Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Саломатиной Л.А.,

судей Наконечной Е.В., Прасоловой В.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А.Д.С., А.А. к администрации г. Владивостока о признании права собственности на жилое помещение в реконструированном виде

по кассационной жалобе А.Д.С., А.А. на решение Советского районного суда г. Владивостока от 14 октября 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 20 января 2025 года.

Заслушав доклад судьи Наконечной Е.В., судебная коллегия

А.Д.С., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней А.А., ДД.ММ.ГГГГ.р., обратилась в суд с названным иском, указав в обоснование заявленных требований, что она и ее несовершеннолетняя дочь А.А. на основании договора на передачу части дома в собственность граждан от 20.08.2007 N являются собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно техническим характеристикам спорное жилое помещение на дату приватизации состояло из комнаты площадью 3 кв. м и кухни площадью 9,7 кв. м, общая площадь квартиры составляла 12,7 кв. м, отопление печное. 16.08.2010 между А.Д.С., А.А. и департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 682 кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> (<адрес>), для использования под индивидуальный жилой дом (часть жилого дома) и хозяйственные постройки. Право собственности А.Д.С. и А.А. на указанный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке 20.09.2010, по 1/2 доле в праве за каждой. 15.05.2014 администрацией г. Владивостока выдано разрешение на строительство жилого дома на указанном участке, площадь застройки определена в размере 65,2 кв. м 09.04.2019 между А.Д.С., А.А. и департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля Приморского края заключено соглашение о перераспределении земельных участков, в результате чего площадь земельного участка с кадастровым номером N увеличилась и составила 904+/-11 кв. м. Фактически в результате выполненных на участке строительных работ была произведена реконструкция принадлежащего истцам жилого помещения (части жилого дома), площадь которого после реконструкции составила 81,5 кв. м 03.03.2024 специалистом ООО "Грифон" выдано заключение о соответствии спорного жилого помещения строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности. Обращение А.Д.А. в администрацию г. Владивостока о выдаче разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию оставлено без удовлетворения, так как разрешение на реконструкцию не выдавалось. Однако, истцы полагают возможным оформление права собственности на реконструированный объект, так как он возведен на принадлежащем им участке, с соблюдением строительных норм и правил, нарушений прав других лиц они не допустили, собственники остальных помещений данного дома не возражают против проведенной реконструкции.

В своих исковых требованиях истцы просили суд (с учетом уточнений) признать за А.Д.А. и А.А. право собственности на жилое помещение площадью 81,5 кв. м с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном виде согласно техническому плану по состоянию на 09.02.2024; указать в решении суда, что оно является основанием для внесения изменений в ЕГРН в отношении объектов: с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, количество этажей - 2, площадь объекта - 251,8 кв. м; с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> количество этажей - 2, площадь объекта - 81,5 кв. м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Щ.И. в лице законного представителя Щ.С., Управление градостроительства администрации г. Владивостока, Управление Росреестра по Приморскому краю, собственники жилых помещений в доме <адрес> - Б., Н., К.

Решением Советского районного суда г. Владивостока от 14.10.2024 исковые требования А.Д.С., А.А. оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 20.01.2025 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба А.Д.С. - без удовлетворения.

В кассационной жалобе А.Д.С., А.А. ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу постановлений судов первой и апелляционной инстанции, как не соответствующих фактическим обстоятельствам дела, нормам материального и процессуального права.

В письменных возражениях администрация г. Владивостока просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель А.Д.С., А.А. - Л. поддержала доводы кассационной жалобы.

Представитель администрации г. Владивостока и Управления градостроительства администрации г. Владивостока М. полагал кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Остальные участвующие в деле лица, извещенные о месте и времени слушания дела, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились. Дело рассмотрено на основании ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса РФ в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции полагает апелляционное определение от 20.01.2025 подлежащим отмене.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений (ч. 3 ст. 379.7 ГПК РФ).

Такие нарушения допущены по настоящему делу.

Как следует из дела, А.Д.С. и А.А. являются на основании договора приватизации от 20.08.2007 собственниками жилого помещения - части жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общ. площ. 12,7 кв. м (л.д. 15. т. 1).

Данный дом значится в кадастровых и регистрационных сведениях как одноэтажный жилой дом, включающий в себя 4 самостоятельных жилых помещения (3 помещения значатся как части жилого дома и одно помещение значится как квартира) (л.д. 15, 116-120 т. 1).

Согласно технической документации данный дом является шлакоблочным, 1934 года постройки, с печным отоплением. (л.д. 174 т. 1).

Все жилые помещения дома имеют самостоятельные выходы (с разных сторон) на примыкающие к этим помещениям земельные участки.

16.08.2010 между А.Д.С., А.А. и департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 682 кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> (установлено относительно ориентира - жилой дом, лит. Б, расположенного в границах участка), для использования под индивидуальный жилой дом (часть жилого дома) и хозяйственные постройки.

Право собственности истиц на указанный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке 20.09.2010, по 1/2 доле в праве за каждой.

15.05.2014 администрацией г. Владивостока выдано разрешение на строительство жилого дома на указанном участке, площадь застройки определена в размере 65,2 кв. м.

09.04.2019 между А.Д.С., А.А. и департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля Приморского края заключено соглашение о перераспределении земельных участков, в результате чего площадь земельного участка с кадастровым номером N увеличилась и составила 904 +/- 11 кв. м. Вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства (л.д. 29-32 т. 1).

Фактически в результате выполненных на участке строительных работ была произведена реконструкция принадлежащего истцам жилого помещения (части жилого дома) общ. площ. 12,7 кв. м путем возведения пристройки к этому помещению. Площадь помещения после реконструкции составила 81,5 кв. м.

ООО "Грифон" выдано заключение от 30.01.2024 о соответствии реконструированного жилого помещения строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, об отсутствии угрозы для жизни и здоровья людей в результате реконструкции объекта.

В марте 2024 года истцы обратились в администрацию г. Владивостока за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (т. 1 л.д. 151).

В выдаче такого разрешения администрацией было отказано в связи с подачей заявления в ненадлежащей форме и при отсутствии документов, необходимых для выдачи соответствующего разрешения (т. 1 л.д. 185).

Из письменных возражений администрации г. Владивостока и из пояснений ее представителя в суде следует, что выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не возможна, так как в данном случае осуществлено не строительство жилого дома, возведение которого согласовывалось с администрацией изначально, а произведена реконструкция части существующего объекта, при этом разрешение на реконструкцию не выдавалось.

В дело представлены письменные согласия собственников квартир N, N и N на реконструкцию А-выми принадлежащей им части жилого дома (т. 2 л.д. 12, 37-39).

Разрешая заявленный спор и отказывая в иске суд первой инстанции признал невозможным сохранение принадлежащего истцам объекта недвижимости (части жилого дома) в реконструированном состоянии, указав, что названный объект является самовольной постройкой, и судебное признание права собственности на эту постройку невозможно, так как истцами не соблюден уведомительный порядок сообщения о планируемой реконструкции, не принимались меры к получению разрешения на производство реконструкции.

Суд апелляционной инстанции признал решение районного суда правильным, указав на законность и обоснованность приведенных в решении выводов.

Дополнительно суд второй инстанции указал со ссылкой на пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", что сохранение права на самовольную постройку предполагает принятие лицом, создавшим такую постройку, надлежащих мер к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, в то время, как соответствующих документов истцами не представлено.

Однако, выводы суда второй инстанции по существу спора нельзя признать верными, так как эти выводы не согласуются с подлежащими применению нормами материального, процессуального права и с вышеприведенными фактическими обстоятельствами дела.

В силу положений ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п. 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (п. 2).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

В п. 10 этих же разъяснений указано, что последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 этого же постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

На основании части 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно ч. 1 ст. 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Рассмотрение дела в апелляционном порядке предполагает проверку законности и обоснованности решения суда первой инстанции, в том числе проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (ст. 327.1, ст. 330 ГПК РФ, п. 1, п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Как следует из апелляционного определения от 20.01.2025, суд апелляционной инстанции согласился с тем, что отсутствие доказательств обращения истцов за получением разрешения на реконструкцию спорного объекта либо доказательств направления в соответствующий орган администрации уведомления о планируемой реконструкции препятствует признанию права собственности истцов на реконструированный объект, в связи с чем иные фактические обстоятельства судом не оценивались и не исследовались.

Однако, такая позиция суда является неверной, поскольку исходя из вышеприведенных положений Гражданского кодекса РФ и разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44, возможность признания права собственности на реконструированный объект подлежала исследованию исходя из совокупности всех обстоятельств дела, в том числе, статуса принадлежащего истцам объекта (части жилого дома), реконструкцию которого они произвели, и статуса жилого дома в целом, с учетом принадлежности истцам на праве собственности земельного участка, прилегающего к их части жилого дома (904 кв. м), наличия у них разрешения администрации на строительство индивидуального жилого дома на данном участке, их обращения с учетом этого разрешения за вводом реконструированного объекта (произведенной пристройки) в эксплуатацию, представленного в дело согласия собственников остальных помещений дома на реконструкцию части дома истцов и т.д.

Между тем, указанные обстоятельства оставлены в нарушение ст. 195 - 196 ГПК РФ без анализа и оценки как суда первой, так и суда второй инстанции, в то время как эти обстоятельства являлись значимыми и могли повлиять на результат разрешения заявленного спора.

Перечислив в апелляционном определении нормы Градостроительного кодекса РФ (лист 5 апелляционного определения), которые должны быть соблюдены при реконструкции объекта недвижимости, суд апелляционной инстанции, в то же время, не указал, какие конкретно нарушения с точки зрения градостроительного законодательства были допущены истцами, какие требования ими не соблюдены, какие недостатки спорного объекта препятствуют признанию права собственности истцов на этот объект.

При этом суд не учел, что судебное решение признается законным и обоснованным, когда оно соответствует подлежащим применению нормам материального и процессуального права и содержит исчерпывающие выводы по существу спора, вытекающие из установленных судом фактов (постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23).

Высказавшись со ссылкой на ст. 10 Гражданского кодекса РФ о недопустимости злоупотребления правом со стороны истцов суд второй инстанции, в то же время, не раскрыл суть злоупотребления и не указал, в чем оно заключается, что являлось необходимым при применении к возникшим правоотношениям данной нормы закона.

Ссылаясь в судебном акте в обоснование своей позиции по делу на пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 суд апелляционной инстанции не учел, что данный пункт названного постановления признан утратившим силу в связи с принятием Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке". Соответственно разъяснения, касающиеся совершения лицом, создавшим самовольную постройку, действий по легализации этой постройки, подлежат применению с учетом особенностей и уточнений вновь принятого постановления.

Кроме того, следует отметить, что проверка правомерности возведения спорной пристройки с точки зрения ее соответствия техническим и градостроительным нормам и правилам судами надлежащим образом не выполнялась. Заключение ООО "Грифон", высказавшегося о таком соответствии, по правилам ст. 67 ГПК РФ не оценивалось. Суд второй инстанции лишь указал, что отсутствие угрозы для жизни и здоровья граждан, отсутствие нарушений прав третьих лиц не являются достаточными для признания права собственности на реконструированный объект.

Между тем, соответствие реконструированного объекта техническим и градостроительным нормам и правилам (в том числе, с точки зрения возможности пристройки нового дома к старому дому 1934 года постройки) входили в круг вопросов, относящихся к предмету настоящего спора и подлежали выяснению в целях правильного рассмотрения дела, что не было учтено судом апелляционной инстанции.

Кому и на каком праве принадлежит земельный участок под остальной частью жилого дома и участок, прилегающий к остальной части дома, по делу не устанавливалось. Принимая во внимание, что реконструкция проведена не в самостоятельном индивидуальном доме, а в жилом помещении, являющемся частью дома в целом, данный вопрос подлежал исследованию, но был оставлен без внимания суда.

Поскольку дело рассмотрено при неправильном применении вышеприведенных норм материального и процессуального закона, без проверки, исследования и оценки ряда значимых для дела обстоятельств, что привело (могло привести) к неправильному разрешению спора, то суд кассационной инстанции полагает необходимым, учитывая характер полномочий суда апелляционной инстанции и требования закона о соблюдении разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 ГПК РФ), отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 20.01.2025 и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, устранить допущенные нарушения, исследовать возможность признания права собственности истцов на реконструированный объект с учетом всей совокупности вышеприведенных фактических обстоятельств дела, проверить наличие совокупности предусмотренных законом критериев, при которых допускается легализация самовольной постройки. В случае, если суд согласится с выводом районного суда о невозможности признания права собственности на самовольную постройку, в апелляционном определении необходимо конкретизировать, какие конкретно обстоятельства препятствуют такому признанию. При исследовании вопроса о соответствии реконструированного объекта техническим, строительным, градостроительным и др. нормам и правилам (в том числе, с учетом пристройки нового дома не только к помещению истцов, но к дому в целом, и с учетом давности возведения основного здания) обсудить вопрос о необходимости назначения судебной экспертизы. По результатам рассмотрения дела принять решение в соответствии с нормами материального и процессуального закона.

Руководствуясь ст. 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 20 января 2025 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Мотивированное определение изготовлено 29.08.2025.