Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2026 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сороки Я.Л.,

судей Крахмальной М.П., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Черни Д.В.,

при участии:

от третьего лица ООО "АгроТорг": с использованием информационной системы "Картотека арбитражных дел" веб-конференция представитель Ломинога К.А. по доверенности от 13.08.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ибрагимовой Фатимы Салаудиевны

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.12.2025 по делу N А32-67256/2023

по исковому заявлению Администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН: 2310032246, ОГРН: 1022301606799)

к индивидуальному предпринимателю Ибрагимовой Фатиме Салаудиевне

(ИНН: 071605666226, ОГРНИП: 315203600017227)

при участии третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, общество

с ограниченной ответственностью "АгроТорг", акционерному обществу "Продторг"

о сносе самовольной постройки,

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Ибрагимовой Фатиме Салаудиевне (далее - ответчик), согласно которого просит:

обязать ИП Ибрагимову Ф.С. снести одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером <...>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: г. Краснодар, п. Знаменский, ул. Южная, 87 в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу. В случае, если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет, с взысканием с ответчика необходимых расходов;

внести в ЕГРН запись об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости о прекращении права собственности Ибрагимовой Ф.С. на одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером <...>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: г. Краснодар, п. Знаменский, ул. Южная, 87, а также аннулировать в ЕГРН запись о регистрации от 27.05.2021 N 23:43:0418001:10990-23/226/2021-1;

указать, что решение является основанием для снятия с государственного кадастрового учета вышеуказанного объекта недвижимости;

прекратить обременение в виде аренды ООО "Агроторг" на одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером <...>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: г. Краснодар, п. Знаменский, ул. Южная, 87, а также на земельный участок с кадастровым номером <...> и аннулировать записи о государственной регистрации от 04.08.2023 N 23:43:0418001:10942-23/226/2023-2, от 04.08.2023 N 23:43:0418001:10990-23/226/2020-2;

прекратить обременение в виде аренды ООО "Продторг" на одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером <...>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: г. Краснодар, п. Знаменский, ул. Южная, 87, и аннулировать запись о государственной регистрации от 23.10.2020 N 23:43:0117028:113-23/226/2020-3;

взыскать с ответчика в соответствии со статьей 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) неустойку в случае неисполнения судебного акта в размере 30 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда, начиная с момента истечения месячного срока со дня вступления решения в законную силу до даты исполнения решения в полном объеме.

Требование мотивировано возведением спорного строения в отсутствие разрешительной документации, с нарушением градостроительных норм и правил.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра), ООО "Агроторг" и АО "Продторг".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.12.2025 суд обязал ИП Ибрагимову Фатиму Салаудиевну снести самовольно возведенный объект капитального строительства - одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером <...>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: г. Краснодар, п. Знаменский, ул. Южная, 87 в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу. В случае, если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет, с взысканием с ответчика необходимых расходов. Суд указал, что решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности Ибрагимовой Фатимы Салаудиевны на одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером <...>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: г. Краснодар, п. Знаменский, ул. Южная, 87 и аннулирования в ЕГРН записи о регистрации от 27.05.2021 N 23:43:0418001:10990-23/226/2021-1. Суд указал, что решение суда является основанием для снятия с государственного кадастрового учета одноэтажного нежилого здания с кадастровым номером <...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: г. Краснодар, п. Знаменский, ул. Южная, 87. Суд указал, что в случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскать с индивидуального предпринимателя Ибрагимовой Фатимы Салаудиевны в пользу администрации муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар 5000 руб. неустойки ежедневно до дня исполнения решения суда. В остальной части иска отказано. С индивидуального предпринимателя Ибрагимовой Фатимы Салаудиевны в пользу ФБУ Краснодарская Лаборатория судебных экспертиз Минюста России взыскано 236 250 руб. за проведение судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не была дана надлежащая оценка заключению судебной экспертизы. Спорный объект недвижимости не угрожает жизни и здоровью граждан, а также соответствует требованиям пожарным нормам и правилам, техническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости за исключением расположения относительно территорий общего пользования и в части расположения относительно соседнего земельного участка, а также в части процента застройки земельного участка. Так же экспертом сделан вывод о том, что спорный объект недвижимости по своему техническому состоянию обеспечивает безопасность нахождения в нем людей помещениях и в случае экстремальной ситуации - безопасную и своевременную эвакуацию людей через эвакуационные выходы и в рассматриваемой ситуации угрозу жизни и здоровью граждан не несет. Вид разрешенного использования земельного участка, содержащийся в ЕГРН и установленный в соответствии с градостроительным регламентом - Правилами землепользования и застройки города Краснодар, действующего единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования муниципального образования город Краснодар, допускал размещение на нем спорного объекта для зоны Ж1. Отсутствие разрешения на строительство, как единственного признака самовольной постройки, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки. Администрация не доказала наличие обстоятельств, связанных с нарушением прав и охраняемых законом интересов других лиц, созданием угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении спорных объектов в существующем виде, а также то, что данные нарушения являются существенными.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "АгроТорг" просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В отзыве на апелляционную жалобу АО "Продторг" просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 153.2 АПК РФ.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО "АгроТорг" просил указанное ходатайство удовлетворить.

Представитель третьего лица ООО "АгроТорг" дал пояснения по существу спора.

От ответчика поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное временной нетрудоспособностью представителя.

В соответствии с частью 1 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд откладывает судебное разбирательство в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, а также в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, если в отношении этого лица у суда отсутствуют сведения об извещении его о времени и месте судебного разбирательства.

Исходя из системного толкования указанной нормы права во взаимосвязи с частями 2 - 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует вывод, что в остальных случаях арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, при установлении соответствующих оснований невозможности рассмотрения дела.

Отложение судебного заседания является правом суда, а не его обязанностью.

Заявляя ходатайство об отложении рассмотрения дела, лицо, участвующее в деле, должно указать и обосновать, для совершения каких процессуальных действий необходимо отложение судебного разбирательства. Заявитель ходатайства должен также обосновать невозможность разрешения спора без совершения таких процессуальных действий.

Суд апелляционной инстанции считает, что указанное подателем апелляционной жалобы обстоятельство само по себе не является основанием для отложения рассмотрения дела.

В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции учитывает, что материалы дела содержат все необходимые доказательства в обоснование позиции апеллянта, суду не раскрыты обстоятельства, которые могут дополнительно пояснены в судебном заседании. Явка лиц, участвующих в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не была признана обязательной.

Указанное в ходатайстве обстоятельство (болезнь представителя) не является безусловным основанием для отложения судебного разбирательства, поскольку представлять интересы может как податель жалобы лично, так любое другое лицо по доверенности.

Податель жалобы и его представитель имели возможность реализовать процессуальное право на участие в судебном заседании посредством проведения онлайн-заседания в режиме веб-конференции, однако указанным правом не воспользовались.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершение или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отложения судебного разбирательства в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, суд установил, что Ибрагимовой Ф.С. на праве собственности принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - дачные некоммерческие объединения граждан с кадастровым номером <...>, площадью 1849 кв. м по адресу: г. Краснодар, Знаменский территория ДНТ, ул. Южная, з/у 87.

В отношении указанного участка зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО "Агроторг" сроком на 10 лет с 04.08.2023 на основании договора аренды от 27.06.2023 N 25729.

Согласно выписке из ЕГРН от 15.11.2023 N КУВИ-001/2023-258037110 в границах указанного земельного участка расположено одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером <...>, площадью 1239, 5 кв. м, принадлежащее на праве собственности Ибрагимовой Ф.С. и переданное в аренду АО "Продторг" сроком на 7 лет с 05.10.2023 по договору аренды недвижимости от 08.08.2023 N ч23061 и ООО "Агроторг" сроком на 10 лет с 04.08.2023 на основании договора аренды от 27.06.2023. Право собственности Ибрагимовой Ф.С. на указанное здание зарегистрировано 27.05.2021.

В ходе проведения администрацией внепланового контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено, что по информации ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" инвентаризация объекта по адресу: г. Краснодар, Знаменский территория ДНТ, ул. Южная, 87 отделом не проводилась, инвентарное дело в отделе не числится. По информации администрации Карасунского внутригородского округа города Краснодара разрешение на строительство в период с 2010 года по настоящее время и уведомления о соответствии (несоответствии) указанных в уведомлении о планируемом строительстве и о соответствии (несоответствии) построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности на территории Карасунского внутригородского округа города Краснодара, Пашковского и Старокорсунского сельских округов муниципального образования город Краснодар не выдавались. По информации департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства с кадастровым номером <...> не выдавалось.

Согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар вышеуказанный земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1).

Информация о прохождении процедуры публичных слушаний или общественных обсуждений по вопросу получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, в департаменте отсутствует.

В акте выездного обследования от 16.11.2023 N 871-ИП-ВО-БВ зафиксировано, что на земельном участке с кадастровым номером <...> расположено нежилое здание с кадастровым номером <...>, в котором осуществляется коммерческая деятельность.

Указанные факты зафиксированы в акте проведения администрацией внепланового контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом от 16.11.2023 N 821-ИП-МБ-БВ.

Полагая, что возведенный объект является самовольной постройкой, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о ее сносе.

Принимая судебный акт, суд первой инстанции исходил из норм ст. ст. 222 ГК РФ и следующего.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44) указано, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм, как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 N 595-ОП: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

По общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44) возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса и статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается уполномоченным органом власти. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса документы.

Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Осуществление строительства в установленном порядке подтверждает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса).

В пункте 10 постановления Пленума N 44 указано, что последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что правом требовать сноса самовольной постройки наряду с собственником, субъектом иного вещного права на земельный участок, законным владельцем земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, обладают и иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки.

По смыслу приведенных норм в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. При этом для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль над размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации, нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации и положениями Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Следовательно, администрация является надлежащим истцом по делу.

В соответствии с частью 1 статьи 263 ГК РФ собственник или иной титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума N 44, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию).

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 N 5698/12.

Иное толкование нормы пункты 3 статьи 222 ГК РФ и указанных разъяснений противоречило бы пункту 2 той же нормы, поскольку строительство объекта недвижимости без разрешения само по себе означает гражданско-правовой деликт и подтверждает то обстоятельство, что лицо, совершая его, осознавало факт нарушения требований законодательства в части архитектурно-строительной деятельности.

В противном случае имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

В обоснование заявленного иска администрация ссылается на возведение ответчиком капитального здания в отсутствие разрешительной документации с нарушением градостроительных норм.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, ссылается на вспомогательный характер спорного здания, использование которого не по целевому назначению не является основанием для признания здания самовольной постройкой.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением суда от 17.12.2024 по ходатайству истца назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Каковы технические характеристики спорного объекта - одноэтажного нежилого здания с кадастровым номером <...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: г. Краснодар, п. Знаменский, ул. Южная, 87 (в том числе конструктивные элементы, тип фундамента, характер крепления конструктивных элементов к фундаменту и т.д.)?

2) В пределах какого земельного участка расположен спорный объект? Описать местоположение объекта на земельном участке относительно границ земельного участка и объектов, расположенных на смежных земельных участках (с приложением схемы расположения).

3) Соответствует ли спорный объект строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки?

4) Возможно ли использовать спорный объект в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка?

5) Создает ли объект исследования по объемно-планировочному решению (в случае возникновения пожарной ситуации) и по техническому состоянию угрозу жизни и здоровью граждан?

В заключении от 22.09.2025 N 6231/5-3-24/16.1, 6232/5-3-24/27.1 эксперты пришли к следующим выводам:

1) На момент осмотра одноэтажного нежилого здания с кадастровым номером <...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: г. Краснодар, п. Знаменский, ул. Южная, 87:

общая площадь здания составляет 1207, 8 кв. м; площадь застройки составляет 1333, 32 кв. м; этажность - 1, количество этажей - 1; высота здания - 4,15 м;

Фундамент - монолитный ленточный; стены и перегородки - газоблок; перекрытия - металлические фермы; крыша - металлопрофиль; полы - плитка; проемы - алюминиевые; отделочные работы - оштукатурено, окрашено, плитка; внутреннее санитарно-техническое и электротехническое устройство - электричество, скважина, септик; прочие работы - отмостка по периметру здания.

2) Исследуемый объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером <...> по адресу: г. Краснодар, п. Знаменский, ул. Южная, 87.

Расстояние от исследуемого объекта до границ земельного участка составляет: с северной стороны участка 3,93 - 4,45 м; с восточной стороны участка 0,49 - 0,96 м; с южной стороны участка 5,45 - 5,49 м; с западной стороны участка 2,53 - 3,3 м.

Расстояние от исследуемого объекта до строящегося строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...> составляет округленно 6,0 м; до строений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером <...> составляет 0,61 м; до строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...> составляет 3,97 м (кадастровые номера приняты согласно кадастровой карте).

3) На момент осмотра исследуемый объект с кадастровым номером <...> соответствует:

действующим строительным требованиям, строительные конструкции исследуемого объекта находятся в исправном техническом состоянии. Признаки, свидетельствующие о наличии деформации несущих конструкций, доступных для исследования экспертным осмотром не зафиксированы, несущая способность конструктивных элементов исследуемого строения обеспечена, обрушение строения при соблюдении правил эксплуатации невозможно;

действующим требованиям строительных норм в следующих параметрах:

высота помещения соответствует п. 4.2.7 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения СНиП 31-06-2009";

имеется доступ для МГН с поверхности земли, что соответствует п. 6.1.1 СП 59.13330.2020 "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения СНиП 35-01-2001"; п. 5.4 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения СНиП 31-06-2009";

действующим требованиям сейсмобезопасности в следующих параметрах:

на момент осмотра смещение вертикальных конструкций, наличие трещин и деформаций, вызванных неравномерной осадкой фундаментов либо чрезмерной нагрузкой, в конструкциях отсутствует, что соответствует п. 2.1.23 ТСН 22-302-2000* Краснодарского края (СНиП 22-301-2000*) Строительство в сейсмических районах Краснодарского края"; п. 4.2, 4.3 СП 63.13330.2018 "Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения"; п. 5.18.4 СП 70.13330.2012 "Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87";

этажность и высота соответствует п. 2.1.28 ТСН 22-3022000* "Краснодарского края (СНКК 22-301-2000*) Строительство в сейсмических районах Краснодарского края"; п. 6.1.5 СП 14.13330.2010 "Строительство в сейсмических районах СНиП II-7-81*";

здание имеет в плане простую форму (прямоугольник), что соответствует п. 21.27 ТСН 22-302-2000* Краснодарского края (СНКК 22-301-2000*) Строительство в сейсмических районах Краснодарского края".

действующим санитарно-эпидемиологическим требованиям в части отсутствия вблизи источников шума, требующие устройства специальной защиты; в части отсутствия отходов потребления и производства; в части наличия естественного освещения;

действующим противопожарным требованиям в части высоты (2,2 м) и ширины (1, 2 м) горизонтальных участков путей эвакуации; высоты (2,0 м) и ширины (не менее 0,8 м) эвакуационных выходов в свету; расстояний между строениями; в части возможности проведения мероприятий по спасению людей;

параметрам действующего Единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования муниципального образования город Краснодар в части максимального количества надземных этажей (3; по факту - 1); нормативного расстояния до границ земельного участка с уличной стороны (5 м, по факту - 5,45 - 5,49 м); нормативной максимальной высоты здания (10 м, по факту 4, 15 м).

На момент осмотра исследуемый объект с кадастровым номером <...> имеет отклонения от параметров действующего Единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования муниципального образования город Краснодар в части процента застройки (по нормативу 40%, по факту 72%); в части нормативного расстояния до границ соседних земельных участков (нормативно 3 м, по факту минимальное расстояние 0, 49 м).

Объект исследования может использоваться в указанном состоянии без приведения его в соответствие с требованиями на основании пункта 2 статьи 3 Приложения N 3 в составе единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования муниципального образования город Краснодар, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 27.11.2024 N 82 п. 4.

4) Спорный объект возможно использовать в соответствии с условно разрешенным видом использования действующего единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования муниципального образования город Краснодар.

5) Исследуемый объект с кадастровым номером <...> на момент проведения исследования по объемно-планировочному решению (в случае возникновения пожарной ситуации) и по своему техническому состоянию обеспечивает безопасность нахождения в нем людей в помещениях и в случае экстремальной ситуации - безопасную и своевременную эвакуацию людей через эвакуационные выходы и в рассматриваемой ситуации угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Имеющееся в деле заключение эксперта от 22.09.2025 N 6231/5-3-24/16.1, 6232/5-3-24/27.1, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, обоснованно признано судом допустимым доказательством по делу, соответствующим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание выводы судебной экспертизы от 22.09.2025 N 6231/5-3-24/16.1, 6232/5-3-24/27.1, а также оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером <...>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: г. Краснодар, п. Знаменский, ул. Южная, 87, является капитальным, возведено в отсутствие разрешительной документации с нарушением разрешенного вида использования земельного участка, что указывает на его самовольный характер.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства обращения Ибрагимовой Ф.С. в уполномоченные органы за соответствующим разрешением до или во время проведения строительных работ. Указанные действия ответчика суд расценивает как недобросовестные.

Довод ответчика о вспомогательном характере спорного здания судом первой инстанции обоснованно отклонен как несостоятельный в силу нижеследующего.

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, в редакции, действующей на дату регистрации права собственности Ибрагимовой Ф.С. на спорное строение - 27.05.2021), выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

При этом Градостроительный кодекс РФ на указанную дату не давал определение понятию "объект вспомогательного использования" и не устанавливал критерии отнесения тех или иных строений и сооружений к числу вспомогательных, а также не относил к числу объектов вспомогательного использования здания, ограничиваясь только строениями и сооружениями.

Из определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.12.2012 N ВАС-15260/12, определений Верховного Суда Российской Федерации от 11.03.2015 N 308-ЭС15-1282, от 10.12.2018 N 306-ЭС18-20002 следует, что объекты вспомогательного использования предназначены для обслуживания основного объекта и критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения.

Доказательства наличия на земельном участке с кадастровым номером <...> основного здания, в целях обслуживания которого возведено здание с кадастровым номером <...>, материалы дела не содержат и ответчиком не представлено.

Критерии отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2023 N 703, на которые ссылается ответчик, в данном случае не применимы, поскольку утверждены после возведения спорного здания и государственной регистрации права на него.

При этом указанные критерии относят к вспомогательным строения, которые соответствуют хотя бы одному из следующих критериев:

строительство строения предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту, и предназначено для обслуживания основного объекта;

строение или сооружение строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту и технологически связано с основным объектом;

строение или сооружение располагается на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), либо для блокированной жилой застройки, либо для ведения гражданами садоводства для собственных нужд, в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, на котором постройка, сооружение созданы (создаются).

Доказательства соответствия одному из указанных критериев спорного строения ответчиком также не представлено.

Из материалов дела следует, что по договору аренды недвижимости от 08.08.2023 N ч23061 ИП Ибрагимова Ф.С. (арендодатель) передала в аренду АО "Продторг" (арендатор) нежилое помещение площадью 371 кв. м, расположенное на 1 этаже здания с кадастровым номером <...> с целевым назначением - торговля непродовольственными и продовольственными товарами, в том числе, но не ограничиваясь алкогольной продукцией. Помещение может быть также использовано для организации оказания услуг, размещения вединговых аппаратов, платежных терминалов и банкоматов. Арендатор имеет право организовать в арендованном помещении административные, складские, подсобные и прочие вспомогательные площади.

По договору аренды недвижимости от 27.06.2023 N 25729 ИП Ибрагимова Ф.С. (арендодатель) передала в аренду ООО "Агроторг" (арендатор) нежилое помещение площадью 495 кв. м, расположенное на 1 этаже здания с кадастровым номером <...> с целевым назначением - торговля непродовольственными и продовольственными товарами, в том числе, но не ограничиваясь алкогольной продукцией. Помещение может быть также использовано для производства хлебобулочных и кондитерских изделий, мясных, рыбных и иных полуфабрикатов и готовой кулинарной продукции, а также для организации оказания услуг, размещения вединговых аппаратов, платежных терминалов и банкоматов.

Вышеуказанные договоры аренды заключены сроком на 7 и 10 лет соответственно, и зарегистрированы в установленном порядке в ЕГРН.

Таким образом, помещения в здании с кадастровым номером <...> переданы в аренду для использования в коммерческих целях на протяжении более 7 лет.

Ссылка ответчика на положения пункта 19 постановления Пленума N 44 о том, что использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой, судом отклонена как неправомерная.

Из буквального толкования данного положения следует, что объект должен быть возведен в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

Как разъяснено во втором абзаце пункта 19 постановления Пленума N 44 возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.

В данном случае спорное здание изначально возведено с нарушением разрешенного использования земельного участка, передано в долгосрочную аренду для использования в коммерческих целях.

Понятие объекта индивидуального жилищного строительства закреплено законодателем в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ и представляет собой отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Согласно технического паспорта объекта капитального строительства по состоянию на 15.12.2023 спорное нежилое здание по ул. Южной, 87 в ДНТ "Знаменский" г. Краснодара с кадастровым номером <...> имеет прямоугольную форму габаритами 39,99 м на 32,02 м и состоит из 20 нежилых помещений.

Исходя из представленных фотоматериалов, технической документации, а также имеющих место архитектурных решений возможность использования спорного здания в соответствие с видом разрешенного использования участка (в качестве индивидуального жилого дома) не доказана и не подтверждена технической документацией.

По результатам проведения судебной экспертизы экспертом указано на возможность использования спорного здания в соответствии с условно разрешенным видом использования действующего единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования муниципального образования город Краснодар.

В то же время в силу части 6 статьи 37, статьи 39 Градостроительного кодекса РФ предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и/или объекта капитального строительства осуществляется по результатам публичных слушаний на основании рекомендаций комиссии о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

С учетом изложенного, выводы эксперта носят предположительный характер, поскольку результат публичных слушаний и выданные по их результатам рекомендации в отношении спорного здания не могут быть известны заранее.

Суд также отметил, что согласно устных пояснений ответчика в судебном заседании в спорном здании с кадастровым номером <...> наряду с арендаторами АО "Продторг" и ООО "Агроторг" располагается ряд мелких арендаторов помещений. В то же время, ЕГРН не содержит сведений о передаче кому-либо в аренду помимо АО "Продторг" и ООО "Агроторг", помещений, документально указанная информация ответчиком также не подтверждена.

Не обладая информацией о конкретных арендаторах спорного здания, у суда отсутствует возможность их привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в целях соблюдения их прав и законных интересов.

Апелляционный суд учитывает, что сведения Реестра информации о других арендаторах не содержат, конкретных доказательств наличия договорных отношений с иными арендаторами ответчиком не представлено, соответствующие ссылки в апелляционной жалобе отсутствуют.

При таком положении дел, при разрешении настоящего спора подлежит применению правовое регулирование о самовольной постройке.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный объект с кадастровым номером <...> имеет два признака самовольной постройки (отсутствие разрешения на строительство спорного объекта и расположение объекта земельном участке, разрешенное использование которого не позволяет размещать на нем спорный объект), в свою очередь ответчик действовал недобросовестно, при возведении спорного объекта не обращался за получением разрешения на строительство и не предпринимал мер к его легализации.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, требования администрации о сносе самовольно возведенного одноэтажного нежилого здания с кадастровым номером <...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: г. Краснодар, п. Знаменский, ул. Южная, 87, обосновано удовлетворены судом.

Доводы апеллянта о том, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить безусловным основанием для сноса; что формальное нарушение в виде отсутствия разрешения, не повлекшее за собой негативных последствий в виде угрозы безопасности или ущемления прав и законных интересов других лиц, не может служить достаточным основанием для применения крайней меры в виде сноса объекта, апелляционным судом применительно к фактически установленным по настоящему делу обстоятельствам не принимаются.

Как и указано судом первой инстанции, другие условия, необходимые для сохранения самовольной постройки, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о надлежащем соблюдении ответчиком административного порядка получения разрешительной документации на строительство спорного объекта. Нет также и доказательств принятия ответчиком мер к легализации спорного объекта.

Апелляционный суд исходит из того, что непринятие мер по получению разрешения на строительство является самодостаточным основанием для удовлетворения требований о сносе самовольного объекта.

Лицо, возведшее объект самовольного строительства (лицо, в последующем получившее объект самовольного строительства в свое фактическое владение), не вправе претендовать на признание за ним судом права собственности на данный объект и последний подлежит сносу в любом случае (даже если объект формально соответствует строительным, санитарным и иным обязательным нормам и правилам), если лицо в установленном порядке не предпринимало действий, направленных на получение необходимых для строительства документов (разрешения на строительство).

Данная правовая позиция выражена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.09.2015 N Ф08-6079/2015 по делу N А63-2379/2011, от 26.05.2015 N Ф08-3041/2015 по делу N А32-10102/2014).

Суд также учитывает сходный подход к ситуации непринятия мер застройщиком по получению надлежащего разрешения до проведения реконструкции (строительства), отраженный в постановлениях кассационного суда по делам N А32-29206/2022, А32-35597/2023.

Непринятие своевременных мер к получению разрешения на строительство и не обоснование наличия препятствий к легальному осуществлению строительства, влечет только одно правовое последствие - необходимость сноса спорного объекта строительства (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.02.2025 по делу N А32-35597/2023).

В удовлетворении требования администрации о прекращении права аренды АО "Продторг" и ООО "Агроторг" на помещения в спорном здании и на земельный участок под ним, а также об аннулировании соответствующих регистрационных записей в ЕГРН отказано, поскольку администрация не доказала какие нарушенные права и законные интересы будут восстановлены в результате удовлетворения указанных требований, учитывая нахождение земельного участка с кадастровым номером <...> в собственности Ибрагимовой Ф.С.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика в случае неисполнения судебного акта в размере 30000 рублей за каждый день неисполнения решения суда.

Руководствуясь статьей 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", исходя из принципа справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции посчитал необходимым удовлетворить требование истца о взыскании с ответчика судебной неустойки в размере 5 000 руб. в день, начиная со дня истечения установленного срока для добровольного исполнения решения суда с момента его вступления в законную силу до дня фактического исполнения решения.

Доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции в части размера установленной судом судебной неустойки, апелляционная жалоба ответчика не содержит.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.12.2025 по делу N А32-67256/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.