Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2026 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 апреля 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Коржинек Е.Л. и Твердого А.А., при участии в судебном заседании от ответчика - некоммерческой организации "Ростовский областной общественно полезный фонд содействия капитальному ремонту" (ИНН 6167111598, ОГРН 1136100005579) - Губской О.С. (доверенность от 15.08.2025), в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Ужитчака Валерия Дмитриевича (ИНН 614000121527, ОГРНИП 304614030000086), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Рента", общества с ограниченной ответственностью "Авангард-проект", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу некоммерческой организации "Ростовский областной общественно полезный фонд содействия капитальному ремонту" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2026 по делу N А53-29682/2024, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Ужитчак Валерий Дмитриевич (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к некоммерческой организации "Ростовский областной общественно полезный фонд содействия капитальному ремонту" (далее - фонд), содержащим следующие требования (с учетом изменений, принятых судом в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс):

1. Обязать ответчика устранить препятствия в пользовании истцом нежилыми подвальными помещением, расположенными по адресу: г. Азов, ул. Привокзальная, 21 в виде нарушения строительных норм и правил, допущенных при проведении капитального ремонта многоквартирного дома, а именно:

- в коридоре подвала убрать проложенные по полу две трубы отопления, сужающие ширину прохода горизонтальных участков путей эвакуации до 0,57 м, что не обеспечивает возможность безопасного движения людей через эвакуационные выходы из помещений, создавая угрозу их жизни и здоровью;

- в складских подвальных помещениях, принадлежащих предпринимателю на праве собственности, обозначенных на поэтажном плане под номерами: 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, возвести глухие капитальные стены, отделяющие складские помещения от канализационных и водосточных трубопроводов, либо проложить трубопроводы по ранее существовавшей до капитального ремонта схеме;

- в складских подвальных помещениях, принадлежащих предпринимателю на праве собственности, обозначенных на поэтажном плане под номерами: 7, 9, 11, 16, 17, 18 убрать трубопроводы, которые проложены вглубь более одного метра от стен помещения;

- в складских подвальных помещениях, принадлежащих предпринимателю на праве собственности, обозначенных на поэтажном плане под номерами: 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 17, 18 произвести заделку отверстий (выпусков) в местах пересечения трубопроводов со стенами помещений;

- в складских подвальных помещениях, принадлежащих предпринимателю на праве собственности, обозначенных на поэтажном плане под номерами: 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 17, 18 установить входные двери, которые были демонтированы либо разрушены в ходе капитального ремонта.

2. Обязать ответчика восстановить утраченную проектную документацию на проведение капитального ремонта многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Азов, ул. Привокзальная, 21 в той части, в которой суд сочтет возможным удовлетворить исковые требования истца по устранению недостатков, допущенных при проведении капитального ремонта многоквартирного дома.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Рента", общество с ограниченной ответственностью "Авангард-проект".

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.12.2025 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2026 решение суда от 24.12.2025 отменено, принят отказ предпринимателя от иска в части требований о возложении обязанности восстановить утраченную проектную документацию, установить входные двери, произвести заделку дверных проемов, побелку стен, покраску дверей и выполнения других работ, необходимых для восстановления помещений после проведенных работ по капитальному ремонту инженерных коммуникаций, производство по делу в данной части прекращено. На фонд возложена обязанность осуществить перенос (вынос за пределы помещений, либо, по согласованию с собственником помещений переустройство, с соблюдением, в частности, подпунктов 8.3.10, 8.3.26 СП 30.13330.2020. Свод правил. Внутренний водопровод и канализация зданий. СНиП 2.04.01-85*) магистральных линий ресурсоснабжения (трассы теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, разводящие сети трубопроводов, включая запорные и регулирующие устройства, ответвления и отводы, не относящиеся к обеспечению коммунальными ресурсами индивидуально определенных помещений истца) из находящихся в собственности предпринимателя подвальных помещений с номерами 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 17, 18 на поэтажном плане многоквартирного дома по адресу: Ростовская область, г. Азов ул. Привокзальная, 21, в шестимесячный срок с даты окончания отопительного сезона 2025, 2026 годов, определенной компетентным органом, с восстановлением несущих (ограждающих) конструкций до нормативного состояния, включая отделочные работы (восстановление штукатурного, лакокрасочного слоя), поврежденных по результатам выполнения монтажа/демонтажа данных линий ресурсоснабжения. Фонд также обязан осуществить перенос (переустройство) с соблюдением правил пожарной безопасности, в частности "СП 1.13130 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", "СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003", труб теплоснабжения проложенных в коридоре (месте общего пользования) подвального помещения многоквартирного дома по адресу: Ростовская область, г. Азов ул. Привокзальная, 21, в шестимесячный срок с даты окончания отопительного сезона 2025, 2026 годов, определенной компетентным органом. Распределены судебные расходы.

В кассационной жалобе фонд просит отменить обжалуемое постановление апелляционного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции. Податель жалобы указывает на то, что вывод о том, что фондом работы по капитальному ремонту инженерных систем многоквартирного дома выполнены не по ранее существующей схеме не основан на доказательствах, магистральные трубопроводы относятся к общему имуществу многоквартирного дома, техническая возможность переноса общедомовых коммуникаций не установлена. Все работы по капитальному ремонту выполнены фондом в рамках региональной программы, решение по проведению работ принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Судом апелляционной инстанции на фонд незаконно возложена обязанность выполнить реконструкцию внутридомовых инженерных систем, поскольку предпринимателю неудобно использовать принадлежащие ему подвальные помещения в качестве складских. Из материалов дела не следует, что инженерные системы многоквартирного дома ранее не располагались в принадлежащих истцу помещениях. Судом апелляционной инстанции не учтена принадлежность сетей к общему имуществу многоквартирного дома и необходимость разрешения вопросов об их переносе на общем собрании собственников. Апелляционный суд незаконно возложил обязанность по приведению инженерных систем многоквартирного дома в соответствие со строительными нормами и правилами, принятыми в 2022 году, после выполнения в 2018 году работ по капитальному ремонту. Заключение эксперта содержит ряд неточностей. Предпринимателем пропущен срок исковой давности. Требования истца не являются негаторными.

Предприниматель представил отзыв на кассационную жалобу, в котором просит постановление апелляционного суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя фонда, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что истец является собственником нежилых подвальных помещений общей площадью 162,4 кв. м с кадастровыми номерами <...> расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Азов, ул. Привокзальная, 21, обозначенных на поэтажном плане под номерами 6 - 18. Управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация - ООО "Рента".

Ответчик провел капитальный ремонт инженерных систем теплоснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Азов, ул. Привокзальная, 21.

Как указывает истец, в ходе капитального ремонта через принадлежащие истцу подвальные помещения были проложены общедомовые трубопроводы теплоснабжения, водопровода и канализационной сети, разводящая сеть, стояки, запорные и регулирующие устройства. При этом до капитального ремонта через подвальные помещения принадлежащие истцу общедомовые трубопроводы теплоснабжения и канализационной сети не проходили. Капитальный ремонт инженерных систем теплоснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения многоквартирного дома был проведен без ведома истца.

Предприниматель настаивает на том, что фонд, подрядные организации и управляющая организация не уведомили истца о начале работ по капитальному ремонту и не получили его согласия на прокладку общедомовых коммуникаций теплоснабжения, водопровода и канализации через принадлежащие ему подвальные помещения. В результате проведенных работ по капитальному ремонту в принадлежащих истцу подвальных помещениях были установлены ранее отсутствующие общедомовые инженерные системы теплоснабжения и водоотведения (трубопроводы, разводящая сеть, стояки, запорные и регулирующие устройства). Данные изменения в системе теплоснабжения, водоотведения и канализации многоквартирного дома ограничили возможность использовать принадлежащие истцу подвальные помещения по их прямому назначению, как складские помещения, создав угрозу порчи и гибели товара.

Кроме того, как указывает предприниматель, в ходе капитального ремонта в коридоре подвала, разделяющего принадлежащие истцу помещения, по полу были проложены две трубы теплоснабжения. На проложенных трубах установлена теплоизоляция, но отсутствует защита от внешних повреждений. При таких обстоятельствах ходить по коридору стало затруднительно, а перемещать товар, особенно крупногабаритный в складские помещения на хранение и выдавать товар со склада стало невозможно. После проведенного капитального ремонта истец не может использовать принадлежащие ему подвальные помещения по прямому предназначению и несет убытки. Кроме того, расположенный таким образом трубопровод теплоснабжения грубо нарушает противопожарную безопасность, что создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Истец обращался в управляющую компанию и к ответчику с просьбой предоставить ему копии проектной и иной документации по капитальному ремонту многоквартирного дома по адресу: г. Азов, ул. Привокзальная, 21. Управляющая компания в своих письмах от 14.07.2022 N 481 и от 23.03.2023 N 149 рекомендовала по вопросу ознакомления с проектной документацией обращаться в фонд. Письмом от 21.07.2023 N 8598 ответчик уведомил истца о том, что проектная документация на многоквартирный дом утрачена.

Истец обратился в экспертную организацию - ООО ОК "Статус" о проведении исследования результатов капитального ремонта коммуникаций отопления, водоснабжения и водоотведения в подвале многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Азов. ул. Привокзальная, 21 на предмет соответствия проведенных работ требованиям строительных норм и правил. Согласно заключению по результатам исследования от 08.04.2024 N 08/04/24 при проведении капитального ремонта коммуникаций отопления, водоснабжения и водоотведения в подвале многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Азов, ул. Привокзальная, 21 имели место грубые (существенные) нарушения строительных норм и правил.

В целях досудебного урегулирования спора истец направил ответчику и управляющей организации претензию от 15.05.2024 с требованием восстановить утраченную проектную документацию на проведение капитального ремонта многоквартирного дома и устранить допущенные при проведении капитального ремонта недостатки, указанные в заключении экспертной организации от 08.04.2024 N 08/04/24. Поскольку ответчик оставил претензионное письмо без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции, руководствуясь статьями 161, 162, 180, 182 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), статьями 702, 722, 723, 725, 740, 755 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) установил, что работы по капитальному ремонту спорного многоквартирного дома были проведены фондом в 2018 году. Обратившись в суд 07.08.2024 истцом пропущен срок исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком. Суд первой инстанции также констатировал отсутствие законных оснований для восстановления пропущенного срока исковой давности.

Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 45 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Согласно абзацу пятому статьи 208 Гражданского кодекса на указанные требования исковая давность не распространяется.

Вопросы организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах регламентированы разделом IX Жилищного кодекса.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 167 Жилищного кодекса органы государственной власти субъекта Российской Федерации принимают нормативные правовые акты, которые направлены на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и которыми, в том числе, создается региональный оператор, решается вопрос о формировании его имущества, утверждаются учредительные документы регионального оператора, устанавливается порядок деятельности регионального оператора, порядок назначения на конкурсной основе руководителя регионального оператора.

В соответствии с частью 3 статьи 178 Жилищного кодекса деятельность регионального оператора осуществляется в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации с учетом особенностей, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации, принятыми в соответствии с ним законами и иными нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации.

В силу статьи 180 Жилищного кодекса в случае, когда фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора, в обязанности последнего входит не только сбор взносов, но и обеспечение проведения капремонта в соответствии с региональной программой (по утвержденному перечню работ в установленные сроки).

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 182 Жилищного кодекса региональный оператор в целях обеспечения оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры, предусматривающие в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами.

Региональный оператор в целях обеспечения оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации. Региональный оператор перед собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, несет ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором (пункт 4 части 2, часть 6 статьи 182 Жилищного кодекса).

Таким образом, ответственность регионального оператора обусловлена фактом ненадлежащего исполнения подрядчиком, привлеченным региональным оператором, работ по капитальному ремонту многоквартирного дома.

Согласно пункту 4 части 2 статьи 182 Жилищного кодекса региональный оператор обязан контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации.

Региональный оператор обязан нести ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за качество оказанных услуг и (или) выполненных работ в течение не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений (пункт 11 части 2 статьи 182 Жилищного кодекса).

Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором перед собственниками своих обязательств, предусмотренных законом, установлена частью 5 статьи 178 и частью 1 статьи 188 Жилищного кодекса.

Из приведенных выше норм права следует, что жилищным законодательством установлены разные виды ответственности регионального оператора перед собственниками помещений в многоквартирном доме: ответственность за неисполнение своих обязательств (часть 5 статьи 178, часть 1 статьи 188 Жилищного кодекса), при которой региональный оператор отвечает за собственное противоправное поведение как сторона, нарушившая обязательство, и ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором (часть 6 статьи 182 Жилищного кодекса), при которой в силу прямого указания в законе ответственность регионального оператора возникает за действия (бездействие) третьих лиц, не являющихся стороной обязательства, возникающего между региональным оператором и собственниками помещений при организации проведения капитального ремонта общего имущества дома.

Аналогичная позиция изложена в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.07.2018: региональный оператор как заказчик работ по капитальному ремонту несет перед собственниками помещений в таком доме ответственность за действия привлеченных им подрядных организаций в соответствии с принципом полного возмещения убытков.

Региональный оператор перед собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, несет ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором.

Таким образом, именно фонд капитального ремонта выступает по отношению к собственникам общего имущества обязанной стороной, которая должна обеспечить надлежащее выполнение работ по капитальному ремонту и гарантию эксплуатации этого имущества в пределах сроков, оговоренных договором на выполнение работ.

Поскольку обязанной стороной по отношению к собственникам помещений в многоквартирном доме выступает фонд капитального ремонта, принявший на себя обязательство обеспечить проведение капитального ремонта общего имущества спорного многоквартирного дома, то истец справедливо адресовал требование об устранении недостатков непосредственно фонду капитального ремонта, на который перед собственниками возложена ответственность за недостатки в виде возложения на него соответствующей обязанности по их устранению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 721 Гражданского кодекса качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода.

С целью разрешения разногласий сторон о качестве выполненных работ и причин возникновения недостатков, руководствуясь статьей 82 Кодекса, суд апелляционной инстанции назначил экспертизу, проведение которой поручено эксперту ООО "Экспогарант" Кононенко Н.В. В заключении от 25.09.2025 N 52 приведены следующие выводы. Работы (в том числе сопутствующие работы) по капитальному ремонту инженерных коммуникаций (систем отопления, водоснабжения и водоотведения) в спорных складских подвальных помещениях; в смежных помещениях общего пользования с помещениями (в частности, коридорах) не соответствуют строительным нормам и правилам пожарной безопасности). Имеет место нарушения указаний статьи 53 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", пункта 4.3.3 СП 1.13130 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", пункта 6.2.2.14 СП 54.13330.2022 (Свод правил. Здания жилые многоквартирные. "СНиП 31-01-2003"), пункта 14.8 СП 60.13330.2020 (Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха). Эксперт обратил особое внимание на следующее. Сквозь стены помещений, принадлежащих истцу по делу, открыто проходят без уплотнителей трубопроводы систем внутреннего водоснабжения, теплоснабжения, канализации. Отверстия в стенах, через которые проходят указанные трубопроводы, не заделаны. Эксплуатация данных помещений в соответствии с их назначением с учетом производственных работ по капитальному ремонту инженерных коммуникаций в помещениях, указанных в пунктах 1.1 и 1.2 при наличии нарушений по прокладке инженерных коммуникаций при производстве капитального ремонта, обозначенных на поэтажном плане номерами 6 - 18 и помещения общего пользования (коридора) не возможна по обстоятельствам, указанным в исследовательской части заключения. Указать перечень работ, необходимых для устранения выявленных нарушений, а также работ необходимых для исключения препятствий (возникших в результате выполненных работ) препятствующих эксплуатации помещений по их назначению не представляется возможным поскольку это не входит в компетенцию эксперта-строителя по следующим обстоятельствам: эксплуатация сетей инженерных коммуникаций требует определенные виды наблюдений за их состоянием, включая периодические ремонтные работы согласно "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. С учетом того обстоятельства, что указанные коммуникации проложены в помещениях, предназначенных для эксплуатации в качестве складов и являются частной собственностью истца по делу, решение вопроса о виде прокладки сетей инженерных коммуникаций в помещениях обозначенных на поэтажном плане номерами 6 - 18 носит юридический характер, требующий определенных согласований между владельцем помещений и организацией, ответственной за проведение работ по капитальному ремонту таких сетей. Эксперт обратил внимание, что необходимо провести работы по перекладке сетей инженерных коммуникаций в помещениях общего пользования (коридорах) с учетом требований пожарной безопасности.

Апелляционный суд оценил представленное экспертное заключение и пришел к выводу, что оно соответствуют требованиям статьи 86 Кодекса, каких-либо противоречий не содержит. Экспертиза назначена и проведена по правилам, определенным статьями 82 и 83 Кодекса, с учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе". Оснований не доверять указанному заключению не имеется. Экспертиза проведена экспертом предупрежденным об уголовной ответственности; само заключение эксперта является полным и мотивированным, не содержит неточности и неясности в ответах на поставленные вопросы; вывод эксперта является однозначным и не вызывает сомнений в их обоснованности.

Апелляционный суд констатировал заявленные истцом требования как негаторные. Соответственно, согласно приведенным выше нормативным положениям и разъяснениям суда высшей судебной инстанции, к заявленным предпринимателем требованиям исковая давность не распространяется.

При этом судебная коллегия суда кассационной инстанции не может поддержать иные выводы апелляционного суда на основании следующего.

Удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции исходил из наличия у истца субъективного права собственности на спорные подвальные помещения и, как следствие, права требовать устранения препятствий в их использовании.

Между тем указанный вывод сделан без установления правовой природы спорного имущества и без проверки законности возникновения права собственности истца на данные помещения.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, подвалы, в которых расположены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что в спорных подвальных помещениях размещены внутридомовые инженерные системы теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, обеспечивающие функционирование многоквартирного дома в целом.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса и разъяснениями, изложенными в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление Пленума N 64), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав (пункт 3 постановления Пленума N 64).

Аналогичная правовая позиция закреплена в пункте 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022.

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требования истца, исходил из факта государственной регистрации права собственности за предпринимателем на спорное помещение, не применив указанные правовые нормы и разъяснения, не установив существенные для дела обстоятельства относящиеся к установлению собственника спорных помещений.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции был обязан проверить являлись ли спорные помещения на момент их формирования и отчуждения самостоятельным объектом недвижимости, не обладали ли они признаками общего имущества в силу закона, допускалось ли их отчуждение в индивидуальную собственность, каким образом из состава общего имущества могли быть выделены помещения, в которых расположены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения.

Указанные обстоятельства имеют принципиальное значение, поскольку в случае отнесения спорных помещений к общему имуществу многоквартирного дома такие помещения не могут находиться в индивидуальной собственности. Права отдельного лица на их использование также должны подлежать реализации с учетом прав иных собственников. При этом требования об изменении расположения инженерных коммуникаций не могут быть заявлены без учета режима общего имущества.

Однако суд апелляционной инстанции указанные вопросы не исследовал, ограничившись формальным признанием за истцом статуса собственника на основании представленных правоустанавливающих документов, не дав оценки их правовой природе и допустимости формирования соответствующего объекта недвижимости.

Как уже указывалось выше, само по себе наличие государственной регистрации права собственности не исключает необходимости проверки судом законности возникновения такого права и соответствия объекта требованиям законодательства, в том числе в части его оборотоспособности.

Возлагая на ответчика обязанность по переносу инженерных коммуникаций, суд апелляционной инстанции исходил из того, что в результате проведенного капитального ремонта изменена схема их расположения, что повлекло нарушение прав истца.

Между тем указанный вывод не основан на установленных по делу фактических обстоятельствах и сделан при неполном исследовании доказательств. Судом не установлено каким образом инженерные коммуникации были размещены до проведения капитального ремонта, в чем конкретно выразилось изменение схемы их расположения, какие именно элементы системы являются вновь созданными либо перенесенными, а также имеется ли несоответствие выполненных работ проектной документации.

Вывод апелляционного суда о наличии изменений построен не на сопоставлении состояния объекта до и после проведения работ, а на предположениях и на том, что предприниматель не может использовать принадлежащие ему подвальные помещения в качестве склада.

Доводы ответчика о том, что инженерные сети исторически проходили через подвальные помещения, что их размещение обусловлено конструктивными особенностями здания, что капитальный ремонт был выполнен по существующей схеме без изменения конфигурации, судом апелляционной инстанции по существу не проверены и мотивированно не опровергнуты.

Кроме того, сам по себе факт выполнения работ, связанных с прокладкой трубопроводов и устройством технологических отверстий, не свидетельствует об изменении схемы инженерных сетей, поскольку такие работы могут являться технологически необходимыми при замене изношенных элементов без изменения конфигурации системы.

Относительно выводов судебной экспертизы суд округа отмечает следующее.

Как следует из содержания обжалуемого судебного акта, ключевое значение при разрешении спора суд апелляционной инстанции придал заключению судебной экспертизы, положив его в основу выводов о наличии нарушений при выполнении капитального ремонта.

Вместе с тем, в силу частей 1, 2, 4, 5 статьи 71 Кодекса, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 Кодекса); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса.

Из материалов дела усматривается, что заключение эксперта содержит существенные недостатки, влияющие на возможность его использования в качестве надлежащего доказательства. Эксперт не исследовал проектную документацию, на основании которой выполнялись работы по капитальному ремонту, что исключает возможность вывода о соответствии либо несоответствии выполненных работ предусмотренным проектным решениям. Выводы о наличии нарушений сделаны без установления исходного состояния инженерных систем и без сопоставления их расположения до и после проведения работ.

При оценке соответствия выполненных работ эксперт также применил нормативные документы, введенные в действие после завершения капитального ремонта, не установив применимость указанных требований к спорным правоотношениям. При этом в заключении отсутствует анализ нормативных требований, действовавших на момент выполнения работ, что не позволяет сделать вывод о наличии нарушений именно в период их осуществления.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что заключение эксперта не содержит необходимых данных для разрешения поставленных перед судом вопросов и не может служить достаточным основанием для вывода о допущенных ответчиком нарушениях, кроме того эксперт оценивал выполненные работы по капитальному ремонту коммуникационных сетей на предмет их препятствий в деятельности предпринимателя (эксплуатация склада), вместо установления их качества.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о наличии оснований для удовлетворения иска сделан без полного выяснения обстоятельств дела, оценки всех доводов и доказательств и является преждевременным.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств и позиций сторон, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса подлежит передаче на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, с учетом доводов сторон по существу спора, дать оценку указанным доводам и представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности и рассмотреть дело в соответствии с требованиями действующего законодательства, результаты исследования и оценки отразить в судебном акте в соответствии с положениями статьи 170 Кодекса, а также распределить судебные расходы по делу, в том числе за рассмотрение кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2026 по делу N А53-29682/2024 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.