6 февраля 2025 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего судьисудей при секретаре С., К.Е.А., П., К.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации г. Феодосии Республики Крым к К.С., К.Е.Н. о сносе объекта самовольного строительства, третье лицо - Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, по встречному иску К.С. к Администрации г. Феодосии Республики Крым о признании права собственности на объект недвижимого имущества, третьи лица: К.Е.Н., Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

по апелляционной жалобе Администрации г. Феодосии Республики Крым на решение Феодосийского городского суда Республики Крым от 29 июня 2023 года,

заслушав доклад судьи С. об обстоятельствах дела, содержании обжалуемого решения, апелляционной жалобы, судебная коллегия, -

04.07.2022 Администрация города Феодосии Республики обратилась в суд с иском к К.С., в котором просила:

- признать объект капитального строительства - жилой дом с кадастровым номером N, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, объектом самовольного строительства;

- обязать ответчика своими силами и за свой счет снести объект самовольного строительства - жилой дом с кадастровым номером N, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

В обоснование исковых требований указывалось на то, что К.С. является собственником земельного участка площадью 1000 кв. м, с кадастровым номером N, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, и трехэтажного жилого дома общей площадью 1489,1 кв. м, с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <адрес>

Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования городской округ К.Ф., утвержденным решением 121 сессии Феодосийского городского совета Республики Крым 1 созыва от 29 марта 2019 года N 1171, земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами "Ж-1", которая предусматривает размещение индивидуальных жилых домов не выше трех надземных этажей с участками, предназначенных для постоянного проживания одной семьей, а также объектов социального и культурно-бытового населения, иного назначения, необходимых для создания условий для развития зоны.

Сотрудниками Управления муниципального контроля Администрации города Феодосии Республики Крым был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, по результатам которого установлено, что на земельном участке расположен трехэтажный объект капитального строительства с признаками номерного фонда и предоставлением услуг для временного проживания (оборудовано множество балконов, кондиционеров, расположена вывеска с названием заведения "Royal"). В сети "Интернет" содержатся сведения о сдаче номеров для временного проживания. С учетом представленных Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым поэтажных планов (наличие 38 взаимоизолированных комплексов помещений с доступом из общего коридора, отсутствие кухни и кухонного оборудования), исключить использование объекта в качестве номерного фонда не представляется возможным. На территории земельного участка расположено гидротехническое сооружение - бассейн 5x17 м, ориентировочной площадью 85 кв. м, а также навес. На момент осмотра проводились строительные работы по наружной отделке.

Кроме того, у объекта усматриваются признаки нарушения градостроительных норм и правил (СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", СП 30-102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства, и др.), Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ К.Ф., утвержденных решением 121 сессии Феодосийского городского совета Республики Крым 1 созыва от 29 марта 2019 года N 1171, а именно: площадь застройки объекта составляет 644 кв. м, (ориентировочно), что составляет 64,4% застройки участка и превышает 60%, предусмотренных градостроительным регламентом. Фактический коэффициент плотности застройки участка составляет 1,4, что не соответствует градостроительному регламенту.

Учитывая изложенное, Администрация г. Феодосии, полагая, что жилой дом с кадастровым номером N обладает признаками самовольной постройки, направила 16.05.2022 К.С. рекомендацию N 82-ОКП об устранении выявленных в ходе осмотра нарушений до 16.06.2022. Информация о принятых либо принимаемых мерах по устранению выявленных в ходе осмотра нарушений не сообщалась. 16.06.2022 Комиссией по выявлению и сносу самовольных строений, расположенных на территории муниципального образования городской округ К.Ф., принято решение об обращении в суд с иском о сносе самовольной постройки.

Ссылаясь на вышеприведенное, на положения статей 222, 263, 1079 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 40, 41, 42, 45 - 47, 54, 54.1 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 4, 36, 51, 52, 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, просил исковые требования удовлетворить.

В октябре 2022 года ответчик К.С. обратился в суд со встречным иском заявлением к Администрации города Феодосии Республики Крым, в котором просил признать за ним право собственности на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес>, а именно: нежилое здание, площадью 1489,1 кв. м, с кадастровым номером N, назначение - нежилое здание, наименование - гостиница.

В обоснование встречных исковых требований указывалось на то, что на основании договора купли-продажи земельного участка от 26.10.2020 К.С. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 29.10.2020.

Также он является собственником жилого дома с кадастровым номером N, расположенного на вышеуказанном земельном участке, право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 10.12.2021.

Поскольку право собственности на земельный участок и жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке, то К.С. полагает, что отсутствуют основания считать данный объект недвижимого имущества самовольной постройкой. Для приведения в соответствие видом разрешенного использования земельного участка с функциональным назначением здания, ему было рекомендовано обратиться в Администрацию города Феодосии Республики Крым за получением условно разрешенного вида разрешенного использования земельного участка "гостиничное обслуживание".

В связи с отсутствием разрешения на изменение типа объекта недвижимости (с жилого дома на нежилое здание - гостиница) для выполнения технического плана на здание, ему рекомендовано обратиться в суд по вопросу изменения типа объекта недвижимости и признания права собственности на данное здание. Спорный объект недвижимости фактически эксплуатируется как гостиница, однако изменить вид разрешенного использования земельного участка без признания прав на объекты недвижимости не представляется возможным.

Ссылаясь на вышеприведенное, а также на положения статей 12, 131, 218, 219, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, К.С. просил исковые требования удовлетворить.

Определением Феодосийского городского суда Республики Крым от 22 августа 2022 года, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, а определением от 14 июня 2023 года, занесенным в протокол судебного заседания, К.Е.Н. привлечена в качестве соответчика по первоначальному иску и в качестве третьего лица по встречному иску.

Решением Феодосийского городского суда Республики Крым от 29 июня 2023 года в удовлетворении исковых требований Администрации г. Феодосии Республики Крым отказано.

Не согласившись с решением суда, Администрация г. Феодосии Республики Крым принесла апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новое, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Апеллянт указывает, в частности, на то, что у спорного объекта недвижимости усматриваются признаки нарушения градостроительных норм и правил, а именно: площадь застройки объекта составляет ориентировочно 644 кв. м, что составляет 64,4% застройки участка и превышает 60%, предусмотренные градостроительным регламентом. Кроме того, ссылается на фактический коэффициент плотности застройки участка, который составляет 1,4, что также не соответствует градостроительному регламенту.

Лица, участвующие по делу, в судебное заседание суда апелляционной инстанции, будучи надлежащим образом уведомленными о дате, времени и месте судебного разбирательства, не явились.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия, приходит к выводу об отмене решения по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В силу подпункта 4 п. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Согласно ч. 5 ст. 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных ч. 4 настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.

Из материалов дела следует, что предметом спора по делу является объект капитального строительства - жилой дом с кадастровым номером N, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>.

В рамках рассмотрения дела судом апелляционной инстанции направлен запрос в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на предмет установления собственников земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, а также получения регистрационного дела на жилой дом с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером N

Согласно поступившему из Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым ответу на запрос суда собственником земельного участка с кадастровым номером N является А., собственником земельного участка с кадастровым номером N является муниципальное образование городской округ К.Ф., а собственником земельного участка с кадастровым номером N является К.С.

Однако, рассматривая настоящее дело, суд не привлек к участию по делу в качестве третьего лица А.

Судебная коллегия не может не учитывать, что независимо от позиции и мнения истца судом к участию в деле должны привлекаться все заинтересованные лица в порядке процессуального соучастия в качестве соистцов или соответчиков, третьих лиц.

Поскольку решение вынесено судом без участия А., судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что К.С. является собственником земельного участка площадью 1 000 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи земельного участка от 26 октября 2020 года, заключенного между ФИО9, от имени которого действовала К.Е.Н. на основании нотариально удостоверенной доверенности, и К.С. (л.д. 119-120 т. 1).

К.С. и К.Е.Н. с 20 мая 2000 года состоят в зарегистрированном браке (копия свидетельства о заключении брака серии1<данные изъяты> N, выданного Администрацией Суворовского сельского <адрес> ДД.ММ.ГГГГ).

По сведениям Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республиками Крым от 14 июля 2022 года N N право собственности на земельный участок площадью 1 000 кв. м, с кадастровый номером N, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, зарегистрировано за К.С. (л.д. 95-103 т. 1).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 22 августа 2022 года в сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, внесены изменения: помимо вида разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, установлено - общественное питание (л.д. 143-151 т. 1).

Собственником смежного земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, является ответчик К.С. (л.д. 152-154 т. 1).

26 июля 2022 года собственник смежного земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, А. дал свое согласие своему соседу К.С. на строительство, возведение, реконструкцию им строения(ий), здания(ий), сооружения(ий) на земельном участке с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, без отступа от границ его земельного участка, предусмотренного законодательством Российской Федерации. Данное согласие А. удостоверено нотариусом Феодосийского городского нотариального округа Республики Крым ФИО10 11 августа 2022 года Общество с ограниченной ответственностью "Кроко- Ленд" в лице директора ФИО11 дало согласие К.С., который является собственником земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, на строительство, возведение, реконструкцию на нем им объекта(ов) недвижимости (жилого дома, жилого дома с надворными строениями и сооружениями, гостевого дома, гостиницы, здания, нежилого здания, строения, сооружения и другого) на меже принадлежащего ООО "Кроко-Ленд" на праве аренды земельного участка (договор аренды земельного участка N 1771 от 28 декабря 2021 года; собственник - Муниципальное образование городской округ К.Ф.) с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>, без отступа от границ, предусмотренного законодательством Российской Федерации.

В письме Филиала Государственного унитарного предприятия Республики Крым "Крым БТИ" в г. Феодосия от 15 июля 2022 года N 02/1785 сообщено, что по адресу: <адрес>, техническая инвентаризация не проводилась, инвентарное дело не заводилось, сведения о регистрации права собственности по состоянию на 31 декабря 2012 года филиал не обладает (л.д. 121 т. 1).

16 декабря 2020 года К.С. было подано в Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с кадастровым номером N, расположенном по адресу: <адрес>, а именно - объекта индивидуального жилищного строительства, площадь жилого дома - 491,36 кв. м, этажность - 2, площадь застройки - 224,96 кв. м (185-188 т. 1).

Согласно уведомлению Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым от 11 января 2021 года N 91-01-003150-2021, направленного в адрес К.С., по результатам рассмотрения уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, зарегистрированного за N 1107 от 23 декабря 2020 года сообщено о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с кадастровым номером N, расположенном по адресу: <адрес> (л.д. 184 т. 1).

По сведениям Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республиками Крым от 14 июля 2022 года N 10 декабря 2021 года за К.С. зарегистрировано право собственности на трехэтажный жилой дом площадью 1489,1 кв. м, год завершения строительства - 2021, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 59-61 т. 1).

Как следует из копии регистрационного дела на объект недвижимого имущества - жилой дом с кадастровым номером N, представленной Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республиками Крым, 19 ноября 2021 года К.С., через представителя ФИО12, действующего на основании доверенности, удостоверенной 25 января 2021 года нотариусом Феодосийского городского нотариального округа Республики Крым ФИО13, было подано заявление в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республиками Крым о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости - жилом доме площадью 1489,1 кв. м, этажность - 3, год завершения строительства - 2021, расположенном по адресу: <адрес>, с приложением декларации об объекте недвижимости от 20 сентября 2021 года, технического плана, подготовленного 18 ноября 2021 года кадастровым инженером ФИО14 (л.д. 62-75 т. 1).

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО14 технический план выполнен в связи с образованием нового здания, расположенного по адресу: <адрес>. Здание расположено в пределах кадастрового квартала N, на земельном участке с кадастровым номером N. Назначение здания: жилое, наименование: жилой дом.

Технический план выполнен на основании кадастрового плана территории N от 02 февраля 2021 года, договора купли-продажи земельного участка от 26 октября 2020 года, выписки из ЕГРН от 29 октября 2020 года. Данный объект расположен на территории водоохранной зоны Черного моря, и в соответствии со статьей 65 Водного кодекса Российской Федерации на земельном участке установлен канализационный септик для защиты водной среды от загрязнения. Сведения о здании, за исключением сведений о местоположении здания на земельном участке, указаны на основании декларации об объекте недвижимости б/н от 20 сентября 2021 года. Кадастровым инженером были произведены обмеры здания согласно приказа Росреестра от 23 октября 2020 года N П/0393 (далее Приказ). Площадь здания определена в пределах внутренних поверхностей наружных стен на основании натурных измерений объекта, как площадь простейшей геометрической фигуры или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур. Площадь здания вычислена с учетом площади внутренних перегородок и стен. В результате чего площадь здания составила 1489,1 кв. м. Для расчета средней квадратической погрешности определения площади здания произведены вычисления согласно рекомендуемым формулам расчета погрешности определения (вычисления) площади здания, сооружения, помещения, машино-места Приложения к требованиям к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденным Приказом. Здание имеет 3 этажа. Границы 2-го и 3-го этажей выходят за границы 1 этажа за счет балконов. Средняя квадратическая погрешность определения площади здания составила 17,4 кв. м.

В связи с поступившим межведомственным запросом Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республиками Крым, Администрация города К.Ф. в письме от 24 ноября 2021 года N 2-18/30161/1 сообщила, что в нарушение требований Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ К.Ф., утвержденных решением 121 сессии Феодосийского городского совета Республики Крым 1 созыва от 29 марта 2019 года N 1171, площадь застройки объекта недвижимого имущества составляет 644 кв. м, что составляет 64,4% застройки земельного участка и превышает 60%, предусмотренных градостроительным регламентом; фактический коэффициент плотности застройки участка составляет 1,4, что не соответствует градостроительному регламенту.

Размещение индивидуального жилого дома на указанном участке соответствует виду разрешенного использования земельного участка. Вместе с тем, с учетом представленных поэтажных планов (наличие 38 взаимоизолированных комплексов помещений с доступом из общего коридора, отсутствие кухни и кухонного оборудования), исключить использование объекта в качестве номерного фонда не представляется возможным (л.д. 90-91 т. 1).

Из письменного пояснения представителя К.С. - ФИО12 от 07 декабря 2021 года, поданного в адрес Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республиками Крым, усматривается, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, не является гостиницей или каким-то иным коммерческим объектом, а построен с целью проживания в нем семьи К.С. Данный объект недвижимости не планируется для использования в коммерческих целях для получения прибыли. Планировка, количество помещений и площадь жилого дома необходима для обеспечения личных нужд К.С. и его семьи, кухня предусмотрена на первом этаже жилого дома (л.д. 92 т. 1).

15 июня 2022 года должностными лицами Администрации города Феодосии Республики Крым, уполномоченными на проведение контрольного мероприятия: заместителем начальника управления - начальником отдела комплексных проверок управления муниципального контроля ФИО15, главным специалистом отдела комплексных проверок управления муниципального контроля ФИО16, был произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, по результатам которого составлен протокол осмотра N 306 от 16 июня 2022 года (л.д. 14-31 т. 1).

Сотрудниками Управления муниципального контроля Администрации города Феодосии Республики Крым в ходе осмотра было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером N расположен трехэтажный объект капитального строительства с кадастровым номером N с признаками номерного фонда и предоставлением услуг для временного проживания (оборудовано множеством балконов, кондиционеров, расположена вывеска с названием заведения "Royal"). В общем доступе сети "Интернет" содержатся сведения о сдаче номеров для временного проживания. С западной части объекта выполнена пристройка (навес) к жилому дому, в южной части земельного участка выполнено строительство бассейна ориентировочной площадью 85 кв. м. У объекта усматриваются признаки нарушения градостроительных норм и правил, в частности Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ К.Ф., утвержденных решением 121 сессии Феодосийского городского совета Республики Крым 1 созыва от 29 марта 2019 года N 1171, а именно: площадь застройки объекта составляет 644 кв. м, (ориентировочно), что составляет 64,4% застройки участка и превышает 60%, предусмотренных градостроительным регламентом; фактический коэффициент плотности застройки участка составляет 1,4, что не соответствует градостроительному регламенту. Исходя из вышеизложенного, зафиксированы признаки нарушения требований статей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, ответственность за которое предусмотрена статьей 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению). Жилой дом с кадастровым номером N обладает признаками самовольной постройки, закрепленными статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с чем, К.С. направлена рекомендация N 82-ОКП от 16 мая 2022 об устранении выявленных в ходе осмотра нарушений в срок до 16 июня 2022 года. Информация о принятых либо принимаемых мер по устранению выявленных в ходе осмотра таких нарушений не сообщалась. На момент осмотра объект недвижимости продолжает использоваться собственником в нарушение норм действующего законодательства Российской Федерации.

17 июня 2022 года на заседании комиссии по пресечению самовольного строительства и принятию решений о сносе самовольных строений на территории муниципального образования городской округ К.Ф. было принято решение обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки - жилого дома с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 11-13 т. 1).

В целях установления юридически значимых обстоятельств, правильного разрешения спора определением Феодосийского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам заключения эксперта судебной строительно-технической экспертизы N 16-1212 от 25 апреля 2023 года, составленного экспертом Автономной некоммерческой организацией судебной экспертизы "Крымсудэксперт" ФИО17, объект недвижимого имущества площадью 1489,1 кв. м, с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, является отдельно стоящим зданием, количеством этажей 3, высотой не более 20 м, в состав которого входят жилые комнаты и вспомогательные помещения - санузлы, холлы, подсобные. Данный объект недвижимого имущества соответствует признакам объекта индивидуального жилищного строительства - жилого дома согласно пункту 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также согласно пункту 3.5 СП 55.13330.2016 "СНИП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные".

Так как объект недвижимого имущества с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, является отдельно стоящим зданием, в состав данного объекта недвижимого имущества входят изолированные помещения, состоящие из одной или двух жилых комнат и вспомогательных помещений (санузлов), а также иные вспомогательные помещение (холлы, подсобные), согласно Федеральному закону от 24 ноября 1996 года N 132-ФЗ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации", а также согласно пунктам 3.1, 4.2 СП 257.1325800.2020 "Здания гостиниц. Правила проектирования" данное здание может использоваться как гостиница.

Общая площадь здания с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, определенная в соответствии с требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, в соответствии с приказом Росреестра от 23 октября 2020 года N П/0393, без учета площади балконов, составляет 1314,7 кв. м.

Объект недвижимого имущества жилой дом площадью 1489,1 кв. м с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, соответствует основному виду разрешенного использования земельного участка, соответствует требованиям Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ К.Ф., утвержденных решением 121 сессии Феодосийского городского совета Республики Крым 1 созыва от 29 марта 2019 года N 1171, в части этажности, высоты, расстояния до границ земельного участка, процента застройки земельного участка; не соответствует требованиям - в части коэффициента плотности застройки в границах земельного участка.

Так, согласно исследовательской части заключения эксперта судебной строительно-технической экспертизы N 16-1212 от 25 апреля 2023 года выполненными замерами установлено, что площадь застройки объекта недвижимого имущества - жилого дома с кадастровым номером N. по адресу: <адрес>, составляет 467 кв. м, с учетом вспомогательных некапитальных строений - 540 кв. м. Процент застройки земельного участка составляет 54% (540/1000) x 100, что соответствует требованиям Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ К.Ф., утвержденных решением 121 сессии Феодосийского городского совета Республики Крым 1 созыва от 29 марта 2019 года N 1171.

Общая площадь всех этажей застройки земельного участка с учетом вспомогательных некапитальных строений составляет 1562,1 кв. м. Коэффициент плотности застройки в границах земельного участка составляет 156% (1562,1/1000)* 100, что не соответствует требованиям Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ К.Ф., утвержденных решением 121 сессии Феодосийского городского совета Республики Крым 1 созыва от 29 марта 2019 года N 1171.

Согласно выводам заключения эксперта судебной строительно-технической экспертизы N 16-1212 от 25 апреля 2023 года объект недвижимого имущества - жилой дом площадью 1489,1 кв. м, с кадастровым номером N по адресу: <адрес> соответствует требованиям пунктов 4.2, 4.5, 6.1, 6.2, 7.1, 7.2, 7.6, 7.12, 8.3, 9.3, 9.4 СП 55.13330.2016 "СНИП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные", пунктов 4.3, 8.17 СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", статьи 90 ФЗ-123 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

При условии использования объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N в качестве гостиницы (нежилого здания) площадь данного объекта, определенная в соответствии с требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, в соответствии с приказом Росреестра от 23 октября 2020 года N П/0393 без учета площади балконов составляет 1314,7 кв. м.

При условии использования в качестве гостиницы (нежилого здания) объект недвижимого имущества с кадастровым номером N площадью 1314,7 кв. м, соответствует требованиям пунктов 4.36, 5.1, 5.4, 5.5, 5.49, 5.69, 6.10, 6.11, 6.12, 8.1, 8.2, 8.8, 8.18 СП 118.13330.2022 "Общественные здания"; пунктов 4.2, 6.1.1, 6.1.3, 6.1.7, 6.1.8, 6.2.1, 6.2.2, 6.2.5, 6.2.9, 6.2.10, 7.8, 7.12, 8.1, 8.7, 8.10, 8.12, 8.13, 8.16, 10.2 СП 257.1325800.2020 "Здания гостиниц. Правила проектирования"; пункта 6.2 СП 2.13130.2020 "Свод правил. Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты"; пунктов 4.2.5, 4.2.6, 4.3.4, 7.1.3, 7.1.13, 7.1.14 СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", статьи 8 Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статьи 90 Федерального закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" и пунктов 4.3, 8.1, 8.3 СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям".

При условии использования в качестве гостиницы (нежилого здания) объект недвижимого имущества с кадастровым номером N площадью 1314,7 кв. м, соответствует условно разрешенному виду разрешенного использования земельного участка, соответствует требованиям Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ К.Ф., утвержденных решением 121 сессии Феодосийского городского совета Республики Крым 1 созыва от 29 марта 2019 года N 1171, в части этажности, высоты, расстояния до границ земельного участка, процента застройки земельного участка.

Объект недвижимого имущества площадью 1489,1 кв. м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, удовлетворяет требованиям по механической безопасности. Конструктивные элементы имеют работоспособное техническое состояние, то есть техническое состояние конструктивных элементов в конкретных условиях эксплуатации не приводит к нарушению работоспособности, обеспечена механическая безопасность (отсутствует недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан вследствие разрушения или потери устойчивости здания или его части).

Выполненной геодезической съемкой установлено, что объект недвижимого имущества с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, а также вспомогательные хозяйственные строения: котельная и летняя кухня, не являющиеся объектами капитального строительства, находятся в границах и площади земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, площадью 1000 кв. м, согласно данным ГКН (л.д. 2-49 т. 2).

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 209, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", приняв во внимание заключение судебной экспертизы, согласно выводам которой спорное строение соответствует признакам жилого дома, не имеет нарушений градостроительных и строительных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, пришел к выводу об отказе удовлетворении исковых требований Администрации г. Феодосии.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из того, что исчерпывающий перечень мероприятий для легализации объекта капитального строительства, К.С. не предпринимался, тогда как иск о признании права собственности на основании части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является исключительным способом защиты права и предоставляется только добросовестному собственнику, который реализовал все возможные способы к реализации мер по легализации объекта строительства.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции согласиться не может.

В силу статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа в числе прочих относятся вопросы, касающиеся использования земель на территории городского поселения, выдача разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля в границах поселения, осуществление в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, осмотров зданий, сооружений и выдача рекомендаций об устранении выявленных в ходе таких осмотров нарушений. По смыслу названных норм в целях защиты интересов муниципального образования, населения городского округа Администрация при выявлении самовольно возведенной постройки, создающей потенциальную угрозу жизни и здоровью граждан, вправе обратиться в суд с иском о сносе такой постройки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

На основании пункта 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

В силу разъяснений, данных в пункте 26 настоящего Постановления, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как указывалось, судом первой инстанции констатировано, что спорный объект возведен в пределах границ земельного участка, целевое назначение которого этим не нарушено, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, при его возведении соблюдены соответствующие требования, между тем, суд первой инстанции отказал одновременно как в иске администрации о сносе спорного объекта, так и в иске о признании права собственности К.С. на этот объект, не разрешив тем самым вопрос о правовой судьбе данного объекта капитального строительства, что не соответствует принципу правовой определенности, гарантирующему справедливое правовое регулирование, а также предполагающему стабильность гражданских правоотношений (пункт 1 статьи 222 ГК РФ во взаимосвязи с пунктами 2 и 3 этой же статьи).

При принятии обжалуемого решения суд первой инстанции не учел также следующего.

Согласно статье 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

Положения статьи 222 ГК РФ, закрепляющие, в том числе, признаки самовольной постройки и последствия такой постройки (пункты 1 и 2), обеспечивают необходимый баланс публичных и частных интересов; при этом обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм.

Как указано в пункте 18 постановления Пленума N 44 от 12 декабря 2023 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ). При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, гостиницы, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства") является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в статье 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в статье 37 указанного Кодекса.

В соответствии с положениями частей 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 ГрК РФ, статья 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Экспертом Автономной некоммерческой организацией судебной экспертизы "Крымсудэксперт" ФИО17 при проведении по делу судебной экспертизы установлено, что спорный объект недвижимого имущества площадью 1489,1 кв. м, с кадастровым номером N по адресу: <адрес> является индивидуальным жилым домом, что отвечает разрешенному виду использования земельного участка, на котором он расположен.

Однако, из представленного экспертом фотоматериала, данных технического паспорта, поэтажной схемы (плана) спорного объекта явно следует, что здание не соответствует признакам индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

При этом, судебная экспертиза, проведенная по делу в суде первой инстанции, содержит противоречивые выводы об отнесении спорного объекта капитального строительства как к жилому дому, так и к гостиницам, без определения соответствия требованиям градостроительных, строительных, санитарных, противопожарных норм и правил, целевому назначению земельного участка, коэффициенту застройки, плотности застройки, безопасности строения при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях, с учетом отнесения здания к той или иной определенной категории, а также иные юридически значимые обстоятельства, подлежащие установлению с целью исключения препятствий неопределенному кругу лиц, а также угрозы жизни и здоровью граждан.

В свою очередь в исследовательской части заключения экспертизы указано, что с технической точки зрения, исходя из принципов градостроительной деятельности спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Учитывая изложенное, судебной коллегией определением от 27.03.2024 назначена повторная судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, производство которой поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения "Крымская лаборатория судебной экспертизы" Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы N 883/6-2-24 от 05.11.2024 функциональное назначение здания с кадастровым номером N определяется исходя из назначения его основных помещений. Согласно предоставленным документам функциональное назначение исследуемого здания - жилой дом.

По результатам осмотра экспертом установлено, что здание имеет признаки объекта индивидуального жилищного строительства, так как:

- представляет собой отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров; состоит из жилых комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (согласно экспликации и результатам экспертного осмотра);

- расположено на земельном участке с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства";

- имеет разводку коммуникаций электроснабжения, водоснабжения, канализации, газоснабжения, отопления и подключение к сетям электроснабжения, водоснабжения, канализации, газоснабжения;

- в помещениях имеется отопление.

Так как в предоставленных на исследование материалах дела имеется указание на трехэтажный жилой дом, экспертом принимается, что возведение пристроек, имеющих сообщение и функциональную взаимосвязь с основным зданием и иные зафиксированные изменения, являются реконструкцией.

Исследуемое здание не имеет признаки МКД, так как:

- не включает в себя две или более квартиры, каждая из которых предназначена для отдельной семьи (или группы людей) и имеет свой отдельный выход (либо на земельный участок, прилегающий к дому, либо в помещения общего пользования, ведущие непосредственно наружу);

- отсутствует общедомовое имущество, которое принадлежит, всем собственникам квартир на праве общей долевой собственности (к такому имуществу относятся лестничные клетки, лифты, чердаки, подвалы, крыши и другие элементы, обслуживающие более одного жилого помещения).

Исследуемое здание с технической точки зрения (с учетом его технических параметров, архитектурно-планировочных решений и функционально-технологических особенностей) имеет признаки гостиницы, так как:

- помещения могут быть использованы для временного проживания (в жилых комнатах второго этажа отсутствуют стационарные источники отопления, т.е. не могут быть использованы для круглогодичного проживания);

- помещения здания могут быть отнесены к "номер гостиницы" по причине изолированности помещений для временного проживания, состоящих из одной или нескольких жилых комнат и вспомогательных помещений (санузлов).

При проведении исследования экспертом установлено, что все конструктивные элементы исследуемого объекта капитального строительства с кадастровым номером N, в том числе пристроенные к зданию пристройки, расположены в границах земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес>.

Исследуемое здание как жилой дом соответствует:

- п. 4.5, п. 6.1, п. 6.2, п. 6.2.2, п. 6.3, п. 6.4, п. 6.6, п. 7.4, п. 7.13, п. 8.2, п. 8.3, п. 9.3, п. 9.6, п. 9.18, п. 9.19 СП 55.13330.2016 "Здания жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001";

- п. 165, п. 166 СанПиН 1.2.3685-21 "Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания";

- п. 5.3 СП 52.13330.2016 "Естественное и искусственное освещение";

- п. 127, п. 130 СанПиН 2.1.3684-21 "Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий";

- п. 9:1 СП 17.13330.2017 "Кровли". Актуализированная редакция СНиП Н-26-76;

- п. 6.1.5 СП 14.13330.2018 "Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81 *";

- п. 4.2.18, п. 4.2.19 (в части ширины основного эвакуационного выхода), п. 4.2.22, п. 4.3.2, п. 4.3.3, п. 4.3.5 (в части оборудования лестничных маршей со второго на третий этаж одним поручнем), п. 4.4.1, п. 4.4.2, п. 4.4.3, п. 4.4.4, п. 6.2.1 СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы";

- п. 5.3.2, п. 8.1.14, п. 8.1.15 СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям";

- п. 2 в части расстояний от исследуемого здания до границы участка со стороны <адрес> со стороны правого бокового фасада, п. 4, п. 5, п. 6 ПЗЗ.

Исследуемый здание как жилой дом не соответствует:

- п. 4.2.19 СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" в части ширины выходов из коридоров второго и третьего этажей на наружную металлическую лестницу (ширина 0,7 м и 0,75 м при нормируемой 0,8 м);

- п. 4.3.5 СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" в части отсутствия второго поручня лестничного марша с первого на второй этаж;

- п. 2 ПЗЗ в части в части расстояний от исследуемого здания до границы участка со стороны левого бокового фасада (1,3 м при нормируемом 3,0 м);

- п. 2 ПЗЗ в части в части расстояний от исследуемого здания до границы участка со стороны тыльного фасада (0 м при нормируемом 3,0 м);

- п. 7 ПЗЗ (процент застройки территории составляет 82,53% при нормируемом не более 60%);

- п. 8. ПЗЗ (коэффициент использования территории составляет 1,72 при нормируемом 1,0).

Исследуемое здание как гостиница соответствует:

- п. 4.2, п. 5.17, п. 6.2.1, п. 6.2.2, п. 6.2.6, п. 6.2.9, п. 6.3.3, п. 6.4.4, п. 6.5.1.7, 6.5.1.8 СП 257.1325800.2020 "Здания гостиниц. Правила проектирования";

- п. 2 (в части расстояния от здания до границы участка со стороны тыльного фасада и правого бокового фасада), п. 3 ПЗЗ.

Исследуемое здание как гостиница не соответствует:

- п. 4.4, п. 5.1, п. 5.2, п. 5.22, п. 5.23, п. 6.2.10, п. 6.3.1 СП 257.1325800.2020 "Здания гостиниц. Правила проектирования";

- п. 2 (в части расстояния от здания до границы участка со стороны ильного фасада и левого бокового фасада), п. 4 ПЗЗ.

В ходе проведенного исследования, по состоянию на дату осмотра, экспертом не установлено, что в результате эксплуатации исследуемого объекта, расположенного по адресу: <адрес>, возникнет угроза причинения вреда жизни и здоровью человека в результате: разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей; разрушения всего объекта и его частей; деформации недопустимой величины строительных конструкций и геологических массивов прилегающей территории; повреждения части объекта в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих конструкций, в том числе отклонений от вертикальности, то есть безопасность эксплуатации исследуемого объекта по механической безопасности на дату экспертного осмотра обеспечена, что соответствует требованиям безопасности ст. 7. ФЗ N 384 от 30.12.2009 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", следовательно, на дату проведения осмотра, исследуемый объект угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Для устранения выявленных несоответствий спорного объекта ИЖС, необходимо выполнить следующие работы с целью приведения объекта капитального строительства с кадастровым номером N расположенного на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>:

- Несоответствие п. 4.2.9 СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", выраженное в недостаточной ширине выхода из коридора второго и третьего этажа на наружную металлическую лестницу (ширина 0,7 м и 0,75 м при нормируемой 0,8 м), возможно устранить путем замены существующей двери на другую модель, которая соответствует требованиям, предъявляемым к эвакуационным выходам.

- Несоответствие п. 4.3.5 СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", выраженное в отсутствии второго поручня лестничного марша с первого на второй этаж, возможно устранить путем монтажа второго поручня на высота 0,9 м.

- Несоответствие п. 2 ПЗЗ, выраженное в недостаточном расстоянии от исследуемого здания до границы участка со стороны левого бокового фасада (1,3 м при нормируемом 3,0 м), возможно устранить путем полного демонтажа пристройки кухни и оборудования помещения кухни внутри здания, т.к. частичный демонтаж помещения шириной 1,7 м (3,0-1,3) приведет к несоответствию кухни нормам. Для выполнения данных мероприятий необходимо разработать проект на демонтаж специализированной организацией.

- Несоответствие п. 2 ПЗЗ, выраженное в недостаточном расстоянии от исследуемого здания до границы участка со стороны тыльного фасада (0,0 м при нормируемом 3,0 м), возможно устранить путем полного демонтажа пристройки котельной и оборудования помещения котельной внутри здания. Для выполнения данных мероприятий необходимо разработать проект на демонтаж специализированной организацией.

- Несоответствие п. 7 ПЗЗ, выраженное в проценте застройки территории, превышающем нормируемый (82,53% при нормируемом не более 60%). возможно устранить путем демонтажа: навеса, бассейна, пристройки кухни, (процент застройки будет составлять 58,5%) или путем демонтажа: навеса, бассейна, пристройки котельной (процент застройки будет составлять 60,2%).

- Несоответствие п. 8 ПЗЗ, выраженное в коэффициент использования территории превышающем нормируемый (1,72 при нормируемом 1,0 возможно устранить путем демонтажа: навеса, бассейна, пристройки кухни, пристройки: котельной, третьего этажа исследуемого здания. При выполнении данных мероприятий коэффициент будет составлять 1,01. Для реализации необходимо разработать проект на демонтаж специализированной организацией.

Суд апелляционной инстанции принимает указанное экспертное заключение повторной судебной экспертизы в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку исследование проведено компетентным экспертным учреждением, заключение судебной экспертизы отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, положениям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Эксперт обладает специальными познаниями, соответствующей квалификацией, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, судебная коллегия, при оценке значительности допущенных нарушений при возведении спорного объекта, не может не учитывать следующее.

В силу требований части 1 статьи 47, частей 2, 3, 11 и 12 статьи 48, статей 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации при возведении гостиницы требуется разработка и получение: результатов инженерно-технических изысканий и градостроительного плана земельного участка; проектная документация (СП 257.1325800 2016 "Здания гостиниц. Правила проектирования"); положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и разрешение на строительство (реконструкцию).

Между тем, из материалов дела достоверно усматривается, что К.С. не предпринимались какие бы то ни было меры к получению разрешения на строительство здания, архитектурно-планировочное решение и функциональное назначение которого относит его к гостиницам и доказательств обратного представлено не было.

Наличие уведомления о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома от 16.12.2020 года, не может свидетельствовать о соблюдении таких мер при строительстве спорного здания в избранных ответчиком конфигурации и строительных решений.

При этом ответчиком в материалы дела не представлены сведения, подтверждающие, что указанные работы по строительству спорного объекта выполнялись индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства.

При таких обстоятельствах, установив с достаточной степенью достоверности из представленных в материалы дела фотографий, а также проектно-технической, правовой документации, заключений судебных экспертиз, публичной информации в сети Интернет, назначение спорного объекта, расположенного по адресу: <адрес>, именно как здания гостиничного типа, судебная коллегия приходит к выводу о том, что названное строение, возведенное без получения разрешения, без разработки и согласования необходимой проектной документации, подлежит сносу ответчиком, как собственником земельного участка, в границах которого такое строение возведено, поскольку, исходя из общей площади, конфигурации, количества этажей, набора, назначения и взаимного расположения помещений каждого этажа, можно сделать вывод о том, что спорное строение не предназначено для эксплуатации исключительно в качестве индивидуального жилого дома, на возведение которого ответчиком было направлено уведомление.

Более того, К.С. признается, что спорный объект недвижимости фактически возводился и эксплуатируется как гостиница, однако изменить вид разрешенного использования земельного участка без признания прав на спорный объект недвижимости в избранном ответчиком статусе не представляется возможным.

Следовательно, судебная коллегия признает обоснованными доводы апелляционной жалобы Администрации г. Феодосии. Во внесудебном порядке, в том числе, в период рассмотрения дела Администрацией г. Феодосии не предоставлено согласие на изменение вида разрешенного использования земельного участка под спорным объектом.

Между тем судебная коллегия отклоняет возражения К.С. о том, что возведенное строение соответствует требованиям градостроительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, т.е. не угрожает жизни и здоровью граждан, поскольку возведение строения, предназначенного для одновременного пребывания и проживания в нем большого количества лиц, без получения в установленном законом порядке разрешения на строительство и без разработки полноценной проектной документации само по себе не позволяет сделать вывод о безопасности такого строения.

Позиция ответчика о том, что спорное строение может являться индивидуальным жилым домом опровергается материалами дела, а также основана на выражении субъективного несогласия с оценкой, данной судом представленным в материалы дела доказательствам, подтверждающим, что архитектурно-планировочные решения, избранные застройщиком на момент возведения строения, предполагали строительство здания гостиничного типа.

Кроме того, ссылка на вывод эксперта об отсутствии угрозы жизни, здоровью и безопасности граждан сделан экспертом с отнесением спорного строения к индивидуальному жилому дому. При этом, установив признаки гостиницы, эксперт риски такой угрозы не произвел.

Вместе с тем, ответчиком допустимых доказательств, подтверждающих отсутствие нарушений градостроительного и земельного законодательства при возведении спорного объекта недвижимости, принятия мер по оформлению разрешительных документов на строительство гостиницы, в ходе судебного разбирательства представлено не было, при этом, достоверно установлен факт самовольного строительства спорного объекта, который в установленном законом порядке не подлежит приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории.

Несоответствие возведенного ответчиком спорного объекта виду разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен, является достаточным основанием для признания постройки самовольной и возложении на ответчика обязанности ее сноса.

При этом за отклонением от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, К.С. в орган местного самоуправления не обращался.

Ссылка апеллянта на возможность введения в гражданско-правовой оборот спорного объекта, исходя из уведомления Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора от 11.01.2021, которое не оспорено, является несостоятельной, поскольку, как достоверно установлено судом, объект не соответствует внесенным в уведомление данным (площадь фактической застройки не соответствует указанной в уведомлении площади застройки - 224,96 кв. м).

При этом ответчиком, не представлено доказательств исследования геологических условий участка застройки, расчета нагрузок здания на основание и фундамент исследуемого здания, проведения проверки соответствия всего комплекса строительных норм и правил, установленных для строительства подобных сооружений, допустимых нагрузок на коммунальные сети.

На основании вышеизложенного вывод суда первой инстанции о том, что исковые требования Администрации г. Феодосии являются необоснованными, не основан на законе и представленных доказательствах.

Согласно части 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

От установления вышеуказанных обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора, зависела возможность последующего установления юридического факта нецелевого использования земельного участка и определения нарушений градостроительных норм и правил, их степени и последствий.

Суд первой инстанции формально оценив заявленные Администрацией г. Феодосии исковые требования с точки зрения отсутствия разрешительных документов на возведение спорного строения, незначительности нарушений в части отступов, коэффициента и плотности застройки должной оценки того, что строительство спорного объекта осуществляется ответчиком с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, что позволяет квалифицировать его как самовольную постройку, подлежащую сносу не дал.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, поскольку выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют установленным обстоятельствам дела, что привело к неправильному применению норм материального права.

В соответствии со статьей 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, руководствуясь вышеприведенными нормами права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска Администрации г. Феодосии о возложении обязанности на К.С. за собственный счет снести трехэтажный объект, с кадастровым номером N, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Судебная коллегия не может не учитывать, что сохранение самовольной постройки возможно только в том случае, если единственным ее признаком является отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию), к получению которого лицом, осуществившим постройку, предпринимались меры (пункт 3 статьи 222 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Намерение ответчика в будущем привести самовольную постройку путем приведения в соответствие с требованиями назначения земельного участка под ней не может быть основанием для отклонения требований Администрации г. Феодосии о сносе самовольной постройки.

Суждения К.С. о возможности сохранения спорного строения путем изменения целевого назначения, корректировки конфигурации и площади земельного участка под строением не соответствуют фактическим обстоятельствам по делу, поскольку ответчиком не представлено доказательств осуществление ним действий, направленных на устранение нарушений отступов и коэффициента площади застройки и воли сторон на достижение такого результата.

Более того, судебной коллегией предпринимались меры для урегулирования разногласий между сторонами во внесудебном порядке, однако мировое соглашение между ними не было достигнуто, целевое назначение земельного участка под спорным объектом компетентным органом не изменено.

Довод К.С. на наличие согласия смежных сособственников выводы суда по настоящему делу не опровергает, так как данное обстоятельство при отсутствии надлежащим образом оформленных прав, подтверждающих соответствие назначения здания земельному участку под ним, юридически значимым не является. При этом наличие такого согласия не может само по себе нивелировать соблюдение градостроительных, строительных и противопожарных норм и правил.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска К.С.

Руководствуясь статьями 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Феодосийского городского суда Республики Крым от 29 июня 2023 года отменить.

Постановить новое решение, которым иск Администрации г. Феодосии Республики Крым удовлетворить.

Обязать К.С. за свой счет снести объект самовольного строительства - жилой дом с кадастровым номером N, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении встречного иска К.С. - отказать.

Мотивированное апелляционное определение составлено 10.02.2025 г.