Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2026 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 марта 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Авдяковой В.А. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником председательствующего Ручка А.С. и участии в судебном заседании с использованием систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области (судья Мариненко Е.Н.) от истца - индивидуального предпринимателя Бабиева Эдуарда Валерьевича (ИНН 616612269202, ОГРНИП 305616625200023) - Сячиной Е.Б. (доверенность от 31.10.2024), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Жилстройкомплекс" (ИНН 6148655673, ОГРН 1136191001847) и третьего лица - Корецкой Дарьи Александровна, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения на официальном сайте арбитражного суда информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бабиева Эдуарда Валерьевича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.07.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2025 по делу N А53-47544/2024 установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Бабиев Эдуард Валерьевич (далее - предприниматель, истец) обратился к обществу с ограниченной ответственностью "Жилстройкомплекс" (далее - общество, управляющая организация, ответчик) с исковым заявлением о возложении обязанности:

- демонтировать забор, установленный на границе между земельным участком с кадастровым номером <...>, расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Воровского, 17, стр. 1 и 2, и земельным участком с кадастровым номером <...>, расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Воровского, 17;

- демонтировать ворота, установленные на въезде на земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Воровского, стр. 1 и 2, со стороны ул. Береста.

Иск основан на положениях статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статей 36, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), статей 2, 5, 6, 6.1, 30, 87, 90 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (далее - Закон N 123-ФЗ), пункта 71 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.09.2020 N 1479, пунктов 6.1, 8.1.2, 8.1.4 СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты", утвержденных приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий (далее - МЧС) России от 24.04.2013 N 288. Требования мотивированы тем, что на смежном земельном участке, на котором расположены многоквартирные дома (далее также - МКД), в нарушение требований законодательства установлены сплошное ограждение в непосредственной близости от здания, принадлежащего предпринимателю, а также ворота без автоматической разблокировки. Указанные сооружения ограничивают доступ к пожарному проезду, перекрывают эвакуационные пути к зданиям, принадлежащим истцу, препятствуют подъезду пожарной техники и возможности эвакуации, что создает угрозу безопасности недвижимого имущества предпринимателя.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Корецкая Дарья Александровна.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.07.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2025, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды установили, что предприниматель является собственником земельного участка площадью 419 кв. м с кадастровым номером <...>, имеющего вид разрешенного использования - для эксплуатации магазина и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Воровского, 17/1/12. На данном участке находятся два объекта недвижимости, имеющие площади 137,5 и 263,6 кв. м, также принадлежащие предпринимателю на праве собственности. Истец приобрел право собственности на земельный участок и объекты недвижимости на основании договора купли-продажи от 10.01.2022, его право зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Принадлежащий предпринимателю земельный участок граничит с земельным участком, имеющим кадастровый номер <...> и расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Воровского, д. 17, 17б. На данном участке находятся многоквартирные дома (строения 1 и 2). Истец указывает, что земельный участок, на котором расположены МКД, по периметру огражден забором из металлического профилированного листа, закрепленного на металлических столбах, с устройством ленточного бетонного фундамента. При этом с юго-восточной стороны забор установлен на расстоянии 27 - 40 см от фасадной части принадлежащих ему объектов недвижимости. Кроме того, со стороны ул. Береста на границе земельного участка, на котором расположены многоквартирные дома, установлены ворота, закрытые на замок без устройства автоматического разблокирования. По мнению предпринимателя, установка забора на границе земельных участков с кадастровыми номерами <...>, а также установка ворот нарушают его право на пожарную безопасность принадлежащих ему объектов недвижимости. С учетом того, что управление многоквартирными домами осуществляется обществом, именно оно уполномочено на решение вопросов исполнения технических регламентов о требованиях пожарной безопасности. Предприниматель направил обществу претензию от 12.11.2024 с требованием о демонтаже части забора, отделяющего магазин предпринимателя от пожарного проезда, и ворот, ограничивающих доступ к пожарному проезду, которая оставлена ответчиком без удовлетворения. Ссылаясь на данные обстоятельства, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском. При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 12, 209, 263, 304, 305 Гражданского кодекса, статьи 40 Земельного кодекса, статей 36, 44, 161 Жилищного кодекса, статьи 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" (далее - Закон N 69-ФЗ). Также судами учтены разъяснения, приведенные в совместном постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22). В обоснование иска предприниматель ссылается на нарушение размещением забора и ворот права на пожарную безопасность при эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости. В подтверждение своей позиции истец представил заключение специалистов от 15.10.2024 N 11/10-2024, в котором указано на выявленные нарушения требований СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям". Возражая против заявленных требований, общество указало на то, что является ненадлежащим ответчиком по данному спору. Истец также требует частично демонтировать забор и демонтировать ворота на въезде на земельный участок собственников имущества многоквартирных домов, что повлечет прекращение права общей долевой собственности на часть имущества владельцев МКД. Суды, признавая общество надлежащим ответчиком, отметили, что содержание элементов благоустройства в границах придомовой территории относится к обязанностям лица, осуществляющего управление домом, независимо от упоминания об этом в договоре управления домом или наличия решения общего собрания собственников помещений в жилом доме по вопросу выполнения таких обязанностей. По общему правилу управляющая организация наделена полномочиями по надлежащему сохранению и использованию общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома. Соответственно, общество (управляющая организация) при использовании названного имущества действует в интересах собственников такого имущества. Таким образом, общество представляет интересы собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Воровского, 17 (строения 1 и 2). Общество в возражениях указало на то, что ворота и ограждение возводились застройщиком. В проектной документации предусмотрено возведении опорных стен на земельном участке (пункт 7.2 схемы планирования организации земельного участка). Общим собранием собственников помещений в МКД принято решение, оформленное протоколом, о сохранении ограждения, указанного в проектной документации. Требования истца сводятся к тому, чтобы обеспечить альтернативный проезд (подъезд) к своему земельному участку, то есть фактически требования сводятся к установлению сервитута на безвозмездной основе. Судами установлено, что ранее предприниматель обращался в Первомайский районный суд города Ростова-на-Дону с иском к собственникам МКД об установлении сервитута. Иск мотивирован тем, земельный участок и участок, на котором расположены многоквартирные дом, имеют общую границу с учетом архитектурно-планировочного решения зданий магазинов, принадлежащих предпринимателю. Проход и проезд на земельный участок истца технически возможны только через участок, принадлежащий ответчику, и на участке имеется существующий длительное время проезд. Предыдущему собственнику земельного участка истца должностными лицами организации - застройщика гарантировалось оформление сервитута после получения разрешительных документов на строительство и начала возведения объектов. По результатам рассмотрения гражданского дела N 2-771/2023 предпринимателю в иске отказано. Суд общей юрисдикции пришел к выводу об отсутствии факта нарушения градостроительных и строительных норм, правил пожарной безопасности при возведении спорного ограждения. Также суд отметил наличие доступа на земельный участок, принадлежащий истцу, с земель общего пользования со стороны улицы Алексея Береста. В связи с доводом общества о тождественности иска, рассмотренного по делу N 2-771/2023 и требований, заявленных в рамках данного дела, судами исследовался вопрос о тождественности споров. Суды пришли к выводу об отсутствии тождества, ввиду различных предметов и оснований заявленных исков. В рамках настоящего спора истец ссылается на нарушение размещением ограждения и ворот правил пожарной безопасности, что нарушает его права как собственника объектов недвижимости, расположенных на смежном с МКД земельном участке. Однако приведенные предпринимателем в обоснование заявленных требований доводы не могут быть положены в основу обоснованного вывода о том, что имеет место нарушение ответчиком прав истца, влекущее удовлетворение заявленного им негаторного иска. Ссылки предпринимателя на то, что ворота и часть ограждения возведены с нарушением пожарных норм, сами по себе не могут являться основанием к их демонтажу, поскольку не свидетельствуют о нарушении прав и интересов истца в отношении его объектов собственности. В данном случае первостепенную роль играет наличие обстоятельств, которые могут повлечь за собой угрозу жизни, здоровью и имуществу граждан, доказательств чего суду не представлено. Предприниматель ссылается на консалтинговое исследование от 15.10.2024 по вопросу нарушения строительных и противопожарных норм и правил, выявленных при производстве работ по ограждению территории смежных земельных участков с кадастровыми номерами <...>. В заключении указано на выявленные нарушения СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", утвержденные приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288. В этой связи апелляционный суд отметил следующее. Специалисты в заключении указывают, что многоквартирный дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...>, с восточной стороны от здания магазина выполнен из каменных конструкций и железобетонным перекрытием и относятся к III степени огнестойкости, относится к классу конструктивной пожарной опасности СО. Согласно пункту 8.1.4 СП 4.13130.2013 ширина проездов для пожарных автомобилей между зданий общественного назначения III степени огнестойкости, СО класса конструктивной пожарной опасности и индивидуального жилого дома III степени огнестойкости, класс конструктивной пожарной опасности СО должна составлять не менее 3500 мм. При натурном осмотре объекта установлено, что ширина существующего проезда 2500 мм, он является тупиковым, а именно въездом во двор жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...>, и не может использоваться для подъезда пожарного автомобиля ввиду стесненности, а также отсутствия площадки для разворота (15 на 15 м). Тем самым специалист делает вывод о расположении принадлежащего предпринимателю строения с нарушением противопожарных норм применительно к расположенному на земельном участке с кадастровым номером <...> многоквартирному дому. Судами также принято во внимание информационное письмо МЧС России от 04.09.2020 N 43-6900-19 о том, что свод правил СП 4.13130 носит добровольный характер применения. При отступлениях от нормативных требований пожарная безопасность объекта защиты может быть обеспечена выполнением требований технического регламента и обеспечением величины пожарного риска в пределах допустимых значений. Доказательств невозможности обеспечения пожарной безопасности принадлежащих предпринимателю объектов иным способом, кроме демонтажа ограждения, истцом не представлено. Кроме того, строительство многоквартирных домов и установка спорного ограждения осуществлены застройщиком до приобретения истцом объектов недвижимости, в связи с чем, приобретая имущество, предприниматель не мог не знать об особенностях его расположения. Истцом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не доказана неправомерность действий ответчика и наличие нарушения прав предпринимателя, подлежащего судебной защите избранным способом. Суды признали, что предъявленный предпринимателем иск фактически направлен на преодоление вступившего в законную силу судебного акта суда общей юрисдикции и поэтому не может быть удовлетворен. Доводы о несоответствии возведенного ограждения нормативным требованиям и правилам, в том числе о нарушении противопожарной безопасности, градостроительных норм, подлежат оценке уполномоченными государственными органами. При этом в материалы дела не представлены доказательства привлечения, как предпринимателя, так и общества к административной ответственности за нарушение требований пожарной безопасности или иных требований закона. Апелляционный суд также отметил, что материалами дела подтверждается наличие подъезда пожарной техники со стороны ул. Береста, через земельный участок под МКД. Факт закрытия въездных ворот сам по себе не ограничивает доступность проезда пожарной и иной специальной техники в случае чрезвычайных ситуаций. В данном случае установленные ответчиком ограждения лишь препятствует неконтролируемому использованию земельного участка посторонними лицами, и обеспечивает безопасность жильцов дома, собственников нежилых помещений и их имущества. Довод истца о том, что спорные ворота установлены на пожарном проезде, не подтвержден документально. Истцом не представлено доказательств наличия пожарного проезда до установки ограждения и ворот. Предприниматель требует произвести частичный демонтаж общего имущества МКД, при наличии установленного в рамках дела N 2-771/2023 доступа на принадлежащий истцу земельный участок и расположенные на нем строения, в отсутствие доказательств, подтверждающих наличие нарушения его прав размещением спорного ограждения. Отсутствуют и доказательства того, что избранный способ устранения нарушения требований пожарной безопасности принадлежащих истцу объектов как демонтаж является надлежащим и единственно возможным (допустимым). Судами первой и апелляционной инстанций отклонено ходатайство предпринимателя о назначении по делу строительно-технической экспертизы с целью определения соответствия размещения ограждения и ворот требованиям строительных, градостроительных, пожарных, санитарных норм и правил. Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, само по себе заявление участника процесса о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить. При достаточности представленных в дело доказательств и отсутствии необходимости в специальных познаниях для анализа доказательств, назначение и проведение экспертизы приведет к необоснованному затягиванию арбитражного процесса и увеличению судебных издержек, что не отвечает целям процессуальной экономии. Судами по результатам исследования и оценки доказательств, представленных в материалы дела, в том числе заключения специалистов, на котором истец основывает свои требования, не установлена необходимость в назначении судебной экспертизы.

Предприниматель обжаловал решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. Жалоба мотивирована следующим. Выводы судов об отсутствии доказательств нарушения прав истца противоречат Закону N 123-ФЗ, согласно которому нарушения пожарной безопасности являются нарушениями прав заинтересованных лиц на жизнь, здоровье и имущество в силу прямого указания закона. Ссылка судов на добровольный характер применения СП 4.13130.2013 является несостоятельной, поскольку до 01.09.2024 указанный свод правил на основании постановления Правительства Российской Федерации от 28.05.2021 N 815 подлежал обязательному применению, а после указанной даты применяется со дня включения в соответствующий реестр требований (с 21.11.2024). Суды необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы, что в нарушение статьи 9 Кодекса не позволило всесторонне и полно исследовать все обстоятельства дела. При этом суд апелляционной инстанции в мотивировочной части постановления исказил содержание консалтингового заключения от 15.10.2024 по вопросу нарушения строительных и противопожарных норм и правил, выявленных при производстве работ по ограждению территории смежных земельных участков с кадастровыми номерами <...>. Судом положены в основу судебного акта выводы, которые специалистами не делались. Выводы судов о недоказанности наличия пожарного проезда и размещения на нем ворот опровергаются имеющейся в материалах дела проектной документацией (схемой планировочной организации земельного участка) и представленными истцом фотографиями. Факт приобретения истцом объектов недвижимости после формирования соседнего земельного участка и установки ограждения не может являться основанием для отказа в судебной защите, поскольку в силу статьи 9 Гражданского кодекса не прекращает принадлежащие истцу права. Кроме того, земельный участок ответчика поставлен на кадастровый учет позднее участка истца, что свидетельствует о том, что при формировании участка ответчика должны были быть обеспечены права собственников смежных земельных участков. Отсутствие доказательств привлечения сторон к административной ответственности за нарушение требований пожарной безопасности не является предусмотренным законом условием для удовлетворения негаторного иска, заявленного предпринимателем. Вывод судов о том, что требования истца направлены на преодоление вступившего в законную силу решения Первомайского районного суда города Ростова-на-Дону от 30.11.2023 по делу N 2-771/2023, противоречит мотивировочной части апелляционного постановления, которой подтверждено отсутствие тождества по предмету и основаниям требований по данному делу и по спору в рамках дела N 2-771/2023.

Суд округа не располагает сведениями о поступлении от иных лиц, участвующих в деле, отзывов на кассационную жалобу.

На основании статьи 153.1 Кодекса судебное заседание проведено с использованием систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддерживал доводы жалобы, просил ее удовлетворить.

Ответчик и третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит достаточных оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, предприниматель является собственником земельного участка площадью 419 кв. м с кадастровым номером <...>, имеющего вид разрешенного использования - для эксплуатации магазина и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Воровского, 17/1/12. На данном участке находятся два объекта недвижимости, имеющие площади 137,5 и 263,6 кв. м, также принадлежащие предпринимателю на праве собственности. Истец приобрел право собственности на земельный участок и объекты недвижимости на основании договора купли-продажи от 10.01.2022, его право зарегистрировано в.

Принадлежащий предпринимателю земельный участок граничит с земельным участком, имеющим кадастровый номер <...> и расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Воровского, д. 17, 17б. На данном участке находятся многоквартирные дома (строения 1 и 2).

Истец указывает, что земельный участок, на котором расположены многоквартирные дома, по периметру огражден забором из металлического профилированного листа, закрепленного на металлических столбах, с устройством ленточного бетонного фундамента. При этом с юго-восточной стороны забор установлен на расстоянии 27 - 40 см от фасадной части принадлежащих ему объектов недвижимости. Кроме того, со стороны ул. Береста на границе земельного участка, на котором расположены многоквартирные дома, установлены ворота, закрытые на замок без устройства автоматического разблокирования. По мнению предпринимателя, установка забора на границе земельных участков с кадастровыми номерами <...>, а также установка ворот нарушают его право на пожарную безопасность принадлежащих ему объектов недвижимости. С учетом того, что управление многоквартирными домами осуществляется обществом, именно оно уполномочено на решение вопросов исполнения технических регламентов о требованиях пожарной безопасности.

Предприниматель направил обществу претензию от 12.11.2024 с требованием о демонтаже части забора, отделяющего магазин предпринимателя от пожарного проезда, и ворот, ограничивающих доступ к пожарному проезду, которая оставлена ответчиком без удовлетворения. Ссылаясь на данные обстоятельства, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, предусмотренном данным Кодексом.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (статья 209 Гражданского кодекса).

Как указал в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П Конституционный Суд Российской Федерации, Гражданский кодекс не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 Гражданского кодекса, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (абзац третий статьи 12 Гражданского кодекса).

При этом собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса).

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца (пункты 45 и 47 постановления от 29.04.2010 N 10/22).

Таким образом, условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся с негаторным требованием в суд, являются: наличие у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факт нарушения такого права, а также факт нарушения права истца именно ответчиком. Негаторный иск подлежит удовлетворению, если будет доказано, что истец является собственником (законным владельцем), и что его право нарушено. При этом при предъявлении негаторного иска необходимо доказать противоправность действий ответчика.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (пункт 2 статьи 287.6 Гражданского кодекса).

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства (придомовая территория) относится к общему имуществу в многоквартирном доме и принадлежит собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности (пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, пункт 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о благоустройстве этого земельного участка (придомовой территории), относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (пункты 2, 2.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса).

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, включая сохранение и содержание придомовой территории (пункт 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса).

Суд первой инстанции при разрешении спора, соглашаясь с позицией предпринимателя, исходил из того, что иск заявлен к обществу как лицу, являющемуся управляющей организацией, представляющей интересы собственников помещений многоквартирных домов. Суд также установил, что спорные ограждение и ворота возведены застройщиком в соответствии с проектной документацией, а решение о их сохранении подтверждено общим собранием собственников помещений многоквартирных домов. Суд отметил, что довод предпринимателя о возведении объектов с нарушением пожарных норм сам по себе не является безусловным основанием для демонтажа части ограждения и ворот, поскольку не свидетельствует о нарушении прав истца на его имущество в контексте статьи 304 Гражданского кодекса. Также суд принял во внимание, что в рамках гражданского дела N 2-771/2023 истцу ранее было отказано в установлении частного сервитута для проезда через земельный участок, на котором расположены многоквартирные дома, путем демонтажа ворот и части ограждения. При этом судом общей юрисдикции с учетом проведенной по делу экспертизы сделан вывод об отсутствии нарушения градостроительных, строительных и противопожарных норм при возведении ограждения, а также установлено наличие доступа на участок истца с земель общего пользования. Разрешая данный спор по существу, суд также отметил, что истец приобрел объекты недвижимости после формирования земельного участка под многоквартирными домами и установки ограждения, следовательно, е мог не знать об особенностях их расположения. Апелляционный суд, поддерживая выводы суда первой инстанции, отклонил довод предпринимателя о нарушении его прав на пожарную безопасность. Суд указал, что истцом не доказана неправомерность действий ответчика как обязательный элемент для применения статьи 304 Гражданского кодекса. Суд апелляционной инстанции, изучив представленное предпринимателем консалтинговое заключение, отметил, что вывод специалистов о нарушениях СП 4.13130.2013 содержит противоречия. Указание в заключении на стесненность проезда и отсутствие разворотной площадки, скорее свидетельствует о нарушении при размещении объектов самого истца, а не ответчика. Суд также обратил внимание на то, что СП 4.13130.2013 применяется на добровольной основе для соблюдения технических регламентов, а ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут собственники имущества. При этом доказательств привлечения сторон спора к административной ответственности за нарушение требований (правил) пожарной безопасности в материалы дела не представлено. Апелляционный суд также учел наличие доступа со стороны ул. Береста через участок ответчика и указал на то, что наличие запирающих устройств на воротах не ограничивает доступ пожарной и иной специальной техники в чрезвычайных ситуациях, а направлено на обеспечение безопасности жильцов МКД. С учетом содержания вступивших в законную силу судебных актов общей юрисдикции по делу N 2-771/2023, суды признали, что требования истца фактически направлены на их преодоление посредством подачи иска негаторного характера. Предприниматель не доказал факт нарушения его прав действиями общества, а также не обосновал, что требуемый им демонтаж общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах является надлежащим и единственно возможным способом защиты. В этой связи суды первой и апелляционной инстанций отказали предпринимателю в удовлетворении исковых требований о демонтаже ворот и части ограждения.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Довод кассационной жалобы о том, что спорные ворота и часть ограждения установлены с нарушением обязательных требований пожарной безопасности, что, по мнению предпринимателя, подтверждается консалтинговым исследованием от 15.10.2024 и проектной документацией, судом округа не принимается. Данный довод исследовался судами при разрешении спора, которые оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, пришли к выводу о недоказанности истцом факта нарушения его прав действиями ответчика. Исходя из смысла статьи 304 Гражданского кодекса и разъяснений, содержащихся в пункте 45 постановления от 29.04.2010 N 10/22, заявленный (негаторный) иск может быть удовлетворен лишь при доказанности неправомерности действий общества и наличия реальной угрозы нарушения права собственности или законного владения предпринимателя. Ссылка подателя жалобы на обязательный характер СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты" подлежит отклонению. В силу части 1 статьи 6 Закона N 123-ФЗ пожарная безопасность объекта защиты считается обеспеченной при выполнении одного из двух условий: либо в полном объеме выполнены требования технических регламентов, либо соблюдены требования нормативных документов по пожарной безопасности и величина пожарного риска не превышает допустимых значений. При этом применение сводов правил (в том числе СП 4.13130.2013) направлено на обеспечение соблюдения требований технического регламента на добровольной основе, о чем также указано в информационном письме МЧС России от 04.09.2020 N 43-6900-19. Поэтому возможные отступления от положений СП 4.13130.2013 сами по себе не свидетельствуют о необеспечении пожарной безопасности, и, как следствие, о нарушении прав (законных интересов) истца. Доводы жалобы о том, что проезд является пожарным и должен оканчиваться разворотной площадкой 15 на 15 м, а ворота перекрывают доступ пожарной и иной специальной техники, не опровергают вывод судов об отсутствии доказательств нарушения прав истца именно действиями ответчика. Как обоснованно отмечено апелляционным судом, из заключения специалистов от 15.10.2024 N 11/10-2024 усматривается, что ширина существующего проезда (2,5 м) и отсутствие разворотной площадки могут свидетельствовать о недостаточности параметров для подъезда пожарной техники к объектам истца. Однако данные обстоятельства касаются планировки территории в целом и не подтверждают, что демонтаж ворот и части ограждения является единственным и надлежащим способом устранения возможных нарушений. Более того, судами установлено наличие доступа на участок истца с земель общего пользования со стороны улицы Алексея Береста, что было ранее подтверждено в рамках гражданского дела N 2-771/2023. Довод предпринимателя о том, что судами необоснованно отказано в назначении судебной экспертизы, также не принимается. В соответствии с частью 1 статьи 82 Кодекса назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Судебные инстанции, оценив совокупность имеющихся доказательств, включая заключение специалиста от 15.10.2024 N 11/10-2024, проектные документы и установленные ранее обстоятельства, не усмотрели правовых оснований для проведения экспертизы, что соответствует дискреционным полномочиям суда и не нарушает принципов состязательности и равноправия сторон. Ссылка истца на то, что земельный участок, на котором расположены многоквартирные дома, поставлен на кадастровый учет позднее принадлежащего ему участка, не опровергает вывод судов о том, что предприниматель, приобретая в 2022 году участок и находящиеся на нем объекты, не мог не знать о существовании ограждения, возведенного задолго до этого. Данное обстоятельство не лишает его права на судебную защиту, однако должно учитываться при оценке добросовестности поведения сторон в гражданских правоотношениях и определении пределов осуществления им принадлежащих им прав. Довод об отсутствии тождества настоящего иска с требованиями, рассмотренными судом общей юрисдикции в деле N 2-771/2023, подтвержден апелляционным судом, констатировавшим различие предметов и оснований исков. Однако вывод судов о том, что предъявленные требования фактически направлены на преодоление вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции об отказе в установлении сервитута, является правильным. По существу истец добивается беспрепятственного доступа посредством земельного участка, принадлежащего собственникам помещений МКД, что ранее и являлось предметом исследования в рамках гражданского дела N 2-771/2023. Отсутствие доказательств привлечения сторон спора к административной ответственности за нарушение требований пожарной безопасности учитывалось судами в качестве дополнительного обстоятельства, свидетельствующего о неподтвержденности предпринимателем факта неправомерности действий общества. Наличие актов уполномоченных органов о привлечении к административной ответственности не является обязательным условием для предъявления негаторного иска, однако их отсутствие в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами подтверждает судебный вывод об отсутствии доказанного нарушения прав истца.

Доводы кассационной жалобы предпринимателя не опровергают выводы судебных инстанций по существу разрешенного спора, основаны на иной оценке доказательств и собственном понимании норм материального права, поэтому не могут служить надлежащим основанием для отмены решения и постановления. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены состоявшихся судебных актов, не установлено.

Государственная пошлина уплачена предпринимателем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 20.12.2025 N 361).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.07.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2025 по делу N А53-47544/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.