Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Илюшина Р.Р.,

судей Крахмальной М.П., Сороки Я.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Алимардановой А.Г.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея

от 27.03.2025 по делу N А01-858/2024

по иску Мамрукова Руслана Довлетчериевича

к Комитету Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству, Администрации муниципального образования "Кошехабльский район"

о признании права собственности,

индивидуальный предприниматель Мамруков Руслан Довлетчериевич (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к Комитету Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству (далее - комитет) и Администрации муниципального образования "Кошехабльский район" (далее - администрация) о признании права собственности на нежилое здание склада, расположенное по адресу: Республика Адыгея, Кошехабльский район, п. Дружбы, ул. Шоссейная.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 27.03.2025 суд признал право собственности предпринимателя на нежилое одноэтажное здание склада, площадью 7 222,5 кв. м, расположенное по адресу: Республика Адыгея, Кошехабльский район, п. Дружба.

Не согласившись с принятым судебным актом, комитет обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит отменить решение суда первой инстанции, по делу принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что предприниматель не обращался за выдачей разрешения на строительство спорного объекта. Доказательств того, что у предпринимателя имелись объективные препятствия к получению необходимых для реконструкции нежилого помещения, материалы дела не содержат. Кроме того, согласно заключению проведенной по делу судебной экспертизы, спорный объект соответствует установленным нормам и правилам, за исключением: - пункта 6 (в части отсутствия системы звукового оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре) СП3.13130.2009 "Системы противопожарной защиты. Системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре"; соблюдения предельных параметров разрешенного строительства, установленных Правилами землепользования и застройки Дмитровского сельского поселения (83,53% застройки, вместо допустимого - 80%); соблюдения отступов от границ земельных участков с северо-западной и юго-восточной стороны. Соответственно, проведенной по делу судебно-строительной экспертизой подвержено несоответствие спорного объекта требованием градостроительных регламентов, установленных Правилами землепользования и застройки территории, на которой расположен объект.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором предприниматель находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными и просит решение суда первой инстанции оставить без изменения. Также предприниматель отметил, что нарушение в виде отсутствия системы звукового оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре устранено, что подтверждается представленной в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции исполнительной документацией на монтаж системы пожарной сигнализации и управления эвакуацией людей при пожаре, произведенной ООО "Элком-сервис" на основании договора подряда от 10.03.2025. Кроме того, эксперт в судебном заседании указал на незначительность отступления от градостроительных норм и правил при возведении складского помещения.

От администрации также поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, отзывов на нее, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, Мамруков Руслан Довлетчериевич является собственником смежных земельных участков, категории земель "земли населенных пунктов", с кадастровыми номерами: 01:02:0400005:32, 01:02:0400005:73, 01:02:0400005:79, 01:02:0400005:105, 01:02:0400005:441 и 01:02:0400005:442, по адресу: Республика Адыгея, Кошехабльский район, п. Дружбы, ул. Промышленная/Шоссейная, с видом разрешенного использования "Склады".

В соответствии с градостроительным планом земельного участка в квартале N 0400005 п. Дружба от 25.10.2023, выданным Управлением архитектуры и градостроительства администрации МО "Кошехабльский район", указанные земельные участки находятся в зоне П-5 "Зона предприятий, производств, и объектов V класса опасности СЗЗ-50м".

На указанных земельных участках в 2022 году предпринимателем построено складское помещение, общей площадью 7 222,5 кв. м, что подтверждено представленным в дело техническим планом от 20.12.2023.

С целью легализации постройки, предприниматель обратился в комитет за согласованием способа и порядка документального оформления объекта.

04.12.2023 комитетом принято решение N 680 об отказе в выдаче разрешения на строительство, поскольку постройка осуществлена без получения разрешения на строительство.

Ссылаясь на то, что спорный объект, находится на земельном участке, отведенном для этих целей, соответствует требуемым нормам и правилам, предприниматель обратился в арбитражный суд с требованием о признании за ним права собственности на объект.

Согласно абзацу 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Основания приобретения права собственности предусмотрены нормами главы 14 ГК РФ.

Иск о признании права собственности является вещно-правовым способом защиты нарушенного или оспоренного права собственности, направленным на констатацию возникшего по основаниям, установленным гражданским законодательством, права собственности на индивидуально-определенную вещь в споре с лицом, которое не признает это право, нарушает его, оспаривает или создает препятствия в его осуществлении или оформлении. Иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункт 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

По общему правилу, при предъявлении иска о признании права собственности истец, как лицо, претендующее на признание себя собственником определенного имущества, должен доказать наличие определенных юридических фактов, которые образуют основание возникновения его права собственности на данное имущество.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса (пункт 18 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022).

Кроме того, в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, изложена правовая позиция, согласно которой отсутствие разрешительных документов само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Вместе с тем в том случае, если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса.

Иное толкование нормы пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса и указанных разъяснений противоречило бы пункту 2 той же нормы, поскольку строительство объекта недвижимости без разрешения само по себе означает гражданско-правовой деликт и подтверждает то обстоятельство, что лицо, совершая его, осознавало факт нарушения требований законодательства, при этом при удовлетворении соответствующих требований имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При этом отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Аналогичный подход изложен в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, согласно которому иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд устанавливает, допущены ли при возведении спорных объектов существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 14.05.2024 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ФБУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли спорный объект требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования "Кошехабльский район", Генеральному плану муниципального образования "Кошехабльский район", нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зон, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства. Эксперту представить графическое изображение (схему);

- создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровью граждан, затрагивает ли права третьих лиц?

Согласно выводам экспертного заключения ЛСЭ Минюста России, склад, общей площадью застройки 7 222,5 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Кошехабльский район, п. Дружба, расположен в пределах границ земельных участков с кадастровыми номерами 01:02:0400005:32, 01:02:0400005:73, 01:02:0400005:79, 01:02:0400005:105, 01:02:0400005:441 и 01:02:0400005:442.

Спорный объект, соответствует установленным нормам и правилам, за исключением:

- пункта 6 (в части отсутствия системы звукового оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре) СП3.13130.2009 "Системы противопожарной защиты. Системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре";

- соблюдения предельных параметров разрешенного строительства, установленных Правилами землепользования и застройки Дмитровского сельского поселения (83,53% застройки вместо допустимого - 80%);

- соблюдения отступов от границ земельных участков с северо-западной и юго-восточной стороны.

Следуя формулировке части вопроса, поставленного судом об угрозе жизни и здоровью граждан, выходящего по своему содержанию за рамки специальных знаний судебного эксперта, угроза жизни и здоровью граждан на момент производства экспертизы в рассматриваемой ситуации отсутствует.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу.

Заключение судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, не имеющего заранее установленной силы и не обладающего преимуществом перед иными доказательствами и, как все иные доказательства, подлежит оценке по общим правилам в совокупности с другими доказательствами.

Вместе с тем, выводы проведенной по делу судебной экспертизы не имеют значения в рассматриваемом споре, поскольку истцом не соблюден административный порядок, а именно истцом не представлено доказательств обращения в уполномоченный орган за выдачей разрешения на строительство спорного объекта, равно как и не представлено доказательств неправомерного отказа уполномоченного органа в выдаче разрешения.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 N 8-П, определениях от 25.03.2004 N 85-О, от 13.10.2009 N 1276-О-О, от 03.07.2007 N 595-О-П, от 19.10.2010 N 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 143) право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Самовольно реконструированный объект недвижимости, единственным признаком самовольности которого является отсутствие разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, может быть сохранен и право собственности на него признано, если лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, принимало меры к получению указанного документа (документов), однако уполномоченным органом в их выдаче было неправомерно отказано, а сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 24-КГ15-6).

Из материалов дела следует, что истец до начала работ не обращался в компетентный орган за выдачей разрешения на строительство. Данный факт сторонами не оспаривается.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса документы.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относится выдача разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа.

Таким образом, сохранение самовольно возведенного объекта недвижимости возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно возведенного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольное строительство, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Соответственно, другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде наличия доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство до начала строительных работ, что в настоящем случае из материалов дела не следует.

Аналогичная правовая позиция поддержана Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлении от 05.11.2024 по делу N А32-64634/2023.

В силу части 2 статьи 9 и части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований либо возражений и несет риск наступления последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

Заявляя иск по настоящему делу и не предоставляя доказательств, достоверно свидетельствующих о надлежащем соблюдении административного порядка, истец фактически стремится произвести признание права собственности на самовольно возведенный объект минуя административный порядок, закрепленный законодательством.

Поскольку судом первой инстанции не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для верного разрешения спора, а сделанные выводы противоречат имеющимся в деле доказательствам (пункты 1, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы истца по оплате государственной пошлины по иску относятся на истца, как проигравшую сторону.

Комитетом при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина не уплачивалась, поскольку последний в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты госпошлины, в связи с чем с истца в доход федерального бюджета надлежит взыскать 10 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 27.03.2025 по делу N А01-858/2024 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Мамрукова Руслана Довлетчериевича в доход федерального бюджета 10 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев через суд первой инстанции.