26 ноября 2024 года судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Кузьминой И.А.,

судей Зелепукина А.В., Мещеряковой Е.А.,

при секретаре Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зелепукина А.В. гражданское дело N 2-310/2024 Коминтерновского районного суда г. Воронежа по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области к ФИО2 об устранении препятствий в распоряжении земельным участком путем возложения обязанности снести нежилое здание, исключении записи о правах в отношении нежилого здания и сведений в отношении нежилого здания, исключении записи о правах в отношении нежилого здания и сведений в отношении нежилого здания

встречному исковому заявлению ФИО2 к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области о признании права собственности на нежилое здание

по апелляционной жалобе Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 30.09.2024

(судья Косарева Е.В.),

Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее по тексту - МИЗО Воронежской области) обратилось в суд с иском к ФИО2 об устранении препятствий в распоряжении земельным участком с кадастровым номером N, площадью 235 кв. м, расположенным по адресу: <адрес>, <адрес>, путем возложения на ответчика обязанности самостоятельно и за свой счет снести объект недвижимости - нежилое здание, площадью 108,6 кв. м, с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>; погасить в ЕГРН регистрационную запись от 27.09.2021 N N-36/069/2021-1 в отношении права собственности ответчика на здание площадью 108,6 кв. м с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>; исключить из состава Единого государственного реестра недвижимости сведения в отношении здания, площадью 108,6 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указано, что 27.05.2020 между Департаментом имущественных и земельный отношения Воронежской области и ФИО10 был заключен договор аренды земельного участка N/гз. На основании дополнительного соглашения от 01.02.2021 арендатором земельного участка стал ФИО2 Срок действия договора истек 27.05.2023.

Нежилое здание с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>, введено в эксплуатацию на основании разрешения от 27.08.2021 N 36-RUN на ввод объекта: "Магазин товаров первой необходимости по адресу: <адрес> д", однако впоследствии приказом исполняющего обязанности заместителя главы администрации по градостроительству 14.12.2021 указанное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию отменено.

В свою очередь, ФИО2 обратился в суд со встречным иском к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, в котором просил суд признать право собственности на нежилое здание площадью 215 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований указал, что 27.05.2020 между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области и ФИО10 заключен договор аренды земельного участка N/гз с видом разрешенного использования: для проектирования и строительства магазина товаров первой необходимости. При этом, на указанном земельном участке уже находился объект степенью готовности 47%, строительство которого осуществлено на основании Разрешения на строительство от 09.12.2016 N-RUN, выданного Администрацией городского округа город Воронеж. На основании дополнительного соглашения от 01.02.2021 арендатором земельного участка стал ФИО2.

21.06.2023 действие указанного разрешения на строительство продлено до 21.06.2024. Находящееся на участке нежилое здание (площадью 215,8 кв. м) расположено в границах земельного участка N, соответствует строительным, градостроительным, противопожарным и иным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 30.09.2024 в исковых требованиях МИЗО Воронежской области, а также во встречных исковых требованиях ФИО2 отказано (л.д. 222 - 232).

В апелляционной жалобе МИЗО Воронежской области просило отменить решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 30.09.2024 в части отказав удовлетворении его исковых требований, удовлетворив исковые требования в полном объеме (л.д. 235 - 238).

В судебном заседании представитель МИЗО Воронежской области по доверенности ФИО7 доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ФИО2 по доверенности ФИО8 просила отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Представитель администрации городского округа город Воронеж по доверенности ФИО9 поддержала апелляционную жалобу МИЗО Воронежской области

Другие лица, участвующие в деле, в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда не явились, о месте и времени слушания дела в апелляционной инстанции были извещены надлежащим образом, о причинах неявки судебной коллегии не сообщили, об отложении судебного заседания не просили.

При таких обстоятельствах судебная коллегия, руководствуясь положениями части 1 статьи 327 и части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка, занимаемого объектом недвижимости N/гз от 27.05.2020, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) сдает, а ФИО10 (арендатор) принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, площадью 235 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, для проектирования и строительства магазина товаров первой необходимости. На представленном в аренду земельном участке находится объект незавершенного строительства степенью готовности 47%. Срок аренды 27.05.2023.

01.02.2021 между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N/гз от 27.05.2020, в соответствии с п. 1 которого в преамбулу договора внесены изменения, согласно которым с 10.12.2020 арендатором земельного участка является ФИО2.

09.12.2016 Администрацией городского округа город Воронеж выдано разрешение на строительство магазина товаров первой необходимости по адресу: <адрес>, <адрес>.

Нежилое здание с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>, введено в эксплуатацию на основании разрешения от 27.08.2021 N-RUN на ввод объекта "Магазин товаров первой необходимости по адресу: <адрес>.

Приказом от 14.12.2021 N 52 разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N-RUN от 27.08.2021 отменено.

07.12.2023 ФИО2 в адрес Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области направлено заявление о предоставлении земельных участков в аренду без проведения торгов, однако 29.12.2023 в предоставлении земельного участка ФИО2 отказано.

Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 29.05.2024 отказ в предоставлении ФИО2 в аренду земельного участка из категории земель - земли населенных пунктов площадью 235 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый номер N, разрешенное использование: для проектирования и строительства магазина первой необходимости, оформленный письмом от 2912.2023 г. N признан незаконным.

Суд обязал МИЗО Воронежской области заключить с ФИО2 на условиях, указанных в представленном ФИО2 проекте договор аренды земельного участка из категории земель - земли населенных пунктов площадью 235 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, разрешенное использование: для проектирования и строительства магазина товаров первой необходимости; решение вступило в законную силу 05.07.2024.

Согласно выписке из ЕГРН от 26.09.2024, за ФИО2 зарегистрировано право аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> с 26.09.2024 по 01.12.2026 на основании решения Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 05.07.2024.

Таким образом, суд первой инстанции установил правомерность владения ФИО2 земельным участком, на котором расположено спорное строение.

Определением суда первой инстанции от 11.12.2023 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы" МЮ РФ.

Согласно заключению N от 24.09.2024, в связи с незавершенностью строительных и отделочных работ на исследуемом объекте, определение его соответствия требованиям правил землепользования и застройки, а также обязательным требованиям к параметрам постройки, будет производиться исходя из функционального назначения объекта капитального строительства, указанного в Разрешении на строительство N-RUN от 09.12.2016 (л.д. 126 - 128), то есть для объектов торговли (магазин товаров первой необходимости).

1. Исследуемое здание площадью 215,8 кв. м, расположенное на земельном участке с к.н. N по адресу: <адрес>, соответствует основному виду разрешенного использования данного земельного участка (для проектирования и строительства магазина товаров первой необходимости), согласно Решению Воронежской городской Думы от 20.04.2022 N 466-V (ред. от 14.08.2024) "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж", так как оно расположено в территориальной зоне ОДМ-61 - зоне смешанной общественно-деловой застройки, предназначенной для сложившихся территорий смешанного функционального назначения, характеризующихся высокой гетерогенностью (разнообразием) среды в границах каждого квартала.

2. Исследуемое здание площадью 215,8 кв. м, расположенное на земельном участке с к.н. N по адресу: <адрес>, с фактической общей площадью застройки 246,8 кв. м, по площади застройки земельного участка не соответствует требованиям Решения Воронежской городской Думы от 20.04.2022 N 466-V (ред. от 14.08.2024) "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж", согласно которым максимальный процент застройки для строений, используемых в качестве магазина товаров первой необходимости в границах земельного участка для территориальной зоны ОДМ-61 должен составлять 45%, а фактический процент застройки земельного участка с кадастровым номером N, на котором расположено здание превышает 100%, так как площадь земельного участка составляет 239,1 кв. м согласно координатному описанию характерных (угловых и поворотных) точек Земельного участка представленному в Выписке из ЕГРН N от 23.01.2023 (см. схема N 1).

3. По количеству этажей исследуемое здание соответствует требованиям Решения Воронежской городской Думы от 20.04.2022 N 466-V (ред. от 14.08.2024) "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж", согласно которым в территориальной зоне ОДМ-61, для зданий магазинов товаров первой необходимости предельная высота зданий, строений, сооружений составляет 30 м, а предельная этажность надземной части - 8 этажа, а фактически здание является одноэтажным с наибольшей высотой до карнизного свеса кровли - 5,15 м.

4. По расположению относительно границ земельного участка, исследуемое здание не соответствует требованиям Решения Воронежской городской Думы от 20.04.2022 N 466-V (ред. от 14.08.2024) "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж", в части минимальных отступов от исследуемого здания магазина до границ земельного участка составляющих в зоне ОДМ-61 - 3м для объектов торговли (магазин товаров первой необходимости), так как фактически оно частично расположено за пределами земельного участка с к.н. N (см. исследование на стр. 10).

В части соблюдения противопожарных расстояний, исследуемое здание, возведенное на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, не соответствует требованиям п. 4.3, табл. 1 Приказа МЧС России от 24.04.2013 N 288 (ред. от 27.06.2023) "Об утверждении свода правил СП 4.13130 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (вместе с "СП 4.13130.2013. Свод правил. Система противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям"), так как расстояние от него до строений на соседних земельных участках составляет менее минимально допустимого расстояния 6,0 м (согласно табл. 1), но при этом обеспечен подъезд пожарных с двух продольных сторон и ширина проездов составляет более 3,5 м согласно п. 8.1.1, п. 8.1.4 Приказа МЧС России от 24.04.2013 N 288.

В части количества эвакуационных выходов, их ширине и высоте исследуемое здание соответствует требованиям п. 4.2.9, п. 4.2.18, п. 4.2.19, п. 4.2.22 Приказа МЧС России от 19.03.2020 N 194 (в ред. от 21.11.2023) "Об утверждении свода правил СП 1.13130 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" (вместе с "СП 1.13130.2020 Свод правил...").

По организации кровли исследуемое здание, возведенное на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, не соответствует требованиям СП 17.13330.2017. "Свод правил. Кровли. Актуализированная редакция СНиП 11-26-76", так как его кровля не оборудована водоотводными и снегозадерживающими устройствами (данное несоответствие может быть устранено путем установки требуемых элементов).

Определение соответствия исследуемого здания санитарно-эпидемиологическим нормам и требованиям возможно только после завершения всех строительных и отделочных работ, а также определения его функционального назначения.

Также эксперты указали, что в ходе проведенного осмотра несущих и ограждающих конструкций исследуемого здания площадью 215,8 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, установлено его соответствие требованиям СП 70.13330.2012 "Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87". Вследствие того, что конструкция фундамента является скрытой, его техническое состояние определялось по косвенным признакам, по состоянию надфундаментной части вертикальных и горизонтальных несущих конструкций согласно "Рекомендациям по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам". Объемно-планировочные решения и узлы сопряжений несущих конструкций, используемые при возведении исследуемого здания, являются типовыми, а также использованные строительные материалы соответствуют требованиям Приказа МЧС России от 24.04.2013 N 288 (ред. от 27.06.2023 "Об утверждении свода правил СП 4.13130 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям". Установлено отсутствие деформаций, перекосов и прогибов в конструкциях исследуемого здания, которые могли бы свидетельствовать об исчерпании несущей способности и устойчивости, а также невозможности восприятия нормативных нагрузок.

Сопоставляя данные, полученные в ходе проведения осмотра с требованиями СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих конструкций зданий и сооружений", экспертами установлено, что несущие и ограждающие конструкции исследуемого строения находятся в работоспособном техническом состоянии, при котором обеспечиваются нормальные условия эксплуатации, несущая способность конструкций обеспечивается.

Таким образом, соблюдаются требования ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", то есть исследуемое здание, расположенное по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, не создает угрозу жизни и здоровью граждан в части обеспечения механической безопасности. При этом не соблюдаются требования п. 5 ч. 1 ст. 80 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ (ред. от 25.12.2023) "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" в части нераспространение пожара на соседние здания и сооружения вследствие несоблюдения минимальных противопожарных расстояний до соседних строений.

Эксперты указали, что устранение нарушений, установленных при проведении исследования по вопросам N 1 и N 2, возможно только путем реконструкции исследуемого объекта капитального строительства - здания, площадью 215,8 кв. м, расположенного на земельном участке с КН N по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, с соблюдением предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (процент застройки земельного участка) и минимальных отступов от границ земельного участка в соответствии с требованиями градостроительного регламента территориальной зоны ОДМ-61 (Зоне смешанной общественно-деловой застройки), указанными в Решении Воронежской городской Думы от 20.04.2022 N 466-V (ред. от 14.08.2024) "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж". Также необходимо произвести оборудование ската кровли исследуемого здания водоотводными и снегозадерживающими устройствами.

Суд первой инстанции принял в качестве допустимого доказательства вышеуказанное заключение судебной экспертизы, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы. В заключении указаны исходные данные, которые были исследованы и проанализированы экспертом при выполнении экспертизы. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными законами.

По смыслу статей 260 и 261 Гражданского кодекса Российской Федерации, правом владения, пользования и распоряжения земельными участками обладают собственники данных участков. Согласно п. 2 ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участков на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области в соответствии с Законом Воронежской области от 30.12.2014 N 217-ОЗ "О перераспределении отдельных полномочий органов местного самоуправления городского округа город Воронеж и исполнительных органов государственной власти Воронежской области", с постановлением Правительства Воронежской области N 365 от 08.05.2009 г. "Об утверждении положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области" является органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками, являющимися собственностью Воронежской области, а также земельными участками, расположенными на территории городского округа Воронеж, право государственной собственности на которые не разграничено.

Таким образом, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области наделен правом на обращение в суд в защиту интересов Воронежской области (п. 3.2.4 положения о Департаменте), а также по спорам, связанным с земельными участками, расположенными на территории городского округа город Воронеж, право государственной собственности, на которые не разграничено.

В соответствии с Указом Губернатора Воронежской области от 06.10.2023 N 245-у об оптимизации структуры исполнительных органов региона департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области переименован в Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области. Министерство является правопреемником по всем обязательствам департамента, его функции и полномочия не изменились.

Согласно ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение, либо имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск о сносе самовольной постройки, предъявленной в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации и исковая давность на такие требования не распространяется.

В силу пункта 47 Постановление Пленума от 29.04.2010 N 10/22, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Конституцией Российской Федерации (часть 1 статьи 36) закреплено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 62 Земельного кодекса Российской Федерации лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, а именно сносу незаконно возвещенных зданий, строений, сооружений и освобождению земельного участка, на основании решения суда.

В силу п. 3 ст. 76 Земельного кодекса Российской Федерации самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении законодательства. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние, снос здания, строений, сооружений при самовольном занятии участков или самовольном строительстве осуществляется юридическими лицами или гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии доказательств нарушения прав МИЗО Воронежской области в связи с использованием земельного участка ФИО2 при возведении строения. Как указывалось выше, ФИО2 использовал спорный земельный участок для строительства принадлежащего ему объекта недвижимости на законных основаниях:

- договор аренды земельного участка N/гз от 27.05.2020, заключенный между ДИЗО ВО и ФИО10, с видом разрешенного использования: для проектирования и строительства магазина товаров первой необходимости, заключенный на срок до 27.05.2023 (л.д. 62);

- дополнительное соглашение N/гз от 01.02.2021 между ДИЗО ВО и ФИО2 (л.д. 69);

- судебное решение от 29.05.2024 о признании за ФИО2 права на получение в аренду спорного участка до 01.12.2026 (л.д. 198 - 203).

В силу пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

На основании положений пунктов 1 - 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление Пленума N 44 от 12.12.2023), в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При рассмотрении вопроса о признании права собственности на самовольно возведенный объект особое значение имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление его для строительства (размещения) определенного объекта (строения, сооружения). Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендатора и без соблюдения всей необходимой процедуры строительства.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2, поскольку возведенное последним нежилое строение имеет ряд признаков самовольного строения, отраженных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, что не позволяет признать за ФИО2, право собственности на указанный объект.

При этом судебная коллегия не может согласиться с правильностью решения Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 30.09.2024 в части отказа в удовлетворении исковых требований Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области к ФИО2 об устранении препятствий в распоряжении земельным участком путем возложения обязанности снести нежилое здание, исключении записи о правах в отношении нежилого здания и сведений в отношении нежилого здания, исключении записи о правах в отношении нежилого здания и сведений в отношении нежилого здания, по следующим основаниям.

Так, в своем Постановлении от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", п. 25 - 32, Пленум Верховного Суда РФ, разъяснил, что исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ).

Суд может предложить ответчику представить дополнительные доказательства, разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.

При установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ, статья 55.32 ГрК РФ, часть 5 статьи 198 ГПК РФ, часть 5 статьи 170 АПК РФ).

В таком решении должны содержаться выводы суда о допущенных при возведении (создании) постройки нарушениях, вместе с тем указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ, которые должен произвести ответчик для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, не является обязательным, поскольку исполнение решения суда в части приведения постройки в соответствие с установленными требованиями производится по правилам, предусмотренным главой 6 ГрК РФ.

Принимая решение о сносе самовольной постройки либо о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, суд указывает срок для его исполнения.

Срок, в течение которого ответчик обязан произвести снос самовольной постройки, а также срок, в течение которого он вправе привести ее в соответствие с установленными требованиями, определяется судом с учетом характеристик самовольной постройки, а также положений пунктов 2, 3 части 11 статьи 55.32 ГрК РФ (часть 2 статьи 206 ГПК РФ, часть 1 статьи 174 АПК РФ).

В случае принятия судом решения о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями выбор способа исполнения решения суда определяется должником. Должник обязан в срок, установленный для сноса самовольной постройки, осуществить ее снос либо представить в орган местного самоуправления утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки (пункт 2 части 11 статьи 55.32 ГрК РФ), а в отношении объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов - уведомление о планируемой реконструкции (часть 1 статьи 51.1 ГрК РФ).

В течение срока, установленного решением суда для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, должник вправе произвести необходимые работы по реконструкции и обратиться в уполномоченный орган публичной власти за выдачей разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (части 1, 2 статьи 55 ГрК РФ), а в отношении объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома - с уведомлением об окончании реконструкции (часть 16 статьи 55 ГрК РФ).

Решение суда о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, по общему правилу, считается исполненным с момента получения должником разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или уведомления о соответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

Как указывалось выше, суд первой инстанции установил нарушение

ФИО2 при возведении (создании) спорного нежилого строения градостроительных и строительных норм, что является основанием для признания постройки самовольной.

При этом вопрос об устранимости допущенных при возведении спорного нежилого строения нарушений градостроительных и строительных норм и правил судом первой инстанции также выяснялся; согласно заключению судебной экспертизы устранение нарушений, установленных при проведении исследования по вопросам N 1 и N 2, возможно только путем реконструкции исследуемого объекта капитального строительства - здания, площадью 215,8 кв. м, расположенного на земельном участке с КН N по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, с соблюдением предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (процент застройки земельного участка) и минимальных отступов от границ земельного участка в соответствии с требованиями градостроительного регламента территориальной зоны ОДМ-61 (Зоне смешанной общественно-деловой застройки), указанными в Решении Воронежской городской Думы от 20.04.2022 N 466-V (ред. от 14.08.2024) "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж". Также необходимо произвести оборудование ската кровли исследуемого здания водоотводными и снегозадерживающими устройствами.

С учетом изложенного суд первой инстанции допустил неправильное применение норм материального права при рассмотрении исковых требований Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области о сносе спорного строения, в связи с чем решение в этой части подлежит отмене.

Исходя из приведенных выше разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, изложенных в Постановлении от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", судебная коллегия считает необходимым возложить на ФИО2 обязанность получить проектную документацию на проведение работ по устранению допущенных при строительстве объекта капитального строительства - здания площадью 215,8 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, а именно нарушений предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (процент застройки земельного участка); минимальных отступов от границ земельного участка; противопожарных расстояний; нарушений при оборудовании ската кровли, изложенных в заключении судебной экспертизы N от 24.09.2024, и провести мероприятия по их выполнению или осуществить снос постройки по указанному адресу. При этом судебная коллегия считает необходимым и достаточным для проведения указанных работ период в 12 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу с учетом характеристик самовольной постройки, и исходя из требований ч. 2 ст. 206 ГПК РФ, в случае неисполнения изложенных выше обязательств осуществить снос спорной постройки как самовольного строения.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 30.09.2024 в части отказа в удовлетворении исковых требований Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области к ФИО2 об устранении препятствий в распоряжении земельным участком путем возложения обязанности снести нежилое здание, исключении записи о правах в отношении нежилого здания и сведений в отношении нежилого здания, исключении записи о правах в отношении нежилого здания и сведений в отношении нежилого здания - отменить, принять в этой части новое решение.

Возложить на ФИО2 обязанность в течение 12 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу получить проектную документацию на проведение работ по устранению допущенных при строительстве объекта капитального строительства - здания площадью 215,8 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, нарушений предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (процент застройки земельного участка); минимальных отступов от границ земельного участка; противопожарных расстояний; нарушений при оборудовании ската кровли, изложенных в заключении судебной экспертизы N от 24.09.2024, и провести мероприятия по их выполнению или осуществить снос постройки по указанному адресу.

В остальной части решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 30.09.2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение в окончательной форме составлено 28.11.2024.