Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Дурневой С.Н.,

судей Харитонова А.С., Черных Н.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО1 о признании постройки самовольной и возложении обязанности осуществить снос самовольной постройки, взыскании судебной неустойки, по кассационной жалобе представителя ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 ноября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Дурневой С.Н., выслушав ФИО1, его представителя ФИО12, поддержавших доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1 о признании постройки самовольной и возложении обязанности осуществить снос самовольной постройки, взыскании судебной неустойки.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N от 15 февраля 2022 года был передан в пользование земельный участок, площадью 270 кв. м, с кадастровым номером N категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для строительства магазина и офиса, расположенный по адресу: <адрес> принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Анапа.

Данный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, утв. Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26 декабря 2013 года N 424, расположен в зоне делового, общественного и коммерческого назначения местного значения (ОД-2), с минимальными отступами от границ земельного участка - 3 метра, которые установлены для обеспечения условий размещения объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности, а также общественного использования объектов капитального строительства на территориях локальных центров.

В ходе осмотра указанного земельного участка установлено, что на нем расположен объект капитального строительства - двухэтажное капитальное здание, размерами (ориентировочно) 11,0 м х 14,0 м, возведенное без соблюдения минимальных отступов от границ земельного участка. На фасаде указанного здания размещен баннер "отель "Афродита".

Согласно сведений, размещенных в сети "Интернет", на земельном участке площадью 270 кв. м, с кадастровым номером N категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для строительства магазина и офиса, расположенном по адресу: <адрес> в летний период времени осуществляется коммерческая деятельность по предоставлению услуг временного проживания.

05 мая 2021 года в адрес ответчика ФИО1 направлено требование об устранении нарушений земельного и градостроительного законодательства, однако указанное требования оставлено последним без удовлетворения.

Отсутствие у ответчика ФИО1 разрешительной и проектной документации на возведение объекта без учета санитарно-эпидемиологических требований, применяемых к данному виду объекта капитального строительства, создает реальную угрозу опасности жизни и здоровью граждан при последующей его эксплуатации, опасность возникновения чрезвычайных ситуаций, связанных с его возможным разрушением.

Просила признать самовольной постройкой двухэтажное капитальное здание, общей площадью 212,6 кв. м, площадью застройки 200,5 кв. м, размерами 15,86 м x 1,90 м, расположенное на земельном участке, площадью 270 кв. м, с кадастровым номером N категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для строительства магазина и офиса, по адресу: <адрес> обязать ФИО1 в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос указанного капитального здания, а также в случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскать с ответчика ФИО1 в пользу Администрации судебную неустойку в размере 20 000 рублей ежедневно до полного исполнения решения суда, обязать ответчика ФИО1 сообщить в Администрацию об исполнении решения суда.

Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 22 ноября 2023 года исковые требования оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 ноября 2025 года решение Анапского городского суда Краснодарского края от 22 ноября 2023 года отменено. Принято по делу новое решение.

Исковые требования удовлетворены частично. Признано самовольной постройкой двухэтажное капитальное здание, расположенное на земельном участке площадью 270 кв. м, с кадастровым номером N категория земель - земли населеФИО4 пунктов, с видом разрешенного использования - для строительства магазина и офиса, по адресу: <адрес> На ФИО1 возложена обязанность осуществить снос самовольно возведенного объекта капитального строительства - двухэтажного капитального здания, расположенного на земельном участке площадью 270 кв. м, с кадастровым номером N земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для строительства магазина и офиса, по адресу: <адрес>, в течение 3х месяцев с момента вступления в силу настоящего апелляционного определения. Исковые требования о взыскании судебной неустойки за неисполнение судебного акта оставлены без рассмотрения.

В кассационной жалобе представителем ФИО1 поставлен вопрос об отмене апелляционного определения ввиду нарушения норм материального и процессуального права, несоответствия выводов суда установленным обстоятельствам дела и неверной оценки доказательств по делу, с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Автор жалобы указывает, что принятый до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации акт ввода спорного объекта в эксплуатацию от 29.03.2002 г., является действительным, подтверждающим законность возведения спорного объекта недвижимости, вследствие чего спорный объект не обладает совокупностью признаков, позволяющих рассматривать его в качестве самовольной постройки. Ссылается на выводы проведенных в рамках гражданского дела экспертных заключений, которыми установлено соответствие здания требованиям строительных, противопожарных, санитарных, градостроительных (в том числе отступов от смежных зданий и строений), экологических норм и правил, которые судом апелляционной инстанции не приняты в качестве надлежащих доказательств по делу. Указывает, что выявленные в ходе производства судебной экспертизы нарушения пожарной безопасности были устранены ответчиком в полном объеме в ходе рассмотрения дела. Полагает пропущенным срок исковой давности для обращения в суд по требованиям органа местного самоуправления о сносе спорной постройки.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не явились. Сведения об уважительности причин своей неявки не представили. При этом информация о движении дела была размещена также на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

При таких обстоятельствах в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения ввиду следующего.

Из материалов дела установлено, что 06 февраля 2001 года между администрацией Витязевского поселкового округа (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор сотрудничества, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 270 кв. м, для строительства магазина-офиса и дальнейшего его использования по назначению.

На основании постановления главы Витязевского поселкового округа города-курорта Анапа N от 15 февраля 2001 года ФИО1 в аренду сроком на 25 лет выделен земельный участок, площадью 270 кв. м, в <адрес> для строительства магазина и офиса.

02 апреля 2001 года утвержден акт выбора земельного участка для проектирования магазина и офисных помещений, заказчиком по которым является ФИО1 28 ноября 2001 года Управлением архитектуры и градостроительства города-курорта Анапа разработано архитектурно-планировочное задание на проектирование торгового центра (здания магазина с офисными помещениями) по адресу: <адрес>, в районе базы отдыха "Нижегородец", согласованное с начальником управления ГО и ЧС города-курорта Анапа.

15 февраля 2002 года между администрацией города-курорта Анапа и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, в соответствии с условиями которого ФИО1 передан в аренду на срок до 09 января 2027 года земельный участок, площадью 270 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> для строительства магазина и офиса.

Постановлением главы города-курорта <адрес> от 26 ноября 2001 года ФИО1 разрешено проектирование здания магазина с офисными помещениями в составе торгового центра в <адрес> (район базы отдыха "Нижегородец" на земельном участке, площадью 270 кв. м).

В 2001 году ФИО1 получены технические условия на благоустройство территории торгового центра по <адрес> на водоснабжение, энергоснабжение.

В 2002 году Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа по заказу ФИО1 изготовлен строительный паспорт объекта - магазина с офисными помещениями (в составе торгового комплекса) в <адрес>.

Согласно справке от 17 января 2002 года Управление архитектуры и градостроительства считает возможным приемку в эксплуатацию магазина с офисными помещениями (заказчик ФИО1) по адресу: <адрес>. Строительство объекта выполнено в соответствии с разработанной и утвержденной проектной документацией.

29 марта 2002 года государственной приемочной комиссией в составе: первого заместителя главы города-курорта Анапа ФИО6, начальника управления по строительству, транспорту и связи ФИО7, начальника инспекции Госархстройнадзора города-курорта Анапа ФИО8 утвержден акт государственной комиссии о соответствии проекту, санитарно-эпидемиологическим, экологическим, пожарным, строительным нормам и правилам, государственным стандартам и введен в эксплуатацию предъявленный к приемке магазин с офисными помещениями по адресу: <адрес>, возведенный ФИО1 на основании постановления главы города-курорта Анапа N от 26 ноября 2001 года в соответствии с проектно-сметной документацией, разработанной Управлением архитектуры и градостроительства города-курорта Анапа.

За ФИО1 зарегистрировано право собственности на нежилое здание с кадастровым номером N площадью 212,6 кв. м, этажность -2, в том числе подземных - 0, расположенное по адресу: <адрес>, о чем 03 июня 2002 года составлена запись государственной регистрации права 23-01.26-2.16.2002-1, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 01 ноября 2021 года.

30 апреля 2021 года ведущим специалистом отдела муниципального земельного контроля управления муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа составлен акт N о проведении мероприятий по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями об осмотре земельного участка с территории общего пользования, прилегающей к земельному участку с кадастровым номером <...> по адресу: <адрес> <адрес> ходе которого установлено, что на земельном участке расположено двухэтажное капитальное здание, размерами (ориентировочно) 11,0 м х 14,0 м, возведенное без соблюдения минимальных отступов от границ земельного участка, согласно сведений, размещенных в телекоммуникационной сети "Интернет", на указанном земельном участке в летний период осуществляется коммерческая деятельность по предоставлению услуг временного проживания (гостевой дом "Афродита"), при этом согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 270 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства магазина и офиса, расположенный по адресу: <адрес>, район базы отдыха "Нижегородец" принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Анапа и передан по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 15 февраля 2002 года ФИО1.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа земельный участок расположен в зоне делового, общественного и коммерческого назначения местного значения (ОД-2) с минимальными отступами от границы земельного участка - 3 метра.

По сведениям Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования, город-курорт Анапа разрешительная документация на строительство (реконструкцию) каких-либо объектов на земельном участке в архиве управления отсутствует.

По данным информационного сообщения Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 20 ноября 2023 года, информация о выданной разрешительной документации в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> в архиве управления архитектуры и градостроительства отсутствует.

При рассмотрении дела судом первой инстанции назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручено ООО "СТЭА".

В соответствии с выводами эксперта ООО "СТЭА" N от 28 сентября 2023 года спорное здание, возведенное на земельном участке с кадастровым номером N, по адресу: <адрес> (почтовый адрес расположения здания: <адрес>), указанное в материалах дела как "двухэтажное капитальное здание, размерами (ориентировочно) 11,0 м x 14,0 м", имеет на дату осмотра следующие технические характеристики: площадь застройки земельного участка - 200,5 кв. м; общая площадь строения, рассчитанная по требованиям технической инвентаризации, составила 212,6 кв. м; этажность строения - 2; в том числе 0 подземных; размеры в наружных осях по максимальным параметрам - 15,86 м x 11,90 м; градостроительная высота объекта - 7,4 м; архитектурная (техническая) высота строения - 6,0 м; объем строения - 1 132 куб. м.

Исследуемое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым N по адресу: <адрес> по техническим характеристикам проектным решениям, принятым в разработанной проектной документации архитектором ФИО9 в 2001 году, информации, представленной в архитектурно-планировочном задании от 28 ноября 2001 года.

Исследуемое здание на дату осмотра по техническим показателям соответствует информации, представленной в акте государственной комиссии приемки законченных строительством объектов от 29 марта 2002 года.

По функциональному назначению объект экспертизы не противоречит акту государственной комиссии приемки законченных строительством объектов от 29 марта 2002 года, фактически относясь к нежилому зданию общественного назначения, за исключением частичного изменения наименования объекта с вводимого актом "магазин с офисными помещениями" на фактическое - "кафе с офисными помещениями".

Спорное здание на дату осмотра в целом соответствует постановлению главы города-курорта Анапа от 26 ноября 2001 года N "О разрешении ФИО1 проектирования здания магазина с офисными помещениями в <адрес>, район базы отдыха "Нижегородец", за исключением частичного изменения наименования проектируемого здания "магазин с офисными помещениями" на фактическое - "кафе с офисными помещениями".

Спорное двухэтажное здание, идентифицированное по целевому назначению как общественное нежилое здание, соответствует на момент начала, окончания строительства объекта и на момент экспертного исследования требованиям строительных (в том числе антисейсмическим), противопожарных (в том числе в части противопожарных разрывов), санитарных, градостроительных (в том числе отступов от смежных зданий и строений), экологических норм и правил, за исключением нарушения противопожарной безопасности в части отсутствия в здании системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре (СОУЭ), что является нарушением СП 3.13130.2009 "Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре" (действует на дату осмотра), пункта 7.29 СНиП 21-01-97* "Пожарная безопасность зданий и сооружений" (действует на дату строительства здания), пункта 8.19 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения" (действует на дату осмотра), пункта 3.52* СНиП 2.08.02-89* "Общественные здания и сооружения" (действует на дату строительства). Нарушение противопожарных норм несущественное, подлежит устранению путем монтажа специализированной организацией противопожарной системы управления эвакуацией людей (СОУЭ).

Объектом экспертизы нарушены градостроительные нормы пункта 10.1 СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", действующие на дату осмотра здания, в части недостатка площади земельного участка для эксплуатации на нем строения с его проектным целевым назначением и мощностью (по норме площадь земельного участка - 347 кв. м, при факте - 270 кв. м). Выявленное нарушение не существенное, так как подлежит устранению либо за счет аренды недостающей площади земельного участка в размере 77 кв. м, либо за счет сокращения количества офисов на 2 места или торговой площади на 10 кв. м.

Выявленное нарушение градостроительной нормы в части недостатка площади земельного участка неактуально на дату строительства здания в 2001-2002 годах, так как аналогичные требования были предусмотрены пунктом 5.1 СНиП 2.07.01-89* приложение 7 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", как рекомендательные, а не обязательные.

Работы по устранению выявленных нарушений не нанесут ущерб зданию, так как технически не затрагивают основные несущие конструкции объекта.

Отступы от границ смежных земельных участков и "красной линии" для общественных зданий в градостроительных нормах не регламентируются.

Спорное двухэтажное здание не подлежит на основании пункта 1 статьи 6 Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа (в редакции от 26 декабря 2013 года) соотнесению с требованиями Генерального плана городского округа город-курорт Анапа, утвержденного решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 14 ноября 2013 года N 404, Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, утвержденных решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26 декабря 2013 года N 424, действовавших на момент начала и окончания строительства, так как Генеральный план и градостроительный регламент были утверждены после начала и завершения строительства, а также ввода в эксплуатацию исследуемого объекта в 2001-2002 годах.

Исследуемое двухэтажное здание, не имеющее признаков реконструкции с даты его строительства и ввода в эксплуатацию в 2002 году, частично не соответствует Правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа в редакции от 28 июля 2022 года N 351, действующей на дату экспертного осмотра, а, именно, нарушен нормативный минимально допустимый размер земельного участка (при норме земельного участка минимум - 500 кв. м, факт - 270 кв. м); превышен минимально допустимый отступ здания от правой, фасадной и левой границ земельного участка (при норме - 3 м, факт слева и с фасада - 0,0 м, справа - 2,35 м), превышен минимальный процент застройки земельного участка (при норме - 50-55%, факт - 74%).

Нарушение в части недостатка площади земельного участка, а, соответственно, процента застройки, не существенное, так как подлежит устранению за счет аренды или покупки дополнительной недостающей площади участка (недостаток минимум 230 кв. м).

Нарушение в части превышения минимально допустимого отступа от границ участка существенное, так как не устранимо без сноса части здания, при этом с точки зрения угрозы жизни и здоровью населения нарушенный отступ от границы участка не существенный, так как противопожарные разрывы и нормы инсоляции зданием соблюдены и не нарушены в отношении соседних объектов.

Процент нарушений спорным зданием предельно допустимых параметров строительства, регламентированных градостроительным регламентом, действующим на дату осмотра, составил 75%.

Спорное двухэтажное здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес> не нарушает требования Генерального плана городского округа город-курорт Анапа по размещению и эксплуатации в границе зоны горно-санитарной охраны курорта на основании пункта 3 статьи 35 Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа в редакции от 28 июля 2022 года (действующей на дату осмотра), согласно сути которого при формировании границы зоны горно-санитарной охраны курорта Генерального плана городского округа город-курорт Анапа в 2013 году должна была учитываться сложившаяся с 2001 года планировка территории и существующего землепользования спорного земельного участка с кадастровым номером N с установленным видом разрешенного использования - для строительства магазина и офиса, а, следовательно, допущением возведения на нем зданий и ведения в них хозяйственной деятельности, а также необходимо было учитывать расположенное на нем нежилое здание, право собственности на которое признано в 2002 году на основании акта приемки законченного строительством объекта.

Объект экспертизы соответствует по техническим характеристикам и функциональному назначению градостроительному регламенту по параметру соблюдения требований расположения и эксплуатации в границах 3-7 подзон ПАТ.

Спорный объект соответствует градостроительному регламенту в части соблюдения мероприятий по расположению в границе территории периодического подтопления.

Объект экспертизы, имеющий признаки нежилого здания с целевым назначением "кафе с офисными помещениями", частично не соответствует виду разрешенного использования исследуемого земельного участка, имеющего вид разрешенного использования - "для строительства магазина и офиса", в связи с эксплуатацией помещений первого этажа не под магазин, а под кафе. Устранить выявленное несоответствие объекта экспертизы в части целевого использования земельного участка и здания, предусмотренного разрешительными и правоустанавливающими документами, в связи с эксплуатацией помещений первого этажа не под магазин, а под кафе, возможно за счет перепрофилирования помещений первого этажа под магазин (обустройство зала N (нумерация по техническому паспорту 2001 года) в торговый зал с монтажом торговых стеллажей, витринного оборудования, кассовой зоны). Переоборудование помещений не затрагивает несущие конструкции здания, следовательно, не нанесет ущерб объекту в целом.

Спорное двухэтажное здание имеет на дату осмотра целевое назначение: "нежилое" и наименование: "кафе с офисными помещениями", что было определено в соответствии со следующими критериями: - на первом этаже обустроены помещения, идентифицированные как кафе, связанные объемно-планировочным и технологическим решениями, обеспечивающие приготовление блюд и их реализацию гостям кафе (с фасада расположен зал приема пищи с расставленными столами для гостей; в тылу здания находится кухонная зона кафе с технологическим оборудованием; обустроены отдельно санузел для гостей и санузел для рабочего персонала); на втором этаже расположены изолированные коридорной планировкой помещения, состоящие из коридора, санузла и комнаты, идентифицированные как офисы, которые не обеспечены зоной приема и размещения гостей, не имеют служебных и вспомогательных помещений типичных для гостиниц, на дату осмотра не имели состава мебели типичного для гостиничного обслуживания (нет кроватей); имеют планировку и наличие санузлов идентичную, как для офисных зданий, так и используемую для гостиниц; планировка помещений второго этажа фактически идентична указанной в проекте 2001 года, разработанной для обустройства на втором этаже офисов, соответственно, исследуемые помещения согласно требований СП 118.13330.2012, предусматривающих тип планировки общественных зданий по заданию на проектирование, имеют наименование: "офисы".

Как установлено из представленных стороной ответчика рабочей документации и акта о приемке от 16 ноября 2023 года, на объекте - нежилое здание по адресу: <адрес> выполнены работы по монтажу и наладке технических средств системы пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре, предусмотренные проектом, произведено испытание и комплексное опломбирование, что обеспечивает пожарную безопасность.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 12, 615, 222, 195, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", принял во внимание заключение судебной экспертизы от 28 сентября 2023 года N 710-2023, проведенной ООО "СТЭА", пришел к выводу о том, что спорное строение самовольным не является. Кроме того. Судом первой инстанции отказано в иске в том числе и по мотиву пропуска истцом срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком.

Судебная коллегия при апелляционном рассмотрении дела с выводами суда первой инстанции не согласилась.

Оценив критически заключение экспертов ООО "СТЭА", апелляционный суд назначил проведение повторной судебной экспертизы, производство которой было поручено ООО "Прайм Консалтинг".

В соответствии с выводами эксперта, изложенными в заключении N 240424-1 от 26.02.2025 года, объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N адресу: <адрес>, район базы отдыха "Нижегородец", имеет следующие характеристики: этажность - 2, размеры в плане: 15,94 х 11,96, площадь застройки 190,64 кв. м, общая площадь 212,6 кв. м, является нежилым зданием, которое возможно эксплуатировать как магазин с офисными помещениями на втором этаже.

Возведенный объект капитального строительства: двухэтажное капитальное здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером N адресу: <адрес>, район базы отдыха "Нижегородец", категория земель - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования - для строительства магазина и офиса, соответствует разрешительной, в том числе архитектурно-планировочной и проектной документации, требованиям строительных норм и правил, пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам. Нарушений предельно-допустимых параметров строительства не выявлено.

Объект экспертизы частично выходит за правомерные границы участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, район базы отдыха "Нижегородец" на расстояние от 0,22 до 0,39 м.

Спорный объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан, но создает препятствия в пользовании смежным земельным участком, поскольку частично выходит за правомерные границы участка.

Оценивая представленные в материалы дела заключения, апелляционная судебная коллегия пришла к выводу, что данные заключения не отвечают принципам обоснованности, поскольку выводы экспертов носят противоречивый характер.

Коллегией отмечено, что согласно представленной в дело разрешительной документации спорный объект - "двухэтажное капитальное здание, размерами (ориентировочно) 11,0 м х 14,0 м", в то время как размеры в наружных осях здания экспертами определены - 15,86 м х 11,90 м, то есть в нарушение параметров разрешенного строительства, однако, эксперты приходят к выводу, что при строительстве требования разрешительной документации не нарушены. При этом, спорный объект экспертизы частично выходит за правомерные границы участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, район базы отдыха "Нижегородец" на расстояние от 0,22 до 0,39 м, чем нарушает права смежного землепользователя.

В целях устранения противоречий, апелляционный суд назначил проведение повторной судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручил ФБУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ. Оплата судебной экспертизы возложена на ФИО1.

Письмом от 23 сентября 2025 года в связи с недостатками в оформлении материалов судебной экспертизы, делающих невозможным ее производство (отсутствие сведений о внесении стороной гражданского дела на счет суммы в размере оплаты экспертизы), директор ФБУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ сообщил о возврате материалов гражданского дела, определения суда от 24 апреля 2025 года без исполнения.

Принимая во внимание положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 55, 56, 60, 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная судебная коллегия пришла к выводу, что ответчик злоупотребил своими процессуальными правами, уклонился от проведения судебной экспертизы, что создает препятствие суду для установления юридически значимых обстоятельств, и трактуется не в пользу ответчика.

Оценивая представленные доказательства, коллегия Краснодарского краевого суда пришла к выводу, что спорный объект не соответствует параметрам строительства, частично выходит за правомерные границы участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, район базы отдыха "Нижегородец" на расстояние от 0,22 до 0,39 м, чем нарушает права смежного землепользователя, а также объем выявленных нарушений в размере 75%, свидетельствующих о наличии существенных нарушений при возведении спорного объекта. Кроме того, коллегией отмечено, что администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в суд с иском в пределах срока исковой давности.

Требования о взыскании судебной неустойки коллегия сочла преждевременными, оставив их без рассмотрения.

По изложенным обстоятельствам, коллегией Краснодарского краевого суда решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение об удовлетворении частично исковых требований Администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО1 о признании постройки самовольной и возложении обязанности осуществить ее снос.

Судебная коллегия ФИО2 кассационного суда общей юрисдикции с данными выводами суда апелляционной инстанции соглашается и не находит оснований для отмены апелляционного постановления.

В силу абз. 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в частности, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии со взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как отражено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025, (пункт 2) в силу пункта 3 статьи 85 ЗК РФ допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

По смыслу пункта 1 статьи 615 ГК РФ в отличие от собственника арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка.

В связи с наличием договорных отношений изменение цели использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) невозможно без внесения изменений в соответствующий договор, заключенный для строительства. Арендатор не вправе изменять такой договор в одностороннем порядке и не может требовать от администрации, выступающей арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора. Уполномоченный представитель собственника земельного участка также не вправе изменять по выбору арендатора вид разрешенного использования участка, который был определен при предоставлении участка по публичной процедуре для строительства конкретного объекта недвижимости. Изменение вида разрешенного использования означает, по сути, предоставление во владение и пользование имущества с кардинально иными качествами и параметрами, чем были оговорены при заключении соглашения.

Нахождение публичного земельного участка, переданного в аренду, в определенной зоне само по себе не означает, что арендатор, получивший данный участок в аренду с одним видом разрешенного использования и для строительства определенного объекта, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, в том числе условно разрешенный, изменить его и использовать без волеизъявления собственника.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка, предоставленного для строительства определенного объекта недвижимости, иным образом, нежели установлено в договоре, в том числе и посредством получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет возникновение обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 ГК РФ.

Доказательств изменения вида разрешенного использования с согласия арендодателя, а также доказательств внесения изменений в соответствующий договор, заключенный для строительства, материалы дела не содержат.

Спорное двухэтажное здание имело на дату рассмотрения спора на дату осмотра целевое назначение "нежилое" и наименование "кафе с офисными помещениями", при этом в летний период времени в здании осуществлялась коммерческая деятельность по предоставлению услуг временного проживания, тогда как договор аренды был заключен на условиях аренды земельного участка площадью 270 кв. м, для строительства магазина-офиса и дальнейшего его использования по назначению.

Как отражено в пункте 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025 статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора публичного земельного участка, предоставленного для строительства, обязанности по освобождению этого земельного участка от возведенного объекта недвижимости.

Требование, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не может быть заявлено и рассмотрено судом на основании положений статьи 622 ГК РФ, регулирующей правила возврата арендуемого участка при прекращении договора аренды.

Таким образом, если на публичном земельном участке находится правомерно возведенный объект незавершенного строительства, на его собственника не может быть возложена обязанность освободить земельный участок со ссылкой на положения статьи 622 ГК РФ независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды участка.

Когда на публичном земельном участке, предоставленном в аренду для строительства объекта недвижимости, арендатор возвел незавершенный строительством объект, имеющий предусмотренные в пункте 1 статьи 222 ГК РФ признаки самовольной постройки, вопрос о сносе такой постройки подлежит разрешению по правилам данной статьи ГК РФ.

В силу положений абз. 1 пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно разъяснениям абзаца второго пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Кассационный суд соглашается с выводами суда апелляционной инстанции в части отказа в применении к возникшему спору последствий пропуска срока исковой давности, поскольку о нарушении прав администрации стало известно после мероприятий по контролю от 30 апреля 2021 года, исковое заявление поступило в суд 15 февраля 2022 года, то есть в пределах общего срока исковой давности.

В силу части 3 статьи 390 указанного кодекса кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Как разъяснено в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. N 17 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции", иная оценка кассационным судом общей юрисдикции доказательств по делу и установление новых фактов не допускаются. Однако, если судами первой и (или) апелляционной инстанций допущены нарушения норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств (например, судебное постановление в нарушение требований статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основано на недопустимых доказательствах), кассационный суд общей юрисдикции учитывает эти обстоятельства при вынесении кассационного определения.

Из приведенных положений процессуального закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что оценка доказательств не относится к компетенции суда кассационной инстанции, а несогласие с оценкой доказательств судами первой и апелляционной инстанций и с их выводами об установленных на основе оценки доказательств обстоятельствах дела не является основанием для кассационного пересмотра судебных постановлений.

По настоящему делу суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив доказательства, в том числе заключения судебных экспертиз, признал их достаточными для разрешения спора по существу и установил, что спорный объект используется ответчиком с нарушением вида разрешенного использования земельного участка, не соответствует параметрам строительства, частично выходит за правомерные границы земельного участка с кадастровым номером N, нарушает права смежного землепользователя, а наличие выявленных нарушений свидетельствует об их существенности при возведении спорного объекта что по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации образует состав самовольной постройки.

Кассационной коллегией не усмотрено оснований для отмены либо изменения апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы.

Приведенные заявителем в кассационной жалобе доводы основаны на субъективной оценке доказательств и не подтверждают нарушений норм права, повлиявших на исход дела, и не являются основанием для отмены в кассационном порядке апелляционного постановления.

Несогласие заявителя с выводами суда об относимости, допустимости доказательств поводом для кассационного вмешательства не является.

Ссылки заявителя на обоснованность выводов судебных исследований, непринятие их во внимание судом апелляционной инстанции, основанием для отмены апелляционного определения являться не могут. Экспертные заключения были оценены наряду с другими доказательствами, представленными сторонами в материалы дела, что согласуется с положениями пункта 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы о нарушении Краснодарским краевым судом принципов состязательности и равноправия сторон не могут быть признаны обоснованными, поскольку из дела видно, что судом разъяснены сторонам все процессуальные права, созданы условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств, судом оказывалось содействие в истребовании доказательств, оценка доказательств дана с соблюдением требований процессуального закона о допустимости и относимости.

Выводы суда апелляционной инстанции в совокупности согласуются с материалами дела, описание и анализ доказательств являются достаточно подробными для итогового вывода, сделанного по результатам рассмотрения требований сторон, а правовая аргументация соответствует применимым к спорным отношениям нормам права.

Поскольку нарушений норм материального и (или) процессуального права, являющихся основанием для отмены либо изменения судебных постановлений в кассационном порядке в соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы по изложенным в ней доводам не имеется.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 ноября 2025 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Мотивированный текст кассационного определения изготовлен 22 апреля 2026 года.