Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2026 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сухаревской Т.С., судей Данилиной М.Д., Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дудкиным А.Л.,

при участии:

согласно протоколу судебного заседания,

рассмотрев апелляционные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Администрация Петроградского района Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.02.2026 по делу N А56-56561/2023, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Е 3000"

к ответчикам: 1. Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

2. Администрации Петроградского района Санкт-Петербурга

третье лицо: 1) управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

2) служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга

о признании права собственности,

Общество с ограниченной ответственностью "Е 3000" (истец, Общество, ООО "Е3000") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (ответчик-1, Комитет) и Администрации Петроградского района Санкт-Петербурга (ответчик-2, Администрация) о признании права собственности на объекты недвижимости: нежилое помещение 8-Н с кадастровым номером 78:07:0003074:2655 площадью 26,2 квадратных метров, расположенное по адресу г. Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41, литера "А", пом. 8-Н; нежилое помещение 9-Н с кадастровым номером 78:07:0003074:2656 площадью 191,9 квадратных метров, расположенное по адресу г. Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41, литера "А", пом. 9-Н; об установлении отсутствия существования объектов недвижимости - здания с кадастровым номером 78:07:0003074:2990 площадью 66,8 квадратных метров, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41, литера "Т" и помещения 1-Н с кадастровым номером 78:07:0003074:2991 площадью 66,8 квадратных метров, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41, литера "Т", пом. 1-Н, снятии указанных объектов недвижимости с государственного кадастрового учета.

Решением от 05.02.2026 суд признал право собственности Общества на объекты недвижимости: нежилое помещение 8-Н с кадастровым номером 78:07:0003074:2655 площадью 26,2 квадратных метров, расположенное по адресу г. Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41, литера "А", пом. 8-Н; нежилое помещение 9-Н с кадастровым номером 78:07:0003074:2656 площадью 191,9 квадратных метров, расположенное по адресу г. Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41, литера "А", пом. 9-Н. В остальной части в иске отказано.

В апелляционных жалобах Комитет и Администрация просят решение отменить и в иске отказать в полном объеме.

Доводы, аналогичные друг другу в обеих жалобах, сводятся к тому, что право собственности у истца на спорные объекты не возникло. Судом не учтено, что Помещения расположены на первом, втором и мансардном этажах, тогда как Договором предусмотрено выполнение работ по реконструкции исключительно в отношении чердака (мансарды), право осуществлять реконструкцию на первом и втором этажах Договором предусмотрено не было. Перепланировка Помещений была осуществлена до издания Распоряжения N 318-р и заключения Договора, предоставляющих право осуществить реконструкцию чердачного помещения. Акт в отношении Объекта отсутствует, соответственно, подписание Протокола о выполнении сторонами условий Договора не могло быть осуществлено, не осуществлялось.

В отзыве на жалобы истец просит решение в оспариваемой части оставить без изменения. Договор был заключен и разрешение на строительство выдано в отношении всего здания.

В судебном заседании вышеуказанные позиции поддержаны.

Третьи лица, привлеченные к участию в деле, извещенные в установленном законом порядке, в судебное заседание не явились.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии Санкт-Петербурга (арендодатель) и СП ТОО "ММ" (арендатор) был заключен договор от 15.12.1994 N 15-А-002626, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование передано нежилое помещение по адресу Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41, лит. Г общей площадью 66,8 кв. м. Действие договора определено периодом в 10 лет по 10.02.2005.

Письмом Комитета по градостроительству и архитектуре от 19.09.1995 N 5/5953 сообщил арендатору, что рассмотрел проект, разработанный персональной творческой архитектурной мастерской С.М. Зельцмана на основании архитектурно-планировочного задания от 17.05.1995 N 5/3399, в составе представлены схемы генерального плана, обмерный план, разрез, планы этажей, план чердака и кровли, фасад, а также принципиальные согласования госпожнадзора от 06.06.1995, УГИОП от 12.07.1995, межрайонного центра госсанэпиднадзора от 22.06.1995, планировочное решение и функциональное зонирование административных помещений возражений не вызывает, архитектурно-строительная часть представленного проекта согласована. Также отмечено отсутствие согласования администрации Петроградского района.

Распоряжением Администрации Петроградского района от 03.11.1997 N 619-р закрытому акционерному обществу "ММ" разрешено своими силами и за счет собственных средств произвести разработку проектно-сметной документации на реконструкцию чердачного помещения в полном объеме над арендуемым им зданием по адресу Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41, лит. Т.

Распоряжением территориального управления Петроградского административного района от 16.04.1998 N 318-р в связи с завершением проектных разработок по реконструкции чердачного помещения в доме по адресу Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41 в полном объеме, закрытому акционерному обществу "ММ" разрешено выполнение работ по реконструкции чердачного помещения площадью 220 кв. м в указанном здании согласно утвержденной проектно-сметной документации в срок до 01.08.1998 с оформлением в собственность после реконструкции.

На основании указанного распоряжения, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "ММ" (арендатор) был заключен договор от 16.04.1998 N 15-И-00009, по условиям которого арендатор принял чердак (мансардное помещение) в доме по адресу Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41, лит. Т во временное владение и пользование для целей вложения инвестиций в реконструкцию объекта, а также производства отчислений на финансирование инженерной инфраструктуры. Согласно пункту 1.2 указанного договора, объект предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по его реконструкции с целью создания нежилого помещения. Объектом договора, согласно пункту 2.2, является чердак (мансардное помещение), подлежащий реконструкции. Из пункта 5.4 договора (в редакции дополнительного соглашения от 20.05.1999) следует, что срок завершения строительно-монтажных работ и сдачи объекта в эксплуатацию определен датой 01.08.1999. Приложением к договору является расчет размера отчислений по инвестиционному договору. В пунктах 6.3 и 7.1 договора определено, что стороны обязуются в месячный срок после сдачи объекта в эксплуатацию в соответствии с пунктом 5.4 договора, оформляемой актом приемки объекта в эксплуатацию, подписать протокол о выполнении сторонами условий договора, исполнение этих обязательств является основанием для оформления в установленном порядке права собственности.

Письмом от 28.05.1999 N 1131 жилищное агентство Петроградского административного района сообщило арендатору о невозможности ведения технического надзора ввиду выполнения работ. Письмом от 21.09.1999 Северный межрайонный центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора сообщил арендатору о разрешении на эксплуатацию нежилого здания по адресу ул. Большая Пушкарская, д. 44, лит. Г после реконструкции.

Филиал ГУИОН ПИБ Петроградского района г. Санкт-Петербурга 04.11.1999 подготовлен план нежилых помещений 8-Н и 9-Н, расположенных по адресу г. Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41, литера "Б", согласно которому помещения 8-Н и 9-Н созданы в результате перепланировки по проекту персональной творческой архитектурной мастерской С.М. Зельцмана от 24.07.1995. В основной надписи чертежа (штампе) указано "для акта приемки в эксплуатацию".

По сведениям единого государственного реестра юридических лиц, закрытое акционерное общество "ММ" прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме преобразования, о чем 28.11.2022 внесена запись 2027806881507, правопреемником общества является общество с ограниченной ответственностью "ММ". В свою очередь, общество с ограниченной ответственностью "ММ" прекратило свою деятельность 22.05.2013 путем реорганизации в форме слияния, правопреемником является общество с ограниченной ответственностью "Е 3000".

Общество с ограниченной ответственностью "Е 3000" обратилось в Комитет по управлению городским имуществом письмом от 16.10.2014, о предоставлении сведений о наличии государственной собственности в зданиях по адресу Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41, лит. А и лит. Б, в своем ответе Комитет указал, что объекты нежилого фонда, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга в указанных зданиях отсутствуют.

Письмом от 07.11.2022 Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга направил запрос обществу с ограниченной ответственностью "Е 3000" о предоставлении правоустанавливающих документов на нежилые помещения, принадлежащие обществу, в зданиях по адресу Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41, лит. А и лит. Б.

Являясь правопреемником арендатора в инвестиционном договоре от 16.04.1998 N 15-И-00009, общество с ограниченной ответственностью "Е 3000" полагает, что обязательства правопредшественником инвестиционные условия были выполнены в полном объеме, помещения, созданные в результате реконструкции фактически введены в эксплуатацию и поставлены на кадастровый учет, при этом акт приемки объекта в эксплуатацию, а также протокол о выполнении сторонами условий инвестиционного договора не подписывался, следствием чему является отсутствие у общества документов, свидетельствующих о приобретении права собственности.

Как указывает общество с ограниченной ответственностью "Е 3000" в своем обращении от 25.11.2022 в Правительство Санкт-Петербурга, созданным в результате реконструкции помещениям 8-Н и 9-Н ошибочно присвоены адреса с указанием литеры "А" по адресу Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41, вместо первоначально имевшейся литеры "Т", тогда как здания по адресу Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41, лит "Т" в настоящий момент фактически не существует. Кроме того, как отмечает общество в указанном письме, согласно справке ПИБ Петроградского района г. Санкт-Петербурга от 06.04.2005 N 672, в составе дома с литерой "А" имеют помещения 9-Н и 8-Н.

Комитетом имущественных отношений в адрес Администрации Петроградского района направлено письмо от 06.12.2022 N 04-07-24176/22-0-0, согласно которому помещение 9-Н образовано в результате строительно-монтажных работ по полной реконструкции литеры "Т" в соответствии с инвестиционном договором, заключенным с ЗАО "ММ". Также Комитет имущественных отношений направил в адрес общества письмо от 22.12.2022, в котором сообщило об отсутствии в арендном деле документов, подтверждающих надлежащее исполнение обязательств инвестиционного договора по сдаче объекта в эксплуатацию, что является основанием для отказа в согласовании права частной собственности на объект.

В письме от 23.03.2023 Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга сообщил обществу, что в пункте 2.3 распоряжения территориального управления Петроградского административного района Санкт-Петербурга от 16.04.1998 N 318-р указано, что общество обязано сдать реконструированный объект государственной комиссии с составлением акта приемки объекта в эксплуатацию, оформляемого администрацией Петроградского района на основании обращения общества после завершения работ по реконструкции чердачного помещения. Кроме того, пунктом 6.3 распоряжения предусмотрено, на основании указанного акта стороны заключают протокол о выполнении условий договора для целей последующего оформления результата инвестирования в собственность общества. При этом, в утвержденном распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 02.08.2010 N 76-рп в перечне жилых и нежилых помещений, созданных на основании инвестиционных договоров, стороной по которым выступает Санкт-Петербург, на чердачных и мансардных этажах, для приемки их в эксплуатацию, спорный объект не указан, составление акта в отношении объект на момент рассмотрения обращения общества, является невозможным.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с соответствующим иском.

Суд первой инстанции требования удовлетворил в части, признав за истцом право собственности

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается; самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 9 Информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании п. 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 26 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

Приведенное разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явному злоупотреблению правом при легализации постройки.

В пункте 21 Обзора судебной практики N 2 (2020) также изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Между тем в Обзоре судебной практики N 2 (2020) отмечено, что разъяснения пункта 26 Постановления N 10/22 не могут быть истолкованы так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать.

В данном случае в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об очевидных признаках явного и намеренно недобросовестного поведения истца, о существенных нарушениях градостроительных и строительных норм и правил, о нарушении публичных интересов, а также прав третьих лиц.

Гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получения соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2022 N 308-ЭС21-29061 по делу N А63-18015/2020).

Из материалов дела следует, что распоряжениями Администрация Петроградского района от 03.11.1997 N 619-р и главы территориального управления Петроградского административного района Санкт-Петербурга от 16.04.1998 N 318-р правопредшественнику истца разрешена разработка проектно-сметной документации на реконструкцию здания с литерой "Т" и выполнение работ по реконструкции. Инвестиционный договор от 16.04.1998 N 15-И-00009 заключен с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.

В подтверждение реализации условий инвестиционного договора истцом в дело представлены рабочий проект капитального ремонта здания от 1995 г., утвержденного письмом КГА от 17.05.1995 N 5/3399 о разрешении на выполнение проектных работ, письмом УГИОП от 12.07.1995 N 7/1912 о согласовании проекта реконструкции, письмом КГА от 19.09.1995 N 5/5953 о согласовании архитектурно-строительной части проекта реконструкции. Согласно пояснениям истца к маю 1999 года работы были выполнены, а созданные в результате реконструкции помещения 8-Н и 9-Н фактически введены в эксплуатацию, что подтверждается письмами Жилищного агентства Петроградского административного района от 28.05.1999 N 1131 и Северного межрайонного центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора Санкт-Петербурга от 21.09.1999 N 09-06/1842. В дело также представлен план нежилых помещений 8-Н и 9-Н, расположенных по адресу г. Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41, литера "А", подготовленный 04.11.1999 Филиалом ГУИОН ПИБ Петроградского района г. Санкт-Петербурга.

Указанные обстоятельства и доказательства свидетельствуют о выполнении истцом инвестиционного договора за счет собственных средств, а также фактическом вводе в эксплуатацию помещений 8-Н и 9-Н. Вопреки доводу жалобы, суд верно отметил, что само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности не свидетельствует о невыполнении истцом условий инвестиционного соглашения, а также о несоответствии результата реконструкции действовавшим нормами и правилам.

Обстоятельства совершенных истцом действий к выполнению условий инвестиционного договора ответчиками не оспаривались ни в первой, ни в апелляционной инстанции (доводы о нарушении сроков к существенным нарушениям, неисполнению обязательств по договору не относимы), помимо отсутствия обращения в Администрацию Петроградского района, как это было предусмотрено распоряжением от 16.04.1998 N 318-р. Кроме того, в ответе Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 06.12.2022 N 04-07-24176/22-0-0 указано, что помещение 9-Н образовано в результате строительно-монтажных работ по полной реконструкции литеры "Т" согласно инвестиционному договору, заключенному с истцом.

Как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Непосредственно под зданием, расположенным по адресу г. Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41, литера "А" в котором находятся помещения 8-Н и 9-Н земельный участок не сформирован и является собственностью Санкт-Петербурга.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 г. N 10661/10, а также в определении Верховного суда Российской Федерации от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС17-2608 принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества.

К числу таких волеизъявлений публичных органов государственной власти в настоящем деле относятся, в том числе, действия по заключению инвестиционного соглашения и предваряющие его заключение, а также распоряжение территориального управления Петроградского административного района Санкт-Петербурга своим распоряжением от 16.04.1998 N 318-р "О реконструкции чердачного помещения в доме N 41 лит. "Т" по ул. Б. Пушкарская, 41".

Равно как и в отзыве на иск, в жалобе приведен довод Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга об отсутствии права у истца на проведение реконструкции.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Как следует из пункта 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) для определения последствий возведения самовольной постройки юридически значимым обстоятельством является установление факта неустранимости допущенных при ее возведении нарушений либо возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями. Следовательно, наличие хоть и существенных, но устранимых нарушений не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности, а равно основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки.

Отсутствие доказательств существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил, прав и законных интересов граждан, угрозы их жизни или здоровью, установлено по материалам дела, в частности, заключением эксперта от 30.05.2023 N 2563-СТЭ/ЮЛ/2023, выполненной ООО "Ленинградская Экспертная Служба "ЛенЭксп". О проведении осмотра 26.04.2023 ответчики были уведомлены, возражений не заявляли.

В рамках судебного разбирательства в целях установления обоснованности доводов ответчиков, проведена экспертиза по вопросам: 1. Соответствуют ли возведенные объекты нежилое помещение 8-Н с кадастровым номером 78:07:0003074:2655 площадью 26,2 квадратных метров, расположенное по адресу г. Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41, литера "А", пом. 8-Н; нежилое помещение 9-Н с кадастровым номером 78:07:0003074:2656 площадью 191,9 квадратных метров, расположенное по адресу г. Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41, литера "А", пом. 9-Н строительным нормам и правилам? 2. Имеется ли угроза обрушения нежилого помещения 8-Н с кадастровым номером 78:07:0003074:2655 площадью 26,2 квадратных метров, расположенное по адресу г. Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41, литера "А", пом. 8-Н и нежилого помещения 9-Н с кадастровым номером 78:07:0003074:2656 площадью 191,9 квадратных метров, расположенное по адресу г. Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41, литера "А", пом. 9-Н?

В своем заключении от 28.07.2025 N 584/12-3-25 эксперт ФБУ Северо-Западный РЦСЭ Минюста России Познанский А.Н. пришел к следующим выводам.

По первому вопросу: Возведенные объекты: нежилое помещение 8-Н с кадастровым номером 78:07:0003074:2655 площадью 26,2 квадратных метров, расположенное по адресу г. Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41, литера "А", пом. 8-Н; нежилое помещение 9-Н с кадастровым номером 78:07:0003074:2656 площадью 191,9 квадратных метров, расположенное по адресу г. Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41, литера "А", пом. 9-Н, в целом соответствуют строительным нормам и правилам. Имеются следующие отступления от требований нормативной документации в области пожарной безопасности, а именно: размеры тамбуров в пом. 8-Н, 9-Н не соответствуют требованиям п. 4.3.11 СП 1.13130.2020; имеющаяся внутренняя лестница не соответствует требованиям, предъявляемым к эвакуационным лестницам: отсутствуют световые проемы в стенах лестничной клетки (п. 4.4.12 СП 1.13130.2020); отсутствует пожарный водопровод (п. 8.1 СП 118.13330.2012, п. 4.1.1 СП 10.13130.2009); в пом. 8-Н, а также в мансардном этаже пом. 9-Н отсутствуют световые табло "Выход" (п. 5.3 СП 3.13130.2009); в помещениях 2-го (частично) и мансардного этажей отсутствуют пожарные извещатели (п. 4.4, 4.10, таб. 3, п. 38 СП 486.1311500.2020; Прил. 3 п. 38 Требований утв. Постановлением Правительства РФ от 01.09.2021 N 1464). Имеющиеся отступления с технической точки зрения являются устранимыми. Согласно п. 3, ч. 1 ст. 6 ФЗ-123 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", пожарная безопасность исследуемого объекта может быть обеспечена путем выполнения требований пожарной безопасности, содержащихся в специальных технических условиях, согласованных с ГУ МЧС России по г. Санкт-Петербургу. По второму вопросу: Угроза обрушения нежилого помещения 8-Н с кадастровым номером 78:07:0003074:2655 площадью 26,2 квадратных метров, расположенного по адресу г. Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41, литера "А", пом. 8-Н и нежилого помещения 9-Н с кадастровым номером 78:07:0003074:2656 площадью 191,9 квадратных метров, расположенное по адресу г. Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41, литера "А", отсутствует.

Также в исследовательской части эксперт отмечает, что "согласно имеющимся планам помещений 8-Н, 9-Н в доме N 41 по ул.. Большая Пушкарская (т. 1, л.д. 127-128), датированным 04.11.1999, перепланировка по проекту персональной творческой мастерской С.М. Зельцмана KS 5/5953 от 24.07.95 г., соответствует планировке на момент осмотра, а также планировке, отображенной на планах по состоянию на 11.10.2012" (11 лист заключения эксперта).

Результаты экспертизы не опровергнуты, экспертное заключение правомерно принято в качестве доказательства по спору.

Довод жалоб о неисполнении истцом обязанности по получению акта приемки объекта в эксплуатацию и протокола выполнения условий инвестиционного договора, являющегося основанием для регистрации права собственности, правомерно отклонен ввиду следующего.

В материалы дела приложено обращение истца от 29.12.2022 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга и Администрации Петроградского района Санкт-Петербурга, в котором сторона просит предоставить акт приемки в эксплуатацию, осуществить составление такого акта, создать условия для работы приемочной комиссии и осуществить регистрацию перехода права собственности в отношении реконструированного объекта - спорных в настоящем деле помещений.

Регистрация перехода права собственности к компетенции ответчиков не относится, при этом, в остальной части указанное обращение свидетельствует об исполнении истцом условий распоряжения территориального управления Петроградского административного района Санкт-Петербурга от 16.04.1998 N 318-р.

В соответствии с пунктом 2 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подается в орган исполнительной власти, выдавший разрешение на строительство.

Администрация и Комитет мотивированно от составления акта приемки объекта в эксплуатацию и протокола выполнения условий инвестиционного договора не отказались. В письме от 23.03.2023 Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обстоятельства, свидетельствующие о невозможности составления таких документов, не раскрыл.

Таким образом, суд первой инстанции, полно и всесторонне проанализировав представленные в дело доказательства, дал доводам сторон аргументированную правовую оценку и иск в части признания за истцом права собственности на спорные объекты недвижимости правомерно удовлетворил, учтя при этом разъяснения пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44.

В части отказа в требованиях об установлении отсутствия существования объектов недвижимости - здания с кадастровым номером 78:07:0003074:2990 площадью 66,8 квадратных метров, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41, литера "Т" и помещения 1-Н с кадастровым номером 78:07:0003074:2991 площадью 66,8 квадратных метров, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41, литера "Т", пом. 1-Н, снятии указанных объектов недвижимости с государственного кадастрового учета решение сторонами не оспаривается, ввиду чего суд апелляционной инстанции пересмотр соответствующих выводов суда не осуществляет.

С учетом изложенного, доводы подателя жалоб не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Суд первой инстанции установил все фактические обстоятельства и исследовал доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применил нормы материального права. Обстоятельства, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.02.2026 по делу N А56-56561/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.