Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Зайцевой Е.Н.,

судей Шульц Н.В., Кирилловой Т.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело УИД 54RS0013-01-2022-003238-82 по иску А.И., А.О. к индивидуальному предпринимателю В., администрации города Бердска Новосибирской области о признании нежилого здания самовольной постройкой и ее сносе, признании отсутствующим права собственности, взыскании компенсации морального вреда.

по кассационной жалобе А.И., А.О. на решение Бердского городского суда Новосибирской области от 27 ноября 2024 г., на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 2 декабря 2025 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Кирилловой Т.В., выслушав представителя ИП В. Н., возражавшего относительно доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

А.И., А.О. обратились с иском к ИП В., администрации города Бердска Новосибирской области о признании нежилого здания самовольной постройкой и ее сносе, признании отсутствующим права собственности, взыскании компенсации морального вреда.

Исковые требования мотивированы тем, что каждый из истцов является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N и на расположенный на данном земельном участке индивидуальный жилой дом с кадастровым номером N по адресу: <адрес>

В 2017 году на смежном земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес> ответчиком ИП В. было возведено двухэтажное здание площадью 726,9 кв. м (кадастровый номер N

26.01.2022 в вышеуказанном двухэтажном здании начал работу торговый комплекс "Vegas".

По мнению истцов, возведение торгового комплекса рядом с территорией индивидуального жилого дома является грубым нарушением градостроительных норм, санитарных норм и правил, требований пожарной безопасности.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.07.2019 по делу N А45-185/2019 отказано в удовлетворении исковых требований ИП В. к администрации города Бердска Новосибирской области о признании права собственности на самовольное строение. Указанным решением суда было установлено, что ИП В. было первоначально запланировано строительство нежилого здания для цели размещения в нем помещений торгового назначения.

ИП В. обращалась в администрацию города Бердска с заявлением о переводе жилого дома в нежилое в целях использования помещения в качестве торгово-офисного здания, но получила отказ.

Арбитражным судом при рассмотрении дела N А45-185/2019 также было установлено, что площадь застройки здания превышает максимальный процент застройки, что нарушает требования градостроительного регламента.

С учетом уточнения исковых требований, просили:

1) признать нежилое здание с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>, самовольной постройкой;

2) признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ИП В. (N) на нежилое здание с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>;

3) обязать ИП ФИО3 (N) снести нежилое здание с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>, а также обеспечить благоустройство земельного участка с кадастровым номером N путем очистки территории земельного участка от мусора, утилизации строительного мусора и выравнивании грунта по всей территории земельного участка;

4) взыскать в равных долях с администрации города Бердска и ИП В. (N) в пользу А.И. и А.О. сумму 8 000 000 руб. в возмещение компенсации морального вреда;

5) обязать ИП В. N) в случае неисполнения решения суда о сносе нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в указанный судом срок выплатить истцам судебную неустойку в порядке ст. 308.3 ГК РФ в размере 36 000 000 руб.

Решением Бердского городского суда Новосибирской области от 27 ноября 2024 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 2 декабря 2025 г., в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе А.И., А.О. просят отменить решение Бердского городского суда Новосибирской области от 27 ноября 2024 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 2 декабря 2026 г., направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы заявители приводят доводы о неправомерности выводов судов об устранении ответчиком нарушений требованиям норм безопасности, предъявляемым к возведенному строению, об игнорировании судами выводов, изложенных в решении Арбитражного суда Новосибирской области от 15.07.2019 по делу N А45-185/2019, имеющих преюдициальное значение по делу.

Указанным решением установлен факт того, что спорное строение является самовольной постройкой.

Судами не дана оценка обстоятельствам того, что В. осуществила пристрой к спорной самовольной постройке, увеличила площадь застройки согласно ранее разработанной проектной документацией ООО "Фирма Янтарь III ЛТД" с 702,6 кв. м, до 724,3 кв. м. Данные действия были выполнены ею в период рассмотрения Арбитражным судом Новосибирской области дела о признании права собственности на нежилое реконструирование здание, находящееся по адресу: <адрес>.

Площадь здания составляет 789,2 кв. м (1 этаж 461,1 кв. м + 2 этаж 328,1 кв. м. Тогда как выданное Администрацией г. Бердска НСО разрешение на строительство индивидуального жилого дома от 21.12.2016 предоставляло право на строительство дома в 730 кв. м.

Считают, что реконструкция здания была произведена до 01.07.2019, она должна была соответствовать СНиП, действующим в тот период.

Применению подлежали Правила землепользования и застройки МО г. Бердска, утв. решением Совета депутатов г. Бердска от 08.11.2007 N 322. Применение судом новых Правил, утв. решением Совета депутатов г. Бердска от ДД.ММ.ГГГГ N, незаконно.

Судом апелляционной инстанции проигнорировано, что согласно выводам заключения судебной экспертизы ФБУ Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, возведенная постройка противоречит градостроительным и землеустроительным требованиям (процент застройки более 20%). Также установлено увеличение размера дома и нарушение отступов от объектов капитального строительства.

Заявители отмечают, что судебные экспертизы проводились на основании заключения о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций реконструированного здания торгового назначения по адресу: <адрес>, ООО экспертно-консалтинговое бюро "СТИНЭКС", информация в котором не соответствует действительности. Согласно материалам дела, реконструкция была завершена 01.07.2019, однако разрешение на нее выдано 26.11.2020, а принята она менее, чем через две недели - 07.12.2020.

Обращают внимание, что в самовольной постройке функционирует торговый комплекс "Vegas", ответчик ведет в нем торговую деятельность, сдает помещение в аренду.

Судами не учтены противоправные действия Администрации города Бердска, суды фактически пересмотрели решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15.07.2019.

По мнению заявителей, действия ответчиков не соответствуют принципу добросовестности, определенному ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, свидетельствуют о злоупотреблении правом, и не могут быть признаны законными.

Судами надлежащим образом не исследован вопрос о соответствии самовольной постройки требованиям противопожарной безопасности.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, в связи с чем, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено и из материалов дела следует, что А.И. и А.О., а также их дети А.А. и А.Н. (третьи лица) являются долевыми собственниками объектов недвижимого имущества - земельного участка и индивидуального жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>.

Соседний земельный участок с кадастровым номером N, площадью 770 +/- 10 кв. м, расположен по адресу: <адрес> принадлежит ответчику В. на праве собственности.

В. имеет статус индивидуального предпринимателя, включена в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей с ДД.ММ.ГГГГ.

21.12.2016 В. получила разрешение на строительство индивидуального жилого <адрес>.

22.04.2018 В. подала декларацию о выбранном виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N - "Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов здравоохранения, физической культуры и спорта; земельные участка, предназначенные для размещения торговли, общественного питания и бытового обслуживания".

По состоянию на 15.12.2020 в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о жилом здании - индивидуальном жилом доме с кадастровым номером N, площадью 724,3 кв. м, расположенном по адресу: <адрес>, правообладателем которого является В. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о нежилом здании торгового назначения, с кадастровым номером N площадью 724,3 кв. м, расположенном по адресу: <адрес>, правообладателем которого является В.

Определением суда от 28.12.2022 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО "СЭПЦЕНТР-Н".

Согласно заключению экспертов ООО "СЭПЦЕНТР-Н" N 100.2-1395 от 28.07.2023 года, исследовав представленные в материалах дела разрешение на строительство N и-2016 от 21.12.2016 года на реконструкцию индивидуального жилого дома, уведомление 26.11.2020 года о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам, судебные эксперты пришли к выводу о невозможности оценить соответствие жилого дома требованиям градостроительных, строительных, санитарных норм и правил, а также требованиям пожарной безопасности на дату получения вышеуказанного уведомления.

Эксперты пришли к выводу о соблюдении норм пожарной безопасности, санитарных норм, сославшись на имеющиеся в материалах дела заключение ООО "Лаборатория Пожарной Безопасности" и заключение N от 31.08.2020 года ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области".

Исследуя факторы химического, физического воздействия на атмосферный воздух, судебные эксперты рассмотрели возможность установления санитарной защитной зоны относительно границ земельного участка с кадастровым номером N, сославшись на ее проект, выполненный НП "ЦОР" и его подтверждение экспертным заключением N ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области".

Указав в качестве допущенного нарушения СП 59.13330.2020 "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения", судебные эксперты усмотрели необходимость замены поручней на пандусе для маломобильных групп населения, выполнения разметки на парковке с обозначением машино-места для указанной категории граждан, нанесения яркой контрастной маркировки в форме прямоугольника на прозрачных полотнах дверей и ограждениях доступного входа.

По ходатайству истцов судом назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручено экспертной организации Союз "Торгово - Промышленная <адрес>".

В соответствии с выводами экспертов Союза "Торгово - Промышленная Палата Новосибирской области" ФИО16 и ФИО9, изложенными в заключении эксперта N от 27.06.2024 года, земельный участок, на котором расположено спорное строение, используется в границах отведенной территории и используется по его функциональному назначению с учетом разрешенного права использования в соответствии с действующим земельным законодательством.

Общее фактическое состояние основных строительных конструкций спорного здания торгового назначения после выполненной реконструкции не создает угрозы жизни или здоровью граждан и позволяет эксплуатировать указанный объект по назначению.

Относительно превышения допустимых параметров строительства в части максимального процента застройки в границах земельного участка, судебные эксперты указали, что ранее действовавшие нормы, а именно решение Совета депутатов города Бердска от 08.11.2007 N 322 "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования города Бердска" в зоне индивидуальной жилой застройки Ж-1 устанавливали предельные параметры разрешенного строительства в пределах земельного участка: коэффициент застройки (максимальный процент застройки) - не более 0,2.

Вместе с тем, указанные нормативы в последующем были изменены.

Решением Совета депутатов города Бердска от 17.09.2020 N 399 утверждены новые Правила землепользования и застройки города Бердска.

Начиная с даты принятия указанного решения, максимальный процент застройки, в том числе, для территориальной зоны "Ж" "Зона застройки индивидуальными жилыми домами и ведения личного подсобного хозяйства" предусмотрен не более 60% (статья 25 главы 8 Правил N 399).

Таким образом, после принятия Правил N 399 процент застройки спорного земельного участка, составляющий 59,74% площади земельного участка, не превышает максимального процента застройки.

Нарушение градостроительных и строительных норм и правил в части минимальных отступов от границ земельных участков, фактически составляющих 2,84 м, 3,38 м, 3,45 м, 3,01 м, в данном случае суд признает незначительным, поскольку максимальное нарушение не превышает полутора метров (4,0 м - 2,84 м = 1,16 м) и само по себе указанное нарушение не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и интересы третьих лиц.

Проверяя соответствие спорного здания требованиям пожарной безопасности, судебные эксперты пришли к выводу о соблюдении указанных требований, установив, что спорное здание расположено в пределах границ земельного участка с кадастровым номером N и минимальное расстояние от южной стены строения до стен жилого <адрес> составляет 7,02 м.

В соответствии с выводами, описанными в Экспертном заключении ООО "Лаборатория Пожарной Безопасности" о соответствии (несоответствии) требованиям технических регламентов и нормативных документов по пожарной безопасности объекта: "Магазин, расположенный по адресу: <адрес>, составленного в 2022 году, согласно статье 6 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" указанный объект соответствует требованиям пожарной безопасности.

Также судебными экспертами не установлены нарушения санитарных норм и правил.

В указанной части выводы экспертов основаны на санитарно-эпидемиологическом заключении Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека по <адрес> N 54.НС.01.000.Т.001627.11.20 от 27.11.2020.

Согласно приложению к санитарно-эпидемиологическому заключению N 54.НС.04.000.Т.001627.11.20 от 27.11.2020 Главным государственным санитарным врачом по Новосибирской области ФИО10 принято решение по установлению санитарно-защитной зоны в соответствии с проектом санитарно-защитной зоны "Здание торгового назначения по адресу <адрес> (земельный участок с кадастровым номером N) - по границе территории земельного участка предприятия со всех сторон (румбам).

На момент проведения экспертного исследования на земельном участке с кадастровым номером N установлена зона с особыми условиями использования территории - санитарно-защитная зона "Здание торгового назначения по адресу <адрес>", установленная на основании санитарно-эпидемиологического заключения N 54.НС.04.000.Т.001627.11.20 от 27.11.2020.

Санитарно-защитная зона установлена по границе земляного участка с кадастровым номером N и не выходит за его границы.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", допросив экспертов, пришел к выводу об отсутствии признаков самовольной постройки здания торгового комплекса по адресу: <адрес>, а в связи с чем не усмотрел оснований для удовлетворения заявленного требования о признании спорного объекта самовольной постройкой, его сносе, а также удовлетворении требований о признании отсутствующим права собственности на указанный объект и взыскании компенсации морального вреда, судебной неустойки.

Проверяя законность и обоснованность судебного акта в апелляционном порядке, учитывая что на дату вынесения оспариваемого решения действовало распоряжение Правительства РФ от 31.10.2023 г. N 3041-р, требования истцов заявлено о признании строения самовольным, для решения вопроса о соответствии объекта недвижимости требованиям градостроительных, строительных норм правил по делу требовалось получение заключения государственного экспертного учреждения, суд апелляционной инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы, производство которой поручил ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России.

Согласно заключению ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России N 1022,1023/9-2-25 от 15.10.2025 фактические размеры и параметры объекта исследования с кадастровым номером N 65, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, на дату завершения строительства (2017 год), противоречили градостроительным и землеустроительным требований (процент застройки больше 20%). Однако позже администрацией города Бердска было выдано "Уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности" N-УСО-2020 от 07.12.2020.

Фактические размеры и параметры объекта исследования с кадастровым номером N расположенного на земельном участке с кадастровым номером N:N, по адресу: <адрес>, на момент проведения экспертного осмотра, противоречат градостроительным и землеустроительным требованиям (вид разрешенного использования земельного участка не соответствует требованиям утвержденных Решением Совета депутатов города Бердска от 19.12.2024 N "О внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Бердска, утвержденные решением Совета депутатов города Бердска от 17.09.2020 N 399").

Одновременно в выводах экспертизы указано, что согласно выписке из ЕГРН N 99/2022/503543016 от 03.11.2022, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N "Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов здравоохранения, физической культуры и спорта; Земельные участки, предназначенные для размещения торговли, общественного питания и бытового обслуживания", что соответствует виду разрешенного использования объекта исследования.

Согласно выписке из ЕГРН N КУВИ-001/2022-27659209 от 01.03.2022 здание с кадастровым номером N имеет назначение "Нежилое", и наименование "Здание торгового назначения", что соответствует объекту исследования.

Сопоставляя данные об отделке внешнего и внутреннего вида объекта капитального строительства, полученные в ходе проведения экспертного осмотра с данными, отраженными в Проектной документации. Раздел 3. Архитектурные и объемно-планировочные решения. Шифр ДД.ММ.ГГГГ/1. Том 4, установлено соответствие требованиям проектной и рабочей документации.

Экспертом установлено, что исследуемое нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, не противоречит строительным нормам и правилам, регламентирующим требования к конструктивным, объемно-планировочным решениям, обеспечивающим безопасное перемещение инвалидов, за исключением отсутствия дорожной разметки и отсутствия для МГН дорожного знака, не соответствует требованиям п. 5.2.1 СП 59.13330.2020 "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения СНиП 35-01-2001".

Исследуемое нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, соответствует планировочной организации земельного участка требованиям проектной и рабочей документации (см. Проектная документация. Раздел 2. Схема планировочной организации земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ/1-ПЗУ. Том 4).

Расположение нежилого здания на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, противоречит требованиям строительных норм и правил в части пожарной безопасности.

Нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, не противоречит требованиям строительных норм и правил в части эвакуационных выходов.

Нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, не противоречит санитарно-эпидемиологическим требованиям.

Фактические размеры и параметры исследуемого нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, согласно данным Технического паспорта объекта от 15.05.2019 и проектной документации (перепланировка нежилого здания, см. том 2), соответствуют.

Отвечая на вопрос наличия угрозы безопасности жизни и здоровью лиц, фактически проживающих рядом с объектом с N, с учетом функционального назначения объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, а также иных лиц с учетом фактического местоположения объекта недвижимости на земельном участке, эксперт пришел к выводу, что на момент проведения исследования техническое состояние конструктивных элементов нежилого здания по адресу: <адрес>, оценивается как исправное, угроза обрушения конструкций отсутствует, но исследуемое нежилое здание, противоречит требованиям строительных норм и правил в части пожарной безопасности.

При этом в описательной части экспертного заключения (на листах 38-39, 42-43 экспертного заключения) указано, что противоречие установлено в части пожарной безопасности (минимальное расстояние от объекта исследования до капитального деревянного строения (по <адрес>), составляет 8,2<10,0 м, и до капитального кирпичного строения (по <адрес>), составляет 4,6<8,0 м. Технические характеристики жилого дома по <адрес> оцениваются как V степень огнестойкости, площадь пожарного отдела до 500 кв. м. Класс функциональной пожарной безопасности исследуемого нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N - ФЗ.1, степень огнестойкости здания - 11, класс конструктивной пожарной опасности - С0. Фактическая площадь застройки, включая незастроенную площадь между имеющимися строениями на земельных участках с кадастровыми номерами N (<адрес>), составляет 1 400 кв. м. Далее эксперт указывает, что 1400 кв. м более 500 кв. м (наибольшая допустимая площадь этажа пожарного отсека), суммарная площадь застройки указанных объектов, включая незастроенную площадь между ними, превышает допустимую площадь этажа в пределах пожарного отсека, следовательно, нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, противоречит требованиям строительных норм и правил в части пожарной безопасности, несет угрозу жизни и здоровью граждан, в том числе угрозу повреждения (или уничтожения имущества) юридических и физических лиц.

Отвечая на вопрос о возможности приведения возведенного строения по адресу: <адрес> соответствие с разрешенными параметрами строительства с учетом фактического назначения и использования объекта недвижимости, и вида проведения необходимых работ, в экспертном заключении указано, следующее. Нарушение требований п. 5.2.1 СП 59.13330.2020 "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения СНиП 35-01-2001" в виде отсутствия дорожной разметки и отсутствие для МГН дорожного знака, устраняется путем проведения ремонтно-строительных работ по устройству нанесения дорожной разметки и установки дорожного знака с соблюдением технологий производства. Описание технологических операций, параметров, правил выполнения работ, применяемые материалы отражены в ТТК "Нанесение дорожной разметки на перекрестках, пешеходных переходами площадках для стоянки и остановки автомобилей", и ТТК "Установка дорожных знаков на автомобильных дорогах".

Каких-либо иных несоответствий строительных норм и правил в части эвакуационных выходов, санитарно-эпидемиологическим нормам при возведении нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес> не установлено.

В части несоответствия требованиям строительных норм и правил в части пожарной безопасности способами устранения несоответствий строительных норм и правил в части пожарной безопасности (минимальное расстояние от объекта исследования до капитального деревянного строения (по <адрес>), составляет 8,2<10,0 м, и до капитального кирпичного строения (по <адрес>), составляет 4,6<8,0 м, могут являться:

- письменное согласие собственников данных земельных участков на сохранение металлического сооружения без противопожарных разрывов, подписанное в двухстороннем порядке, поскольку согласно п. 4.13 СП 4.13130.2013 [15]: "... Возведение домов, хозяйственных построек на смежных земельных участках допускается без противопожарных разрывов по взаимному согласию собственников (домовладельцев)...";

- возведение противопожарной стены между объектом исследования - нежилое здание и капитальным деревянным строением (по <адрес>) и капитальным кирпичным зданием (по <адрес>), поскольку согласно п. 4.13 СП [15]: "... Противопожарные расстояния между домами, домами и хозяйственными постройками на соседних участках не нормируются при применении противопожарных стен в соответствии с пунктом 4.11...". Согласно п. 4.11 СП [15]: "... Противопожарные расстояния между жилыми, общественными зданиями и сооружениями не нормируются, если более высокая и широкая стена здания, сооружения (или специально возведенная отдельно стоящая стена) обращенная к соседнему объекту защиты, либо обе стены, обращенные друг к другу, отвечают требованиям СП 2.13130 для противопожарных стен 1-го типа.

б) возведение противопожарной стены должна возвышаться над кровлей не менее чем на 60 см;

в) проемы в противопожарной стене заполняются противопожарными окнами (не открывающими) и противопожарными дверьми.

Противопожарные стены допускается устанавливать непосредственно на конструкции каркаса здания.

Определить мероприятия (перечень и объем работ), необходимые и достаточные для возведения противопожарной стены 1-го типа, возможно путем проведения расчетных работ, выполненных экспертами пожарной безопасности. Проведение расчета для определения безопасных противопожарных расстояний между зданиями и сооружениями, в котором рассмотрены сценарии проектного пожара на каждом из объектов и проведение оценки величины падающего теплового потока от пламени пожара в здании, сооружении на горючие материалы наружных конструкций соседнего объекта, согласно пункту 4.3 СП 4.13130.2013 [15]; "... Противопожарные расстояния между жилыми, общественными зданиями и сооружениями допускается уменьшать при условии подтверждения предотвращения распространения пожара в соответствии с приложением А. Указанное уменьшение должно проводиться с учетом требований к параметрам проездов и подъездов для пожарной техники. Для случаев, не подпадающих под область применения приложения А, уменьшение противопожарных расстояний допускается при разработке дополнительных противопожарных мероприятий с подтверждением предотвращения распространения пожара на основании результатов исследований, испытаний или расчетов по апробированным методикам...", а также расчет пожарных рисков, согласно ст. 6. Условия соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности Технический регламент о требованиях пожарной безопасности Технический регламент о требованиях пожарной безопасности (с изменениями на 25 декабря 2023 года).

Способ N - перенос конструктивных элементов.

Для устранения выявленных в ходе экспертного осмотра несоответствий требованиям, изложенным в нормативной литературе, необходимо осуществить перенос конструктивных элементов нежилого здания, на минимальное противопожарное расстояние от жилого дома по <адрес> <адрес> вглубь земельного участка.

Для осуществления переноса конструктивных элементов на нормативное расстояние необходимо выполнить демонтажные работы несущих конструктивных элементов нежилого объекта (несущие стены, фундамент, кровля, перекрытия, дверные и оконные проемы) с последующим выполнением строительно-монтажных работ по возведению несущих конструктивных элементов на новом месте.

Определить мероприятия (перечень и объем работ), необходимые и достаточные для переноса конструктивных элементов на нормативное расстояние, возможно путем проведения расчетных работ, выполненных специализированной проектной организацией.

Эксперт отметил, что перенос нежилого здания вглубь земельного участка без нарушения его целостности и без возможности разрушения данного здания невозможно, поскольку строение представляет собой целостную объемную строительную систему.

Суд апелляционной инстанции, учитывая выводы повторной судебной экспертизы ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России, согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Между тем судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с выводами суда первой и апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

На основании п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

Согласно п. 3.1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом.

В порядке ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как разъяснено в п. 45 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года, применяя ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать, что в силу ст. ст. 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 44 от 12 декабря 2023 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", согласно которым в силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

При этом в пункте 29 этого постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Так, в пп. 30, 31 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 разъяснено, что независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Суд может предложить ответчику представить дополнительные доказательства, разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.

При установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В таком решении должны содержаться выводы суда о допущенных при возведении (создании) постройки нарушениях, вместе с тем указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ, которые должен произвести ответчик для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, не является обязательным, поскольку исполнение решения суда в части приведения постройки в соответствие с установленными требованиями производится по правилам, предусмотренным главой 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

По настоящем делу, как указывалось выше, судами на основании проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы установлено, что исследуемое нежилое здание не соответствует требованиям п. 5.2.1 СП 59.13330.2020 "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения СНиП 35-01-2001", в части отсутствия дорожной разметки и отсутствия для МГН дорожного знака, а также не соответствует требованиям строительных норм и правил в части пожарной безопасности. При этом ненормативное расстояние между строениями сторон представляет угрозу жизни и здоровью граждан при возникновении пожара.

При этом экспертом в целях приведения спорного строения в техническое состояние в соответствии с требованиями строительных и пожарных норм и правил предложены способы устранения указанных нарушений.

Однако суд апелляционной инстанции в нарушение вышеуказанных требований закона и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, оставил указанные обстоятельства без внимания.

При выявленных нарушений противопожарного разрыва между строениями, представляющего собой угрозу жизни и здоровью граждан при возникновении пожара, и, не установив, что указанные нарушения правил пожарной безопасности были устранены, суд не усмотрел оснований для возложения на ответчика обязанности по приведению спорного строения в соответствии со способами, предложенными экспертами, фактически не разрешив спор об устранении нарушений прав истцов спорным строением.

Между тем, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. N 44, сохранение постройки возможно только в случае, если выявленные нарушения не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права и интересы третьих лиц.

Установление при рассмотрении дела судом иного способа защиты (без применения крайней меры сноса спорного объекта) нарушенных прав лица не влечет за собой отклонение заявленных требований такого лица.

С учетом приведенного выше правового регулирования, установленных судами по делу обстоятельств, касающихся возведения ответчиком спорного строения с нарушением противопожарного разрыва между зданиями сторон, устранимости выявленных нарушений без сноса здания, несоразмерности заявленного истцами в иске требования выявленному нарушению, судам следовало установить возможность устранения выявленных нарушений, в частности противопожарного разрыва иным способом помимо заявленного истцом в иске и при наличии такого применить его наряду со способом, предполагающим снос (частичный снос) самовольного строения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 года N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", по смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Данные требования Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не выполнены, допущенные судом первой инстанции при разрешении спора нарушения не устранены.

Принимая во внимание допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к принятию неправильных судебных постановлений, полномочия суда апелляционной инстанции, необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (ст. 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия полагает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 2 декабря 2025 г. и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, с учетом всех установленных обстоятельств и с соблюдением требований закона разрешить заявленные исковые требования.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 2 декабря 2025 г. отменить, гражданское дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Мотивированное определение изготовлено 9 апреля 2026 г.