26 марта 2025 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.А.

судей Басараба Д.В.

Сыча М.Ю.

при секретаре П.

с участием: - представителя истца Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Республики Крым гражданское дело по иску Б. к Администрации г. Ялта Республики Крым, третье лицо - Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании права собственности,

по апелляционной жалобе Администрации г. Ялта Республики Крым на решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 20.11.2024 г.,

заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Крым Кузнецовой Е.А., пояснения представителя истца, возражавшего против доводов жалобы, исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия Верховного Суда Республики Крым

Представитель Б. - К.Р. в иске от 09.06.2023 г. просил в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ признать за Б. право собственности на расположенный адресу: <адрес>, объект недвижимого имущества площадью 52,7 кв. м.

В обоснование иска указано на то, что в 2012 г. на предоставленном в целях строительства и обслуживания детского центра художественного творчества земельном участке Б. возвела объект капитального строительства площадью 26,5 кв. м, который в последующем в целях повышения уровня благоустройства и удобства его эксплуатации был реконструирован с увеличением площади до 52,7 кв. м. Нежилое здание в реконструированном виде соответствует виду разрешенного использования земельного участка и не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан, однако Б. лишена возможности оформить свои права на него во внесудебном порядке.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 20.11.2024 г. иск удовлетворен, за Б. признано право собственности на здание площадью 52,7 кв. м с кадастровым номером N по адресу: <адрес> (л.д. 138-141).

Администрация г. Ялта Республики Крым в апелляционной жалобе просит указанное решение отменить, как незаконное и необоснованное, постановленное без полного установлениях всех юридически значимых обстоятельств, с нарушением норм материального и процессуального права. Просит постановить по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска (л.д. 154-158).

Представитель Б. - Ч. в возражениях на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, указав на безосновательность изложенных в жалобе доводов.

Представители ответчика, третьего лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и поданных на нее возражений, исследовав материалы дела, судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

В силу предписаний ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. п. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемое решение вышеуказанным требованиям не соответствует, основано на неполно установленных юридически значимых обстоятельствах и не согласуется с нормами права, которые регулируют спорные право-отношения.

Так, судом установлено и подтверждается материалами дела, что 01.10.2004 г. по заключенному между Алупкинским городским Советом и Б. договору последней в срочное платное пользование для строительства и обслуживания детского центра художественного творчества был передан земельный участок площадью 0,0633га, несельскохозяйствен-ного назначения, расположенный по <адрес> (л.д. 4-7).

23.06.2022 г. между Муниципальным образованием городской округ Ялта Республики Крым (Арендодатель) и Б. (Арендатор) в отношении вышеуказанного земельного участка вновь заключен договор аренды (л.д. 8-11, 58-71), по условиям которого:

- Арендодатель передал, а Арендатор принял за плату во временное владение и пользование для строительства и обслуживания детского центра художественного творчества земельный участок с кад.номером N общей площадью 633 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - образование и просвещение, расположенный по адресу: Республика Крым, <адрес>, (п. п. 1.1, 1.2);

- на земельном участке расположен объект недвижимого имущества (п. 1.3);

- на земельный участок распространены ограничения (обременения): водоохранная зона Черного моря на территории Республики Крым (городской округ Ялта); защитная зона объекта культурного наследия регионального значения "Дача С."; защитная зона объекта культурного наследия регионального значения "Дача Шидокирских"; зона регулирования застройки строго режима объекта культурного наследия федерального значения "Комплекс сооружений Воронцовского дворца"; зона с особой архитектурно-планировочной организацией территории на территории в кадастровых границах муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым (п. 1.4);

- срок действия договора - до 01.10.2053 г. (п. 2.1).

Пунктом 4.4 Договора установлено, что Арендодатель, в том числе, обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования, соблюдая при этом требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов и не нарушая прав собственников, землепользователей и арендаторов смежных земельных участков (, а также производить строительные и иные работы при получении соответствующих разрешений (согласований) органов государственной власти, органов местного самоуправления и иных служб (п. п. 4.4.3, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ).

Установлено, что в 2012 г. на указанном земельном участке Бобышева Л.В. возвела одноэтажный объект капитального строительства, общей площадью 26,5 кв. м, состоящий из помещений: N - коридор площадью 5,7 кв. м, N площадью 14,1 кв. м и N площадью 6,7 кв. м, в подтверждение чего предоставлена копия технического паспорта от 22.11.2012 г. (л.д. 16-19).

Сведения о спорном одноэтажном здании с назначением "жилое", площадью 26,5 кв. м, год завершения строительства - 2012 г., внесены в ЕГРН 08.02.2017 г. как "актуальные, ранее учтенные" с присвоением объекту кадастрового номера N (л.д. 56-61).

Доказательства правомерности размещения на земельном участке с видом разрешенного использования "образование и просвещение" жилого здания, а также регистрации за Б. права собственности на указанное здание, как на жилое, в материалах дела отсутствуют.

Как указывает истец, после заключения договора аренды ею произведена реконструкция находящегося на земельном участке нежилого объекта, в результате которой его площадью увеличилась до 52,7 кв. м (л.д. 20-27).

04.04.2023 г. Минжилполитики и стройнадзора Республики Крым уведомило Б. об отказе в выдаче разрешения на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию на основании ч. 6 ст. 55 ГрК РФ, поскольку ею не были представлены разрешение на строительство, акт о подключении постройки к инженерным сетям, не в полном объеме заполнено заявление, часть документов подана не в оригиналах (л.д. 28).

19.04.2023 г. на основании задания N от 18.04.2023 г. сотрудниками Минжилполитики и стройнадзора Республики Крым проведено выездное обследование земельного участка с кад.номером N, по результатам которого составлен акт N от 19.04.2023 г., которым зафиксирован факт возведения Б. на указанном земельном участке строения без получения соответствующей разрешительной документации, что не согласуется с предписаниями ст. 51 ГрК РФ, а также об эксплуатации спорного строения как жилого вопреки виду разрешенного использования земельного участка "образование и просвещение", что свидетельствует о наличии у строения признаков самовольной постройки.

Согласно публичной информации, размещенной на официальном сайте Ялтинского городского суда Республики Крым, в производстве суда находится гражданское дело N по иску Администрации <адрес> Республики Крым к Б. о расторжении договора аренды земельного участка от 23.06.2022 г. и сносе возведенного на нем объекта самовольного строительства (производство по указанному делу приостановлено до разрешения настоящего дела).

Б., обратившись в суд с настоящим иском, не оспаривая факт самовольной реконструкции, утверждает, что данный объект соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам и не представляет угрозу для жизни и здоровья граждан, а его возведение не противоречит виду разрешенного использования земельного участка.

Проверяя доводы Б., судом первой инстанции по делу была назначена строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, по результатам проведения которой эксперт АНО "Институт учета и судебный экспертизы" (Заключение N от 28.08.2021 г. - л.д. 86-117) пришел к выводам о том, что:

- объект исследования - строение по адресу: <адрес>, располагается в границах земельного участка с кад.номером N;

- строение по своим объемно-планировочным и конструктивным решениям, планировке участка застройки соответствует требованиям существующих строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил, применяемым к подобным объектам и действовавших на момент его строительства;

- функциональное назначение исследуемого строения допускает его размещение на земельном участке с кад.номером N видом разрешенного использования - образование и просвещение;

- строение выполнено из строительных материалов, обеспечивающих достаточную прочность и надежность конструкций зданий в целом, находится в хорошем техническом состоянии, в связи с чем, не нарушает охраняемые законом интересы третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также не препятствует в пользовании своим имуществом гражданам на смежных земельных участках.

Указанные доказательства, по мнению истца и ее представителя, с доводами которых согласился и суд первой инстанции, являются достаточными для признании права собственности на спорный объект недвижимости.

Между тем, по общему правилу право собственности возникает по основаниям, не запрещенным законом, и считается приобретенным правомерно, если иное не следует из закона.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (п. 2 ст. 260, п. 1 ст. 263 ГК РФ, п. 2 ст. 7, пп. 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 ЗК РФ, п. 14 ст. 1, ст. 2 ГрК РФ, ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", ст. 36 Федерального закона от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", п. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.03.1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абз. 4 ст. 20 Федерального закона от 21.12.1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие, абз. 2 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 г. N "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке".

Поскольку арендованный Б. земельный участок, в границах которого возведена самовольная постройка, расположен в защитной зоне объектов культурного наследия регионального и федерального значения, на спорные правоотношения распространяются и положения Федерального закона от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", согласно п. 1 ст. 34.1 которого в границах защитной зоны объектов культурного наследия в целях обеспечения их сохранности и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов (абз. 1).

Зона с особой архитектурно-планировочной организацией территории (далее - архитектурно-планировочная зона), согласно положениям Закона Республики Крым от 07.07.2017 г. N-ЗРК/2017 "Об особенностях создания в Республике Крым зон с особой архитектурно-планировочной организацией территории", предполагает обязательность соблюдения особых условий и правового режима использования такой территории, включающей земли, земельные участки (части земельных участков) и расположенные на них объекты недвижимого имущества, с учетом историко-культурной, экологической и рекреационной ценности, а также перспективного градостроительного развития. В частности, в границах архитектурно-планировочной зоны запрещено строительство объектов капитального строительства и размещение иных объектов; а также реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства и иных объектов в случае, если такая реконструкция затрагивает внешний архитектурный вид указанных объектов.

Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются ст. 222 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 263 ГК РФ).

Согласно ст. 222 ГК РФ здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствую-щих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила были установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими, являются самовольной постройкой (п. 1).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 5 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 г. N, п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения ст. 222 ГК РФ распространяются и на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (п. 2 ст. 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения (п. 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 г. N).

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3).

Как следует из разъяснений, приведенных в п. п. 39, 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 г. N, при разрешении требований о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абз. 4 п. 2, абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. п. 4, 7 ст. 2 ГрК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (ст. 10 ГК РФ).

Между тем, вопреки требованиям вышеуказанных правовых норм и разъяснений относительно их применения, а также предписаний ст. 56 ГПК РФ, истец суду не предоставил и материалы дела не содержат доказательств проведения строительных работ по реконструкции в установленном законом порядке здания (по сведениям ЕГРН - на земельном участке расположено жилое здание, что не соответствует виду разрешенного использования земельного участка), в том числе с учетом расположения этого здания в защитной зоне объектов культурного наследия регионального и федерального значения, в зоне с особой архитектурно-планировочной организацией территории, его соответствия градостроительным, строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам.

Заключение проведенной по делу экспертизы в указанной части является неполным, поскольку указывая в схематическом изображении объекта (приложение N к Заключению) расположение строения с незначительным отступом от границ земельного участка и с примыканием одного из углов здания к границе (л.д. 104), экспертом не указаны линейные расстояния, как до границы земельного участка, так и до проезжей части <адрес>; указывая в мотивировочной части на расположение здания с соблюдением регламентированных минимальных расстояний до иных объектов капитального строительства, экспертом параметры таких расстояний не отражены, на схеме расположение смежных объектов капитального строительства не указано, вследствие чего невозможно проверить выводы эксперта о соответствии здания требованиям противопожарной безопасности и необходимости размещения строения с учетом противопожарных разрывов; указывая в схеме расположенную рядом с границей земельного участка, к которой примыкает спорное строение, подпорную стену, экспертом не отражено, на каком расстоянии от нее расположено это здание и обеспечивается ли в таком случае безопасность строения, расположенного на местности с уклоном, и не представляет ли в связи с этим данное строение угрозу для жизни и здоровья иных лиц, угрозу повреждения их имущества.

Выяснение указанных обстоятельств в рамках разрешения требований о признании права собственности на самовольную постройку имеет существенное значение, в связи с чем на обсуждение сторон на стадии апелляционного рассмотрения дела, в том числе исходя из разъяснений, приведенных в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 г. N "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", был вынесен вопрос о необходимости устранения неполноты экспертного исследования путем назначения дополнительной экспертизы.

Вместе с тем, представителем истца указано на достаточность представленных ими доказательств для признания права собственности на самовольно реконструированную постройку, отсутствие правовых оснований для предоставления новых доказательств, в том числе для назначения дополнительной экспертизы.

При таких обстоятельствах в отсутствие безусловных доказательств реконструкции здания в установленном законом порядке, его соответствия требованиям градостроительных, строительных, противопожарных и санитарно-эпидемиологических норм и правил, в том числе, предъявляемым к нежилому зданию - детскому центру художественного творчества, предназначенному для пребывания неопределенного круга лиц, правовые основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Кроме того, обращаясь в суд с настоящим иском, истцом заявлено о невозможности иной легализации здания, представив в подтверждение своих доводов копию уведомления Минжилполитики и стройнадзора Республики Крым от 04.04.2023 г. N/исх. Об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 28).

Согласно ч. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполне-ние строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Положениями Закона Республики Крым от 16.01.2015 г. N-ЗРК/2015 "О регулировании градостроительной деятельности в Республике Крым", принятого Государственным Советом Республики Крым в пределах полномочий, предоставленных ч. 1.1 ст. 12.1 Федерального конституцион-ного закона от 21.03.2014 г. N-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", установлены особенности регулирования градостроительной деятельности на территории Республики Крым, в том числе, по вопросам сдачи в эксплуатацию возведенных (реконструированных) объектов капитального строительства.

Применительно к положениям настоящих законов Б. обращалась в Минжилполитики и стройнадзора Республики Крым с заявлением о получении разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию; из содержания вышеуказанного уведомления следует, что основанием к отказу в выдаче ей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию явилось исключительно непредоставление ею в оригиналах необходимых документов и неполнота заполнения соответствующего Заявления (л.д. 28).

Доказательств устранения указанных замечаний и предоставления Б. в Минжилполитики и стройнадзора Республики Крым полного пакета документов, необходимых для разрешения вопроса о выдаче разрешения о сдаче объекта в эксплуатацию, и/или обжалования ею отказа в выдаче такого разрешения и признания этого отказа незаконным, суду не предоставлено и материалы дела таких доказательств не содержат.

При таких обстоятельствах, исходя из принципа разделения властей, суд не вправе подменять специальные органы, уполномоченные на совершение определенных действий, а также заменить решением суда процедуру, предусмотренную законом для выдачи разрешений на ввод объекта в эксплуатацию. При этом ссылки истца на положения п. 3 ст. 222 ГК РФ применительно к разрешению настоящего спора несостоятельны, поскольку указанной правовой нормой с учетом вышеприведенных разъяснений пленума Верховного Суда Республики Крым, безусловное признание в судебном порядке права на самовольно реконструированную постройку не предусмотрено.

Таким образом, оценив доводы сторон и представленные ими доказательства, судебная коллегия не может признать постановленное судом первой инстанции решение отвечающим требованиям законности и обоснованности, в связи с чем это решение подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в иске.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым

Решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 20.11.2024 г. отменить.

Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении иска Б. к Администрации г. Ялта Республики Крым, третье лицо - Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании права собственности - отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Мотивированное апелляционное определение составлено 08.04.2025 г.