Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2026 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2026 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатовой Е.А.,

судей Панкратьевой Н.А., Таранец Ю.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимофеевой В.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Германа Михаила Георгиевича на решение Арбитражного суда Московской области от 14.11.2024 по делу N А41-86009/23,

при участии в заседании:

от ИП Герман М.Г. - Алифанова А.В. по дов. от 23.09.2023, паспорт, диплом,

от администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области - Остапенко С.А. по дов. от 28.01.2026, паспорт, диплом (представитель участвует в судебном заседании посредством веб-конференции),

администрация Наро-Фоминского городского округа Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Герману Михаилу Георгиевичу (далее - ответчик, ИП Герман М.Г.) с требованиями:

- признать самовольной постройкой здание, возведенное на земельном участке, общей площадью 1500 кв. м, расположенном по адресу: Московская область,

НароФоминский район, д. д. Новоглаголево, ул. Шоссейная, уч. N 1/1, кадастровый номер 50:26:0151501:478.

- обязать Германа М.Г. снести здание, возведенное на земельном участке, общей площадью 1500 кв. м, расположенном по адресу: Московская область, Наро- Фоминский район, д. Новоглаголево, ул. Шоссейная, уч. N 1/1, кадастровый номер 50:26:0151501:478, в течение 3 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

До принятия окончательного судебного акта по настоящему делу для совместного рассмотрения принято встречное исковое заявление ИП Герман Михаила Георгиевича (том 1 л.д. 71 - 73, 87 - 91) с требованиями:

- сохранить самовольную постройку - объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, возведенный на земельном участке с кадастровым номером 50:26:0151501:478 по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, д. Новоглаголево, ул. Шоссейная, уч. 1/1;

- признать за Германом Михаилом Георгиевичем право собственности на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, возведенный на земельном участке с кадастровым номером 50:26:0151501:478 по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, д. Новоглаголево, ул. Шоссейная, уч. 1/1 с характеристиками, определенными в результате экспертного исследования.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Главное управление государственного строительного надзора Московской области, Министерство жилищной политики Московской области, ПАО "Россети Московский регион", Федеральное агентство воздушного транспорта.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14.11.2024 первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорный объекта возведен с нарушениями действующего законодательства, выявленные в результате произведенной судебной экспертизы нарушения являются существенными, объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает права и законные интересы иных лиц.

Не согласившись с данным судебным актом, индивидуальный предприниматель Герман Михаил Георгиевич обратился с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд, в которой просил судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2025 решение Арбитражного суда Московской области от 14.11.2024 оставлено без изменений.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03.07.2025, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2025 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд. В постановлении суд кассационной инстанции указал на необходимость проверить доводы возражения лиц, участвующих в деле, установить, создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровью граждан; дать оценку соразмерности избранного истцом способа защиты права и необходимости применения крайней меры - сноса строения; при необходимости, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, рассмотреть вопрос о назначении дополнительной или повторной экспертизы; на основании установленных обстоятельств принять законное и обоснованное постановление, правильно применив нормы материального и процессуального права, и разрешить правовую неопределенность в статусе возведенного объекта недвижимости.

При новом рассмотрении апелляционной жалобы законность и обоснованность судебного акта проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Представитель ИП Германа М.Г. поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, основанием для обращения администрации в суд с настоящим иском послужило поступившее в администрацию Наро-Фоминского городского округа уведомление с документами Главного управления государственного строительного надзора Московской области от 28.04.2023 о выявлении самовольной постройки на земельном участке, расположенном по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, д. Новоглаголево, ул. Шоссейная, уч. N 1/1, общей площадью 1500 кв. м, кадастровый номер 50:26:0151501:478, принадлежащем ИП Герман М.Г. на праве собственности.

Данными документами установлено, что на названном выше земельном участке ответчиком возводится объект капитального строительства в отсутствие полученного в установленном порядке разрешения на строительство.

Наличие такого нарушения позволяет отнести данную постройку к самовольной, которая в соответствии с действующим законодательством подлежит сносу осуществившим ее лицом.

Поскольку разрешений на строительство указанного объекта капитального строительства, а также разрешений на размещение нестационарных торговых объектов объекта ответчиком не было получено, администрация обратилась с исковым заявлением о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и обязании осуществить снос указанного объекта капитального строительства.

Администрацией представлены следующие документы в обоснование заявленных требований:

- акт обследования (осмотра) от 20.07.2023 N А-816, которым установлено, что обследуемый земельный участок с кадастровым номером 50:26:0151501:478 площадью 1500 кв. м, категории земель - земли населенных пунктов, ВРИ-Магазины, расположен по адресу: РФ, Московская область, Наро-Фоминский район, д. Новоглаголево, ул. Шоссейная, уч. N 1/1. Обследуемый земельный участок частично огорожен, доступ на территорию осуществляется через земли общего пользования. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства (двухэтажное капитальное строение из пеноблоков). На момент проведения осмотра проводились строительные работы (том 1 л.д. 35 - 41);

- уведомление Главного государственного строительного надзора Московской области от 28.04.2023 N 07Исх-4138/09-01 (том 1 л.д. 43 - 45);

- протокол Главного государственного строительного надзора Московской области осмотра объекта капитального строительства от 24.04.2023 (том 1 л.д. 46 - 49).

В рамках встречного искового заявления ИП Герман М.Г. ссылается на то, что земельный участок с кадастровым номером 50:26:0151501:478 принадлежит ему на праве собственности на основании договора купли-продажи от 21.05.2019. Земельный участок отнесен к землям населенных пунктов с установленным разрешенным использованием "магазины". В отношении земельного участка отсутствуют ограничения и обременения, которыми установлен запрет на строительство.

Начатое на земельном участке строительство нежилого здания было основано на предпроектной документации, собранной собственником участка. Кроме того, Германом М.Г. начат сбор документов, определяющих возможность застройки земельного участка. На данный момент здание не завершено строительством.

В обоснование своих доводов ИП Германом М.Г. представлены:

- градостроительный план земельного участка N РФ-50-3-58-0-00-2023-35564-0 (том 1 л.д. 92 - 102);

- справка о земельном участке (том 1 л.д. 103);

- заключение Главного управления культурного наследия Московской области N В002-1379570520-75553063 от 31.08.2023 об отсутствии на земельном участке объектов культурного наследия (том 1 л.д. 104);

- справка Министерства экологии и природопользования Московской области об отсутствии в границах земельного участка особо охраняемых природных территорий регионального значения и их охранных зон в соответствии со Схемой развития и размещения особо охраняемых природных территорий в Московской области, утвержденной постановлением Правительства Московской области от 11.02.2009 N 106/5, в ответ от 31.08.2023 N B002-1379570520-75553064 в отношении земельного участка с кадастровым номером: 50:26:0151501:478. В соответствии со Схемой развития и размещения особо охраняемых природных территорий в Московской области, утвержденной постановлением Правительства Московской области от 11.02.2009 N 106/5, испрашиваемый земельный участок не входит в границы существующих особо охраняемых природных территорий регионального значения и их охранных зон (том 1 л.д. 105);

- справка Министерства экологии и природопользования Московской области об отсутствии сведений о местах обитания (произрастания) видов растений и животных, занесенных в Красную книгу Московской области, в районе расположения испрашиваемого земельного участка по результатам рассмотрения Запроса от 31.08.2023 N B002-1379570520-75553064 в отношении земельного участка с кадастровым номером: 50:26:0151501:478 (том 1 л.д. 106), в которой рекомендовано организовать в соответствующий биофенологический период ботанические и зоологические обследования рассматриваемого участка, что позволит получить актуальные данные о видовом составе растительного и животного мира (в том числе о путях миграции).

- справка Комитета лесного хозяйства Московской области N P001-7547488992-75563661 от 31.08.2023 о пересечении границ земель лесного фонда с границами земель в составе иных категорий* Схема наложения на земли лесного фонда земельного участка с кадастровым номером 50:26:0151501:478. Площадь наложения 0 кв. м (том 1 л.д. 107).

- предпроектная документация (схемы) (том 1 л.д. 109 - 132);

- выписка из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 50:26:0151501:478 (том 3 л.д. 11 - 12, 53 - 56), из которой усматривается, что на земельном участке имеется объект с кадастровым номером 50:26:0151501:2690;

- выписка из ЕГРН на здание с кадастровым номером 50:26:0151501:2690 (том 3 л.д. 13 - 15, 57 - 61). Согласно выписке, площадь объекта 78 кв. м назначение жилой дом, количество этажей 2, год завершения строительства 1999;

- технический паспорт на жилой дом (том 3 л.д. 16 - 21, 62 - 71).

Герман М.Г. считает, что осуществленное им строительство выполнено в соответствии с нормами и правилами, не нарушает закон и прав третьих лиц, в связи с чем, обратился в суд с настоящими требованиями о признании права собственности на самовольно возведенный объект.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, в том числе и возможностью признания права.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Таким образом, удовлетворение заявленных в рамках настоящего дела требований, учитывая преследуемый истцом материально-правовой интерес (подтверждение наличия у него права собственности на здание), будет являться основанием для внесения соответствующей записи о праве истца в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, по общему правилу застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство (реконструкцию), выданного в установленном порядке.

В силу положений статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, после завершения реконструкции объекта капитального строительства застройщику выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, подтверждающий выполнение строительства, в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Учитывая отсутствие полученной в установленном порядке разрешительной документации, единственным способом легализации объекта является признание на него права собственности в судебном порядке на основании статьи 222 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 2 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 ГК РФ, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

В соответствие с пунктом 2 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

Лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ).

Согласно пункту 29 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ по общему правилу наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

В силу пункта 30 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3 1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ).

Суд может предложить сторонам представить дополнительные доказательства, разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.

Пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" указано, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входят обстоятельства того, что единственным признаком самовольного строительства спорного объекта является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых истец предпринимал меры, а также то обстоятельство, что сохранение самовольной постройки не приведет к нарушению прав и охраняемых интересов других лиц, а сама самовольная постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Определением суда первой инстанции от 20.05.2024 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ГБУ "БТИ Московской области" экспертам и/или Шершакову Дмитрию Владимировичу, Щербашиной Вере Сергеевне.

Согласно экспертному заключению N А-03-9753/09-24 от 27.09.2024 объектом экспертизы является объект, расположенный по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, д. Новоглаголево, ул. Шоссейная, уч. N 1/1 (л. д. 93 - 94, том 3).

Согласно сведениям выписки из ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 50:26:0151501:478 от 10.04.2024, правообладателем является: Герман Михаил Георгиевич (собственность 50:26:0151501:478-50/026/2019-1 от 23.05.2019).

Экспертом при проведении исследования установлено, что исследуемый объект представляет обособленное двухэтажное здание в стадии строительства - из пеноблоков в несущем ж/б монолитном каркасе. На момент обследования на объекте проводились отделочные работы. Территория вокруг объекта имеет асфальтобетонную подъездную площадку. На участке также расположен зарегистрированный 2-этажный жилой дом с кадастровым номером 50:26:0151501:2690 с террасой и отдельным кирпичным дымоходом, находящийся в собственности Германа Михаила Георгиевича (собственность 50:26:0151501:2690-50/026/2019-1 от 23.05.2019). Также на участке расположены: электрический трансформатор, технический колодец, скважина, септик. К электрическому трансформатору подведен воздушный кабель от централизованной линии электропередачи. Иных централизованных сетей, кроме местных подводящих инженерных и электрических коммуникаций к жилому дому с кадастровым номером 50:26:0151501:2690, не имеется. Участок частично огорожен металлическим забором.

В результате обследования экспертом установлены объемно-площадные характеристики исследуемого объекта и сооружений, расположенных на исследуемом участке.

По полученным данным составлен ситуационный план строений и сооружений (см. Приложение 1), с указанием на нем расположения зданий, строений, сооружений, прохождения сетей.

Исследуемое здание (лит. Б) имеет следующие характеристики: общая площадь помещений здания - 922,6 кв. м; основная площадь помещений здания - 497,7 кв. м; вспомогательная площадь помещений здания - 33,8 кв. м; площадь здания в соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 г. N П/0393 - 946,3 кв. м.

Эксперты пришли к выводу, что исследуемый объект относится к объектам капитального строительства и является объектом недвижимого имущества. Исследуемый объект прочно связан с землей заглубленным фундаментом (ж/бетонная монолитная плита, т. 0,8 м). Перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

К исследуемому объекту не подведены инженерные коммуникации. Электроснабжение, канализация, холодное водоснабжение, газоснабжение подведены к смежному зданию с кадастровым номером 50:26:0151501:2690 (жилой дом). Не имеется подведенных к объекту подземных коммуникаций.

Степень готовности (процент завершенности строительством) исследуемого здания указан экспертом - 60%. Исследуемый объект (лит.Б) является объектом незавершенного строительства.

В результате произведенных геодезических измерений 22.08.2024 экспертом определены границы и координаты исследуемого объекта (лит.Б), расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, д. Новоглаголево, ул. Шоссейная, уч. N 1/1, (по сведениям выписки из ЕГРН - л.д. 93 - 94, том 3).

При сопоставлении координат исследуемого объекта выявлено следующее.

Объект в основном расположен на земельном участке 50:26:0151501:478 с видом разрешенного использования: "Магазины".

Часть объекта, в т.ч. ступени, расположены на земельном участке 50:26:0151405:604 с видом разрешенного использования "магазины".

Часть объекта, в т.ч. проекция надземного балкона, расположены на неразграниченном земельном участке - в границах кадастрового квартала 50:26:0151501.

При этом минимальные расстояния от исследуемого здания до границ земельного участка 50:26:0151501:478 составляют: от южной стены фасада здания: выявлено пересечение, в т.ч. балконом, от юго-западной стены фасада здания; выявлено пересечение, в т.ч. ступенями, от северо-западной стены фасада здания: 16,36 м, от северной стены фасада здания: 21,10 м, от западной стены фасада здания: 3,81 м.

Разрешение на строительство и проектная документация на здание не предоставлены.

По безопасности при пользовании: здание не завершено строительством. При этом, объект не огражден, территория частично не ограждена, лестницы не смонтированы - (ст. 11 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

По градостроительным характеристикам: исследуемое здание пересекает границы территориальных зон, расположено в границах территориальных зон Ж-2, О-1.

Исследуемое здание пересекает границы земельных участков, расположено на земельном участке 50:26:0151501:478 с ВРИ - Магазины; на земельном участке 50:26:0151501:604 с ВРИ - магазины; на неразграниченном земельном участке в пределах кадастрового квартала 50:26:0151501.

Минимальные отступы от границ земельного участка до исследуемого объекта менее нормативных 3,0 м (от южной стены фасада здания - выявлено пересечение, в т.ч. балконом; от юго-западной стены фасада здания - выявлено пересечение, в т.ч. ступенями).

По результатам проведенного обследования и сопоставления материалов, имеющихся в доступе эксперта, также определено, что исследуемый объект расположен в границах следующих зон и территорий: Приаэродромная территория аэродрома Кубинка, охранная зона ЛЭП 6 кВ с отпайками: фидер 4Б ПС-295.

Экспертом дано примечание: при проведении каких-либо учетно-регистрационных действий в отношении исследуемого объекта рекомендовано получение согласований в соответствующих организациях.

Кроме того, экспертом выявлено нахождение на земельном участке 50:26:0151501:478 зарегистрированного здания - "Жилой дом" с кадастровым номером 50:26:0151501:2690, не соответствующего виду разрешенного использования земельного участка "Магазины".

Экспертом выявлен ряд несоответствий исследуемого объекта, преимущественно расположенного на земельном участке с кадастровым N 50:26:0151501:478, Объемно-планировочным характеристикам, безопасности при пользовании, градостроительным характеристикам.

Эксперт считает, что указанные несоответствия являются существенными, т.к. могут причинить угрозу жизни и здоровью граждан (здание не завершено строительством, объект не огражден, территория частично не ограждена, лестницы не смонтированы - при проникновении на объект существует возможность получения травм в результате падения, скольжения и т.п.), нарушают права и законные интересы иных лиц (пересечение зданием и его элементами границы смежного земельного участка с кадастровым N 50:26:0151501:478 и неразграниченного земельного участка в пределах кадастрового квартала 50:26:0151501, пересечение исследуемым зданием границ территориальных зон).

Кроме того, исследуемый объект расположен в границах следующих зон и территорий: Приаэродромная территория аэродрома Кубинка, Охранная зона ЛЭП 6 кВ с отпайками: фидер 4Б ПС-295.

Для устранения вышеуказанных несоответствий без сноса здания необходимо провести следующие мероприятия:

1.) На период строительства провести работы по ограждению территории и объекта строительства, не допущению беспрепятственного доступа на объект и территорию. При проведении работ по завершению строительством объекта рекомендовано учитывать требования, указанные в Таблице 5.1.

2.) Оформить изменение правил землепользования и застройки (в соответствии со ст. 33 ГрК РФ) - в части изменения границ территориальных зон.

3.) Оформить право на земельный участок (либо часть земельного участка) 50:26:0151501:604, занятую исследуемым зданием и его элементами, а также на часть неразграниченного земельного участка в кадастровом квартале 50:26:0151501, занятую исследуемым зданием и его элементами. Либо иным способом изменить границы земельного участка 50:26:0151501:478 таким образом, чтобы исследуемое здание и его элементы полностью были расположены в пределах земельного участка 50:26:0151501:478 с необходимыми отступами.

4.) При необходимости, нужно получить согласования для размещения объекта в зоне действия: Приаэродромная территория аэродрома Кубинка, Охранная зона ЛЭП 6 кВ с отпайками: фидер 4Б ПС-295.

Экспертом указано, что поскольку исследуемый объект (лит.Б) является объектом незавершенного строительства, ввиду этого, а также при отсутствии проектной документации, функциональное назначение объекта определить невозможно.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции по ходатайству Германа М.Г. определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2025 назначена дополнительная экспертиза, которая поручена ГБУ "БТИ Московской области", эксперту Шершакову Дмитрию Владимировичу.

Из поступившей в материалы дела экспертизы от 10.12.2025 следует, что 02.12.2025 в присутствии Поповой Кристины Евгеньевны (главный эксперт отдела ЖКХ ТУ Селятино), Вишняковой Юлии Валерьевны (начальник отдела ЖКХ ТУ Селятино), Тишкина Вячеслава Михайловича (мастер участка Наро-Фоминской РЭС), Германа Михаила Георгиевича (собственник) экспертом Шершаковым Д.В. были проведены геодезическая съемка, измерение линейных размеров и визуальное обследование нежилого здания, расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, д. Новоглаголево, ул. Шоссейная, уч. N 1/1, (по сведениям выписки из ЕГРН - л.д. 93 - 94, том 3).

По полученным данным составлен ситуационный план строений и сооружений и поэтажный план объекта.

Исследуемый объект представляет обособленное двухэтажное здание в стадии строительства - из пеноблоков в несущем ж/б монолитном каркасе. На момент обследования на объекте не проводились строительные работы. Территория вокруг объекта имеет асфальтобетонную подъездную площадку. На участке также расположен зарегистрированный 2-этажный жилой дом с кадастровым номером 50:26:0151501:2690 с террасой и отдельным кирпичным дымоходом, находящийся в собственности Германа Михаила Георгиевича (собственность 50:26:0151501:2690-50/026/2019-1 от 23.05.2019). Также на участке расположены: электрический трансформатор, технический колодец, скважина, септик, некапитальные строения и навес. К электрическому трансформатору подведен воздушный кабель от централизованной линии электропередачи. Иных централизованных сетей, кроме местных подводящих инженерных и электрических коммуникаций к жилому дому с кадастровым номером 50:26:0151501:2690, не имеется. Участок под строениями огорожен металлическим забором.

В результате обследования экспертом установлены объемно-параметрические характеристики исследуемого объекта и сооружений, расположенных на исследуемом участке.

Техническое описание конструктивных элементов исследуемого объекта приведено в таблице 1.2.

Согласно таблицы 1.3, исследуемое здание, обозначенное на схеме строений и сооружений лит. Б, находится в хорошем состоянии: повреждений и деформаций нет, конструктивные элементы пригодны для эксплуатации и не требуют проведения капитального ремонта.

Расчет площадей помещений здания приведен в Таблице 1.4.

Исследуемое здание (лит. Б) имеет следующие характеристики: общая площадь помещений здания - 922,6 кв. м; основная площадь помещений здания - 497,7 кв. м; вспомогательная площадь помещений здания - 33,8 кв. м;

Площадь здания для целей кадастрового учета в соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 N П/0393 - 946,3 кв. м.

Экспертом выявлено полное вхождение объекта в границы земельного участка с кадастровым номером 50:26:0151501:478 (с видом разрешенного использования "магазины") и границы земельного участка с кадастровым номером 50:26:0151405:604 (с видом разрешенного использования "магазины").

Исследуемое здание расположено в границах земельных участков с кадастровыми номерами 50:26:0151501:478 и 50:26:0151405:604.

По результатам проведенного обследования экспертом выявлено наличие ограждений в строительном исполнении по периметру участка застройки исследуемого объекта, препятствующих свободному доступу третьих лиц к исследуемому объекту. Ограждение преимущественно представляет собой металлический профлист на металлических столбах высотой 2,0-2,2 м, частично металлическую решетку на металлических столбах, частично участок перекрыт металлическим мобильным строением (на схеме строений и сооружений обозначено как строение 3).

В Таблице 3.1 представлены сравнительные показатели о состоянии объекта на дату исследования в рамках проведения данной экспертизы и состоянии объекта, указанному в заключении эксперта от 27.09.2024, выполненном ГБУ "БТИ Московской области" при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

По результатам проведенного исследования определено, что ранее допущенные нарушения и несоответствия в отношении объекта экспертизы, отраженные в заключении устранены частично.

По объемно-планировочным характеристикам, по несущей способности и деформативности конструкций, по пожарной безопасности, по безопасности при пользовании, по обеспечению санитарно-эпидемиологических требований, на дату обследования, сохранение исследуемого объекта без сноса возможно.

Как следует из проведенного в Таблице 4.1 анализа исследуемое здание (лит.Б) не соответствует:

По объемно-планировочным характеристикам:

- разрешение на строительство и проектная документация на здание не предоставлены

По градостроительным характеристикам:

- минимальные отступы от границ земельного участка 50:26:0151405:604 до исследуемого объекта менее нормативных 3,0 м (от западной стены фасада здания).

По результатам проведенного обследования и сопоставления материалов, имеющихся в доступе эксперта, определено, что исследуемый объект расположен в границах следующих зон и территорий:

- охранная зона ЛЭП 6 кВ с отпайками: фидер 4Б ПС-295.

Примечание: в материалах дела содержится ответное письмо-согласование филиала ПАО "Россети Московский регион" - Западные электрические сети N ЗЭС/02/4195 от 29.11.2024 о рассмотрении документации по заявке N У-3-24-00-112407 (л. д. 107, том 5).

Эксперт считает, что выявленные несоответствия не угрожают жизни и здоровью граждан, но могут нарушать права и законные интересы третьих лиц (в части несоблюдения необходимых отступов от границ исследуемого объекта до границы земельного участка 50:26:0151405:604). При этом, выявленные несоответствия носят характер получения дополнительных согласований, следовательно, являются устранимыми.

ПАО "Россети Московский регион" с учетом выводов экспертов представило суду письменную позицию от 13.06.2026, в которой указало, что собственник спорного объекта допустил нарушение пп. "а" п. 10 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 (в редакции от 18.02.2023 N 270), т.к. размещаемое здание создает препятствия для доступа к объекту электросетевого хозяйства (не сохраняются проходы и подъезды, необходимые для доступа к объекту электроэнергетики обслуживающего персонала и техники в целях обеспечения оперативного, технического и ремонтного обслуживания оборудования, зданий и сооружений объектов электроэнергетики, проведения работ по ликвидации аварий и устранению их последствий на всем протяжении границы объекта электроэнергетики).

Однако впоследствии в дополнениях к письменным пояснениям от 14.05.2026 другой представитель ПАО "Россети Московский регион" проинформировал, что по объекту (двухэтажное строение на участке с к. н. 50:26:0151501:478 и частично на участке с к. н. 50:26:0151405:604) в настоящее время препятствия в обслуживании ВЛ-6 кВ фидер Б опора N 52/6 ПС "Кленово", находящейся на балансе сетевой организации, отсутствуют.

Распоряжением Правительства РФ от 16.11.2021 N 3214-р утвержден Перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, в состав которого входит судебная строительно-техническая экспертиза, как судебная экспертиза по гражданским делам, связанным с самовольным строительством.

В силу части 3 статьи 41 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" Правительство Российской Федерации может устанавливать перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Судебная строительно-техническая экспертиза по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, включена в Перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 N 3214-р.

Согласно статье 1 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" государственная судебно-экспертная деятельность осуществляется в процессе судопроизводства государственными судебно-экспертными учреждениями и государственными судебными экспертами, состоит в организации и производстве судебной экспертизы.

В силу частей 1 и 2 статьи 11 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" государственными судебно-экспертными учреждениями являются специализированные учреждения уполномоченных федеральных государственных органов, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, созданные для организации и производства судебной экспертизы. Организация и производство судебной экспертизы могут осуществляться экспертными подразделениями федеральных органов исполнительной власти, на которые возложены функции по организации и (или) производству экспертизы в целях осуществления судопроизводства в Российской Федерации.

Общие правила создания и ликвидации государственных учреждений содержит Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях". Учреждения создаются по решению собственника имущества. Учредительными документами учреждения являются решение собственника и устав учреждения, утвержденный собственником. Уставы государственных экспертных учреждений разработаны в централизованном порядке соответствующим органом исполнительной власти.

В учредительных документах учреждения должны определяться: - его наименование, содержащее указание на характер деятельности и организационно-правовую форму; - место нахождения организации; - порядок управления деятельностью; - предмет и цели деятельности; - источники формирования имущества; - порядок внесения изменений в учредительные документы; - порядок использования имущества в случае ликвидации учреждения; - иные положения.

Созданное учреждение подлежит государственной регистрации.

Государственными судебно-экспертными учреждениями являются специализированные учреждения уполномоченных федеральных государственных органов, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, созданные для организации и производства судебной экспертизы.

Государственные судебно-экспертные учреждения производят судебную экспертизу в соответствии с профилем, определенным для них соответствующими уполномоченными федеральными государственными органами.

Приведенные нормативные положения действуют во взаимосвязи с иными положениями Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в том числе закрепляющими задачи и принципы государственной судебно-экспертной деятельности (статьи 2, 4 - 8), профессиональные и квалификационные требования, предъявляемые к эксперту (статья 13), его обязанности (статья 16), а также условия присутствия участников процесса при производстве судебной экспертизы в государственном судебно-экспертном учреждении (статья 24) и требования к заключению эксперта и его содержанию (статья 25).

Государственным судебным экспертом является аттестованный работник государственного судебно-экспертного учреждения, производящий судебную экспертизу в порядке исполнения своих должностных обязанностей (статья 12 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации").

В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" указано, что при назначении экспертизы суд должен руководствоваться требованиями законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности, а также положениями АПК РФ об обеспечении процессуальных прав лиц, участвующих в деле.

Между тем, из устава ГБУ "БТИ Московской области" не следует, что данное учреждение является специализированным учреждением уполномоченных федеральных государственных органов, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, созданным исключительно для организации и производства судебной экспертизы по смыслу статьи 11 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Соответственно, ГБУ "БТИ Московской области" не является государственной судебно-экспертной организацией, которая вправе проводить судебную строительно-техническую экспертизу по гражданским делам, связанным с самовольным строительством.

Учитывая данные обстоятельства, противоречивые пояснения ПАО "Россети Московский регион", принимая во внимание, что именно на Германе М.Г. как на лице, требующем признания права собственности на самовольно возведенный объект лежит обязанность предоставления бесспорных и достаточных доказательств отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, а также то, что планируемое использование в качестве магазина предполагает массовое скопление людей, суд апелляционной инстанцией разъяснил предпринимателю о необходимости проведения судебной экспертизы в ФГБУ Московской областной ЛСЭ Минюста России. Для рассмотрения данного вопроса судебное заседание трижды откладывалось, однако представитель предпринимателя категорически возражал против заявления соответствующего ходатайства, ссылаясь на проведение экспертизы в надлежащем экспертном учреждении, стороны просили рассмотреть спор по имеющимся в деле доказательствам.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 1 статьи 65, часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В случае непредставления надлежащих доказательств безопасности самовольной постройки и уклонения от проведения экспертизы в надлежащем экспертном учреждении, требование о признании права собственности удовлетворению не подлежит.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал в своих решениях, что закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях (Постановление от 11.03.1998 N 8-П; Определения от 25.03.2004 N 85-О, от 13.10.2009 N 1276-О-О, от 24.06.2021 N 1201-О и др.). В свою очередь, пункты 1 и 2 статьи 222 ГК РФ, закрепляющие признаки самовольной постройки и последствия ее возведения, обеспечивают необходимый баланс публичных и частных интересов.

Снос недвижимого имущества является крайней мерой, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан и эти нарушения являются неустранимыми.

В пункте 31 Постановления Пленума ВС РФ N 44 от 12.12.2023 указано, что при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ, статья 55.32 ГрК РФ, часть 5 статьи 198 ГПК РФ, часть 5 статьи 170 АПК РФ).

В таком решении должны содержаться выводы суда о допущенных при возведении (создании) постройки нарушениях, вместе с тем указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ, которые должен произвести ответчик для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, не является обязательным, поскольку исполнение решения суда в части приведения постройки в соответствие с установленными требованиями производится по правилам, предусмотренным главой 6 ГрК РФ.

Как указано выше, спорный объект не является сборно-разборным. Конструктивные элементы стен выполнены из пенобетонных блоков с использованием цементного раствора или специальной клеевой массы в несущем монолитном ж/б каркасе. Здание возведено из неразборных строительных материалов. Невозможность отделения конструктивных элементов объекта от фундамента без причинения несоразмерного ущерба, как их назначению, так и целостности самого объекта.

В отсутствие допустимых доказательств безопасности спорного объекта, его соответствия строительным нормам сохранение здания и его дальнейшая эксплуатация в качестве магазина создает реальную опасность неопределенному кругу лиц, сохранение постройки в существующем виде невозможно.

При таких обстоятельствах, учитывая недоказанность предпринимателем юридически значимого обстоятельства (безопасности), единственным законным последствием возведения самовольной постройки является ее снос силами лица, осуществившего такое строительство. Снос в данном случае является мерой, соразмерной допущенному нарушению, так как иной способ восстановления прав и обеспечения публичных интересов не может быть применен без подтверждения возможности такого приведения, бремя доказывания которой также лежало на предпринимателе, но исполнено не было.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований администрации, отказав в удовлетворении встречного иска.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, в связи с чем оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решение Арбитражного суда Московской области от 14.11.2024 по делу N А41-86009/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.