Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего судьи Басараба Д.В.,

судей Кузнецовой Е.А.,

Сыча М.Ю.,

при секретаре С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Ялты Республики Крым, третьи лица - Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым, Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Ялты Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым, Департамент по вопросам жилищно-коммунального хозяйства администрации города Ялты Республики Крым, Государственное автономное учреждение "Крымский республиканский центр сейсмической и оползневой опасности, технического обследования объектов строительства" о признании права собственности,

по апелляционной жалобе ответчика администрации города Ялта Республики Крым на решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 24.06.2024

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, действуя через своего представителя ФИО6, обратился в Ялтинский городской суд Республики Крым с иском и с учетом уточнения требований просил признать за ним зарегистрированным право на жилой дом по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый N (т. 1 л.д. 1-4, 47-48).

Требования мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - среднеэтажная жилая застройка, кадастровый N. Также ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием городской округ Ялта в лице начальника Департамента имущественных и земельных отношений администрации г. Ялта Республики Крым и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, согласно которому последнему передан в аренду до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый N. В п. 1.3 данного договора указано, что на земельном участке расположен объект недвижимого имущества: жилой дом (выписка из ЕГРН от 26.04.2017 г. N). Из ответа Департамента архитектуры и градостроительства администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N.N следует, что согласно условным обозначениям к карте территориальных зон Правил землепользования и застройки территории МОГО Ялта РК, земельный участок с кадастровым номером N находится в границах территориальной зоны - "Зона среднеэтажной жилой застройки ТЗ-ОЗ/2-54". Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ N, на земельном участке расположен жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв. м, 7 этажей, год строительства ДД.ММ.ГГГГ год, по адресу: <адрес>, кадастровый N. ДД.ММ.ГГГГ Архитектурно-строительной инспекцией Республики Крым была зарегистрирована за NN декларация о готовности объекта к эксплуатации по строительству жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>ю <данные изъяты> кв. м, на имя ФИО1, однако указанная декларация у истца не сохранилась. В связи с тем, что Архитектурно-строительная инспекция Республики Крым была ликвидирована и вновь созданная организация не является ее правопреемником, была утрачена возможность получить копию декларации. Истец полагает, что спорное строение в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет признаки самовольного строения, а вопрос о сохранении строения лежит в силу закона на ответчике - администрации города Ялта. Истец принимал меры к вводу строения в эксплуатацию на момент его строительства и подавал соответствующую декларацию в уполномоченный на тот момент орган, однако в связи с ее утратой истец лишен возможности реализовать свои права по вводу объекта в эксплуатацию иным путем, нежели обращением в суд. По мнению истца спорный объект индивидуализирован как объект капитального строительства и введен в эксплуатацию в установленном порядке, возведен на земельном участке в соответствии с разрешенным видом использования, соответствует градостроительным нормам и правилам, требованиям санитарных и противопожарных норм, а также другим требованиям, предъявляемым к жилым строениям, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права других лиц.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ иск удовлетворен (т. 2 л.д. 230-243).

Указанным решением суда постановлено:

- признать право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии N N, на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый N.

Не согласившись с указанным решением суда, ответчик администрация города Ялта Республики Крым подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить обжалуемое решение, принять по делу новое решение об отказе в иске (т. 3 л.д. 1-3).

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что решение суда постановлено с нарушением норм материального права, а также судом неверно исследованы доказательства и дана им оценка. В частности указывается на возведение спорного строения, в нарушение п. 1 ст. 222 ГК РФ, без получения на это необходимых разрешений, поскольку истец не смог предоставить декларацию о готовности объекта к эксплуатации. Также судом не учтено отсутствие у истца градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка, которые должны были содержать максимально допустимый процент застройки земельного участка. Права на указанный в иске объект не зарегистрированы, в ЕГРН сведения не внесены. Суд не дал должной оценки обстоятельствам дела и не исследовал все доводы, возражения сторон, при этом не дана всем доказательствам надлежащая оценка в совокупности.

В судебном заседании истец ФИО1 полагал, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению. На вопросы судебной коллегии пояснил, что спорный объект недвижимости фактически является многоквартирным домом.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

Согласно положениям статей 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информация о времени и месте судебного заседания была заблаговременно размещена на интернет-сайте суда апелляционной инстанции.

В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), с учетом мнения истца, судебная коллегия сочла возможным провести судебное заседание при данной явке.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения ответчика, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого решения суда, по следующим основаниям.

Обращаясь в суд с иском истец указывает, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N с видом разрешенного использования - среднеэтажная жилая застройка. Также ему на праве аренды предоставлен земельный участок с кадастровым номером N, поскольку на нем находится жилой дом, при этом данный участок находится в границах территориальной зоны - "Зона среднеэтажной жилой застройки ТЗ-03/2-54". Поскольку в административном порядке ввести в эксплуатацию спорный жилой дом у истца не получилось, то он полагает возможным в судебном порядке признать за ним право собственности на дом, в том числе, поскольку спорный дом соответствует виду разрешенного использования земельных участков, на которых он находится.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции принял во внимание имеющиеся в деле доказательства, в том числе проведенную по делу комплексную судебную строительно-техническую и землеустроительную экспертизу и пришел к выводу, что спорный объект соответствует действующим градостроительным, строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам, возведен в пределах земельного участка истца и земельного участка, переданного ему для названного объекта, соответствует территориальной зоне и основному виду использования земельного участка.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они противоречат имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии с п. п. 1, 2, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким нарушения были допущены судом первой инстанции при принятии оспариваемого решения.

Так, судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ФИО1, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, на праве собственности принадлежит земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, вид разрешенного использования земельного участка - "среднеэтажная жилая застройка" (т. 1 л.д. 61-70, 198-201).

Также ФИО1 является арендатором принадлежащего муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым (т. 1 л.д. 71-78) земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, вид разрешенного использования земельного участка - "для индивидуального жилищного строительства" (код 2.1), договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 25-28, 130-138, т. 2 л.д. 12-18).

В пункте 1.3 данного договора указано, что на участке расположен объект недвижимого имущества: жилой дом (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ N), а в пункте 1.6 договора отражено, что фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и виду разрешенного использования земельного участка.

Ранее, данный земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> предоставлялся ФИО1 в аренду на 49 лет договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, при этом вид разрешенного использования земельного участка был "индивидуальное жилищное строительство, гаражное и дачное строительство" (т. 1 л.д. 175-182).

Судебная коллегия обращает внимание, что в пункте 2.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ указано, что на земельном участке строения и сооружения отсутствуют.

Спорный объект недвижимого имущества площадью <данные изъяты> кв. м, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый N, год завершения строительства - 2014 (т. 1 л.д. 23-24, 79-83).

Судебная коллегия обращает внимание, что в выписке из ЕГРН на спорный объект не указано наименование объекта, при этом указано назначение как (жилое), этажность - 7 этажей, в том числе 1 подземный.

Действительно, как указал суд первой инстанции земельные участки с кадастровыми номерами N (площадь <данные изъяты> кв. м) и N (<данные изъяты> кв. м) расположены в границах функциональной зоны "Зоны застройки среднеэтажными многоквартирными жилыми домами" (Генеральный план 2018 года, террииториальная зона - "Зона среднеэтажной жилой затройки ТЗ-03/2-54", согласно Правилам землепользования и застройки территории муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым 2019 года), что следует из ответов Департамента архитектуры и градостроительства администрации города от ДД.ММ.ГГГГ N (т. 2 л.д. 1, 4-7).

Для установления юридически значимых обстоятельств судом первой инстанции по делу назначалась комплексная судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза (т. 2 л.д. 26-28).

Так, согласно выводам заключения эксперта от ДД.ММ.ГГГГ N: строение с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>, <адрес>, по своему назначению является жилым домом. Технические параметры строения с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, <адрес>: количество этажей - 7; этажность - 6; площадь помещений (без учета балконов) - <данные изъяты> кв. м; площадь балконов и террас - <данные изъяты> кв. м; площадь застройки (без учета нависающих конструкций) - <данные изъяты> кв. м; площадь застройки (с учетом нависающих конструкций) - <данные изъяты> кв. м; максимальная высота здания (с учетом подвала) - <данные изъяты> м;

- здание с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, <адрес>, с технической точки зрения соответствует градостроительным, строительным, противопожарным санитарным нормам и правилам, действующим на момент проведения строительства (2006 - 2014 г.г.) строительства, а именно: ДБН 360-92** "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", ДБН В.2.2-15-2005 "Здания и сооружения. Жилые здания. Основные положения" и ДБН В.2.5-20-2001 "Газоснабжение", ДБН В.1.1-7-2002 "Пожарная безопасность объектов строительства", ДБН В.1.1-12:2006 "Строительство в сейсмических районах Украины". Вопрос соответствия здания с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, <адрес>, правилам землепользования и застройки муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым на момент проведения строительства (2006 - 2014 г.г.), экспертом не рассматривается в связи с отсутствием правил землепользования в указанный период.

Здание с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, <адрес>, в целом соответствует градостроительным, строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам, действующим на момент проведения экспертизы, а именно: СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*", СП 54.13330.2022 "Здания жилые многоквартирные", СанПиН 1.2.3685-21 "Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания", СП 14.13330.2018 "Строительство в сейсмических районах", СП 63.13330.2018 "Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения", СП 20.13330.2016 "Нагрузка и воздействия", СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы".

Расположение здания с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>, <адрес>, на земельном участке соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N - среднеэтажная жилая застройка.

Учитывая, что здание с кадастровым номером N, по адресу: <адрес> <адрес>, создано в установленном порядке до введения Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, то в соответствии с п. 10 Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым "Том 1. Текстовая часть. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений" размещение жилого дома не противоречит требованиям Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым.

Здание с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>, <адрес>, соответствует требованиям, предъявляемым к механической безопасности объекта (при условии отсутствия внешнего воздействия), соответствует требованиям, предъявляемым к пожарной безопасности объекта, и имеет соответствующие нормативно-определенным требованиям параметры микроклимата помещений здания, т.е. в формулировке вопроса суда здание с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>, <адрес>, не несет угрозу жизни и здоровью граждан, имуществу третьих лиц;

строение с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>, <адрес>, расположено в пределах двух земельных участков: земельный участок с кадастровым номером N и земельный участок с кадастровым номером N.

Вариантами устранения расположения строения с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>, <адрес>, в пределах двух земельных участков может быть путем образования одного земельного участка путем объединения земельных участков с кадастровым номером N и с кадастровым номером N или приведение целевого назначения земельного участка N в соответствии с территориальной зоной, установленной Правилами землепользования и застройки муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым (т. 2 л.д. 51-119).

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (часть 1).

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел (часть 2).

Частью 1 ст. 79 данного кодекса установлено, что при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Статьей 86 этого же кодекса определено, что заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение (часть 2).

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 данного кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда (часть 3).

Пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ).

В соответствии со статьей 87 этого же кодекса в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (часть 1).

В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам (часть 2).

Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что заключение эксперта не является безусловным доказательством и подлежит оценке судом, в том числе с точки зрения наличия или отсутствия необходимости в назначении дополнительной или повторной экспертизы.

Такая оценка не может быть произвольной, общей и абстрактной, а должна быть предметной и производиться во взаимосвязи с другими доказательствами по делу с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, относительно выводов экспертов и их обоснования.

По настоящему делу суд признал заключение эксперта, согласно выводам которого, спорное строение по своему назначению является жилым домом, в качестве допустимого доказательства, в том числе указав на его непротиворечивость и соответствие в совокупности с иными доказательствами по делу.

Вместе с тем, данные выводы суда противоречат как самой экспертизе, так и иным доказательствам по делу.

В силу части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) к жилым помещениям относятся жилой дом, (часть жилого дома), квартира (часть квартиры) и комната.

Так, в исследовательской части заключения эксперт указывает, что согласно проведенному визуальному осмотру установлено:

- строение является отдельно стоящим зданием, имеющим 4 подъезда;

- здание состоит из отдельных изолированных групп помещений, каждая из которых является структурно обособленным помещением в доме и имеет прямой доступ к помещениям общего пользования, а также помещений общего пользования (лестницы, гараж, электрощитовая и т.п.);

- каждая изолированная обособленная группа помещений состоит из одной или нескольких комнат и помещений санузла и кухни (кухни-ниши) оборудована балконами;

- каждая изолированная обособленная группа помещений оборудована двухконтурным котлом;

- здание оборудовано электрощитовой, а также хозяйственными помещениями и помещениями, предназначенными для хранения автотранспорта;

- здание имеет единые общие инженерные системы (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, вентиляция), при этом каждая из изолированных групп помещений, обеспечены отдельными счетчиками учета (т. 2 оборот л.д. 54-55).

Также в исследовательской части заключения эксперт указывает, что при сопоставлении результатов визуального обследования с нормативной литературой установлено, что строение с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>, <адрес>, не является индивидуальным жилым домом, так как имеет более трех этажей, высота более <данные изъяты> м, состоит из отдельных изолированных групп помещений и имеется возможность для раздела на самостоятельные объекты недвижимости - квартиры. При сопоставлении результатов проведенного визуального обследования с нормативной литературой установлено, что строение с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>, <адрес>, имеет признаки многоквартирного жилого дома, а именно:

- является отдельно стоящим зданием и состоит из подвала, пяти этажей и мансарды;

- в подвале расположены вспомогательные помещения, гараж;

- здание имеет четыре подъезда с лестничными клетками;

- на этажах расположены 27 отдельных изолированных групп помещений, в которых предусмотрены жилые комнаты, санузлы и кухни, т.е. являются квартирами;

- в состав дома входят помещения общего пользования: общие лестницы с площадками и коридорами, технические вспомогательные помещения;

- дом имеет единые общие инженерные системы (водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, вентиляция), при этом каждая из изолированных групп помещений - квартира, обеспечены отдельными счетчиками учета (т. 2 оборот л.д. 72).

Также в исследовательской части заключения эксперта имеются фотоматериалы, схематические поэтажные планы, описание состава помещений спорного строения, которые с очевидностью свидетельствуют о том, что спорное строение не является жилым домом, а является многоквартирным домом (т. 2 л.д. 55-68).

Под жилым домом (объектом индивидуального жилищного строительства, индивидуальным жилым домом) понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ; п. 39 ст. 1 ГрК РФ).

Квартира представляет собой структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Согласно ч. 6 ст. 15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. То есть многоквартирный дом включает в себя, помимо квартир, общее имущество многоквартирного дома, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

Установленные экспертом обстоятельства, при визуальном осмотре спорного объекта, с очевидностью свидетельствуют о том, что спорное строение не является жилым домом, а является многоквартирным домом, состоящим из <данные изъяты> квартир. Вместе с тем, эксперт в заключении приходит к выводу, что спорное строение с кадастровым номером является жилым домом.

Более того, истцом предоставлена в дело копия технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ на спорное строение, в котором отражены поэтажный план объекта и экспликация внутренних помещений, из которых усматривается, что спорное строение состоит из 7-ми этажей и 27 изолированных квартир (т. 1 л.д. 8-20).

Аналогичная копия технического паспорта имеется в предоставленной суду копии регистрационного дела (т. 1 л.д. 94-114).

Также судебная коллегия обращает внимание, что истцом к иску приложена выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении принадлежащего ему земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый N, в которой отражено, что вид разрешенного использования земельного участка - индивидуальное жилищное строительство (т. 1 л.д. 21-22).

Таким образом, истцом изначально, вопреки виду разрешенного использования земельных участков (кадастровые номера N и N, (находится в аренде у истца)), возведено спорное строение, являющееся многоквартирным домом, при этом в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

Как указывалось ранее, ФИО1 на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ предоставлялся земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, вид разрешенного использования участка был "индивидуальное жилищное строительство, гаражное и дачное строительство", так и на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, данный земельный участок имеет вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства", то есть не предусматривающий возведение на нем многоквартирного дома, что истцу было безусловно известно.

Указанные выше нормы жилищного законодательства, противоречия в судебной экспертизе, а также имеющиеся в деле доказательства, подтверждающие, что спорное строение является многоквартирным домом, не были приняты во внимание судом первой инстанции.

Приходя к указанному выводу, судебная коллегия критически относится к декларации о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированной ДД.ММ.ГГГГ за NN, в которой указано начало строительства спорного объекта как ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 5-7), поскольку в пункте 2.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, по адресу: <адрес>, <адрес> указано, что на земельном участке строения и сооружения отсутствуют (т. 1 л.д. 175-182).

С учетом изложенного, заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ N не является допустимым доказательством, подтверждающим, что спорное строение с кадастровым номером N по своему назначению является жилым домом.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводом заключения эксперта о возможности устранения выявленных нарушений, путем образования одного земельного участка путем объединения земельных участков с кадастровым номером N и с кадастровым номером N или приведение целевого назначения земельного участка N в соответствии с территориальной зоной, установленной Правилами землепользования и застройки муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, поскольку указанное предположение эксперта не отвечает требованиям допустимости доказательств, так как эксперт предположил возможность устранения нарушений не с позиции наличия у него специальных познаний, а по сути предложил правовой подход, что не входит в его компетенцию, при этом указанное, применительно к ст. 79 ГПК РФ недопустимо.

Приходя к указанному выводу судебная коллегия принимает во внимание, что поскольку земельный участок с кадастровым номером N имеет вид разрешенного использования "среднеэтажная жилая застройка", а земельный участок с кадастровым номером N - "индивидуальное жилищное строительство", то есть указанные земельные участки имеют разный вид разрешенного использования, в связи с чем их объединение в силу ст. 11.2, п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ невозможно.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Таким образом, собственник земельного участка может реализовать указанные права при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (п. 2 ст. 260, п. 1 ст. 263 ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно п. 1 ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).

Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса.

В соответствии с положениями ч.ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям ст. 8 ЗК РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

В силу статей 1, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца либо других лиц; наличие угрозы жизни и здоровью граждан.

Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ).

Несоответствие строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, является достаточным основанием для того, чтобы признать постройку самовольной и возложить на лицо, которое возвело эту постройку, обязанность снести ее (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.06.2015 N 18КГ15-65).

Аналогичная правовая позиция изложена в пунктах 18, 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", согласно которой правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ). При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства") является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.

Так, согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, приложение к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ N на земельном участке с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства (код 2.1) допускается размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.

Вместе с тем, материалами дела подтверждено и не оспаривается истцом, что спорный многоквартирный дом находится в границах, в том числе находящегося в аренде у истца земельного участка с кадастровым номером N, принадлежащего муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым и которому установлен вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство (код 2.1).

С учетом приведенных норм права, установленных обстоятельств по делу, при имеющихся в деле доказательствах, подтверждающих, что спорное строение фактически является многоквартирным домом, возведенным, в том числе на земельном участке с кадастровым номером N, вопреки его виду разрешенного использования, правовых оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось.

Ссылка суда первой инстанции на правовую позицию, изложенную в Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018), согласно которой при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления, несостоятельна, поскольку истец владеет земельным участком с кадастровым номером N (вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства), принадлежащим муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым, как арендатор.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Из содержания пп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7, ст. 85 ЗК РФ, п. 9 ст. 1, ч. ч. 1, 2 ст. 37 ГрК РФ следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Так, законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В связи с указанным, самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Указанная правовая позиция отражена в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

С учетом установленных по делу обстоятельств, имеющихся в деле доказательств, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований сделан с существенным нарушением приведенных выше норм материального и процессуального права.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции норм материального права, а также норм процессуального права, в части неверной оценки доказательств по делу нашли свое подтверждение, в связи с чем, обжалуемое решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе ФИО1 в удовлетворении иска.

Приходя к выводу об отказе в удовлетворении иска, судебная коллегия не находит оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы в связи с ущербностью проведенной по делу экспертизы, поскольку установлено, что спорный объект является не жилым домом, а является многоквартирным домом, что не будет опровергнуто повторным экспертным исследованием.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

Решение Ялтинского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ - отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска ФИО1 - отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Мотивированное апелляционное определение составлено 08.11.2024.