Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2026 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 апреля 2026 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дружининой О.Г.,

судей Маркеевой О.Н., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харисовой А.И.,

при участии:

от истца, общества с ограниченной ответственностью "Башмачок", Пономарицын М.Н., директор (с 16.03.2026), паспорт, выписка из Единого государственного реестра недвижимости, Пономарицын Е.Н., паспорт, доверенность от 20.03.2024, диплом, Софронова М.А., удостоверение адвоката, по устному ходатайству,

от ответчика, Администрации города Перми, Глухова А.А., служебное удостоверение, доверенность от 25.12.2025, диплом,

при неявке иных лиц, участвующих в деле,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика,

Администрации города Перми,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 23 декабря 2025 года по делу N А50-32096/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью "Башмачок" (ОГРН 1025901509127, ИНН 5907002721)

к Администрации города Перми (ОГРН 1025900532460, ИНН 5902290635)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии по Пермскому краю (ОГРН 1045900116162, ИНН 5902293114), общество с ограниченной ответственностью "Уральское качество" (ОГРН 1155958102937, ИНН 5907022887), Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми (ОГРН 1115902013061, ИНН 5902293820), Главное Управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Пермскому краю (ОГРН 1065902059123, ИНН 5902293442),

о признании права собственности в силу приобретательной давности на недвижимое имущество,

общество с ограниченной ответственностью "Башмачок" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к Администрации города Перми (далее - ответчик, Администрация) о признании права собственности в силу приобретательной давности на недвижимое имущество общей площадью 455,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Вильямса, д. 6 (далее - МКД):

- нежилое помещение, общей площадью 259,4 кв. м, кадастровый номер <...> (далее - помещение 1);

- нежилое помещение, общей площадью 196 кв. м, кадастровый номер <...> (далее - помещение 2) (далее именуемые совместно - спорное имущество).

В соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, общество с ограниченной ответственностью "Уральское качество", Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми (далее - Департамент), Главное Управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Пермскому краю.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 04.05.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2022 решение Арбитражного суда Пермского края от 04.05.2022 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 16.12.2022 решение Арбитражного суда Пермского края от 04.05.2022 по делу N А50-32096/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2022 по тому же делу отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 28.12.2022 исковое заявление общества принято к производству суда.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 23.12.2025 исковые требования общества удовлетворены.

За обществом признано право собственности на следующие объекты, расположенные по адресу: г. Пермь, ул. Вильямса, д. 6:

- нежилое помещение, общей площадью 259,4 кв. м, кадастровый номер: 59:01:2912530:2237,

- нежилое помещение, общей площадью 196 кв. м, кадастровый номер: 59:01:2912530:2239.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась в апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования оставить без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ее заявитель выражает несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что давностное владение обществом нежилым помещением площадью 259,4 кв. м являлось добросовестным. Считает, что пользование истцом помещением являлось противоправным. 01.02.1993 между Фондом имущества г. Перми и товариществом с ограниченной ответственностью "Башмачок" заключен договор N 03/120 купли-продажи объекта муниципальной (государственной) собственности, по условиям которого покупатель приобретал муниципальное предприятие бытового обслуживания "Радуга" по адресу: г. Пермь, ул. Вильямса, д. 6. Указанный договор устанавливал, что помещение 1 не является предметом договора купли-продажи от 01.02.1993. По мнению заявителя апелляционной жалобы, истец знал об отсутствии у него оснований возникновения права собственности на помещение 1, в связи с чем общество обратилось в суд не с виндикационным иском, а с требованием о признании права собственности в силу приобретательной давности. Указывает на отсутствие во владении истцом помещением 1 признаков добросовестности, поскольку общество знало и должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности на помещение, в связи с наличием в договоре купли-продажи от 01.02.1993 положений, прямо указывающих на возможность будущего приобретения права собственности на помещение 1, в том случае если будут соблюдены условия приватизации занимаемого предприятием помещения. По информации департамента имущественных отношений администрации города Перми (ранее - Фонд имущества города Перми), договоры аренды или купли-продажи в отношении помещения 1 отсутствуют. Ссылается на то, что недобросовестность истца подтверждается длительным периодом времени, в течение которого общество не обращалось за регистрацией права собственности на помещения 1, 2. Истец обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю за регистрацией права собственности на помещения 1, 2 в 2021 году. Администрация получила информацию о незаконном владении помещениями в 2021 году, в связи с чем до указанной даты не могла выразить возражения относительно владения спорным имуществом обществом. По мнению заявителя апелляционной жалобы, положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) подлежат применению к спорным отношениям относительно помещения N 2, в связи с чем основания для признания за истцом права собственности на указанное помещение отсутствуют. Выражает несогласие с выводом суда первой инстанции, что положения статьи 222 ГК РФ не подлежат применению к спорным отношениям, поскольку владение обществом помещением 2 возникло в результате переоборудования техподполья в подвал собственными силами и на денежные средства истца. В настоящее время помещение 2 является помещением с самостоятельным назначением, поставлено на кадастровый учет, может эксплуатироваться отдельно от помещения 1. Согласно штампу на техническом плане помещения 2 от 25.01.2001 разрешение на оборудование подвала не предъявлено. Согласно проектной документации на МКД со встроенно-пристроенным комбинатом бытового обслуживания (далее - КБО) указан строительный объем подвала 152,2 куб. м, при этом площадь застройки 262,5 кв. м, что указывает на примерную высоту помещения 0,6 м. По мнению администрации, подвал, расположенный под помещением 1 был запроектирован как техподполье. Доказательства, что жилой дом был введен в эксплуатацию с характеристиками, отличающимися от указанных в проектной документации, отсутствуют. Указывает, что требования о признании права собственности на помещение 2 на основании статьи 222 ГК РФ не подлежат удовлетворению, поскольку основания, предусмотренные законом для возможности обращения лица с таким требованием отсутствуют, а условия, необходимые для удовлетворения такого требования не соблюдены. Земельный участок, на котором расположена самовольная постройка (помещение 2) не находится у истца на каком-либо законном праве, предусмотренном пунктом 3 статьи 222 ГК РФ. Статья 222 ГК РФ не содержит указания на долевой вид собственности в качестве условия для возникновения основания для признания права собственности на самовольную постройку. Указывает на необходимость учесть правовой режим собственности, предполагающий получение согласия всех собственников на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Ссылается на отсутствие разрешений для проведения реконструкции, переоборудования техподполья в подвал, создания помещения с самостоятельным назначением, выданных истцу. По мнению заявителя апелляционной жалобы, истцом не доказано, что им предпринимались надлежащие меры к легализации самовольной постройки. Ссылается на то, что Администрация является ненадлежащим ответчиком в части требований по помещению N 2. Помещения 1, 2 строились вместе с МКД, имеют общие конструкции с МКД. Помещение 2 проинвентаризировано в составе единого инвентарного дела на домовладение, включающее МКД с расположенными в нем жилыми и нежилыми помещениями, в связи с чем помещение 2 нельзя рассматривать отдельного от МКД, что требует определения его правового статуса как относящегося или не относящегося к общему имуществу МКД. Помещение 2 относится к общему имуществу МКД. Согласно инвентарному делу до 25.01.2001 инвентаризация помещения 2 не проводилась, то есть указанное помещение до указанного момента не выделено как помещение для самостоятельного использования и не использовалось в таком качестве.

До начала судебного заседания обществом направлено заявление об отзыве доверенности представителя Щеголихиной О.В.

05.03.2026 истцом направлены возражения на апелляционную жалобу, в которых просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

07.04.2026 Департаментом направлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. Отзыв содержит ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В судебном заседании ходатайство Департамента рассмотрено судом в порядке статьи 159 АПК РФ, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, удовлетворено на основании статьи 156 АПК РФ.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддерживает. Просит решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представители истца с доводами апелляционной жалобы не согласны по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Считают решение суда законным и обоснованным. Просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 01.02.1993 между Фондом имущества города Перми (продавец) и товариществом с ограниченной ответственностью "Башмачок" (покупатель) заключен договор N 03/120 купли-продажи объекта муниципальной (государственной) собственности (далее - договор N 03/120), в соответствии с разделом 1 которого продавец продает, а покупатель приобретает муниципальное предприятие бытового обслуживания "Радуга" по адресу: г. Пермь, ул. Вильямса, д. 6, состоящее из оборудования: швейная машина 330-8 в количестве 1 шт., отделочный стол количестве 1 шт., приспособление для кройки в количестве 1 шт., отделочный станок в количестве 1 шт., пресс ПГИО в количестве 1 шт., машина АСГ-13 в количестве 1 шт., машина ОМ-2-Р в количестве 2 шт., швейная машина в количестве 4 шт., остального имущества, приведенного в актах инвентаризации и оценки, оформленных комиссией по приватизации Комитета по управлению имуществом города Перми. Аналогичное имущество перечислено в перечне машин, оборудования и других средств, прилагаемого к свидетельству о собственности на приватизируемое предприятие

Цена объекта определена в пункте 2.1 договора N 03/120 и составляет сумму 17 800 руб. Аналогичная цена указана в свидетельстве о собственности на приватизируемое предприятие. При этом в свидетельстве указано о том, что стоимость оборудования составляет 1,9 тыс. руб., стоимость оборотных средств составляет 15,9 тыс. руб.

В материалы дела представлены инвентаризационные описи товарно-материальных ценностей, в которых содержится перечень передаваемого оборудования и инвентаря (оборотных средств).

Сведения о помещении 1 в данных документах не содержатся.

Соответственно, стоимость помещения 1 не вошла в стоимость приобретаемого муниципального предприятия бытового обслуживания "Радуга", истцом стоимость помещения 1 не оплачивалась.

В пунктах 3.3 и 3.4 договора N 03/120 указано, что передача объекта покупателю производится продавцом по акту приема-передачи.

Стороны включили в договор раздел 5 "Особые условия договора", согласно которым покупатель обязан сохранить профиль предприятия (ремонт обуви) в течение 15 лет (подпункт 5.1.1 договора N 03/120), сохранить число рабочих мест для инвалидов и обеспечить им специальные условия труда сроком на 15 лет (подпункт 5.1.2 договора N 03/120).

В пункте 6.5. договора N 03/120 стороны предусмотрели, что покупатель вправе на основании пункта 5.7 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год заключить долгосрочный (на срок не менее 15 лет) договор аренды занимаемого муниципальным предприятием бытового обслуживания "Радуга" пристроенного помещения к 5-ти этажному дому общей площадью 261,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Вильямса, д. 6, с правом приобретения указанного помещения в собственность не ранее чем через год после вступления в силу настоящего договора в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.

При этом в пункте 5.7 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год, утвержденной Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 11.06.1992 N 2980-1, указано, что договоры аренды заключаются в отношении нежилых помещений, зданий, строений, не вошедших в состав приобретенного ими имущества.

Продавец и покупатель 24.02.1993 подписали акт приема-передачи объекта приватизации по договору N 03/120, в соответствии с которым покупателю передано оборудование, перечисленное в разделе 1 договора N 03/120. Помещение N 1 в данном акте не указано.

С даты передачи имущества (24.02.1993) истец сохраняет профиль предприятия по ремонту обуви (более 15 лет), в том числе сохраняется число рабочих мест для инвалидов, обеспечиваются специальные условия труда инвалидов сроком на 15 лет согласно раздела 5 договора. Это стало возможным благодаря наличию занимаемых обществом спорных помещений (по договору они составляли 261,2 кв. м), использованию и сохранению переданного оборудования, а также остальному имуществу, приведенному в актах инвентаризации и оценки, оформленных комиссией по приватизации Комитета по управлению имуществом г. Перми, согласно разделу 1 договора.

Истец указывает, что все условия, обозначенные в договоре, были им выполнены в полном объеме.

Владение нежилым помещением площадью 259,4 кв. м, где еще до недавнего времени располагалась обувная мастерская, являлось на протяжении всего срока владения добросовестным.

Владение нежилым помещением площадью 196 кв. м, которое было переоборудовано из техподполья обувной мастерской, по настоящее время используется обществом для собственных нужд, с сохранением и поддержанием имущества в исправном и пригодном для эксплуатации состоянии, при отсутствии каких-либо аварийных ситуаций на протяжении всего срока владения.

Общество владеет спорными помещениями как своим собственным имуществом и полностью за свой счет несет бремя его содержания, в том числе по текущему и капитальному ремонту, обслуживанию инженерных сетей и коммуникаций, противопожарной безопасности, по ежегодной подготовке систем отопления к осенне-зимнему периоду согласно регламенту и т.д. Как указал истец, владение подвальным нежилым помещением возникло на основании переоборудования техподполья в подвал собственными силами и на денежные средства общества в целях его дальнейшего использования в коммерческих целях.

Факт владения и пользования истец подтвердил договорами, заключенными в отношении этого помещения, в том числе договорами аренды и договорами с ресурсоснабжающими организациями об обеспечении помещений коммунальными услугами.

Притязания со стороны Администрации на недвижимое имущество общества, на протяжении всего периода владения, не заявлялись, что подтверждается письмом Департамента имущественных отношений администрации города Перми от 26.11.2021 N 059-19-01-39/2-654. Исходя из содержания письма, информация о заключении договоров аренды, купли-продажи между Администрацией и обществом на нежилое помещение площадью 259,4 кв. м в Департаменте отсутствует, нежилое помещение площадью 196 кв. м в реестре муниципального имущества города Перми не учитывается, информация о передаче данного помещения в муниципальную собственность города Перми в Департаменте тоже отсутствует.

Ссылаясь на то, что общество, а ранее его правопредшественник, открыто непрерывно с 24.02.1993 владело и пользовалось помещениями общей площадью 455,4 кв. м, расположенными по адресу: г. Пермь, ул. Вильямса, д. 6: нежилое помещение на 1 этаже во встроенно-пристроенной части жилого многоквартирного дома, общей площадью 259,4 кв. м, кадастровый номер <...>; нежилое помещение в подвале пристроенной части жилого многоквартирного дома, общая площадь 196 кв. м кадастровый номер <...>, общество обратилось в суд с иском о признании прав собственности на эти помещения в силу приобретательной давности.

При первоначальном рассмотрении дела, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции признал давностное владение спорными помещениями недобросовестным, поскольку, получая помещение во владение в 1993 году, общество могло и должно было знать об отсутствии у него оснований возникновения права собственности в силу прямого указания в подписанном договоре о том, что в отношении помещения может быть заключен договор аренды и в последующем оно может быть выкуплено.

Суд апелляционной инстанции указанные выводы суда первой инстанции поддержал. При этом в отношении переоборудованных обществом из техподполья помещений апелляционный суд отметил отсутствие доказательств, свидетельствующих о переоборудовании до 1995 года, что предполагает применение к ним положений статьи 222 ГК РФ, а также необходимость согласия на такое переоборудование иных собственников помещений. Суд апелляционной инстанции также указал, что соответствующий иск в отношении этих помещений заявлен к ненадлежащему ответчику, поскольку доказательств того, что все помещения в доме являются муниципальной собственностью, не представлено. Более того, судом учтено отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о том, что выполненные работы по реконструкции технического подполья не угрожают жизни и здоровью граждан.

При первоначальном рассмотрении дела, суд кассационной инстанции судебные акты суда первой и апелляционной инстанции отменил, указав, что складывающаяся в последнее время практика применения положений о приобретательной давности свидетельствует, что для признания владельца добросовестным при определенных обстоятельствах не требуется, чтобы он имел основания полагать себя добросовестным собственником имущества. Добросовестность может быть признана судами и при наличии оснований для понимания владельцем отсутствия у него оснований приобретения права собственности.

Суд кассационной инстанции обратил внимание на то, что из материалов дела усматривается, что истец ссылался на длительное открытое владение спорным объектом недвижимости, помещением 1, при котором общество на протяжении всего периода владения вело себя как собственник и несло все расходы, связанные с его содержанием при отсутствии выраженных возражений Администрации. Напротив, правообладатель имущества передал свою вещь истцу, притязаний на нее не предъявлял, имущество не содержал, в течение времени владения недвижимым имуществом его собственник не проявлял намерения осуществлять власть над вещью. Более того, ответчик согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости регистрацию ранее возникшего права на помещение 1 осуществил только 02.12.2021. При этом регистрация права на спорное помещение состоялась после инициирования истцом процедуры регистрации права собственности помещения 1 в связи с подачей последним соответствующего заявления.

Вместе с тем правовая оценка на предмет определения добросовестности давностного владельца с учетом перечисленных обстоятельств судами не дана. Вывод судов об отсутствии добросовестного владения истцом помещением 1 в рассматриваемом случае противоречит статье 234 ГК РФ и разъяснениям высших судебных инстанций о порядке ее применения.

В отношении спорного помещения 2 апелляционный суд указал на отсутствие доказательств, свидетельствующих о его переоборудовании до 1995 года, что исключает применение к ним положений статьи 222 ГК РФ, а также о согласии на такое переоборудование иных собственников помещений. Кроме того, суды не установили наличие в деле надлежащей доказательственной базы, позволяющей сделать однозначный вывод о том, что выполненные работы по реконструкции технического подполья не угрожают жизни и здоровью граждан.

Однако в ходе рассмотрения настоящего спора судом в целях проверки соблюдения требований технических регламентов, предъявляемых к помещению, а также оценки рисков вероятности причинения вреда жизни или здоровью граждан вопрос о назначении судебно-строительной экспертизы на обсуждение перед сторонами не ставился.

С учетом специального правового регулирования спорных правоотношений сторон, исходя из содержания доводов истца, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что для принятия обоснованного и правильного судебного акта по настоящему делу суду первой инстанции надлежало поставить на обсуждение сторон вопрос о назначении судебной строительной экспертизы с целью определения времени реконструкции помещения 2 (до 1995 года или позже), а также для проверки соблюдения требований технических регламентов, предъявляемых к помещению, оценки рисков вероятности причинения вреда жизни или здоровью граждан.

Из содержания обжалуемых судебных актов не следует, что судом предлагалось сторонам рассмотреть вопрос о назначении экспертизы и не разъяснялись правовые последствия несовершения такого процессуального действия. Суд апелляционной инстанции также указал, что соответствующий иск в отношении этих помещений заявлен к ненадлежащему ответчику, поскольку доказательств того, что все помещения в доме являются муниципальной собственностью, не представлено, равно как и доказательств наличия согласия собственников иных помещений на переоборудование спорного помещения. Вместе с тем в обжалуемых актах также не содержатся выводы судов о том, что спорные помещения относятся к общему имуществу собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме, и не имеют самостоятельного назначения. Указанный вопрос не был предметом судебной оценки. Исследование указанных обстоятельств позволит судам сделать обоснованные и правильные выводы относительно надлежащего (-их) ответчика (-ов).

При повторном рассмотрении суд первой инстанции руководствовался положениями статей 1, 8, 10, 12, 218, 234, 236, 302, 307, 431 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.11.2020 N 48-П, Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49, Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, в совместном Постановлении Верховного Суда Российской Федерации N 10 Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010. Суд первой инстанции исходил из владения истцом спорными помещениями как своими собственными и несении бремени их содержания более 20 лет, отсутствия на протяжении указанного времени возражений по владению спорными помещениями со стороны Администрации. При этом, Администрация начала нести расходы на содержание нежилого помещения площадью 259,4 кв. м только после государственной регистрации права муниципальной собственности на данное помещение 02.12.2021 (представлены муниципальные контракты от 06.09.2023 N 122, от 21.03.2024 N 46, от 05.03.2025 N 206). Доказательства того, что Администрация несла расходы на содержание спорного имущества в период с 24.02.1993 по 06.09.2023, в материалах дела нет. Судом установлено, что давностное владение обществом нежилым помещением площадью 259,4 кв. м являлось добросовестным. Также судом принято во внимание отсутствие доказательств несения истцом расходов по содержанию помещения. Владение помещением 2 возникло в результате переоборудования (ремонта) техподполья в подвал собственными силами и на денежные средства истца в целях дальнейшего использования в коммерческих целях. Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в материалах дела доказательств проведения реконструкции в помещении 2, в связи с чем пришел к выводу о том, что основания для применения положений статьи 222 ГК РФ отсутствуют. Судом также отклонены доводы Администрации о том, что помещение 2 является общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома (МКД), поскольку МКД по адресу: г. Пермь, ул. Вильямса, 6, и нежилое помещение площадью 196 кв. м не являются единым объектом недвижимости. С учетом указанных обстоятельств суд первой инстанции удовлетворил исковые требования.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, пояснений лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, из решений собраний в случаях, предусмотренных законом, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом, в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности, вследствие причинения вреда другому лицу, вследствие неосновательного обогащения; вследствие иных действий граждан и юридических лиц, вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Согласно пункту 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены данной статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление 10/22) разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статьи 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности (абзац первый пункта 19 Постановления 10/22).

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 03.04.2023 N 48-П разъяснил, что добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями. Добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество положениями статьи 234 ГК РФ не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности. Напротив, столь длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права, особенно в отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре; требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, права легализовать такое владение, оформив право собственности на основании данной нормы.

Таким образом, для признания владельца добросовестным при определенных обстоятельствах не требуется, чтобы он имел основания полагать себя собственником имущества. Добросовестность может быть признана судами и при наличии оснований для понимания владельцем отсутствия у него оснований приобретения права собственности.

Из материалов дела усматривается, что истец ссылался на длительное открытое владение спорным имуществом, при котором общество на протяжении всего периода владения вело себя как его собственник и несло все расходы, связанные с содержанием при отсутствии выраженных возражений Администрации.

Как обоснованно установлено судом первой инстанции, истец владеет помещением площадью 259,4 кв. м, начиная с 24.02.1993, и нежилым помещением площадью 196 кв. м, начиная с 25.01.2001.

Общество полностью за свой счет несет бремя содержания указанных помещений, в том числе по текущему и капитальному ремонту, обслуживанию инженерных сетей и коммуникаций, противопожарной безопасности, по ежегодной подготовке систем отопления к осенне-зимнему периоду согласно регламенту и т.д.

В подтверждение данных доводов истец представил заключенные с ресурсоснабжающими организациями договоры: договор на прием сточных вод N 123 на 1994 год (в последующем перезаключен с обществом с ограниченной ответственностью "Новая городская инфраструктура Прикамья" с 17.06.2015), договор на пользование электрической энергией с 20.04.1992 (в последующем перезаключен с публичным акционерным обществом "Пермская энергосбытовая компания" с 01.06.2018), договор снабжения тепловой энергией в горячей воде с 21.09.2000 (в последующем перезаключен с обществом с ограниченной ответственностью "Пермская сетевая компания" с 01.01.2008).

Апелляционный суд также отмечает, что осуществляя права собственника, общество передавало части спорного имущества в аренду иным лицам по договорам аренды (т. 1 л.д. 72-96).

Более того, с 2015 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о местонахождении общества по адресу: Пермский край, город Пермь, ул. Вильямса, д. 6.

Исходя из пояснений общества с ограниченной ответственностью "Уральское качество" от 27.10.2025 N 1931 обязанность по оплате задолженности за жилищно-коммунальные услуги, образовавшейся за период с декабря 2016 года по декабрь 2019 года (взыскана на основании решения Арбитражного суда Пермского края от 21.08.2021 по делу N А50-27303/2019), истцом исполнена. На настоящий момент задолженность оплачивается истцом на основании утвержденного Семнадцатым арбитражным апелляционным судом мирового соглашения по делу N А50-30267/2023. В подтверждение данного довода истец представил в материалы дела платежные поручения.

В то время как правообладатель имущества передал свою вещь истцу, притязаний на нее не предъявлял, имущество не содержал, в течение времени владения недвижимым имуществом его собственник не проявлял намерения осуществлять власть над вещью. Более того, ответчик согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости регистрацию ранее возникшего права собственности на помещение 1 осуществил только 02.12.2021. При этом регистрация права на спорное помещение состоялась после инициирования истцом процедуры регистрации права собственности на помещение 1 в связи с подачей последним соответствующего заявления.

Указанное следует из ответа Департамента имущественных отношений Администрации города Перми от 26.11.2021 N 059-19-01-39/2-654.

Администрация начала нести расходы на содержание нежилого помещения площадью 259,4 кв. м только после государственной регистрации права муниципальной собственности на данное помещение 02.12.2021 (представлены муниципальные контракты от 06.09.2023 N 122, от 21.03.2024 N 46, от 05.03.2025 N 206). Доказательства того, что Администрация несла расходы на содержание спорного имущества в период с 24.02.1993 по 06.09.2023, в материалы дела не предоставлено.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в течение длительного времени - более 28 лет ответчик устранился от владения нежилым помещением 1, не проявлял к нему интереса, не исполнял обязанностей по его содержанию, вследствие чего данное спорное имущество является фактически брошенным ответчиком.

Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы о том, что истец располагал сведениями об отсутствии у него права собственности на помещение, поскольку договор N 03/120 содержал прямое указание на то, что помещение 1 не передается обществу, не опровергает добросовестность истца, поскольку заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности не является обязательным условием для возникновения права собственности в силу статьи 234 ГК РФ.

Апелляционный суд также обращает внимание на пассивную позицию Администрации, как лица, полагающего себя собственником помещения 1, поскольку управомоченное лицо (Фонд имущества города Перми - правопреемник Департамент имущественных отношений администрации города Перми) на дату подписания договора N 03/120 знало, что помещение 1 остается в собственности муниципального образования "город Пермь", однако на протяжении длительного периода времени не осуществляло действий по оформлению договорных отношений с обществом как в добровольном порядке так и в судебном. Администрация не взимала плату за пользование истцом помещением 1.

Администрация не интересовалась правовой судьбой своего имущества.

Доводы Администрации о получении информации о незаконном владении помещениями в 2021 году, в связи с чем до указанной даты не могла выразить возражения относительно владения спорным имуществом обществом, отклоняются, поскольку указанное не опровергает отсутствие мер по содержанию помещения.

Поскольку правомочия собственника по владению и пользованию имуществом, заключаются не только в фактическом господстве над вещью, но и обеспечении сохранности своего имущества, в том числе от посягательств третьих лиц, сам факт поступления информации об использовании помещения 1 иными лицами в 2021 году не свидетельствует о надлежащем исполнении обязанностей собственника за предшествующий период времени.

Судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что истец владел помещением 1 в связи с тем, что в данном помещении размещалось оборудование, которое было приобретено истцом по договору N 03/120 купли-продажи объекта муниципальной (государственной) собственности от 01.02.1993. В разделе 1 договора N 03/120 указано, что продавец продает, а покупатель приобретает муниципальное предприятие бытового обслуживания "Радуга" по адресу: г. Пермь, ул. Вильямса, д. 6. Несмотря на то, что в договоре N 03/120 прямо не было указано о передаче нежилого помещения 1, предполагалось продолжение осуществление деятельности истцом с использованием приобретенного по договору N 03/120 оборудования именно в данном нежилом помещении, в связи с чем, в договоре N 03/120 предусмотрено право истца заключить долгосрочный (на срок не менее 15 лет) договор аренды занимаемого муниципальным предприятием бытового обслуживания "Радуга" пристроенного помещения к 5-ти этажному дому общей площадью 261,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Вильямса, д. 6.

Исходя из совокупности указанных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что давностное владение обществом нежилым помещением площадью 259,4 кв. м являлось добросовестным.

Доказательства, опровергающие довод истца о том, что он владеет нежилым помещением 1, начиная с 24.02.1993, скрывал факт нахождения нежилого помещения 1 в его владении, в материалы дела не предоставлены.

Из пояснений истца следует, что владение помещением 2 возникло в результате переоборудования (ремонта) техподполья в подвал собственными силами и на денежные средства истца в целях дальнейшего использования в коммерческих целях.

В обоснование своих доводов истец утверждал, что помещение 2 в настоящее время является помещением с самостоятельным назначением, поставлено на кадастровый учет, может эксплуатироваться отдельно от помещения 1, реконструкция помещения 2 не затронула несущих конструкций, не предполагала надстройку или пристройку помещений, перестройку или расширение объекта.

С целью проверки доводов о самовольной реконструкции помещения 2 судом первой инстанции определением от 23.03.2023 назначена судебная строительная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Березовской Е.А. общества с ограниченной ответственностью "Новая Пермь" (далее - ООО "Новая Пермь"), эксперту Казакову А.Г. общества с ограниченной ответственностью "БТИ" (далее - ООО "БТИ").

26.07.2023 в материалы дела поступило заключение эксперта Казакова А.Г. ООО "БТИ", из которого следуют выводы:

Вопрос 5.2. Определить создает ли угрозу жизни и здоровью граждан техническое состояние нежилого помещения, общей площадью 196 кв. м, кадастровый номер <...>, нарушаются ли требования пожарной эксплуатации? При ответе на вопрос учитывать требования Градостроительного кодекса Российской Федерации, технических регламентов, сводов правил, национальных стандартов, требований пожарной безопасности (в том числе произвести расчет пожарного риска) и иных обязательных требований, действующих в области строительства.

В результате проведенного исследования нежилого помещения, общей площадью 196 кв. м, кадастровый номер: 59:01:2912530:2239 встроенного в жилой многоквартирный дом по адресу: г. Пермь, ул. Вильямса, 6 установлено неисполнение требований Закона Российской Федерации от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" и нормативных документов по пожарной безопасности.

На основании требований статьи 6 Закона Российской Федерации от 22.07.2008 N 123-рЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" "Условие соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности"

1) Пожарная безопасность объекта защиты считается обеспеченной при выполнении в полном объеме требований пожарной безопасности, установленных настоящим Федеральным законом, а также одного из следующих условий:

1) выполнены требования пожарной безопасности, содержащиеся в нормативных документах по пожарной безопасности;

2) пожарный риск не превышает допустимых значений, установленных настоящим Федеральным законом;

Исходя из этого, объект исследования, нежилое помещение, общей площадью 196 кв. м, кадастровый номер: 59:01:2912530:2239 встроенного в жилой многоквартирный дом по адресу г. Пермь, ул. Вильямса, 6 не соответствует требованиям пожарной безопасности. А имеющиеся нарушения требований пожарной безопасности создают угрозу жизни и здоровью граждан.

26.07.2023 в материалы дела поступило заключение эксперта Березовской Е.А. ООО "Новая Пермь", из которого следуют выводы:

Вопрос 1. Определить какие работы были выполнены обществом в нежилом помещении, общей площадью 196 кв. м, кадастровый номер <...>. Определить, обладают ли данные работы признаками реконструкции, перепланировки и переоборудования? Определить период выполнения данных работ (до 1995 года или позже).

Обществом в нежилом помещении, общей площадью 196 кв. м, кадастровый номер <...> были достоверно выполнены работы по переустройству, перепланировке, переоборудованию. Выявленные строительные работы указаны в таблице 1. Период выполнения работ достоверно можно определить лишь после 25.01.2001 (дата самой ранней инвентаризации, последние сохранившиеся документы по инвентаризации).

Вопрос 2. Определить, создает ли угрозу жизни и здоровью граждан техническое состояние нежилого помещения, общей площадью 196 кв. м, кадастровый номер: 59:01:2912530:2239, нарушаются ли требования пожарной эксплуатации? При ответе на вопрос учитывать требования Градостроительного кодекса Российской Федерации, технических регламентов, сводов правил, национальных стандартов, требования пожарной безопасности (в том числе произвести расчет пожарного риска) и иных обязательных требований, действующих в области строительства.

Техническое состояние нежилого помещения, общей площадью 196 кв. м, кадастровый номер: 59:01.2912530:2239 не создает угрозу жизни и здоровью граждан (без учета требований пожарной безопасности).

Вопрос 3. Определить, имеются ли в нежилом помещении, общей площадью 196 кв. м, кадастровый номер: 59:01:2912530:2239, оборудование, сети инженерно-технического обеспечения (внутридомовые сети) обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме по адресу: г. Пермь, ул. Вильямса, д. 6?

В нежилом помещении, общей площадью 196 кв. м, кадастровый номер: 59:01:2912530:2239, имеются оборудование, сети инженерно-технического обеспечения (внутридомовые сети) обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме по адресу: г. Пермь, ул. Вильямса, д. 6. Сети, оборудование, помещения указаны в таблице 2.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 19.02.2024 по делу назначена дополнительная судебная пожарно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам Кравченко П.С., Кузьминых В.А. общества с ограниченной ответственностью "Бюро экспертизы и оценки" (далее - ООО "Бюро экспертизы и оценки").

22.07.2024 в суд поступило заключение экспертов N 696/24 от 28.06.2024, из которого следуют выводы:

Определить, создает ли угрозу жизни и здоровью граждан техническое состояние нежилого помещения, общей площадью 196 кв. м, кадастровый номер: 59:01:2912530:2239, нарушаются ли требования пожарной безопасности с учетом эксплуатации данного помещения в качестве спортивно-тренировочного объекта? При ответе на вопрос учитывать требования Градостроительного кодекса Российской Федерации, технических регламентов, сводов правил, национальных стандартов, требования пожарной безопасности (в том числе произвести расчет пожарного риска) и иных обязательных требований, действующих в области строительства.

В результате проведенного исследования спортивно-тренировочного учреждения, общей площадью 196 кв. м, кадастровый номер: 59:01:2912530:2239, встроенного в многоквартирный дом по адресу: Пермский край, г. Пермь, улица Вильямса, дом 6, установлено неисполнение требований Федерального Закона N 123 от 22.07.2008 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" и нормативных документов по пожарной безопасности.

На основании статьи 6 Федерального Закона N 123 от 22.07.2008 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" "Условие соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности":

1. Пожарная безопасность объекта защиты считается обеспеченной при выполнении в полном объеме требований пожарной безопасности, установленных настоящим Федеральным законом, а также одного из следующих условий:

1) выполнены требования пожарной безопасности, содержащиеся в нормативных документах по пожарной безопасности;

2) пожарный риск не превышает допустимых значений, установленных настоящим Федеральным законом.

На основании проведенного исследования, необходимо констатировать вывод о том, что у объекта исследования - нежилого помещения, общей площадью 196 кв. м, кадастровый номер: 59:01:2912530:2239 в настоящее время имеются нарушения требований пожарной безопасности, которые создают угрозу жизни и здоровью граждан, в частности:

- проведение работ по ремонту, техническому обслуживанию и эксплуатации средств обеспечения пожарной безопасности, обеспечивающие исправное состояние указанных средств, не организовано (пункт 54 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 N 1479);

- оборудование автоматической установки пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре эксплуатируется сверх срока службы, установленного изготовителем (поставщиком) (п. 13 таблицы 2 СП 3.13130.2009).

- на путях эвакуации аварийное освещение в соответствии с требованиями СП 52.13330 не выполнено (п. 4.3.12. СП 1.13130.2020).

Вместе с тем, данные нарушения могут быть устранены до начала эксплуатации рассматриваемого объекта.

Исходя из представленных материалов дела, по заявлению истца на объект исследования подготовлена проектная документация. Раздел 9. Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности. 014-08.12.2023.ПБ на спортивно-тренировочное учреждение по адресу: Пермский край, г. Пермь, улица Вильямса, дом 6.

Раздел 9. Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности - это документация, в которой обозначен комплекс необходимых мероприятий для обеспечения защиты объекта от пожаров, что в свою очередь необходимо для обеспечения защиты жизни и здоровья людей, обеспечения их безопасности. Защита людей обеспечивается комплексом объемно-планировочных, эргономических, конструктивных, инженерно-технических и организационных мероприятий.

Таким образом, при приведении объекта исследования в нормативное состояние с учетом требований Раздела 9. Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности. 014-08.12.2023.ПБ на спортивно-тренировочное учреждение по адресу: Пермский край, г. Пермь, улица Вильямса, дом 6, выявленные при проведении настоящего исследования нарушения требований пожарной безопасности будут устранены.

После приведения в нормативное состояние с учетом требований Раздела 9. Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности. 014-08.12.2023.ПБ в соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ (ред. от 25.12.2023) "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", пожарная безопасность объекта исследования будет считаться обеспеченной в связи с выполнением в полном объеме требований пожарной безопасности. И, в соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ (ред. от 25.12.2023) "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" расчет пожарных рисков в таком случае не производится.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 11.11.2024 по делу назначена дополнительная судебная пожарно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам Кравченко П.С., Кузьминых В.А. ООО "Бюро экспертизы и оценки".

17.01.2025 в суд поступило заключение экспертов N 964-24 от 28.12.2024, в котором изложены выводы:

Определить, создает ли угрозу жизни и здоровью граждан техническое состояние нежилого помещения, общей площадью 196 кв. м, кадастровый номер: 59:01:2912530:2239, нарушаются ли требования пожарной безопасности с учетом эксплуатации данного помещения в качестве спортивно-тренировочного объекта? При ответе на вопрос учитывать требования Градостроительного кодекса Российской Федерации, технических регламентов, сводов правил, национальных стандартов, требования пожарной безопасности (в том числе произвести расчет пожарного риска) и иных обязательных требований, действующих в области строительства.

На основании проведенного исследования, необходимо констатировать вывод о том, что у объекта исследования - нежилого помещения, общей площадью 196 кв. м, кадастровый номер: 59:01:2912530:2239 в настоящее время нарушения требований пожарной безопасности, которые создают угрозу жизни и здоровью граждан, не обнаружены.

После приведения в нормативное состояние объекта исследования, пожарная безопасность объекта исследования считается обеспеченной в связи с выполнением в полном объеме требований пожарной безопасности. И, в соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ (ред. от 25.12.2023) "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" расчет пожарных рисков в таком случае не производится.

Оценивая предоставленные в материалы дела заключения экспертов, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом в нежилом помещении 2 были достоверно выполнены работы по переустройству, перепланировке, переоборудованию. При этом, признаков реконструкции нежилого помещения 2 не обнаружено.

Представленное суду экспертное заключение N 2Э/07-2023, составленное по результатам судебной экспертизы, представляет собой объективное и обоснованное исследование, содержит подробное описание проведенных исследований. Выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, основаны на комплексе представленных в его распоряжение документов, результатах проведенных в ходе экспертизы осмотра и фотофиксации, не содержат неясностей и противоречий; ответы на поставленные вопросы изложены четко и однозначно, в экспертном заключении N 2Э/07-2023 содержится подробное описание проведенных исследований и ответы на поставленные вопросы. Экспертное заключение N 2Э/07-2023 выполнено в соответствии с положениями норм процессуального закона, экспертиза проведена компетентным экспертом, обладающим необходимыми специальными познаниями в области экспертного исследования и квалификацией, что подтверждено представленными в дело документами.

Каких-либо доказательств, влекущих вывод о пристрастности экспертной организации и эксперта, суду не представлено, экспертное исследование производилось с участием представителей лиц, участвующих в деле.

Надлежащих доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, суду не представлено.

Апелляционный суд не усматривает оснований для переоценки указанных выводов. В выводах экспертного заключения N 2Э/07-2023 содержатся ответы на все поставленные судом вопросы, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Ответы являются ясными, полными, непротиворечивыми и основаны на материалах дела. Надлежащих доказательств, опровергающих вышеуказанные выводы экспертизы, суду не представлено. Каких-либо доказательств, влекущих вывод о пристрастности данной экспертной организации, суду не представлено.

При изложенных обстоятельствах оснований считать экспертное заключение недопустимым доказательством у суда не имеется.

Доводы Администрации о том, что право собственности на помещение 2 не может возникнуть у истца с учетом положений статьи 222 ГК РФ, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно отклонены с учетом следующего.

В проектной документации (рабочем проекте) на 5-ти этажный жилой дом со встроенно-пристроенными КБО по ул. Вильямса, 6, в м-р. VI ж.р. Гайва, г. Перми, шифр проекта N 3088-85, разработанной проектным институтом "ПЕРМГРАЖДАНПРОЕКТ", указан строительный объем встроенно-пристроенного КБО - 1190 куб. м, в том числе, подвала - 152,2 куб. м. Указанное не свидетельствует о том, что истцом выполнены работы по реконструкции помещения 2, так как проектная площадь встроенно-пристроенного КБО - 275 куб. м не совпадает с фактической площадью КБО - 259,4 кв. м, указанной в техническом паспорте на многоквартирный дом, составленном 04.10.1994 года. То есть технические характеристики запроектированного объекта частично отличаются от фактических технических характеристик встроенно-пристроенного объекта.

Кроме того, в техническом паспорте от 04.10.1994 указано, что средняя внутренняя высота помещений составляет 2,52 м. В том числе, указана высота подвала под магазином (другим объектом) - 2,45 м.

В техническом паспорте нежилого помещения, составленном 25.01.2001 государственным бюджетным учреждением Пермского края "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", указана высота нежилого помещения 2 - 2,47 м.

Доказательства, подтверждающие довод ответчика о том, что фактическая высота нежилого помещения 2 до 25.01.2001 была менее 2,47 м, отсутствуют.

В экспертном заключении N 2Э/07-2023 содержится вывод о том, что состояние строительных конструкций помещения 2 определено как работоспособное. Техническое состояние помещения 2 не создает угрозу жизни и здоровью граждан (без учета требований пожарной безопасности).

Кроме того, в заключении комиссии экспертов от 28.12.2024 N 964-24, составленном ООО "Бюро экспертизы и оценки", также содержится вывод о том, что у объекта исследования - нежилого помещения, общей площадью 196 кв. м, кадастровый номер: 59:01:2912530:2239, в настоящее время нарушения требований пожарной безопасности, которые создают угрозу жизни и здоровью граждан, не обнаружены. После приведения в нормативное состояние объекта исследования, пожарная безопасность объекта исследования считается обеспеченной в связи с выполнением в полном объеме требований пожарной безопасности.

В связи с тем, что отсутствуют документы, оформленные до 25.01.2001, эксперт ООО "Новая Пермь" Березовская Е.А. указала в экспертном заключении N 2Э/07-2023, что период выполнения истцом работ достоверно можно определить лишь после 25.01.2001.

В связи с чем в материалах дела отсутствуют доказательства выполнения работ по реконструкции помещения 2, а к спорным отношениям не подлежат применению положения статьи 222 ГК РФ.

С учетом изложенного, довод ответчика о необходимости получения истцом разрешения на строительство, судом отклоняется.

Доводы относительно правового режима помещения 2, связанного с распространением на него режима общей собственности собственников МКД, также являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно отклонены как основанные на неверном толковании норм права и несоответствующие фактическим обстоятельствам по делу.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме, в том числе, принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

По результатам натурного осмотра и дополнительно представленных лицами, участвующими в деле, документов эксперт Березовская Е.А. 07.11.2023 представила дополнительные письменные пояснения, в которых указала:

1. Теплоснабжение подвала осуществляется непосредственно от индивидуально узла учета тепла (расположен в осматриваемом подвале), который соединяется с сетями, идущими от ЦТП (центрального теплового пункта). Сети, идущие от ЦТП под землей, заходят непосредственно в подвал МКД (рассматриваемый подвал находится через стенку). В подвале МКД к сетям ЦТП подходят сети общества, которые через стену заходят в рассматриваемый подвал и подключаются непосредственно к индивидуальному тепловому пункту. Тепловой пункт МКД следует дальше места подключения сетей общества к сетям ЦТП (см. схему 1). Технически тепловые сети МКД и тепловые сети общества независимо присоединяются к сетям ЦТП. Технически возможно отключить сети общества без ущерба сетям ЦТП и сетям теплоснабжения МКД. Все теплоснабжение в подвале осуществляется непосредственно от внутренних сетей, приходящих через индивидуальный узел учета тепла (см. схему 2).

Также был произведен осмотр сетей теплоснабжения на 1 этаже. Приборов потребления тепла (батарей) от сетей теплоснабжения МКД не выявлено. Все приборы потребления тепла (батареи) функционируют от индивидуальных сетей теплоснабжения из подвала КБО. Выявлен один не функционирующий стояк теплоснабжения МКД и один функционирующий стояк теплоснабжения, но без прибора потребления тепла (без батареи) (см. схему 3).

2. В рассматриваемом подвале на 19.10.2023 г. не обнаружены сети водоснабжения и водоотведения. Приборы водопотребления демонтированы, сети водоснабжения и водоотведения демонтированы.

На первом этаже КБО расположены стояки водоснабжения и водоотведения. Стояки водоснабжения и водоотведения непосредственно относятся к стоякам МКД. От стояков водоснабжения через счетчики осуществляется подача воды на внутренние сети первого этажа КБО. Внутренние сети водоснабжения находятся непосредственно в помещении расположения стояков и соседнем помещении. В остальной части здания КБО на первом этаже сетей водоснабжения и водоотведения нет. Стоки удаляются непосредственно через сети водоотведения МКД (см. схему 4). Подача горячего водоснабжения заглушена.

3. В рассматриваемом подвале КБО расположена вент. камера со стороны входа (схема 5). Других сетей вентиляции в подвале не обнаружено.

На первом этаже КБО расположены не функционирующие сети вентиляции, вентиляционный канал МКД, вентиляционный канал КБО (схема 6).

4. Электроснабжение подвала осуществляется через сети первого этажа КБО. Установлен индивидуальный электрический щит (см. схему 7), подключенный к щиту независимого ввода электричества на первом этаже КБО (см. схему 8). Внутренние сети электроснабжения запитаны непосредственно через установленный электрический щит.

Внутренние сети электроснабжения первого этажа КБО запитаны непосредственно от щита независимого ввода электричества на первом этаже. Сети электроснабжения не зависят от сетей МКД.

На основании изложенного, эксперт сделал следующие выводы в отношении сетей инженерно-технического обеспечения, относящихся к нежилому помещению подвала площадью 196 кв. м:

- сети теплоснабжения: внутренние сети идут непосредственно от индивидуального узла учета тепла. Узел учета тепла технически соединен через сети общества непосредственно с сетями ЦТП. Не зависит от сетей МКД. Нет сетей МКД.

- сети водоснабжения и водоотведения: сети водоснабжения и водоотведения на 19.10.2023 г отсутствуют. Нет сетей МКД.

- вентиляция: осуществляется от индивидуальной вент. камеры КБО. Нет сетей МКД.

- сети электроснабжения: осуществляется от индивидуальных сетей КБО первого этажа. Нет сетей МКД.

По запросу суда первой инстанции публичное акционерное общество "Т Плюс" представило акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по теплоснабжению, согласно которому общество несет ответственность за состояние, обслуживание и ремонт внутридомовой системы отопления, указанной на схеме. Указана точка поставки тепловой энергии - т. Б (в техподполье ж/д Вильямса, 6).

Истцом представлено в материалы дела Заключение эксперта N 1-813 от 30.04.2021 (т. 2 л.д. 84-112), составленное АНО "БСЭНО" при рассмотрении Арбитражным судом Пермского края дела N А50-27303/2019, в котором содержатся, в том числе, следующие выводы: "Нежилые помещения, а именно: - N 10 площадью 189,6 кв. м; N 11 площадью 4,6 кв. м; N 12 площадью 1,8 кв. м, общей площадью 196 кв. м, расположенные в подвальном помещении пристроенной части здания КБО по ул. Вильямса, г. Пермь, 6, не имеют общих ограждающих конструкций и несущих конструкций (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, несущие колонны и иные ограждающие конструкции), с многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Вильямса, 6.

Пристроенные нежилые помещения общей площадью 196 кв. м, расположенные в подвале здания КБО по адресу: г. Пермь, ул. Вильямса, 6, разделены между собой и жилым домом N 6 несущими глухими строительными конструкциями и не являются сообщающимися.

Соответственно, многоквартирный дом по адресу: г. Пермь, ул. Вильямса, 6 и нежилое помещение площадью 196 кв. м не являются единым объектом недвижимости".

В том числе, с учетом выводов, содержащихся в заключении эксперта N 1-813 от 30.04.2021, Арбитражным судом Пермского края по делу N А50-27303/2019 взыскана с общества (ответчик) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Уральское качество" (истец) задолженность по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, ул. Вильямса, 6, оказанных в период с декабря 2016 года по декабрь 2019 года. При расчете задолженности учитывалась площадь пристроенного нежилого помещения - 259,4 кв. м и площадь пристроенного помещения - 196 кв. м.

Доказательств, опровергающих выводы, содержащиеся в заключении эксперта N 1-813, ответчиком не представлены.

Из проектной документации, шифр проекта N 3088-85, разработанной проектным институтом "ПЕРМГРАЖДАНПРОЕКТ", не следует, что нежилые помещения площадью 196 кв. м относятся к общему имуществу.

Не представлено доказательств, опровергающих довод истца о том, что при проектировании и строительстве многоквартирного дома и КБО помещение 2 являлось техподпольем для помещения 1. Иного назначения у нежилого помещения 2 не было. Соответственно, помещение 2 не является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

С учетом указанных обстоятельств суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что иск в отношении помещения 2 предъявлен к надлежащему ответчику, который одновременно является ответчиком в отношении помещения 1.

По существу доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение решения суда первой инстанции.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Вопрос о распределении государственной пошлины по апелляционной жалобе не рассматривается, поскольку заявитель освобожден от ее уплаты (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда Пермского края от 23 декабря 2025 года по делу N А50-32096/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.