Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Лымарева В.И.,

судей Козлова И.И., Троицковой Ю.В.,

при помощнике судьи К.,

с участием прокурора Бережного А.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

N 2-24/2023 по иску Х. к администрации Волгограда о признании права собственности

по апелляционной жалобе с дополнениями администрации Волгограда

на решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от 24 марта 2023 г.,

заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Козлова И.И.,

Х. обратился в суд с вышеуказанным иском к администрации Волгограда, мотивированным тем, что он является собственником нежилого здания с кадастровым номером N <...> по адресу: <адрес>, расположенного по земельном участке, предоставленном ему в долгосрочную аренду на 49 лет с 1 апреля 2007 г. по 1 апреля 2056 г. для эксплуатации производственной базы.

Основанием для регистрации права собственности на здание явилась декларация об объекте недвижимого имущества.

18 июня 2020 г. истец обратился в Волгоградскую городскую Думу с заявлением о внесении изменений в "Карту градостроительного зонирования. Границы территориальных зон".

28 июля 2021 г. решением Волгоградской городской Думы внесены изменения в территориальную зону, включающую земельный участок с кадастровым номером N <...>, с жилой зоны индивидуальных жилых домов (Ж1) на зону объектов общественно-делового и жилого назначения на территориях, планируемых к реорганизации (Д2-2).

2 февраля 2022 г. изменен вид разрешенного использования земельного участка на "общественное питание, гостиничное обслуживание".

Согласно заключению специалиста ООО "Лаборатория экспертиз по правовым спорам" от 7 июля 2022 г. N 01-07.07/22 здание с кадастровым номером N <...> обладает признаками здания гостиничного типа. В ходе проведения обследования дефектов и повреждений строительных конструкций, влияющих на несущую способность или свидетельствующих о наступлении аварийного состояния как самих конструкций, так и здания в целом, не зафиксировано. Здание соответствует градостроительным, строительным, экологическим и противопожарным нормам и правилам. Эксплуатация здания, исходя из своего функционального назначения, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, находящихся как внутри здания, так и за его пределами. Нарушение прав и законных интересов третьих лиц выявлено не было. Объект исследования не чинит препятствия в пользовании своим имуществом смежным владельцам.

На основании изложенного, указывая, что здание имеет признаки самовольного строительства, просил суд признать за Х. право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>

Решением Дзержинского районного суда г. Волгограда от 24 марта 2023 г. исковые требования удовлетворены.

За Х. признано право собственности на объект недвижимости - гостиницу с кадастровым номером N <...>, площадью 2137,9 кв. м, этажностью 4, расположенный по адресу: <адрес>

Указано, что судебное решение является основанием для регистрации права собственности за Х. на объект недвижимости - гостиницу с кадастровым номером N <...>, площадью 2137,9 кв. м, этажностью 4, расположенный по адресу: <адрес>

В апелляционной жалобе администрация Волгограда оспаривает законность и обоснованность судебного решения, просит его отменить. В обоснование жалобы указано, что в рамках рассмотрения дела истцом не были предоставлены доказательства, подтверждающие законность возведения объектов, выводы эксперта о соответствии спорных объектов требованиям пожарной безопасности не допустимы, объект капитального строительства возведен с нарушениями градостроительных и строительных норм и обладает признаками самовольного строительства, судом допущены нарушения норм материального и процессуального права.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 8 июня 2023 г. вышеуказанное решение отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Х. к администрации Волгограда о признании права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26 октября 2023 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 8 июня 2023 г. отменено, дело возвращено в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрение.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 29 июля 2024 г. решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от 24 марта 2023 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба администрации Волгограда - без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26 октября 2023 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 29 июля 2024 г. отменено, гражданское дело направлено в Волгоградский областной суд на новое апелляционное рассмотрение.

В дополнениях к жалобе ответчик настаивает на том, что при возведении спорного здания были нарушены пожарные нормы и правила, требования градостроительного законодательства.

В судебном заседании Н., действующая на основании доверенностей в качестве представителя ответчика администрации Волгограда и третьего лица - администрации Дзержинского района Волгограда, просила отменить решение суда и отказать в иске по доводам, изложенным в жалобе и дополнениях к ней.

Представитель истца по доверенности Г. просил оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Прокурор Бережной А.И. полагал, что решение суда подлежит отмене с вынесением нового судебного постановления об отказе в удовлетворении иска.

В судебное заседание истец, иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте его проведения, не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав участников судебного заседания, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, исследовав материалы дела, проверив с учетом определения судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 22 октября 2024 г. законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда приходит к следующим выводам.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ).

Из положений пункта 3 статьи 222 ГК РФ следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта, если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пунктах 18, 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление N 44) разъяснено, что правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ).

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства") является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность ее приведения в соответствие с установленными требованиями (пункт 19 постановления N 44).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления N 44, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот (абзац второй пункта 44 постановления N 44).

В соответствии со сложившейся судебной практикой статья 222 ГК РФ направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 г. N 101-О, от 24 марта 2015 г. N 658-О, от 27 сентября 2016 г. N 1748-О, от 28 марта 2017 г. N 609-О и др.).

Судом установлено и из материалов дела следует, что с 1 апреля 2007 г. Х. из земель населенных пунктов в пользование предоставлен земельный участок с кадастровым номером N <...> (учетный номер N <...>), площадью 4247 кв. м, по <адрес> для эксплуатации размещенной на нем производственной базы.

Постановлением администрации Волгограда от 17 мая 2007 г. N <...> утвержден проект границ земельного участка с кадастровым номером N <...> (учетный номер N <...>), площадью 4247 кв. м, по <адрес>, занимаемого производственной базой.

21 мая 2007 г. между администрацией Волгограда и Х. заключен договор аренды земельного участка N <...>, по условиям которого истцу представлен в аренду на срок 49 лет, с 1 апреля 2007 г. по 1 апреля 2056 г., земельный участок с кадастровым номером N <...>, из земель населенных пунктов, площадью 4247 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>. Разрешенный вид использования: эксплуатация производственной базы.

Из справки МУ "Городской информационный центр" от 17 февраля 2009 г. N <...> следует, что объекту недвижимости - база производственная, находящемуся на земельном участке с кадастровым номером N <...> присвоен адрес: <адрес>, предыдущие адреса: <адрес>; <адрес>.

Решением Волгоградской городской Думы от 28 июля 2021 г. N 47/776 "О внесении изменений в решение Волгоградской городской Думы от 21 декабря 2018 г. N 5/115 "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград", в приложение N 1 "Карта градостроительного зонирования. Границы территориальных зон" к правилам землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград, утвержденным решением Волгоградской городской Думы от 21 декабря 2018 г. N 5/115 "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград", внесены изменения: территориальная зона территории, включающей земельный участок с кадастровым номером N <...> по <адрес>, изменена с жилой зоны индивидуальных жилых домов (Ж1) на зону объектов общественно-досугового и жилого назначения на территориях, планируемых к реорганизации (Д2-2), установлены границы указанных территориальных зон в соответствии с положениями статьи 85 ЗК РФ и статьи 30 ГрК РФ.

Согласно ЕГРН видом разрешенного использования земельного участка с 2 февраля 2022 г. является "общественное питание, гостиничное обслуживание".

В период действия договора аренды в 2012 году Х. на земельном участке с кадастровым номером N <...> по адресу: <адрес>, без получения разрешения на строительство возведен объект капитального строительства, площадью 2137,9 кв. м, который используется как гостиница.

28 октября 2013 г. Х. путем подачи декларации зарегистрировано право собственности в нежилое здание (гостиница), расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер N <...>.

Как следует из экспертного заключения Федерального бюджетного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Волгоградской области" Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека о соответствии (не соответствии) санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам представляющих потенциальную опасность для человека видов, работ, услуг от 4 октября 2022 г. N 1171, актами обследования и протоколами испытаний подтверждено, что нежилое здание для предоставления гостиничных услуг по адресу: <адрес>, соответствует требованиям санитарных норм и правил.

Согласно выводам заключения специалиста ООО "Лаборатория экспертиз по правовым спорам" от 7 июля 2022 г. N 01-07.07./22 здание с кадастровым номером N <...>, расположенное по адресу: <адрес>, обладает признаками здания гостиничного типа. На момент проведения обследования в здании выполнено устройство изолированных помещений для временного проживания, состоящих из одной или нескольких жилых комнат и вспомогательных помещений, - номеров гостиниц; объект недвижимости - здание (гостиница) с кадастровым номером N <...> находится на земельном участке с кадастровым номером N <...>, площадью 4247 кв. м, по адресу: <адрес>; обследуемое здание с габаритными размерами 21,25 м х 36,18 м в плане, общей площадью 2137,9 кв. м, конструкция - каркасная, фундаментом служат стены подвала, выполненные из железобетонных блоков; наружные стены деревянные; перегородки деревянные, ГКЛ; перекрытия здания межэтажные деревянные, над подвальным помещением - железобетонные плиты; чердачное перекрытие по деревянным балкам; лестничные марши и площадки в подвальное помещение - железобетонные, межэтажные -деревянные; ограждения лестничных маршей выполнены посредством устройства перил; эвакуационная лестница - металлическая, с устройством ограждения; количество надземных этажей - 3 (в том числе мансардный - 1), количество подземных этажей - 1; заполнение оконных проемов выполнено посредством ПВХ блоков с наличием заполнения стеклопакетами; заполнение дверных проемов выполнено посредством металлических и деревянных блоков; крыша скатная; для удаления воды с кровли предусмотрен наружный организованный водоотвод; водоснабжение - централизованное; система отопления - автономная; водоотведение - в городскую сеть; газификация - от городской сети; техническое состояние обследуемого здания в соответствии с СН 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций здания и сооружений" - исправное; в ходе проведения обследования дефектов и повреждений строительных конструкций, влияющих на несущую способность или свидетельствующих о наступлении аварийного состояния как самих конструкций, так и здания в целом, не зафиксировано; здание соответствует градостроительным, строительным, экологическим и противопожарным нормам и правилам; эксплуатация здания, исходя из его функционального назначения, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, находящихся как внутри здания, так и за его пределами; нарушение прав и законных интересов третьих лиц выявлено не было; объект исследования не чинит препятствия в пользовании своим имуществом смежным владельцам.

В целях установления юридически значимых обстоятельств судом первой инстанции по ходатайству истца по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено АНО "Союз экспертов".

Согласно заключению эксперта от 6 марта 2023 г. указанной организации объемно-планировочное решение обследуемого здания, предусматривающее размещение гостиничных номеров на его втором и третьем (мансардном этаже) и их техническое оснащение, соответствует требованиям к зданиям и помещениям гостиниц, предусмотренным постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2020 г. N 1860 "Об утверждении Положения о классификации гостиниц" и СП 257.1325800.2020 "Здания гостиниц. Правила проектирования"; обследуемое здание с кадастровым номером N <...>, расположенное по адресу: <адрес>, обладает признаками здания городской гостинцы, предназначенного для оказания гостиничных услуг; здание, 2012 года постройки, имеет 4 этажа (включая подвал), четвертый этаж мансардный; основные размеры здания в плане составляют 21,25 м х 36,18 м; с учетом крылец по плану технического паспорта (литера А, площадью 13,8 кв. м (2,36 м х 5,84 м), и литера 1А, площадью 8,6 кв. м (1,48 м х 5,84 м)) площадь застройки здания составляет 791,2 кв. м; общая площадь помещений в здании составляет 2137,9 кв. м; на момент проведения судебной экспертизы обследуемое здание используется для оказания гостиничных услуг и организации общественного питания; на момент проведения судебной экспертизы в обследуемом здании на втором и на третьем (мансардном) этаже расположены гостиничные номера - изолированные помещения, используемые для временного проживания, включающие в свой состав жилую комнату и совмещенный санузел с установленными в нем и подключенными к инженерным коммуникациям сантехническими приборами: умывальником, унитазом, душевой кабиной; на втором этаже расположено 11 гостиничных номеров, с площадью жилых комнат 15,8-21,2 кв. м (без учета площади санузлов), и вспомогательные помещения, на третьем мансардном этаже находится 15 гостиничных номеров, с площадью жилых комнат 17,2-18,3 кв. м (без учета площади санузлов), и вспомогательные помещения; площадь совмещенных санузлов в гостиничных номерах составляет 3,2-3,9 кв. м; на первом этаже здания расположены помещения для приема посетителей, для организации общественного питания, с отдельным входом с улицы, вспомогательные помещения, санитарные узлы, тепловой пункт; в подвальном помещении находятся помещения, с отдельным входом с улицы, для организации общественного питания, вспомогательные помещения, санитарные узлы; конструктивные элементы здания литера А1 технического паспорта: подвал с размерами в плане 21,25 м х 36,18 м, высота помещения 4 м; фундамент - бетонный ленточный; стены и их наружная отделка - железобетонные блоки; перегородки - железобетонные блоки, кирпичные, ГКЛ; перекрытие над подвалом - железобетонные плиты; полы - плитка, бетон; проемы оконные - блоки ПВХ; дверные проемы - блоки метал; внутренняя отделка - обшито ГКЛ; водопровод - от городской сети; канализация - сброс в городскую сеть; электросети - скрытая проводка; вентиляция - естественная, принудительная; газоснабжение - от централизованной сети; отопление, горячая вода - автономное обеспечение; первый этаж с размерами в плане 21,25 м х 36,18 м, высота помещения 2,90 м; второй этаж с размерами в плане 14,32 м х 33.55 м, высота помещения 2,55 м; литера А2 технического паспорта: мансардный этаж с размерами в плане 14,32 м х 33,55 м, высота помещения 1,85-2,70 м; фундамент - стены подвала; стены и их наружная отделка - деревянные; перегородки - деревянные, ГКЛ перекрытия междуэтажные - деревянные; крыша - металлическая скатная; полы - деревянные; проемы оконные - блоки ПВХ; дверные проемы - дверные блоки МДФ; внутренняя отделка - дерево; водопровод - от городской сети; канализация - сброс в городскую сеть; электросети - проводка в кабель-каналах; вентиляция - естественная; отопление, горячая вода - автономное обеспечение; эвакуация людей из обследуемого здания при возникновении чрезвычайных ситуаций возможна по существующим внутренним и наружным эвакуационным путям, ведущим наружу.

Экспертом установлено отсутствие у обследуемого здания источника наружного противопожарного водоснабжения, что предусмотрено правилами СП 8.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Наружное противопожарное водоснабжение" и статьей 68 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

Признав заключение судебной строительно-технической экспертизы в качестве допустимого и достоверного доказательства, оценив его правилам статьи 67 ГПК РФ в совокупности с другими представленными в материалы дела доказательствами, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что возведенная истцом постройка является капитальным строением, представляет собой здание гостиницы, по своим техническим параметрам соответствует требованиям строительных, градостроительных и иных норм и правил и не создает угрозы для жизни и здоровья граждан, выявленные нарушения правил пожарной безопасности являются устранимыми, в связи с чем принял решение об удовлетворении исковых требований.

В целях установления юридически значимых обстоятельств, проверки доводов жалобы о необходимости исследования наличия либо отсутствия угрозы жизни и здоровью, соблюдении требований пожарной безопасности, обеспечении санитарно-эпидемиологического благополучия при строительстве здания гостиницы, а также с учетом указаний, содержащихся в определении судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26 октября 2023 г., судом апелляционной инстанции по делу была назначена судебная экспертиза безопасности здания (строения), производство которой поручено ООО Юридическая компания "КВАНТ".

В соответствии с заключением судебных экспертов от 25 марта 2024 г. N 5 указанной организации объект исследования - здание гостиницы соответствует действующим санитарно-эпидемиологическим требованиям к эксплуатации здания гостиницы (т. 4 л.д. 69).

Отсутствие у обследуемого здания источника наружного противопожарного водоснабжения является нарушением пункта 4.1 СП 8.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Наружное противопожарное водоснабжение", однако расстояние от ближайшего пожарного гидранта до обследуемого здания гостиницы составляет около 30 м, что соответствует требованиям СП 10.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Внутренний противопожарный водопровод. Нормы и правила проектирования" и позволяет обеспечить противопожарную безопасность здания (т. 4 л.д. 85-86).

Обследуемое здание гостиницы соответствует требованиям СП 9.13130.2009 "Техника пожарная. Огнетушители. Требования к эксплуатации" в части выбора, размещения технического обслуживания и перезарядке огнетушителей". (т. 4 л.д. 86 - 90).

Конструкции здания подвергнуты огнезащитной обработке с проведением последующей оценки соответствия работ нормативным требованиям (т. 4 л.д. 90 - 97). В обследуемом здании гостиницы установлены охранно-пожарная сигнализация на базе прибора приемно-контрольного и охранно-пожарного управления "Гранит-16" и программно-аппаратного комплекса "Стрелец-Мониторинг" (принят приказом МЧС России от 28 декабря 2009 г. N 743), обслуживание систем производится на основе договора о техническом обслуживании системы пожарной сигнализации, система на момент обследования находится в работоспособном состоянии (т. 4 л.д. 77-80).

Обследуемое здание соответствует требованиям противопожарной безопасности в части наличия эвакуационных выходов, противопожарной лестницы, пожарных проездов и подъездных путей для пожарной техники (т. 4 л.д. 84).

Указанное заключение экспертов судебная коллегия признает относимым, допустимым и достоверным доказательством, поскольку судебная экспертиза проведена экспертами, имеющими специальное образование, соответствующую квалификацию, значительный стаж экспертной работы, позволяющие в соответствии с действующими положениями процессуального законодательства провести исследование в области безопасности объекта капитального строительства, состоящими в штате экспертной организации, которые были предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, содержит мотивированные и категоричные выводы о соответствии действующим санитарно-эпидемиологическим требованиям и противопожарным требованиям, обеспечивающим безопасную эксплуатацию здания гостиницы.

При этом судебная коллегия, отклоняя доводы стороны ответчика, полагает, что на экспертное учреждение для проведения настоящей экспертизы не распространяются ограничения, установленные распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р (в редакции от 31 октября 2023 г.) "О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями", поскольку судебной коллегией назначалась не судебно-строительная экспертиза, а экспертиза безопасности здания (строения).

Основания для назначения повторной судебно-строительной экспертизы отсутствуют, поскольку судебная строительная экспертиза, проведенная при разбирательстве дела судом первой инстанции, также отвечает признакам относимости, допустимости и достоверности.

Подробное содержание проводимых исследований и обоснованность выводов судебные эксперты В.В.Ю. и М.Е.А. подтвердили при допросе в судебном заседании суда апелляционной инстанции, объяснив отсутствие выводов относительно вопроса о противопожарной безопасности здания в заключении экспертов технической ошибкой при том, что описание исследования и выводы по результатам исследования указаны в соответствующем разделе заключения в описательной части.

Выводы экспертного заключения, наряду с показаниями судебных экспертов, о возможности использования здания в качестве гостиницы без угрозы для жизни и здоровья граждан подтверждаются также копией паспорта безопасности места массового пребывания людей ресторанно-гостиничного комплекса <...> по <адрес> с установлением третьей категории, согласованного с соответствующими территориальными органами УФСБ России, МВД России, МЧС России, ФГКУ УВО ВНГ России по Волгоградской области, утвержденного заместителем главы Волгограда 9 июня 2023 г. (том 3 л.д. 96-117). Подлинник паспорта исследовался в судебном заседании.

Доводы стороны ответчика о недостоверности выводов заключения экспертов в связи с указанием в тексте заключения на ГОСТ 51185-2014 "Туристические услуги. Средства размещения. Общие требования", отмененного приказом Росстандарта от 23 декабря 2019 г. N 1434-ст, суд апелляционной инстанции полагает несостоятельными, поскольку содержательная часть ГОСТа соответствует содержанию постановления Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2019 г. N 158 "Об утверждении Положения о классификации гостиниц".

Сведения о соответствии здания требованиям, предъявляемым к гостиницам, подтверждены свидетельством о присвоении гостинице <...> категории 3 звезды.

Данное свидетельство выдано уполномоченной лицензированной организацией после проведения проверки качества оказания туристических услуг.

По указанным выше основаниям судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о несоответствии исследуемого объекта требованиям СП 257.1325800.2020. "Свод правил. Здания гостиниц. Правила проектирования", утвержденного приказом Минстроя России от 30 декабря 2020 г. N 922/пр.

Кроме того, судебная коллегия, приняв по внимание дату внесения в ЕГРН записи о регистрации права собственности истца на спорный объект недвижимости (28 октября 2013 г.), период эксплуатации здания в качестве гостиницы (как минимум, с 2018 года, когда в городе проводились мероприятия, связанные с чемпионатом мира по футболу), отклонила доводы ответчика о несоответствии вида разрешенного использования предоставленного в аренду земельного участка целевому назначению возведенного на нем здания гостиницы, посчитав их проявлением злоупотребления правом и недопустимыми в силу принципа эстоппеля.

Отменяя определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 29 июля 2024 г., суд кассационной инстанции указал, что принцип эстоппеля к позиции ответчика был применен судом апелляционной инстанции формально, без исследования и оценки поведения истца, который осуществил строительство здания гостиницы на земельном участке, предоставленном ему для иной цели - эксплуатации производственной базы.

Оценивая законность и обоснованность решения суда с учетом указаний суда кассационной инстанции, судебная коллегия исходит из следующего.

Вышеуказанным постановлением администрации Волгограда от 17 мая 2007 г. N 1269 земельный участок с учетным номером 3-142-2, площадью 4247 кв. м, по <адрес> был предоставлен в аренду истцу сроком на 49 лет для эксплуатации находящейся на участке производственной базы.

Согласно пункту 6.3 названного постановления запрещаются изменения разрешенного вида использования земельного участка, строительные изменения объектов недвижимости без разрешения администрации Волгограда.

Аналогичное условие содержится в пункте 9.1 договора аренды земельного участка от 21 мая 2007 г. N <...>

Из материалов дела усматривается и не оспаривается истцом, что строительство спорного здания гостиницы на арендуемом земельном участке осуществлялось без получения разрешения на строительство и оформления акта ввода объекта в эксплуатацию. Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано на основании декларации.

Изложенные обстоятельства указывают на нарушение истцом условий использования земельного участка, переданного ему в аренду.

Вместе с тем, из дополнительных (новых) доказательств, принятых и исследованных судебной коллегией для проверки доводов жалобы и установления юридически значимых обстоятельств, усматривается, что, выявив в результате осмотра нецелевое использование земельного участка с кадастровым номером N <...> (для оказания услуг общественного питания и гостиничных услуг), департамент муниципального имущества администрации Волгограда, арендодатель по договору аренды от 21 мая 2007 г. N <...>, письмом от 3 февраля 2021 г. N <...> сам предложил истцу два альтернативных варианта устранения выявленного нарушения условий договора: осуществление использования земельного участка для эксплуатации производственной базы или проведение предусмотренных законом мероприятий по изменению вида разрешенного использования земельного участка.

После получения данного извещения Х. дважды (31 марта 2021 г. и 21 мая 2021 г.) информировал арендодателя земельного участка о проведении инициированных им мероприятий по изменению назначения территориальной зоны территории, включающей земельный участок с кадастровым номером N <...>, и приведению вида разрешенного использования указанного участка в соответствии с фактическим.

Письмом от 18 июня 2021 г. N <...> департамент муниципального имущества администрации Волгограда выразил прямое согласие на изменение договора аренды от 21 мая 2007 г. N <...> после внесения изменений в ЕГРН в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N <...>

По мнению судебной коллегии, данные обстоятельства указывают на получение истцом последующего согласия арендодателя (что не противоречит общим нормам гражданского законодательства, регулирующим договорные отношения) на изменение разрешенного вида использования земельного участка, а, следовательно, и строительные изменения размещенного на участке объекта недвижимости.

При этом требуемые арендодателем условия для изменения договоры были реализованы в полном объеме в соответствии с действующим законодательством: решением Волгоградской областной Думы от 28 июля 2021 г. N <...> внесены необходимые изменения в приложение 1 "Карта градостроительного зонирования. Границы территориальных зон" к Правилам землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград; согласно ЕГРН видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N <...> является "общественное питание, гостиничное обслуживание".

Невнесение изменений в договор аренды, а также непредоставление истцу земельного участка в собственность без торгов было обусловлено отсутствием необходимых в силу закона разрешений на строительство здания гостиницы.

Между тем, с учетом того, что на день обращения с настоящим иском в суд собственник арендуемого истцом земельного участка фактически согласовал размещение на нем здания гостиницы, данное здание отвечает требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки и, как следует из не опровергнутых ответчиком заключений судебных экспертиз, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, судебная коллегия приходит к выводу о том, что отсутствие разрешения на строительства и акта ввода объекта недвижимости в эксплуатацию не может являться препятствием для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку (пункт 43 постановления N 44).

Более того, из договора купли-продажи от 20 сентября 2024 г. N <...>, принятого и исследованного в качестве дополнительного (нового) доказательства, необходимого для установления юридически значимых обстоятельства, следует, что в настоящее время Х. является собственником земельного участка с кадастровым номером N <...>, на котором расположено спорный объект недвижимости.

Судебная коллегия также полагает, что при изложенных обстоятельствах, указывающих на отсутствие оснований для сноса здания гостиницы, отказ в признании права собственности на самовольную постройку создаст дисбаланс между публичным и частным интересом, приведет к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и впоследствии может создать угрозу жизни и здоровью для граждан, являющихся потребителями гостиничных услуг.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда первой инстанции и не находит оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 330 ГПК РФ безусловными основаниями для отмены решения суда первой инстанции в полном объеме, судебной коллегией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от 24 марта 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Волгограда - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия. Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Дата изготовления мотивированного апелляционного определения - 20 февраля 2025 г.