Резолютивная часть постановления объявлена 29.04.2026

Полный текст постановления изготовлен 05.05.2026

Арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего судьи Красновой С.В.,

судей Аталиковой З.А., Федуловой Л.В.

при участии в заседании:

от ООО "Константа": Левкин А.А. по дов. от 06.11.2025,

от Департамента городского имущества города Москвы: Новиков М.А. по дов. от 01.12.2025 (онлайн),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2025 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2026 по делу N А40-93730/2025

по иску ООО "Константа"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

Общество с ограниченной ответственностью "Константа" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2025, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2026, исковые требования удовлетворены. Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 64,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Бескудниковский б-р, д. 22, корп. 2, а именно:

считать договор заключенным на следующих условиях: пункт 1.7 изложить в редакции: Право собственности на земельный участок, на котором располагается Объект (пункт 1.1 Договора), переходит покупателю в соответствии со ст. 273 и 552 ГК;

абзац 2-8 п. 1.8 исключить из текста договора;

пункты 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.9, 2.3 исключить из текста договора;

пункт 3.1 изложить в редакции: Общая цена Объекта составляет 7 992 350 (семь миллионов девятьсот девяносто две тысячи триста пятьдесят) рублей, без учета НДС, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным ООО "Интеллектинвестсервис". В соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации НДС не начисляется.

пункт 3.3 изложить в редакции: На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

пункт 3.4 изложить в редакции: Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20-го числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 95 147 (девяносто пять тысяч сто сорок семь) руб. 20 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга;

абзацы 12-14 п. 3.6 исключить из текста договора; пункты 3.7 и п. 3.8 исключить из текста договора;

пункт 4.1 изложить в редакции: В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5, ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством.

пункты 4.2. абз. 2 п. 4.3 исключить из текста договора;

пункты 4.6, 4.7 - 4.7.2.2, 4.8, 4.9, 5.1 - 5.5, 6.1, 6.2 исключить из текста договора;

пункт 6.3 изложить в редакции: В случае уклонения Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности, залога уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 1% от цены Объекта;

пункты 6.4 - 6.11, исключить из текста договора;

пункт 7.3 изложить в редакции: Стороны договорились, что переписка, в том числе направление претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, в целях исполнения Договора Сторонами осуществляется путем направления писем почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 10 Договора;

пункты 8.4, 8.5, 8.7, 8.8, 8.9, 8.10, 8.11 исключить из текста договора;

Дополнить раздел 8 пунктом: По вопросам изменения или расторжения договора, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации;

пункт 9.3 изложить в редакции: Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (ст. 431.2 ГК РФ), что являются надлежащими уполномоченными представителями Сторон, что Договор не является сделкой с заинтересованностью, а лицо подписавшее Договор со стороны Покупателя, заверяет Продавца, что Договор не является для Покупателя крупной сделкой, либо, что порядок согласования крупной сделки соответствующими органами управления Покупателя для Договора соблюден.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт, которым урегулировать разногласия по цене и на условиях ответчика.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

Отводов составу суда не поступило.

Представитель ответчика, участвуя в судебном заседании онлайн, доводы и требования кассационной жалобы поддержал, представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, истец является арендатором нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, общей площади 64,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Бескудниковский б-р, д. 22, корп. 2, на основании договора аренды от 11.04.2020 N 00-00346/20.

Истец включен в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Письмом от 18.03.2025 N 33-5-816885/24-(0) ответчик направил истцу проект договора купли-продажи.

Истец, не согласившись с предлагаемой в проекте договора купли-продажи ценой, направил истец направил договор с разногласиями по пунктам 1.7, 1.8, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6, 2.3, 3.1, 3.3, 3.4, 3.6 - 3.8, 4.1 - 4.3, 4.6, 4.7 - 4.7.2.2, 4.8, 4.9, 5.1 - 5.5, 6.1 - 6.11, 7.3, 8.4, 8.5, 8.7 - 8.11.

Ввиду наличия разногласий, истец обратился в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 10.09.2025 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, согласно которой рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 11.03.2025, составляет 7 992 350 руб.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно руководствовался результатами экспертного заключения, соответствующего требованиям процессуального законодательства, законодательства об оценке, признав его надлежащим доказательством по делу.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что пункты 3.1, 3.3 и 3.4 договора купли-продажи необходимо изложить в следующей редакции:

- пункт 3.1 изложить в редакции: Общая цена Объекта составляет 7 992 350 руб., без учета НДС, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным ООО "Интеллектинвестсервис". В соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации НДС не начисляется.

- пункт 3.3 изложить в редакции: На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

- пункт 3.4 изложить в редакции: Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20-го числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 95147,20 руб., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Пункт 1.7 - согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором продажи недвижимости, право собственности на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, переходит к покупателю.

Абзац 2 пункта 1 статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает императивное правило: "При переходе права собственности на здание или сооружение к приобретателю переходит право собственности на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника". Формулировка продавца ("Правоотношения... подлежат оформлению...") вводит правовую неопределенность, создавая ложное впечатление о необходимости совершения дополнительных действий (оформления) для возникновения права на землю. Это противоречит пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому право, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Закон (статья 273 Гражданского кодекса Российской Федерации) прямо устанавливает переход права. Следовательно, право на долю в земельном участке возникает у покупателя в силу закона и одновременно с правом на помещение при его государственной регистрации. Отсутствие ясной формулировки в договоре может привести к спорам с третьими лицами и государственными органами относительно правомочий собственника помещения.

Абзацы 2-8 пункта 1.8 - Указанные положения регулируют порядок действий сторон в гипотетической ситуации, когда договор заключается во исполнение вступившего в законную силу решения суда (например, по иску об обязании заключить договор). В данном же случае стороны намерены заключить договор в добровольном порядке, что исключает применение этих специальных процедур. Включение данных абзацев нарушает принцип соответствия договора действительным намерениям сторон (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора должны отражать реальную волю сторон, а не регулировать несуществующие правоотношения, создает необоснованные риски для покупателя. Положения позволяют продавцу в одностороннем порядке расторгнуть договор, направив оферту в личный кабинет, если покупатель не подпишет его в 30-дневный срок (абзац 6), а также лишить покупателя преимущественного права выкуп (абзац 7). Эти последствия предусмотрены для процедуры исполнения судебного акта, но в условиях обычного договорного процесса они являются карательными и несоразмерными, нарушает принцип свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), навязывая покупателю процедуры, не связанные с предметом настоящей сделки.

Пункты 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.9 - 2.1.2 Обязанность является производной от соглашения о залоге и регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Включение технической процедуры в число основных обязанностей по договору купли-продажи не имеет правовой цели, кроме как создания дополнительного формального основания для привлечения к ответственности по пункт 6.10 договора за неисполнение несвоевременного действия.

Пункт 2.1.3 обязанность вытекает из императивных норм Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности". Дублирование публично-правовой обязанности в частном договоре является избыточным и ведет к смешению правовых отраслей. Нарушение этих норм влечет административную ответственность по статье 20.4 КоАП РФ. Договорное же дублирование создает риск двойной санкции (административной и договорной) за одно деяние, что противоречит принципу справедливости.

Пункт 2.1.4 Данное условие является инструментом для активации карательной меры по пункту 8.9 договора (требование о досрочном исполнении). Однако основания для досрочного требования долга при реорганизации или уменьшении уставного капитала строго регламентированы ст. 60, 419 Гражданского кодекса Российской Федерации и не наступают автоматически. Условие договора искусственно расширяет эти основания, ставя покупателя в зависимость от внутренних корпоративных процедур, что недопустимо (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 2.1.5 аналогично пункту 2.1.3, обязанность установлена Федеральным законом от 23.11.2009 N 261-ФЗ. Ее включение в коммерческий договор преследует цель возложения договорной ответственности за нарушение публичных норм, что необоснованно.

Пункт 2.1.6 Установление сервитута регулируется статьями 274, 277 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьями 23, 39.25, 39.26 Земельного кодекса Российской Федерации. Оно осуществляется либо по соглашению с собственником соседнего земельного участка (помещения), либо по решению суда. Возложение на покупателя обязанности заключить такое соглашение является по сути возложением обязанности достичь чужого волеизъявления, что юридически ничтожно. Это неисполнимое обязательство (ст. 327 ГК РФ), включение которого в договор нарушает его стабильность.

Пункт 2.3 - является нефункциональной отсылочной нормой ("регламентируются пунктами... закона").

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать императивным нормам закона. Указание на конкретные статьи закона не создает для сторон никаких прав или обязанностей, отличных от тех, что прямо установлены этими статьями. Данный пункт избыточен и не несет правовой нагрузки.

Пункт 3.3.1 - Размер ставки. Часть 5 статьи 4 Закона N 159-ФЗ устанавливает предельный размер процентов: не более 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Предложенная ставка в 1/3 ключевой ставки соответствует закону.

Момент определения ставки. Привязка ставки к дате опубликования объявления на www.torgi.gov.ru некорректна, так как продажа арендатору по Закону N 159-ФЗ осуществляется без проведения торгов. Указанный сайт используется для публикации информации об аукционах. Правильной точкой отсчета является дата принятия распорядительного акта органа власти о приватизации данного конкретного объекта, так как именно этот акт инициирует сделку.

Запрет на повышение ставки. Положение о повышении ставки до полного размера ключевой ставки по истечении 7 лет не основано на законе и является скрытой неустойкой, карающей покупателя за использование предоставленной законом рассрочки. Это противоречит цели рассрочки как льготного условия и принципу добросовестности (ст. 1 ГК РФ).

Пункт 3.7 - Данное условие позволяет продавцу без согласия покупателя и без учета его воли засчитать переплату по одному договору в счет оплаты по любым другим договорам между сторонами. Это грубо нарушает: Принцип определенности обязательства (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). Установленный статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок зачета встречных однородных требований, который является правом, а не обязанностью стороны и осуществляется по заявлению. Правила очередности погашения требований при исполнении (статья 319 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условие представляет собой злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и может привести к неправомерному списанию средств покупателя.

Пункт 3.8: Это условие является дискриминационным. Статус субъекта МСП не влияет на платежеспособность или добросовестность исполнения договора. Повышение ставки по этому основанию не связано с обеспечением обязательства и направлено на неправомерное ограничение прав покупателя после заключения договора, что запрещено статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации. Условие о повышении ставки при продаже объекта также необоснованно, поскольку новый собственник принимает на себя все обязательства по договору в существующем объеме.

Пункт 4.1 - Детальное перечисление всех возможных обеспечиваемых требований (убытки, неустойки, проценты по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебные издержки и т.д.) избыточно.

Пункт 1 статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 3 Закона об ипотеке прямо устанавливают, что, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая проценты, неустойки, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, и расходов залогодержателя на содержание вещи. Подробная расшифровка в договоре не создает дополнительных гарантий для продавца, но может использоваться для недобросовестного толкования объема требований.

Пункт 4.2 и абзац 2 пункта 4.3 - пункт 4.2: Является дословным повторением абзаца 2 пункта 2 статьи 9 Закона об ипотеке и не несет собственного правового значения. Абзац 2 пункта 4.3: устанавливает, что предметом залога являются любые доходы от использования Объекта, и ограничивает право собственника распоряжаться этими доходами. Это выходит за рамки закона об ипотеке, который регулирует залог недвижимой вещи (статья 5 Закона об ипотеке), но не автоматически распространяется на все доходы от нее. Такое условие является чрезмерно обременительным (кабальным) и несоразмерным обеспечиваемому обязательству (оплате цены), что нарушает статьи 329, 337 Гражданского кодекса Российской Федерации. Оно также противоречит сущности права собственности, закрепленной в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отношении пунктов 4.6, 4.7, 4.8, 4.9, 5.1 - 5.5, 6.1, 6.2, 6.4 - 6.11: пункты 4.6 - 4.9 (Ограничения распоряжения): Устанавливают тотальный контроль продавца-залогодержателя за любыми действиями покупателя с имуществом: запрет на использование под апартаменты, необходимость согласия/сложного уведомления на сдачу в аренду, солидарную ответственность при отчуждении. Это необоснованно ограничивает право собственности (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации). Залог недвижимости не влечет таких ограничений по умолчанию (статья 346 Гражданского кодекса Российской Федерации). Подобные условия делают право собственности покупателя ущербным и не позволяют эффективно использовать имущество в предпринимательской деятельности.

Пункты 5.1 - 5.5 (Страхование): Обязанность страхования заложенного имущества установлена статьей 31 Закона об ипотеке, при этом продавец злоупотребляет этим правом, формулируя обязанность как безусловную и возлагая на покупателя несоразмерные последствия за ее нарушение (штраф 1% по п. 6.10). Более того, требование представить полис до государственной регистрации права собственности ставит покупателя в ситуацию, когда он страхует чужое имущество (пока право не перешло), что противоречит основным принципам страхового права.

Пункты 6.1, 6.2 (Неустойка): Установление неустойки (пени) сверх начисляемых процентов за рассрочку платежа создает двойную финансовую санкцию за одно нарушение (просрочку платежа). Это несоразмерно последствиям нарушения (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) и является злоупотреблением правом. Проценты, начисляемые по п.

3.3, уже являются платой за пользование чужими денежными средствами в связи с просрочкой.

Пункты 6.4 - 6.11 (Карательные санкции): Включают право на досрочное взыскание всего долга при незначительных просрочках, право продавца размещать информацию о задолженности на сайте (что может нанести репутационный ущерб), право третьих лиц погасить долг и стать залогодержателем без согласия покупателя (п. 6.9). Эти условия носят карательный, а не обеспечительный характер, направлены на подавление воли покупателя и нарушают принципы добросовестности (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) и соразмерности ответственности.

Пункт 6.3 - Первоначальная редакция устанавливает ответственность (штраф) только для покупателя. Это нарушает принцип равенства участников гражданских правоотношений (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Основная обязанность по организации регистрации лежит на продавце (пункт 2.4 договора). Следовательно, ответственность за уклонение должна быть взаимной. Взаимный штраф в размере 1% от цены является соразмерным стимулом для обеих сторон к своевременной регистрации.

Пункт 7.3.

1. Ненадлежащее извещение. Признание сообщений, направленных в личный кабинет на mos.ru, доставленными автоматически, лишает покупателя возможности доказать, что он фактически не получил информацию (например, из-за технического сбоя, отсутствия уведомления). Это нарушает принцип надлежащего извещения (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), согласно которому юридически значимое сообщение считается доставленным, когда оно поступило адресату.

2. Навязывание специфического способа связи. Обязательное использование портала mos.ru и усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) не является общепринятой деловой практикой для всех юридических лиц и создает излишние технические барьеры. Это может быть расценено как навязывание невыгодных условий и ограничение права на защиту.

3. Надежность почтовой связи. Направление корреспонденции заказным письмом с уведомлением по юридическому адресу является стандартным, надежным и юридически безупречным способом связи, гарантирующим фиксацию факта отправки и вручения.

Пункты 8.4, 8.5, 8.7, 8.8, 8.9, 8.10, 8.11. Данные пункты предоставляют продавцу право на одностороннее внесудебное расторжение договора по основаниям, которые: Не зависят от воли и действий покупателя: выявление обстоятельств, препятствующих приватизации (п. 8.4), включение дома в программу реновации (п. 8.10), отмена судебного акта (п. 8.11). Являются несоразмерными: расторжение при просрочке любого платежа более чем на 30 дней, даже если переход права не зарегистрирован (п. 8.5). Влекут крайне невыгодные последствия для покупателя: взыскание платы за пользование по правилам, не связанным с договором купли-продажи, и возврат цены за вычетом этой платы (п. 8.8). Такие условия грубо нарушают принцип стабильности договора и запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства (ст. 310 ГК РФ), если иное прямо не предусмотрено законом или договором для конкретных, существенных нарушений. Законодательство (статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусматривает исчерпывающие основания и процедуры для изменения и расторжения договора, которые адекватно защищают интересы обеих сторон. Предложенные продавцом условия являются злоупотреблением доминирующим положением.

Дополнение раздела 8. После исключения обширного и обременительного блока условий о расторжении, необходимо прямо закрепить, что неурегулированные вопросы решаются по общим правилам Главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации. Это обеспечит правовую определенность и защитит права покупателя от произвольного толкования.

Пункт 9.3. Включение в договор с юридическим лицом заверений о состоянии здоровья, осознании последствий, знании конкретных статей кодексов и валидности УКЭП не имеет правового смысла. Воля юридического лица выражается его органами управления (статья 53 Гражданского кодекса Российской Федерации). Подобные "разъяснительные" заверения не характерны для гражданского оборота и используются продавцом для создания формальных оснований для последующего оспаривания договора по надуманным причинам (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению с принятием спорных пунктов в редакции истца.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором продажи недвижимости, право собственности на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, переходит к покупателю.

Абзац 2 пункта 1 статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает императивное правило: "При переходе права собственности на здание или сооружение к приобретателю переходит право собственности на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника".

Формулировка продавца ("Правоотношения... подлежат оформлению...") вводит правовую неопределенность, создавая ложное впечатление о необходимости совершения дополнительных действий (оформления) для возникновения права на землю, что противоречит пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому право, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 273 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо устанавливает переход права. Следовательно, право на долю в земельном участке возникает у покупателя в силу закона и одновременно с правом на помещение при его государственной регистрации. Отсутствие ясной формулировки в договоре может привести к спорам с третьими лицами и государственными органами относительно правомочий собственника помещения.

Абзацы 2-8 пункта 1.8 регулируют порядок действий сторон в ситуации, когда договор заключается во исполнение вступившего в законную силу решения суда (например, по иску об обязании заключить договор). В данном же случае стороны намерены заключить договор в добровольном порядке, что исключает применение этих специальных процедур.

Истец указал, что включение данных абзацев нарушает принцип соответствия договора действительным намерениям сторон (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора должны отражать реальную волю сторон, а не регулировать несуществующие правоотношения, создает необоснованные риски для покупателя. Положения позволяют продавцу в одностороннем порядке расторгнуть договор, направив оферту в личный кабинет, если покупатель не подпишет его в 30-дневный срок (абзац 6), а также лишить покупателя преимущественного права на выкуп (абзац 7). Эти последствия предусмотрены для процедуры исполнения судебного акта, но в условиях обычного договорного процесса они являются карательными и несоразмерными, нарушает принцип свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), навязывая покупателю процедуры, не связанные с предметом настоящей сделки.

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств.

Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решение Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2025 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2026 по делу N А40-93730/2025 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.