Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 мая 2026 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Сулименко О.А., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Романенко М.Ю. (до перерыва), секретарем Алимардановой А.Г. (после перерыва),

при участии:

от Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону: представитель Шварцкоп М.С. по доверенности от 28.01.2026 (до перерыва), представитель Кочетова А.С. по доверенности от 28.01.2026 (после перерыва);

от ИП Гаспаряна А.М.: представитель Саакян Л.Б. по доверенности от 08.05.2024 (после перерыва);

от третьего лица: представитель не явился, надлежащим образом извещено;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 12.01.2026 по делу N А53-3517/2017

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)

к индивидуальному предпринимателю Гаспаряну Арменаку Миграновичу (ИНН 616601211144, ОГРНИП 316619600065124)

об освобождении земельного участка

по встречному иску индивидуального предпринимателя Гаспаряна Арменака Миграновича (ИНН 616601211144, ОГРНИП 316619600065124)

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)

при участии третьего лица - финансового управляющего Кальчука Андрея Сергеевича,

о признании права собственности,

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Гаспаряну Арменаку Миграновичу (далее - предприниматель, ИП Гаспарян А.М.) об обязании освободить земельный участок площадью 56 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Сержантова, 1, путем сноса капитального строения, эксплуатируемого под кафе, в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда; об обязании передать земельный участок общей площадью 56 кв. м с кадастровым номером <...> по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.05.2017 исковое заявление удовлетворено: на предпринимателя возложена обязанность снести самовольную постройку - здание кафе, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Сержантова, 1; на предпринимателя также возложена обязанность передать департаменту по акту приема-передачи свободный земельный участок площадью 56 кв. м с кадастровым номером <...>.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2018, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.05.2018, в удовлетворении ходатайства о восстановлении срока на подачу апелляционной жалобы предпринимателю отказано, апелляционная жалоба возвращена заявителю на основании пункта 3 части 1 статьи 264 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для принудительного исполнения решения от 29.05.2017 в части сноса самовольной постройки и освобождения земельного участка департаменту 08.12.2017 выдан исполнительный лист серии ФС N 017789933 (т. 1, л.д. 73, 74). На основании названного исполнительного документа возбуждено исполнительное производство N 680/18/61030-ИП.

ИП Гаспарян А.М. 28.05.2024 обратился в суд первой инстанции с заявлением о пересмотре решения от 29.05.2017 по вновь открывшимся обстоятельствам.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.09.2024 решение суда первой инстанции от 29.07.2017 отменено по вновь открывшимся обстоятельствам. Суд сослался на обнаруженные документы, подтверждающие факт создания спорного объекта до 01.01.1995. Данные обстоятельства являются существенными, поскольку здания, строения, сооружения, возведенные до 01.01.1995, не могут быть признаны самовольными постройками.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2024 решение от 17.09.2024 отменено, в удовлетворении заявления предпринимателя отказано. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что обстоятельства, на которые ссылается предприниматель, не могут служить основанием для пересмотра судебного акта в соответствии с правилами главы 37 Кодекса.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.03.2025 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2024 отменено, решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.09.2024 оставлено в силе. Суд кассационной инстанции указал, что в обоснование доводов заявления предприниматель ссылался на обнаруженные документы, подтверждающие факт создания спорного объекта до 01.01.1995 (материалы топосъемки, документы исполнительного комитета Первомайского районного Совета народных депутатов г. Ростова-на-Дону). Названные документы адресованы не ответчику, сведения о том, что предприниматель ранее обладал информацией о периоде создания объекта в деле отсутствуют. Обстоятельства, на которые ссылается ответчик, возникли до момента принятия решения от 29.05.2017, имеют существенное значение для настоящего спора, не исследовались судом, не были известны заявителю, могли привести к принятию иного судебного акта. Наличие на земельном участке правомерного объекта недвижимости имеет существенное значение и при рассмотрении иска арендодателя о возврате земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10).

Определением от 21.10.2024 арбитражный суд принял к рассмотрению встречные исковые требования о признании права собственности на павильон-кафе, площадью 56 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Сержантова 1.

Определением суда от 31.03.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен финансовый управляющий Кальчук Андрей Сергеевич.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 12.01.2026 в удовлетворении исковых требований отказано; встречное исковое заявление удовлетворено: признано право собственности ИП Гаспаряна А.М. на павильон-кафе, площадь 56 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Сержантова, 1.

Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы департамент указывает, что объективные доказательства возведения кафе до 01.01.1995 отсутствуют. В обоснование доводов о возведении кафе предприниматель ссылается на топосъемку (чертеж), выполненную в январе 1986 года, на которой отображен павильон-кафе площадью 56,0 кв. м с указанием гр. Гаспарян А.М., решения исполнительного комитета Первомайского районного Совета народных депутатов г. Ростов-на-Дону от 11.03.1986 N 119 "О неудовлетворительной работе кафе "Шахматное", от 09.07.1986 N 296 "О срыве выполнения задания исполкома по оборудованию кафе "Шахматное". Однако, данные документы не содержат указание на то, что павильон являлся на момент их принятия объектом недвижимого имущества, а также не подтверждают тот факт, что ныне существующий павильон является тем же павильоном. Согласно постановлению главы администрации Первомайского района г. Ростова-на-Дону N 708 от 06.06.1996 "О перерегистрации павильона с ТОО "Шахматное" на Гаспаряна А.М. и предоставлении в аренду сроком на 1 год земельного участка по ул. Сержантова N 1", по истечении срока действия договора аренды земельный участок должен быть освобожден в месячный срок со дня получения извещения об этом, без компенсации понесенных затрат (п. 3.1 Постановления). Аналогичное условие содержится и в постановлении главы Первомайского района г. Ростова-на-Дону от 02.04.1997 N 663. Из указанного следует, что на момент принятия постановления от 06.06.1996 на земельном участке по адресу: Сержантова, 1, г. Ростов-на-Дону отсутствовал объект недвижимого имущества и указанными постановлениями не предполагалось возведение арендатором объекта недвижимого имущества. Также согласно договору аренды от 09.09.2009 N 31469, земельный участок с кадастровым номером <...> предоставляется для эксплуатации павильона (п. 1.1 договора), арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (п. 4.4.2 договора). Согласно сведениям ЕГРН, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <...> - "павильон". В соответствии с п. 6.2 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае необходимости предоставления земельного участка под капитальное строительство. Такие условия договора указывают на то, что на момент заключения договора земельный участок предоставлялся под павильон (не капитальное строение) и возведение объекта недвижимости на арендуемом земельном участке не предусмотрено. Договор прекратил свое действие 25.10.2016. После прекращения договора аренды правовое основание для занятия земельного участка отпало и возникла обязанность по возврату земельного участка. Таким образом, в данном случае применимы положения ст. 222 ГК РФ. Земельный участок, на котором расположено спорное строение, на указанном праве истцу не принадлежит, а как указано выше, представлен в аренду под павильон. Разрешительная документация на возведение объекта недвижимости отсутствует. В соответствии с законодательством, в период с 1992 года разрешение на строительство выдавалось органами архитектуры и градостроительства на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве и при наличии архитектурного проекта.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения как законный и обоснованный, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании департамента поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. Представители ИП Гаспарян А.М. и третьего лица не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 28.04.2026 до 11 час. 40 мин., после чего судебное заседание было продолжено с участием представителей департамента и предпринимателя.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, которую просил удовлетворить, отменив решение суда первой инстанции. В свою очередь, представитель ИП Гаспарян А.М. против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо не обеспечило явку своего представителя в судебное заседание.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и ИП Гаспаряном А.М. (арендатор) был заключен договора аренды N 31469 от 09.09.2009, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером <...>, имеющий адресные ориентиры: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Сержантова, дом 1, для использования в целях эксплуатации павильона, в границах, указанных в кадастровом паспорте, площадью 56 кв. м (п. 1.1 договора).

Договор заключен на срок до 04.08.2013 (п. 2.1 договора).

Обращаясь с настоящим требованием в суд, департамент указал, что в период действия договора предпринимателем на земельном участке с кадастровым номером <...> возведен объект капитального строительства.

В адрес арендатора 15.07.2016 направлено письмо (уведомление) об отказе от исполнения договора аренды, действующего в режиме неопределенного срока, содержащее предложение освободить земельный участок с кадастровым номером <...>.

Ссылаясь на неисполнение ИП Гаспаряном А.М. требований об освобождении земельного участка и уклонения от его возврата, нахождением на земельном участке самовольной постройки, департамент обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ИП Гаспарян А.М. обратился в арбитражный суд с иском к департаменту о признании права собственности на павильон-кафе, площадью 56 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Сержантова 1.

В обоснование встречного иска указано, что спорный объект возведен на земельном участке с кадастровым номером <...> до 01.01.1995, то есть до введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть признан самовольной постройкой на основании указанной статьи.

Принимая судебный акт, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

По правилам частей 1, 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. В случаях, предусмотренных Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление N 44) в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: - возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; - возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; - возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления. Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

В обоснование искового требования департамент ссылается на то, что объект возведен в отсутствие у ИП Гаспаряна А.М. права на земельный участок, допускающего строительство на нем, а также в отсутствие разрешения на строительство объекта. Департамент полагает, что возведенный на земельном участке с кадастровым номером <...> объект: нежилое здание без разрешительной документации, является самовольной постройкой, которая в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит сносу.

Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, что постановлением главы администрации Первомайского района г. Ростова-на-Дону N 195/4 от 07.04.1995 перерегистрирован павильон "Оригинал" ТОО "Шахматное" и предоставлен в аренду сроком на 1 год земельный участок по ул. Сержантова 1 до начала строительства пристройки к поликлинике N 1 и с условием реконструкции павильона. Из данного постановления усматривается, что до 07.04.1995 по ул. Сержантова 1 уже находился павильон "Оригинал".

Затем постановлением главы администрации Первомайского района г. Ростова-на-Дону N 708 от 06.06.1996 павильон "Оригинал" был перерегистрирован с ТОО "Шахматное" на ИП Гаспаряна А.М. и земельный участок площадью 56 кв. м по ул. Сержантова N 1 был предоставлен предпринимателю в аренду сроком на 1 год.

Далее, постановлением главы администрации Первомайского района г. Ростова-на-Дону N 663 от 02.04.1997 павильон, принадлежащий ИП Гаспаряну А.М., снова был перерегистрирован и земельный участок площадью 56 кв. м предоставлен в аренду сроком на 5 лет. Постановлением главы администрации Первомайского района г. Ростова-на-Дону N 942 от 30.04.1997 в п. 1 Постановления N 663 от 02.04.1997 внесены изменения:

"Перерегистрировать павильон, принадлежащий Гаспаряну А.М., и предоставить в аренду, сроком на 5 лет земельный участок общей площадью 56 кв. м, из них - обеденный зал - 16,8 кв. м, кухня - 8,4, кладовая - 13,5 кв. м, подсобное помещение - 8,8 кв. м, в границах, согласно прилагаемой выкопировке из плана города".

Постановлением главы администрации Первомайского района N 1261 от 17.06.2002 земельный участок общей площадью 56 кв. м по ул. Сержантова 1 предоставлен ИП Гаспаряну А.М. в аренду сроком на 3 года.

Необходимо отметить, что Министерством жилищно-коммунального хозяйства (городское) выдан технический паспорт инвентарный номер 1122/7 от 27.03.2001 на павильон-закусочная, расположенный по ул. Сержантова 1, в котором отражены все технические характеристики павильона, в том числе наличие бетонного ленточного фундамента, кирпичные стены, кирпичные и деревянные перегородки, чердачное перекрытие деревянное, фанерная крыша, объект подключен к коммуникациям. Приведенные свойства спорного объекта (павильона) характерны для объекта капитального строительства, о чем органам местного самоуправления безусловно было известно.

Между Комитетом по управлению имуществом города Ростова-на-Дону и ИП Гаспаряном А.М. был заключен договор аренды земельного участка N 9945 "И" от 17.03.2003, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду целый земельный участок общей площадью 56 кв. м для эксплуатации павильона кафе "Оригинал 1", расположенного в г. Ростов-на-Дону, Сержантова, 1. Из текста договора следует, что данный павильон является недвижимым имуществом. В дальнейшем договор аренды неоднократно продлевался.

Далее, между департаментом и ИП Гаспаряном А.М. заключен договор аренды N 31469 от 09.09.2009 земельного участка по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Сержантова 1, сроком с 04.08.2008 по 04.08.2013 для эксплуатации павильона.

Таким образом, предприниматель с 1996 года на праве аренды владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером <...>, органы местного самоуправления неоднократно продлевали сроки аренды в целях эксплуатации спорного павильона. Павильон-кафе площадью 56 кв. м с той конфигурацией (как объект капитального строительства), что и в настоящее время, находится на арендованном земельном участке.

Ссылка апеллянта на то, что условия договора N 31469 от 09.09.2009 не предполагали строительства недвижимого имущества, а земельный участок предлагался для эксплуатации павильона (не капитальное строение) отклоняется апелляционным судом, поскольку на момент предоставления участка в аренду павильон уже обладал свойствами капитального строения (технический паспорт от 27.03.2001) и использовался по целевому назначению; при этом каких-либо новых объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером <...> предпринимателем не возведено. Иного в материалы дела не представлено.

Как установлено судом первой инстанции, первое упоминание о спорном павильоне-кафе отражено в решениях исполнительного комитета Первомайского районного Совета народных депутатов г. Ростов-на-Дону от 11.03.1986 N 119 "О неудовлетворительной работе кафе "Шахматное", от 09.07.1986 N 296 "О срыве выполнения задания исполкома по оборудованию кафе "Шахматное".

В материалы дела представлена топосъемка (чертеж), выполненная в январе 1986 года, на которой отображен павильон-кафе площадью 56,0 кв. м с указанием ИП Гаспаряна А.М. На указанной топосъемке (чертеже) имеются отметки о согласовании Управлением Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону - 08.11.1995, Администрацией МУП ЖКХ-1 10.11.1995, МУП ЖКХ 27.03.1995, Управлением Архитектуры и градостроительства Первомайского района 27.03.1997. Вопреки доводам апеллянта, органы местного самоуправления знали о существовании павильона-кафе площадью 56,0 кв. м с 1986 года.

Доводы апеллянта о том, что указанные выше документы не подтверждают тот факт, что ныне существующий павильон является тем же павильоном, отклоняются судебной коллегией, поскольку реконструкция объекта не производилась, иного материалы дела не содержат.

Таким образом, вышеизложенные обстоятельства, очевидно указывают на то, что объект (павильон-кафе) возведен явно длительное время назад - до 1986 года.

Нормы статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации о сносе самовольных построек применяются с 01.01.1995 к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12048/11, Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 N 6557/13 по делу N А56-41462/2011, понятие "самовольная постройка" не применимо к зданиям, строениям, сооружениям, не являющимся индивидуальными жилыми домами, построенным до 01.01.1995, и такие объекты не могут быть снесены на основании признания их самовольной постройкой в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в частности с учетом того, что ранее действовавшее законодательство предусматривало снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами).

Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали основания для применения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей возможность сноса самовольно возведенного недвижимого имущества. Указанный подход к рассмотрению требований о сносе самовольных построек следует также из Определения Верховного Суда Российской Федерации от 03.08.2021 N 307-ЭС20-22282 по делу N А56-129764/2019 (Судебная коллегия по экономическим спорам).

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.08.2017 N 39-КГ17-6 указано, что вопрос о том, является ли постройка самовольной, должен разрешаться с учетом нормативных актов, действовавших на момент постройки спорного сооружения. Применительно к указанной позиции апелляционный суд констатирует, что в дело не представлены доказательства, позволяющие отнести рассматриваемый объект к самовольно возведенным исходя из соответствующих норм закона.

В этой связи иск департамента о сносе объекта как самовольной постройки удовлетворению не подлежал.

Удовлетворяя встречный иск, суд исходил из следующего.

Решение суда, как основание возникновения права собственности на недвижимое имущество, возможно лишь в исключительных, прямо предусмотренных законом случаях, при рассмотрении конститутивных (преобразовательных) исков, например, иска о признании права собственности на самовольную постройку (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), признании права собственности на бесхозяйную вещь (статья 225 Гражданского кодекса Российской Федерации), признании права собственности в силу приобретательной давности (статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации) и др.

В соответствии с пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены названной статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество (статьи 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Владелец, претендующий на титул собственника в связи с истечением срока приобретательной давности, должен доказать наличие указанных в статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации пяти необходимых условий (трех объективных и двух субъективных): открытое владение имуществом; непрерывное владение имуществом; владение в течение установленного законом срока; добросовестное владение имуществом; владение имуществом как своим. Отсутствие (недоказанность) любого из перечисленных обстоятельств исключает признание за заинтересованным лицом права собственности на имущество по основанию давности владения.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Как установлено выше, на основании постановления главы администрации Первомайского района г. Ростова-на-Дону N 708 от 06.06.1996 произведена перерегистрация павильона с ТОО "Шахматное" на ИП Гаспаряна А.М. и предоставлен в аренду сроком на один год земельный участок 56,0 кв. м по ул. Сержантова N 1. Соответственно, предприниматель пользуется спорным объектом с 1996 года, а земельный участок с кадастровым номером <...> неоднократно предоставлялся в аренду (как на основании распорядительных актов органов местного самоуправления, так и на основании договоров аренды N 9945 "И" от 17.03.2003 затем от 09.09.2009 N 31469).

Судом первой инстанции принят во внимание пункт 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, где указано, что правообладатель земельного участка, владеющий объектом недвижимого имущества нежилого назначения, построенного до 01.01.1995, как своим собственным добросовестно, открыто и непрерывно в течение пятнадцати лет, вправе обратиться за признанием права собственности на такой объект, если он возведен без нарушения строительных и градостроительных требований и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

В целях установления фактических обстоятельства дела судом первой инстанции по делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) соответствует ли объект недвижимости площадью 56 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Сержантова, д. 1, действующим градостроительным, строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам?

2) создает ли указанный объект угрозу жизни и здоровью граждан?

В Арбитражный суд Ростовской области поступило заключение эксперта N 1402/10-3-25 от 22.10.2025.

При ответе на первый вопрос эксперты указали, что на земельном участке с кадастровым номером <...>, местоположение: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Сержантова, 1, фактически расположено одноэтажное нежилое строение, общей площадью 42,3 кв. м (площадью застройки - 56,0 кв. м). Исследуемый объект - нежилое здание Лит. "Б" является зданием кафе и представляет собой одноэтажное строение с наружными стенами из кирпича, обеспеченное местным отоплением (от электрического отопительного котла), электроснабжением, водоснабжением, канализацией, вентиляцией и кондиционированием, относящееся согласно ст. 32 Федерального закона N 123-ФЗ от 22.07.2008 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" по функциональной пожарной опасности к классу ФЗ.2 - здания организаций общественного питания и в соответствии с определениями, приведенными в п. п. 26., 27., 32., 40 ГОСТ 31985-2013 "Услуги существенного питания. Термины и определения", раздела 3, п. 4.1. табл. 1, п. 4.2., п. 5.1., п. 5.2., табл. А1 рекомендуемого приложения "Л", табл. Б1 рекомендуемого приложения "Б" ГОСТ 30389-2. 013 "Услуги общественного питания. Предприятия общественного питания. Классификация и общие требования", раздела 3, и. 4.1., п. 4.2., п. 4.2.1. ГОСТ 32692-2014 "Услуги общественного питания. Общие требования к методам и формам обслуживания на предприятиях общественного питания", по фактически предполагаемой организации производства продукции, относится к нежилым зданием типа "кафе", с присущими признаками размещения в нем предприятия питания, классифицируемого по характеру деятельности как предприятие общественного питания, общедоступное или обслуживающее определенный контингент потребителей, производящее и реализующее блюда и кулинарные изделия.

По своему существующему конструктивному, объемно-планировочному, архитектур по-планировочному решениям и инженерно-техническому обеспечению исследуемое нежилое здание, преимущественно, соответствует требованиям действующих строительно-технических, градостроительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, предъявляемых к зданиям общественного питания типа "кафе", а именно: ГОСТ 31985-2013 "Услуги общественного питания. Термины и определения" (п. 3., п. 16., п. 26., п. 41.); ГОСТ 30389-2013 "Услуги общественного питания. Предприятия общественного питания. Классификация и общие требования" (раздел 3, п. 4.1. табл. 1, п. 4.2., п. 5.1., п. 5.2., табл. А1 рекомендуемого приложения "А", табл. Б1 рекомендуемого приложения "Б"); ГОСТ 32692-2014 "Услуги общественного питания. Общие требования к методам и формам обслуживания на предприятиях общественного питания" (раздела 3, п. 4.1., п. 4.2., п. 4.2.1.); СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009" (п. 4.5, п. 4.9, п. 4.20, п. 4.26, п. 4.27, п. 5.2, п. 5.4, п. 5.48, табл. 5.3, п. 6.8, п. 6.10, п. 7.4, п. 8.1, п. 8.8, п. 8.11, п. 8.15, п. 8.16, п. 8.17, п. 8.18); СП 52.13330.2016 "Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95*" (п. 5.1); СП 29.13330.2011 "Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88" (п. 4.2, п. 4.3, табл., 1); СП 59.13330.2020 "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001" (п. 6.1.1, п. 6.1.5); СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" (п. 4.1.2, п. 4.2.3, п. 4.2.7, п. 4.2.18, п. 4.2.19, п. 4.3.1, п. 4.3.2, п. 4.3.3, п. 7.1.5, Табл. 6, п. 7.7.2. Табл. 11, п. 7.7.3); СП 2.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты" (п. 6.7.1, - табл. 6.9); СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (п. 4.1., п. 4.3., Табл. N 1, п. 4.4., п. 7.1. п. 8.2.1., п. 5.5.2.); СП 484.1311500.2020 "Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования" (п. 6.6.5); СП 3.13130.2009 "Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности" (п. 5.3.); Федерального закона N 123-ФЗ от 22.07.2008 г. "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (ст. ст.: 52, 53, 80).

Конструктивные элементы исследуемого нежилого здания кафе не имеют повреждений, трещин, коррозии стальных конструкций каркаса, просадок конструкций и полов под технологическим оборудованием, перекосов проемов, мест разрушения элементов каркаса и ограждающих конструкций, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания и его эксплуатационной надежности, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" находятся в исправном техническом состоянии.

Фактическое расположение исследуемого нежилого здания кафе по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Сержантова, 1, не противоречит требованиям СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" (п. 7.1), требованиям Федерального закона от 22.07.2008 г. N 123-ФЗ (ред. от 25.12.2023) "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (ст. 69 (п. 1)); СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (п. 4.1., п. 4.3., п. 7.1., п. 8.2.1.); СП 2.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты" (п. 6.7.1 и таблицы 6.9); СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Проектирование, строительство, реконструкция и эксплуатация предприятий, планировка и застройка населенных мест. Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений иных объектов" (п. 2.1. и п. 2.26).

Также расположение исследуемого здания кафе на земельном участке с кадастровым номером <...>, местоположение: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Сержантова, 1, соответствует перечню основных разрешенных видов использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренному ст. 30 Правил землепользования и застройки (муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", для территориальной зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами (Ж-3/6/44).

Существующее объемно-планировочное решение и расположение исследуемого нежилого здания, не противоречит требованиям ст. 30 Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Ростов-на-Дону" для вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, соответствующего коду 4.6.

Вместе с этим, нежилое здание - кафе Лит. "Б", расположенное на земельном участке с КН <...>, имеет следующие несоответствия требованиям действующих норм и правил:

- отсутствие козырьков над входами не соответствует требованиям п. 8.3. СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009", согласно которому в зданиях до двух этажей включительно (но не выше 8 м от уровня земли до отметки низа ската кровли) - допускается неорганизованный водосток при обязательном устройстве козырьков над входами;

- наличие перепадов высот уровня пола с количеством ступеней 1 шт. или 2 шт., при наружном входе в помещение обеденного зала N 5, а также между обеденным залом N 5 с помещениями кухни N 1, санузла N 3 и подсобного N 4 исследуемого здания кафе, не соответствует требованиям и. 5.1 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009" и п. 4.3.5 СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", согласно которым в полу на путях эвакуации, как правило, не допускаются перепады высот менее 0,45 м и выступы, за исключением порогов в дверных проемах высотой не более 50 мм и иной высоты для специально оговоренных случаев. При наличии таких перепадов и выступов, в местах перепада высот следует предусматривать лестницы с числом ступеней не менее трех или пандусы с уклоном не более 1:6.

Экспертами отмечено, что учитывая наличие расстояний от верха входных дверных проемов до карнизных свесов на фасадах здания и существующую высоту в помещениях исследуемого объекта, указанные несоответствия исследуемого здания - кафе Лит. "Б" требованиям действующих норм и правил являются технически устранимыми, так как техническая возможность устройства козырьков над входами в здание и устройства пола без перепадов его уровня по высоте имеется.

Сведения в отношении исследуемого земельного участка с кадастровым номером <...>, на котором расположено исследуемое здание кафе, содержащиеся на публичной кадастровой карте, размещенной на портале (Геоинформационном портале) ПД НСПД (https://nspd.gov.ru), а также о расположении объектов по данным интернет-ресурса "Яндекс Карты" (https://yandex.ru) и на карте градостроительного зонирования муниципального образования "Город Ростов-на-Дону" Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Ростов-на-Дону" размещенной на официальном портале Администрации города Ростова-на-Дону (https://батайскофициальный.рф), приведены на скриншотах N 1 - N 4 в Приложении N 1 к заключению.

При ответе на второй вопрос экспертами установлено, что конструктивные элементы исследуемого нежилого здания - кафе Лит. "Б" не имеют повреждений, трещин, просадок конструкций, перекосов проемов, мест разрушения внутренних элементов кладки и ограждающих конструкций, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений перекрытий и перемычек в опорных местах, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания и его эксплуатационной надежности.

Определение того, создает ли нежилое здание кафе - Лит. "Б", расположенное на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Сержантова, 1, угрозу жизни и здоровью граждан не входит в компетенцию судебного эксперта, так как определение указанных параметров не предусмотрено строительной терминологией и критериями оценки технического состояния строений, объемно-планировочных и конструктивных решений возведенного объекта.

Как экспертами указано выше, конструктивные элементы исследуемого нежилого здания - кафе Лит. "Б" не имеют повреждений, трещин, просадок конструкций, перекосов проемов, мест разрушения внутренних элементов кладки и ограждающих конструкций, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений перекрытий и перемычек в опорных местах, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания и его эксплуатационной надежности, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" находятся в исправном техническом состоянии, характеризующимся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, что, в свою очередь, обуславливает техническую эксплуатационную безопасность согласно функциональному назначению исследуемого здания.

Кроме этого, на всех внутренних поверхностях ограждающих конструкций в исследуемом здании, независимо от режима их эксплуатации (основное или подсобное), не имеется следов увлажнения поверхностей или изменения фактуры отделочных слоев, которые свидетельствовали бы о недостаточных теплотехнических характеристиках данных ограждающих конструкций здания, либо о нарушении температурно-влажностного режима в помещении.

Изучив заключение экспертов N 1402/10-3-25 от 22.10.2025, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что экспертное заключение является в достаточной степени обоснованным исследованными обстоятельствами, мотивированным, полным и всесторонним.

Как установлено арбитражным судом, заключение экспертов N 1402/10-3-25 от 22.10.2025 не содержит каких-либо противоречий; эксперты предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; являются квалифицированными специалистами, обладающими специальными знаниями; представленные материалы сочли достаточными для ответа на поставленные вопросы. Оснований не доверять заключению экспертов у суда не имелось.

Таким образом, заключение экспертов N 1402/10-3-25 от 22.10.2025 является допустимым и относимым доказательством по настоящему делу и оценивается судом наряду с другими доказательствами.

При этом стороны заключение экспертов не оспорили. Каких-либо доказательств, опровергающих изложенные в экспертном заключении выводы, и отвечающие требованиям статей 65, 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сторонами не представлено.

Принимая во внимание выводы судебной экспертизы N 1402/10-3-25 от 22.10.2025, спорный объект (павильон-кафе) угрозу жизни и здоровью граждан не создает, спорное здание в целом соответствует действующим градостроительным, строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, за исключением ряда несоответствий указанных экспертом. При этом данные несоответствия носят устранимый характер, и которые в ходе рассмотрения дела предпринимателем устранены, что подтверждается фотоматериалом.

Департамент не оспаривал доводы ИП Гаспаряна А.М. о том, что предприниматель открыто, непрерывно и добросовестно владеет спорным недвижимым имуществом как своим собственным более 15-ти лет (как минимум с 1996 года - с момента издания постановления главы администрации Первомайского района г. Ростова-на-Дону N 708 от 06.06.1996). ИП Гаспарян А.М. нес расходы на его содержание, тем самым объект в настоящее время находятся в исправном техническом состоянии (отсутствуют дефекты и повреждения, влияющие на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности), эксплуатируется по целевому назначению, иного не представлено. Следовательно, предприниматель доказал совокупность условий, необходимых для удовлетворения иска о признании права собственности на спорный объект в порядке статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации о приобретении права собственности по давности владения направлена на защиту интересов лиц, не являющихся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющих им как своим собственным, а также на реализацию прав, гарантированных статьей 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации (определения от 19.02.2009 N 115-О-О, от 22.04.2010 N 604-О-О, от 16.02.2012 года N 315-О-О, от 28.09.2017 N 1877-О, от 30.03.2023 N 688-О, от 08.06.2023 N 1409-О и др.).

Поскольку добросовестность в силу пункта 1 указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации выступает одним из условий приобретения права собственности по давности владения имуществом, в постановлении от 26.11.2020 N 48-П Конституционный Суд Российской Федерации отмечал, что в целях применения положений о приобретательной давности владение с учетом фактических обстоятельств конкретного дела может быть признано судом добросовестным и при наличии причин для понимания владельцем отсутствия у него оснований приобретения права собственности, если вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями.

Спорное строение с момента его создания по настоящее время находятся во владении ИП Гаспаряна А.М. и используется по целевому назначению. Заявленный во встречном иске объект не является предметом конкурирующих вещных прав, притязаний на него не заявлено.

Судом первой инстанции справедливо отмечено, что спорный объект не может быть признан самовольной постройкой по вышеизложенным обстоятельствам и подлежащей сносу, следовательно, признание на него права собственности необходимо для его легализации и введения в гражданский оборот.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил встречное исковое заявление о признании права собственности на павильон-кафе, площадью 56 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Сержантова 1.

Поскольку на земельном участке с кадастровым номером <...> расположен объект недвижимости, право собственности на который признано за ИП Гаспаряном А.М., отсутствуют основания для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка, в связи с чем требование департамента передать по акту приема-передачи свободный земельный участок с кадастровым номером <...> не подлежало удовлетворению.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации суд не рассматривает вопрос об оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, поскольку заявитель освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.01.2026 по делу N А53-3517/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.