Резолютивная часть постановления оглашена 06 февраля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 17 февраля 2025 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Митиной Е.А.,

судей Копункина В.А., Лихоманенко О.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Герасимовой Е.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Рогова Андрея Николаевича на решение Арбитражного суда Пензенской области от 05 ноября 2024 года по делу N А49-6735/2024 (судья Гук Н.Е.), по иску главы крестьянского (фермерского) хозяйства Рогова Андрея Николаевича (ОГРНИП 314580223200014, ИНН 583200036491) к Администрации Малосергиевского сельсовета Тамалинского района Пензенской области (ОГРН 1115802001094, ИНН 5832005560),

о признании права собственности,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ОГРН 1045802010132, ИНН 5834029976), Администрация Тамалинского района Пензенской области (ОГРН 1035801800088, ИНН 5832003997),

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Рогов Андрей Николаевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Администрации Малосергиевского сельсовета Тамалинского района Пензенской области (далее - ответчик) о признании права собственности на недвижимое имущество - здание весовой с кадастровым номером 58:27:0390101:249, расположенное по адресу: Пензенская область, Тамалинский район, 300 м в сторону д. Кашировка от здания школы по адресу: Тамалинский район, с. Калиновка, ул. Мира, 2, в силу приобретательной давности.

Определениями Арбитражного суда Пензенской области от 05.07.2024 и от 24.09.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области и Администрация Тамалинского района Пензенской области.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 05 ноября 2024 года исковые требования главы крестьянского (фермерского) хозяйства Рогова Андрея Николаевича к Администрации Малосергиевского сельсовета Тамалинского района Пензенской области о признании права собственности оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на добросовестное непрерывное владение им спорным имуществом более 15 лет, полагая, что отсутствие надлежащим образом оформления сделки купли-продажи имущества не исключает возможность признания за ним права собственности на данное имущество в силу приобрететельной давности.

Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассмотрел дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, исковые требования обусловлены нахождением во владении и пользовании истца сооружения, площадью 117,8 кв. м, с кадастровым номером 58:27:0390101:249, 1990 года строительства, расположенного по адресу: Пензенская область, Тамалинский район, 300 м в сторону д. Кашировка от здания школы по адресу: Калиновка, ул. Мира, 2.

Указанное имущество приобретено истцом по договору купли-продажи нежилого здания на стройматериалы от 17.09.2008, заключенному с Юдкиным М.В.

Изначально, как указывал истец, имущество было приобретено для разбора на строительные материалы и находилось в полуразрушенном состоянии. После оценки возможности восстановления здания им принято решение о сохранении и восстановлении имущества для полноценного использования по прямому назначению. В связи с чем, им были возведены стены и кровля на ранее существующем фундаменте.

Восстановив данный объект, истец полагал, что приобрел права на данный объект недвижимости. Зарегистрировать свое право собственности на данный объект истцу не представилось возможным в связи с отсутствием необходимых для этого документов.

Ссылаясь на то, что с 17.09.2008 истец владеет имуществом открыто, непрерывно и добросовестно, а также несет расходы на содержание здания, спорное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 58:27:0390101:247, отмежеванным для обслуживания здания весовой, однако зарегистрировать право собственности на строение в установленном порядке истцу не представляется возможным, претензии от бывшего собственника или иных лиц относительно спорного здания не предъявлялись, истец обратился с вышеуказанным требованием в суд.

Правовым основанием заявленных требований истцом указаны положения ст. 234 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).

Согласно статье 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Согласно п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 15 постановления Пленумов N 10/22, при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, необходимо учитывать следующее:

- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении; принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца;

- владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Пунктом 16 постановления N 10/22, предусмотрено, что по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

В пункте 59 постановления 10/22 также указано, что иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о госрегистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 указанного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Установлено, что права на спорный объект в ЕГРН не зарегистрированы, что подтверждается представленными суду сведениями регистрирующего органа.

По смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 234 ГК РФ, отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности (п. 20 постановления Пленумов N 10/22).

Как разъяснено Конституционным судом Российской Федерации в постановлении от 26 ноября 2020 года N 48-п по делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина В.В. Волкова, институт приобретательной давности призван служить конституционно значимой цели возвращения имущества в гражданский оборот, тем самым выполняя задачу поддержания правовой определенности и стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота, эффективной судебной защиты прав и законных интересов его участников. Добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество положениями статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности. Напротив, столь длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права, особенно в отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре; требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, права легализовать такое владение, оформив право собственности на основании данной нормы.

Таким образом, понимание добросовестности давностного владения, подразумевающее, что лицо при получении владения должно полагать себя собственником имущества, лишает лицо, длительное время владеющее имуществом как своим, заботящееся об этом имуществе, несущее расходы на его содержание и не нарушающее при этом прав иных лиц, возможности легализовать такое владение, вступает в противоречие с целями, заложенными в статье 234 ГК РФ.

Суд первой инстанции при разрешении спора правильно исходил из того, что для приобретения права собственности в силу приобретательной давности лицо, не являющееся собственником имущества, должно представить надлежащие и бесспорные доказательства в подтверждение факта добросовестного, открытого и непрерывного владения этим имуществом (в течение установленного законом времени) как своим собственным. Отсутствие (недоказанность) любого из перечисленных обстоятельств исключает признание за заинтересованным лицом права собственности на имущество по основанию давности владения.

Как следует из материалов дела, в подтверждение факта добросовестного, открытого и непрерывного владения спорным строением, начиная с 17.09.2008, истцом представлен договор купли-продажи нежилого здания на стройматериалы от 17.09.2008 и технический паспорт на здание весовой, расположенной по адресу: Пензенская область, Тамалинский район, 300 м в сторону д. Кашировка от здания школы по адресу: Тамалинский район, с. Калиновка, ул. Мира, 2, изготовленный 12.03.2012 ФГУП "Ростеинвентаризация-Федеральное БТИ" Пензенский филиал Тамалинское отделение (л.д. 8, 9-17).

Проанализировав условия указанного договора купли-продажи, суд первой установил, что исходя из их буквального толкования следует, что ответчиком приобреталось здание весовой под разбор на строительные материалы, а не объект недвижимости.

Таким образом, воля сторон при подписании договора была направлена на передачу в собственность ответчика движимого имущества - строительных материалов, которые будут получены им в результате разборки указанного здания, а не на передачу покупателю в собственность здания.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Истец не был лишен права заключить договор купли-продажи здания с последующей регистрацией перехода к нему права собственности на имущество.

Суд первой инстанции правильно указал, что самостоятельное изменение истцом цели приобретения имущества по договору от 17.09.2008 года не повлекло правовых последствий в виде приобретения главой КФХ Роговым А.Н. права собственности на здание весовой.

Исходя из системного толкования положений действующего законодательства и разъяснений, содержащихся в абзаце шестом пункта 15 постановления Пленумов N 10/22, следует, что статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление N 44) указано, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно п. 5 постановления N 44 постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ.

В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 19.03.2014, приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

При этом в отношении законно предоставленного для строительства участка в пункте 12 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143, указано, что право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела не следует, что истцу предоставлялся земельный участок для строительства или реконструкции спорного сооружения.

Поскольку здание весовой по договору купли-продажи приобретено ответчиком под разбор на стройматериалы, суд первой инстанции правильно исходил из того, что положения статьи 35 Земельного кодекса РФ о правах собственника на земельный участок, на котором расположено здание, в данном случае применению не подлежат.

Из материалов дела следует, что с 2015 года истец неоднократно обращался в Администрацию Малосергиевского сельсовета Тамалинского района Пензенской области и Администрацию Тамалинского района Пензенской области с заявлениями о предоставлении земельного участка, площадью 12653 кв. м, с кадастровым номером 58:27:0390101:247 в собственность для обслуживания здания весовой (заявления от 05.08.2015, от 26.07.2017, от 09.08.2017, от 18.09.2018, от 23.04.2019, от 13.09.2019, от 01.12.2021, от 12.02.2024). В подтверждение права собственности на здание истцом к заявлению прикладывался договор купли-продажи нежилого здания на стройматериалы от 17.09.2008.

В предоставлении данного земельного участка истцу было отказано со ссылкой на отсутствие правоустанавливающих документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности главы КФХ Рогова А.Н. на здание весовой.

Таким образом, объект обладает признаками самовольной постройки, в связи с чем, право собственности на него не может признано по правилам ст. 234 ГК РФ.

Ссылка истца на добросовестное непрерывное владение им имуществом само по себе безусловным основанием для признания права собственности на указанный объект в порядке приобретальной давности не является.

Доводы истца об отсутствии к нему требований об истребовании объекта, притязаний на него со стороны ответчика при установленных судом обстоятельствах не могут служить основанием для признания прав истца на данный объект.

Судом первой инстанции правомерно в соответствии с положениями ч. 5 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ не принято признание иска ответчиком, как противоречащего закону, нарушающего права и законные интересы муниципального образования по распоряжению земельным участком, на котором данный объект расположен.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, они не опровергают законность и обоснованность принятого судебного акта и правильности выводов суда, а свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными судом обстоятельствами и оценкой доказательств, и по существу направлены на их переоценку.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не выявлено.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, в связи с чем, основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

От уплаты государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы заявитель освобожден на основании подп. 2 п. 2 ст. 333.37 Налогового Кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 05 ноября 2024 года по делу N А49-6735/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Рогова Андрея Николаевича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в двухмесячный срок, через суд первой инстанции.