Резолютивная часть постановления оглашена "18" июня 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме "19" июня 2025 года

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего Серокуровой У.В.

судей Нарусова М.М., Чудиновой В.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Суровой Т.П., при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя Казаной В.Г. - представитель Атрощенкова В.А. по доверенности от 05.12.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Смоленской области кассационную жалобу администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 23.12.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2025 по делу N А62-13603/2023,

индивидуальный предприниматель Казаной Виктор Георгиевич (далее - истец, Казаной В.Г.) обратился в Арбитражный суд Смоленской области к администрации города Смоленска (далее - ответчик, администрация) с иском о признании права собственности на нежилое здание торгово-бытового обслуживания общей площадью 1750,5 кв. м, расположенное по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Валентины Гризодубовой, д. 2Б (далее - спорный объект).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: главное управление государственного строительного и технического надзора Смоленской области (далее - управление), индивидуальный предприниматель Мирзалиев Нариман Абульфат оглы, Мирзалиева Айнур Назимовна.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 23.12.2024, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2025, иск удовлетворен.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты, в удовлетворении иска отказать. Кассатор указывает на то, что решение Заднепровского районного суда города Смоленска от 15.02.2022 имеет для настоящего спора преюдициальное значение.

В судебном заседании суда округа представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, поддержав доводы письменного отзыва.

Представители администрации и третьих лиц при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы своих представителей в судебное заседание суда округа не направили. Судебная коллегия проводит судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей не явившихся лиц.

Проверив в порядке главы 35 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, суд округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением администрации города Смоленска от 19.05.2016 N 1048-адм утвержден проект планировки и межевания застроенных и подлежащих застройке территорий микрорайона Королевка, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 67:27:0013306:134 предусмотрен для размещения объектов бытового обслуживания, магазинов, для строительства - предпринимательство (под зданием торгово-бытового обслуживания).

Администрацией города Смоленска 14.07.2017 обществу с ограниченной ответственностью "Привилегия" выдано разрешение на строительство здания торгово-бытового обслуживания по ул. Гризодубовой в г. Смоленске на указанном земельном участке.

13.06.2024 общество с ограниченной ответственностью "Привилегия" исключено из Единого государственного реестра юридических лиц.

Генеральным директором и участником общества являлся Мирзалиев Нариман Абульфат оглы.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0013306:134 имеется градостроительный план от 14.07.2017.

Спорное здание общей площадью 998,4 кв. м было введено в эксплуатацию 28.10.2019, о чем администрацией города Смоленска Мирзалиеву Нариману

Абульфат оглы выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 11.10.2021 собственником спорного здания являлась Мирзалиева Айнура Назимовна на основании договора купли-продажи от 11.06.2020 N 205, дополнительного соглашения к договору от 29.03.2021.

20.10.2021 Мирзалиева А.Н. обратилась в Заднепровский районный суд города Смоленска с исковым заявлением о признании права собственности на реконструированное спорное здание, ссылаясь на то, что собственником произведена реконструкция объекта без разрешительной документации, в том числе, надстроен 3 этаж из легких конструкций, в результате реконструкции площадь здания увеличилась с 998,4 кв. м до 1762, 5 кв. м (дело N 2-355/2022).

В обоснование исковых требований в Заднепровский районный суд города Смоленска было представлено заключение ООО "Параллель" N 10 от 11.09.2021, где содержится вывод о том, что здание соответствует строительным нормам и правилам. Судебные экспертизы по делу не проводились.

Решением Заднепровского районного суда города Смоленска по делу N 2-355/2022 от 15.02.2022 в удовлетворении иска отказано в связи с нарушением порядка административной процедуры получения документов на проведение реконструкции здания. Апелляционным определением Смоленского областного суда от 24.05.2022 и определением судебной коллегии Второго кассационного суда от 08.09.2022 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

04.05.2023 на основании договора купли-продажи от 27.04.2023 за Казаной В.Г. зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0013306:134, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - предпринимательство (под зданием торгово-бытового обслуживания).

На указанном земельном участке расположен объект недвижимости, также принадлежащий на праве собственности предпринимателю Казаною В.Г. - здание торгово-бытового обслуживания, количество этажей -2, площадью 998,4 кв. м, с кадастровым номером 67:27:0013306:6905.

Спорный объект был реконструирован без получения соответствующих разрешений.

05.07.2023 истец обратился в администрацию города Смоленска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного здания торгово-бытового обслуживания. В ответ на вышеуказанное заявление администрация г. Смоленска письмом от 10.07.2023 N 10/1628-исх. отказала в выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию ввиду того, что отсутствует разрешение на реконструкцию.

Указывая на то, что приобрел здание после проведенной предыдущим собственником реконструкции, в связи с чем получить разрешение на реконструкцию не представляется возможным, а также ссылаясь на невозможность оформления права собственности на спорный объект в установленном законом порядке, в отсутствие разрешительной документации, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о признании права собственности на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Удовлетворяя иск, суды двух инстанций обоснованно руководствовались следующим.

Понятие и признаки самовольной постройки, а также возможность ее легализации установлены статей 222 ГК РФ.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В пункте 2 постановления Пленума N 44 разъяснено следующее.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ).

По правилу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ) (п. 39 постановления Пленума N 44).

Как установлено судами, спорный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0013306:134, разрешенный вид использования которого предусматривает размещение объектов бытового обслуживания и магазинов.

Таким образом, спорный объект соответствует установленным правилам землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд.

Обратного в ходе рассмотрения дела ответчиком не доказано.

По ходатайству истца судом первой инстанции назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Псковской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Кроме того, была назначена судебная пожарно-техническая экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению "Судебно-экспертное учреждение федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по Смоленской области".

В экспертном заключении N 421/3-24 от 19.11.2024, выполненном ФГБУ Псковская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, указано, что объект недвижимого имущества - нежилое здание торгово-бытового обслуживания, общей площадью 1750,5 кв. м по адресу: г. Смоленск, ул. Валентины Гризодубовой, д. 2Б, соответствует строительно-техническим требованиям. Безопасная эксплуатация указанного объекта возможна. Объект не создает угрозу жизни и здоровью людей по несущей способности, и пригоден к дальнейшей эксплуатации. По результатам натурного обследования экспертным путем установлено, что на объекте исследования проводились конструктивные изменения, выполнялись строительно-технические работы, частично отраженные в заключении общества с ограниченной ответственностью "Параллель" N 10 от 11.09.2021 (представленном в Заднепровский районный суд города Смоленска в рамках дела N 2-355/2022).

Согласно выводам экспертного заключения N 85-П от 09.09.2024 ФГБУ "Судебно-экспертное учреждение федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по Смоленской области" спорный объект соответствует требованиям пожарной безопасности, установленным п. 1 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 22.08.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", что указывает на наличие возможности безопасной эксплуатации объекта без расчета пожарного риска.

Суды двух инстанций, оценив представленные в материалы дела экспертные заключения N 421/3-24 от 19.11.2024 и N 85-П от 09.09.2024, признали их допустимыми доказательствами по делу, поскольку они соответствуют требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ, а также Федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в них отражены все предусмотренные законом сведения, они являются ясными и полными. В выводах экспертов содержатся ответы на все поставленные судом вопросы; противоречия в выводах отсутствуют. Ответы экспертов на поставленные судом вопросы понятны, следуют из проведенных исследований и подтверждены фактическими данными. Эксперты надлежащим образом предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Учитывая изложенное, суды пришли к обоснованному выводу о том, что спорный объект соответствует установленным требованиям и его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Спорный объект расположен на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом, рассмотрев возражения администрации и управления, суды обоснованно исходили из следующего.

В пункте 39 постановления Пленума N 44 указано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд.

Согласно пункту 46 постановления Пленума N 44 отказ в признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки не препятствует обращению в суд с новым иском о признании права на самовольную постройку в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска.

Доказательств наличия судебных актов о сносе спорного объекта в материалах дела не имеется.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, истец не лишен права на обращение в суд с новым самостоятельным иском, несмотря на наличие указанного выше решения суда общей юрисдикции.

Суды двух инстанций учли, что в материалы дела не представлено доказательств, объективно свидетельствующих о недобросовестном поведении истца при обращении в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

По правилу пункта 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Между тем, Казаной В.Г. лицом, участвующим в деле N 2-355/2022, не являлся. По указанному делу решением Заднепровского районного суда Мирзалиевой А.Н. отказано в иске в связи с несоблюдением разрешительного порядка получения документов для реконструкции объекта.

При этом по делу N 2-355/2022 судебные строительно-техническая и пожарно-техническая экспертизы не проводились, в то время как по настоящему спору предметом исследования судов двух инстанций являлись заключения экспертов, выполненные в рамках проведенных по делу экспертиз.

Кроме того, суды отметили, что объект, являющийся предметом спора по настоящему делу, не тождествен объекту по делу N 2-355/2022. Экспертом ФГБУ Псковская ЛСЭ Минюста России при проведении строительно-технической экспертизы установлено, что на объекте произведены строительно-монтажные работы, которые не были отражены в заключении ООО "Параллель", представленном предыдущим собственником в Заднепровский районный суд г. Смоленска в рамках гражданского дела N 2-355/2022.

Так, на странице 39 заключения эксперта ФГБУ Псковская ЛСЭ Минюста России указано, что со стороны торцевого (левого) фасада произведено устройство грузового товарного лифта размером 1,37 м x 1,98 м. Произведены следующие строительно-монтажные работы: устройство металлокаркасной шахты лифта, устройство проемов в стенах шахты лифта, монтаж нового лифтового оборудования, монтаж кровельного и стенового ограждения.

Данные конструктивные изменения, строительно-технические работы не отражены в заключении ООО "Параллель".

На странице 40 заключения указано, что в подкровельном пространстве произведены работы по изменению конфигурации чердачного помещения путем возведения не несущих перегородок из гипсокартонных листов по металлическому каркасу с дверными проемами, произведены работы по внутренней отделке образовавшихся помещений, произведены работы по обеспечению помещений системами: теплоснабжения с установкой биметаллических радиаторов; электроснабжения с разводкой магистралей и установкой элементов внутреннего освещения, водоснабжения и водоотведения, с установкой санитарно-технического оборудования. В результате производства строительно-монтажных работ произошло образование 2-го этажа со следующими помещениями: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16. Для обеспечения естественной инсоляции образованных помещений произведено устройство оконных блоков из ПВХ блоков с двойным стеклопакетом.

Эти конструктивные изменения, строительно-технические работы также не отражены в заключении ООО "Параллель".

Экспертом установлено, что спорный объект в настоящее время имеет иные технические характеристики, чем объект, исследованный ООО "Параллель", в том числе имеются отличия и по площади: объект, указанный в заключении ООО "Параллель" имеет площадь 1762,5 кв. м, истец же обратился в суд с иском о признании права собственности на объект площадью 1750,5 кв. м.

Принимая во внимание вышеизложенное, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что истец обратился в Арбитражный суд Смоленской области с настоящим иском о признании права собственности на объект с иными техническим характеристиками, чем характеристики объекта, с иском о признании права собственности на который предыдущий собственник обращался в Заднепровский районный суд г. Смоленска.

Оспаривая данный вывод судов в кассационной жалобе, администрация вместе с тем не указывает, какие конкретно обстоятельства, установленные решением суда общей юрисдикции, имеют отношение к лицам, участвующим в настоящем деле (ч. 3 ст. 69 АПК РФ).

Исходя из принципа пропорциональности, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 25 постановления Пленума N 44).

Администрация не обосновала нарушение какого-либо публичного интереса в связи с легализацией спорной реконструкции.

Материалы дела свидетельствуют о том, что Казаной В.Г. предпринимал действия, направленные на соблюдение разрешительного порядка.

Оценив представленные в дело доказательства, доводы и возражения сторон, а также учитывая, что в соответствии с экспертными заключениями спорная постройка не нарушает градостроительных норм и правил, интересов иных лиц, предназначена для использования в предпринимательской деятельности, ее размещение соответствует назначению находящегося в собственности истца земельного участка, и принимая во внимание, что отсутствие у истца правоустанавливающих документов и невозможность осуществить регистрацию права собственности на указанное в иске недвижимое имущество препятствует осуществлению истцом его полномочий собственника, суды двух инстанций обоснованно удовлетворили иск о признании права собственности за истцом на спорный объект недвижимости.

Приведенный в кассационной жалобе довод повторяет позицию администрации по делу, был предметом рассмотрения судов двух инстанций, ему дана надлежащая правовая оценка. В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ, суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражных судов двух инстанций, при принятии обжалуемых решения и постановления судами не допущено существенных нарушениях норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решение Арбитражного суда Смоленской области от 23.12.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2025 по делу N А62-13603/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Смоленска - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.