мотивированное определение составлено 14 мая 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Родиной А.К.,

Судей Коренева А.С., Аверченко Д.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело N 2-2610/2025 по иску Х. к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Ноябрьск о признании права собственности на реконструированный гараж, возложении обязанности по содействию в оформлении прав на гараж и земельный участок,

по кассационной жалобе Х. на решение Ноябрьского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 октября 2025 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27 января 2026 года.

Заслушав доклад судьи Родиной А.К. о вынесенных по делу судебных актах, доводах кассационной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

Х. обратился в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Ноябрьск (далее также - Департамент) о признании права собственности на реконструированный двухэтажный гараж <данные изъяты>, площадью 41,5 кв. м, по адресу: <данные изъяты> (территория ГПК <адрес>); возложении обязанности оказать содействие в оформлении права собственности на гараж и расположенный под пятном его застройки земельный участок.

В обоснование иска указал, что 15 июля 2025 года купил указанный гараж у З., являющегося членом ГПК "Тепловик". Гараж был возведен до 2001 года, его реконструкция путем возведения второго этажа произведена бывшим собственником до 2007 года. Разрешение на реконструкцию не требовалось, действующие на момент проведения реконструкции Правила землепользования и застройки территории г. Ноябрьска не содержали запрет на строительство двухэтажных гаражей. Полагал, что также имеются основания для признания права собственности на гараж в порядке "гаражной амнистии".

Решением Ноябрьского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 октября 2025 года в иске отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27 января 2026 года решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Х. просит об отмене постановленных судебных актов как незаконных и необоснованных. Указывает, что спорный гараж был возведен в границах предоставленного гаражному кооперативу земельного участка в одной линии с другими гаражами; площадь земельного участка, занимаемого гаражом, не изменялась, получения разрешения на его реконструкцию не требовалось. Выражает несогласие с выводами суда о недоказанности принадлежности ему спорного гаража ввиду несоответствия площади испрашиваемого гаража и гаража, указанного в договоре купли-продажи. Спорный гараж был возведен ФИО1 являющимся членом кооператива и выплатившим паевой взнос, продавец гаража - З. подтвердил факт совершения сделки. Отмечает, что в процессе рассмотрения дела не опровергнуты его доводы о том, что гараж реконструирован первым собственником. Указанные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетелей, историческими снимками объекта из картографического сервиса, не получившими оценки суда. Указывает, что выводы суда о недоказанности использования второго этажа гаража для хранения автотранспорта сделаны без учета того, что действующее законодательство не предусматривает обязательное использование гаражей только для хранения транспорта, он может быть использован также для хранения предметов и оборудования, непосредственно связанных с эксплуатацией автомобиля. Обращает внимание, что на территории гаражного кооператива имеются другие двухэтажные и трехэтажные гаражи, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, что не получило должной оценки судов. Отмечает, что выводы суда о том, что предыдущим собственникам гаража не выдавалось разрешение на строительство двухэтажного объекта, сделаны без учета того, что первоначально (до 2001 года) был построен одноэтажный гараж, произведенная в период до 2007 года реконструкция гаража не требовала получения разрешения. Считает несостоятельными выводы суда, сделанные со ссылкой на положения п. 2 ст. 25 Федерального закона от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", о том, что проведенная реконструкция препятствует признанию права собственности на гараж, так как положениями названного закона регулируется профессиональная деятельность граждан и юридических лиц по созданию архитектурных объектов, к которым гараж истца не относится. Выражает несогласие с выводами суда о том, что спорный гараж является самовольной постройкой, поскольку он не отвечает признакам, установленным ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указывает, что изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта не является основанием для признания такой постройки самовольной. Правила землепользования и застройки муниципального образования г. Ноябрьск, утв. решением городской Думы N 282-Д от 27 сентября 2007 года, предусматривали возможность строительства и реконструкции гаражей на территории гаражных кооперативов без получения разрешения на строительство. В Правилах землепользования и застройки, действующих в период с 2009 года по 2018 год, допускалось возведение двухэтажных гаражей. Обращает внимание, что встречные требования о сносе самовольной постройки, приведении ее в первоначальное состояние не заявлялись, в связи с чем у суда отсутствовали основания для квалификации объекта в качестве самовольной постройки. В обжалуемых судебных постановлениях не приведены нормы закона, которые были нарушены при строительстве или реконструкции гаража. Отмечает, что суд апелляционной инстанции сделал взаимоисключающие выводы о недоказанности приобретения по договору продажи от 15 июля 2025 года двухэтажного гаража и о том, что при отсутствии спора о принадлежности гаража и претензий третьих лиц указанные обстоятельства могут учитываться как свидетельствующие о фактической принадлежности гаража именно истцу. Указывает, что при рассмотрении дела по иску предыдущего собственника гаража - З. о признании права собственности на одноэтажный гараж был установлен факт надстройки второго этажа. При этом в указанном деле период реконструкции судом не устанавливался. Отмечает, что судами не дано оценки заключению специалиста, в соответствии с которым выполненная реконструкция не затрагивает несущие конструкции здания, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует строительным нормам и правилам.

В возражениях на кассационную жалобу Департамент полагает ее не подлежащей удовлетворению.

Лица, участвующие в деле, при надлежащем извещении в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения кассационной жалобы не просили.

Информация о рассмотрении дела заблаговременно размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции. В связи с чем, на основании ст. ст. 167, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Обсудив доводы кассационной жалобы, возражений на нее, проверив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

В соответствии со ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении дела не допущено.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался ст. 8, п. 1 ст. 130, ст. ст. 131, 218, п. 1 ст. 454, ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 14 ст. 1, ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 2 Федерального закона от 24 июля 2023 года N 338-ФЗ "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", п. 2 ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", Правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Ноябрьск, утв. решением Городской Думы г. Ноябрьска 25 ноября 2009 года N 97-Д, разъяснениями п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 декабря 2011 года N 12651/11, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 года.

Установив, что технические характеристики спорного гаража (площадь, этажность) не соответствуют характеристикам гаража, приобретенного им по договору купли-продажи; что реконструкция спорного гаража (надстройка второго этажа) произведена в отсутствие соответствующей разрешительной документации, согласования гаражного кооператива и собственников других гаражей, расположенных в блоке; что спорный гараж не соответствует градостроительным регламентам и разрешенному виду использования земельных участков, поскольку Правилами землепользования и застройки муниципального образования, действующими с 2009 года и по настоящее время, не предусмотрено возведение двухэтажных гаражей в кооперативе, что земельный участок кооперативу предоставлялся для строительства одноэтажных гаражей, суд, счел, что спорный гараж обладает признаками самовольной постройки, в связи с чем не усмотрел оснований для признания за истцом права собственности на гараж в реконструированном состоянии. При этом учел, что допустимых доказательств соответствия спорного строения строительным нормам и правилам, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан при его эксплуатации истцом как лицом, заявившим иск о легализации самовольной постройки, не приведено.

Кроме того, применив к спору положения подп. 2 п. 2 ст. 3.7, ст. 6 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ч. 23 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", разъяснения п. 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44), суд, сославшись на недоказанность возведения гаража в реконструированном состоянии до 2004 года; отклонил доводы Х. о возможности легализации спорного гаража в порядке "гаражной амнистии".

Суд апелляционной инстанции приведенные выводы поддержал.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции не усматривает оснований для несогласия с выводами судов об отказе в иске.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (ст. 219 указанного Кодекса).

На основании ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260). Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются ст. 222 настоящего Кодекса.

В силу п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации член гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 1 постановления Пленума N 44, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию, при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (п. 2 ст. 260, п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 7, подп. 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 14 ст. 1, ст. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", абз. 4 ст. 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и др.).

В силу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления (п. 2 названного выше постановления Пленума).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222).

Согласно ч. 14 ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Постройка, возведенная в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (абз. 3 п. 5 постановления Пленума N 44).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 39 постановления Пленума N 44, при разрешении споров о признании права собственности на самовольную постройку судами необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 31 октября 2023 года N 3041-р перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 года N 3214-р, дополнен судебными экспертизами по делам, связанным с самовольным строительством.

В силу ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами

Таким образом, обстоятельства того, допущены ли при проведении самовольной реконструкции объекта существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли сохранение объекта в реконструированном состоянии права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан, являются юридически значимыми по делу о сохранении такого объекта в реконструированном состоянии и признании на него права собственности.

Отклоняя исковые требования, суды обоснованно исходили из того, что не имеется оснований для признания на гараж права собственности, возникшего на основании сделки, так как продавец гаража в нарушение ст. ст. 8.1, 219, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации не являлся его собственником (ввиду отсутствия зарегистрированных прав на гараж в ЕГРН, не представления доказательств строительства гаража силами гаражного кооператива с выплатой продавцом паевого взноса). Более того, по заключенному договору истцу был продан гараж с иными характеристиками, чем спорный объект

Также правомерными являются выводы судов об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности как за правопреемником застройщика гаража, поскольку в нарушение требований ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено допустимых доказательств соответствия спорного гаража действующим градостроительным, санитарным, противопожарным и строительным нормам и правилам; того обстоятельства, что сохранение объекта в реконструированном состоянии, его последующая эксплуатация не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вопреки доводам заявителя, судами дана критическая оценка представленному им заключению специалиста, поскольку допустимым доказательством указанных обстоятельств является заключение судебной строительно-технической экспертизы, проводимой в соответствии со ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, распоряжением Правительства Российской Федерации от 31 октября 2023 года N 3041-р государственной судебно-экспертной организацией, от назначения которой истец отказался.

Судами сделан также верный вывод об отсутствии оснований для признания права собственности на гараж за истцом в порядке "гаражной амнистии", так как не приведено доказательств строительства спорного гаража до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации - 30 декабря 2004 года. Более того, согласно ч. 1 ст. 11, ч. 1 ст. 118 Конституции Российской Федерации суды в Российской Федерации являются органами государственной (судебной) власти, к исключительному ведению которых отнесено отправление правосудия, и не вправе подменять собой другие органы, в том числе уполномоченные органы исполнительной власти или органы местного самоуправления в соответствующей административной процедуре формирования и предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

По смыслу ст. 3.7 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотренный законом административный порядок формирования и предоставления земельных участков в пользование или собственность граждан предшествует процедуре оформления права на объект недвижимости, в связи чем суд, будучи не уполномоченным на распоряжение земельными участками, не может, вынося решение, подменять собой обязательную административную процедуру по формированию, выделению и предоставлению земельных участков гражданам, поскольку обратное нарушает закрепленный Конституцией Российской Федерации принцип разделения властей.

Совокупность условий для предоставления уполномоченным органом земельного участка под объект, установленная ст. 3.7 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", наделяет суд правом исключить принятие судебного акта о сносе самовольной постройки, но при этом не предоставляет ему полномочия для разрешения вопроса о праве на объект недвижимости до соблюдения обязательной административной процедуры по формированию, выделению и предоставлению земельного участка под этот объект.

Таким образом, наличие совокупности условий для предоставления лицу соответствующим органом земельного участка под спорный объект не означает возможности признания за таким лицом до оформления прав на земельный участок права собственности на возведенный на участке объект.

Несогласие истца с оценкой доказательств, данной судами нижестоящих инстанций не является основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений, поскольку суд кассационной инстанции по смыслу ч. 3 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полномочиями по оценке доказательств и установлению обстоятельств по делу не наделен.

С учетом недоказанности истцом соответствия спорного гаража строительным нормам и правилам, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, выводы судов об отказе в иске являются правильными, а изложенные в кассационной жалобе доводы не влекут отмены обжалуемых судебных постановлений.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

решение Ноябрьского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 октября 2025 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27 января 2026 года оставить без изменения, кассационную жалобу Х. - без удовлетворения.