Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Афониной Е.И. и Зотовой И.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Новстройтрансэкспедиция" (ИНН 2315111237, ОГРН 1042309102395) - Карапетяна Г.К. (доверенность от 16.02.2023), ответчика - администрации муниципального образования город Новороссийск (ИНН 2315061988, ОГРН 1032309077635) - Савельевой А.Б. (доверенность от 30.12.2024), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новстройтрансэкспедиция" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.01.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2025 по делу N А32-63579/2022, установил следующее.

ООО "Новстройтрансэкспедиция" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования город Новороссийск (далее - администрация) о признании права собственности на склад с кадастровым номером 23:47:0117020:224, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0117020:102 по адресу: 353960, г. Новороссийск, с. Борисовка, пер. Мирный, д. 7А (измененные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В свою очередь, администрация предъявила встречный иск к обществу о признании незаконной реконструкции, произведенной обществом в отношении капитального объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0117020:102 по адресу г. Новороссийск, с. Борисовка, пер. Мирный, з/у 7А, по возведению второго этажа; об обязании общество привести капитальный объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0117020:102 по адресу г. Новороссийск, с. Борисовка, пер. Мирный, з/у 7А, в состояние, существовавшее до его реконструкции, в соответствие с техническим паспортом спорного капитального объекта, путем демонтажа второго этажа, в течение 30-ти дней с момента вступления решения суда делу в законную силу; в случае неисполнения ответчиком решения суда в 30-дневный срок, взыскать с общества в пользу администрации судебную неустойку в размере 10 тыс. рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения; в случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный срок, предоставить администрации право совершить указанные действия своими силами с последующим взысканием с общества стоимости работ по сносу.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.09.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2024, первоначальный иск удовлетворен в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что строение 1978 года постройки реконструировано обществом путем надстройки второго этажа без получения разрешения. Судебной экспертизой, проведенной по делу N 2-247/2022 (2-3933/2021), установлено, что строение с учетом проведенной реконструкции, соответствует целевому назначению земельного участка согласно виду разрешенного использования, угрозу жизни и здоровью граждан не создает. Привести объект капитального строительства с кадастровым номером 23:47:0117020:224 в состояние, существовавшее до проведения реконструкции в целом технически возможно, однако практическая реализация такого приведения в состояние до проведения реконструкции связана с техническими затруднениями, ввиду необходимости обеспечения зоны безопасности производимых работ по сносу этажа здания, а также потенциального нарушению ряда прав граждан и организаций в целом. С учетом указанного, суды пришли к выводу о возможности сохранить реконструированный объект, признать на него право собственности и отказать в иске администрации.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.05.2024 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.09.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2024 по делу N А32-63579/2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.01.2025 в удовлетворении первоначального иска отказано, по встречному иску суд обязал общество снести объект капитального строительства - склад с кадастровым номером 23:47:0117020:224, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0117020:102 по адресу: г. Новороссийск, с. Борисовка, пер. Мирный, д. 7А в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения обществом решения суда в течение установленного срока администрация вправе совершить эти действия за свой счет с взысканием с общества необходимых расходов. В случае если общество не исполнит решение в течение установленного срока, присудить (взыскать) с общества в пользу администрации неустойку за неисполнение решения в размере 10 тыс. рублей за каждый день просрочки, до дня фактического исполнения решения. Кроме того, с общества в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2025 решение от 31.01.2025 изменено, четвертый абзац резолютивной части судебного акта изложен в следующей редакции: "Обязать ООО "Новстройтрансэкспедиция" (ОГРН 1042309102395, ИНН 2315111237) путем демонтажа второго этажа привести объект капитального строительства - склад с кадастровым номером 23:47:0117020:224, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0117020:102 по адресу: г. Новороссийск, с. Борисовка, пер. Мирный, д. 7А, в состояние, существовавшее до его реконструкции, в соответствие с техническим паспортом спорного капитального объекта от 23.07.2007 в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу". В остальной части судебный акт оставлен без изменения.

Суды, отказывая обществу в иске о признании права собственности на реконструированный объект, установили при новом рассмотрении дела, что общество никаких мер к получению разрешения на строительство не принимало, подготовку соответствующих документов не осуществляло, поэтому формальное обращение общества с заявлением о вводе объекта в эксплуатацию не может считаться надлежащими действиями истца по соблюдению административного порядка ввода в гражданский оборот вновь созданного (реконструированного) объекта недвижимости. Действия общества, направленные на легализацию самовольно возведенного объекта в судебном порядке в обход надлежащей процедуры получения разрешительной документации, квалифицированы судами как недобросовестные.

По встречному иску суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для сноса объекта в целом, указав на невозможность приведения здания в состояние, существовавшее до реконструкции.

Суд апелляционной инстанции с указанным выводом не согласился, установил основания для изменения решения суда в части встречного иска, указав, что названные экспертом обстоятельства свидетельствуют не о технической невозможности приведения здания в первоначальное состояние, а о выборе методики демонтажа второго этажа, технических ограничениях и необходимости соблюдения техники безопасности, а также естественных последствиях проведения строительных работ.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 31.01.2025 и постановление от 28.04.2025, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска общества и отказе во встречном иске администрации. По мнению общества, снос и приведение объекта в первоначальное положение являются крайней мерой государственного вмешательства. Общество осуществляет хозяйственную деятельность, оплачивает налоги, обеспечивает рабочие места. Приведение объекта в первоначальное состояние фактически приведет к потере его функциональности, скажется на работе предприятия. Суды не учли, что общество приобрело спорный объект в уже реконструированном виде и поэтому не может предоставить необходимые документы, связанные с реконструкцией строения. Сохранение спорной постройки ничьих прав не нарушает, что подтверждено заключением судебной экспертизы.

Отзыв на жалобу не поступил.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей общества и администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как установили суды, общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:47:0117020:102, расположенного по адресу: г. Новороссийск, с. Борисовка, пер. Мирный, 7А, а также расположенного на нем объекта капитального строительства - склада (литера О) общей площадью 152,9 кв. м.

Общество произвело реконструкцию объекта недвижимости (склада) путем надстройки второго этажа.

В связи с произведенной реконструкцией в октябре 2021 года администрация обратилась в Приморский районный суд г. Новороссийска с требованием о сносе самовольной постройки. Делу присвоен номер N 2-247/2022.

Общество обратилось в управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск с заявлением о выдаче разрешения на ввод склада в эксплуатацию.

12 июля 2022 года обществу выдан отказ N 08.03-1.3-6897/22 в выдаче разрешения на ввод склада в эксплуатацию после реконструкции в связи с отсутствием разрешительной документации.

22 сентября 2022 Приморский районный суд г. Новороссийска Исковое заявление администрации к обществу о признании капитального объекта самовольной постройкой и ее сносе оставил без рассмотрения.

Общество, полагая, что имеются основания для признания права собственности на реконструированное здание, обратилось с первоначальным исковым заявлением в арбитражный суд.

В свою очередь, администрация, ссылаясь на то, что общество реконструировало объект в отсутствие разрешения, обратилась со встречным иском о приведении объекта в состояние, существовавшее до его реконструкции.

При разрешении спора суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения любого способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (подпункт 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

Как следует из пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса).

Ранее, аналогичные разъяснения содержались в пункте 26, постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Таким образом, в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса реконструкция объекта, в результате которой создается новый объект без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки является признаком самовольной постройки.

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрена необходимость получения разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства.

Согласно разъяснениям как изложенным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абзацы 2 и 3 пункта 26), так и в абзаце 2 пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса).

Таким образом, в предмет доказывания по иску о признании права собственности на самовольную постройку подлежат исследованию фактические причины несоблюдения застройщиком установленного Градостроительным кодексом порядка получения разрешения на строительство/реконструкцию и оценка поведения застройщика.

При новом рассмотрении дела установлено, что никаких документов, свидетельствующих о принятии застройщиком мер к получению разрешения на реконструкцию объекта в дело не представлено.

Доводы общества о том, что им приобретен объект в уже реконструированном виде, противоречит позиции самого истца, изложенной в первоначальном иске, об осуществлении именно обществом реконструкции. Кроме того, общество, обращаясь с первоначальным иском, должно представить доказательства принятия застройщиком мер по получению разрешительной документации (проектная документация, технические требования и условия, подлежащие обязательному исполнению при архитектурно-строительном проектировании в целях реконструкции и т.п.).

Ссылка общества на то, что им предпринимались меры к вводу объекта в эксплуатацию, проверены судом апелляционной инстанции и мотивированно отклонены.

Как справедливо указал суд апелляционной инстанции, формальное обращение общества с заявлением о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не может считаться надлежащими действиями истца по соблюдению административного порядка ввода в гражданский оборот вновь созданного (реконструированного) объекта недвижимости. Доказательств наличия каких-либо препятствий для своевременного получения разрешения в установленном законом порядке (как до начала, так и во время реконструкции с предоставлением необходимых документов) общество не представило, в связи с чем его поведение не может быть признано добросовестным.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2020 N 306-ЭС20-118, от 06.12.2021 N 306-ЭС21-22509 и от 01.07.2022 N 308-ЭС22-9740, в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, в которых также отмечено, что иной подход ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в худшее положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполняет предусмотренные законом требования.

При указанных обстоятельствах, не имеет правового значения довод общества о возможности сохранения спорной постройки ввиду отсутствия нарушения прав третьих лиц.

В соответствии со статьей 72 Земельного кодекса Российской Федерации муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

В силу подпункта 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" администрация признается надлежащим истцом по требованию о сносе самовольных построек. Органы местного самоуправления обращаются в суд с иском о сносе самовольных строений, расположенных в границах муниципального образования, в силу полномочий по осуществлению земельного контроля и выдаче разрешений на строительство объектов недвижимости.

Наличие у администрации как органа, наделенного полномочиями в сфере публичного порядка строительства, права на иск и установление факта нарушения этого порядка - отсутствия разрешения на строительство являются основаниями для удовлетворения заявленных требований в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса.

Администрация во встречном иске просила обязать общество привести капитальный объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0117020:102 по адресу г. Новороссийск, с. Борисовка, пер. Мирный, з/у 7А, в состояние, существовавшее до его реконструкции, в соответствие с техническим паспортом спорного капитального объекта, путем демонтажа второго этажа, в течение 30-ти дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Удовлетворяя данное требование, суд апелляционной инстанции, оценив заключение судебной экспертизы, установил возможность приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения реконструкции.

Суд кассационной инстанции не имеет правовых оснований для иной оценки доказательств.

Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств. Основания для отмены или изменения постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2025 по делу N А32-63579/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.