Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Авдяковой В.А. и Епифанова В.Е. при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Григоряна Аркадия Леонидовича (ИНН 230809838104, ОГРНИП 321237500063557) - Тычинина О.Г. (доверенность от 29.05.2025), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) - Рамазанова М.Р. (доверенность от 25.12.2024), в отсутствие в судебном заседании представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: межведомственной комиссии администрации муниципального образования город Краснодар по использованию жилищного фонда, департамента городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации муниципального образования город Краснодар, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Григоряна Аркадия Леонидовича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2025 по делу N А32-65146/2024, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Григорян Аркадий Леонидович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) о признании незаконным выраженного в письме от 01.10.2024 N 1262-04 решения об отказе в переводе помещений индивидуального жилого дома с кадастровым номером 23:43:01137017:388 площадью 1157 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0137017:384 площадью 882 кв. м с почтовым адресом: г. Краснодар, ул. им. Герцена, 257, относящемся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под объектами индивидуального жилищного строительства, магазинов, бытового и амбулаторно-поликлинического обслуживания (далее - помещения в жилом доме, земельный участок) в нежилые помещения, о понуждении к устранению допущенных нарушений путем повторного рассмотрения заявления. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены межведомственная комиссия администрации муниципального образования город Краснодар по использованию жилищного фонда (далее - межведомственная комиссия), департамент городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент городского хозяйства).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2025 заявление удовлетворено. Судебный акт мотивирован следующим. Предприниматель представил в уполномоченный орган все необходимые для оказания муниципальной услуги документы. Расположение земельного участка в зоне застройки индивидуальными жилыми домами не препятствует переводу помещений в жилом доме в нежилые помещения. Экспертным путем установлено соответствие помещений в жилом доме требованиям законодательства о градостроительной деятельности, строительным, противопожарным нормам и правилам. Предполагаемое функциональное использование помещений в жилом доме предполагает их относимость к определенному классу конструктивной пожарной опасности. Фактическое местоположение помещений в жилом доме относительно земельного участка и соседних зданий позволяет соблюсти противопожарные требования, в том числе к противопожарным расстояниям. Помещения в жилом доме обеспечены проездом пожарной техники со стороны территории общего пользования. Обустроенные в границах земельного участка парковочные места согласованы органами местного самоуправления.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2025 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2025 отменено, в удовлетворении заявления отказано со следующей мотивировкой. Предпринимателем не соблюдены требования административного регламента. В поданном в администрацию заявлении предприниматель в качестве целей предполагаемого использования помещений в жилом доме указал все виды разрешенного использования земельного участка. Из приложенных к заявлению документов невозможно установить конкретную предполагаемую цель использования помещений в жилом доме. Данное обстоятельство препятствует определению необходимых количества парковочных мест и процента озеленения территории. Оспариваемое решение департамента соответствует нормам земельного законодательства и не нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Предприниматель, обжаловав постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2025 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебного акта. Предпринимателем соблюдены требования административного регламента. Оспариваемое решение администрации препятствует осуществлению предпринимательской деятельности. Виды разрешенного использования земельного участка и площадь помещений в жилом доме не исключают возможность использования последних в заявленных целях. Предприниматель осуществляет деятельность в сфере аренды и управления собственным или арендованным недвижимым имуществом. Такой деятельности не противоречит сдача в аренду помещений в жилом доме в целях оказания услуг бытового и амбулаторно-поликлинического обслуживания, осуществления торговли. Департамент архитектуры и градостроительства администрации имел возможность предоставления информации о противопожарных разрывах и определения процента озеленения земельного участка. Результаты экспертного исследования не опорочены. В отзыве на кассационную жалобу администрация выразила мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Суд апелляционной инстанции установил, что предприниматель является собственником земельного участка с разрешенным использованием под объектами индивидуального жилищного строительства, магазинами, бытового и амбулаторно-поликлинического обслуживания. Государственная регистрация права собственности осуществлена 09.10.2020 (запись с номером регистрации 23:43:0137017:384-23/226/2020-1).

Предприниматель возвел на земельном участке жилой дом. Строительство осуществлялось с предварительным направлением в уполномоченный орган уведомления от 12.07.2021 N 44/3892МУ о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства и на основании полученного от этого органа уведомления от 15.07.2021 N 2147У/44 о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров жилого дома установленным параметрам и допустимости его размещения на земельном участке. Государственная регистрация права собственности предпринимателя на жилой дом осуществлена 06.04.2023 (запись с номером регистрации 23:43:0204015:376-23/226/2023-1).

Предприниматель обратился в администрацию с заявлением от 02.09.2024 N 02092024-24294688-23-02 о предоставлении муниципальной услуги по переводу помещений в жилом доме в нежилые помещения без проведения работ по их перепланировке (переустройству). Целями предполагаемого использования помещений в жилом доме указаны индивидуальное жилищное строительство, магазины, бытовое и амбулаторно-поликлиническое обслуживание.

Письмом от 01.10.2024 N 1262-04 администрация уведомила предпринимателя о принятом решении об отказе в предоставлении муниципальной услуги по переводу помещений в жилом доме в нежилые помещения. Основанием принятия решения послужило отсутствие нормативно определенных условий перевода. В письме от 23.09.2024 N 14232/29 департамент архитектуры и градостроительства администрации указал на отсутствие сведений о степени огнестойкости помещений в жилом доме, классе их функциональной пожарной опасности, категории по пожарной и взрывчатой опасности. В соответствии с правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар минимальный процент озеленения земельного участка, расположенного в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1), должен составлять 15%. В отсутствие схемы планировочной организации земельного участка не представилось возможным определить процент озеленения земельного участка. Автомобильные парковки должны размещаться в границах застраиваемого земельного участка. Множественность видов его разрешенного использования не позволила определить расчетное количество машино-мест для каждого из помещений в жилом доме. Заявитель не представил информацию о положительно рассмотренном архитектурном решении в части внешнего вида фасада жилого дома.

В акте экспертного исследования от 24.10.2024 N 61/2024, подготовленного по заданию предпринимателя обществом с ограниченной ответственностью "Архонт", содержатся выводы о соответствии помещений в жилом доме предъявляемым к объектам нежилого назначения строительным, градостроительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам, а также требованиям сейсмобезопасности. На момент проведения исследования помещения в жилом доме отвечают требованиям безопасности и надежности, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу норм главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении его несоответствия нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения нормативному правовому акту, законности его принятия, наличия у органа соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на принявший его орган (статья 65, часть 5 статьи 200).

Нормами статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предусмотрено осуществление собственником права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (пункт 1). Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в определенном жилищным законодательством порядке (пункт 3).

Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) допускается перевод жилого помещения в нежилое с соблюдением требований этого кодекса и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 22). Одним из документов, представление которых требуется для перевода жилого помещения в нежилое, определен подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства (перепланировки) переводимого помещения в необходимости такого переустройства (перепланировки) для обеспечения использования помещения в качестве нежилого (пункт 5 части 2 статьи 23). Последующее использование жилого помещения после его перевода в нежилое должно осуществляться с соблюдением требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных установленных законодательством требований (часть 10 статьи 23). Отказ в переводе жилого помещения в нежилое допускается в случаях непредставления какого-либо из документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя, или поступления в уполномоченный орган ответа на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа (информации), необходимого для заявленного перевода и не представленного заявителем по собственной инициативе (пункты 1, 1.1 части 1 статьи 24). Несоблюдение предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса условий перевода помещения из жилого в нежилое является основанием для отказа в изменении назначения помещения (пункт 3 части 1 статьи 24).

Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) 39) индивидуальный жилой дом определяется как отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (пункт 39 статьи 1). В целях строительства такого объекта необходимо направить в уполномоченный орган лишь уведомление о планируемом строительстве со сведениями о его планируемых параметрах и об отступах от границ земельного участка и получить от уполномоченного органа уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости его размещения на земельном участке (пункт 1.1 части 17 статьи 51, пункт 2 части 7 статьи 51.1). Аналогичный упрощенный порядок предусмотрен также для оформления окончания строительства такого объекта, получения возможности его эксплуатации, осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на него. На уведомление застройщика об окончании строительства индивидуального жилого дома с приложением его технического плана уполномоченный орган направляет уведомление о соответствии этого объекта (части 16, 19 статьи 55).

Строительство здания нежилого назначения требует получения разрешения на строительство - документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием и установленными в соответствии с земельным и иным законодательством ограничениями. Для получения такого разрешения необходимы документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, с видом разрешенного использования, допускающим размещение объекта планируемого назначения, градостроительный план земельного участка, проектная документация, соответствующая установленным градостроительным законодательством требованиям, положительное заключение экспертизы проектной документации (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства (часть 2 статьи 48 Градостроительного кодекса). Проектная документация и результаты инженерных изысканий, выполненных для ее подготовки, подлежат за исключением ряда случаев экспертизе (часть 1 статьи 49 Градостроительного кодекса). Экспертиза обязательна для проектной документации отдельно стоящего объекта капитального строительства нежилого назначения с количеством этажей более чем два (пункт 4 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса).

В целях архитектурно-строительного проектирования объекта капитального строительства нежилого назначения и его последующего подключения (технологического присоединения) к сетям электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, сетям связи в соответствии с отраслевым законодательством необходимо получение технических условий такого подключения (технологического присоединения; части 1, 2 статьи 52.1 Градостроительного кодекса).

Эксплуатация построенного объекта капитального строительства нежилого назначения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, удостоверяющего выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией и требованиями к строительству, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка (статьи 55, 55.24 Градостроительного кодекса).

Согласно статье 69 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями должны обеспечивать нераспространение пожара на соседние здания, сооружения. Идентификация здания, сооружения, производственного объекта проводится путем установления их соответствия классу функциональной пожарной опасности, степени огнестойкости, классу конструктивной пожарной опасности, категории наружных установок по пожарной опасности.

Административным регламентом предоставления администрацией муниципальной услуги по переводу жилого помещения в нежилое, утвержденным постановлением администрации от 23.01.2023 N 255 в актуальной на дату обращения предпринимателя с заявлением редакции, в исчерпывающем перечне документов, необходимых для предоставления данной услуги и подлежащих представлению заявителем, назван подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства (перепланировки) переводимого жилого помещения в случае необходимости переустройства (перепланировки) для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого (подпункт "г" пункта 13.1).

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2025 N 306-ЭС25-218 сформулированы следующие правовые позиции.

Одной из главных задач судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность. Однако данная задача правосудия не может достигаться путем нарушения публичных прав и законных интересов других лиц. Иной подход нарушает принцип равенства прав участников гражданского оборота, приводит к необоснованному освобождению лица, построившего жилой дом по упрощенной процедуре, но имеющего намерение эксплуатировать его в качестве нежилого здания, от соблюдения ряда процедур, необходимых для ввода в эксплуатацию такого здания. Указание заявителем в заявлении о переводе индивидуального жилого дома в нежилое здание на отсутствие необходимости проведения работ по реконструкции и перепланировке объектов с целью их перевода в нежилые здания может свидетельствовать об изначальном строительстве в отсутствие разрешительной документации именно нежилого здания, введенного в гражданский оборот в упрощенном порядке под видом объекта индивидуального жилищного строительства.

Действующим законодательством предусмотрен упрощенный порядок введения в гражданский оборот индивидуальных жилых домов (отсутствие необходимости получения разрешения на строительство, подготовки проектной документации и проведения ее экспертизы). Возведение объектов капитального строительства нежилого (коммерческого) назначения осуществляется на основании разрешительной документации. Такой порядок направлен на устойчивое развитие территорий, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия, создание комфортной среды для проживания населения, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей смежных земельных участков и объектов капитального строительства, гарантирование надежности конструкций возведенного объекта и его безопасности для жизни и здоровья людей.

Процедура перевода объектов индивидуального жилищного строительства в нежилые здания не может служить способом обхода предусмотренной законом процедуры возведения и введения в гражданский оборот объекта капитального строительства коммерческого назначения в упрощенном порядке под видом жилого дома, построенного изначально в качестве нежилого здания без соблюдения требований законодательства о градостроительной деятельности. Изменение параметров и назначения объектов индивидуального жилищного строительства для использования в качестве нежилых, как правило, невозможно без проведения работ по реконструкции либо переустройству или перепланировке объектов, осуществляемых по правилам законодательства о градостроительной деятельности и жилищного законодательства. Перепланировка (переустройство) возможна только по принятому органом местного самоуправления решению на основании подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта.

При принятии решения о переводе жилого дома в нежилое здание уполномоченный орган обязан проверить переводимый объект на соответствие требованиям законодательства в зависимости от предполагаемых целей его использования, вправе требовать от заявителя представления документов, подтверждающих соответствие переводимого объекта градостроительным (строительным) нормам и правилам. Заявитель должен указать цель использования переводимого в нежилой фонд объекта, подтвердить проведение работ по его реконструкции (переустройству) в соответствии с требованиями действующего законодательства, доказать его соответствие требованиям, предъявляемым к зданиям коммерческого использования с учетом указанного в заявлении вида предполагаемого использования.

Требования градостроительного законодательства, пожарной безопасности, предъявляемые к нежилым капитальным объектам, различаются в зависимости от их назначения и цели использования. Отсутствие указания конкретной цели использования жилого объекта после его перевода в нежилое не позволяет уполномоченному органу оценить соответствие данного объекта требованиям действующего законодательства, разрешить вопрос о необходимости (возможности) реконструкции или перепланировки объекта для использования по соответствующему назначению.

Заявитель должен представить документы, подтверждающие соответствие переводимого объекта нормативным требованиям в отношении объектов коммерческого использования, в том числе относительно автомобильных парковок, подключения инженерных сетей, пожарной безопасности,. Соответствующие доказательства должны содержать описание и характеристики спорного объекта, его внутренних помещений, инженерных коммуникаций, сведения о наличии либо отсутствии возможности подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения (сети электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения), описание расположения объекта на земельном участке с расстояниями от иных объектов и отступами от границ земельного участка с учетом требований, установленных соответствующими градостроительными регламентами для размещения нежилых объектов.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанции вправе был заключить о следующем.

Указание предпринимателем в заявлении о переводе помещений в жилом доме в нежилые на отсутствие необходимости проведения работ по их реконструкции (перепланировке) свидетельствует об изначальном строительстве без разрешительной документации нежилого здания, введенного в гражданский оборот в упрощенном порядке под видом объекта индивидуального жилищного строительства. В целях недопущения нарушения принципа равенства прав участников гражданского оборота суд не может необоснованно освободить предпринимателя, построившего жилой дом по упрощенной процедуре, но имеющего намерение эксплуатировать его в качестве нежилого здания, от соблюдения ряда процедур, необходимых для ввода в эксплуатацию здания коммерческого назначения.

Объем документов, которые необходимо представить предпринимателю в администрацию, и их доказательственное значение не могут существенно отличаться от объема и качества документации, представляемой добросовестным застройщиком для получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию нежилых зданий. Акт экспертного исследования от 24.10.2024 N 61/2024, подготовленный по заданию предпринимателя обществом с ограниченной ответственностью "Архонт", не может заменить полноценную проектную документацию трехэтажного нежилого здания, разработка которой должны была осуществляться с учетом технических условий подключения (технологического присоединения) объекта к сетевым ресурсам, положительное заключение ее экспертизы и документ, удостоверяющий выполнение строительства в полном объеме в соответствии с проектной документацией и актуальными требованиями к строительству.

Предприниматель в своем заявлении о переводе помещений в жилом доме в нежилые не указал конкретную цель использования этих помещений после испрашиваемого перевода. Без конкретизации цели использования помещений в жилом доме после их перевода в нежилые администрация не имела возможности определить необходимое количество парковочных мест в пределах земельного участка и допустимую минимальную зону озеленения. В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие соответствие помещений в жилом доме в случае их перевода в нежилые нормативным требованиям (градостроительным регламентам, санитарным, противопожарным и строительным нормам и правилам), предъявляемым к нежилым (административным) зданиям. Предприниматель не подтвердил отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан со стороны помещений в жилом доме при их использовании неопределенным кругом лиц в случае перевода в нежилые, а также нарушения прав третьих лиц, в том числе смежных землепользователей, с учетом того, что жилой дом возведен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанции или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судом апелляционной инстанции выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2025 по делу N А32-65146/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.