Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Чернышевой Е.А.,

судей Волковой И.А., Капитанюк О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу К.С. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 06 февраля 2025 года по гражданскому делу по иску администрации г. Феодосии Республики Крым к К.С., К.Е. о сносе объекта самовольного строительства, встречному иску К.С. к администрации г. Феодосии Республики Крым о признании права собственности на объект недвижимого имущества.

Заслушав доклад судьи Чернышевой Е.А., пояснения представителя ответчика, судебная коллегия

администрация г. Феодосии Республики Крым обратилась в суд с иском к К.С., в котором просила признать объект капитального строительства - жилой дом с кадастровым N, расположенный на земельном участке с кадастровым N по <адрес>, объектом самовольного строительства; обязать ответчика своими силами и за свой счет снести указанный объект самовольного строительства в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Требования мотивированы тем, что К.С. является собственником земельного участка, площадью 1000 кв. м, с кадастровым N, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, и трехэтажного жилого дома, общей площадью 1489,1 кв. м, с кадастровым N, расположенных по <адрес>. Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования городской округ К.Ф., утвержденным решением 121 сессии Феодосийского городского совета Республики Крым 1 созыва от 29 марта 2019 года N, земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами "Ж-1", которая предусматривает размещение индивидуальных жилых домов не выше трех надземных этажей с участками, предназначенных для постоянного проживания одной семьей, а также объектов социального и культурно-бытового назначения, иного назначения, необходимых для создания условий для развития зоны. Сотрудниками Управления муниципального контроля администрации г. Феодосии Республики Крым был проведен осмотр земельного участка с кадастровым N, расположенного по <адрес>, по результатам которого установлено, что на земельном участке расположен трехэтажный объект капитального строительства с признаками номерного фонда и предоставлением услуг для временного проживания (оборудовано множеством балконов, кондиционеров, расположена вывеска с названием заведения "<данные изъяты>"). В сети Интернет содержатся сведения о сдаче номеров для временного проживания. С учетом представленных Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым поэтажных планов (наличие 38 взаимоизолированных комплексов помещений с доступом из общего коридора, отсутствие кухни и кухонного оборудования) исключить использование объекта в качестве номерного фонда не представляется возможным. На территории земельного участка расположено гидротехническое сооружение - бассейн 5x17 м, ориентировочной площадью 85 кв. м, а также навес. На момент осмотра проводились строительные работы по наружной отделке. Кроме того, у объекта усматриваются признаки нарушения градостроительных норм и правил, Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ К.Ф., а именно: площадь застройки объекта составляет 644 кв. м (ориентировочно), что составляет 64,4% застройки участка и превышает 60%, предусмотренных градостроительным регламентом. Фактический коэффициент плотности застройки участка составляет 1,4, что не соответствует градостроительному регламенту. Учитывая изложенное, администрация полагает, что жилой дом с кадастровым N обладает признаками самовольной постройки, в связи с чем 16 мая 2022 года К.С. была направлена рекомендация N-ОКП об устранении выявленных в ходе осмотра нарушений до 16 июня 2022 года. Информация о принятых либо принимаемых мерах по устранению выявленных в ходе осмотра нарушений не сообщалась.

В ходе рассмотрения дела К.С. подал встречный иск к администрации г. Феодосии Республики Крым, в котором просил признать за ним право собственности на объект недвижимого имущества, расположенный по <адрес>, а именно: нежилое здание, площадью 1489,1 кв. м, с кадастровым N, назначение - нежилое здание, наименование - гостиница.

Встречные требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи земельного участка от 26 октября 2020 года К.С. является собственником земельного участка с кадастровым N, расположенного по <адрес>, право собственности зарегистрировано в ЕГРН 29 октября 2020 года. Также он является собственником жилого дома с кадастровым N, расположенного на вышеуказанном земельном участке, право собственности зарегистрировано в ЕГРН 10 декабря 2021 года. Поскольку право собственности на земельный участок и жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке, отсутствуют основания считать спорный объект недвижимого имущества самовольной постройкой. Для приведения в соответствие вида разрешенного использования земельного участка с функциональным назначением здания ему было рекомендовано обратиться в администрацию г. Феодосии Республики Крым за получением условно-разрешенного вида разрешенного использования земельного участка "гостиничное обслуживание". В связи с отсутствием разрешения на изменение типа объекта недвижимости (с жилого дома на нежилое здание - гостиница) для выполнения технического плана на здание ему рекомендовано обратиться в суд по вопросу изменения типа объекта недвижимости и признания права собственности на данное здание. Спорный объект недвижимости фактически эксплуатируется как гостиница, однако изменить вид разрешенного использования земельного участка без признания прав на объекты недвижимости не представляется возможным.

Решением Феодосийского городского суда Республики Крым от 29 июня 2023 года в удовлетворении исковых требований администрации г. Феодосии Республики Крым и встречных исковых требований К.С. отказано.

Определением от 22 декабря 2023 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 06 февраля 2025 года решение Феодосийского городского суда Республики Крым от 29 июня 2023 года отменено, по делу принято новое решение, которым иск администрации г. Феодосии Республики Крым удовлетворен. На К.С. возложена обязанность за свой счет снести объект самовольного строительства - жилой дом с кадастровым N, расположенный по <адрес>, в течение 6 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении встречного иска К.С. отказано.

В кассационной жалобе ответчик К.С. просит отменить апелляционное определение, направить дело на новое рассмотрение в связи с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы указано, что выводы суда апелляционной инстанции являются ошибочными и противоречат заключениям двух экспертных организаций, которые указали, что здание может эксплуатироваться как жилой дом. Выявленные нарушения являются устранимыми, что исключает возможность сноса спорного строения. Позиция кассатора подтверждена сложившейся судебной практикой.

В судебном заседании представитель ответчика К.С. по доверенности Ц. поддержала доводы кассационной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании пункта 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав представителя ответчика, проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления не допущено.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, К.С. является собственником земельного участка, площадью 1000 кв. м, с кадастровым N, расположенного по <адрес>, на основании договора купли-продажи земельного участка от 26 октября 2020 года.

По сведениям Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 14 июля 2022 года право собственности на земельный участок площадью 1000 кв. м, с кадастровый N, по <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, зарегистрировано за К.С.

Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 22 августа 2022 года в сведения о виде разрешенного использования спорного земельного участка внесены изменения: помимо вида разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, установлено - общественное питание.

Собственником смежного земельного участка с кадастровым N по <адрес>, также является ответчик К.С.

26 июля 2022 года собственник смежного земельного участка с кадастровым N, по <адрес>, А. дал свое согласие К.С. на строительство, возведение, реконструкцию им строения(ий), здания(ий), сооружения(ий) на земельном участке с кадастровым N, по <адрес>, без отступа от границ его земельного участка, предусмотренного законодательством Российской Федерации.

11 августа 2022 года ООО "Кроко-Ленд" дало согласие К.С., который является собственником земельного участка с кадастровым N, по <адрес>, на строительство, возведение, реконструкцию на нем объекта(ов) недвижимости (жилого дома, жилого дома с надворными строениями и сооружениями, гостевого дома, гостиницы, здания, нежилого здания, строения, сооружения и другого) на меже принадлежащего ООО "Кроко-Ленд" на праве аренды земельного участка (договор аренды земельного участка N от 28 декабря 2021 года; собственник - муниципальное образование городской округ К.Ф.) с кадастровым N, расположенного по <адрес>, без отступа от границ, предусмотренного законодательством Российской Федерации.

В письме Филиала ГУП Республики Крым "Крым БТИ" в г. Феодосия от 15 июля 2022 года N сообщено, что по <адрес>, техническая инвентаризация не проводилась, инвентарное дело не заводилось, сведениями о регистрации права собственности по состоянию на 31 декабря 2012 года филиал не обладает.

16 декабря 2020 года К.С. в Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым подано уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с кадастровым N, по <адрес>, а именно - объекта индивидуального жилищного строительства, площадь жилого дома - 491,36 кв. м, этажность - 2, площадь застройки - 224,96 кв. м.

Согласно уведомлению Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым от 11 января 2021 года N, направленного в адрес К.С., по результатам рассмотрения уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, зарегистрированного за N от 23 декабря 2020 года сообщено о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с кадастровым N, расположенном по <адрес>.

По сведениям Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республиками Крым 10 декабря 2021 года за К.С. зарегистрировано право собственности на трехэтажный жилой дом, площадью 1489,1 кв. м, год завершения строительства - 2021, с кадастровым N, по <адрес>.

Как следует из копии регистрационного дела на объект недвижимого имущества - жилой дом с кадастровым N, представленной Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республиками Крым, 19 ноября 2021 года К.С. через своего представителя было подано заявление в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республиками Крым о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости - жилого дома, площадью 1489,1 кв. м, этажность - 3, год завершения строительства - 2021, расположенного по <адрес>, с приложением декларации об объекте недвижимости от 20 сентября 2021 года, технического плана, подготовленного 18 ноября 2021 года кадастровым инженером ФИО10.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО10 технический план выполнен в связи с образованием нового здания, расположенного по <адрес>. Здание расположено в пределах кадастрового квартала N, на земельном участке с кадастровым N. Назначение здания: жилое, наименование: жилой дом.

Технический план выполнен на основании кадастрового плана территории от 02 февраля 2021 года, договора купли-продажи земельного участка от 26 октября 2020 года, выписки из ЕГРН от 29 октября 2020 года. Данный объект расположен на территории водоохранной зоны Черного моря и в соответствии со статьей 65 Водного кодекса Российской Федерации на земельном участке установлен канализационный септик для защиты водной среды от загрязнения. Сведения о здании, за исключением сведений о местоположении здания на земельном участке, указаны на основании декларации об объекте недвижимости б/н от 20 сентября 2021 года. Кадастровым инженером были произведены обмеры здания согласно приказу Росреестра от 23 октября 2020 года N N (далее Приказ). Площадь здания составила 1489,1 кв. м. Здание имеет 3 этажа. Границы 2-го и 3-го этажей выходят за границы 1 этажа за счет балконов. Средняя квадратическая погрешность определения площади здания составила 17,4 кв. м.

В связи с поступившим межведомственным запросом Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республиками Крым администрация г. К.Ф. в письме от 24 ноября 2021 года N сообщила, что в нарушение требований Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ К.Ф., утвержденных решением 121 сессии Феодосийского городского совета Республики Крым 1 созыва от 29 марта 2019 года N, площадь застройки объекта недвижимого имущества составляет 644 кв. м, что составляет 64,4% застройки земельного участка и превышает 60%, предусмотренных градостроительным регламентом; фактический коэффициент плотности застройки участка составляет 1,4, что не соответствует градостроительному регламенту.

Размещение индивидуального жилого дома на указанном участке соответствует виду разрешенного использования земельного участка. Вместе с тем, с учетом представленных поэтажных планов (наличие 38 взаимоизолированных комплексов помещений с доступом из общего коридора, отсутствие кухни и кухонного оборудования) исключить использование объекта в качестве номерного фонда не представляется возможным.

15 июня 2022 года должностными лицами администрации г. Феодосии Республики Крым, уполномоченными на проведение контрольного мероприятия, был проведен осмотр земельного участка с кадастровым N, по <адрес>, по результатам которого составлен протокол осмотра N от 16 июня 2022 года. В ходе осмотра было установлено, что на указанном земельном участке расположен трехэтажный объект капитального строительства с кадастровым N с признаками номерного фонда и предоставлением услуг для временного проживания (оборудовано множеством балконов, кондиционеров, расположена вывеска с названием заведения "<данные изъяты>"). В общем доступе сети Интернет содержатся сведения о сдаче номеров для временного проживания. С западной части объекта выполнена пристройка (навес) к жилому дому, в южной части земельного участка выполнено строительство бассейна ориентировочной площадью 85 кв. м. У объекта усматриваются признаки нарушения градостроительных норм и правил, в частности Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ К.Ф., утвержденных решением 121 сессии Феодосийского городского совета Республики Крым 1 созыва от 29 марта 2019 года N, а именно: площадь застройки объекта составляет 644 кв. м, (ориентировочно), что составляет 64,4% застройки участка и превышает 60%, предусмотренных градостроительным регламентом; фактический коэффициент плотности застройки участка составляет 1,4, что не соответствует градостроительному регламенту. Исходя из вышеизложенного, зафиксированы признаки нарушения требований статей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, ответственность за которое предусмотрена статьей 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Жилой дом с кадастровым N обладает признаками самовольной постройки. В связи с чем К.С. направлена рекомендация N-ОКП от 16 мая 2022 года об устранении выявленных в ходе осмотра нарушений в срок до 16 июня 2022 года. Информация о принятых либо принимаемых мерах по устранению выявленных в ходе осмотра нарушений не сообщалась. На момент осмотра объект недвижимости продолжает использоваться собственником в нарушение норм действующего законодательства Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено АНО СЭ "Крымсудэксперт", представившей заключение эксперта N от 25 апреля 2023 года, согласно которому объект недвижимого имущества - жилой дом, площадью 1489,1 кв. м, с кадастровым N соответствует требованиям пунктов 4.2, 4.5, 6.1, 6.2, 7.1, 7.2, 7.6, 7.12, 8.3, 9.3, 9.4 СП 55.13330.2016 "СНИП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные", пунктов 4.3, 8.17 СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", статьи 90 ФЗ-123 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

При условии использования объекта недвижимого имущества с кадастровым N в качестве гостиницы (нежилого здания) площадь данного объекта, определенная в соответствии с требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, в соответствии с приказом Росреестра от 23 октября 2020 года N N без учета площади балконов составляет 1314,7 кв. м.

При условии использования в качестве гостиницы (нежилого здания) объект недвижимого имущества с кадастровым N, площадью 1314,7 кв. м, соответствует требованиям пунктов 4.36, 5.1, 5.4, 5.5, 5.49, 5.69, 6.10, 6.11, 6.12, 8.1, 8.2, 8.8, 8.18 СП 118.13330.2022 "Общественные здания"; пунктов 4.2, 6.1.1, 6.1.3, 6.1.7, 6.1.8, 6.2.1, 6.2.2, 6.2.5, 6.2.9, 6.2.10, 7.8, 7.12, 8.1, 8.7, 8.10, 8.12, 8.13, 8.16, 10.2 СП 257.1325800.2020 "Здания гостиниц. Правила проектирования"; пункта 6.2 СП 2.13130.2020 "Свод правил. Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты"; пунктов 4.2.5, 4.2.6, 4.3.4, 7.1.3, 7.1.13, 7.1.14 СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", статьи 8 Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статьи 90 Федерального закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" и пунктов 4.3, 8.1, 8.3 СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям".

При условии использования в качестве гостиницы (нежилого здания) объект недвижимого имущества с кадастровым N, площадью 1314,7 кв. м, соответствует условно разрешенному виду разрешенного использования земельного участка, соответствует требованиям Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ К.Ф. в части этажности, высоты, расстояния до границ земельного участка, процента застройки земельного участка.

Объект недвижимого имущества, площадью 1489,1 кв. м, с кадастровым N удовлетворяет требованиям по механической безопасности. Конструктивные элементы имеют работоспособное техническое состояние, то есть техническое состояние конструктивных элементов в конкретных условиях эксплуатации не приводит к нарушению работоспособности, обеспечена механическая безопасность (отсутствует недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан вследствие разрушения или потери устойчивости здания или его части).

Выполненной геодезической съемкой установлено, что объект недвижимого имущества с кадастровым N, а также вспомогательные хозяйственные строения: котельная и летняя кухня, не являющиеся объектами капитального строительства, находятся в границах и площади земельного участка с кадастровым N, по <адрес>, площадью 1000 кв. м, согласно данным ГКН.

Судом апелляционной инстанции была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ Крымская ЛСЭ Минюста России.

Согласно заключению эксперта N от 05 ноября 2024 года функциональное назначение исследуемого здания определяется исходя из назначения его основных помещений. Согласно предоставленным документам функциональное назначение исследуемого здания - жилой дом.

По результатам осмотра экспертом установлено, что здание имеет признаки объекта индивидуального жилищного строительства. Возведение пристроек, имеющих сообщение и функциональную взаимосвязь с основным зданием, и иные зафиксированные изменения являются реконструкцией. Исследуемое здание не имеет признаков многоквартирного дома; с технической точки зрения (с учетом его технических параметров, архитектурно-планировочных решений и функционально-технологических особенностей) имеет признаки гостиницы.

В заключении указаны пункты правил противопожарных безопасности, Правил землепользования и застройки, которым соответствует и которым не соответствует спорный объект как жилой дом и как гостиница.

В ходе проведенного исследования по состоянию на дату осмотра экспертом не установлено, что в результате эксплуатации исследуемого объекта возникнет угроза причинения вреда жизни и здоровью человека в результате: разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей; разрушения всего объекта и его частей; деформации недопустимой величины строительных конструкций и геологических массивов прилегающей территории; повреждения части объекта в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих конструкций, в том числе отклонений от вертикальности, то есть безопасность эксплуатации исследуемого объекта по механической безопасности на дату экспертного осмотра обеспечена, что соответствует требованиям безопасности статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", следовательно, на дату проведения осмотра, исследуемый объект угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Экспертом перечислены мероприятия, которые необходимо провести для устранения выявленных несоответствий спорного объекта ИЖС с целью приведения объекта капитального строительства в соответствие с требованиями нормативно-правовых положений.

Разрешая заявленные требования и приходя к выводу об удовлетворении первоначального иска и отклонении встречного, Верховный Суд Республики Крым, исследовав и оценив доводы и возражения сторон, представленные сторонами доказательства по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, руководствуясь положениями статей 222, 263 Гражданского кодекса РФ, статей 35, 37, 49 51 Градостроительного кодекса РФ, статей 7, 40 Земельного кодекса РФ, разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", обоснованно исходил из того, что спорное строение, являющееся зданием гостиничного типа, возведенное без получения разрешения, без разработки и согласования необходимой проектной документации, подлежит сносу ответчиком как собственником земельного участка, в границах которого такое строение возведено, поскольку исходя из общей площади, конфигурации, количества этажей, набора, назначения и взаимного расположения помещений каждого этажа, можно сделать вывод о том, что спорное строение не предназначено для эксплуатации исключительно в качестве индивидуального жилого дома, на возведение которого ответчиком было направлено уведомление о планируемом строительстве.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для признания выводов суда апелляционной инстанции незаконными, поскольку они отвечают требованиям норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, имеющие значение для дела обстоятельства определены верно.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Исходя из указанной нормы, основанием для признания постройки самовольной является: 1) возведение или создание этой постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; 2) возведение или создание постройки без получения на это необходимых в силу закона согласований и разрешений; 3) возведение или создание постройки с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Правовые последствия возведения самовольной постройки определены в пункте 2 этой статьи, в силу которой по общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а сама такая постройка подлежит сносу или приведению в соответствии с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет.

Предоставляя собственнику свободу в использовании принадлежащего ему имущества, в частности, земельного участка, законодатель ограничил это лицо публично-правовыми нормами, обязывающими собственника использовать земельный участок в соответствии с требованиями градостроительного регламента, определяющего вид разрешенного использования земельного участка, при необходимости с получением градостроительного плана земельного участка, определяющего месторасположение и общий вид планируемой постройки, в случаях, установленных федеральным законодательством, с получением разрешения на начало выполнения строительных работ и проведением соответствующей экспертизы проектной документации с целью проверки ее на предмет технической безопасности и отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 18, 19 и 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ).

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства") является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции из представленных в материалы дела фотографий, а также проектно-технической, правовой документации, заключений судебных экспертиз, публичной информации в сети Интернет достоверно установлено назначение спорного объекта именно как здания гостиничного типа.

При этом К.С. не предпринимались меры к получению разрешения на строительство здания, архитектурно-планировочное решение и функциональное назначение которого относит его к гостиницам, доказательств обратного представлено не было. При этом ответчик не отрицал, что спорный объект недвижимости фактически возводился и эксплуатируется как гостиница.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, наличие уведомления о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома от 16 декабря 2020 года не может свидетельствовать о соблюдении таких мер при строительстве спорного здания в избранных ответчиком конфигурации и строительных решений.

В ходе рассмотрения дела по существу ответчиком допустимых доказательств, подтверждающих отсутствие нарушений градостроительного и земельного законодательства при возведении спорного объекта недвижимости, принятие мер по оформлению разрешительной документации на строительство гостиницы, не представлено, при этом судом апелляционной инстанции достоверно установлен факт самовольного строительства спорного объекта, который в установленном законом порядке не подлежит приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории.

Несоответствие возведенного ответчиком спорного объекта виду разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен, является достаточным основанием для признания постройки самовольной и возложении на ответчика обязанности ее сноса.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о неправильном применении судом апелляционной инстанции положений закона, а сводятся к несогласию заявителя с выводами суда апелляционной инстанции с точки зрения его субъективного восприятия спора и ошибочного толкования норм материального права, что поводом для кассационного вмешательства не является.

Суд апелляционной инстанции верно определил предмет доказывания и закон, подлежащий применению при разрешении настоящего спора, нормы материального и процессуального права применены правильно, а выводы основаны на доказательствах, исследованных в процессе судебного разбирательства, которым дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц.

Кассационный порядок обжалования судебных актов, вступивших в законную силу, предусмотрен в целях исправления допущенных судами в ходе предшествующего разбирательства дела существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, включая публичные интересы.

Таких нарушений норм права, дающих основания для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемого судебного постановления, не установлено.

Руководствуясь статьями 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 06 февраля 2025 года оставить без изменения, кассационную жалобу К.С. - без удовлетворения.