Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Савенкова О.В.,

судей Бондарева А.В., Левченко Н.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Васякиной Я.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 27.12.2024

по делу N А40-279193/21-85-1927, принятое судьей Чекмаревой Н.А.

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674; ОГРН 1037739510423), Правительства Москвы (ИНН 7710489036, ОГРН 1027739813507)

к ООО Производственно-коммерческой фирмы "Магнолия и к ЛТД" (ИНН 7719025920, ОГРН 1027739904499)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, Комитет государственного строительного надзора города Москвы, Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы,

о признании нежилых зданий самовольными постройками,

При участии в судебном заседании:

от истцов: Абрамов К.С. по доверенности от 25.11.2024, Абрамов К.С. по доверенности от 21.08.2024,

от ответчика: Булавин Д.Е. по доверенности от 22.04.2024

от третьих лиц: не явились, извещены.

Правительство Москвы, Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратились в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческой фирмы "Магнолия и к ЛТД" (далее - ответчик) о:

- о признании нежилого здания площадью 474,9 кв. м с кадастровым номером 77:03:0003013:1120, расположенного по адресу: Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, самовольной постройкой,

- о признании нежилого здания площадью 407 кв. м с кадастровым номером 77:03:0003013:1119, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, стр. 1 самовольной постройкой;

- об обязании ответчика в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда привести здание с кадастровым номером 77:03:0003013:1120, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, в первоначальное состояние путем приведения кровли и высотных отметок в соответствии с технической документацией ГБУ МосгорБТИ на 08.02.2012, предоставив в случае неисполнения ответчиком решения суда в указанный срок, согласно ч. 3 ст. 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) право Правительству Москвы в лице Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - Госинспекция по недвижимости) осуществить мероприятия по сносу самовольной постройки, а также обеспечить благоустройство освобожденной территории с дальнейшим возложением на ответчика расходов;

- об обязании ответчика в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда привести нежилое здание с кадастровым номером 77:03:0003013:1119, расположенное по адресу: г. Москва, уд.Малая Семеновская, д. 6, стр. 1, в первоначальное состояние в соответствии с технической документацией ГБУ МосгорБТИ на 08.02.2012, предоставив в случае неисполнения ответчиком решения суда в указанный срок, согласно ч. 3 ст. 174 АПК РФ право Правительству Москвы в лице Госинспекции по недвижимости осуществить мероприятия по сносу самовольной постройки, а также обеспечить благоустройство освобожденной территории с дальнейшим возложением на ответчика расходов;

- о признании зарегистрированного права собственности ответчика на нежилое здание площадью 415,8 кв. м с кадастровым номером 77:03:0003013:1120, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, на нежилое здание площадью 392 кв. м с кадастровым номером 77:03:0003013:1119, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, стр. 1, отсутствующим;

об обязании ответчика в месячный срок с момента приведения здания в первоначальное состояние провести техническую инвентаризацию в здании с кадастровым номером 77:03:0003013:1120, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, в здании с кадастровым номером 77:03:0003013:1119, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, стр. 1, а также обеспечить постановку объекта на государственный кадастровый учет, предоставив в случае неисполнения ответчиком решения суда в указанный срок, согласно ч. 3 ст. 174 АПК право Правительству Москвы в лице уполномоченного органа осуществить мероприятия по технической инвентаризаций объекта и постановке объекта на государственный кадастровый учет с дальнейшим возложением на ответчика расходов (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: Управление Росреестра по городу Москве, Госинспекция по недвижимости, Комитет государственного строительного надзора города Москвы, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве, Департамент культурного наследия города Москвы.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 13.10.2023 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2023 решение Арбитражного суда города Москвы от 13.10.2023 отменено, принят новый судебный акт. Кроме того, Девятым арбитражным апелляционным судом принято дополнительное постановление от 26.12.2024.

Определением Арбитражного суда Московского округа от 05.06.2024 произведено процессуальное правопреемство на стороне ответчика с ООО ПКФ "Магнолия и К Лтд" на ООО "Малсем".

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 05.06.2024 решение Арбитражного суда города Москвы от 13.10.2023, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2023 и дополнительное постановление от 26.12.2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд.

При повторном рассмотрении дела для совместного рассмотрения требований Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы данное дело объединено в одно производство с делом N А40-296100/23.

По делу N А40-296100/23 ООО "Малсем" обратилось в суд с требованием к Правительству Москвы и Департаменту городского имущества города Москвы о признании права собственности на объекты недвижимости в реконструированном виде: нежилое здание площадью 474,9 кв. м, с кадастровым номером 77:03:0003013:1120, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, нежилое здание площадью 407,1 кв. м, с кадастровым номером 77:03:0003013:1119, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, стр. 1, с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.12.2024 по делу N А40-279193/21 в удовлетворении исковых требований Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы отказано. Требования ООО "Малсем" удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Правительство Москвы и Департамент обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда первой инстанции отменить, требования Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы удовлетворить, в иске ООО "Малсем" отказать. Заявители апелляционной жалобы указывают на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истцов требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт.

Представитель ответчика требования апелляционной жалобы не признал, просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ч. 5 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы третьих лиц.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Рапортом Госинспекции по недвижимости от 01.10.2021 N 9037888 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:03:0003013:4087 площадью 680 кв. м, и адресным ориентиром: г. Москва, Малая Семеновская ул., вл. 6, находится в собственности ООО Производственно-коммерческая фирма "Магнолия и К Лтд" (запись N 77:03:0003013:4087-77/051/2020-2 от 09.11.2020).

Согласно данным публичной кадастровой карты Росреестра разрешенное использование земельного участка: для размещения объектов делового назначения, в том числе офисных центров.

По данным публичной кадастровой карты Росреестра на указанном земельном участке с кадастровым номером 77:03:0003013:4087 расположены здания: - одноэтажное здание площадью 415,8 кв. м с кадастровым номером 77:03:0003013:1120 и с адресным ориентиром: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, оформленное в собственности ООО Производственно-коммерческая фирма "Магнолия и К Лтд" (запись N 77:03:0003013:1120-77/051/2020-2 от 09.11.2020); - одноэтажное здание площадью 392 кв. м с кадастровым номером 77:03:0003013:1119 и с адресным ориентиром: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, стр. 1, оформленное в собственности ООО Производственно-коммерческая фирма "Магнолия и К Лтд" (запись N 77:03:0003013:1119-77/051/2020-2 от 09.11.2020).

В ходе обследования установлено, что в границах оформленного землеотвода (кадастровый номер 77:03:0003013:4087) находящегося в собственности ООО Производственно-коммерческая фирма "Магнолия и К Лтд" (запись N 77:03:0003013:4087-77/051/2020-2 от 09.11.2020) проведены работы по реконструкции (строительству) зданий с кадастровыми номерами 77:03:0003013:1120 и 77:03:0003013:1119, находящееся в собственности ООО Производственно-коммерческая фирма "Магнолия и К Лтд".

Проведены работы по возведению надстройки, в результате чего изменились технико-экономические показатели зданий.

В здании с адресным ориентиром: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, возведена надстройка площадью 200 кв. м высотой 1,2 м и оборудован мансардный этаж.

В здании с адресным ориентиром: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, стр. 1, проведены работы по полному демонтажу деревянных стен и перекрытий здания. После чего возведены железобетонные перекрытия и стены здания.

В результате проведенных реконструктивных работ образован новый конструктив здания. Изменены внутренние высотные отметки этажей. Высота здания изменилась с 6,85 м до 8,8 м по коньку кровли.

Истцы указали, что сведения о предоставлении земельного участка под строительство (реконструкцию) объекта, а также об оформлении разрешительной документации на строительство (реконструкцию) объектов отсутствуют, в связи с чем нежилое здание площадью 415,8 кв. м с кадастровым номером 77:03:0003013:1120, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, и нежилое здание площадью 392 кв. м с кадастровым номером 77:03:0003013:1119, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, стр. 1, обладают признаками самовольного строительства.

До настоящего времени выявленные нарушения не устранены.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с иском в суд.

Оценив, представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы и об удовлетворении требований ООО "Малсем" исходя из следующего.

16.11.2018 единственный участник ООО ПКФ "Магнолия и К ЛТД" принял решение N 1/2018 о реорганизации юридического лица в форме выделения из состава общества - ООО "Малсем" с передачей ему части прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 2 передаточного акта от 16.11.2018 и уточнением от 09.11.2020 к нему общество передало ООО "Малсем" права и обязанности по Договору купли-продажи и дополнительным соглашениям к нему.

В обоснование исковых требований ООО "Малсем" указывает на то, что в результате проведенной реконструкции в зданиях, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6с1. и д. 6, данные здания соответствуют градостроительным, строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, (в том числе градостроительному плану земельного участка. Правилам землепользования и застройки города Москвы, утвержденным постановлением правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП), а также не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, ООО "Малсем" после перехода к нему права собственности на спорные здания предпринимало действия по их легализации и получении разрешения на строительство, однако получило отказ, что подтверждается ответом Мосгосстройнадзора от 25.01.2024 N 09-3-224/24-(0)-1.

Пунктом 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

На основании п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет, принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и пределах установленных законом или договором с собственником.

Статьей 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. При этом в соответствии с п. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Исходя из п. п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ, недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Согласно постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 44) положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абз. 1, 3 п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 141.3 ГК РФ).

Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента.

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных п. 1 ст. 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (ст. 71 Конституции Российской Федерации, п. 1 ст. 3 ГК РФ).

В соответствии с п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ N 143) наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки.

Судебный акт, удовлетворяющий иск о сносе самовольной постройки, устанавливает отсутствие права собственности на спорный объект и является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН).

Из приведенных разъяснений следует, что удовлетворение иска о сносе самовольной постройки обеспечивает не только освобождение земельного участка от неправомерно возведенного на нем строения, но и позволяет тем самым разрешить вопрос о судьбе самого объекта недвижимого имущества и о государственной регистрации права собственности на данное имущество в тех случаях, когда запись об этом праве уже была внесена в реестр. Следовательно, при возникновении спора по поводу сноса самовольной постройки предъявление отдельного требования, имеющего цель исправление сведений, содержащихся в реестре, не требуется.

В соответствии со ст. 48, 49, 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (далее - ГрдК РФ) установлен порядок и требования к разработке и согласованию исходно-разрешительной и проектной документации, получению разрешения на производство работ по строительству и реконструкции.

Как указано в Обзоре Верховного суда РФ от 06.07.2016 г., согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности. Данный порядок, установленный ГрдК РФ, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства".

Согласно п. 10 ст. 1 ГрдК РФ объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Государственная регистрация права собственности на вновь созданный объект недвижимости может быть осуществлена только при предоставлении соответствующих документов, предусмотренных законом, и, в первую очередь, документов, подтверждающих ролевое назначение земельного участка, на котором возведен объект, то есть, земельный участок должен быть отведен под строительство капитального недвижимого имущества, так как один из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют земельных участков (пп. 5, п. 1, ст. 1 ЗК РФ).

Исходя из положений статьи 222 ГК РФ, п. п. 12, 13 постановления Пленума ВС РФ N 44, п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ N 143 с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться не только собственник земельного участка, но и субъект иного вещного права на земельный участок. Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство, либо владеющее им, либо лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

По смыслу ст. 222 ГК РФ, постановления Пленума ВС РФ N 44, информационного письма Президиума ВАС РФ N 143 в предмет доказывания по спору о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отведение земельного участка в установленном порядке именно для строительства; соблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении спорной пристройки; установление факта нарушения прав и интересов истца.

При этом возведение объекта, являющегося самовольной постройкой, не влечет приобретения права собственности на этот объект, вне зависимости от того, произведена ли государственная регистрация права или нет. Такая позиция по данному вопросу соответствует судебно-арбитражной практике.

Государственный строительный надзор в соответствии с п. 1 ст. 63 ГрдК РФ в городе федерального значения Москве регулируется с учетом особенностей установленных указанной статьей, а именно, если законами Москвы полномочия в области градостроительной деятельности отнесены к вопросам местного значения, то осуществляют их органы местного самоуправления, если они не отнесены к компетенции органов государственной власти города Москвы.

Согласно ст. 13 Закона города Москвы от 28.06.1995 "Устав города Москвы" к полномочиям города Москвы по предметам ведения субъектов Российской Федерации и предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации относится регулирование градостроительной деятельности; решение вопросов архитектуры, строительства, реконструкции, художественного оформления города Москвы; размещение наружной рекламы; установление порядка возведения произведений монументально-декоративного искусства в городе Москве.

В соответствии со ст. 13 закона города Москвы от 20.12.2006 N 65 "О Правительстве Москвы" Правительство Москвы в пределах своих полномочий осуществляет контроль в сфере градостроительства и землепользования, разрабатывает и осуществляет городскую политику в области градостроительства и землепользования, осуществляет в соответствии с законодательством города Москвы регулирование градостроительной деятельности, осуществляет подготовку разрешительной документации на проектирование и строительство объектов.

В силу положений п. 1 ст. 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем, исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Учитывая необходимость специальных познаний для разрешения вопросов, имеющих значения для разрешения данного спора, определением суда по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации.

Согласно Заключению N 5220/19-3-22 от 07.11.2022 при ответе на поставленные вопросы эксперты пришли к следующим выводам:

1. Изменение объекта исследования по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, (в соответствии с техническими документами ГБУ МосгорБТИ на 08.02.2012 г.) произошло в результате реконструкции.

2. Технически привести здание по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, в состояние до проведения работ по реконструкции (по состоянию на 08.02.2012 г.) возможно. Более детально мероприятия перечислены на страницах N 44-46 исследовательской части Заключения.

3. Здание по адресу: г. Москва, ул. 11 Малая Семеновская, д. 6, соответствует градостроительным, санитарным нормам и правилам. Не соответствует строительным, противопожарным нормам и правилам на момент проведения экспертного осмотра.

4. Здание по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, создает угрозу жизни и здоровью граждан на момент проведения экспертного осмотра.

5. Фактическая площадь здания по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская д. 6, в стадии производства строительно-отделочных работ составляет 474,9 м2.

6. Здание по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, расположено в границах объединенных охранных зон (в границах охранной зоны объекта культурного наследия) и вне границ защитных зон объекта культурного наследия

7. Здание по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, в существующих габаритах, не оказывает негативное влияние на объекты культурного наследия.

8. Изменение объекта исследования по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, стр. 1 (в соответствии с техническими документами ГБУ МосгорБТИ на 08.02.2012 г.) произошло в результате реконструкции.

9. Технически привести здание по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская д. 6, стр. 1, в состояние до проведения работ по реконструкции (по состоянию на 08.02.2012 г.) возможно. Более детально мероприятия перечислены на страницах N 87-90 исследовательской части Заключения.

10. Здание по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, стр. 1, соответствует градостроительным нормам и правилам. При этом, на момент проведения экспертного осмотра здание не соответствует строительным, противопожарным нормам и правилам.

11. Здание по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская д. 6. стр. 1, создает угрозу жизни и здоровью граждан на момент проведения экспертного осмотра.

12. Фактическая площадь здания по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, стр. 1, в стадии производства строительно-монтажных и отделочных работ составляет 407,1 кв. м.

13. Здание по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, стр. 1 расположено в границах объединенных охранных зон (в границах охранной зоны объекта культурного наследия) и вне границ защитных зон объекта культурного наследия.

14. Здание по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, стр. 1 в существующих габаритах не оказывает негативное влияние на объекты культурного наследия

Определением суда в порядке ст. 87 АПК РФ по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФБУ Российский Федеральный Центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ.

По результатам проведенной дополнительной экспертизы заключением эксперта N 4019/19-3-23 от 30.08.2023 установлено, что выявленные в заключении эксперта от 07.11.2022 N 5220/19-3-22 отступления строительных норм и правил на объекте по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, устранены.

Объект по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, соответствует градостроительным, строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам (в том числе градостроительному плану земельного участка, Правилам землепользования и застройки города Москвы, утвержденным постановлением правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП).

Объект по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, по результатам проведенной дополнительной экспертизы, установлено, что выявленные в заключении эксперта от 07.11.2022 N 5220/19-3-22 отступления строительных норм и правил на объекте по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, стр. 1, устранены. Объект по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, стр. 1, соответствует градостроительным, строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам (в том числе градостроительному плану земельного участка, Правилам землепользования и застройки города Москвы, утвержденным постановлением правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП).

Объект по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, стр. 1, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Оценив экспертные заключения, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертные заключения, суд первой инстанции посчитал надлежащим доказательством по делу. Эксперты при проведении исследования, отразил все существенные особенности исследуемого объекта. Оснований считать выполненные экспертные заключения не соответствующим требованиям закона, при рассмотрении дела не установлено.

Также данным заключением эксперта N 4019/19-3-23 от 30.08.2023 установлено:

- эксплуатация зданий полностью соответствует разрешенным видам использования земельных участков;

- общее техническое состояние зданий оценивается как работоспособное, обрушение зданий при соблюдении правил эксплуатации невозможно.

Все необходимые условия в части соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка ответчиком были выполнены.

По результатам проведенной судебной экспертизы в рамках настоящего спора также было установлено, что наружные и внутренние габариты зданий в целом соответствуют представленной технической документации БТИ по состоянию на 08.12.2012 г.

Кроме того, ответчиком, после перехода к Обществу права собственности на спорные здания, предпринимало действии но их легализации и получении разрешения на строительство, однако получило отказ. что подтверждается отчетом Мосгосстройнадзор от 25.01.2024 N 09-3-22ч724-(0)-1, который приобщен к материалам дела.

Согласно п. 25 постановления Пленума ВС РФ N 44 в силу положений п. 1 ст. 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства и отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственною оборота и причинению несоразмерных убытков!

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушении прав третьих лиц".

Статьями 48, 49, 51 ГрдК РФ установлен порядок и требования к разработке и согласованию исходно-разрешительной документации, получению разрешения на производство работ по строительству и реконструкции.

Согласно п. 14 ст. 1 ГрдК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

На основании п. 3 ст. 49 ГрК РФ если для реконструкции требуется получение разрешения на строительство, производится экспертиза проектной документации.

Пунктом 3 статьи 1 Закона города Москвы от 09 июля 2003 года N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве" реконструкция определена как комплекс работ по изменению архитектурно-градостроительного решения существующего градостроительного объекта путем создания капитальных пристроек, надстроек, мансард, изменения несущих конструкций и систем инженерного оборудования объекта, а также соответствующего изменения инженерного обеспечения и благоустройства территории.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, законом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. Суду также надлежит установить, имелись ли у лица, осуществившего самовольное строительство, препятствия к получению разрешения на возведение такого строения. В случае если такие препятствия отсутствовали, решение о сносе постройки будет основываться лишь на формальном подходе суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела, что является нарушением процессуальных норм. Так, законом возможность сноса самовольной постройки связывается не только с соблюдением требований о получении разрешения ее строительства, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. (Определение ВС РФ от 21 июня 2016 г. N 47-КГ16-48; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 18-В11-25).

В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда 19.03.2014 г., существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.

К существенным нарушениям строительных норм и правил могут быть отнесены такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, при синение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или имущества других лиц.

Необходимость сноса самовольной постройки связывается законом не только с соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, а отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

В п. 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022 (далее - Обзор Президиума ВС РФ от 16.11.2022), также изложена правовая позиция, согласно которой снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, разъяснено, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, к которым относят такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Снос объекта самовольного строительства по смыслу ст. 222 ГК РФ является санкцией за допущенное нарушение, и даже в этом смысле рассматривается судебной практикой в качестве крайней меры, применение которой должно быть соразмерно самому нарушению и не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом (определение Верховного Суда Российской Федерации N 306-ЭС19-15447 от 17.12.2019).

Как следует из экспертного заключения от 30.08.2023 N 4019/19-3-23, выявленные отступления строительных норм и правил на объектах устранены; объекты соответствуют градостроительным, строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом также установлено, что спорные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 77:03:0003013:4087, который принадлежит на праве собственности ответчику. Спорные объекты (до реконструкции) принадлежали ответчику на основании договора купли-продажи от 20.09.2018 N 59-5848, заключенного с Департаментом по цене более 50 млн. рублей, при этом ранее объекты находились в аварийном состоянии, ответчиком предпринимались меры по капитальному ремонту объектов.

При этом отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки (п. 9 Обзора Президиума ВС РФ от 16.11.2022).

В п. 11 Обзора ВС РФ от 16.11.2022 указано, что при рассмотрении спора о сносе объекта требуется установить наличие у истца не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки, выраженного в том, что требуемый снос приведет к восстановлению нарушенного права.

При этом истцы по делу не подтверждают и не обосновывают, каким образом требуемый ими снос спорных помещений приведет к восстановлению нарушенного права истцов.

Истцы не доказали ни того, какие их права нарушены ответчиком, ни своего материально-правового интереса в сносе объекта, который истцы полагают самовольной постройкой.

Тем самым нежилые здания возможно оставить в реконструируемом виде, исходя из представленных суду доказательств, свидетельствующих о соответствии объекта градостроительным нормам и правилам и о том, что объект не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

На основании изложенного, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения требований истцов о признании спорных помещений самовольными постройками и их сносе.

В части требования истцов о признании зарегистрированного права собственности ответчика на спорные помещения отсутствующим суд посчитал, что в данной части истцами избран ненадлежащий способ защиты. Истцы не доказали невозможность использовать иные способы защиты.

В удовлетворении требования истцов о снятии объектов с кадастрового учета и проведении технической инвентаризации, судом отказано, поскольку ответчик не является органом, осуществляющим кадастровый учет недвижимого имущества, и соответственно снятие такого имущества с кадастрового учета, в связи с чем, данные требования истцов заявлены к ненадлежащему ответчику.

Удовлетворяя исковые требования по объединенному делу, суд исходил из следующего.

Согласно п. 1 постановления Пленума ВС РФ N 44 собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (п. 2 ст. 260, п. 1 ст. 263 ГК РФ), п. 2 ст. 7, подпункт 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), п. 14 ст. 1, ст. 2 ГрдК РФ, ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", ст. 36 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", п. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абз. 4 ст. 20 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Аналогичная позиция отражена в Определении Конституционного суда РФ от 03.07.2007 N 595-О-П, согласно которому, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке; строительство без получения на это необходимых разрешений; существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из предусмотренных ст. 222 ГК РФ обстоятельств влечет за собой ряд неблагоприятных последствий для застройщика.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 г. N 595-0-П разъяснил, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

По буквальному смыслу ст. 222 ГК РФ осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ. Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением п. 3 ст. 76 ЗК РФ, согласно которому приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

При этом в действиях ответчика не имеется вины и злоупотреблений своими правами, отступлений от полученных разрешений на строительство, нарушений прав других участников сложившихся правоотношений но поводу использования земельного участка и строительства нового объекта.

При строительстве объекта ответчиком не нарушены нормы законодательства по планировке территории и видам разрешенного использования земельного участка. Спорный объект расположен в границах земельного участка, принадлежащего ответчику, статус строения не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.

Ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (п. 25 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22).

Рассматривая требования одновременно как о сносе объекта, так и о признании права собственности застройщика на этот объект, возведенный на публичном земельном участке, необходимо разрешить вопрос о правовой судьбе данного объекта, что соответствует принципу правовой определенности, предполагающему стабильность и гарантирующему справедливое правовое регулирование.

Исходя из представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу о том, что нежилое здание площадью 474,9 кв. м, с кадастровым номером 77:03:0003013:1120, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, нежилое здание площадью 407,1 кв. м, с кадастровым номером 77:03:0003013:1119, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, стр. 1, являются самовольно реконструированными.

Согласно данным ЕГРН Земельный участок, на котором расположено реконструированное Здание, находится в собственности ответчика.

Материалами дела подтверждается, что ответчиком предпринимались всевозможные меры по легализации реконструкции объекта, что является основанием для признания права собственности на объект за ответчиком в соответствии с абз. 3 п. 26 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22.

В силу ч. 3 ст. 9 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

Ответчик со своей стороны действовал добросовестно, поскольку исчерпал все иные способы защиты права собственности, кроме как обращение в суд за признанием права собственности на реконструированный объект недвижимого имущества.

Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г., при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

На основании п. 45 постановления Пленума ВС РФ N 44 вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (ст. 219 ГК РФ, п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Рассматривая иск о сносе самовольной постройки и встречный иск о признании права собственности на такую постройку, суд, признав строение самовольным, должен либо принять решение о его сносе, либо признать право собственности при соблюдении условий, установленных в ст. 222 ГК РФ

Таким образом, по совокупности представленных в материалы дела доказательств, судом первой инстанции сделан вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований истцов и о признании права собственности за ответчиком на нежилое здание площадью 474,9 кв. м, с кадастровым номером 77:03:0003013:1120, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, нежилое здание площадью 407,1 кв. м, с кадастровым номером 77:03:0003013:1119, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 6, стр. 1, поскольку спорные объекты не создают угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, а эксплуатация зданий полностью соответствует разрешенным видам использования данного земельного участка.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Отклоняя доводы жалобы, апелляционный суд отмечает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что к исковым требованиям применим срок исковой давности, и правильно определил начало его течения.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого судебного акта арбитражный суд первой инстанции полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, и правильно оценил доказательства, подтверждающие эти обстоятельства; изложенные в судебном акте выводы суда соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам; судом правильно применены нормы материального и процессуального права.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения и влекущими отмену оспариваемого решения.

Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст. ст. 110, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27.12.2024 по делу N А40-279193/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.