Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2026 года

Постановление в полном объеме изготовлено 03 марта 2026 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воскобойникова М.С.,

судей Дудариковой О.В., Захарова А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Абола Е.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Парус": Муконин А.Н., представителя по доверенности б/н от 02.02.2026, предъявлен паспорт, удостоверение адвоката;

от администрации Верхнемамонского сельского поселения Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от администрация Верхнемамонского муниципального района Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Верхнемамонского сельского поселения Воронежской области (ОГРН 1023601071108 ИНН 3606002450) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.10.2025 по делу N А14-2116/2025 по иску общества с ограниченной ответственностью "Парус" (ОГРН 1073620000288 ИНН 3606005500) к администрации Верхнемамонского сельского поселения Воронежской области (ОГРН 1023601071108, ИНН 3606002450) о признании права собственности на нежилое здание, третье лицо: администрация Верхнемамонского муниципального района Воронежской области (ОГРН 1023601072990 ИНН 3606001978),

общество с ограниченной ответственностью "Парус" (далее - ООО "Парус", истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к администрации Верхнемамонского сельского поселения Воронежской области (далее - ответчик) о признании права собственности на нежилое здание общей площадью 1 742,7 кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенное по адресу: Воронежская обл. Верхнемамонский р-он, с. Верхний Мамон, ул. Правды, 8, в реконструированном виде (с учетом уточнений).

Определением суда от 14.04.2025 по делу N А14-2116/2025 назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено специалистам ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы" (адрес: г. Воронеж, ул. Краснознаменная, 2).

На разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствует ли нежилое здание общей площадью 1 744,6 кв. м с кадастровым номером <...>, расположенное по адресу: Воронежская обл., Верхнемамонский р-он, с. Верхний Мамон, ул. Правды, 8, градостроительным, санитарно-техническим, пожарно-техническим, строительным нормам и правилам?

-создает ли нежилое здание общей площадью 1 744,6 кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенное по адресу: Воронежская обл., Верхнемамонский р-он, с. Верхний Мамон, ул. Правды, 8, угрозу жизни и здоровью граждан?

В Арбитражный суд Воронежской области 30.09.2025 от ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы" поступило заключение судебного эксперта N 2095/6-3-25 от 11.09.2025.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Верхнемамонского муниципального района Воронежской области (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 27.10.2025 исковые требования ООО "Парус" удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, администрация Верхнемамонского сельского поселения Воронежской области обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2026 указанная апелляционная жалоба принята к производству.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 19.02.2026 ответчик и третье лицо явку своих представителей не обеспечили.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Парус" возражал против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя истца, исследовав и оценив представленные доказательства, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом области, ООО "Парус" принадлежит на праве собственности нежилое здание, кадастровый N 36:06:0100005:299 и земельный участок под ним, кадастровый N 36:06:0100005:725, расположенные по адресу: Воронежская обл., Верхнемамонский р-он, с. Верхний Мамон, ул. Правды, 8.

ООО "Парус" были приняты меры по легализации произведенной реконструкции нежилого здания, а именно:

- разработана проектная документация на реконструкцию нежилого здания;

- 14.10.2024 получено положительное заключение проектной документации и результатов инженерных изысканий;

- 29.11.2024 подано заявление о выдаче разрешения на реконструкцию склада, с приложением полного пакета документов;

- 03.12.2024 получен отказ в выдаче разрешения на реконструкцию склада, так как на момент обращения, реконструкция уже была осуществлена;

- 20.01.2025 подано заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

- 22.01.2025 получен отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как отсутствовало разрешение на реконструкцию склада.

В результате работ по реконструкции здания площадь здания увеличилась с 1288,4 кв. м до 1742,7 кв. м за счет пристроенного помещения.

Согласно сведениям из ЕГРН в настоящее время площадь здания по-прежнему составляет 1288,4 кв. м.

Истец полагает, что при возведении нежилого здания границы земельного участка не нарушены, а также не ущемлены права и интересы соседей и иных третьих лиц. Реконструкция здания соответствует всем требованиям градостроительных и строительных норм и правил, санитарного, пожарного, экологического и другого законодательства и обеспечивают безопасную эксплуатацию здания для жизни и здоровья людей.

Ссылаясь на наличие оснований для признания права собственности на указанное имущество и невозможность государственной регистрации права собственности в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что реконструкция объекта недвижимости не нарушает прав и интересов иных лиц.

Апелляционный суд соглашается с выводом арбитражного суда области об удовлетворении заявленного иска в силу следующего.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановленных нарушенных прав, их судебной защиты.

Защита субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов осуществляется путем применения надлежащих способов защиты, в том числе путем признания права (статья 12 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных в защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В силу действующего законодательства Российской Федерации (гражданского, земельного и градостроительного) условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 ГК РФ).

Таким образом, для удовлетворения требования о признании права собственности необходима совокупность следующих юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ)); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 ГК РФ).

Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности на которую не возникает в силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ.

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44) разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Согласно пункту 41 постановления Пленума N 44 с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).

Как следует из материалов дела, ООО "Парус" принадлежит на праве собственности нежилое здание, кадастровый N 36:06:0100005:299 и земельный участок под ним, кадастровый N 36:06:0100005:725, расположенные по адресу: Воронежская обл., Верхнемамонский р-он, с. Верхний Мамон, ул. Правды, 8.

Согласно пункту 43 постановления Пленума N 44 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Материалами настоящего дела установлено, что истец обращался за выдачей разрешения на строительство и получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения (пункт 43 постановления Пленума N 44).

Правовой режим самовольной постройки закреплен в статье 222 ГК РФ, нормами которой в том числе предоставлена возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот. Одновременно нормы указанной статьи регулируют различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство и т.п.), так и частноправовые.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 2 статьи 222 ГК РФ установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Как следует из пункта 1 постановления Пленума N 44, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 ГК РФ, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 ЗК РФ, пункт 14 статьи 1, статья 2 ГрК РФ, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В пункте 2 постановления Пленума N 44 указано, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Согласно пункту 5 постановления Пленума N 44 постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Согласно пункту 30 постановления Пленума N 44 независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ).

По настоящему делу проведена судебная экспертиза, в материалы дела представлено экспертное заключение N 2095/6-3-25 от 11.09.2025, подготовленное экспертом Федерального бюджетного Учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФБУ Воронежский РЦСЭ МЮ РФ Кондаковым А.Н., согласно которому при реконструкции нежилого здания общей площадью 1 742,7 кв. м с кадастровым номером <...>, расположенное по адресу: Воронежская обл., Верхнемамонский р-он, с. Верхний Мамон, ул. Правды, 8, строительные правила и правила градостроительства не нарушены, отсутствует угроза жизни и здоровья граждан при использовании и эксплуатации объекта исследования.

Суд первой инстанции признал заключение эксперта N 2095/6-3-25 от 11.09.2025 подготовленное экспертом Федерального бюджетное Учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФБУ Воронежский РЦСЭ МЮ РФ Кондаковым А.Н. надлежащим доказательством по делу в порядке статей 1 статьи 64, статей 67 и 68 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данной оценкой экспертизы судом первой инстанции, отмечает, что представленное в материалы дела экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах экспертов отсутствуют.

Таким образом, заключением эксперта установлено, что на день обращения в суд постройка в целом соответствует установленным требованиям, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из разъяснений, данных в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020) (утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020), следует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судом первой инстанции установлено, что спорное здание отвечает требованиям, предусмотренным пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, в силу чего имеются основания для признания права собственности истца на реконструированную самовольную постройку.

Исходя из содержания пункта 45 постановления Пленума N 44, вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Таким образом, суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

По сути, доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию апеллянта с оценкой судом первой инстанции представленных в материалы дела доказательств. У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что при оценке представленных в материалы дела доказательств судом первой инстанции допущены нарушения требований статьи 71 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.10.2025 по делу N А14-2116/2025 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.10.2025 по делу N А14-2116/2025 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в установленном законом порядке.