Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего: Поляковой К.В.,

судей областного суда: Егоровой И.В., Чурбаковой Е.Д.,

при помощнике К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Чурбаковой Е.Д. дело по апелляционным жалобам открытого акционерного общества "Электа", общества с ограниченной ответственностью производственная коммерческая фирма "Аст-Ролсен" на решение Ленинского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску открытого акционерного общества "Электа" к С. ФИО14, акционерному обществу "Прогресс" об устранении препятствий в пользовании общим имуществом, встречному иску С. ФИО15 к открытому акционерному обществу "Электа" о запрете доступа в нежилое помещение,

Открытое акционерное общество "Электа" (далее ОАО "Электа") обратилось в суд с иском к С.Е., акционерному обществу "Прогресс" (далее АО "Прогресс") об устранении препятствий в пользовании общим имуществом указав, что является собственником нежилых помещений общей площадью <данные изъяты> кв. м, с лестничным маршем площадью <данные изъяты> кв. м, расположенных по адресу: <адрес>, в нежилом здании литер <адрес> этажах. В здании имеется еще один лестничный марш, на который распространяется общий долевой режим собственников, поскольку является местом общего пользования. Между тем, ответчики препятствуют в пользовании общим имуществом.

Просило суд обязать С.Е. и АО "Прогресс" устранить препятствия в пользовании общим имуществом, путем демонтажа дверей на втором и третьем этаже лестничного марша указанного здания, путем предоставления доступа к лестничному маршу первого этажа.

С.Е. обратилась в суд со встречным иском к ОАО "Электа" о запрете доступа в нежилое помещение, указав, что является собственником пяти нежилых помещений, расположенных в правом крыле нежилого здания по адресу: <адрес> <адрес> В ходе капитального ремонта, одно из изолированных помещений преобразовано в холл с доступом к лестничному маршу. Указанным холлом, без согласия истца, стали пользоваться арендаторы ОАО "Электа", нанося истцу существенный ущерб, связанный с обслуживанием помещения.

Просила суд запретить ОАО "Электа" доступ в принадлежащее С.Е. нежилое помещение, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, литер <адрес>.

Определением суда в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, привлечены Государственное бюджетное учреждение Астраханской области "Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки "БТИ", ООО ПКФ "Аст-Ролсен", ГУ МЧС России по Астраханской области.

В судебном заседании представитель истца по первоначально заявленному иску ОАО "Электа", представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований, ООО ПКФ "Аст-Ролсен" И. исковые требования ОАО "Электа" поддержал, просил удовлетворить, встречные исковые требования оставил на усмотрение суда.

Ответчик С.Е., представитель ответчиков С.Е. и АО "Прогресс" С.Л., представитель ответчика АО "Прогресс" Л. в судебном заседании исковые требования ОАО "Электа" не признали, просили в удовлетворении иска отказать, встречные исковые требования С.Е. поддержали, просили удовлетворить.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, Государственное бюджетное учреждение Астраханской области "Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки "БТИ", ООО ПКФ "Аст-Ролсен", ГУ МЧС России по Астраханской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Решением Ленинского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ОАО "Электа" к С.Е., АО "Прогресс" об устранении препятствий в пользовании общим имуществом, отказано. Встречные исковые требования С.Е. к ОАО "Электа" о запрете доступа в нежилое помещение, удовлетворены. Запрещен ОАО "Электа" доступ в принадлежащее С.Е. нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, литер <адрес>, площадью <данные изъяты> кв. м.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ОАО "Электа" ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и неправильное установление обстоятельств, имеющих значение для дела. Указывает, что спорная лестничная клетка с выходом на <адрес>, по своему функциональному назначению является местом общего пользования, в связи с чем относится к имуществу, необходимому для обслуживания, как помещений истца и ответчика, так и всех собственников помещений в здании. Указанное помещение не имеет самостоятельного назначения, носит вспомогательный характер. Просит решение суда отменить, вынести по делу новое решение, которым иск ОАО "Электа" удовлетворить, встречный иск С.Е. оставить без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, ООО ПКФ "Аст-Ролсен", ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, просит решение суда отменить, вынести по делу новое решение, которым иск ОАО "Электа" удовлетворить, встречный иск С.Е. оставить без удовлетворения.

На заседание судебной коллегии представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, Государственное бюджетное учреждение Астраханской области "Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки "БТИ", ГУ МЧС России по Астраханской области, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, не явились, причину неявки суду не сообщили.

При указанных обстоятельствах в силу статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав докладчика по делу, выслушав представителей истца по первоначально заявленному иску ОАО "Электа" И., Б., представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований, ООО ПКФ "Аст-Ролсен" И., поддержавших доводы апелляционной жалобы, ответчика С.Е., представителя ответчиков С.Е. и АО "Прогресс" С.Л., представителя ответчика АО "Прогресс" Л., возражавших против удовлетворения жалобы, проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Судом установлено и следует из материалов дела, что объект недвижимости по адресу: <адрес>, представляет собой нежилое здание, имеющее отдельные входы со стороны <адрес> и отдельные входы с лестничными маршами с обратной стороны здания.

ОАО "Электа" является собственником нежилых помещений, площадью <данные изъяты> кв. м, с лестничным маршем с первого на третий этаж, площадью <данные изъяты> кв. м, составляющими <данные изъяты> от здания по адресу: <адрес> (л.д. 113-115 т. 1).

С.Е. является собственником нежилых помещений по адресу: <адрес> с кадастровыми номерами: N (л.д. 136-146 т. 1).

Обращаясь в суд с иском, ОАО "Электа" просило суд обязать С.Е. и АО "Прогресс" устранить препятствия в пользовании общим имуществом, путем демонтажа дверей на втором и третьем этаже лестничного марша указанного здания, путем предоставления доступа к лестничному маршу первого этажа.

С.Е., обращаясь в суд со встречным иском, просила запретить ОАО "Электа" доступ в принадлежащее С.Е. нежилое помещение, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное по адресу: <адрес>.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив, что ОАО "Электа" имеет возможность пользоваться принадлежащим ему недвижимым имуществом, несмотря на блокировку входа на лестничный марш, его права, как собственника не нарушены, ОАО "Электа", эксплуатируя спорную лестницу, имеет свободный доступ в нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности С.Е., пришел к выводу об отказе в удовлетворении первоначально заявленных требований и удовлетворении встречного иска.

С указанными выводами районного суда судебная коллегия согласиться не может, поскольку они не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и подлежащим применению нормам материального права.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (Постановление Пленума ВАС РФ N 64) при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо учитывать, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с частью 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьями 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 Постановление Пленума ВАС РФ N 64, регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В соответствии с подпунктом 2 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 64, при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, для правильного рассмотрения данного спора необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное назначение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений многоквартирного жилого дома.

Как следует из материалов дела, приобретенные ОАО "Электа" нежилые помещения через общий коридор имеют доступ к спорной лестнице, с выходом на обратную сторону здания.

С.Е. и АО "Прогресс" прегражден доступ ОАО "Электа" к лестничному маршу путем блокировки дверей, установленных на <адрес> этаже в коридоре помещения.

Спорный лестничный марш не предназначен для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием нескольких нежилых помещений, не имеет самостоятельного назначения, носит вспомогательный характер, обладает признаками, установленными статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, следовательно, по своему функциональному назначению является местом общего пользования, в связи с чем относится к имуществу, необходимому для обслуживания помещений сторон, на него распространяется режим общей долевой собственности собственников здания.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами истребованных в целях установлению юридически значимых обстоятельств по делу и исследованных судебной коллегией в судебном заседании в порядке статей 327, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также пояснениями представителя ГБУ "БТИ" С.О., о том, что спорный лестничный марш является местом общего пользования.

Наличие препятствий в пользовании лестничным маршем подтверждается представленными материалами дела и ответчиками не оспаривается.

Представленная ответчиками выписка из единого государственного реестра недвижимости, содержащая поэтажный план расположения помещений, принадлежащих С.Е., где обозначен спорный лестничный марш, не подтверждает ее право собственности на него, поскольку состав помещений был указан ответчиком при осмотре для составления технической документации.

Между тем, доказательств, подтверждающих включение спорного лестничного марша в договор купли-продажи с С.А., а впоследствии в договор дарения с С.Е., не представлено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Положениями статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Между тем, как следует из материалов дела представленный ответчиком договор купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которого АО "Прогресс" продало С.А. места общего пользования: лестничный марш с первого на третий этаж площадью <данные изъяты> кв. м, (объект 1); часть подвала площадью <данные изъяты> кв. м, (объект 2); часть чердака площадью <данные изъяты> кв. м, в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрирован (л.д. 147-148 т. 1).

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 22 июля 2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности.

Целью создания системы обеспечения пожарной безопасности объекта защиты является предотвращение пожара, обеспечение безопасности людей и защита имущества при пожаре.

Система обеспечения пожарной безопасности объекта защиты включает в себя систему предотвращения пожара, систему противопожарной защиты, комплекс организационно-технических мероприятий по обеспечению пожарной безопасности.

Под пожарной безопасностью понимается состояние защищенности личности, имущества, общества и государства от пожаров (статья 1 Федерального закона от 21 декабря 1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности").

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 сентября 2020 года N 1479 утверждены Правила противопожарного режима в Российской Федерации.

Согласно подпункту "е" пункта 16 Правил N 1479 на объектах защиты запрещается проводить изменение объемно-планировочных решений и размещение инженерных коммуникаций и оборудования, в результате которых ограничивается доступ к огнетушителям, пожарным кранам и другим средствам обеспечения пожарной безопасности и пожаротушения или уменьшается зона действия систем противопожарной защиты (автоматической пожарной сигнализации, автоматических установок пожаротушения, противодымной защиты, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, внутреннего противопожарного водопровода).

Это же следует из статьи 89 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 123 Федерального закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", который относит к эвакуационным выходам из зданий выходы, которые ведут из помещений любого этажа кроме первого непосредственно на лестничную клетку либо в коридор, ведущий непосредственно на лестничную клетку.

Как следует из материалов дела, отделом надзорной деятельности и профилактической работы по г. Астрахани управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Астраханской области АО "Прогресс" объявлено предостережение о недопустимости нарушений обязательных требований пожарной безопасности.

Впоследствии указанным отделом осуществлено повторное контрольное (надзорное) мероприятие без взаимодействия с контролируемым лицом в форме выездного обследования, в ходе которого установлено, что 2 и 3 этажах спорного здания не обеспечена возможность свободного открывания дверей эвакуационных выходов из поэтажных коридоров изнутри без ключа.

В соответствии с пунктом 2 статьи 60 Федерального закона 248-ФЗ в целях профилактики рисков причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям АО "Прогресс" объявлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований.

Установка дверей с запирающим устройством, отделяющих помещения истца от лестничной площадки здания препятствует свободной эвакуации людей и нарушает требования противопожарной безопасности.

Оценивая данные обстоятельства, судебная коллегия исходит из того, что спорная лестничная площадка является частью общего имущества собственников помещений здания, и размещение на данной площадке дверей с запирающим устройством ответчиками, является неправомерным и свидетельствует об использовании лестничной площадки не по назначению, чем нарушаются как права истца ОАО "Электа", так и нормы и правила пожарной безопасности.

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о том, что ОАО "Электа" имеет возможность пользоваться принадлежащим ему недвижимым имуществом, несмотря на блокировку входа на лестничный марш, его права, как собственника не нарушены, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и подлежащим применению нормам материального права, в связи с чем, решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ОАО "Электа" не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене, с принятием нового решения об удовлетворении требований в полном объеме.

Обязанность по устранению препятствий в пользовании общим имуществом собственников в здании лежит на лицах, которые своими действиями нарушили права других собственников.

В связи с вышеизложенным, с целью восстановления права истца на пользование общим имуществом лестничного марша, судебная коллегия считает необходимым возложить на С.Е. и АО "Прогресс" обязанность по устранению препятствий в пользовании общим имуществом путем демонтажа дверей на втором и третьем этажах лестничного марша и предоставления доступа к лестничному маршу первого этажа недвижимого имущества нежилого назначения: административный корпус, расположенный по адресу: <адрес>

Учитывая, что лестничный марш является местом общего пользования, на ответчиков возложена обязанность по устранению препятствий в его пользовании путем демонтажа дверей на втором и третьем этажах лестничного марша и предоставления доступа к лестничному маршу первого этажа недвижимого имущества, встречные исковые требования С.Е. о запрете ОАО "Электа" доступа в принадлежащее ей нежилое помещение, ведущее к лестничному маршу, не подлежат удовлетворению. Доказательств свободного доступа ОАО "Электа" в указанное помещение не представлено. При этом, у ответчиков имеется возможность обеспечить доступ ОАО "Электа" к лестничному маршу через иное помещение путем открытия двери с обратной стороны здания.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения, об удовлетворении исковых требований ОАО "Электа" и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований С.Е.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда

решение Ленинского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования открытого акционерного общества "Электра" к С. ФИО16, обществу с ограниченной ответственностью "Прогресс" об устранении препятствий в пользовании общим имуществом удовлетворить.

Обязать С. ФИО17 и акционерное общество "Прогресс" устранить препятствие в пользовании общим имуществом путем демонтажа дверей на втором и третьем этажах лестничного марша объекта недвижимого имущества нежилого назначения: административный корпус, расположенный по адресу: <адрес>

Обязать С. ФИО18 и акционерное общество "Прогресс" устранить препятствие в пользовании общим имуществом, путем предоставления доступа к лестничному маршу первого этажа недвижимого имущества нежилого назначения: административный корпус, расположенный по адресу: <адрес>

В удовлетворении встречных исковых требований С. ФИО19 к открытому акционерному обществу "Электа" о запрете доступа в нежилое помещение - отказать.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.