Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2026 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Илюшина Р.Р., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чекуновой А.Т.,

при участии:

от истца: представитель Аннин С.Е. по доверенности от 12.01.2026,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Комитета Республики Адыгея по архитектуры и градостроительству

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея

от 09.04.2026 по делу N А01-92/2025

по иску общества с ограниченной ответственностью "Майкопская макаронная фабрика"

к Комитету Республики Адыгея по архитектуры и градостроительству

о признании права собственности,

общество с ограниченной ответственностью "Майкопская макаронная фабрика" обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к Комитету Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству о признании права собственности на нежилое здание, предназначенное для производственных целей, общей площадью 524,4 кв. м, расположенное по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Жуковского, д. 35.

Решением от 09.04.2026 суд иск удовлетворил, признал право собственности общества с ограниченной ответственностью "Майкопская макаронная фабрика" на нежилое здание, предназначенное для производственных целей, общей площадью 524,4 кв. м, расположенное по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Жуковского, д. 35.

Решение мотивировано тем, что спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а отсутствие разрешительной документации для строительства объекта не может являться единственным основание для отказа в удовлетворении иска.

Ответчик обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, в удовлетворении иска отказать.

Жалоба мотивирована следующим.

Общество не предпринимало попыток получить предусмотренную законом необходимую документацию для строительства нежилого здания. Заключением судебной экспертизы подтверждено несоответствие спорного здания нормам и правилам противопожарной защиты, техническим регламентам, градостроительному регламенту, Правилам землепользования и застройки территории.

В судебном заседании представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, извещен о процессе, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 01:08:0507046:24, расположенного по адресу: г. Майкоп, ул. Жуковского, 35, квартал. Площадь земельного участка составляет 8564 кв. м. Назначение земельного участка - для размещения производственной базы.

На указанном земельном участке расположено несколько объектов недвижимого имущества, в том числе производственное здание, расположенное по адресу: Российская Федерация, Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Жуковского, д. 35, кадастровый номер: 01:08:0507046:236, общей площадью 2321,7 кв. м.

В 2024 году истец построил на принадлежащем ему земельном участке нежилое здание общей площадью 524,4 кв. м по адресу: г. Майкоп, ул. Жуковского, 35, что подтверждается техническим планом здания, подготовленным 13.12.2024 кадастровым инженером Гутовым Д.А.

При обращении в Комитет Республики Адыгея по Архитектуре и градостроительству с заявлением о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истец получил отказ в связи с отсутствием разрешения на строительство (решение от 18.12.2024 N 764).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Майкопская макаронная фабрика" в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", а также заключение судебной экспертизы, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.

Суд указал, что в соответствии с пунктом 39 постановления N 44 право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дела определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 14.03.2025 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФБУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Перед экспертом суд поставил следующие вопросы:

1) Соответствует ли нежилое здание, площадью 524,4 кв. м, расположенное по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Жуковского, 35 требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования "Город Майкоп", Генеральному плану муниципального образования "Город Майкоп", нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зон, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости?

2) Создает ли сохранение нежилого здания, площадью 524,4 кв. м, расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Жуковского, 35 угрозу жизни и здоровью третьим лицам?

В адрес арбитражного суда поступило экспертное заключение ФБУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, согласно которому экспертами сделаны следующие выводы.

По первому вопросу:

Нежилое здание, площадью 524,4 кв. м, расположенное по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Жуковского, 35: соответствует действующим требованиям в следующихпараметрах: - п. п. 5.1.1, 6.1.1, 6.1.18 СП 56.13330.2021 "Производственные здания";

- п. п. 4.26, 5.1 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения"

- п. п. 4.2.18, 4.2.19, 4.2.21, 4.2.22, 4.3.2, 4.3.3, 4.3.5, 4.3.7 СП 1.13130.2020 -"Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы";

- п. 6.1.1 СП 2.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты";

- п. п. 8.2.1, 8.2.3 СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты". Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям";

- ст. 53 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности";

- ст. 19 ФЗ 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений";

- п. 6.1.5 СП 14.13330.2018 "Строительство в сейсмических районах";

- п. п. 6.4.4.3, 9.1, 9.7, 9.11 СП 17.13330.2017 "Кровли"; - п. п. 5.9.3, 5.9.7 СП 71.13330.2017 "Изоляционные и отделочные покрытия";

- п. 3.182 "Пособие по проектированию оснований зданий и сооружений (к СНиП 2.02.01-83)";

- правилам землепользования и застройки муниципального образования "Город Майкоп", в части минимальных отступов исследуемого здания до южной (который равен 88,98 м) и западной (который равен 8,2 м) границ земельного участка (более 6 м);

- правилам землепользования и застройки муниципального образования "Город Майкоп" и Генеральному плану МО "Город Майкоп", в части максимального количества этажей, который равен - 1, что менее 7 этажей;

- правилам землепользования и застройки муниципального образования "Город Майкоп", в части максимального процента застройки земельного участка, который равен - 59%, что менее 75%;

- правилам землепользования и застройки муниципального образования "Город Майкоп" и Генеральному плану МО "Город Майкоп", в части максимальной высоты здания, которая равна - 4,3 м, что менее 30 и 100 м;

- максимально допустимому коэффициенту застройки зоны согласно Генеральному плану МО "Город Майкоп";

- исследованием представленных материалов определено, что сведения об охранных зонах в границах земельного участка с кн: 01:08:0507046:24 отсутствуют.

Не соответствует действующим требованиям в следующих параметрах:

- п. п. 5.2 (в части отсутствия перед наружным входом в помещении N 1 тамбура или устройства воздушно-теплового завеса), 5.4 (в части отсутствия в помещении N 1 входа доступного для МГН) СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения". В соответствии с п. 46 ГОСТ 15467-79 "Управление качеством продукции" данные несоответствия относятся к категории устранимый дефект;

- п. п. 6.1.1 (в части отсутствия входа доступного для МГН), 6.1.2 (в части отсутствия пандуса перед входом в помещение N 1) СП 59.13330.2020 "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения" В соответствии с п. 46 ГОСТ 15467-79 "Управление качеством продукции" данные несоответствия относятся к категории устранимый дефект;

- п. 4.3 табл. 1 (в части недостаточного противопожарного расстояния между исследуемым зданием и зданиями, расположенными на соседних земельных участках. Фактическое расстояние между зданиями составляет 1-1,5 м, требуемое -10 м) СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты";

- правилам землепользования и застройки муниципального образования "Город Майкоп", в части минимальных отступов исследуемого здания до северной (который равен 1,05 м) и восточной (который равен 1,71 м) границ земельного участка, что менее 6 м (см. рис. 6 стр. 35 л.).

Следует отметить, что согласно ст. 24 п. 3 правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Майкоп": "3. Земельные участки и (или) объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и (или) объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.".

По второму вопросу эксперт дал следующее заключение:

По результатам исследования выявлено несоответствие исследуемого объекта требованию п. 4.3 (табл.1) СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" в части противопожарного расстояния от исследуемого объекта до строений смежной застройки (с северной и восточной границ участка). Фактическое расстояние составляет 1 - 1,5 м, что менее установленного нормативного значения в 10 м.

Для исключения возможности распространения пожара между исследуемым объектом и строениями смежной застройки, в связи с несоблюдением нормативных противопожарных разрывов между строениями, расположенными на соседних земельных участках, необходимо выполнить расчет величины индивидуального пожарного риска, расчет интенсивности теплового потока относительно соседних зданий и сооружений расположенных на смежных земельных участках (с северной и восточной сторон земельного участка) и разработать специальные технические условия на обеспечение пожарной безопасности.

Оценив представленное заключение эксперта, суд принял его в качестве допустимого доказательства, указал, что представленное суду заключение эксперта подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено.

Также суд принял во внимание, что в целях устранения замечаний указанных в экспертизе, истцом представлены в материалы дела заключенный договор с ООО "ЭнергоЛид" от 19.02.2026 на оказание услуг по расчету величины индивидуального пожарного риска, расчету интенсивности теплового потока относительно соседних зданий и сооружений расположенных на смежных земельных участках и разработке и согласованию специальных технические условия по пожарной безопасности (СТУ), также доказательства установки пандуса перед входом в помещение.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции сделал вывод, что спорный объект соответствует установленным градостроительным требованиям, что подтверждается результатами проведенной судебной экспертизы.

Суд указал, что как следует из выводов экспертного заключения, исследуемый объект не нарушает права и законные интересы третьих лиц, сохранение (эксплуатация) объекта не несет угрозу жизни и здоровью граждан, безопасная эксплуатация объекта возможна при условии соблюдения пожарных, санитарных норм и правил.

Также суд первой инстанции руководствовался разъяснениями постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 N 14057/10, согласно которым нарушение предусмотренной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию, в том числе невыполнение установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации требований, не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

При этом судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

В соответствии с пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

В рассматриваемом случае обществом не предпринималось попыток для получения разрешительной документации для строительства спорного объекта.

Доказательств иного в материалы дела не представлено.

Как указал истец, в Комитет общество обратилось только за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в чем комитетом было отказано обществу в связи с отсутствием разрешения на строительство.

Также, согласно заключению судебной экспертизы N 1426/9-3-25/16.1 от 23.10.2025 спорный объект не соответствует требованию п. 4.3 (табл.1) СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" в части противопожарного расстояния от исследуемого объекта до строений смежной застройки (с северной и восточной границ участка). Фактическое расстояние составляет 1 - 1,5 м, что менее установленного нормативного значения в 10 м.

Как следует в том числе из выводов самого эксперта, такое противопожарное расстояние не исключает возможность распространения пожара между исследуемым объектом и строениями смежной застройки.

При ответе на второй вопрос эксперт указал, что для исключения возможности распространения пожара между исследуемым объектом и строениями смежной застройки, в связи с несоблюдением нормативных противопожарных разрывов между строениями, расположенными на соседних земельных участках, необходимо выполнить расчет величины индивидуального пожарного риска, расчет интенсивности теплового потока относительно соседних зданий и сооружений расположенных на смежных земельных участках (с северной и восточной сторон земельного участка) и разработать специальные технические условия на обеспечение пожарной безопасности.

Суд первой инстанции принял во внимание, что в целях устранения замечаний указанных в экспертизе, истцом представлены в материалы дела заключенный договор с ООО "ЭнергоЛид" от 19.02.2026 на оказание услуг по расчету величины индивидуального пожарного риска, расчету интенсивности теплового потока относительно соседних зданий и сооружений расположенных на смежных земельных участках и разработке и согласованию специальных технические условия по пожарной безопасности (СТУ).

Однако, заключение указанного договора не может свидетельствовать об устранении выявленных нарушений, а также осуществлении мероприятий необходимых и достаточных для исключения возможности распространения пожара между исследуемым объектом и строениями смежной застройки.

Доказательств осуществления реальных действий по недопущению возможности причинения ущерба третьим лицам истцом в материалы дела не представлено.

Таким образом, поскольку противопожарные разрывы между спорным объектом и строениями смежной застройки (с северной и восточной границ участка) составляют 1 - 1,5 м, при требуемом нормативном значении в 10 м, до устранения нарушений спорный объект создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению.

Указанная позиция соответствует изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.01.2019 N 310-ЭС18-23929 по делу N А62-2929/2016, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.07.2026 по делу N А32-25708/2023.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что в соответствии с пунктом 46 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 отказ в признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки не препятствует обращению в суд с новым иском о признании права на самовольную постройку в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска.

При указанных обстоятельствах, в соответствии с пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска, понесенные по делу судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 09.04.2026 по делу N А01-92/2025 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Майкопская макаронная фабрика" (ИНН 0105052535, ОГРН 1070105002549) в доход федерального бюджета 30 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.