Резолютивная часть постановления объявлена "30" июня 2025 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жаткиной С.А.,

судей Антоновой О.И., Романовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ардабацким А.Д.,

при участии в судебном заседании от ИП Джапарбекова Шамиля Магомедовича -

представитель Ахметова А.К., действующая на основании доверенности от 12.03.2024

в материалы дела представлена копия диплома о высшем юридическом образовании, учетная запись, паспортные данные и доверенность лица, участвующего удаленно в судебном заседании посредством собственных абонентских устройств, проверены Единой системой идентификации и аутентификации Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Транспортная фирма "Гранат"

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 28 октября 2024 года по делу N А06-3451/2024

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Транспортная фирма "Гранат" (ОГРН 1023000862246, ИНН 3017024580)

к администрации муниципального образования "Городской округ город Астрахань" (ОГРН 1033000821809, ИНН 3015009178)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель Исаев Руслан Ильясович (ОГРНИП 304302434200019, ИНН 3000800057942), индивидуальный предприниматель Джапарбеков Шамиль Магомедович (ОГРНИП 319302500021929 ИНН 300804623109)

о признании права собственности,

Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Транспортная фирма "Гранат" обратилось в арбитражный суд Астраханской области с иском к Администрации муниципального образования "Городской округ город Астрахань" о признании права собственности объекты недвижимости: помещение с кадастровым номером 30:12:0202975:172, площадью 55 кв. м; помещение с кадастровым номером 30:12:0202975:173, площадью 63 кв. м; помещение с кадастровым номером 30:12:0202975:174, площадью 22,8 кв. м и помещение с кадастровым номером 30:12:0202975:175, площадью 85.5 кв. м.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Исаев Руслан Ильясович и индивидуальный предприниматель Джапарбеков Шамиль Магомедович.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 28.10.2024 в иске отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, конкурсный управляющий ООО "Транспортная фирма "Гранат" обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

Производство по делу 26.02.2025 судом апелляционной инстанции приостанавливалось в связи с назначением по делу судебной строительно-технической экспертизы, с поручением ее проведения Научно-образовательному центру экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Астраханский государственный университет им. В.Н. Татищева".

После поступления в суд апелляционной инстанции заключения эксперта производство по делу возобновлено определением от 04.06.2025, назначено судебное заседание с соблюдением правил, предусмотренных статьей 121 АПК РФ.

В судебном заседании представитель индивидуального предпринимателя Джапарбекова Ш.М. возражал против доводов апелляционной жалобы, полагая, что оспариваемый судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, явку своих представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело без участия представителей третьих лиц.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, заслушав полномочных представителей сторон в судебных заседаниях, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями по иным арбитражным делам, 26.03.1999 года за Обществом с ограниченной ответственностью "Транспортная фирма "Русь" было зарегистрировано право собственности на нежилые строения, расположенные по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Ленинский район, ул. Соколова, д. 1.

30.07.1999 года между Обществом с ограниченной ответственностью "Транспортная фирма "Русь" и Обществом с ограниченной ответственностью "Транспортная фирма "Гранат" заключен договор мены N 1, согласно условиям которого Обществу с ограниченной ответственностью "Транспортная фирма "Гранат" в собственность перешли объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Ленинский район, ул. Соколова, д. 1, в том числе: здание автоматизированной мойки с подсобным помещением и навесом - Литер В, состоящее из трех нежилых помещений: помещения N 1 (мойка) площадью 65,2 кв. м, помещения N 2 (помещение очистки воды) площадью 22,8 кв. м и помещения N 3 (мойка) площадью 87.3 кв. м. На дату заключения договора мены общая площадь здания автоматизированной мойки с подсобным помещением и навесом - Литер В составляла 175,3 кв. м, данный факт подтверждается техническим паспортом объекта.

10.08.1999 года за ООО "ТФ "Гранат" зарегистрировано право собственности на указанные выше объекты недвижимости (запись регистрации за N 30-01/01-28/1999-0300).

На основании Постановления администрации города Астрахани от 16.10.2003 года N 2865 во временное владение и пользование ООО ТФ "Гранат" был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 30:12:020975:2, площадью 3.810 кв. м, расположенный по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Ленинский район, ул. Соколова д. 1.

01.07.2008 года договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, перезаключен на основании Постановления администрации города Астрахани от 25.09.2006 года N 1877. ООО ТФ "Гранат" в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 30:12:020975:2 для цели: эксплуатация кафе, автомойки и автозаправочной станции.

Таким образом, на дату заключения договора аренды земельного участка от 01.07.2008 года N 436 объекты недвижимости, расположенные по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Ленинский район, ул. Соколова д. 1, а именно: здание Литер АА с кадастровым номером 30:12:020975:179, площадью 286,4 кв. м, здание Литер Б с кадастровым номером 30:12:020975:161, площадью 112,8 кв. м и здание Литер В с кадастровым номером 30:12:020975:163, площадью 175,3 кв. м уже находились в собственности у ООО "ТФ Гранат".

Впоследствии 26.03.2015 года между ООО "ТФ "Гранат" (продавец) и индивидуальным предпринимателем Исаевым Русланом Ильясовичем (покупатель) заключен договор купли-продажи строения на арендуемом земельном участке, согласно которому продавцом покупателю были переданы в собственность следующие объекты недвижимости: здание Литер АА с кадастровым номером 30:12:020975:179, площадью 286,4 кв. м, здание Литер Б с кадастровым номером 30:12:020975:161, площадью 112,8 кв. м и вспомогательное сооружение - навес с заправочным комплексом (ТРК), площадью 416,7 кв. м, расположенные по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Ленинский район, ул. Соколова д. 1 (пункт 3.4 договора), а также право аренды на часть земельного участка, расположенного под ними.

07.07.2017 года для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 30:12:020975:2, между ООО "ТФ "Гранат" и индивидуальным предпринимателем Исаевым Русланом Ильясовичем был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.07.2008 года N 436.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 11.04.2019 года по делу N А06-7635/2018 ООО "ТФ "Гранат" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении должника открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Астраханской области от 07.07.2021 года по делу N А06-7635/2018 по иску конкурсного управляющего признаны недействительными договор купли-продажи строения на арендуемом земельном участке от 26.03.2015 года и договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 07.07.2017 года, заключенные между ООО "ТФ "Гранат" и Исаевым Р.И. Применены последствия недействительности сделок в виде обязания Исаева Р.И. передать в конкурсную массу объекты: здание Литер АА, эт.1. площадью 286,4 кв. м, кадастровый номер 30:12:020975:179; здание Литер "Б" (нежилое здание, хранение топливных резервуаров) этажность 1, площадью 112,8 кв. м, кадастровый номер 30:12:020975:161; вспомогательное сооружение - навес с заправочным комплексом (ТРК), площадью 416, 7 кв. м, расположенные по адресу: г. Астрахань, ул. Соколова, 1, на земельном участке площадью 3810 кв. м, с кадастровым номером 30:12:020975:0002, право аренды земельного участка площадью 3810 кв. м, кадастровый номер 30:12:020975:2, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Соколова, д. 1, по договору N 436 от 01.07.2008 года.

20 июня 2022 года между ООО "ТФ "Гранат" (Продавец) и индивидуальным предпринимателем Джапарбековым Шамилем Магомедовичем (Покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно пункту 1.1 которого Покупателю в собственность было передано:

нежилое строение, этажность 1. площадью 286,4 кв. м, кадастровый номер 30:12:020975:179, расположенное по адресу: Астраханская область, городской округ Астрахань, город Астрахань, улица Соколова, дом 1, расположенное на земельном участке кадастровый номер 30:12:020975:2,

здание хранения топливных резервуаров, этажность 1, площадью 112,8 кв. м, кадастровый номер 30:12:020975:161, расположенное по адресу: Астраханская область, городской округ Астрахань, город Астрахань, улица Соколова, дом 1, расположенное на земельном участке кадастровый номер 30:12:020975:2,

вспомогательное сооружение - навес с заправочным комплексом (ТРК), площадью 416, 7 кв. м, расположенные по адресу: г. Астрахань, ул. Соколова, 1, на земельном участке кадастровым номером 30:12:020975:2,

право аренды земельного участка площадью 3.810 кв. м, назначение: земли населенных пунктов, кадастровый номер 30:12:020975:2, расположенного по адресу: Астраханская область г. Астрахань, ул. Соколова, д. 1, по договору N 436 от 01.07.2008 года, заключенного с Администрацией муниципального образования "Город Астрахань".

Обнаружив на земельном участке с кадастровым номером 30:12:020975:2 объект, не вошедший в предмет договора от 20 июня 2022 года и на который контролирующим должника лицом не были переданы документы, подтверждающие права ООО "ТФ "Гранат" на данный объект недвижимости, последнее обратилось в арбитражный суд с требованием о признании за ним права собственности в порядке статьи 222 ГК РФ, указав, что спорный объект недвижимости и входящие в его состав помещения не обладают признаками самовольного строения, вместе с тем, у конкурсного управляющего отсутствуют правовые основания для его включения в конкурсную массу должника.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Астраханской области от 18.10.2023 года по делу N А06-9968/2022 Обществу с ограниченной ответственностью "Транспортная фирма "Гранат" в иске было отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой в связи с его реконструкцией в виде возведения дополнительного помещения (пристройки к зданию), что привело к изменению его технических характеристик и увеличению общей площади с 175,3 кв. м до 226.4 кв. м; доказательства, свидетельствующие о получении от уполномоченных органов, в установленном законом порядке, всех необходимых документов, подтверждающих согласование и разрешение на его строительство, отсутствуют.

Из материалов дела следует и установлено судами при рассмотрении дела N А06-9968/2022, что на основании Постановления администрации города Астрахань от 25.09.2006 года N 1877 ООО "ТФ "Гранат" по договору аренды от 01.07.2008 года N 436 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 30:12:020975:2 для эксплуатации кафе, автомойки и автозаправочной станции. На момент заключения договора на участке находились объекты недвижимости: здание Литер АА с кадастровым номером 30:12:020975:179, площадью 286,4 кв. м; здание Литер Б с кадастровым номером 30:12:020975:161, площадью 112,8 кв. м и здание Литер В с кадастровым номером 30:12:020975:163, площадью 175,3 кв. м состоящее из трех помещений.

На основании акта государственной приемочной комиссии от 22.12.1998 года спорный объект был введен в эксплуатацию и 29.06.2012 года поставлен на кадастровый учет с присвоением номера 30:12:020975:163.

Право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 30:12:020975:163 изначально было зарегистрировано за ООО "ТФ "Русь" 26.03.1999 года, впоследствии на основании договора мены от 30.07.1999 N 1 здание мойки, площадью 175,3 кв. м, было приобретено ООО "ТФ "Гранат", право собственности за которым, зарегистрировано 10.08.1999 года (номер регистрационной записи 30-01/01-28/1999-0300).

Вместе с тем согласно сведениям, полученным из ЕРГН, на территории земельного участка с кадастровым номером 30:12:020975:2 находятся следующие объекты недвижимости: здание с кадастровым номером 30:12:020975:179, здание с кадастровым номером 30:12:020975:161 и здание с кадастровым номером: 30:12:020975:163. Из технического паспорта объекта с кадастровым номером: 30:12:020975:163 следует, что здание автомойки имеет площадь в размере 226,4 кв. м.

Таким образом, после перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 30:12:020975:2, ООО "ТФ "Гранат" здание автоматизированной мойки с кадастровым номером 30:12:020975:163 подверглось изменению путем реконструкции и возведения пристройки к зданию и выделения отдельных помещений с кадастровыми номерами: помещения N 1 с кадастровым номером 30:12:0202975:172, площадью 55 кв. м; помещения N 2 с кадастровым номером 30:12:0202975:173, площадью 63 кв. м; помещения N 3 с кадастровым номером 30:12:0202975:174, площадью 22,8 кв. м и помещения N 4 с кадастровым номером 30:12:0202975:175, площадью 85.5 кв. м.

Постановка в сентябре 2012 года нежилых помещений: помещения N 1 с кадастровым номером 30:12:0202975:172, площадью 55 кв. м; помещения N 2 с кадастровым номером 30:12:0202975:173, площадью 63 кв. м; помещения N 3 с кадастровым номером 30:12:0202975:174, площадью 22,8 кв. м и помещения N 4 с кадастровым номером 30:12:0202975:175, площадью 85.5 кв. м, входящих в состав здания автомойки, на кадастровый учет, свидетельствует лишь исключительно об изменении правового статуса строения (самостоятельный объект).

Доказательств выбытия объекта с кадастровым номером 30:12:020975:163 из собственности ООО ТФ "Гранат" представлено не было.

Следовательно, ООО "ТФ "Гранат" являлся собственником помещений, расположенных в спорном строении, поскольку основания для приобретения самого здания автоматизированной мойки, имеющего площадь 175,3 кв. м (договор мены от 30.07.1999 N 1 и регистрация права) недействительными не признаны.

В постановлении от 25.03.2024 года по делу N А06-9968/2022 судом кассационной инстанции отмечено, что поскольку здание автомойки как объект капитального строительства, в результате пристройки помещения, было реконструировано без получения соответствующего согласования и разрешения на строительство, что привело к изменению технических характеристик здания, в частности, к увеличению общей площади спорного объекта с 175,3 кв. м до 226.4 кв. м, оно обладает признаками самовольной постройки.

Вместе с тем именно Обществу с ограниченной ответственностью "Транспортная фирма "Гранат", которое являлось (до реконструкции) собственником здания мойки и арендатором земельного участка на котором оно расположено, вправе легализовать объект в порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ, применяемого с учетом пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", поскольку со стороны Общества не имеется признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Отказ в иске о признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки не препятствует обращению в суд с новым исковым заявлением о признании права на самовольную постройку, в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска (пункт 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").

Наличие вступившего в законную силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки судом не установлено.

В таком случае, Общество с ограниченной ответственностью "Транспортная фирма "Гранат" вправе обратиться в суд с новым иском о признании права собственности на самовольную постройку.

С учетом изложенного, в настоящем деле ООО "Транспортная фирма "Гранат" фактически заявлено требование о признании права собственности на здание с кадастровым номером: 30:12:020975:163, подвергшееся реконструкции в виде увеличения общей площади спорного объекта с 175,3 кв. м до 226,4 кв. м, возведения пристройки к зданию и выделения отдельных помещений с кадастровыми номерами: помещения N 1 с кадастровым номером 30:12:0202975:172, площадью 55 кв. м; помещения N 2 с кадастровым номером 30:12:0202975:173, площадью 63 кв. м; помещения N 3 с кадастровым номером 30:12:0202975:174, площадью 22,8 кв. м и помещения N 4 с кадастровым номером 30:12:0202975:175, площадью 85.5 кв. м. Требование истцом заявлено о признании права собственности на все перечисленные отдельные помещения.

Полагая, что в настоящее время имеются правовые основания для признания права собственности на спорные объекты, а в деле А06-9968/2022 единственным основанием для отказа в признании права собственности на данный объект является отсутствие разрешения на реконструкцию, истец обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Суд первой инстанции отказал в иске, указав, что истцом не представлены допустимые доказательства, подтверждающие, что спорный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Способы защиты гражданских прав определены гражданским законодательством.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты гражданских прав, а признание права собственности, в частности, по существу сводится к подтверждению приобретения такого права в установленном законом порядке.

Как указывалось выше, в рамках рассмотрения дела N А06-9968/2022 судом кассационной инстанции отмечено, что поскольку здание автомойки как объект капитального строительства, в результате пристройки помещения, было реконструировано без получения соответствующего согласования и разрешения на строительство, что привело к изменению технических характеристик здания, в частности, к увеличению общей площади спорного объекта с 175,3 кв. м до 226.4 кв. м, оно обладает признаками самовольной постройки.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании, которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

При рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), а пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусматривает, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с абзацем 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, который предоставлен по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано за арендатором земельного участка, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При заключении 01.07.2008 года договора аренды земельного участка N 436 ООО ТФ "Гранат" был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 30:12:020975:2 для цели: эксплуатация кафе, автомойки и автозаправочной станции.

На дату заключения договора аренды земельного участка от 01.07.2008 года N 436 объекты недвижимости, расположенные по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Ленинский район, ул. Соколова д. 1, а именно: здание Литер АА с кадастровым номером 30:12:020975:179, площадью 286,4 кв. м, здание Литер Б с кадастровым номером 30:12:020975:161, площадью 112,8 кв. м и здание Литер В с кадастровым номером 30:12:020975:163, площадью 175,3 кв. м уже находились в собственности у ООО "ТФ Гранат".

Из положений статей 7, 42, 85 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельного участка вправе осуществлять строительство с соблюдением установленной разрешительной процедуры, выбрав вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства из перечня основных видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, и осуществлять строительство с соблюдением размеров объекта капитального строительства предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, который является составной частью правил землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

В соответствии со статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, ответственности за нарушение законодательства о градостроительной деятельности.

В обоснование своих требований в подтверждение того, что сохранение спорного строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан истец представил в материалы дела техническое заключение, выполненное ООО "КС Студия", согласно которому общая оценка технического состояния основных строительных конструкций нежилого здания оценивается как работоспособная и не угрожает жизни и здоровью граждан, не нарушает их права. Здание может эксплуатироваться по назначению без проведения дополнительных работ по усилению или укреплению несущих конструкций; экспертное заключение N 902 от 10.05.2023 года, согласно которому в нежилом здании автомойки возможно размещение автомобильной мойки на 3 поста по адресу: г. Астрахань, ул. Соколова, 1 (литер В) и оно соответствует требованиям СанПиН 2.2.1./2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов"; акт экспертизы по обеспечению пожарной безопасности нежилого здания автомобильной мойки, по адресу: г. Астрахань, ул. Соколова, 1 от 11.05.2023 года N 31, подготовленный ООО "АрхПроектСервис", согласно которому реконструкция нежилого здания не противоречит требованиям действующего законодательства пожарной безопасности.

Суд первой инстанции при разрешении спора обоснованно указал на следующее.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно разъяснениям, приведенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление N 44), правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства (абзац первый пункта 1).

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10.01.2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие) (абзац второй пункта 1).

В силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение (создание) здания, сооружения с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки.

В пункте 25 постановления N 44 разъяснено: необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

В пункте 30 этого же постановления разъяснено, что суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ), а также разъясняет право стороне по делу на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.

Аналогичные правила подлежат применению и при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку.

Таким образом, из статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также других норм права, и разъяснений по их применению следует, что признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот связывается законом не только с соблюдением требований при ее возведении, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям технической безопасности для проживания или для эксплуатации, наличием угрозы жизни и здоровью граждан, возможностью нарушения прав и охраняемых законом интересов третьих лиц.

Необходимым условием установления обстоятельств, свидетельствующих о возможности безопасной эксплуатации самовольной постройки, ее соответствия требованиям технической безопасности, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, нарушения прав и охраняемых законом интересов третьих лиц является заключение специалиста, обладающего познаниями в соответствующей области, в рамках проведения по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве определяет Федеральный закон от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Этим же законом в преамбуле установлено, что производство судебной экспертизы с учетом особенностей отдельных видов судопроизводства регулируется соответствующим процессуальным законодательством Российской Федерации.

В статье 41 указанного закона закреплено право Правительства Российской Федерации устанавливать перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Реализуя предоставленные федеральным законодателем полномочия, Правительство Российской Федерации 16.11.2021 года издало Распоряжение N 3214-р, утвердившее Перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, а впоследствии и Распоряжение N 3041-р, дополнившее Перечень разделом VIII, официально их опубликовало в порядке, установленном Указом Президента Российской Федерации от 23.05.1996 года N 763 "О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти".

Данные обстоятельства установлены вступившими в законную силу решениями Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2022 года N АКПИ22-93 и от 20.03.2024 года N АКПИ23-1168.

Таким образом, Распоряжением N 3214-р утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, в состав которого вошла судебная строительно-техническая экспертиза, как судебная экспертиза по гражданским делам, связанным с самовольным строительством.

Применив перечисленные нормы права, суд первой инстанции правомерно указал, что Техническое заключение, выполненное ООО "КС Студия", экспертное заключение N 902 от 10.05.2023 года и акт экспертизы по обеспечению пожарной безопасности нежилого здания автомобильной мойки, по адресу: г. Астрахань, ул. Соколова, 1 от 11.05.2023 года N 31, подготовленный ООО "АрхПроектСервис" не соответствуют требованиям допустимости доказательств в рассматриваемом споре.

Суд первой инстанции разъяснил истцу право заявить ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы с поручением ее проведения государственному экспертному учреждению.

Истец такое ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы не заявил, указав, что считает достаточными представленных им доказательств.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело, вновь разъяснил истцу право на заявление ходатайства о назначении экспертизы в государственную судебно-экспертную организацию.

Определением от 26 февраля 2025 года судом апелляционной инстанции по настоящему делу удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Транспортная фирма "Гранат" Кагальницковой Натальи Владимировны о назначении по делу N А06-3451/2024 судебной строительно-технической экспертизы.

Проведение экспертизы по делу N А06-3451/2024 было поручено Научно-образовательному центру экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Астраханский государственный университет им. В.Н. Татищева" (ОГРН 1023000818554, ИНН 3016009269).

Непосредственное проведение экспертизы поручено эксперту Исаеву Артему Евгеньевичу.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

"1. Соответствует ли здание, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Соколова, д. 1, с кадастровым номером 30:12:020975:163, площадью 226,4 кв. м, назначение - мойка, строительным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным и пожарным нормам и требованиям, правилам землепользования и застройки, а также нарушены ли права и охраняемые законом интересы других лиц и создает ли угрозу жизни и здоровью граждан?;

2. Является ли здание, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Соколова, д. 1, с кадастровым номером 30:12:020975:163, площадью 226,4 кв. м, объектом капитального строительства?".

В адрес Двенадцатого арбитражного апелляционного суда 03 июня 2025 года поступили материалы дела N А06-3451/2024 с экспертным заключением от 29.05.2025 N 01-13-28-04/11.

Согласно экспертному заключению экспертом по поставленные судом вопросы были сделаны следующие выводы:

1. Здание, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Соколова, д. 1, с кадастровым номером 30:12:020975:163, площадью 226,4 кв. м, назначение - мойка, не соответствует строительным нормам и требованиям, создает угрозу жизни и здоровью граждан; соответствует градостроительным нормам и требованиям, правилам землепользования и застройки. Соответствие санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам и требованиям выявить не представляется возможным вследствие отсутствия доступа в здание.

2. Здание, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Соколова, д. 1, с кадастровым номером 30:12:020975:163, площадью 226,4 кв. м, является объектом капитального строительства.

Таким образом, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлены допустимые доказательства, подтверждающие, что спорный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах, спорные объекты недвижимости, входящие в состав здания автомойки с кадастровым номером 30:12:020975:163,в отношении которого произведена реконструкция без получения соответствующего разрешения в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не могут быть признаны соответствующими градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам, поскольку нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, создают угрозы жизни и здоровью граждан.

В связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют правовые основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения требований Общества с ограниченной ответственностью "Транспортная фирма "Гранат" и признания за ним права собственности на объекты недвижимости:

- 30:12:0202975: 172, площадью 55 кв. м, г Астрахань ул. Соколова д. 1, пом. 1, назначение мойка,

- 30:12:0202975: 173, площадью 63 кв. м, по адресу: г. Астрахань ул. Соколова д. 1, пом. 2, назначение мойка,

- 30:12:0202975: 174, площадью 22,8 кв. м, по адресу: г. Астрахань, ул. Соколова д. 1, пом. 3, назначение подсобка.

- 30:12:0202975: 175, площадью 85,5 кв. м, по адресу: г. Астрахань, ул. Соколова д. 1, пом. 4, назначение мойка.

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей. Денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда.

Согласно части 6 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В суд апелляционной инстанции поступило заключение эксперта от 29.05.2025 01-13-28/04/11 Научно-образовательного центра экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Астраханский государственный университет им. В.Н. Татищева".

Стоимость экспертизы экспертным учреждением указана в размере 329 185 рублей 20 копеек.

Заявляя ходатайство о назначении судебной экспертизы, конкурсный управляющий ООО "ТФ "Гранат" указал, что в конкурсной массе общества отсутствуют денежные средства для оплаты экспертизы, поскольку определением Арбитражного суда Астраханской области от 03.09.2018 по делу N А06-7635/2018 в отношении общества с ограниченной ответственностью ТФ "Гранат" возбуждено производство о несостоятельности (банкротстве). В третью очередь реестра требований кредитор истца включено требование только одного кредитора - УФНС России по Астраханской области. Конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью "Транспортная фирма "Гранат" к ходатайству о назначении экспертизы также приложен ответ Управления Федеральной налоговой службы по Астраханской области от 05.02.2025 N 19-03/05048 на его обращение о финансировании судебных расходов на проведение строительной экспертизы, согласно которому возможность финансирования экспертизы за счет средств федерального бюджета отсутствует.

На основании пункта 2 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда.

Согласно абзацу 2 пункта 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" до назначения экспертизы по ходатайству или с согласия лиц, участвующих в деле, суд определяет по согласованию с этими лицами и экспертом (экспертным учреждением, организацией) размер вознаграждения, подлежащего выплате за экспертизу, и устанавливает срок, в течение которого соответствующие денежные суммы должны быть внесены на депозитный счет суда лицами, заявившими ходатайство о проведении экспертизы или давшими согласие на ее проведение (часть 1 статьи 108 АПК РФ).

В случае неисполнения указанными лицами обязанности по внесению на депозитный счет суда денежных сумм в установленном размере суд выносит определение об отклонении ходатайства о назначении экспертизы и, руководствуясь положениями части 2 статьи 108 и части 1 статьи 156 Кодекса, рассматривает дело по имеющимся в нем доказательствам.

Если при названных обстоятельствах дело не может быть рассмотрено и решение принято на основании других представленных сторонами доказательств (часть 2 статьи 108 АПК РФ), суд вправе назначить экспертизу при согласии эксперта (экспертного учреждения, организации), учитывая, что оплата экспертизы в таком случае будет производиться в порядке, предусмотренном частью 6 статьи 110 Кодекса.

Таким образом, действующим законодательством допускается возможность назначения судебной экспертизы в отсутствие внесенных денежных средств на депозитный счет суда. Поскольку денежные средства для выплаты эксперту на депозитном счете Двенадцатого арбитражного апелляционного суда отсутствовали, суд апелляционной инстанции направил в адрес экспертного учреждения запрос, в котором разъяснил, что суд вправе назначить экспертизу при согласии эксперта (экспертного учреждения, организации), учитывая, что оплата экспертизы в таком случае будет производиться в порядке, предусмотренном частью 6 статьи 110 Кодекса, а именно неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком. Указанное разъяснение может быть применено в рамках рассматриваемого спора, с учетом характера заявленных требований.

В этой связи, экспертному учреждению было предложено представить ответ о возможности проведения экспертизы в отсутствие на депозите суда в настоящее время денежных средств для оплаты услуг эксперта.

В письме от 17.02.2025 N 01-13-28-05/02 Научно-образовательный центр экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Астраханский государственный университет им. В.Н. Татищева" сообщил, что готов выполнить экспертизу в отсутствие на депозите суда денежных средств.

При таких обстоятельствах, с учетом приведенных положений арбитражного процессуального закона по правилам статьи 110 ГК РФ, судебная коллегия относит расходы за проведение экспертизы на истца.

При принятии апелляционной жалобы на решение арбитражного суда Астраханской области по настоящему делу обществу с ограниченной ответственностью "Транспортная фирма "Гранат" была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

Поскольку, в силу пункта 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, с апеллянта подлежит взысканию государственная пошлина в размере, установленном подпунктом 19 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

решение Арбитражного суда Астраханской области от 28 октября 2024 года по делу N А06-3451/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Транспортная фирма "Гранат" (ОГРН 1023000862246, ИНН 3017024580) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 30 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Транспортная фирма "Гранат" (ОГРН 1023000862246, ИНН 3017024580) в пользу Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Астраханский государственный университет имени В.Н. Татищева" (ИНН 3016009269, ОГРН 1023000818554) расходы за проведение судебной экспертизы в размере 329 185 рублей 20 копеек.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.