Резолютивная часть постановления объявлена 22.05.2025

Постановление изготовлено в полном объеме 04.06.2025

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Серокуровой У.В., Коровушкиной Е.В.,

при участии в заседании

от ООО "Калита-К-Трейд" представитель Яковлева Е.Н. (директор);

представитель Кислицкая Л.В. (дов. от 03.02.2024, диплом);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Городской управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 19.01.2024 (с учетом определения об исправлении опечатки от 01.04.2024) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2024 по делу N А23-3925/2019,

Городская управа города Калуги (далее - Городская управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Калита-К-Трейд" (далее - ООО "Калита-К-Трейд") и обществу с ограниченной ответственностью "Калита плюс" (далее - ООО "Калита плюс") о признании здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000350:2, по адресу: г. Калуга, ул. Никитина, д. 8, самовольной (незаконной) постройкой и об обязании снести самовольную постройку.

Исковые требования мотивированы тем, что разрешительная документация на строительство спорного здания в установленном законом порядке не выдавалась, что свидетельствует о самовольном характере строительства объекта недвижимости. Сохранение самовольно возведенного объекта капитального строительства нарушает законные интересы Городской управа в публично-правовой сфере, а именно - нарушает право муниципального образования на управление и осуществление архитектурно-строительного контроля на территории городского округа (ответчиком не получено разрешение на строительство объекта).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечены: Инспекция государственного строительного надзора Калужской области, Управление по охране объектов культурного наследия Калужской области.

ООО "Калита-К-Трейд" обратилось со встречным иском к Городской управе о признании права собственности на самовольную постройку - объект незавершенного строительства здания гостиничного комплекса готовностью 70%, общей площадью 2 633 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000350:2, по адресу: г. Калуга, ул. Никитина, д. 8 (с учетом уточнения предмета встречных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 13 л.д. 31-33).

Встречные исковые требования мотивированы тем, что постройка размещена на принадлежащем обществу на праве собственности земельном участке, допускающем строительство на нем данного объекта недвижимости; на день обращения в суд со встречным иском постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан; при этом единственным препятствием для осуществления государственной регистрации права собственности ООО "Калита-К-Трейд" на спорный объект во внесудебном порядке является отсутствие разрешения на строительство.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 19.01.2024 (с учетом определения об исправлении опечатки от 01.04.2024) в удовлетворении иска Городской управы отказано, встречный иск ООО "Калита-К-Трейд" удовлетворен.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд удовлетворил ходатайство Прокуратуры Калужской области о вступлении в дело.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2024 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебные акты мотивированы тем, что спорный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, принадлежащем на праве собственности ООО "Калита-К-Трейд", реконструкция зданий, в результате которой был создан спорный объект, осуществлена без получения разрешения на строительство, в связи с чем спорный объект отвечает признакам самовольной постройки. По делу была назначена судебной экспертизы, а также дополнительная судебная экспертиза. Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу о том, что спорный объект самовольного строительства имеет несоответствия требованиям действующего законодательства, отраженные в заключении первичной судебной экспертизы, однако данные недостатки являются устранимыми, поскольку объект исследования строительством не завершен, учитывая невозможность приведения объекта в состояние, существовавшее до реконструкции, суды пришли к выводу об удовлетворении встречного иска и отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу вышеуказанных решения и постановления судов, Городская управа обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, по делу принять новый судебный акт, которым исковые требования Городской управы удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов кассационной жалобы Городская Управа указывает на то, что экспертным заключением ООО "Малтон" от 20.07.2020 выявлено наличие у спорного объекта самовольного строительства существенных нарушений строительных, пожарных, градостроительных норм и правил. Городская управа полагает, что выявленные экспертизой нарушения не могут быть устранены. Кассатор указывает на то, что государственная экспертиза проектной документации "Реконструкция зданий для строительства гостиничного комплекса по ул. Никитина, д. 8 в г. Калуге", подготовленной ООО "Фирма "Синичкин", перед началом строительства объекта не проводилась.

Определением Арбитражного суда Центрального округа от 16.04.2025 рассмотрение кассационной жалобы откладывалось на 22.05.2025.

Определением Арбитражного суда Центрального округа от 20.05.2025 произведена замена судьи Нарусова М.М. на судью Серокурову У.В.

В судебном заседании суда округа 22.05.2025 представители ООО "Калита-К-Трейд" возражали против доводов кассационной жалобы, просили оспариваемые судебные акты оставить без изменения. На вопрос суда представитель общества пояснила, что, как полагает ООО "Калита-К-Трейд", недостатки спорного объекта недвижимости, которые были отражены в заключении первичной судебной экспертизы и в мотивировочных частях оспариваемых судебных актов, фактически отсутствуют.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу о наличии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, ООО "Калита-К-Трейд" на основании договора купли-продажи N 88 от 24.08.2007 является собственником земельного участка площадью 2 678 кв. м с кадастровым номером 40:26:000350:2, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Никитина, д. 8, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенное использование: "под гостиничный комплекс" (право собственности зарегистрировано в ЕГРН 18.02.2008).

На указанном земельном участке располагался ряд объектов недвижимого имущества (зданий), в том числе принадлежащих ООО "Калита-К-Трейд" на праве собственности: нежилые здания общей площадью 1088,8 кв. м и 282,4 кв. м, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 18.02.2008 серии 40КЯ N 219452 и серии 40КЯ N 219453.

03.11.2009 Городская управа утвердила ООО "Калита-К-Трейд" градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Никитина, д. 8.

Письмом N 03-5/2458-09 от 23.12.2009 Министерство культуры Калужской области согласовало ООО "Калита плюс" реализацию эскизного проекта строительства гостиничного комплекса, указало на отсутствие нарушений режима зоны регулирования застройки, утвержденного решением исполнительного комитета Калужского областного совета народных депутатов N 752 от 14.11.1983 "Об утверждении проекта охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры города Калуги".

20.08.2010 между Городской управой и ООО "Калита Плюс", АОЗТ "ЛЕНОКС Констракшнз Лимитед" (инвесторы) было заключено соглашение N 395/10 о строительстве объекта недвижимости на территории города Калуги. В качестве инвестиционного объекта выступал подлежащий проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию многофункциональный гостиничный комплекс, включающий здания, транспортные и инженерные сети, сооружения и т.д., на создание которых инвесторы направляют собственные и привлеченные средства в рамках реализации инвестиционного проекта. Предметом соглашения являлась реализация инвестиционного проекта с объемом инвестиций до 600 млн. руб., с созданием порядка 55 и более рабочих мест. По условиям соглашения Городская Управа обязалась оказывать содействие инвесторам в части реализации проекта.

Протоколом общего собрания участников ООО "Калита-К-Трейд" N 9 от 17.03.2014 принято решение о проведении работ по реконструкции строений, расположенных по адресу: г. Калуга, ул. Никитина, д. 8, в целях дальнейшего строительства гостиничного комплекса и о заключении договора простого товарищества с ООО "Калита Плюс", об осуществлении совместного финансирования всех необходимых работ.

18.03.2014 между ООО "Калита-К-Трейд" и ООО "Калита Плюс" был заключен договор простого товарищества на реконструкцию зданий от 18.03.2014.

Согласно данному договору ООО "Калита-К-Трейд" (товарищ-1) и ООО "Калита Плюс" (товарищ-2) обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью проведения работ по реконструкции зданий гостиничного комплекса общей площадью 1088,8 кв. м и 282,4 кв. м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000350:2, по адресу: Калужская область, г. Калуга, ул. Никитина, д. 8, принадлежащих на праве собственности ООО "Калита-К-Трейд".

По условиям пункта 3.1 договора вкладом ООО "Калита-К-Трейд" являлись право собственности на вышеуказанные два нежилых здания и земельный участок, а также денежные средства, уплачиваемые им или его участниками в порядке, предусмотренном договором; вкладом ООО "Калита плюс" являлись денежные средства, уплачиваемые им или его участниками в порядке, предусмотренном договором, а также выполнение функций заказчика по строительству объекта и внешних инженерных коммуникаций, функций генерального подрядчика.

Согласно пунктам 3.6, 3.7 договора по окончании реконструкции объекта все виды площадей в нем (полезных, общего пользования, помещений инженерного назначения и пр.) оформляются в собственность товарищу-1 (ООО "Калита-К-Трейд").

По окончании строительства объекта не менее 50% всех полезных площадей в нем подлежат передаче товарищем-1 в безвозмездное пользование товарищу-2 сроком на 5 лет на основании договора безвозмездного пользования.

В целях реконструкции нежилых зданий для строительства гостиничного комплекса, расположенных по адресу: г. Калуга, ул. Никитина, д. 8, принадлежащих на праве собственности ООО "Калита-К-Трейд", параллельно с ведением строительных работ со стороны ООО "Фирма "Синичкин" в период 2013-2016 годов разрабатывалась проектная и рабочая документация.

При этом ни ООО "Калита-К-Трейд", ни ООО "Калита плюс" разрешение на проведение реконструкции существующих капитальных нежилых зданий в установленном законом порядке не получали.

На основании распоряжения (приказа) о проведении проверки объекта капитального строительства "Гостиничный комплекс по адресу: г. Калуга, ул. Никитина, д. 8" Инспекцией государственного строительного надзора Калужской области (далее - инспекция) в период с 21.02.2019 по 01.03.2019 была проведена проверка спорного объекта.

По результатам проверки было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000350:2, по адресу: г. Калуга, ул. Никитина, д. 8, выявлен факт возведения здания, сооружения "Гостиничный комплекс по адресу: г. Калуга, ул. Никитина, д. 8, строения 1+7" без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений.

Результат проверки оформлен актом проверки объекта капитального строительства N 74 от 22.02.2019, согласно которому застройщиком является ООО "Калита Плюс", собственником земельного участка с кадастровым номером 40:26:000350:2 является ООО "Калита-К-Трейд".

27.02.2019 инспекция уведомила Городскую управу о выявлении самовольной постройки.

В свою очередь, ООО "Калита плюс" после проведенной проверки обратилось в Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений г. Калуги с заявлением о выдаче ему разрешения на реконструкцию нежилых зданий, расположенных на вышеуказанном земельном участке.

В письме N 9632/06-19 от 02.08.2019 управление отказало ООО "Калита плюс" в выдаче разрешения на реконструкцию объектов недвижимого имущества, указав на то, что обществом не представлен пакет документов, предусмотренный нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации для выдачи такого разрешения. Кроме того, на момент обращения с заявлением о выдаче такого разрешения уже был возведен объект самовольного строительства, что является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

С учетом данных обстоятельств, Городская управа обратилась в арбитражный суд с первоначальным иском к ООО "Калита-К-Трейд" и к ООО "Калита плюс" о сносе самовольной постройки; ООО "Калита-К-Трейд" обратилось со встречным иском о признании права на объект незавершенного строительства как на самовольную постройку, созданную в результате реконструкции нежилых зданий, принадлежавших обществу на праве собственности.

Согласно положениям пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 44 от 12.12.2023 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44) разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В абзаце 3 пункта 5 постановления Пленума N 44 разъяснено, что постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ.

Пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Заключением дополнительной судебной экспертизы N 3/09-2022 от 27.01.2023 установлено, что спорный объект незавершенного строительства представляет собой здание гостиничного комплекса, имеющее сложную форму в плане, этажность здания 3-5 этажей.

До начала реконструкции на территории земельного участка были расположены нежилые строения, в том числе стр. 1а, 1б, 1в, 1г - производственные, стр. 2 - административное и стр. 3 - склад инвентаря (по техническому паспорту КП Калужской области "БТИ" инв. N 7864 по состоянию на 02.07.2013, 02.10.2007 и выписке N 11818 из технического паспорта N 7864 по состоянию на 02.10.2007).

Согласно заданию на проектирование данные строения подверглись полному или частичному демонтажу:

- стр. 1а (кирпичное 1-этажное здание) - снос; - стр. 1б (кирпичное 1-этажное здание) - демонтаж крыши; - стр. 1б (между 1в) - снос;

- стр. 1в (кирпичное 2-этажное здание) - демонтаж крыши; - стр. 1г (котельная - кирпичное 1-этажное здание) - снос;

- стр. 2 (кирпичное 1-этажное здание) - демонтаж крыши; - стр. 3 (кирпичное 1-этажное здание) - снос.

Объект незавершенного строительства - здание гостиничного комплекса, расположенное по адресу: г. Калуга, ул. Никитина, д. 8, на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000350:2, создано путем реконструкции зданий: двухэтажного производственного здания, одноэтажного административного здания (с подвалом) и одноэтажного кирпичного здания. В результате произведенных работ, четыре здания: стр. 1а, стр. 1б (между 1в), стр. 1г, стр. 3 были снесены, остальные три здания: стр. 1б, стр. 1в и стр. 2 подверглись реконструкции. При реконструкции существующих зданий был произведен демонтаж крыш, выполнены работы по усилению несущих конструкций зданий и устранению дефектов, выявленных при обследовании зданий. Были выполнены пристройки и надстройки к существующим строениям. Работы выполнялись согласно проекту реконструкции здания гостиничного комплекса, разработанному ООО "Фирма "Синичкин".

На период обследования степень готовности объекта реконструкции составляет около 66%, строительство объекта не завершено.

Эксперты также указали, что приведение объекта в первоначальное состояние необходимо производить в соответствии с теми параметрами, которые указаны в технических паспортах на строения 1а, 1б, 1в, 1б (между 1в), 1г, 2, 3 существовавшими до проведения реконструкции, то есть при "приведении в предыдущее состояние" объект восстанавливает свои предыдущие характеристики и внешний облик. Приведение в предыдущее состояние подразумевает снос тех частей и конструкций реконструированного объекта, которые были возведены самовольно.

Строения 1б, 1в и 2 до реконструкции согласно обследованию находились в ограниченно-работоспособном состоянии (ограниченно работоспособное состояние - категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации). Строения 1а, 1б (между 1в), 1г, 3 согласно проекту реконструкции полностью снесены, поэтому приведение данных строений (стр. 1а, стр. 1б (между 1в), стр. 1г, стр. 3) в состояние, существовавшее до проведения реконструкции, невозможно.

Реконструируемое здание расположено в стесненной городской застройке. Рядом с объектом экспертизы на смежном земельном участке с кадастровым номером 40:26:000350:709 расположен выявленный объект культурного наследия "Дом Золотаревых" (общежитие епархиального женского училища) конца XVIII - XIX в. Здание представляет собой 2-этажное кирпичное здание. Часть реконструированного здания гостиничного комплекса вплотную примыкает к объекту культурного наследия (фото N 1). Снос самовольно возведенной надстройки в виде второго этажа, чердачного помещения и приведение этой части здания в состояние "до проведения работ по реконструкции" может привести к повреждениям объекта культурного наследия. Для приведения остальной части пристроенных и надстроенных помещений объекта незавершенного строительства (здания гостиничного комплекса) в первоначальное состояние необходимо снести второй, третий и четвертый и пятый этажи, чердачные помещения, пристроенные помещения.

Приведение объекта в предшествующее состояние допускается, если это состояние было нормативное, исправное или работоспособное и не допускается, если предшествующее состояние являлось ограниченно-работоспособным или аварийным. Строения 1б, 1в и 2 согласно акту обследования до реконструкции находились в ограниченно-работоспособном состоянии, что не допускает возможности приведения их в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции.

С учетом данных обстоятельств эксперты пришли к выводу о том, что приведение объекта незавершенного строительства (здания гостиничного комплекса), расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Никитина, д. 8, в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции, не представляется возможным.

При этом в силу положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации ООО "Калита-К-Трейд", как собственник реконструируемых зданий, было обязано получить разрешение на строительство до начала проведения строительных работ, однако данную обязанность общество не исполнило, действия по получению разрешительных документов не предпринимало, что ответчиками по первоначальному иску не отрицается.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции была проведена первичная судебная экспертиза, заключение которой было положено в основу оспариваемых судебных актов.

Так, согласно заключению первичной судебной экспертизы N 230/СТЭ-13377/1219 от 20.07.2020 несущие конструкции здания (фундаменты, железобетонный каркас, перекрытия, за исключением перекрытий 1-го и 2-го этажа в осях 1.2-2.2/А.2-Б.2, крыша, лестницы) находятся в работоспособном техническом состоянии.

Наличие конструкций перекрытий 1-го и 2-го этажей в осях 1.2-2.2/А.2-Б.2, находящихся в недопустимом техническом состоянии, не может характеризовать объект, как соответствующий требованиям норм механической (строительно-технической) безопасности.

Вместе с тем, объект исследования представляет собой не завершенный строительством и неэксплуатируемый объект. При условии надлежащего выполнения работ по усилению или замене перекрытий 1-го и 2-го этажей в осях 1.2-2.2/А.2-Б.2 в процессе завершения строительства (реконструкции) общее техническое состояние здания будет оцениваться как работоспособное, что по окончании строительства (реконструкции) позволит обеспечить его дальнейшую длительную и безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию.

Для выполнения работ по усилению или замене перекрытия 1-го и 2-го этажей в осях 1.2-2.2/А.2-Б.2 требуется проведение конструктивного расчета с последующей разработкой проектного решения по усилению (замене) перекрытия 1-го и 2-го этажей здания гостиничного комплекса в осях 1.2-2.2/А.2-Б.2.

При осмотре объекта и рассмотрении указанных разделов проектной документации экспертами ООО "Союзпожаудит" выявлен ряд отступлений от норм пожарной безопасности, а именно:

- отсутствует описание устройства противопожарной стены 1 - типа по оси - 13.4-14.4, в т.ч. не указан предел огнестойкости окон в указанной стене на 2-4 этажах здания (пункт 4.11 СП 4.13130.2013);

- не выполнено устройство 2-го сквозного проезда (арки) в замкнутый двор реконструируемого здания при его общей длине более 180 м (фактически более 200 м, по размерам чертежей раздела АР) (пункты 8.10 - 8.12 СП 4.13130.2013);

- в конце тупикового проезда вдоль здания по оси Д1 отсутствует устройство площадки 15 м x 15 м для разворота пожарной техники (пункт 8.13 СП 4.13130.2013);

- отсутствует описание устройства противопожарного перекрытия 1 - типа REI150 между автостоянкой, расположенной в подвальном этаже, и надземной частью здания (пункт 6.11.7 СП 4.13130.2013).

- не определено в проекте расчетное количество людей, относящихся к группам М2-М4, и, соответственно, не учтены соответствующие требования к эвакуационным путям и выходам для данной категории людей. Не предусмотрено устройство зон безопасности на этажах здания для МГН (разделы 9.1, 9.2, 9.3, табл. 21, пункт 9.1.3 СП 1.13130.2020);

- отсутствует схема расстановки 28-ми автомобилей в автостоянке подвального этажа, что не дает возможность определить параметры эвакуации людей;

- в проекте не определено местонахождение пожарных гидрантов, обеспечивающих расход воды на пожаротушение не менее 20 л/с (ошибочно указаны ПГ по ул. Курчатова, не имеющие отношения к реконструкции объекта);

- не обеспечена ширина не менее 1,2 м эвакуационных выходов в лестничные клетки здания (в проекте - 1 м) (пункт 4.2.19 СП 1.13130.2020).

Эксперты указали, что в текущем состоянии не завершенный строительством объект не соответствует требованиям пожарной безопасности, регламентированным сводом правил СП 1.13130.2009 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы"; сводом правил СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям"; СП 10.13130.2009 "Свод правил. Системы противопожарной защиты. Внутренний противопожарный водопровод. Требования пожарной безопасности". Проектная документация на объект реконструкции разработана не в полном объеме.

Для продолжения и завершения реконструкции объекта необходимо внести изменения в проектную документацию, а также разработать вышеуказанные недостающие разделы по системам противопожарной защиты объекта, в соответствии с требованиями абзаца 2 пункта 61 постановления Правительства Российской Федерации N 390 от 25.04.2012 "О противопожарном режиме".

Эксперты указали на то, что ввиду не завершения объекта исследования строительством, выявленные несоответствия его требованиям нормам строительно-технической (механической) и пожарной безопасности являются устранимыми.

Устранение выявленных несоответствий должно быть выполнено на этапе завершения строительства (реконструкции) следующими способами: разработать проектное решение по усилению (замене) перекрытий 1-го и 2-го этажей в осях 1.2-2.2/А.2-Б.2; доработать существующий проект реконструкции разделами проектной документации, требуемыми в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации N 87 от 16.02.2008 (ред. от 06.07.2019) "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию" и Правилами противопожарного режима в Российской Федерации; внести изменения в имеющуюся проектную документацию, содержащую выявленные экспертами отступления от норм пожарной безопасности, регламентируемых СП 1.13130.2020; СП 4.13130.2013; СП 10.13130.2020.

Экспертами установлен факт "запользования" (необоснованного занятия спорным объектом недвижимости) смежного земельного участка площадью 21 кв. м со стороны фасадной границы в результате формирования данной группы по контуру стен существовавших ранее строений, не имеющих единого фасада. Отношение площади необоснованно занятого смежного земельного участка со стороны главного фасада к общей площади участка, на котором располагается объект исследования, составляет 0,78%. Выявленное необоснованное занятие смежного земельного участка спорным объектом недвижимого имущества является устранимым и может быть устранено путем уточнения местоположения границы земельного участка или перераспределением площадей земельных участков.

Согласно ответу ООО "Союзпожаудит" N 34 от 31.08.2023 исследование недостроенного объекта, находящегося в "замороженном" состоянии, проверить невозможно, необходимо полностью завершить строительство объекта.

Кроме того, по заказу ответчиков ООО "Фирма "Синичкин" был подготовлен раздел проектной документации: "Инженерные расчеты. Проверка несущей способности перекрытия 1-го и 2-го этажей в осях 1.2-2.2/А.2-Б.2 на август 2023 года".

Из письма ООО "Фирма "Синичкин" исх. N 008-23 от 07.09.2023 следует, что по состоянию на 31.08.2023 плиты перекрытий 1-го и 2-го этажей в осях 1.2-2.2/А.2-Б.2 и сооружение со всеми его конструктивными элементами в целом, оценивается как работоспособное, без установления отклонений от каких-либо строительных норм и правил и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Проектная документация может быть выполнена после определения статуса строения и состояния, в котором оно останется.

Принимая во внимание данные обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что заключением первичной судебной экспертизой установлен факт наличия у спорных объектов несоответствий нормам строительных, противопожарных, градостроительных правил, однако данные нарушения являются устранимыми, в том числе поскольку объект исследования строительством не завершен. Учитывая, что приведение объекта в состояние, существовавшее до реконструкции, является невозможным, суды пришли к выводу о необходимости удовлетворения встречного иска ООО "Калита-К-Трейд" о признании за последним права собственности на спорный объект незавершенного строительства и о необходимости отказа в удовлетворении первоначального иска Городской управы о сносе объекта самовольного строительства.

Вместе с тем, суды не учли следующего.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенной нормы следует, что для признания права собственности на объект самовольного строительства необходимо, чтобы названные условия были соблюдены одновременно. Отсутствие хотя бы одного положения исключает возможность удовлетворения требования заинтересованного лица.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ (пункт 18 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 (далее - Обзор от 16.11.2022)).

Сами суды констатировали тот факт, что спорный объект незавершенного строительства имеет несоответствия требования строительных, противопожарных, градостроительных норм и правил, т.е. спорный объект не отвечает установленным требованиям (не соблюдается требование абзаца 3 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако суды не дали оценку тому, исключало ли данное обстоятельство само по себе или нет возможность удовлетворения встречного иска ООО "Калита плюс" в силу императивных положений выше приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, даже с учетом того, что выявленные нарушения носили устранимый характер.

Действительно, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий выявленных нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков (пункт 7 Обзора от 16.11.2022).

Вместе с тем, суды не учли, что если по делу о сносе самовольной постройки суд придет к выводу об устранимости допущенных в ходе ее возведения нарушений, в резолютивной части решения указываются оба возможных способа его исполнения - снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями (пункт 8 Обзора от 16.11.2022).

Аналогичная правовая позиция получила закрепление и в постановлении Пленума N 44, которым надлежало руководствоваться судами при принятии оспариваемых судебных актов, т.к. резолютивная часть решения суда первой инстанции по настоящему делу была вынесена 19.12.2023, а текст указанного постановления Пленума N 44 был размещен в открытом доступе на Интернет-сайте Верховного Суда Российской Федерации 15.12.2023.

В пунктах 31 - 33, 36 постановления Пленума N 44 разъяснено, что при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ, статья 55.32 ГрК РФ, часть 5 статьи 198 ГПК РФ, часть 5 статьи 170 АПК РФ).

В таком решении должны содержаться выводы суда о допущенных при возведении (создании) постройки нарушениях, вместе с тем указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ, которые должен произвести ответчик для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, не является обязательным, поскольку исполнение решения суда в части приведения постройки в соответствие с установленными требованиями производится по правилам, предусмотренным главой 6 ГрК РФ.

Принимая решение о сносе самовольной постройки либо о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, суд указывает срок для его исполнения.

В случае принятия судом решения о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями выбор способа исполнения решения суда определяется должником. Должник обязан в срок, установленный для сноса самовольной постройки, осуществить ее снос либо представить в орган местного самоуправления утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки (пункт 2 части 11 статьи 55.32 ГрК РФ).

В течение срока, установленного решением суда для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, должник вправе произвести необходимые работы по реконструкции и обратиться в уполномоченный орган публичной власти за выдачей разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (части 1, 2 статьи 55 ГрК РФ).

Решение суда о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, по общему правилу, считается исполненным с момента получения должником разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или уведомления о соответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

Если лицо в установленный срок не исполнит возложенную на него решением суда обязанность осуществить снос самовольной постройки или приведение ее в соответствие с установленными требованиями, принудительное исполнение такого решения о сносе осуществляет судебный пристав-исполнитель в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) (части 1, 2 статьи 3, части 1, 2 статьи 5, статья 107 Закона об исполнительном производстве).

Суд кассационной инстанции полагает, что выше приведенные разъяснения норм действующего законодательства, изложенные в постановлении Пленума N 44, подлежат одинаковому применению к объектам самовольного строительства, представляющим собой как завершенные строительством здания (строения), так и к объектам незавершенного строительства.

Различия состоят лишь в том, что на лицо, самовольно возведшее объект незавершенного строительства, не подлежит возложению обязанность по обращению в уполномоченный орган публичной власти за выдачей разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию после устранения выявленных судом недостатков объекта незавершенного строительства, выявленных судом, до момента окончания всех строительных работ на данном объекте (в силу положений части 12 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подлежит выдаче после фактического завершения строительства либо реконструкции объекта недвижимости).

Применительно к самовольно возведенному объекту не завершенного строительства, в отношении которого принято решение суда о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, вышеуказанная обязанность должна исполняться ответчиком посредством уведомления контролирующего органа (применительно к рассматриваемому спору - Городской управы) о приведении не завершенного строительством объекта в соответствие с требованиями действующего законодательства в сроки, установленные решением суда.

Однако тот лишь факт, что самовольно возведенный объект, имеющий недостатки в части соответствия требованиям строительных, противопожарных и иных обязательных норм и правил, не завершен строительством и выявленные недостатки могут быть устранены в последующем, не может являться достаточным основанием для легализации судом такого объекта строительства посредством удовлетворения иска о признании на него права собственности. Легализация любого объекта самовольного строительства судом в силу положений пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации должна опосредоваться установлением судом, в том числе факта соответствия спорной постройки всем установленным требованиям.

При этом суд кассационной инстанции полагает, что судами ненадлежащим образом был исследован вопрос о том, имеются ли фактически у спорного объекта самовольного строительства те или иные конкретные недостатки, а если имеются, то являются ли они существенными и могут ли быть устранены в последующем.

Так, с одной стороны, первичной судебной экспертизой установлен факт того, что перекрытия 1-го и 2-го этажей в осях 1.2-2.2/А.2-Б.2 имеют сильный видимый прогиб, наблюдаются трещины в местах сопряжения пола и стен по периметру выше расположенного помещения, что свидетельствует о недостаточной несущей способности перекрытий. Общее техническое состояние перекрытий 1-го и 2-го этажей в осях 1.2-2.2/А.2-Б.2 оценены экспертами как недопустимое.

С другой стороны, ООО "Калита-К-Трейд" был приведен довод, фактически направленный на оспаривание достоверности данного вывода экспертов, в подтверждение чего обществом были представлены письма ООО "Фирма "Синичкин" N 007-23 от 15.08.2023, N 008-23 от 07.09.2023 (т. 12 л.д. 144, 145), из содержания которых следует, что проектировщик не согласен с вышеуказанными выводами судебных экспертов, полагает, что прогибы монолитных перекрытий могли сформироваться в результате фиксации профнастила для опалубки на несущих балках на разной высоте, т.е. несъемная опалубка имела незначительные отличия по уровню установки и выявленные прогибы плит являются исключительно визуальным дефектом, что не повлияло на арматурный каркас, который сохранил заданные проектом параметры по жесткости и эксплуатационной пригодности. На месте сопряжения стен и монолитных перекрытий, где специалистами ООО "Малтон" (судебными экспертами) установлен прогиб, была демонтирована штукатурка, трещин на стенах, перекрытиях и в местах сопряжения стен и перекрытий не обнаружено.

ООО "Фирма "Синичкин" также указало, что в августе 2023 года ООО "Калита-К-Трейд" были проведены работы по усилению перекрытий, заключавшиеся в дополнительном армировании и бетонировании плит, что позволило улучшить их прочность и эксплуатационные характеристики, дополнительные мероприятия по восстановлению работоспособности перекрытий не требуется, плиты перекрытий 1-го и 2-го этажей в осях 1.2-2.2/А.2-Б.2 оценены ООО "Фирма "Синичкин" в качестве работоспособных.

Также, опровергая достоверность выводов судебных экспертов в части выявления иных недостатков спорного объекта, в том числе несоответствий противопожарным нормам и правилам, ООО "Калита-К-Трейд" представило в материалы дела письмо ООО "Фирма "Синичкин" N 001-21 от 21.01.2021 (т. 12 л.д. 101-102).

Указанные письма ООО "Фирма "Синичкин", которые вступают в прямое противоречие с результатами проведенной по делу первичной судебной экспертизы, какой-либо оценки со стороны судов не получили. В том числе судами не исследовался вопрос о том, являются ли выводы, изложенные в письмах ООО "Фирма "Синичкин" объективными и достоверными, были ли они получены проектировщиком при фактическом исследовании спорного объекта, уведомлялась ли Городская управа о проведении соответствующих осмотров специалистом, о том, кто фактически выступал специалистом от имени ООО "Фирма "Синичкин", о наличии у данного лица соответствующей квалификации, необходимой для проведения соответствующих исследований.

В материалы дела также не представлены доказательства реального проведения ООО "Калита-К-Трейд" ремонтных работ по усилению перекрытий 1-го и 2-го этажей в осях 1.2-2.2/А.2-Б.2, на что ссылалось в своем письме ООО "Фирма "Синичкин".

Суд кассационной инстанции полагает, что заключение первичной судебной экспертизы не содержит сведений о проведении достаточных исследований экспертов при разрешении вопроса о соответствии спорного объекта пожарным нормам и правилам.

Из заключения первичной судебной экспертизы следует, что эксперты при разрешении данного вопроса фактически исследовали исключительно проектную документацию на спорный объект строительства, подготовленную ООО "Фирма "Синичкин", но не сам спорный объект незавершенного строительства (данное обстоятельство было подтверждено представителями ООО "Калита-К-Трейд" в судебных заседаниях суда кассационной инстанции). Такое усеченное исследование эксперты со ссылками на нормы статьи 6.1 Федерального закона Российской Федерации N 69-ФЗ от 21.12.1994 "О пожарной безопасности" объясняли тем, что спорный объект не завершен строительством (письмо ООО "Союзпожаудит" N 34 от 31.08.2023 - т. 12 л.д. 141).

Прежде всего, нормы Закона N 69-ФЗ не устанавливают требования к порядку и методике проведения экспертных исследований, в связи с чем к спорным правоотношениям не подлежат применению.

Безусловно, ввиду незавершенности спорного объекта строительством, судебный эксперт не может в полной мере проверить его на соответствие всем требованиям пожарной безопасности (например, на соответствие данным требованиям подлежащих в будущем использованию строительных и отделочных материалов, подлежащей установке электропроводки здания и т.д.). Однако это не означает, что эксперт вправе уклониться от проведения экспертного исследования спорного объекта на соответствие его противопожарным требованиям в том виде, в котором он существует на момент проведения экспертизы.

Из материалов дела следует, что в настоящее время спорный объект имеет практически полностью завершенный строительством внешний остов здания, внутренние перекрытия, к которым нормы действующего законодательства предъявляют самостоятельные противопожарные требования, например, в части соблюдения противопожарных разрывов между спорным объектом и иными объектами недвижимого имущества; в части соблюдения требований к противопожарной классности (типу) используемых при строительстве здания перекрытий и внешних стен; в части соблюдения габаритов эвакуационных выходов фактически возведенных частей здания и т.д.

Таким образом, для получения объективных выводов, судебные эксперты не только могли, но и были обязаны непосредственно исследовать сам объект незавершенного строительства на соответствие его в существующем виде действующим пожарным нормам и правилам, в том числе с учетом того, что часть реконструированного здания гостиничного комплекса вплотную примыкает к объекту культурного наследия.

Эксперты указали на то, что в проектной документации не выполнено устройство 2-го сквозного проезда (арки) в замкнутый двор реконструируемого здания при его общей длине более 180 м (фактически более 200 м, по размерам чертежей раздела АР) (пункты 8.10 - 8.12 СП 4.13130.2013).

Не проверив довод ООО "Калита-К-Трейд" о том, что указанные положения СП 4.13130.2013 не подлежат применению в отношении спорного объекта, т.к. обществом не производилась реконструкция квартала застройки, суды не выяснили и вопрос о том, может ли быть такой сквозной проезд реально обустроен в существующем объекте (с учетом возведенных внешних стен здания, его внутренних перекрытий), если это необходимо в соответствии с требованиями СП 4.13130.2013, т.е. является ли данный дефект устранимым в настоящее время.

Эксперты указали, что в конце тупикового проезда вдоль здания по оси Д1 отсутствует устройство площадки 15 м x 15 м для разворота пожарной техники (пункт 8.13 СП 4.13130.2013).

ООО "Калита-К-Трейд" привело довод о том, что выполнение данного требования СП 4.13130.2013 будет обеспечиваться посредством использования прилегающих земельных участков с кадастровыми номерами 40:26:000350:130 и 40:26:000350:131, предоставленных Городской управой на основании договоров аренды N 468/11 и N 469/11 от 22.07.2011.

Вместе с тем, указанные договоры аренды заключались Городской управой с ООО "Калита плюс", а не с ООО "Калита-К-Трейд", как с лицом, претендующим на признание за ним права собственности на спорный объект, при этом срок действия договоров аренды истек 22.07.2014 и 22.07.2013, соответственно. При этом доказательства, которыми бы подтверждалась обязанность Городской управы в настоящее время заключить такие договоры с ООО "Калита-К-Трейд", в материалы дела не представлены.

В связи с этим, судами также не был исследован вопрос о возможности приведения спорного объекта в соответствие с требованиями пункта 8.13 СП 4.13130.2013 либо устранения данного недостатка посредством проведения ООО "Калита-К-Трейд" иных компенсирующих мероприятий по обеспечению пожарной безопасности как спорного объекта, так и прилегающих объектов капитального строительства.

Эксперты пришли к выводу о том, что спорный объект имеет заступы за границы земельного участка с кадастровым номером 40:26:000350:2 общей площадью 21 кв. м. В связи с этим судам надлежало поставить на обсуждение вопрос о том, насколько данное нарушение является существенным, может ли оно быть устранено в соответствии с конкретными нормами действующего законодательства (пункт 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 44 от 12.12.2023).

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, предоставление судам полномочий по разрешению указанных вопросов, в том числе по оценке доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом; гарантией процессуальных прав лиц, участвующих в деле, являются установленные названным Кодексом процедуры проверки судебных постановлений вышестоящими судами и основания для их отмены или изменения (определения от 23.04.2020 N 924-0, от 23.10.2014 года N 2460-0, от 29.09.2016 N 2130-0 и др.).

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 23 от 04.04.2014 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (ч. ч. 4 и 5 ст. 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований ч. ч. 1 и 2 ст. 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (ч. 7 ст. 71, п. 2 ч. 4 ст. 170 АПК РФ).

Положенное в основу выводов судов экспертное заключение первичной судебной экспертизы согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имело заранее установленной силы. Оно подлежало оценке по общим правилам главы 7 Кодекса, согласно которым при исследовании заключения экспертов суд проверяет полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

С учетом данных обстоятельств, а также того, что эксперты не исследовали фактически спорный объект самовольного строительства на предмет его соответствия действующим пожарным нормам и правилам, надлежит констатировать, что заключение первичной судебной экспертизы не может рассматриваться как полное и составленное при исследовании экспертами всех обстоятельств дела, имеющих существенное значение для получения объективного заключения. При таких обстоятельствах, выводы первичной судебной экспертизы о том, что спорный объект недвижимости не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а выявленные недостатки являются устранимыми, является необоснованным и преждевременным.

Судами не устранены выше приведенные недостатки первичной судебной экспертизы, а также противоречия между выводами судебной экспертизы и иными доказательствами по делу.

Удовлетворяя встречный иск ООО "Калита-К-Трейд", суды фактически согласились с выводами первичной судебной экспертизы о том, что выявленные на объекте незавершенного строительства недостатки подлежат устранению, в том числе посредством доработки имеющихся частей и разработки дополнительных частей проектной документации после признания за обществом права собственности на спорный объект капитального строительства и в ходе завершения его строительства, что не соответствует выше приведенным нормам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, приведенным в указанных пунктах Обзора от 16.11.2022 и постановления Пленума N 44.

Суд кассационной инстанции в силу положений части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в судах нижестоящий инстанций, либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела, обжалуемые судебные акты в силу пункта 3 части 1 статьи 287, статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, а дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит разрешить вопрос о том, имеются ли у спорного объекта незавершенного строительства, возводимого самовольно, конкретные недостатки, которые не отвечают требованиям, предъявляемым действующим законодательством к объектам капитального строительства. Если возводимый объект не соответствует императивным требованиям действующего законодательства, то являются ли такие несоответствия существенными и могут ли они быть устранены либо носят неустранимый характер. Если выявленные недостатки объекта самовольного строительства имеют устранимый характер, то суду надлежит определить разумные сроки, достаточные для их устранения, а при формулировании резолютивной части решения суду надлежит руководствоваться разъяснениями, приведенными в пункте 8 Обзора от 16.11.2022, пунктах 31 - 33, 36 постановления Пленума N 44.

Для разрешения данных вопросов суду надлежит рассмотреть вопрос о целесообразности назначения по делу повторной судебной экспертизы с учетом требований, предъявляемых к такому исследованию нормами Федерального закона Российской Федерации N 73-ФЗ от 31.05.2001 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и распоряжения Правительства Российской Федерации N 3214-р от 16.11.2021, с постановкой перед экспертом корректных вопросов, относящихся к его компетенции. Суду также надлежит непосредственно разрешить вопрос о надлежащем ответчике по иску Городской управы.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное, установить юридически значимые для рассмотрения данного спора обстоятельства, с соблюдением требований главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дать надлежащую правовую оценку доказательствам, проверить доводы сторон, и при соблюдении норм процессуального права принять законный и обоснованный судебный акт.

В силу абзаца второго части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов за подачу кассационных жалоб разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

С учетом изложенного, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решение Арбитражного суда Калужской области от 19 января 2024 года (с учетом определения об исправлении опечатки от 01 апреля 2024 года) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2024 года по делу N А23-3925/2019 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калужской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.