Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2025 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Таранец Ю.С.,

судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тер-Степаняном А.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Балашиха Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 03.02.2025 по делу N А41-9874/24 по иску Администрации городского округа Балашиха Московской области к ИП Афонскому В.Ю. (ИНН 500113088320, ОГРН 317505300051107), третьи лица: Управление Росреестра по Московской области, Главное управление государственного строительного надзора Московской области, Министерство жилищной политики Московской области, Министерство строительного комплекса Московской области, Федеральное агентство воздушного транспорта, АО "Мособлгаз" (ОГРН: 1175024034734, ИНН: 5032292612), ОАО "Российские железные дороги" (ОГРН: 1037739877295, ИНН: 7708503727), о признании здания самовольной постройкой, обязании снести постройку,

при участии в судебном заседании:

от ИП Афонского В.Ю. - Губанов Ю.М. по доверенности от 07.03.2025;

от иных лиц, участвующих в деле - представители не явились, извещены надлежащим образом

Администрация городского округа Балашиха обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ИП Афонскому В.Ю. с требованиями:

признать объект - двухэтажное нежилое капитальное здание с кадастровым номером 50:15:0000000:80931 площадью 237,2 кв. м самовольной постройкой,

обязать осуществить снос объекта в течение 3-х (трех) месяцев с момента вступления решения суда в законную силу,

в случае неисполнения вступившего в законную силу решения суда предоставить право Администрации Городского округа Балашиха самостоятельно либо с привлечением третьих лиц снести спорный объект с последующим взысканием с ответчика расходов по сносу,

в случае неисполнения решения в установленный срок взыскать неустойку за неисполнение настоящего решения в размере 10000 руб. за каждый день просрочки, со дня, следующего за последним днем установленного месячного срока исполнения решения, до дня фактического исполнения настоящего решения.

Решением Арбитражного суда Московской области от 03.02.2025 по делу N А41-9874/24 в удовлетворении исковых требований отказано, судебные расходы по оплату услуг экспертной организации отнесены на Администрацию городского округа Балашиха Московской области.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Администрация городского округа Балашиха Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывается, что спорное здание возведено и эксплуатируется предпринимателем без получения исходно-разрешительной документации; поскольку доказательств, опровергающих самовольное возведение здания, ответчиком не представлено, в связи с чем судебные расходы по оплате экспертизы подлежат отнесению на ответчика.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Афонского В.Ю. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, изложил доводы суду.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие неявившихся представителей заявителя и иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального права Российской Федерации, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, в том числе и возможностью признания права.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, по общему правилу застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство (реконструкцию), выданного в установленном порядке.

В силу положений статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, после завершения реконструкции объекта капитального строительства застройщику выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, подтверждающий выполнение строительства, в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Пунктом 2 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства.

Собственник (пользователь) земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В соответствие с пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ).

Если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

Пунктом 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" установлено, что лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ).

Согласно пункту 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность.

Как указано в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Согласно подпункту 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относятся, в частности, выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля в границах городского округа.

В силу пункта 2 части 2 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, орган местного самоуправления муниципального района в срок, не превышающий двадцати рабочих дней со дня получения от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, государственного надзора в области использования и охраны водных объектов, государственного надзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, государственного надзора за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия, от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление федерального государственного лесного надзора (лесной охраны), подведомственных им государственных учреждений, должностных лиц государственных учреждений, осуществляющих управление особо охраняемыми природными территориями федерального и регионального значения, являющихся государственными инспекторами в области охраны окружающей среды, или от органов местного самоуправления, осуществляющих муниципальный земельный контроль или муниципальный контроль в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, уведомления о выявлении самовольной постройки и документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязан рассмотреть указанные уведомление и документы и по результатам такого рассмотрения, среди прочего, обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Следовательно, орган местного самоуправления наделен полномочиями предъявлять иск о сносе самовольной постройки.

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленумов N 10/22, по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

Как следует из материалов дела, что Администрацией городского округа Балашиха проведен осмотр объекта, о чем составлен Акт осмотра объекта от 22.01.2024 N 1В/2024, которым установлено, что на огороженном земельном участке неразграниченной государственной собственности вблизи железнодорожной платформы Заря по адресному ориентиру: Московская область, г. Балашиха, дер. Черное, Носовихинское шоссе, напротив д. 146, по координатам 55.753200, 38.083214, расположен объект капитального строительства - двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером 50:15:0000000:80931, площадью 237,2 кв. м. В указанном объекте ведется коммерческая деятельность по продаже строительных материалов, прилегающая территория также используется для продажи и складирования строительных материалов.

Согласно техническому паспорту, составленному Балашихинским филиалом ГУП МО "МОБТИ" по состоянию на 2007 год, объект является объектом незавершенного строительства 2000 года постройки. Фундамент объекта капитального строительства - бетонный, заливной, стены - металлокаркас с утеплителем, облицован сайдингом, перекрытия - деревянные, перегородки - кирпичные и деревянные, кровля - профнастил.

По данным выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18.12.2023 N КУВИ-001/2023-284948089 право собственности на объект с кадастровым номером 50:15:0000000:80931 зарегистрировано за Афонским В.Ю., регистрационная запись от 27.10.2015 N 50-50/015-50/015/004/2015-2806/2, как на законченный строительством объект.

По данным выписки из ЕГРИП от 29.01.2024 Афонский В.Ю. (ОГРНИП 317505300051107) осуществляет предпринимательскую деятельность с 01.08.2017, а именно - торговлю розничную скобяными изделиями, лакокрасочными материалами и стеклом в специализированных магазинах (ОКВЭД ОК 47.52).

При этом в Администрации отсутствуют сведения о выдаче разрешительной документации на строительство указанного объекта, обладающего признаками самовольной постройки, в связи с чем имеются основания для принятия мер в соответствии со ст. 222 ГК РФ.

Вместе с тем, согласно письму от 17.05.2000 N 15 управления архитектуры и градостроительства Администрации Балашихинского района, по заказу ООО "Вектор-Экспресс" строительство объекта осуществлялось на основании разрешения на строительство.

Постановлением Главы Балашихинского района Московской области от 21.07.1999 N 100 зарезервирован земельный участок площадью 0,2 га в целях осуществления строительства ООО "Вектор-экспресс". При строительстве получено согласование в Минприроде "Мособлводхоз" в виде акта от 19.03.2003 N 43/с.

Постановлением от 29.10.2004 N 1563 утвержден акт выбора земельного участка 0,2 га для строительства павильона-магазина. Акт выбора земельного участка проходил согласования всех необходимых служб города и других ведомственных организаций, а именно структурные подразделения администрации, СЭС, Управление природных ресурсов и охраны окружающей среды МПР России по МО, Государственной противопожарной службы, ГИБДД. Управление охраны окружающей среды и природопользования, Управление ГО и ЧС, Тер.администрацией Черновского сельского округа, Минприроды ГУ "Мособводхоз", РЖД.

Во исполнение решения комиссии по выбору земельных участков ООО "Вектор-Экспресс" заключен договор с МУП "Архитектура и градостроительство" Администрации Балашихинского района на подготовку проектной документации

Строительство объекта вело МУП "Управление единого заказчика" Балашихинского района генподрядчиком выступило ЗАО СК "Жилстрой-сервис", что подтверждается Актом N 101 приемки выполненных работ от октября 2000 г., справкой N 85 о стоимости работ от октября 2000 г., счет-фактурой N 75 от 25.07.2000 г. о выплате аванса на выполнение (строительно-монтажных работ) по торговому магазину "Стройматериалы".

Строительство осуществлялось на земельном участке предоставленным в аренду ООО "Вектор-Экспресс" с кадастровым номером 50:15:0000000:139435, вид разрешенного использования - для строительства павильона-магазина.

Здание было возведено в полном соответствии с утвержденным проектом, отступлений от проекта не допущено.

Также объект обеспечен системами пожарной безопасности, что подтверждается Актом от 2003 N 11 приемки в эксплуатацию пожарной сигнализации согласованный управлением государственной пожарной службы Балашихинского района.

ООО "Вектор-Экспресс" выполнило все требования, изложенные в решения комиссии по выбору земельных участков, а именно заключило с муниципальными организациями договоры на подготовку проектной документации (МУП "УАиГ" Балашихинского района и строительство объекта (МУП "УЕЗ" Балашихинского района).

Право собственности на нежилое здание за ООО "Вектор-Экспресс" зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации от 20.03.2015 N 50-50-/015-50/015/001/2015-3401/1.

В соответствии с решением общего собрания ООО "Вектор-Экспресс" от 16.07.2015 право собственности на здание перешло к Афонскому В.Ю. На основании акта приема-передачи здания от 16.07.2015 зарегистрировано право собственности Афонского В.Ю., о чем в ЕГРН внесена запись о регистрации N 50-50-/015-50/015/004/2015-2806/2.

В материалы дела сторонами также представлены следующие юридически значимые сведения и документы: договор аренды земельного участка N 26 от 06.08.1999, выписка из ЕГРН на здание с кадастровым номером 50:15:0000000:80931, год возведения 2000 г., площадью 237,2 кв. м, инвентарный номер 001:002-11509, выкопировка из Правил землепользования и застройки городского округа Балашиха, копия договора аренды земельного участка N 0026-4 от 30 06 1999, копия постановления N 1563 от 29.10.2004 г. Главы Балашихинского района копня выписки из протокола N 35 от 24.11.1998 г. заседания комиссии по выбору земельных участков; копия Акта N 43/с от 19.03.2003 г. обследования и предоставления земельного участка и размещение объекта Минприроды ГУ "Мособлводхоз"; копия проект организации дорожного движения от 2019 г. подготовленного ООО "Строй Инвест Проект" согласованный ГБУ МО "Мосавтодор"; копия акта сверки взаимных расчетов от 2019 г. с КУИ Администрации Балашиха; копия свидетельств о собственности на здание от 20.03.2015 и 16.07.2015; копия письма от 26.01.2016 N 425/2 КУИ Администрации Балашиха об отказе в выкупе земельного участка; копии отказов от 11.03.2024 г. N 10106330120 и 14.03.2024 г. N 14598163911 Комитета архитектуры и градостроительства Московской области; акт о выполнении технических условий от 11.06.2015, акт об осуществлении технологического присоединения от 11.06.2015, договора аренды земельного участка N 7196 от 05.04.2024, ответ АО "Мособлгаз" о наличии на территории земельного участка газораспределительной сети, стальной газопровод среднего давления диаметром 300 мм, а также газопровод высокого давления второй категории диаметром 400 мм. Охранная зона и зон минимально допустимых расстояний не нарушена.

По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, отсутствие разрешения на строительство как единственный признак самовольности постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Следует также отметить, что отсутствие разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию, а также разрешение на строительство, не может служить основанием для его сноса.

Из анализа Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, следует, что при рассмотрении дел о сносе самовольного строения должны быть установлены обстоятельства, указывающие на допущенные при строительстве существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил: необходимо выяснить, какие конкретно негативные последствия наступили для истца, создана ли при этом угроза жизни и здоровью граждан.

В указанном Обзоре обращено внимание судов на то, что сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при возведении постройки, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, нарушений, указанных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Снос самовольной постройки является исключительной мерой, направленной на защиту нарушенных или нарушаемых прав заявителя, а также в случае создания угрозы жизни и здоровью граждан. Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 N 595-О-П, от 17.01.2012 N 147-О-О, от 29.03.2016 N 520-О, от 29.05.2018 N 1174-О N 1175-О, от 25.10.2018 N 2689-О, от 20.12.2018 N 3172-О).

При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.07.2001 N 13-П).

Следовательно, суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан.

На необходимость устанавливать названные обстоятельства при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении указано в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, отсутствие разрешительной документации на строительство как единственное основание для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

В материалы дела во исполнение определения Арбитражного суда Московской области от 03.07.2024 по настоящему делу представлено заключение эксперта от 18.11.2024, подготовленное ГБУ "БТИ Московской области".

В заключении экспертами по результатам обследования здания, расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, д. Черное, у железнодорожной платформы "Заря", на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0000000:139435, установлено, что по результатам обмера земельного участка, расположенного по адресу: расположенного по адресному ориентиру: Московская обл., г. Балашиха, д. Черное, Носовихинское шоссе, напротив д. 146, были определены координаты характерных поворотных точек существующих ограждений и твердый контур строения, находящегося на внутренней территории земельного участка. На Рисунке 1 представлен план местоположения нежилого здания с кадастровым номером 50:15:0000000:80931, относительно фактических границ земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, д. Черное, у железнодорожной платформы "Заря". На плане, представленном ранее в исследовании, изображен внешний контур границ нежилого здания с кадастровым номером 50:15:0000000:80931. Каталог координат фактических границ исследуемого земельного участка, представлен в Таблице 1.

Площадь застройки объекта строительства на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0000000:80931 по результатам натурного обмера, составила 180 кв. м. Координаты координат внешнего контура нежилого здания, представлены в Таб. 2.

Земельный участок с кадастровым номером 50:15:0000000:139435, по адресу: Московская область, Балашихинский район, д. Черное, имеет следующие характеристики: площадь: 2000 кв. м; категория земель: земли населенных пунктов; - вид разрешенного использования: Для строительства павильона-магазина.

Как видно из Рисунков 1,2, а также сведений ЕГРН, исследуемое здание не находится в установленных границах охранных зон газопроводов.

Произведено обследование здания, выполнены необходимые измерения, полученные результаты соответствуют характеристикам, указанным в сведениях ЕГРН.

Основные характеристики: Площадь застройки - 180 кв. м. Площадь здания - 237,2 кв. м. Этажность - 2 этажа. Степень готовности - 100%.

В результате изучения материалов дела и проведенного обследования экспертами установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0000000:139435 находится нежилое здание с кадастровым номером 50:15:0000000:80931, право на которое зарегистрировано в установленном законе порядке. Характеристики здания и его местоположение соответствуют характеристикам и местоположению по сведениям ЕГРН.

На Рисунке 2 представлен план фактического расположения нежилого здания с кадастровым номером 50:15:0000000:80931, относительно границ земельного участка с кн 50:15:0000000:139435, по сведениям ЕГРН.

Из Рисунка 2 видно, что нежилое здание с кадастровым номером 50:15:0000000:80931 (заливка красного цвета) полностью расположено в реестровых границах земельного участка с кадастровым номером 50:15:0000000:139435 (линия зеленого цвета), в размерах, указанных на чертеже.

Объект двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером 50:15:0000000:80931, площадью 237,2 кв. м, которое расположено на огороженном земельном участке вблизи железнодорожной платформы Заря по адресному ориентиру: Московская область, г. Балашиха, дер. Черное, Носовихинское шоссе, напротив д. 146, по координатам 55.753200, 38.083214, является объектом капитального строительства, прочно связанным с землей, перемещение которого без соразмерного ущерба его назначению невозможно, является объектом завершенного строительства, процент готовности 100%. Графический материал предоставлен в тексте исследования.

Объект двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером 50:15:0000000:80931, площадью 237,2 кв. м, которое расположено на огороженном земельном участке вблизи железнодорожной платформы Заря по адресному ориентиру: Московская область, г, Балашиха, дер. Черное, Носовихинское шоссе, напротив д* 146, по координатам 55,753200, 38,083214, соответствует нормативно-техническим, строительным, градостроительным, противопожарным, экологическим и иным требованиям, нормам и правилам, правилам застройки территории, в том числе нормам СНиПов, ГОСТам, техническим регламентам, предъявляемым к строениям данного вида, отступы от границ со смежными строениями, в том числе, с учетом противопожарных норм для строений данного вида, а также с учетом охранных зон инженерных коммуникаций газопровода, объектов электросетевого хозяйства и прочими соблюдены. Назначение объекта соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Объект двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером 50:15:0000000:80931 площадью 237,2 кв. м, которое расположено на огороженном земельном участке вблизи железнодорожной платформы Заря по адресному ориентиру: Московская область, г. Балашиха, дер. Черное, Носовихинское шоссе, напротив д. 146, по координатам 55.753200, 38.083214, не создает угрозу жизни и здоровью неограниченного круга лиц.

Оценив экспертное заключение, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что представленное заключение соответствует требованиям статьи 86 АПК и статьи 25 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, является полным, не содержит противоречий и неясностей, суд считает, что оно мотивировано, исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется.

Оснований для проведения дополнительной или повторной экспертизы судом первой инстанции и апелляционным судом не установлено.

Как подтверждается материалами дела и установлено судом первой инстанции, спорный объект является объектом капитального строительства, находится в собственности индивидуального предпринимателя, постройка расположена в границах участка, предоставленного ответчику в аренду без проведения торгов как собственнику здания. Функциональное назначение здания соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

С учетом последовательных действий со стороны Администрации, суд пришел к выводу о том, что данные действия были направлены на согласование предоставления земельного участка для целей строительства объекта, а также на согласование на его строительства, и т.д.

Таким образом, исходя из установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, спорный объект соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Сохранение указанного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Поскольку спорный объект недвижимости возведен на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности, при возведении объекта ответчиком было соблюдено целевое назначение земельного участка, на котором осуществлено строительство, безопасность эксплуатации спорного объекта подтверждается материалами дела, изложенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии оснований для признания объекта самовольной постройкой в порядке статьи 222 ГК РФ.

По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, отсутствие разрешения на строительство как единственный признак самовольности постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Следует также отметить, что отсутствие разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию, а также разрешение на строительство, не может служить основанием для его сноса.

Поскольку заключением эксперта подтверждено, что спорное здание соответствует требованиям безопасности, не угрожает жизни и здоровью граждан, расположено на земельном участке, который принадлежит ответчику на праве аренды, суд пришел к выводу о том, что сохранение спорного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и публичные интересы, и снос спорного объекта явно несоразмерен нарушениям, допущенным ответчиком.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов доказательства, исходя из предмета и оснований исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом наличия оснований, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, для сноса спорного объекта.

При рассмотрении дела арбитражным судом первой инстанции ответчиком также было заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 1 статья 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публичноправовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Ввиду отсутствия надлежащих и достаточных доказательств наличия угрозы жизни и здоровью сохранением здания судом первой инстанции к спорным правоотношениям верно применен срока исковой давности, поскольку право собственности лица, осуществившего строительство, зарегистрировано 20.03.2015; о наличии здания и о переходе права собственности на здание Администрации известно с 2016 года, поскольку предприниматель обращался за выкупом земельного участка, а действующий договор аренды земельного участка заключен с ответчиком как с собственником расположенного в границах участка здания.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящими требованиями в феврале 2024 года, Администрацией городского округа Балашиха Московской области пропущен срок на судебную защиту.

Частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В пункте 19 данного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации указано, что не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для отнесения судебных расходов по оплате судебной экспертизы на истца, поскольку данный иск не является формальным обращением в связи с реализацией полномочий и функций органа местного самоуправления, доводы, положенные в основание иска и апелляционной жалобы свидетельствуют об активной позиции Администрации по оспариванию права собственности предпринимателя на здание.

Проведение судебной экспертизы в данном случае не было направлено исключительно на легализацию спорного объекта, поскольку как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, строительство здания осуществлялось в соответствии с документацией, согласованной в установленном порядке, земельный участок предоставлялся для целей строительства, первоначальным собственником получалось разрешение на строительство от 2000 года.

Кроме того, в соответствии с пунктом 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле о сносе самовольной постройки, о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, подлежат распределению по общим правилам, предусмотренным статьей 98 ГПК РФ, статьей 110 АПК РФ.

Таким образом, оснований для отнесения расходов по оплате судебной экспертизы на ответчика не имеется.

Доводы заявителя направлены на переоценку обжалуемого судебного акта, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения суда.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решение Арбитражного суда Московской области от 03.02.2025 по делу N А41-9874/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.