Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2026 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 июля 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Афониной Е.И. и Зотовой И.И., при участии в судебном заседании от ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) - индивидуального предпринимателя Дмитриади Ирины Константиновны (ИНН 230100303620, ОГРНИП 319237500089518) - Дрижжа В.А. (доверенность от 13.01.2026), в отсутствие истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) - администрации муниципального образования муниципального округа город-курорт Анапа Краснодарского края (ИНН 2301027017, ОГРН 1022300523057), третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Тани" (ИНН 2301094126, ОГРН 1172375027648), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Дмитриади Ирины Константиновны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2026 по делу N А32-25708/2023, установил следующее.

Администрация муниципального образования муниципального округа город-курорт Анапа Краснодарского края (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Дмитриади И.К. (далее - предприниматель) со следующими исковыми требованиями:

- признать реконструкцию одноэтажного здания с кадастровым номером 23:37:0107003:1380, назначение - нежилое, общей площадью по выписке из Единого государственного реестра недвижимости 259,3 кв. м, принадлежащего на праве собственности предпринимателя, самовольной;

- обязать предпринимателя в течение 30-ти дней со дня вступления решения суда в законную силу привести одноэтажное здание с кадастровым номером 23:37:0107003:1380, назначение - нежилое, фактической площадью застройки 1189,2 кв. м, расположенное частично на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:687 по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Черноморская/ ул. Серебряная, 185/1, общей площадью 1 105 кв. м, с категорией - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для размещения кафе. Строительство туристического гостиничного комплекса", и частично на территории общего пользования, в соответствие с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 19.02.2023 N КУВИ-001/2023-41523833 в части общей площади 259,3 кв. м, путем сноса пристроек литера Д общей площадью 332, 2 кв. м, литера В общей площадью 14,3 кв. м и демонтажа навеса литера Г1, площадью застройки 59,8 кв. м, навеса площадью застройки 119,5 кв. м, пристройки расширения периода 2004 - 2023/2024 годы общей площадью 382,5 кв. м, а, в случае невозможности, осуществить его снос в полном объеме;

- обязать предпринимателя известить администрацию о надлежащем исполнения решения суда;

- в случае неисполнения решения суда в установленный срок, взыскать с предпринимателя 20 тыс. рублей судебной неустойки ежедневно до полного исполнения решения суда.

В свою очередь, предприниматель обратился к администрации со следующими встречными исковыми требованиями:

- признать за предпринимателем право собственности на объект недвижимости одноэтажного здания с кадастровым номером 23:37:0107003:1380 (литеры А, В, Д), назначение: нежилое, наименование "кафе" общей, площадью 621,5 кв. м, материал стен витражное остекление, металлический каркас, ГКЛ, утеплитель, ОСП панели, расположенное по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Черноморская/ ул. Серебряная, 185/1 в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:687 по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Черноморская/ ул. Серебряная, 185/1;

- внести изменения в Единый государственный реестр об объектах недвижимости в отношении объекта - здания с кадастровым номером 23:37:0107003:1380, расположенного по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Черноморская/ ул. Серебряная, 185/1;

- указать, что решение суда является основанием для подготовки технического плана и регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Управление Росреестра по Краснодарскому краю);

- обязать Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа заключить с предпринимателем договор аренды двух земельных участков площадью 72 кв. м и 129 кв. м (общая площадь составляет 201 кв. м), прилегающих к земельному участку с кадастровым номером 23:37:0107003:687, общей площадью 1 105 кв. м, расположенному по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Черноморская/ ул. Серебряная, 185/1 (с учетом изменения первоначально заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 15.12.2025, оставленным без изменения постановлением от 03.04.2026, ходатайство предпринимателя об изменении встречных исковых требований в части обязания управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа заключить договор аренды земельных участков отклонено, в остальной части ходатайство об уточнении встречных требований удовлетворено.

Суд обязал предпринимателя в трехмесячный срок со дня вступления решения в законную силу привести одноэтажное здание с кадастровым номером 23:37:0107003:1380, назначение - нежилое, фактической площадью застройки 1189,2 кв. м, расположенное частично на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:687, по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Черноморская/ул. Серебряная, 185/1, общей площадью 1105 кв. м, с категорией - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для размещения кафе. Строительство туристического гостиничного комплекса, и частично на территории общего пользования, в соответствие с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 19.02.2023 N КУВИ-001/2023-41523833 в части общей площади 259,3 кв. м, путем сноса строений (литера Д) общей площадью 332,2 кв. м, (литера В) общей площадью 14,3 кв. м и демонтажа навеса (литераГ1), площадью застройки 59,8 кв. м, навеса площадью застройки 119,5 кв. м, пристройки расширения периода 2004 - 2023/2024 общей площадью 382,5 кв. м, а в случае невозможности осуществить его снос в полном объеме. С предпринимателя в пользу администрации взыскана судебная неустойка за неисполнение решения в размере 20 тыс. рублей за каждый день просрочки. В удовлетворении остальной части первоначального иска и встречного иска предпринимателя отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что предприниматель осуществил реконструкцию строения (литера А) площадью 259,3 кв. м самовольно, в отсутствие разрешений на реконструкцию. Проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что реконструкция произведена с заступами за северо-западную и юго-западную кадастровую границу земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:687 на земли неразграниченной государственной собственности, с нарушением охранных зон тепловых сетей. Установленные нарушения при осуществлении реконструкции объекта препятствуют удовлетворению требований предпринимателя о признании права собственности на такой объект.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение и постановление апелляционного суда и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы привел следующие доводы:

- суды не учли, что навес (литера Г) не является объектом недвижимого имущества и поэтому не подлежал сносу;

- объект (литера Д) возводился по согласованию с управлением архитектуры города-курорта Анапа;

- администрация не сообщала предпринимателю о том, что объекты (литеры В и Д) являются объектами капитального строительства, а также о том, что объекты (литеры А, В и Д) являются единым объектом;

- предприниматель считает, что расширение первоначального объекта осуществлено за счет некапитальных улучшений;

- предприниматель выполнил перечень мероприятий, направленных на устранение противопожарных нарушений;

- земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 23:37:0107003:1380 не подпадает в зону затопления, а располагается в зоне подтопления, при этом на момент возведения объекта в ЕГРН отсутствовали сведения о нахождении земельного участка в зоне подтопления;

- суды не учли, что на территории общего пользования располагается навес, а не здание, предприниматель готов нести плату за пользование указанной территорией;

- предприниматель устраняет нарушения, связанные с расположением объекта на магистральной теплотрассе;

- выводы суда в части встречного иска являются противоречивыми и не соответствуют разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как установили суды, Управление муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа провело осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:687, расположенного по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Черноморская/Серебряная, 185/1, общей площадью 1105 кв. м, с категорией земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования "для размещения кафе. Строительство туристического гостиничного комплекса", принадлежащего на праве собственности Дмитриади И.К.

Земельный участок состоит на государственном кадастровом учете с уточненной площадью, данные о границах и поворотных точках внесены в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, утвержденными решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26.12.2013 N 424 (с изменениями от 28.07.2022 N 351), вышеуказанный земельный участок расположен в зоне отдыха (P2).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости через земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:1380 проходит магистральная теплотрасса котельной N 1 с кадастровым номером 23:37:0000000:2114.

На земельном участке расположен одноэтажный объект с кадастровым номером 23:37:0107003:1380, имеющий адрес: г. Анапа, с. Витязево, ул. Серебряная, 1, назначение нежилое, общей площадью 259,3 кв. м, наименование - кафе, год завершения строительства - 1985, основанием регистрации послужил договор купли-продажи от 06.07.1994, принадлежит на праве собственности Дмитриади И.К. (по договору аренды помещения с 13.04.2017 по 05.04.2027 предоставлено ООО "ТАНИ").

По информации управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа, разрешительная документация на строительство (реконструкцию) капитальных объектов расположенных на земельном участке: с кадастровым номером 23:37:0107003:687 по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Черноморская/Серебряная, 185/1, в архиве управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа отсутствует.

В ходе осмотра территории общего пользования с использованием Интернет-ресурса "Анапа геоинформационная система" установлено, что на земельном участке по вышеуказанному адресу расположен одноэтажный объект, имеющий признаки объекта по предоставлению услуг общественного питания - кафе бар "Орион" (согласно вывесок, расположенных на фасаде здания), на момент осмотра не эксплуатировался; одноэтажный объект, имеющий признаки объекта по предоставлению услуг общественного питания столовая (согласно вывесок, расположенных на фасаде здания), на момент осмотра не эксплуатировался.

Одноэтажное капитальное здание с кадастровым номером: 23:37:0107003:1380 расположено на территории земельного участка кадастровым номером 23:37:0107003:687 и частично на территории общего пользования.

Вышеуказанный объект расположен по границе земельного участка со стороны улиц Черноморская и Серебряная, а выступающая конструкция кровли расположена на территории общего пользования (ориентировочно) на 1 м.

В 2012 году разработан технический паспорт кафе "Орион", в котором отображено: кафе, с холодной пристройкой (лит. А, а) площадью 253,7 кв. м, 32,4 кв. м; летнее кафе (литера Д) площадью 351,5 кв. м; склад (литера В) площадью 16,3 кв. м; склад (литера Г) площадью 26,6 кв. м.

Фактическая площадь земельного участка составляет (ориентировочно) 1390,59 кв. м, площадь, учтенная в государственном кадастре недвижимости и зарегистрированная в Росреестре 1105 кв. м.

Самовольно занятая территория общего пользования площадью (ориентировочно) 285 кв. м используется Дмитриади И.К. в коммерческих целях.

Администрация указывает, что собственником в отсутствие разрешительной документации возведены объекты капитального строительства, которые эксплуатируются в коммерческих целях и используются как единый объект по предоставлению услуг общественного питания, правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на занимаемую площадь территории общего пользования отсутствуют, самовольно занятая территория земель общего пользования используется в коммерческих целях.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в суд с иском о признании реконструкции самовольной и приведении объекта в соответствие с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 19.02.2023 N КУВИ-001/2023-41523833 в части общей площади 259,3 кв. м.

Обращаясь в суд со встречным иском о признании права собственности на указанный объект недвижимости, предприниматель указала, что является собственником земельного участка с целевым назначением - для размещения кафе, строительство туристического гостиничного комплекса (кадастровый номер 23:37:0107003:687). Сооружение (литера В) являлось объектом вспомогательного использования по отношению к кафе (литера А), в связи с чем, на основании статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации возведено без разрешения на строительство. Возведение строения (литера Д) осуществлялось по согласованию с управлением архитектуры г-к. Анапа.

При разрешении спора суды обоснованно исходили из следующего.

Согласно абзацу третьему статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с частью 1 статьи 53 Кодекса в случаях, предусмотренных федеральным законом, орган местного самоуправления вправе обратиться в арбитражный суд в защиту публичных интересов.

На основании пункта 2 части 2 статьи 55.32 Градостроительного кодекса орган местного самоуправления городского округа по месту нахождения самовольной постройки вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса).

Из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

В соответствии с абзацем третьим пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление N 44) постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса, а также статье 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство. Указанное разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, при этом к заявлению о выдаче такого разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Кодекса документы.

В силу положений статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства (реконструкции) на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство (реконструкцию), разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки (реконструкции) с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 N 8-П, определениях от 25.03.2004 N 85-О, от 13.10.2009 N 1276-О-О, от 03.07.2007 N 595-О-П, от 19.10.2010 N 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 43 постановления N 44, следует, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса).

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

Согласно пункту 9 информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - информационное письмо N 143) право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании части 3 статьи 222 Гражданского кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

По смыслу абзаца двенадцатого пункта 9 информационного письма N 143 предоставление заинтересованным лицом (истцом) доказательств направления в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство (реконструкцию) орган местного самоуправления заявления о выдаче соответствующего разрешения в порядке, предусмотренном статьей 51 Градостроительного кодекса, не является безусловным свидетельством соблюдения данным лицом административного порядка ввода в гражданский оборот вновь созданного (реконструированного) объекта недвижимости, поскольку для рассмотрения такого рода заявления помимо непосредственно самого заявления в уполномоченный орган должны быть представлены документы, поименованные в части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию).

Иное толкование нормы пункты 3 статьи 222 Гражданского кодекса и указанных разъяснений противоречило бы пункту 2 той же нормы, поскольку строительство (реконструкция) объекта недвижимости без разрешения само по себе означает гражданско-правовой деликт и подтверждает то обстоятельство, что лицо, совершая его, осознавало факт нарушения требований законодательства в части архитектурно-строительной деятельности.

В противном случае имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 Кодекса).

В соответствии с заключением строительно-технической экспертизы одноэтажное здание кафе с кадастровым номером 23:37:0107003:1380, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:687, по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Черноморская/ ул. Серебряная, 185/1, имеет следующие технико-экономические показатели; назначение кафе; фактическое использование по назначению (кафе); год завершения строительства строения (литера А) - 1985; литера "а" - 2002; литера Д - 2002; литера В - 2004; расширение (пристройки) осуществлялось с 2004 по 2024 годы; количество этажей 1, в том числе подземных 0; высота здания от планировочной отметки земли до низа навеса 3,3 м, до верха навеса (парапета) 4,75 м; размеры - максимальные размеры в плане 31,4x43,1 м; площадь застройки 1189,2 кв. м, в том числе навес 119,5 кв. м; строительный объем 5648,7 куб. м; общая площадь здания 988,3 кв. м, из них строение (литера А) - 228,5 кв. м; литера "а" 30,8 кв. м; литера Д - 332,2 кв. м; литера В 14,3 кв. м; расширения (пристройки) 382,5 кв. м; высота помещений от 2,5 до 3,2 м; фундаменты строения (литера А) - бетонный сборный, глубиной заложения до 1 м; литера "а" - незаглубленная в землю бетонная плита пола; литера Д бетонный сборный, глубиной заложения до 1 м; литера В - бетонный ленточный; расширение (пристройки) бетонный ленточный, вдоль северо-восточной стены столбчатый под металлические трубы; наружные стены вдоль ул. Черноморская и ул. Серебряная витражное остекление, вдоль северо-восточного и юго-восточного фасада металлический каркас, ГКЛ, утеплитель (пенополистирол), ОСП панели; перегородки кирпичные; крыша смешенная: железобетонная (литер "А"), металлические стропила (литера Д), деревянные стропила (литера "а", "В", расширение); кровля - металлические профилированные листы, рубероид (литера А); ворота - рольворота (по ул. Серебряная), двери - металлопластиковые; окна - металлопластиковые; электричество, водопровод, канализация - имеются.

Экспертом по данным технического паспорта по состоянию на 26.03.2012 установлено, что в 1985 году возведено здание (литера А) площадью застройки 253,7 кв. м; в 2002 году к одноэтажному зданию (литера А) пристроено одноэтажное строение (литера "а") площадью застройки 32,4 кв. м; в 2002 году к одноэтажному зданию (литер А) пристроено одноэтажное здание (литера Д) площадью застройки 351,5 кв. м и навес (литера Г1) площадью застройки 59,8 кв. м. На здание (литера Д) разработан проект "летних посадок", которым предусматривались открытые стены из лицевого кирпича со вставками из декоративных решеток и крыша, покрытая тентом. Установить было ли строение (литера Д) возведено по проекту, а впоследствии реконструировано, или сразу возведено в том состоянии, в котором он указан в техническом паспорте, экспертам установить технически не представляется возможным. В 2004 году к одноэтажному зданию (литера А) пристроено одноэтажное здание (литера В) площадью застройки 16,3 кв. м; в период с 2004 года по 2023/2024 годы выполнено расширение объекта (пристройки к нему) площадью застройки 634,2 кв. м (по данным экспертного осмотра 05.04.2024). Итого на 2023/2024 годы площадь застройки спорного объекта составляла 1347,9 кв. м.

На момент проведения экспертного осмотра на спорном объекте выполнен демонтаж пристроенных к нему с северо-восточной пристроек на площади застройки 158,7 кв. м.

Также на момент экспертного осмотра спорного объекта с кадастровым номером 23:37:0107003:1380 его площадь застройки составляла 1189,2 кв. м.

Как установил эксперт, объект с кадастровым номером 23:37:0107003:1380 не соответствует правоустанавливающей, проектной и технической документации: фактические максимальные размеры здания в плане 31,4x43,1 м превышают размеры здания в плане, указанные в техническом паспорте, здания величиной 23,3x38,63 м; фактическая площадь застройки здания равная 1189,2 кв. м больше площади застройки здания, указанной в техническом паспорте величиной 713,7 кв. м; фактическая общая площадь здания 988,3 кв. м превышает общую площадь здания, указанную в техническом паспорте, величиной 605,8 кв. м и в выписке из ЕГРН величиной 259,3 кв. м. Несоответствия вышеперечисленных фактических технических характеристик спорного объекта техническим характеристикам, указанным в техническом паспорте здания, и в выписке из ЕГРН объясняется реконструкцией здания в период с 2004 по 2024 годы.

Эксперт указал, что для приведения объекта с кадастровым номером 23:37:0107003:1380 в соответствие с техническим состоянием, зафиксированным техническим паспортом по состоянию на 26.03.2012 (общая площадь здания 605,8 кв. м), необходимо выполнить следующие работы: подготовка к демонтажу - выполнить детальное (инструментальное) обследование несущих конструкций здания с целью определения их технического состояния; разработать проект организации демонтажа (ПОД) строительных конструкций с учетом безопасного проведения работ, включающего меры по предотвращению обрушения конструкций при демонтаже; разработать проект производства строительно-монтажных работ (ППР) по демонтажу; отключение наружных коммуникаций (электрокабеля, водопровода, канализации); демонтаж внутренних сетей и систем электроснабжения, водоснабжения, канализации; демонтаж окон и дверей по периметру и внутри здания; демонтаж перегородок; снятие кровельного покрытия (металлические профилированные листы), в том числе частично на здании (литера Д); демонтаж стальных и деревянных конструкций стропильной системы крыши; демонтаж и утилизация утеплителя крыши; демонтаж подвесных потолков; демонтаж наружных стен (ГКЛ, утеплитель, панели ОСП); демонтаж металлических стоек каркаса; разрушение и удаление бетонного фундамента; монтаж - возведение кирпичной стены вдоль ул. Серебряная здания (литера Д); монтаж (восстановление) частично демонтированной крыши здания (литера Д); монтаж конструкций витражного остекления здания (литера А); монтаж навеса "Г1"; установка окон и дверей; монтаж внутренних сетей и систем электроснабжения, водоснабжения, канализации, монтаж и подключение наружных коммуникаций (электрокабеля, водопровода, канализации); внутренняя отделка помещений здания; восстановление благоустройства.

Для приведения объекта с кадастровым номером 23:37:0107003:1380 в соответствие в состояние, соответствующее выписке из ЕГРН от 19.07.2023 N КУВИ-001/2023-165548145 (общая площадь здания 259,3 кв. м), помимо указанных выше, выполняются работы по демонтажу здания (литера Д) в виде: снятия кровельного покрытия (металлические профилированные листы); демонтажа стальных конструкций стропильной системы крыши; демонтажа и утилизация утеплителя крыши; демонтажа подвесных потолков; демонтажа металлических стоек каркаса; разрушение и удаление бетонного фундамента.

В отношении вопроса о том, является ли объект или часть объекта навесом, эксперт указал, что в период с 2004 по 2024 годы в здании выполнена реконструкция путем его расширения и навес (литера Г1) включен во внутренний объем здания.

При проведении реконструкции выполнен новый навес вдоль всей длины здания по ул. Черноморская и ул. Серебряная с вылетом 1,26-1,5 м от фасадных стен.

Объект по своему назначению является объектом общественного питания и других функций не выполняет.

Все помещения объекта - обеденный зал, кухня, моечная, подсобные, складские и санитарные помещения выполняют одну функцию, осуществление общественного питания, и не могут использоваться в качестве самостоятельных объектов.

Спорный объект с кадастровым номером 23:37:0107003:1380 является одноцелевым единым объектом, у которого нет вспомогательных объектов.

Здание (литера А) и пристройки к нему (литеры Д и В) в силу примененных строительных материалов (железобетон, кирпич) не могут быть технически демонтированы и перемещены с их последующей сборкой без причинения им несоразмерного ущерба.

Исследуемые литеры являются объектами капитального строительства; пристройки литер "а" и пристройки расширения периода 2004 - 2023/2004 годы в силу примененных строительных материалов (стальной каркас, навесные стены) могут быть технически демонтированы и перемещены с их последующей сборкой без причинения им несоразмерного ущерба, данные постройки являются некапитальными.

Одноэтажное здание кафе с кадастровым номером 23:37:0107003:1380 заступает за кадастровые границы земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:687: за северо-западную границу на 1,07 - 1,59 м; за юго-западную границу на 1,9 м.

Здание кафе своим видом деятельности не противоречит основному виду разрешенного использования земельного участка, установленному ПЗЗ г. Анапа как общественное питание; согласно таблице Д.1 СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" размер земельного участка предприятия общественного питания принимается из расчета числа посадочных мест, устанавливаемых заданием на проектирование.

В отсутствие проектной документации экспертам технически не представляется возможным определить требуемый размер земельного участка; площадь застройки зданием составляет 1189,2 кв. м (с учетом заступов за границы земельного участка), что превышает площадь земельного участка равной 1105 кв. м и не соответствует требованиям ПЗЗ г. Анапа, устанавливающим максимальный процент застройки в границах земельного участка равным 50%; отступы от границ земельного участка составляют: с северо-восточной стороны от 0,09 до 0,39 м; с юго-восточной стороны от 0,42 до 0,48 м; заступы за границы земельного участка составляют: с северо-западной стороны на 1,07 - 1,59 м; с юго-западной стороны на 1,9 м, что не соответствует требованиям ПЗЗ г. Анапа, устанавливающим минимальные отступы от границ земельного участка величиной 3 м и не допускающим заступы за границы земельного участка; высота здания от планировочной отметки земли до верха навеса (парапета) 4,75 м, что соответствует требованиям ПЗЗ г. Анапа, устанавливающим предельную высоту зданий, равную 21 м; озеленение на земельном участке отсутствует, что не соответствует требованиям ПЗЗ г. Анапа, устанавливающим минимальный процент озеленения земельного участка величиной 10%. Спорный объект соответствует требованиям сводов правил СП 118.13330.2022, СП 52.13330.2016, СП 22.13130.2016, СП 14.13330.2018, СП 17.13330.2017, СП 1.13130.2020, СП 2.13130.2020. Возведенное здание в части примененных строительных материалов соответствует требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ, а в части требований безопасности для пользователей зданием соответствует Федеральному закону от 30.12.2009 N 384-ФЗ.

Здание не соответствует СП 118.13330.2022 в части заступа за кадастровые границы земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:687 и не соответствует СП 3.13130.2009 в части отсутствия в здании системы оповещения и управления эвакуации людей тип СОУЭ тип 1 (способ оповещения звуковой). Расстояние между спорным объектом и противостоящими одноэтажными строениями по ул. Черноморская, 242А/1А, 3-х этажным зданием гостиницы по ул. Черноморская, 181Д, одноэтажными строениями по ул. Черноморская, 187/2, удовлетворяет требованиям пункта 4.3 СП 4.13130.2013. Расстояние между спорным объектом и 3-х этажным зданием гостиницы по ул. Серебряная, 1А, определенное величиной 1 м не удовлетворяет требованиям пункта 4.3 СП 4.13130.2013, устанавливающего минимальное противопожарное расстояние между зданиями 8,0 м. Расстояние между спорным объектом и прилегающим к нему 3-х этажным зданием гостиницы по ул. Серебряная, 1А, равное 1 м, не соответствует требуемому противопожарному разрыву между зданиями. Для устранения выявленного несоответствия требованиям противопожарных норм необходимо согласно п. 4.3 СП 4.13130.2013 выполнить расчетную оценку возможности сокращения противопожарного расстояния (разрыва) между зданиями и разработать компенсирующие противопожарные мероприятия, например, в виде устройства водяной завесы между зданиями и замены стен спорного объекта, обращенных на здание 3-х этажной гостиницы по ул. Серебряная, 1А, на противопожарные стены 1-го типа. Спорный объект не соответствует ПЗЗ г. Анапа в части выполнения мероприятий по инженерной защите от затопления (подтопления). Расстояние между подземным магистральным трубопроводом и зданием с кадастровым номером 23:37:0107003:687 составляет от 0,30 до 1,58 м. Часть здания расположена на магистральной теплотрассе. Письменное согласие на реконструкцию спорного объекта от предприятия, в ведении которого находится магистральная теплотрасса котельной N 1, не представлено. Выполненное расширение здания в период с 2004 по 2023/2024 годы нарушило требования ПЗЗ г. Анапа в части минимального размера охранной зоны тепловых сетей (3 м в каждую сторону) и требования СП 124.13330.2012 в части наименьшего расстояния между магистральным трубопроводом теплотрассы котельной N 1 и зданием (5,0 м).

Исследуемый объект одноэтажное здание кафе с кадастровым номером 23:37:0107003:1380, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:687 по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Черноморская/ул. Серебряная, 185/1, в соответствии с действующими требованиями СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений", находится в работоспособном состоянии - категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается. Сохранение спорного объекта угрозу для жизни и здоровья граждан не создает. Противопожарное расстояние между спорным одноэтажным зданием кафе с кадастровым номером 23:37:0107003:1380 и трехэтажным зданием гостиницы по ул. Серебряная, 1А, расположенном на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:690, равное 1 м, при требуемом п. 4.3 СП 4.13130.2014 противопожарным разрывом между зданиями 8 м, до устранения нарушения создает угрозу для жизни и здоровья граждан.

В силу части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (статья 71 Кодекса).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса имеющиеся в деле доказательства, доводы и пояснения сторон по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании и взаимной связи доказательств в их совокупности, принимая во внимание конкретные фактические обстоятельства настоящего дела и заключение судебной экспертизы, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, суды пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения первоначальных требований и отказа в удовлетворении встречного иска.

Совокупность собранных по делу доказательств свидетельствует о том, что все пристройки к первоначально возведенному в 1985 году объекту с кадастровым номером 23:37:0107003:1380 производились в отсутствие разрешительных документов, объект реконструирован предпринимателем самовольно, осуществлен заступ за границы земельного участка, нарушены противопожарные нормы, а также объект незаконно расположен на магистральной теплотрассе.

Принимая во внимание установленную экспертным заключением возможность приведения спорного здания к техническим параметрам, существовавшим до проведения его реконструкции, суды обоснованно удовлетворили требования администрации.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды правомерно исходили из того, что в материалы дела не представлены доказательства обращения предпринимателя в установленном законом порядке в уполномоченные органы за получением разрешения на реконструкцию спорного объекта, а также доказательства наличия каких-либо препятствий для получения названных документов, равно как и не представлены доказательства наличия препятствий для использования административного порядка на изменение характеристик помещений спорного объекта.

Действуя добросовестно и разумно, предприниматель должен был предпринять необходимые и достаточные меры для своевременного получения разрешительной документации на реконструкцию спорного объекта. Доказательств наличия препятствий в получении таких документов предприниматель не представил. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Все доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку проверены судами и им дана надлежащая правовая оценка, по существу доводы жалобы направлены на переоценку доказательств, которые апелляционный суд оценил с соблюдением норм главы 7 Кодекса, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта либо опровергали выводы суда апелляционной инстанции.

Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2026 по делу N А32-25708/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.