Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2025 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семушкиной В.Н.,

судей Коновалова С.А., Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания Малышевой В.А.,

при участии в судебном заседании представителей:

от Администрации городского округа Серпухов Московской области - Цай И.К. по доверенности от 27.12.2024

от ООО "Специализированный застройщик "ПДС ГРУПП" - Агабекян Н.Б. по доверенности от 20.07.2024

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились, были извещены надлежащим образом

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Специализированный застройщик "ПДС ГРУПП" на решение Арбитражного суда Московской области от 05.11.2024 по делу N А41-50672/24

Администрация городского округа Серпухов Московской области (истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПДС ГРУПП" (ответчик) с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 АПК РФ:

- признать договор аренды земельного участка, заключаемый по результатам торгов от 01.02.2019 N 01/19-а прекращенным с 31.01.2024,

- обязать общество с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПДС ГРУПП" (ИНН 5040159050) освободить земельный участок с кадастровым номером 50:60:0020202:157, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли под жилыми домами многоэтажной застройки, расположенный по адресу: Московская область, г. Пущино, мкр. "Д", путем демонтажа ограждения из металлического профнастила, бетонной плиты и передать администрации городского округа Серпухов по акту приема-передачи в течение 15 дней со дня вступления в силу решения суда.

- в случае неисполнения обществом с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПДС ГРУПП" (ИНН 5040159050) решения суда, вступившего в закнную силу, в установленный срок, присудить к взысканию с ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПДС ГРУПП" в пользу администрации городского округа Серпухов Московской области судебную неустойку в размере 5000 руб. за каждый день неисполнения решения суда по день фактического исполнения судебного акта.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора судом в порядке статьи 51 АПК РФ привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ИП Матиевич Богдан Лазович.

Определением от 31.07.2024 судом произведена замена истца по делу N А41-50672/24 с Администрации городского округа Пущино (ИНН: 5039003683) на Администрацию городского округа Серпухов Московской области (ИНН: 5043084540) в порядке процессуального правопреемства.

Решением Арбитражного суда Московской области от 05.11.2024 требования удовлетворены частично. Суд обязал общество с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПДС ГРУПП" (ИНН 5040159050) освободить земельный участок с кадастровым номером 50:60:0020202:157, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли под жилыми домами многоэтажной застройки, расположенный по адресу: Московская область, г. Пущино, мкр. "Д", путем демонтажа ограждения из металлического профнастила, бетонной плиты и передать администрации городского округа Серпухов земельный участок в первоначальном состоянии по акту приема-передачи в течение 15 дней со дня вступления в силу решения суда. В случае неисполнения обществом с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПДС ГРУПП" (ИНН 5040159050) решения суда, вступившего в законную силу, в установленный срок, присудил к взысканию с общества с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПДС ГРУПП" (ИНН 5040159050) в пользу администрации городского округа Серпухов Московской области судебную неустойку в размере 5 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда начиная взыскание с 16 дня после вступления решения суда в законную силу и по день фактического исполнения решения суда. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Специализированный застройщик "ПДС ГРУПП" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указал, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства для назначения судебной строительно-технической экспертизы в связи с отсутствием представителя Агабекяна Н.Б. на территории РФ. Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 01.02.2019 был заключен сторонами сроком на три года для завершения строительства среднеэтажной жилой постройки с проведением торгов. Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон М 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен с проведением торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 с проведением аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений. Указанная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699. В обоснование заявленных доводов о принятии мер и совершении действий по подготовке документов, необходимых для строительства, Ответчиком имеются: проектная документация, договоры с поставщиками коммунальных ресурсов, отказы в выдаче разрешения на строительство, обращения с заявлениями о внесении изменений в разрешение на строительство, договор кредитования с банком, договоры участия в долевом строительстве и т.д. Таким образом, учитывая разумные ожидания общества в части реализации конечной цели договора аренды - осуществления строительства жилого дома, совершение мероприятий, направленных на строительство этого объекта, действия Истца по отказу в заключении нового договора аренды земельного участка являются недобросовестными. Поскольку на земельном участке с кадастровым номером 50:60:0020202:157 имеется объект незавершенного строительства, вопрос качества и состояния фундамента лежит в области строительно-технических исследований, о необходимости проведения которых заявитель ходатайствует в апелляционной жалобе. Удовлетворяя требование о взыскании с общества судебной неустойки в размере 5 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда начиная взыскание с 16 дня после вступления решения суда в законную силу и по день фактического исполнения решения, суд не учел финасово-экономическое состояние общества, а также не выяснил, является ли этот размер судебной неустойки объективно возможным в настоящее время с учетом стагнации в области строительства. Без изучения указанных аспектов, взысканная судебная неустойка становится карательной мерой и не направлена на поддержания баланса интересов.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Московской области проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До начала судебного заседания от Администрации городского округа Серпухов Московской области поступили возражения и дополнения к возражениям на апелляционную жалобу, которые приобщены к материалам дела.

В процессе судебного заседания от заявителя поступило ходатайство о назначении судебной строительно - технической экспертизы и платежное поручение о перечислении денежных средств на депозит суда за проведение экспертизы.

Представитель Администрации городского округа Серпухов Московской области возразил против удовлетворения ходатайства о назначении судебной экспертизы.

Рассмотрев ходатайство о назначении судебной экспертизы, апелляционный суд отклоняет его ввиду следующего.

Согласно правовой позиции изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 9.03.2011 г. N 13765/10, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

В соответствии с положениями ст. 82 АПК РФ суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих вопросов, требующих специальных знаний. Целесообразность проведения экспертизы определяет суд.

По смыслу названных норм суд может отказать в назначении экспертизы, если у него исходя из оценки уже имеющихся в деле доказательств сложилось убеждение, что имеющиеся доказательства в достаточной мере подтверждают или опровергают то или иное обстоятельство.

Вопрос о назначении экспертизы либо об отказе в ее назначении разрешается судом в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела и имеющейся совокупности доказательств, и при этом суд самостоятельно определяет достаточность доказательств.

В силу ч. 1 ст. 64 и ст. ст. 71, 168 АПК РФ суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами ст. ст. 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

Заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами (ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ).

В данном случае, оценив имеющиеся в деле доказательства, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии необходимости в проведении судебной экспертизы, поскольку рассмотрение дела возможно без ее проведения.

Заявитель апелляционной жалобы поддержал доводы своей жалобы, просит обжалуемый судебный акт отменить.

Представитель Администрации городского округа Серпухов Московской области возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 153, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявившего о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией городского округа Пущино (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПДС ГРУПП" (ООО "СЗ "ПДС ГРУПП", арендатор) на основании Протокола рассмотрения заявок от 17.01.2019 N АЗ-Г1УЩ/18-1892, заключен Договор аренды земельного участка, заключаемого по результатам проведения торгов N 01/19-а от 01.02.2019 (далее - договор).

Согласно пункту 1.1. договора Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 13 000 кв. м, с кадастровым номером 50:60:0020202:157, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - земли под жилыми домами многоэтажной застройки, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Пущино, мкр. "Д". (далее по тексту - Земельный участок), а Арендатор обязуется принять Земельный участок по акту приема-передачи (Приложение 3) который является неотъемлемой частью настоящего договора.

В соответствии с пунктом 2.1. договора определено, что договор заключается на срок 5 (пять) лет с даты подписания акта приема-передачи Земельного участка с "01" февраля 2019 года по "31" января 2024 года.

Пунктом 2.2. договора установлено, что земельный участок считается переданным Арендодателем Арендатору и принятым Арендатором с момента подписания акта-приема передачи земельного участка.

01.02.2019 между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка.

Согласно разделу III сторонами определен порядок внесения и размер арендной платы.

Обязательство по оплате аренды возникает с момента подписания акта приема-передачи Земельного участка (пункт 2.2, настоящего договора).

В соответствии с пунктом 3.2. договора Размер годовой арендной платы устанавливается в соответствии с Протоколом.

Пунктом 3.4. договора определено, что арендная плата вносится Арендатором ежеквартально в полном объеме в размере, установленном в Приложении 2, не позднее 14 числа последнего месяца текущего квартала заключительно, путем внесения денежных средств, безналичным порядком с обязательным указанием в платежном документе назначения платежа, номера и даты настоящего договора по следующим реквизитам.

В силу пункта 5.3. договора сторонами согласовано, что за нарушение сроков внесения арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 4.1.1. договора предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора.

Администрация Городского округа Серпухов Московской области, действуя в порядке правопреемства, реализуя свое право, в порядке статьи 610 ГК РФ, направила в адрес истца претензию-уведомление N 148-1Л.21/2336исх от 27.03.2024, в которой указала на то, что в связи с истечением срока действия договора и отсутствием правовых оснований для его продления, с учетом положения п. 4.4.11 Договора, ООО "Специализированный застройщик "ПДС ГРУПП" обязано освободить спорный земельный участок и вернуть в его Администрации по акту приема-передачи.

Одновременно администрация потребовала погасить образовавшуюся задолженность по уплате арендной платы и указала на то, что до освобождения земельного участка и подписания акта приема-передачи сумма арендной платы будет начислять Обществуарендатору за все время просрочки.

Вышеуказанная претензия-уведомление N 148-1.1.21/2336исх от 27.03.2024 получена ответчиком 17.04.2024.

Согласно акту осмотра установлено, что в границах спорного земельного участка объекты недвижимого имущества как завершенные строительством, так и незавершенные строительством отсутствуют, подтверждением чего является акт осмотра земельного участка и отсутствие сведений о зарегистрированных правах на какие-либо объекты недвижимости, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 50:60:0020202:157, расположенного по адресу: Московская область, г. Пущино, мкр "Д".

Поскольку в досудебном порядке требования истца об оплате арендной платы, расторжении договора и возвращении земельного участка не были исполнены ответчиком, истец обратился в суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчиком не представлены доказательства наличия у спорного объекта - бетонных площадок, забора, бытовок, признаков недвижимого имущества, поименованных в пункте 1 статьи 130 ГК РФ. Кроме того, поскольку договор аренды земельного участка прекратил свое действие 31.01.2024, у ответчика отсутствуют правовые основания для размещения на земельном участке бетонного основания, а также забора установленного по периметру земельного участка и иного имущества ответчика. Вместе с тем, отказывая в удовлетворении требований в части признания договора аренды земельного участка, заключаемого по результатам торгов от 01.02.2019 N 01/19-а прекращенным с 31.01.2024, суд первой инстанции исходил из избрания истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права. Кроме того, указал, что на дату вынесения настоящего решения (28.10.2024) договор уже прекратил свое действие (31.01.2024).

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод о частичном удовлетворении исковых требований.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 4.1.1. договора предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора, в том числе при:

использовании Земельного участка способами, приводящими к его порче;

использовании Земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования; использовании Земельного участка не в соответствии с его целевым назначением:

неиспользовании/не освоении Земельного участка в течение 1 года;

невнесении арендной платы либо внесение не в полном объеме более чем 2 (два) периода подряд; в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к настоящему договору, о внесении изменений, указанных в п. 4.1.3;

в случае переуступки Арендатором прав и обязанностей по настоящему договору при наличии непогашенной задолженности Арендатора перед Арендодателем;

нахождения Арендатора в любой стадии процедуры банкротства (наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства);

в случае осуществления Арендатором самовольной постройки на Земельном участке.

Как указано в иске, ООО "СЗ "ПДС ГРУПП" было подано заявление о продлении срока действия договора аренды земельного участка N Р001-2137196013-80311397.

Решением от 12.01.2024 администрация городского округа Пущино отказала в предоставлении государственной услуги "Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов".

Администрация Городского округа Серпухов Московской области, действуя в порядке правопреемства, реализуя свое право, в порядке статьи 610 ГК РФ, направила в адрес истца претензию-уведомление N 148-1Л.21/2336исх от 27.03.2024, в которой указала на то, что в связи с истечением срока действия договора и отсутствием правовых оснований для его продления, с учетом положения пункта 4.4.11 Договора, ООО "Специализированный застройщик "ПДС ГРУПП" обязано освободить спорный земельный участок и вернуть его Администрации по акту приема-передачи.

Одновременно администрация потребовала погасить образовавшуюся задолженность по уплате арендной платы и указала на то, что до освобождения земельного участка и подписания акта приема-передачи сумма арендной платы будет начислять Обществу арендатору за все время просрочки.

Таким образом, администрация выразила свою волю относительно судьбы договора аренды спорного земельного участка и направила претензию-уведомление в адрес ООО "СЗ "ПДС ГРУПП", требование пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ считаем соблюденным со стороны администрации, соответственно от исполнения Договора аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов от 01 февраля 2019 года N 01-19а, администрация в одностороннем порядке отказалась и предложила ответчику освободить занимаемый им земельный участок в связи с истечением срока действия договора аренды и невозможности продления договорных отношений на новый или неопределенный срок.

Согласно актам осмотра, в границах спорного земельного участка объекты недвижимого имущества как завершенные строительством, так и незавершенные строительством отсутствуют, подтверждением чего являются акты осмотра земельного участка и отсутствие сведений о зарегистрированных правах на какие-либо объекты недвижимости, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 50:60:0020202:157, расположенного по адресу: Московская область, г. Пущино, мкр "Д".

Из условий пункта 2.1. договора следует, что договор заключается на срок 5 (пять) лет с даты подписания акта приема-передачи Земельного участка с "01" февраля 2019 года по "31" января 2024 года.

То есть, указанный договор, заключен на определенный срок - на пять лет.

Земельный участок с кадастровым номером 50:60:0020202:157 имеет вид разрешенного использования: земли под жилыми домами многоэтажной застройки.

Следовательно, на дату вынесения настоящего решения, оглашения резолютивной части решения (28.10.2024) договор уже прекратил свое действие (31.01.2024), в связи с чем, удовлетворение требования о признании договора аренды прекращенным с 31.01.2024 г. не восстановит прав истца.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 названного Кодекса если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Согласно абзацу 3 пункта 1 названного постановления Пленума договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 названного Кодекса).

Таким образом, для определения возможности продления условий договора аренды на неопределенный срок, необходимо исследовать вопрос о дате заключения такого договора, а также наличие правовых оснований для проведения публичных торгов в отношении права аренды соответствующего земельного участка.

Судом установлено, что договор аренды земельного участка, заключаемого по результатам проведения торгов N 01/19-а от 01.02.2019 заключен на основании Протокола рассмотрения заявок от 17.01.2019 N АЗ-Г1УЩ/18-1892.

Факт заключения договора аренды на торгах сторонами не опровергнут.

Поскольку проведение торгов для заключения договора аренды установлено действующими на момент его заключения требованиями законодательства, суд пришел к верному выводу о том, что положения статьи 621 ГК РФ в рассматриваемом случае применению не подлежат.

На основании части 2 статьи 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены статьей 39.8 Земельного кодекса.

Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

В соответствии с пунктом 23 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2, утвержденного Президиумом ВС РФ от 22.07.2020 и пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

По общему правилу, установленному в пункте 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

При невыполнении в совокупности требований пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации земельный участок, являющийся предметом договора, по истечении срока действия договора аренды может быть предоставлен только на торгах, проводимых в форме аукциона.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 50:60:0020202:157 предоставлен в аренду на торгах, совокупность условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК Российской Федерации, для заключения с истцом нового договора аренды без проведения торгов, а также его продлении без проведения торгов отсутствует.

Довод заявителя апелляционной жалобы относительно того, что ООО "Специализированный застройщик "ПДС Групп" имеет преимущественное право на заключение спорного договора аренды на новый срок без проведения торгов как собственник объекта незавершенного строительства (пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ), отклоняется апелляционным судом, поскольку в материалы дела не представлено доказательств существования объекта незавершенного строительства. Право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, в ЕГРН отсутствует запись о регистрации права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что Министерством жилищной политики Московской области принято решение о внесении изменений в разрешение на строительство, в связи с чем, срок разрешения на строительство продлен до 05.05.2025 года.

Однако, Министерство жилищной политики Московской области Распоряжением от 06.09.2024 N Р57/28 признало недействительным и отозвало разрешение на строительство объекта "Среднеэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями" Московская область, г. Пущино, земельный участок с кадастровым номером 50:60:0020202:157 по адресу: Московская область, г. Пущино, мкр-н "Д" от 12.04.2021 N RU50-60-18126-2021, выданного ранее Министерством застройщику ООО "СЗ "ПДС ГРУПП". Данное Распоряжение Министерства жилищной политики Московской области Обществом не оспорено, не отменено.

Основанием для продления договора аренды земельного участка, заключенного по результатам проведения торгов, однократно для завершения строительства, может быть только наличие объекта незавершенного строительства как результат завершения "нулевого" цикла строительства, т.е. "фундамент" многоквартирного дома, возведенный в соответствии с требованиями Проекта застройки и требованиями действующих строительных норм и правил.

При этом, объект незавершенного строительства должен быть возведен в рамках действующего Договора аренды.

Фактически, Общество приступило к строительству за рамками Договора аренды, т.е. после 31.01.2024 и возведенное им строение не является объектом незавершенного строительства, что подтверждается многочисленными Актами осмотра спорного земельного участка, которые приняты судом как подтверждение того обстоятельства, на которые ссылался Истец.

Утверждения Общества о недобросовестности действий Администрации, в результате которых Общество не имело возможности приступить к строительству, являются голословными, не подтвержденными документально. Администрация, напротив, заинтересована в развитии строительства и жилищного в том числе, однако, процедура строительства должна осуществлять в точном соответствии с требованиями действующих норм градостроительного, земельного законодательства, не приводить к возникновению на территории муниципального образования "проблемных" объектов, долгостроев.

Общество не ссылается на то обстоятельство, что на спорном земельном участке предполагалось строительство многоквартирного дома для расселения жителей аварийных домов в городе Пущино. Проект строительства разработан с учетом квартирографии именно по аварийным домам, подлежащим расселению.

Однако, в связи с тем, что Общество так и не приступило к строительству, а сроки расселения, определенные решением Серпуховского городского суда Московской области, истекли, Администрация была вынуждена в срочном порядке искать иной земельный участок, заключать иной договора аренды земельного участка, искать нового застройщика и заключать с ним муниципальный контракт на строительство многоквартирных домов для расселения жителей аварийных домов.

В отношении заключенных договоров участия в долевом строительстве N 1, 2, 2 с гр-ми Матиевичем Б.Л., Постолаки О.Д., со ссылкой Общества на указанное обстоятельство как на подтверждение начала строительства и наличия на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства является несостоятельной, поскольку возникший в соответствии с п. 8.1. ст. 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" N 214-ФЗ от 31.12.2004 залог земельного участка, находящегося у застройщика на праве аренды прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме.

В настоящем деле вышеуказанные положения Закона о долевом участии в строительстве и Закон об ипотеке не применимы, т.к. они применяются только в случаях завершения строительства многоквартирного дома, и не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия.

Прекращение Договора аренды земельного участка от 01.02.2019 влечет за собой и прекращение переданного в залог по Договорам участия в долевом строительстве N 1,2,3 права аренды земельного участка, т.е. предмета ипотеки на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, по факту регистрации договоров участия в долевом строительстве, на которые ссылается Общество, проводятся доследственные проверочные действия в отношении сотрудников Управления Росреестра Московской области о наличии признаков состава преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 285.3 УК РФ, регистрация ДДУ без должного проведения проверки, что повлекло внесение в ЕРГН заведомо недостоверных сведений.

Данное обстоятельство подтверждено представленным истцом в суд апелляционной инстанции уведомлением ГУ МВД России по Московской области от 27.12.2024 N 4/16703.

Вопреки утверждению заявителя апелляционной жалобы, возможность изъятия объекта незавершенного строительства, расположенного на публичном земельном участке закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Приведенная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699) и закреплена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.

Согласно п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляется в аренду без проведения торгов для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что. такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Администрация Городского округа Серпухов, подавая в суд иск о прекращении Договора аренды земельного участка и обязании Общества освободить спорный земельный участок от всех строений и сооружений, расположенных на нем, исходила из сведений в ЕГРН, где не было зарегистрированного объекта незавершенного строительства, также его не было и фактически на момент окончания срока действия Договора аренды земельного участка, т.е. по состоянию на 31.01.2024, что подтверждается имеющимися в материалах дела актами смотров земельного участка.

Заявление администрацией требований о прекращении договора аренды земельного участка с применением правовых последствий прекращения договора аренды аналогичны требованиям об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов на основании п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, т.к. на момент заявления администрацией требований право собственности на объект незавершенного строительства в границах спорного земельного участка не было зарегистрировано.

Установленный срок 6 (шесть) месяцев со дня истечения срока действия Договора аренды земельного участка администрация направлением Искового заявления от 07.06.2024 не нарушила и правом подачи уполномоченным публичным органом власти на подачу такого требования воспользовалась.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 4.4.11. договора предусмотрена обязанность арендатора передать участок Арендодателю по Акту приема-передачи в течение пяти дней после окончания срока действия настоящего договора.

Принимая во внимание, что договор аренды прекратил свое действие 31.01.2024, а также отсутствие доказательств возврата ответчиком земельного участка, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о его освобождении и возврате арендодателю по акту приема-передачи.

Согласно сведений из ЕГРН, судом установлено отсутствие каких-либо зарегистрированных объектов, в том числе незавершенного строительства на спорном земельном участке.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, по общему правилу застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство (реконструкцию), выданного в установленном порядке.

В силу положений статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, после завершения реконструкции объекта капитального строительства застройщику выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, подтверждающий выполнение строительства, в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Собственник (пользователь) земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 указанной статьи).

В постановлении Президиума Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 января 2012 года N 4777/08 разъяснено, что объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.

Аналогичный вывод сделан Верховным Судом Российской Федерации в определении от 30 сентября 2015 года N 303-ЭС15-5520, где суд произвел оценку конструктивных элементов площадки (щебень, асфальтовое покрытие) и сделал вывод, что спорный объект ввиду отсутствия неразрывной связи с землей следует признать замощением земельного участка, которое является его частью и согласно пункту 38 постановления Пленума N 25 не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.

Критерием отнесения к объектам недвижимости тех объектов, которые представляют собой покрытие земельного участка, является возможность их самостоятельного хозяйственного использования. При этом возможность самостоятельного использования части земельного участка, содержащего искусственное покрытие, должна обеспечиваться именно за счет создания такого покрытия. Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.

Покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений. При этом твердое покрытие (площадка) имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу, входящему в такой имущественный комплекс. В отличие от зданий, строений и сооружений твердое покрытие не имеет конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при перемещении объекта.

Сама по себе укладка на части земельного участка определенного покрытия (из асфальта, бетона или иного строительного материала) для целей благоустройства земельного участка или иных подобных целей не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором выполнено такое замощение.

Из актов осмотра усматривается, что на земельном участке имеется две прямоугольные площадки залитые бетоном, высотой примерно 20 и 15 см.

Как указано выше, сама по себе укладка на части земельного участка определенного покрытия (из асфальта, бетона или иного строительного материала) для целей благоустройства земельного участка или иных подобных целей не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором выполнено такое замощение.

Таким образом, как обоснованно указано судом, установление неразрывной связи с землей спорного объекта, его месторасположение на земельных участках, в данном случае не может безусловно подтвердить факт того, что данный объект, в таком случае будет являться самостоятельным объектом недвижимости, а не подготовленным основанием, плоскостным объектом.

Указанный объект - бетонное основание (покрытие), расположенное на спорном земельном участке, бетонные плиты на поверхности, не обладают самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшают полезные свойства земельного участка, на котором они находится, в связи с чем, в силу положений статьи 128, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации не может относиться к недвижимому имуществу.

Кроме того, судом принято во внимание, что согласно акту осмотра объект ограждение земельного участка из металлических профилированных листов, также не имеет прочной связи с землей, поскольку является сооружением их профилированного листа, на металлических столбах, по периметру земельного участка.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что перемещение объектов, забора, бетонных площадок, без несоразмерного ущерба его целевому назначению возможно, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Вопреки утверждению заявителя апелляционной жалобы, необходимость в проведении по делу судебной экспертизы на предмет установления являлась ли бетонная площадка объектом незавершенного строительства, отсутствует, по следующим основаниям.

В части 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяющей основные понятия, используемые в названном Кодексе, объект капитального строительства обозначен как здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Особенность металлических, деревянных, каркасных, металлопластиковых и иных сооружений состоит в том, что данный материал в отличие от кирпичной, железобетонной, монолитной кладки в результате его разборки, не утрачивает своих полезных свойств, что позволяет его повторно использовать. Также, данные материалы не исключают возможность легкого видоизменения объектов, в частности, предполагается возможность замены металлических стен, расширение объекта, что также препятствует отнесению к объектам недвижимого имущества.

Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в постановлении от 24.09.2013 по делу N А76-1598/2012, термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества", имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание. Понятие объекта капитального строительства, приведенное в пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не содержит в качестве обязательного признака такого объекта возможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению. Таким образом, Градостроительный кодекс Российской Федерации не отождествляет понятие объекта недвижимости и объекта капитального строительства и не ограничивается критерием прочной связи с землей.

При этом, главным критерием, исключающим тот или иной объект из числа объектов капитального строительства, на строительство которых требуется получения разрешения на строительство, является временный характер сооружения. Временный характер сооружения определяется ограниченным сроком эксплуатации, а невозможностью последующего демонтажа данного сооружения.

Из сопоставления названных норм следует, что понятие капитальности строения, сооружения, относящееся к их техническим признакам, включается в более широкую категорию объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Именно с этими правовыми категориями закон связывает отнесение объекта к недвижимому имуществу, в связи с чем, в каждом конкретном случае, с учетом совокупности всех обстоятельств суд, рассматривающий спор, должен определить, насколько прочно как физически, так и функционально объект связан с земельным участком, на котором располагается, и будет ли сохранено его предназначение при перемещении.

Таким образом, из определений капитальных и некапитальных объектов, содержащихся в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, следует, что: капитальные объекты - это все объекты кроме 1) некапитальных; 2) объектов, представляющих собой неотделимые улучшения земельного участка. Некапитальные объекты - объекты, не имеющие прочной связи с землей, которые можно демонтировать и вновь установить на том же или другом месте.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса.

Общим критерием отнесения объектов к некапитальным объектам движимому имуществу согласно нормам гражданского законодательства является возможность свободного перемещения указанных объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, включая возможность их монтажа (сноса) с разборкой на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы.

Исходя из норм действующего законодательства, критериями капитальности строительных объектов также являются: отсутствие сборно-разборных несущих и ограждающих конструкций, которые технически возможно разобрать на составляющие элементы, переместить и установить на иное место без нанесения несоразмерного ущерба их назначению: наличие заглубленных (в том числе малозаглубленных) фундаментов, для возведения которых требуется проведение земляных и строительно-монтажных работ; постоянное (стационарное) подключение к инженерно-техническим сетям в объеме, соответствующем функциональному назначению объекта (разрешительная, проектная, а также иная документация может определять объект как временный, при том, что его технико-экономические характеристики присущи капитальному объекту.

Поскольку доказательств создания объекта как объекта недвижимого имущества в материалах дела не имеется, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ответчиком не представлены доказательства наличия у спорного объекта - бетонных площадок, забора, бытовок, признаков недвижимого имущества, поименованных в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.

Как указано выше, договорные отношения в настоящее время между сторонами прекращены.

Абзацем 1 статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 60 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях:

1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок;

2) самовольного занятия земельного участка;

3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем:

1) признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления;

2) приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления;

3) приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Пунктами 2, 3 ст. 76 ЗК РФ предусмотрено, что самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновных в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использование состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Поскольку договор аренды земельного участка прекратил свое действие 31.01.2024, у ответчика отсутствуют правовые основания для размещения на земельном участке бетонного основания, а также забора установленного по периметру земельного участка и иного имущества ответчика, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об освобождении земельного участка с кадастровым номером 50:60:0020202:157, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли под жилыми домами многоэтажной застройки, расположенный по адресу: Московская область, г. Пущино, мкр. "Д", путем демонтажа ограждения из металлического профнастила, бетонной плиты и передать администрации городского округа Серпухов земельный участок в первоначальном состоянии.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Судебные акты по требованиям об обязании совершить определенные действия должны быть исполнимыми, и эффективному исполнению судебных актов способствует срок исполнения, указанный в судебном акте.

Согласно пункту 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации (далее - ВС РФ) от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление N 7), удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 174 АПК РФ). При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

Учитывая удовлетворение исковых требований, суд первой инстанции обоснованно указал, что разумный срок, в течение которого может быть исполнен настоящий судебный акт, составляет 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания в связи с отсутствием представителя Агабекяна Н.Б. на территории РФ, а также с целью подготовки ходатайства о назначении экспертизы, отклоняются апелляционным судом, поскольку ходатайство об отложении судебного заседания рассмотрено судом в соответствии с требованиями статьи 158 АПК РФ и отклонено с учетом того, что у ответчика имелось достаточно времени для формирования своей позиции, подготовки ходатайств и сбора доказательств по делу.

Кроме того, в судебном заседании 15.10.2024 был объявлен перерыв до 28.10.2024 для ознакомления Ответчиком с новыми документами, поступившими от Истца. Дата следующего судебного заседания 28.10.2024 была установлена судом с учетом даты, определенной представителем Общества.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика судебной неустойки в размере 5 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда по день фактического исполнения решения суда.

В силу положений пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 Кодекса) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

По смыслу данной нормы и разъяснений, приведенных в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление N 7), суд может присудить денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебную неустойку) в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника: его стимулирования и косвенного принуждения.

В соответствии с пунктом 31 вышеуказанного постановления суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки, в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ).

Удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение (пункт 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 1367-О разъясняется, что положения пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ направлены на защиту прав кредитора по обязательству, в частности путем присуждения ему денежной суммы на случай неисполнения должником судебного акта на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Таким образом, судебная неустойка в отличие от классической неустойки несет в себе публично-правовую составляющую, поскольку она является мерой ответственности на случай неисполнения судебного акта, устанавливаемой судом в целях дополнительного воздействия на должника. Размер судебной неустойки определяется судьей по своему внутреннему убеждению с учетом обстоятельств дела и исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Учитывая, что судебная неустойка несет в себе публично-правовую составляющую, поскольку она является мерой ответственности на случай неисполнения судебного акта, устанавливаемой судом в целях дополнительного воздействия на должника, и присуждается в целях преодоления имеющегося сопротивления и побуждения к исполнению, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возможности взыскания с ответчика в пользу истца, в случае неисполнения решения суда по настоящему делу, судебной неустойки в заявленном размере - 5000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения.

Установленная судом судебная неустойка является соразмерной и будет способствовать своевременному исполнению судебного акта, при этом, никаких противоречий относительно указания в решении суда о том, что истцу предоставляется право на самостоятельное исполнение судебного решения не имеется, поскольку это не противоречит действующему законодательству РФ.

Данное требование является альтернативным способом исполнения судебного акта и не заменяет собой основное требование к Ответчику.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что судом первой инстанции вынесен законный и обоснованный судебный акт, оснований для отмены обжалуемого акта арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Поскольку ходатайство ответчика о назначении по делу судебной экспертизы отклонено апелляционным судом, перечисленные ответчиком денежные средства на депозитный счет Десятого арбитражного апелляционного суда подлежат возврату на основании ст. 108 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса, апелляционный суд

Решение Арбитражного суда Московской области от 05.11.2024 по делу N А41-50672/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить ООО "Специализированный застройщик "ПДС ГРУПП" с депозитного счета Десятого арбитражного апелляционного суда 100 000 руб. перечисленных за проведение экспертизы по платежному поручению N 3 от 12.03.2025.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.