Резолютивная часть постановления объявлена 12.02.2026

Постановление изготовлено в полном объеме 26.02.2026

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Демченко С.Н., Счетчикова А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ордынцевым В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации местного самоуправления г. Владикавказа на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 18.09.2025 по делу N А61-781/2025, по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Мостостроительная компания "Трансмост" (ИНН 1516612143, ОГРН 1061516013954) к администрации местного самоуправления г. Владикавказа (ИНН 1501002346, ОГРН 1021500578087), о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью Мостостроительная компания "Трансмост" - Дударовой Д.М. (доверенность от 11.01.2024), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

общество с ограниченной ответственностью Мостостроительная компания "Трансмост" (далее - истец, общество, ООО МК "Трансмост") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации местного самоуправления г. Владикавказа (далее - ответчик, администрация) о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Пожарского, 42: нежилое здание площадью 214,3 кв. м (литер А1), кадастровый номер <...>; нежилое здание площадью 150 кв. м (литер В), кадастровый номер <...>; нежилое здание 2633 кв. м (литер В1), кадастровый номер <...>.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 18.09.2025 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции не рассмотрел вопрос о пожарной безопасности нежилых зданий, в материалы дела не представлено доказательств свидетельствующих о том, что объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просило оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва.

Администрация, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку в судебное заседание своих представителей не обеспечила.

Выслушав пояснения представителя общества, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва, исследовав в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером <...> по адресу: г. Владикавказ, ул. Пожарского, 42 для использования в целях содержания и эксплуатации базы по производству железобетонных изделий, общей площадью 3,1103 га.

Срок действия договора аренды, согласно дополнительному соглашению от 25.11.2022 до 01.12.2025.

На указанном земельном участке расположены принадлежащие обществу объекты незавершенного строительства: площадью 214,3 кв. м (литер А1), кадастровый номер <...>; площадью 150 кв. м (литер В), кадастровый номер <...>; площадью 2633 кв. м (литер В1), кадастровый номер <...>.

06.06.2024 общество обратилось в администрацию с письмом N 23/26 в котором просило ввести в эксплуатацию объекты незавершенного строительства, расположенные на производственной базе ООО МСК "Трансмост" (кадастровый номер <...>) по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Пожарского, 42.

Администрация письмом от 13.06.2024 сообщила, что для ввода объекта в эксплуатацию необходимо представить для рассмотрения, по каждому объекту капитального строительства отдельно, документы, предусмотренные частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

По смыслу приведенной нормы создание здания, сооружения или другого строения без получения необходимых на то разрешений является признаком самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что спорные объекты недвижимого имущества приобретены истцом 22.10.2001 по договору купли-продажи у открытого акционерного общества завод "Победит" (том 1, л.д. 46-51).

Права собственности на приобретенные объекты незавершенного строительства зарегистрированы за истцом в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН): на объект с кадастровым номером <...> - 21.01.2009 (запись N 15-15-01/115/2008-406), на объект с кадастровым номером <...> - 19.01.2009 (запись N 15-15-01/115/2008-332), на объект с кадастровым номером <...>-21.01.2009 (запись N 15-15-01/115/2008-404).

Приобретенные обществом по договору объекты по техническим характеристикам полностью соответствуют объектам, право собственности на которые просит признать истец.

Как пояснил в судебном заседании представитель истца, на момент заключения договора купли-продажи спорные объекты отвечали признакам завершенного строительства, но были указаны в договоре как незавершенные, поскольку отсутствовало разрешение на их ввод в эксплуатацию.

Судом установлено, что земельный участок, на котором расположены объекты, 01.12.2017 по договору аренды, заключенному с администрацией, предоставлен для содержания и эксплуатации базы по производству железобетонных изделий в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 3,1103 га. Срок аренды установлен с 01.12.2017 по 01.12.2022 (том 1, л.д. 52-55).

Дополнительным соглашением от 25.11.2022 срок аренды продлен до 01.12.2025 (том 1 л.д. 57).

В силу абзаца 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, который предоставлен по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано за арендатором земельного участка, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой позиции, выраженной в Определении Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 658-О, следует, что сам по себе титул владения земельным участком, на котором арендатором возведено капитальное строение, не свидетельствует о самовольности такой постройки, при условии, что земельный участок был предоставлен арендатору для строительства соответствующего объекта недвижимости. При этом согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, при заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Как следует из пункта 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014) отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушения прав и законных интересов других граждан, сохранением возведенной постройки.

В пункте 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Факт отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию) сам по себе не является основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Данный недостаток устраняется исследованием вопроса о соответствии постройки всем необходимым нормам и правилам при рассмотрении дела судом.

В целях проверки отнесения спорных объектов к недвижимому имуществу, а также соответствия спорных строений требованиям градостроительных, строительных и иных обязательных норм и правил, требованиям экологической безопасности, установления фактического размещения спорных объектов на земельном участке, судом первой инстанции назначалась судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ФГБУ "Владикавказская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации".

Перед экспертами судом были поставлены следующие вопросы:

1. Создает ли угрозу жизни и здоровью граждан дальнейшая эксплуатация объектов:

- площадью 214,3 кв. м (литер А1), кадастровый номер <...>;

- площадью 150 кв. м (литер В), кадастровый номер <...>;

- площадью 2633 кв. м (литер В1), кадастровый номер <...>?

2. Являются ли объекты: площадью 214,3 кв. м (литер А1), кадастровый номер <...>; площадью 150 кв. м (литер В), кадастровый номер <...>; площадью 2633 кв. м (литер В1), кадастровый номер <...> объектами недвижимого имущества оконченного строительства?

3. Соответствуют ли данные объекты недвижимости строительно-техническим нормам и правилам?

31.07.2025 в суд первой инстанции поступило заключение строительно-технической экспертизы N 359/3-25.

Согласно выводам эксперта дальнейшая эксплуатация спорных объектов на данный момент не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Объекты недвижимости соответствуют строительно-техническим нормам и правилам.

Определением от 04.12.2025 в соответствии с частью 3 статьи 86 АПК РФ суд апелляционной инстанции вызвал в судебное заседание эксперта ФГБУ "Владикавказская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" Калагову Нину Казбековну для дачи пояснении по заключению N 359/3-25 от 31.07.2025.

В судебном заседании 15.01.2026 эксперт Калагова Нина Казбековна дала пояснения по заключению N 359/3-25 от 31.07.2025, ответила на вопросы суда.

06.02.2026 от эксперта Калаговой Нины Казбековны поступили письменные пояснения N 47 от 02.02.2026.

Эксперт также указал, что в результате повторного экспертного осмотра 30.01.2026 объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Пожарского, 42, определено, что ранее имеющиеся отклонения от СП и описанные в исследовательской части заключения N 359/3-25, устранены, что подтверждается представленными экспертом фото-таблицами. В связи с тем, что в строительных конструкциях устранены выявленные дефекты, объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Пожарского, 42, соответствуют строительным нормам и правилам и дальнейшая эксплуатация объектов, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, из материалов дела установлено, что сохранение построек не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждает наличие совокупности условий, позволяющих признать за истцом право собственности на самовольно возведенные объекты недвижимости.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии препятствий для признания права собственности на нежилые здания.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не рассмотрел вопрос о пожарной безопасности нежилых зданий, подлежат отклонению, поскольку заключением судебной экспертизы N 359/3-25 от 31.07.2025 подтверждено, что спорные нежилые здания отвечают требованиям без опасности и не несут угрозы жизни и здоровью граждан.

Как видно из заключения от 31.07.2025 N 359/3-25 при производстве исследования использовалась нормативная литература:

1. Временные методические рекомендации по производству судебных строительно-технических экспертиз, г. Москва 1987;

2. Инструкция по организации производства судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденная приказом Минюста России N 404 от "28" декабря 2023;

3. Сборник методических рекомендаций по производству судебных строительно-технических экспертиз. Бутырин А.Ю., г. Москва. 2012;

4. "СП 14.13330.2018. Свод правил. Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81*";

5. "СП 70.13330.2012. Свод правил. Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНИП 3.03.01-87";

6. "СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87";

7. "СП 63.13330.2018. Свод правил. Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения. СНиП 52-01-2003";

8. "СП 68.13330.2017. Свод правил. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87".

Исследование производилось методом осмотра объектов на месте, с фиксацией результатов исследования, методом сопоставления результатов экспертного исследования с данными государственного автономного учреждения "Бюро технической инвентаризации" РСО-Алания г. Владикавказ.

Судом апелляционной инстанции установлено, что экспертное заключение N 359/3-25 от 31.07.2025 является полным и ясным, по форме и содержанию соответствует требованиям действующего законодательства, эксперт дала полные ответы на все поставленные перед ней вопросы, противоречия в экспертных выводах отсутствуют.

При проведении экспертизы в рамках настоящего дела эксперт руководствовалась соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой. Профессиональная подготовка и квалификация эксперта, составившего экспертное заключение, не вызывает сомнений, поскольку экспертиза проведена в государственной экспертной организации. Ответы эксперта на поставленные судом вопросы понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными.

Доказательства некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иные злоупотребления при проведении экспертизы в материалах дела не имеется.

Кроме того в материалах дела имеется заключение специалиста Мамаева Сергея Петровича N 196-25ст. об обследовании земельного участка с кадастровым номером <...> по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Пожарского, 42 и расположенных на нем зданий (литеры А1, B, B1). Перед специалистом, в том числе, был поставлен вопрос: соответствуют ли объекты капитального строительства с литерами А1, B, B1 по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Пожарского, 42 требованиям технических регламентов и нормативных документов по пожарной безопасности?

Специалистом дан ответ, что требования нормативных документов относительно противопожарных требований соблюдены (документы электронного дела от 02.09.2025).

Мамаев С.П. является специалистом по пожарной безопасности, диплом "Единого всероссийского института дополнительного профессионального образования" ПП 28198 от 31.01.2024.

В заключении N 196-25ст. специалист указал, что в соответствие с требованиями п. 15.1 СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" противопожарные требования следует принимать в соответствии с главой 15 "Требования пожарной безопасности при градостроительной деятельности" раздела II "Требования пожарной безопасности при проектировании, строительстве и эксплуатации поселений и городских округов" Технического регламента о требованиях пожарной безопасности (далее Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ).

В соответствие со статьей 69 пункта 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями должны обеспечивать нераспространение пожара на соседние здания, сооружения.

Нормативное расстояние устанавливается в соответствие с требованиями пункта 4.3 табл. 1 СП 4.13130.2013 "Противопожарные расстояния между жилыми и общественными зданиями, а также между жилыми, общественными зданиями и вспомогательными зданиями и сооружениями производственного, складского и технического назначения (за исключением отдельно оговоренных в разделе 6 настоящего свода правил объектов нефтегазовой индустрии, автостоянок грузовых автомобилей, специализированных складов, расходных складов горючего для энергообъектов и т.п.).

В соответствии с пунктом 4.3 СП 4.13130.2013 противопожарные расстояния от общественных зданий до соседних объектов должны соответствовать требованиям, установленным в таблице 1 СП 4.13130.2013.

Обследуемые объекты представляет собой одноэтажные здания. Относится к III степени огнестойкости, классу СО конструктивной пожарной опасности.

На смежных участках расположены производственно-складские здания. Обследуемое здание относится к классу функциональной пожарной опасности Ф5.1 (производственные здания), в соответствие с требованиями ст. 32 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ.

В соответствие с требованиями ст. ст. 30, 87 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности": "1. Степень огнестойкости зданий, сооружений и пожарных отсеков должна устанавливаться в зависимости от их этажности, класса функциональной пожарной опасности, площади пожарного отсека и пожарной опасности происходящих в них технологических процессов. Пределы огнестойкости строительных конструкций должны соответствовать принятой степени огнестойкости зданий, сооружений и пожарных отсеков".

В соответствие с требованиями п. 6.1 СП 2.13130.2020 здание производственного назначения, рассматриваемые ниже требования в области пожарной безопасности принимаются как для здания III степени огнестойкости, класса СО конструктивной пожарной опасности.

В соответствие с требованиями п. 4.3 табл. 1 СП 4.13130.2013 противопожарные расстояния от зданий производственного назначения III степени огнестойкости, СО класса конструктивной пожарной опасности до аналогичного объекта, класс конструктивной пожарной опасности СО должны составлять не менее 10 метров.

В соответствие с требованиями ст. 90 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ для зданий и сооружений должно быть обеспечено устройство пожарных проездов и подъездных путей к зданиям и сооружениям для пожарной техники, специальных или совмещенных с функциональными проездами и подъездами.

В соответствие с требованиями п. п. 8.1, 8.3 СП 4.13130.2013 подъезд пожарных автомобилей к проектируемому объекту должен быть обеспечен с одной продольной стороны, в обследуемом здании имеется пожарный проезд со всех сторон здания.

Расстояние от земельного границы участка до объектов на соседних участках составляет более 10 м.

При таких обстоятельствах, довод администрации о несоответствии спорных объектов требованиям пожарной безопасности, отклоняется как необоснованный. Податель жалобы не указал, в чем конкретно заключается такое несоответствие.

Несогласие с результатом экспертизы само по себе не свидетельствует о недостоверности заключения. В суде первой инстанции администрация о своем несогласии с заключением эксперта не заявляла, о назначении дополнительной или повторной судебных экспертиз не ходатайствовал, достоверных доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, свидетельствующих о ее необоснованности и недостоверности не представила.

При таких установленных по делу обстоятельствах, суд апелляционной инстанции признает решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 18.09.2025 по делу N А61-781/2025 законным и обоснованным, в связи, с чем отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе распределению не подлежат и относятся на заявителя апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление суда, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после его принятия.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 18.09.2025 по делу N А61-781/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.