Резолютивная часть постановления объявлена 15.04.2025

В полном объеме постановление изготовлено 24.04.2025

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Плотникова И.В., судей Евдокимова И.В., Сикорской Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Петуховым Д.А.,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Белсвет":

- Таранец Светлана Анатольевна, представитель на основании доверенности от 21.06.2024 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлено удостоверение адвоката;

- Кундель Александр Александрович, представитель на основании доверенности от 30.05.2024 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Алушты Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 26.09.2024 по делу N А83-15986/2022, принятое по результатам рассмотрения

искового заявления администрации города Алушты Республики Крым (ОГРН 1149102091610)

к обществу с ограниченной ответственностью "Белсвет" (ОГРН 1149102104887),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (ОГРН 1149102017404), Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым (ОГРН 1209100011383), общество с ограниченной ответственностью "Традиция" (ОГРН 1149102105723),

о сносе самовольно возведенного строения,

администрация города Алушты Республики Крым (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Белсвет" (далее - ООО "Белсвет", ответчик), которым (с учетом уточнений) просит суд:

1. Обязать ООО "Белсвет" демонтировать самовольно возведенную надстройку над зданием с кадастровым номером 90:15:010109:247 и строением, примыкающим к зданию с кадастровым номером 90:15:010109:247 с северо-западной стороны, площадью 136,5 кв. м, высотой от 3,3 м до 3,58 м, демонтировать наружную лестницу, обеспечивающую доступ на кровлю, расположенные по адресу: Республика Крым, г. Алушта, ул. Глазкрицкого, 1Б в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу;

2. В случае неисполнения ООО "Белсвет" решения суда в течение установленного срока предоставить Администрации право осуществить действия по сносу самовольно возведенной надстройки над зданием с кадастровым номером 90:15:010109:247 и строением, примыкающим к зданию с кадастровым номером 90:15:010109:247 с северо-западной стороны, площадью 136,5 кв. м, высотой от 3,3 м до 3,58 м, осуществить действия по демонтажу наружной лестницы, обеспечивающей доступ на кровлю, расположенных по адресу: Республика Крым, г. Алушта, ул. Глазкрицкого, 1Б с последующим взысканием с Общества понесенных расходов.

ООО "Белсвет" обратилось со встречным исковым заявлением к Администрации, требования которого сводились к сохранению в перепланированном и реконструированном виде нежилого здания с кадастровым номером 90:15:010109:247, расположенного на земельном участке общей площадью 1 100 кв. м с кадастровым номером 90:15:010109:63, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - магазины, по адресу: ул. Глазкрицкого, 1Б, г. Алушта, Республика Крым.

Определением от 15.08.2024 суд первой инстанции возвратил данное встречное исковое заявление на основании пункта 3 части 1 статьи 129 АПК РФ в связи с поступлением заявления (том 4 л.д. 42) о возвращении (отзыве) встречного искового заявления.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 26.09.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Взыскано с администрации города Алушты Республики Крым в пользу общества с ограниченной ответственностью "Белсвет" 70 000 рублей расходов по оплате судебной строительно-технической экспертизы.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация города Алушты Республики Крым обратилась в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы апеллянт указывает, что ответчиком без разрешительной документации самовольно возведена надстройка над зданием с кадастровым номером 90:156010109.247, получение которой является обязательным в силу закона.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2024 апелляционная жалоба принята к производству суда.

Судебное заседание откладывалось на основании ст. 158 АПК РФ.

При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 АПК РФ, установлено следующее.

С 25.05.2022 по 27.05.2022 в рамках осуществления наблюдения за соблюдением обязательных требований Минжилполитики проведено контрольное (надзорное) мероприятие без взаимодействия с контролируемым лицом в виде наблюдения за соблюдением обязательных требований в отношении ООО "Белсвет".

Объектом наблюдения выступил объект капитального строительства, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, ул. Глазкрицкого, 1Б (кадастровый номер земельного участка 90:15:010109:63).

По результатам наблюдения установлено, что на указанном земельном участке без разрешения на строительство произведены строительно-монтажные работы по устройству двухэтажного здания, что легло в основу вывода о нарушении части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) и отображено в Акте наблюдения за соблюдением обязательных требований от 27.05.2022 N 276 с приложением фотофиксации и данных замеров, произведенных методом геодезической засечки.

С учетом сделанного заключения о том, что указанный объект обладает признаками самовольной постройки и подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территорий или обязательными требованиями к параметрам постройки в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в Администрацию направлено уведомление о выявлении самовольной постройки от 27.05.2022 N 01-34/3176/6.2 (том 1 л.д. 23-24).

Наблюдение за соблюдением обязательных требований является в силу пункта 1 части 3 статьи 56 Федерального закона от 31.07.2020 N 248-ФЗ "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации" контрольным (надзорным) мероприятием, которое проводится без взаимодействия с контролируемым лицом и осуществляется Минжилполитики на основании пункта 3 статьи 3 Закона Республики Крым от 26.12.2018 N 557-ЗРК/2018 "О перераспределении полномочий в области градостроительной деятельности между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Крым и органами государственной власти Республики Крым", пунктов 1.1, 2.1, 2.2.16, 2.2.51, 2.2.52, 3.1.18, 3.1.26, 3.1.35 и 3.2.2 Положения о Министерстве жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым, утвержденного постановлением Совета министров Республики Крыма от 13.08.2020 N 482.

Таким образом, Минжилполитики действовало в пределах своей компетенции и предоставленных полномочий при осуществлении наблюдения за соблюдением обязательных требований, по результатам чего в соответствии с частью 17 статьи 54 ГрК РФ направило вышеуказанное уведомление о выявлении самовольной постройки, рассмотренное 17.06.2022 в порядке части 2 статьи 55.32 ГрК РФ Комиссией по вопросам выявления самовольных построек на территории муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым.

Согласно решению указанной комиссии, оформленному протоколом от 17.06.2022 N 12/2022, в соответствии с пунктом 2 статьи 5.32 ГрК РФ, пунктами 10, 21.3 Порядка проведения проверок информации, содержащейся в уведомлениях о выявлении самовольных построек на территории муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым, и принятии мер по устранению выявленных нарушений, утвержденного постановлением Администрации от 29.06.2021 N 1524, материалы направлены в юридическое управление Администрации для обращения в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

При этом комиссией было учтено, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости ООО "Белсвет" на праве собственности принадлежит нежилое здание - торговый павильон с кадастровым номером 90:15:010109:247, общей площадью 64,6 кв. м, этажностью - 1, год завершения строительства - 2011.

Изложенные обстоятельства и послужили основанием для обращения истца с данным иском в арбитражный суд.

Повторно изучив материалы дела, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегия судей пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, исходя из следующего.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

При этом, в пункте 3 статьи 222 ГК РФ установлены случаи, когда судом может быть признано право собственности на самовольную постройку, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, а именно, если одновременно соблюдаются следующие условия:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом вышеизложенного при рассмотрении дела следует исходить из того, что в предмет доказывания по нему входят следующие факты: установление лица, которое возвело постройку и лица, которое владеет им или земельным участком на дату рассмотрения дела; наличие прав на земельный участок, на котором возведена постройка; создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этих целей, либо создание объекта без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Судом первой инстанции установлено, что ответчик создан как юридическое лицо украинского права (регистрационный номер 35688561) 29.02.2008, после 18.03.2024 привел свои учредительные документы в соответствие с требованиями российского законодательства и включен в ЕГРЮЛ 03.12.2014 с ОГРН 1149102104887.

Согласно государственному акту на право собственности на земельный участок серии ЯЕ N 898389, выданному 09.10.2009 Алуштинским городским управлением земельных ресурсов и зарегистрированному в Книге записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и право постоянного пользования землей, договоров аренды за N 020900100004 (том 1 л.д. 125-126), ответчику на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка, заключенного между ЗАО "Торговый дом "Массандра" и ООО "Белсвет" 09.06.2008, решения хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 19.12.2008 по делу N 2-26/10719-2008 принадлежит земельный участок площадью 0,1100 га, расположенный по адресу: ул. Глазкрицкого, д. 1, г. Алушта, с целевым назначением (использованием): коммерческое использование, кадастровый номер земельного участка 0110300000:01:009:0127.

Как следует из предоставленного Госкомрегистром дела правоустанавливающих документов N 90:15:010109:63, после принятия Республики Крым в состав Российской Федерации земельный участок поставлен на кадастровый учет 13.12.2014 с присвоением кадастрового номера 90:15:010109:63, адрес: Российская Федерация, Республика Крым, городской округ Алушта, г. Алушта, ул. Глазкрицкого, 1Б, площадью 1 100 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, что подтверждается Выпиской из ЕГРН, согласно которой 03.08.2015 зарегистрировано право собственности ответчика, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 90-90/016-90/001/993/2015-2562/1 и Госкомрегистром выдано Свидетельство о государственной регистрации от 03.08.2015.

По содержащейся в выписках из ЕГРН информации на данном земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 90:15:010109:247, который представляет собой нежилое здание - торговый павильон, условный номер Б, поставленный на кадастровый учет 23.03.2015 с площадью: 64,6 кв. м, количеством этажей: 1, материалом наружных стен: из прочих материалов, годом завершения строительства: 2011, на который 03.08.2015 зарегистрировано право собственности ООО "Белсвет", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 90-90/016-90/001/993/2015-2561/1, выдано Свидетельство о государственное регистрации права.

Из дела правоустанавливающих документов N 90:15:010109:247 усматривается, что первоначально право собственности ООО "Белсвет" зарегистрировано на основании Свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество от 02.12.2012, выданного исполнительным комитетом Алуштинского городского совета (улица указана как Глазскрицкого).

Согласно Свидетельству о праве собственности серии САЕ N 351446, ООО "Белсвет" на праве частной собственности на основании решения исполнительного комитета Алушинского городского совета от 23.11.2012 N 447 принадлежат нежилое здание торгового павильон общей площадью 64,4 кв. м (вероятно, общая площадь указана с ошибкой, имелось в виду 64,6 кв. м), в том числе: основное (Б) общей площадью 64,6 кв. м, пристройка (Б1), навес (Б2) и крыльцо.

На основании данного Свидетельства о праве собственности от 02.12.2012 Крымским республиканским предприятием "Симферопольское межгородское бюро регистрации и технической инвентаризации" 06.12.2012 зарегистрировано право собственности ООО "Белсвет", о чем в книгу 7-П внесена запись 745, что подтверждается Извлечением о регистрации прав от 06.12.2012 N.

В дальнейшем, как установлено в рамках проведенной по делу строительно-технической экспертизы, над зданием с кадастровым номером 90:15:010109:247 проведены строительные работы, в том числе, работы по устройству открытой эксплуатируемой кровли (террасы).

Данные обстоятельства ответчиком не оспариваются и подтверждаются прочими материалами дела, из которых следует, что ответчику изначально принадлежало одноэтажная постройка.

В результате строительных работ, как указывает эксперт, возник объект в реконструированном виде, при этом изменились следующие конструктивные характеристики здания с кадастровым номером 90:15:010109:247:

- устроена наружная лестница (несущие элементы и ограждения с поручнями металлические ступени деревянные), обеспечивающая доступ на кровлю;

- тип кровли изменен с неэксплуатируемой на эксплуатируемую, заменен тип покрытия (с пластика на керамическую плитку), в уровне кровли выполнена разводка коммуникаций (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, вентиляция);

- над зданием возведены конструктивные элементы террасы: металлические стойки, на которые опираются горизонтальные металлические стержни и фермы, к которым крепится тент из ПВХ, частично под тентом имеется подшивка из деревянных досок; устроены перегородки, выполненные из металлических стоек, частично обшитые деревянными досками, частично обшитые металлическим профилированным листом, частично облицованные керамической плиткой, частично имеющие стеклянное заполнение; устроены ограждения из пластиковых прозрачных панелей (вывод по вопросу 1).

Технические характеристики надстройки:

- площадь надстройки составляет 136,5 кв. м;

- высота надстройки от уровня покрытия кровли до тента из ПВХ составляет от 3,3 м до 3,58 м (вывод по вопросу 2).

Таким образом, в результате выполненных работ изменилась общая площадь и высота исходного издания, что подпадает под понятие реконструкции объекта капитального строительства, под которой согласно пункту 14 статьи 1 ГрК РФ понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Также экспертом сделан вывод о том, что конструктивные элементы надстройки, возведенной над зданием с кадастровым номером 90:15:010109:247 и строением, примыкающим к зданию с кадастровым номером 90:15:010109:247 с северо-западной стороны, не обладают признаками капитальности.

Оценивая Заключение экспертизы в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что в результате надстройки изменено первоначальное объемно-планировочное решение объекта, следовательно, речь идет о реконструкции, и выводы эксперта в части капитальности/некапитальности надстройки имеют значение и принимаются судом только применительно к вопросу о наличии технической возможности демонтажа созданной в результате реконструкции части объекта (надстройки второго этажа путем устройства эксплуатируемой кровли).

При этом, поскольку в результате реконструкции изменились этажность, высота, площадь исходного объекта он является объектом, к которому могут применяться правила статьи 222 ГК РФ.

К такому выводу суд пришел с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление N 44), согласно которым постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ.

Относительно права Администрации на обращение с настоящим иском в суд, наличия у нее защищаемого права и/или законного интереса в условиях принадлежности земельного участка и исходного объекта ответчику, в пункте 2 Постановления N 44 разъяснено, что с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.

С иском о сносе самовольной постройки, о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями в публичных интересах вправе обратиться прокурор, уполномоченные органы публичной власти в пределах своей компетенции (часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 53 АПК РФ).

В данном случае защищаемый интерес Администрации обусловлен ее полномочиями решать вопросы местного значения в сфере градостроительства, определенные в пункте 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", а также части 3 статьи 8 ГрК РФ.

Определяя круг лиц, суд также исходит из того, что ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство (пункт 13 Постановления N 44). В данном случае какие-либо доказательства возведения спорной надстройки ООО "Традиции", арендующим спорное здание на основании договора аренды нежилого здания от 24.06.2016), или иным лицом, во владении которого оно могло находиться, в материалы дела не предоставлено. Ответчик, которому принадлежит как исходная постройка, так и земельный участок под ней, также не оспаривал вменяемое ему нарушение по выполнению строительных работ.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 ГК РФ, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 ГрК РФ, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац 4 статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 2 Постановления N 44, в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Истцом вменяется ответчику осуществление строительства (реконструкции) без разрешения на строительство.

Так, в силу части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешений на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Выдача разрешения на строительство не требуется, в частности, в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства; изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (пункты 2, 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем, как подчеркивается в пункте 25 Постановления N 44, исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Для проверки, создает ли угрозу жизни и здоровью граждан возведенная над зданием кадастровым номером 90:15:010109:247 надстройка, судом первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой установлено, что спорная надстройка, возведенная над зданием с кадастровым номером 90:15:010109:247 по состоянию на дату осмотра несет угрозу жизни и здоровью граждан по причине несоответствия высоты имеющихся ограждений террасы и лестницы нормам (п. 6.12 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения"). Одновременно экспертом отмечено, что такое несоответствие является устранимым путем возведения ограждений высотой не менее 1,2 м (вывод по вопросу 4).

Впоследствии ответчиком предоставлено Заключение кадастрового инженера Сковородина Д.В. от 12.07.2024, согласно которому в ходе обследования нежилого здания с кадастровым номером 90:15:010109:247, расположенного по адресу: Республика Крым, городской округ Алушта, г. Алушта, ул. Глазкрицкого, д. 1Б установлено, что высота перил, ограждающих края лестницы составляет 125 см. Высота ограждающих конструкций эксплуатируемой кровли (террасы) также составляет 125 см.

При таких обстоятельствах коллегия судей не усматривает препятствий для использования результата реконструкции, которые могли бы выступить основанием для его сноса в целом или демонтажа той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (возведенной надстройки).

Судом первой инстанции также исследован вопрос относительно соответствия спорного реконструированного строения правилам землепользования застройки муниципального образования городской округ Алушта, документации по планировке территории, виду разрешенного использования земельного участка, предельным параметрам допустимого размещения объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 90:1:010109:63.

Установлено, что согласно выкопировке из карты функциональных зон Генерального плана муниципального образования городской округ Алушта, утвержденного решением Алуштинского городского совета от 29.10.2918 N 56/1, земельный участок находится в подзоне объектов туристско-рекреационного назначения общественно-деловой зоны.

По выкопировке из карты градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ Алушта, утвержденных решением Алуштинского городского совета от 22.02.2019 N 59/22 (далее - ПЗЗ), земельный участок с кадастровым номером 90:15:010109:63 находится в зоне объектов туристско-рекреационного назначения (О-3(01), для которой статьей 45 ПЗЗ "Зоны объектов туристско-рекреационного назначения: О-3(01), О-3(02), О-3(03), О-3(04), О-3(07), О-3(08), О-3(09), О-3(10), О-3(11), О-3(12), О-3(13), О-3(16), О-3(20), О-3(21), О-3(23), О-3(25)" установлены следующие основные виды разрешенного использования: 2.4 Передвижное жилье; 2.7.1 Хранение автотранспорта; 2.7.2 Размещение гаражей для собственных нужд; 3.1 Коммунальное обслуживание; 3.1.1 Предоставление коммунальных услуг; 3.1.2 Административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг; 3.2 Социальное обслуживание; 3.2.1 Дома социального обслуживания; 3.2.2 Оказание социальной помощи населению; 3.2.3 Оказание услуг связи; 3.2.4 Общежития; 3.4.1 Амбулаторно-поликлиническое обслуживание; 3.4.2 Стационарное медицинское обслуживание; 3.4.3 Медицинские организации особого назначения; 3.8 Общественное управление; 4.4 Магазины; 4.6 Общественное питание; 4.7 Гостиничное обслуживание; 4.9.2 Стоянка транспортных средств; 5.2. Природно-познавательный туризм 5.2.1. Туристическое обслуживание; 5.4 Причалы для маломерных судов; 6.8. Связь; 7.2.1 Размещение автомобильных дорог; 7.2.2 Обслуживание перевозок пассажиров; 7.2.3 Стоянки транспорта общего пользования; 8.3. Обеспечение внутреннего правопорядка; 9.2 Курортная деятельность; 9.2.1. Санаторная деятельность; 9.3 Историко-культурная деятельность; 11.1 Общее пользование водными объектами; 11.3 Гидротехнические сооружения; 12.0 Земельные участки (территории) общего пользования; 12.0.1 Улично-дорожная сеть; 12.0.2 Благоустройство территории, а также такие условно разрешенные виды использования, как: 2.1.1 Малоэтажная многоквартирная жилая застройка; 2.3 Блокированная жилая застройка 3.7 Религиозное использование; 3.7.1 Осуществление религиозных обрядов; 3.7.2 Религиозное управление и образование; 4.1. Деловое управление; 4.9. Служебные гаражи; 4.9.1.1 Заправка транспортных средств; 4.9.1.2 Обеспечение дорожного отдыха; 4.9.1.3 Автомобильные мойки; 4.9.1.4 Ремонт автомобилей; 5.1 Спорт; 5.1.1 Обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий; 5.1.2 Обеспечение занятий спортом в помещениях; 5.1.3 Площадки для занятий спортом; 5.1.4 Оборудованные площадки для занятий спортом; 5.1.5 Водный спорт; 5.1.7 Спортивные базы, и один вспомогательный вид использования: 4.8.1 Развлекательные мероприятия.

Таким образом, вид разрешенного использования, установленный для земельного участка с кадастровым номером 90:15:010109:63 (магазины) относится к основным видам разрешенного использования.

Применительно к тому, что надстройка может использоваться как кафе, суд первой инстанции верно отметил, что использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой (пункт 19 Постановления N 44). Кроме того, вид разрешенного использования 4.6 Общественное питание также относится к основным видам разрешенного использования земельного участка по ПЗЗ.

ПЗЗ установлены следующие предельные (минимальные и (или) максимальные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для земельных участков с видом разрешенного использования 4.4 Магазины, на которых размещаются объекты капитального строительства, предназначенные для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв. м:

1. Минимальные и (или) максимальные размеры земельных участков:

1.1. Минимальный размер земельного участка - 400 кв. м (за исключением пунктов 1.2, 1.3);

1.2. Минимальный размер земельного участка, образованного до утверждения настоящих Правил, которому установлен данный вид разрешенного использования - не подлежит установлению;

1.3. Минимальный размер земельного участка, на котором расположен существующий объект капитального строительства (или часть объекта капитального строительства), предназначенный для продажи товаров, торговая площадь которого составляет до 5 000 кв. м - не подлежит установлению;

1.4. Максимальный размер земельного участка - не подлежит установлению.

2. Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:

2.1. Минимальный отступ от красной линии улиц до зданий, строений, сооружений (кроме подпорных стен, капитальных заборов, дорог, лестниц) при осуществлении строительства - не менее 10 м;

Минимальный отступ от красной линии проездов до зданий, строений, сооружений (кроме подпорных стен, капитальных заборов, дорог, лестниц) при осуществлении строительства - не менее 5 м;

Минимальный отступ от красной линии улиц, проездов до подпорных стен, капитальных заборов, дорог, лестниц - не подлежит установлению;

До установления в соответствии с требованиями законодательства красных линий улиц, проездов минимальные отступы до зданий, строений, сооружений (кроме подпорных стен, капитальных заборов, дорог, лестниц) принимать от границы земельного участка, отделяющей данный земельный участок от территории общего пользования. Минимальный отступ от границ земельного участка до зданий, строений, сооружений (кроме подпорных стен, капитальных заборов, дорог, лестниц) - 5 м.

2.2. Параметры застройки:

2.2.1. Расчетный показатель отношения площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади территории - не более 0,8;

2.2.2. Расчетный показатель максимально допустимого коэффициента использования территории - 2 (в условиях реконструкции - 2,4).

Аналогичные градостроительные регламенты установлены для земельных участков с видом разрешенного использования 4.6 Общественно питание.

Экспертом установлено, что здание с кадастровым номером 90:15:010109:247 после возведения над ним надстройки не соответствует следующим параметрам, установленным ПЗЗ:

- расстояние от исследуемого здания до северо-восточной и юго-западной границ земельного участка с кадастровым номером 90:15:010109:63 составляет менее 5 м. При этом возведение надстройки над исследуемым зданием не является причиной возникновения указанного несоответствия, здание не соответствует указанному требований и без учета возведенной надстройки;

- отсутствует согласование архитектурно-градостроительного облика реконструированного объекта с органом местного самоуправления (выводу по вопросу 3).

Как указано в пункте 29 Постановления N 44, с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

В данном случае выявленные несоответствия нельзя отнести к существенным, принимая также во внимание, что в силу части 8 статьи 36 ГрК РФ, пункта 4 статьи 85 ЗК РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Относительно установленной экспертом невозможности проверки соблюдения предельных параметров в виде коэффициента застройки и коэффициента плотности застройки, коллегия судей отмечает, что градостроительными регламентами предусмотрено, что площадь, занятая под зданиями и сооружениями для земельного участка площадью 1 100 кв. м может составлять 880 кв. м (от коэффициента застройки по ПЗЗ - 0,8), а суммарная поэтажная площадь зданий и сооружений - 2 640 кв. м (от коэффициента плотности застройки в условиях реконструкции по ПЗЗ - 2,4). Превышения данных пределов не допущено. Так, изменение коэффициента застройки не установлено, а плотность застройки с учетом площади надстройки 136,5 кв. м не превысила предельную, поскольку ранее составляла много меньше 2,4 (коэффициент плотности по исходной постройке составляла 0,06 от площади основного здания под литерой Б 64,6 кв. м или 0,08, если принимать также в расчет площадь навеса под литером Б1, составлявшую как указано экспертом согласно данным Инвентарного дела БТИ 22,3 кв. м, и общей площади литеров Б и Б1 86,9 кв. м).

Кроме того, несоответствия ПЗЗ не выявлены и не вменяются в вину ответчику ни Минжилполитики, ни истцом.

Также, ответчиком в судебном заседании апелляционного суда от 15.04.2025 представлены доказательства согласования архитектурно-градостроительного облика реконструированного объекта с органом местного самоуправления, а именно - Постановление Администрации города Алушты Республики Крым от 11.08.2023 N 3007.

В этой связи, коллегия судей соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии признаков самовольности постройки в понимании статьи 222 ГК РФ, следовательно, основания для удовлетворения иска также отсутствуют.

С учетом изложенного, основания для отмены или изменения решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, отсутствуют.

Иные доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

решение Арбитражного суда Республики Крым от 26.09.2024 по делу N А83-15986/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Алушты Республики Крым - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.