градостроительных, строительных норм, правил землепользования и застройки, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о сносе самовольных построек.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В пункте 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) и подпункте 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа отнесены утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Установление правового режима использования земель, ограничение прав собственников земельных участков, как и иных категорий землепользователей, обуславливается необходимостью соблюдения прав и законных интересов иных лиц, а также обеспечения публичных (государственных, общественных) интересов, выражающихся в защите основ конституционного строя, окружающей среды, нравственности, здоровья, государственной безопасности (части 2, 3 статьи 36, часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, подпункты 8, 10, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

В силу статей 1, 36 Градостроительного кодекса, статьи 85 Земельного кодекса правилами землепользовании и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее положения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, а равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружения. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В пунктах 18, 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление N 44) разъяснено, что правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 Гражданского кодекса, статья 41 Земельного кодекса).

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 Градостроительного кодекса, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 Градостроительного кодекса).

В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства") является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность ее приведения в соответствие с установленными требованиями (пункт 19 постановления N 44).

Возведение на земельных участках зданий, технические характеристики которых не соответствуют виду разрешенного использования земельных участков, недопустимо. В связи с этим добросовестный застройщик, располагающий сведениями о виде разрешенного использования земельных участков, должен принять все необходимые меры к соблюдению соответствия фактических параметров зданий и предъявляемых к ним требованиям, либо к получению разрешения на строительство.

Согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой (пункт 8 постановления N 44).

На основании части 1 статьи 82 Кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением суда первой инстанции от 23.09.2024 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФБУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации Москаленко Александру Юрьевичу.

В заключении эксперта от 03.03.2025 N 5416/5-3-24/16.1, N 5417/5-3-24/27.1 содержатся следующие выводы.

Объекты с кадастровыми номерами 23:49:0420022:2966, 23:49:0420022:2967, 23:49:0420022:2968, 23:49:0420022:2969, 23:49:0420022:2970, 23:49:0420022:2971, 23:49:0420022:2974, 23:49:0420022:3560, 23:49:0420022:3561, 23:49:0420022:3562 расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420022:148.

Конструктивная схема строений представляет собой рамный каркас из монолитного железобетона с перекрестным расположением ригелей. Пространственная жесткость здания на действие сейсмических нагрузок обеспечена совместной работой элементов каркаса: монолитных ж/б колонн, стен, ригелей и жестких дисков перекрытий. Кровля наклонная, многоскатная, покрытие выполнено по деревянной обрешетке. На момент осмотра выполнены работы по возведению ограждающих самонесущих стен и перегородок из керамзитобетонных блоков, выполнены кровельные работы, установлены оконные и наружные дверные блоки, выполнены работы по устройству наружной отделки фасада здания. Не выполнены строительно-монтажные работы по устройству внутренней отделки помещений, в помещениях отсутствуют выделенные санузлы, не завершены в полном объеме работы по прокладке внутренних инженерных коммуникаций. На момент осмотра исследуемые строения не эксплуатируются. Все объекты за исключением объекта с кадастровым номером 23:49:0420022:3562 определены экспертом как трехэтажные. В объеме двусветных помещений первого этажа зданий с кадастровыми номерами 23:49:0420022:2966, 23:49:0420022:2968, 23:49:0420022:2969, 23:49:0420022:3562, 23:49:0420022:2971, 23:49:0420022:2974 имеются антресоли. Эксперт отметил, что согласно определениям, данным в нормативной документации, антресоль не является этажом.

Технические характеристики:

Объект с кадастровым номером 23:49:0420022:2966: высота по внутреннему обмеру - 12 м; общая площадь - 821,3 кв. м; площадь застройки - 306,7 кв. м.

Объект с кадастровым номером 23:49:0420022:2967: высота по внутреннему обмеру 12 м; общая площадь - 479,2 кв. м; площадь застройки - 170,8 кв. м.

Объект с кадастровым номером 23:49:0420022:2968: высота по внутреннему обмеру 12 м; общая площадь - 838,3 кв. м; площадь застройки - 310,3 кв. м.

Объект с кадастровым номером 23:49:0420022:2969: высота по внутреннему обмеру 12,0 м; общая площадь - 622,6 кв. м; площадь застройки - 232,4 кв. м.

Объект с кадастровым номером 23:49:0420022:2970: высота по внутреннему обмеру 12,0 м; общая площадь - 479,2 кв. м; площадь застройки - 170,8 кв. м.

Объект с кадастровым номером 23:49:0420022:2971: высота по внутреннему обмеру 12,0 м; общая площадь - 815,1 кв. м; площадь застройки - 292,5 кв. м.

Объект с кадастровым номером 23:49:0420022:2974: высота по внутреннему обмеру 12,0 м; общая площадь - 632,5 кв. м; площадь застройки - 227,8 кв. м.

Объект с кадастровым номером 23:49:0420022:3560: высота по внутреннему обмеру 12,0 м; общая площадь - 242,2 кв. м; площадь застройки - 88,7 кв. м.

Объект с кадастровым номером 23:49:0420022:3561: высота по внутреннему обмеру: до 3 м; общая площадь - 82,9 кв. м; площадь застройки - 96,9 кв. м.

Объект с кадастровым номером 23:49:0420022:3562: высота по внутреннему обмеру 11,98 м; общая площадь - 312,3 кв. м; площадь застройки - 113,1 кв. м.

Объекты имеют капитальные несущие конструктивные элементы, которые технически невозможно разобрать на составляющие элементы, переместить и установить на иное место без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, имеет прочную связь с земной поверхностью, и имеют значительный период эксплуатации, на основании чего эксперт приходит к выводу, что исследуемые объекты обладают признаками капитального объекта.

На момент осмотра объекты обладает признаками индивидуального жилого дома, так как являются строениями с максимальным количеством надземных этажей до 3, высотой до 20 м, помещения, входящие в состав исследуемого объекта, не являются самостоятельными объектами недвижимости, не имеют индивидуальных (независимых) входов.

Внешний вид и состояние конструктивных элементов исследуемых объектов, представлены в фототаблице на страницах 49 - 61 экспертного заключения.

Вопрос в части составления поэтажной схемы с указанием всех помещений, не входит в компетенцию эксперта-строителя, а является прерогативой сотрудников технической инвентаризации.

На основании сопоставления результатов осмотра данных, отраженных в представленных в материалы дела, эксперт указал, что в исследуемых объектах отсутствуют структурно обособленные помещения (квартиры), обеспечивающие возможность прямого доступа к помещениям общего пользования и состоящие из одной или нескольких комнат, отсутствуют помещения общего пользования, предназначенные для обслуживания более одного изолированного помещения (квартиры) в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которые имеются общедомовые инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), на этажах отсутствуют этажные щитки с установленным электрооборудованием и индивидуальными (квартирными) приборы учета электроэнергии, следовательно, исследуемый объект капитального строительства не имеет признаков многоквартирного жилого дома.

Исследуемые объекты по своим техническим параметрам не могут быть отнесены к сооружениям вспомогательного использования.

На момент осмотра исследуемые объекты по своим параметрам не соответствует понятию общественного здания, так как в соответствии с представленной документацией (техническим планом) не предназначено для обеспечения общественных функций за счет размещения в них учреждений, предприятий, организаций и т.д., предоставляющих услуги (обслуживание) населению.

Уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, выданные Администрацией муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на земельный участок с кадастровым номером 23:49:042022:148, не содержат данных месторасположении исследуемых объектов капитального строительства на земельном участке, в связи с чем, определить какое именно уведомление о соответствии было выдано в отношении конкретного объекта исследования с кадастровыми номерами 23:49:0420022:2966, 23:49:0420022:2967, 23:49:0420022:2968, 23:49:0420022:2969, 23:49:0420022:2970, 23:49:0420022:2971, 23:49:0420022:2974 не представляется возможным.

Проектная документация на исследуемые объекты в материалах дела отсутствует, и дополнительно по ходатайству эксперта не предоставлена, в связи с чем провести сопоставление не представляется возможным.

Спорные объекты с кадастровыми номерами: 23:49:0420022:2966, 23:49:0420022:2967, 23:49:0420022:2968, 23:49:0420022:2969, 23:49:0420022:2970, 23:49:0420022:2971, 23:49:0420022:2974 не соответствуют объектам, рассматриваемым в рамках дела Адлерского районного суда города Сочи (решение суда от 05.05.2022 по делу N 2-1692/22).

Приведение технико-экономических показателей исследуемых объектов с кадастровыми номерами: 23:49:0420022:2966, 23:49:0420022:2967, 23:49:0420022:2968, 23:49:0420022:2969, 23:49:0420022:2970, 23:49:0420022:2971, 23:49:0420022:2974 в соответствии со значениями, отраженными в решении суда от 05.05.2022 по делу N 2-1692/22, не представляется возможным, поскольку для этого необходимо будет выполнить комплекс строительно-монтажных работ по демонтажу части железобетонного перекрытия помещений расположенных на нем, а также демонтаж железобетонного каркаса третьего этажа здания, что может создать угрозу потери прочности и целостности исследуемых зданий, а также зданий, расположенных в непосредственной близости от него.

На момент осмотра объекты исследования соответствуют действующим строительным требованиям, строительные конструкции исследуемого объекта находятся в работоспособном техническом состоянии. Признаки, свидетельствующие о наличии деформации несущих конструкций доступных для исследования экспертным осмотром, не зафиксированы, несущая способность конструктивных элементов исследуемого строения обеспечена, обрушение строения при соблюдении правил эксплуатации невозможно. Соответствует действующим требованиям сейсмобезопасности следующих параметрах: на момент осмотра смещение вертикальных конструкций, наличие трещин и деформаций, вызванных неравномерной осадкой фундаментов либо чрезмерной нагрузкой, в конструкциях отсутствует, что соответствует п. 2.1.23 ТСН 22-302-2000* "Краснодарского края (СНКК 22-301-2000*) Строительство в сейсмических районах Краснодарского края"; п. 4.2, п. 4.3 СП 63.13330.2018 "Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения"; п. 5.18.4 СП 70.13330.2012 "Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87; этажность строений соответствует п. 2.1.28 ТСН 22-302-2000* "Краснодарского края (СНКК 22-301-2000*) Строительство в сейсмических районах Краснодарского края"; п. 6.1.5 СП 14.13330.2018 "Строительство в сейсмических районах СНиП II-7-81*".

Так как на момент осмотра в исследуемом объекте капитального строительства не выполнены строительно-монтажные работы по устройству внутренней отделки помещений здания, в помещениях не обустроены санузлы, не завершены в полном объеме работы по прокладке внутренних инженерных коммуникаций, провести исследование на соответствие санитарно-гигиеническим нормам и правилам, предъявляемых к жилым домам, не представляется возможным.

Соответствуют действующим противопожарным требованиям в следующих параметрах: высота горизонтальных участков путей эвакуации составляет не менее 2,2 м, ширина не менее 0,9 м, что соответствует п. 7.4 СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001 (с изменениями N 1, 2), п. 4.1.2 СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы (с изменением N 1), п. 4.3.2, п. 4.3.3 СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы (с изменением N 1); планировка и конструкция обеспечивает удобство и безопасность передвижения и возможность перемещения внутри, в полу на путях эвакуации отсутствуют перепады высот и выступы, что исключает получения травм жильцами при передвижении внутри дома, а также при входе и выходе из него, что соответствует п. 8.1 СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001 (с изменениями N 1, 2); высота эвакуационных выходов в свету более 1,9 м, ширина более 0,8 м, что соответствует п. 4.2.18, п. 4.2.19 СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы (с изменением N 1); подъезд пожарной техники к зданиям обеспечен на расстояние не более 50 м, что соответствует п. 8.1.15, СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным конструктивным решениям (с изменениями N 1-4); конструктивные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения исследуемых строений предполагают эвакуационный выход, возможность проведения мероприятий по спасению людей, что соответствует статье 80 Технический регламент о требованиях пожарной безопасности; п. 7.1 (в части по обеспечению возможности эвакуации людей в случае пожара) СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001 (с изменениями N 1, 2) расстояние от исследуемых объектов соответствует п. 4.3, п. 4.13, п. 5.3.2 СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты.

Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям (с изменениями N 1-4), п. 7.1 (в части нераспространение пожара на соседние здания и сооружения) СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001 (с изменениями N 1, 2).

Соответствуют правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, а именно: минимальный нормативный отступ от границы земельного участка - 3 м, по факту не менее 3 м; нормативный максимальный процент застройки в границах участка 40%, по факту 40% ((306,7+170,8+310,3+232,4+170,8+292,5+227,8+81,7+96,9+113,2/4985)*100 = 40%); нормативная максимальной высоты здания 12 м, высота по внутреннему обмеру 12 м.

На момент осмотра объекты исследования имеют отклонения от правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, а именно: максимальный нормативный КИТ 2991 кв. м (4985*0,6 = 2 991), по факту 5 325,6 кв. м (821,3+479,2+838,3+622,6+479,2+815,1+632,5+242,2+82,9+312,3 = 5325,6).

Данное превышение образовалось в результате уменьшения высоты этажа строений, путем разделения второго этажа вновь залитым перекрытием и формированием в объеме двусветных помещений первого этажа антресолей. При этом внешний объем здания не изменился.

Согласно разделу 12.1 "Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства" Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденным решением Городского собрания Сочи от 29.12.2009 N 202 (далее - Правила N 202), допускается использовать объекты в установленных параметрах, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и (или) объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Следовательно, использование объектов соответствует Правилам N 202.

На момент проведения исследования конструктивное решение и техническое состояние несущих элементов объектов обеспечивают необходимую устойчивость и надежность их эксплуатации, объемно-планировочное решение обеспечивает безопасность нахождения в нем людей и в случае экстремальной ситуации - безопасную и своевременную эвакуацию людей через эвакуационные выходы и в рассматриваемой ситуации угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Вопрос в части "Не создает ли эксплуатация жилого дома в качестве гостиницы, (для размещения постояльцев и временного их проживания), многоквартирного дома, объекта коммерческого назначения угрозу жизни и здоровью граждан, в частности с учетом требований пожарной безопасности, санитарных и эпидемиологических норм" не входит в компетенцию эксперта-строителя.

Суд первой инстанции установил, что заключение эксперта является полным, не содержит неясностей и противоречий, имеет обоснованные выводы по поставленным вопросам, соответствует требованиям статьи 86 Кодекса и законодательства об экспертизе, посчитав это заключение достоверным доказательством по делу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обосновал свое решение тем, что спорные объекты недвижимости созданы без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил (количество этажей - 3, высота зданий не превышает 20 м, объекты имеют признаки индивидуального жилого дома), без нарушения вида разрешенного использования земельного участка, не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права и законные интересы третьих лиц.

Поскольку заключением судебной экспертизы установлено, что приведение технико-экономических показателей исследуемых объектов в соответствии со значениями уведомлений о соответствии планируемого строительства индивидуальных жилых домов (отражены в решении суда от 05.05.2022 по делу N 2-1692/22) не представляется возможным и может создать угрозу потери прочности и целостности исследуемых зданий, а также зданий, расположенных в непосредственной близости от него, суд пришел к выводу, что заявленные требования администрации удовлетворению не подлежат исходя из принципа пропорциональности сноса объекта самовольного строительства, дополнительно отметив, что использование не по целевому назначению строений, возведенных в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания их самовольными постройками.

Апелляционный суд, изменяя судебный акт первой инстанции, не согласился с выводами суда первой инстанции о соответствии объектов с кадастровыми номерами 23:49:0420022:2971, 23:49:0420022:2970, 23:49:0420022:2968, 23:49:0420022:2967, 23:49:0420022:2966, 23:49:0420022:2969, 23:49:0420022:2974, 23:49:0420022:3562 строительным нормам и правилам, констатировав значительное отклонение характеристик возведенных объектов от параметров, установленных уведомлениями о планируемом строительстве и Правилами N 202 по площади и строительному объему.

Суд апелляционной инстанции, исходя из пояснений предпринимателя, пришел к выводу, что изменение функционального назначения объекта, указанного в уведомлениях, является способом возведения и введения в гражданский оборот коммерческого объекта в упрощенном порядке, без соблюдения предусмотренных Градостроительным кодексом процедур (подготовка проектной документации и ее экспертиза, строительный контроль и надзор, получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию).

Исследуя вопрос о приведении технико-экономических показателей спорных объектов в соответствие со значениями, отраженными в уведомлениях о планируемом строительстве, суд апелляционной инстанции принял во внимание пояснения эксперта, согласно которым работы по демонтажу зданий (его частей, либо отдельных несущих и ограждающих конструкций) следует выполнять в соответствии с проектами организации и производства работ. В процессе работ по демонтажу частей здания, проводимых без работ по укреплению конструкций основного здания, не исключена возможность частичного или полного разрушения (обрушения) несущих конструктивных элементов здания.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что техническая возможность приведения объектов в соответствие с параметрами, указанными в уведомлениях о планируемом строительстве и решении суда от 05.05.2022 по делу N 2-1692/22 по этажности и площади, имеется.

С учетом разъяснений, изложенных в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, констатировав отсутствие разрешительной документации на реконструкцию объектов капитального строительства, суд апелляционной инстанции признал здания с кадастровыми номерами 23:49:0420022:2971, 23:49:0420022:2970, 23:49:0420022:2968, 23:49:0420022:2967, 23:49:0420022:2966, 23:49:0420022:2969, 23:49:0420022:2974 самовольными постройками. Установив возможность устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) объектов, суд апелляционной инстанции принял постановление, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольных построек или о приведении их в соответствие с требованиями, установленными в уведомлениях о планируемом строительстве, на что указал в резолютивной части судебного акта (пункт 31 постановления N 44).

Удовлетворяя исковые требования в указанной части, суд апелляционной инстанции указал, что согласно экспертному заключению, принятому судом в качестве надлежащего доказательства по делу, установлено, что объекты не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Применительно к зданиям с кадастровыми номерами 23:49:0420022:3562, 23:49:0420022:3561, 23:49:0420022:3560 суд апелляционной инстанции указал на отсутствие превышения предельных параметров, установленных Правилами N 202, поэтому в удовлетворении требований администрации об их сносе отказал, отметив, что в данном случае отсутствовала нормативная возможность отказа органом местного самоуправления в выдаче уведомления о планируемом строительстве при соответствии технических характеристик планируемого к возведению объекта с учетом положений части 5 статьи 16 Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 340-ФЗ).

Между тем суд апелляционной инстанции не учел следующее.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (абзац 4 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления N 44, в силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (пункт 29 постановления N 44).

Независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (пункт 30 постановления N 44).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 постановления N 44, при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса, статья 55.32 Градостроительного кодекса, часть 5 статьи 170 Кодекса).

В таком решении должны содержаться выводы суда о допущенных при возведении (создании) постройки нарушениях, вместе с тем указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ, которые должен произвести ответчик для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, не является обязательным, поскольку исполнение решения суда в части приведения постройки в соответствие с установленными требованиями производится по правилам, предусмотренным главой 6 Градостроительного кодекса.

В случае принятия судом решения о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями выбор способа исполнения решения суда определяется должником. Должник обязан в срок, установленный для сноса самовольной постройки, осуществить ее снос либо представить в орган местного самоуправления утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки (пункт 2 части 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса), а в отношении объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов - уведомление о планируемой реконструкции (часть 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса; пункт 33 постановления N 44).

Из системного толкования названных норм следует, что при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, суд принимает решение о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

Учитывая установленные по делу фактические обстоятельства, квалифицируя действия предпринимателя, направленные в обход надлежащей процедуры получения разрешительной документации на возведение спорных построек с учетом их технических характеристик, как недобросовестные, суд апелляционной инстанции правомерно признал их самовольными. Вместе с тем, выводы о наличии возможности приведения 7 объектов в соответствие с выданными уведомлениями о планируемом строительстве и об отказе в сносе 3 объектов не соответствует фактическим обстоятельствам дела, установленным судами и имеющимся в деле доказательствам.

Частью 4 статьи 15 Кодекса предусмотрено, что принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Статья 71 Кодекса обязывает арбитражный суд оценивать относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, при этом каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Согласно части 5 статьи 16 Закона N 340-ФЗ правообладателю земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу названного Федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства предоставлено право до 1 марта 2031 года направить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольной постройкой, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, изложенные положения закона предполагают осуществление проверочных действий уполномоченным органом с целью установления возможности (допустимости) строительства объекта индивидуального жилищного строительства согласно планируемым параметрам на заявленном земельном участке.

В силу пункта 39 статьи 1 Градостроительного кодекса объект индивидуального жилищного строительства представляет собой отдельно стоящее здание с количеством наземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначенных для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Согласно пункту 40 этой же статьи домом блокированной застройки признается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

В соответствии с Классификатором разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 10.11.2020 N П\0412 (далее - Классификатор) на землях с установленным видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (2.1) разрешается размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.

Для размещения жилого дома, блокированного с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющего отдельный выход на земельный участок может быть использован земельный участок с видом разрешенного использования "Блокированная жилая застройка" (код вида разрешенного использования земельного участка - 2.3).

Из системного толкования указанных норм следует, что предусмотренные пунктом 2 части 2 статьи 49, пунктом 1.1 части 17 статьи 51, части 1 статьи 54 Градостроительного кодекса изъятия касаются объектов индивидуального жилищного строительства и упрощенный порядок осуществления строительства или реконструкции, предусмотренный для жилых или садовых домов, в отношении домов блокированной застройки не распространяется.

Судами установлено, что ответчиком возведены объекты с кадастровыми номерами 23:49:0420022:3562, 23:49:0420022:3561, 23:49:0420022:3560 без направления уведомлений о планируемом строительстве или реконструкции указанных объектов в уполномоченный орган и без получения разрешительной документации на строительство или реконструкцию (статья 51 Градостроительного кодекса).

Последовательно в судах первой и апелляционной инстанций администрация заявляла доводы о том, что объекты с кадастровыми номерами 23:49:0420022:2968, 23:49:0420022:3560, 23:49:0420022:2966, 23:49:0420022:2974, 23:49:0420022:3562, 23:49:0420022:2969 после возведения между ними объектов с кадастровыми номерами 23:49:0420022:3562, 23:49:0420022:3561, 23:49:0420022:3560, в сносе которых суды отказали, фактически стали тремя зданиями. Также администрация указывала, что здание с кадастровым номером 23:49:0420022:3561 с параметрами, зарегистрированными в ЕГРН, фактически отсутствует на земельном участке. По сведениям выписки из ЕГРН здание с кадастровым номером 23:49:0420022:3561 состоит на кадастровом учете площадью 248,8 кв. м, год завершения строительства - 2020 (том 1, л.д. 104), в то время как экспертом определены его следующие параметры: высота по внутреннему обмеру - до 3 м; общая площадь - 82,9 кв. м; площадь застройки - 96,9 кв. м. На схеме (фото N 65, 66), приведенной экспертом, здание с зарегистрированными параметрами фактически отсутствует (том 6, л.д. 32).

Отказывая в признании построек с кадастровыми номерами 23:49:0420022:3562, 23:49:0420022:3561, 23:49:0420022:3560 самовольными и их сносе, ссылаясь на их соответствие строительным нормам и правилам, суды оставили без надлежащей правовой оценки доводы администрации о том, что в результате строительства названных объектов без какой-либо разрешительной документации, к получению которой ответчик не предпринимал никаких мер, произведена реконструкция ранее возведенных объектов и фактически построено четыре четырехэтажных объекта (три единых объекта и объект с кадастровым номером 23:49:0420022:2971), что также отражено экспертом на схеме расположения зданий (том 6, л.д. 69) и подтверждается фототаблицами. Вместе с тем установление обстоятельств, являются ли спорные объекты отдельно стоящими жилыми домами или блокированными постройками, произведена ли реконструкция, в результате которой на земельном участке возведены четырехэтажные постройки коммерческого назначения, имеют существенное значение для правильного разрешения спора, однако суды оставили их без установления и правовой оценки. При этом суд апелляционной инстанции не дал оценки соответствующим доводам, содержащимся в апелляционной жалобе.

Исходя из приведенных норм материального права, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии у администрации нормативной возможности отказа в выдаче уведомления о планируемом строительстве при соответствии технических характеристик планируемых к возведению объектов с кадастровыми номерами 23:49:0420022:3562, 23:49:0420022:3561, 23:49:0420022:3560 сделан без выяснения юридически значимых обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора и без проверки доводов администрации о недобросовестном поведении предпринимателя, фактически построившем объекты коммерческого назначения без получения разрешительной документации и не соответствующие строительным нормам и Правилам N 202.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Согласно статье 16 названного Закона эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Судами оставлены без оценки доводы администрации о том, что в результате проведенной реконструкции помещений путем обустройства бетонных перекрытий, объекты представляют собой четырехэтажные здания, при этом поставлены на кадастровый учет как трехэтажные.

Эксперт в заключении указал, что исследуемые строения являются трехэтажными, в объеме двусветных помещений первого этажа зданий имеются антресоли, которые в свою очередь не являются этажом. Согласно нормативному определению антресолью является площадка в объеме двусветного помещения, открытая в это помещение, или расположенная в пределах этажа с повышенной высотой, размером менее 40% площади помещения.

При этом из исследовательской части экспертного заключения следует, что площадь и иные параметры именуемых экспертом антресолей не выяснялась. Эксперт указал, что вопрос в части составления поэтажной схемы с указанием всех помещений и их площадей не входит в его компетенцию. В представленных в материалы дела технических паспортах антресоли не отмечены, сведений об их площади не содержится. Названные обстоятельства судами не проверены.

Суд округа также отмечает, что суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, признавая экспертное заключение допустимым доказательством по делу, не дал должной оценки доводам администрации о том, что экспертиза не содержит необходимых исследований, достаточных для утверждения о том, что возведенные объекты соответствуют противопожарным, строительным нормам, правилам землепользования и застройки, а также не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно статье 64 Кодекса заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 Кодекса.

Иск о сносе объекта, созданного с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил или без получения необходимых разрешений самовольной постройки, сохранение которой нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, предъявляется, в частности, с целью пресечения нарушения конституционных прав человека и гражданина, например права на благоприятную окружающую среду (статья 42 Конституции Российской Федерации), устранения существующей угрозы жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса), а также приведения застройки в соответствие с получившими признание в законе требованиями обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций, требованиями сохранения особо охраняемых природных территорий и т.п.

В силу статьи 87 Кодекса при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту (часть 1). В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2).

Дополнительная экспертиза, как правило, назначается при неполноте заключения (когда не все объекты были представлены для исследования, не все поставленные вопросы получили разрешение); при неточностях в заключении и невозможности устранить их путем опроса эксперта в судебном заседании; при необходимости поставить перед экспертом новые вопросы (например, в случае неверного установления обстоятельств, имеющих значение для дела, или при уточнении таких обстоятельств в связи с изменением исковых требований; пункт 10 Обзора судебной практики N 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018).

Факт отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан созданной самовольной постройкой имеет существенное значение, является юридически значимым обстоятельством при рассмотрении данной категории споров, поэтому суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства и не вправе сам разрешить данный вопрос, поскольку не обладает специальными познаниями (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 N 13021/12).

Учитывая, что вопросы о наличии угрозы жизни и здоровью граждан, соответствии спорных построек установленным строительным нормам, соблюдение правил землепользования и застройки, а также возможности приведения самовольных построек в соответствие с установленными требованиями являются существенными при разрешении иска администрации, суд не в полной мере использовал процессуальные полномочия, не разъяснил ответчику процессуальную обязанность доказывать данные обстоятельства, и не поставил на обсуждение сторон вопрос о необходимости назначении по делу дополнительной либо повторной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах выводы апелляционного суда о возможности приведения объектов с кадастровыми номерами 23:49:0420022:2971, 23:49:0420022:2970, 23:49:0420022:2968, 23:49:0420022:2967, 23:49:0420022:2966, 23:49:0420022:2969, 23:49:0420022:2974 в соответствие с выданными органом местного самоуправления уведомлениями о планируемом строительстве и об отсутствии оснований для удовлетворения требований в отношении объектов с кадастровыми номерами 23:49:0420022:3562, 23:49:0420022:3561, 23:49:0420022:3560 являются преждевременными, сделанными без проведения надлежащего исследования и оценки всех обстоятельств и представленных доказательств.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде первой инстанции либо были отвергнуты судом первой инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку апелляционный суд не установил все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора и не дал надлежащей правовой оценки всем доводам участвующих в деле лиц и представленным в материалы дела доказательствам, апелляционное постановление подлежит отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела апелляционному суду надлежит учесть изложенное, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку доводам лиц, участвующих в деле, с соблюдением принципов состязательности и равноправия сторон, при необходимости рассмотреть вопрос о назначении по делу повторной или дополнительно судебной экспертизы, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

В связи с окончанием кассационного производства подлежит отмене приостановление исполнения апелляционного постановления от 05.12.2025, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.03.2026.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2025 по делу N А32-64296/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Отменить приостановление исполнения указанного судебного акта, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.03.2026.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.