Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 ноября 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Артамкиной Е.В. и Коржинек Е.Л., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования городской округ город-курорт Геленджик Краснодарского края (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) - Гусаренко И.А. (доверенность от 26.12.2024), от ответчика - индивидуального предпринимателя Злищевой Натальи Алексеевны (ИНН 232900675004, ОГРН 319237500271485) - Романова Д.Т. (доверенность от 06.06.2025), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Злищевой Натальи Алексеевны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2025 по делу N А32-57467/2021, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Геленджик Краснодарского края (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Злищевой Н.А. (далее - предприниматель) о сносе самовольной постройки.

Решением суда от 03.04.2025, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 21.07.2025, требования удовлетворены, на предпринимателя возложена обязанность осуществить снос здания площадью 503,5 кв. м с кадастровым номером 23:40:0305013:715, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, мкр. Марьинский, квартал N 1, участок N 2, в течение трех месяцев с момента вступления решения в законную силу. В случае неисполнения решения в течение установленного срока с предпринимателя в пользу администрации подлежит взысканию 10 тыс. рублей судебной неустойки за неисполнение решения за каждый день просрочки, со дня, следующего за последним днем установленного срока исполнения решения, до дня фактического исполнения решения.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя, суды не учли, что спорное строение по своим параметрам, функциональному назначению и архитектурно-планировочному решению является индивидуальным жилым домом, а не многоквартирным домом или объектом коммерческого назначения. Строительно-техническое состояние объекта, его расположение и эксплуатация не создают угрозу жизни и здоровью граждан, права и законные интересы третьих лиц не затрагиваются. Для строительства и ввода в гражданско-правовой оборот объекта индивидуального жилого дома не требуются разрешение на строительство и проектная документация. Ответчиком допущены незначительные нарушения в части отступов от соседних земельных участков, нарушения в части этажности здания и пожарной безопасности устранены.

В судебном заседании представители администрации и предпринимателя высказали свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыв, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, ИП Злищева Н.А. является арендатором земельного участка для индивидуального жилищного строительства площадью 400 кв. м с кадастровым номером 23:40:0305013:96 по адресу: г. Геленджик, мкр. Марьинский, квартал N 1, участок N 2 на основании соглашения от 02.06.2015 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды несельскохозяйственного назначения от 26.02.2006 N 4000021321, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно выписке из Правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденных решением Думы муниципального образования от 27.07.2010 N 466, указанный земельный участок расположен в зоне малоэтажной жилой застройки, водоохранной зоне рек.

В соответствии с генеральным планом муниципального образования город-курорт Геленджик указанный земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными отдельно стоящими жилыми домами, водоохранной зоне рек.

По сведениям Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования город-курорт Геленджик предпринимателю выдавалось разрешение на строительство индивидуального жилого дома от 30.11.2015 N Ru23-303000-374-2015 на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0305013:96.

Согласно выписке из ЕГРН Злищева Н.А. является собственником объекта недвижимости - жилого дома с кадастровым номером 23:40:0305013:715 общей площадью 500 кв. м, количество этажей - 4, в том числе подземных - 1.

Из акта осмотра от 24.09.2021 следует, что в рамках осуществления муниципального земельного контроля на территории муниципального образования город-курорт Геленджик был произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:40:0305013:96. В ходе осмотра установлено, что на земельном участке Злищева Н.А. возвела трехэтажное капитальное строение с подземным этажом. По своему архитектурному и объемно-планировочному решению возведенный объект обладает признаками многоквартирного дома с шестью квартирами. Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома и проектная документация застройщиком не оформлялись, имеется только разрешение на строительство индивидуального жилого дома от 30.11.2015. Земельный участок расположен в зоне малоэтажной жилой застройки (Ж-2). Комиссия пришла к выводу о возведении объекта без оформления соответствующей разрешительной документации, с существенным нарушением градостроительного и земельного законодательства, на земельном участке, не предназначенном для данных целей.

Полагая, что спорный объект имеет названные признаки самовольной постройки, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о его сносе.

Разрешая спор, суды руководствовались статьями 222, 450, 606 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), пунктами 1, 4, 8, 12, 13, 16 и 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44), а также пунктом 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 и исходили из следующего.

В целях выяснения обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, определением суда от 30.05.2022 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "Новая Экспертиза" Кавелину А.С., Говорунову М.А. и Кузнецову А.А.

Согласно выводам экспертного заключения от 15.08.2022 N 66-22 обследуемый трехэтажный жилой дом с подземным этажом с кадастровым номером 23:40:0305013:715 расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0305013:96. По фактическому состоянию обследуемое здание на момент проведения исследования имеет планировочные решения, соответствующие индивидуальному жилому дому: отсутствует приемно-вестибюльная группа и обустройство помещений обслуживающего персонала как у гостиницы; отсутствуют отдельные комнаты для кухни и санузлов.

Объект исследования соответствует строительным нормам и правилам, размещению в границах охранных зон, а также требованиям в части обеспечения сейсмобезопасности объектов строительства, однако не соответствует градостроительным нормам и правилам в части отступов от границ смежных земельных участков, установленных правил землепользования и застройки города-курорта Геленджик, и противопожарным нормам правилам в части противопожарных расстояний до соседних зданий.

Выявленные недостатки устранимы, ввиду чего экспертами даются следующие рекомендации по их устранению: для соблюдения нормативного значения противопожарного разрыва между зданиями необходимо выполнить переустройство стен юго-восточного и северо-восточного фасадов объекта в противопожарные первого типа с показателем REI свыше 150 мин; произвести обработку деревянных конструкций на объекте огнезащитными составами с доведением до нормативного предела огнестойкости согласно статье 87 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"; произвести устройство отмостки вокруг здания.

Для поддержания нормативной безопасности объекта в случае его эксплуатации следует устранить ранее выявленные нарушения противопожарных и санитарно-гигиенических норм и правил. Здание не несет угрозу жизни и здоровью граждан на основании положений, установленных Федеральным законом от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", в случае выполнения экспертных рекомендаций.

Определением суда от 26.04.2023 по делу назначено проведение повторной судебной экспертизы, которое поручено экспертам АНО "Исследовательский центр Судебных экспертиз" Шарифгалиевой А.В. и Тарасову А.В.

В экспертном заключении N 73.08-ИЦСЭ отмечено, что спорное строение является объектом капитального строительства, прочно связанным с землей в соответствии с Градостроительным кодексом, градостроительными и строительными нормами и правилами, перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

По своим параметрам, архитектурно-планировочным решениям может эксплуатироваться в качестве индивидуального жилого дома или в качестве объекта для оказания услуг временного размещения (гостиница, гостевой дом).

Исследуемый объект соответствует технической документации, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, генеральному плану муниципального образования, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости.

Спорный объект не соответствует проектной документации (в части несоответствия габаритных размеров и внутренней планировки), не соответствует разрешению на строительство от 30.11.2015 N Ru23-303000-374-2015, требованиям градостроительных норм и правил, правилам землепользования и застройки муниципального образования город Геленджик по следующим параметрам: в части превышения количества этажей; превышения процента застройки; несоблюдения отступа от территории общего пользования (со стороны ул. Б. Пастернака); несоблюдения отступа от земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0305013:22 и 23:40:0305013:198.

Экспертами отмечено, что в силу пункта 8 статьи 36 Градостроительного кодекса и положений пункта 1 статьи 20 Правил землепользования и застройки муниципального образования город Геленджик от 27.07.2010 N 466 (в редакции решения Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 10.09.2021 N 416) земельные участки или объекты капитального строительства, не соответствующие установленным градостроительным регламентом видам разрешенного использования, предельным (минимальным и (или) максимальным) размерам и предельным параметрам, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, то есть эксплуатация объекта возможна в случае отсутствия угрозы для жизни и здоровья.

Процент нарушений предельно допустимых параметров строительства установить не представляется возможным, т.к. отсутствует методика, позволяющая выполнить расчет. Строительно-техническое состояние объекта, его расположение и эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан не создает, права и законные интересы третьих лиц не нарушает.

Суды установили, что земельный участок, на котором располагается рассматриваемый объект, предоставлен предпринимателю в аренду на основании соглашения от 02.06.2015 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды несельскохозяйственного назначения от 26.02.2006 N 4000021321.

Согласно разрешению на строительство от 30.11.2015, выданному предпринимателю, Злищевой Н.А. разрешено строительство трехэтажного индивидуального жилого дома площадью застройки 145 кв. м.

Экспертным исследованием подтверждается наличие несоответствий габаритных размеров и внутренней планировки проектной документации (превышение количества этажей; превышение процента застройки; несоблюдение отступа от территории общего пользования (со стороны ул. Б. Пастернака); несоблюдение отступа от земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0305013:22 и 23:40:0305013:198; не соответствие градостроительным нормам и правилам в части отступов от границ смежных земельных участков).

Исследовав и оценив фактические обстоятельства и представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), доводы и возражения сторон, суды заключили, что ответчик допустил обход предусмотренной законом процедуры для строительства и ввода объектов в эксплуатацию, использовав упрощенный порядок регистрации права собственности на спорный объект как на жилой дом, однако фактически имел целью возведение многоквартирного дома либо апарт-отеля (гостиницы), в связи с чем признали обоснованными требования администрации о сносе спорного объекта как возведенного без соответствующего разрешения на строительство, а также на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.

Между тем суды не учли следующее.

Из материалов дела следует, что предпринимателю было выдано разрешение на строительство трехэтажного индивидуального жилого дома от 30.11.2015 N Ru23-303000-374-2015.

Согласно выводам исследовательской части первоначальной судебной экспертизы от 15.08.2022 N 66-22, проведенной ООО "Новая экспертиза", на предоставленном в аренду предпринимателю земельном участке возведен трехэтажный жилой дом с подземным этажом (подвал). Архитектурно-планировочные решения здания образуют разъединенный ансамбль помещений, которые разобщены на отдельные обособленные комнаты. Объект экспертизы имеет признаки, позволяющие отнести его к объекту индивидуального жилищного строительства, поскольку он обладает количеством надземных этажей равным трем. По результатам проведения камеральной обработки имеющихся сведений экспертами установлено, что обследованный объект не представляется возможным характеризовать как гостевой дом ввиду архитектурно-планировочных решений, не предполагающих выделение зон, подпадающих под определение номеров, то есть структурно-обособленных групп помещений, предназначенных для временного проживания. По фактическому состоянию обследуемое здание на момент проведения экспертного исследования имеет планировочные решения, не соответствующие гостиницам: отсутствие приемно-вестибюльной группы, отсутствие помещений обслуживающего персонала; жилые комнаты обладают доступом к санузлам и кухням; количество комнат/номеров менее пятнадцати. Таким образом, обследуемое здание не имеет признаков по целевому назначению - гостиница.

Из содержания повторной судебной экспертизы от 22.08.2023 N 73.08-ИЦСЭ, проведенной АНО "Исследовательский центр судебных экспертиз", следует, что структурно-обособленных помещений, обеспечивающих возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в здании и состоящих из одной или нескольких жилых комнат, а также вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении, в спорном объекте не идентифицировано, в связи с чем исследуемый объект не обладает признаками многоквартирного жилого дома. В здании возможно устройство набора помещений для нормальной эксплуатации по жилому назначению, после завершения отделочных работ здание может использоваться для проживания одной семьи или оказания услуг временного размещения. Строение по своим параметрам, архитектурно-планировочным решениям может эксплуатироваться в качестве индивидуального жилого дома или в качестве объекта для оказания услуг временного размещения (гостиница, гостевой дом).

Таким образом, судебными экспертизами однозначно не установлено, что спорный объект возведен предпринимателем с целью использования его в качестве многоквартирного дома либо апарт-отеля (гостиницы), напротив, эксперты отметили, что спорное здание имеет признаки, позволяющие отнести его, в том числе к объекту индивидуального жилищного строительства.

Достоверные доказательства, подтверждающие намерения предпринимателя предоставлять помещения спорного здания в аренду для временного проживания в нем гостей, а также свидетельствующие о введении ответчиком в гражданский оборот "коммерческого объекта" в упрощенном порядке, материалы дела не содержат. Выводы судов в указанной части являются предположительными и не могут служить достаточным основанием для применения к ответчику статьи 10 Гражданского кодекса и удовлетворения требований администрации.

Указывая, что спорный объект не соответствует разрешению на строительство и требованиям градостроительных норм и правил, правилам землепользования и застройки муниципального образования город Геленджик в части превышения количества этажей, процента застройки, несоблюдения отступа от территории общего пользования и земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0305013:22 и 23:40:0305013:198, суды сослались на возведение предпринимателем рассматриваемого здания в отсутствие разрешения на строительство.

Вместе с тем согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

Пунктом 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса установлено, что выдача разрешения на строительство в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется.

Понятие объекта индивидуального жилищного строительства закреплено законодателем в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса и представляет собой отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

В силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 25 постановления Пленума N 44).

Согласно заключениям экспертов спорный объект имеет три этажа и один подземный этаж (подвал). В первоначальной судебной экспертизе отмечено, что спорный объект не соответствует градостроительным нормам и правилам в части отступов от границ смежных земельных участков, установленных правил землепользования и застройки города-курорта Геленджик, и противопожарным нормам правилам в части противопожарных расстояний до соседних зданий. Выявленные недостатки устранимы, для соблюдения нормативного значения противопожарного разрыва между зданиями необходимо выполнить переустройство стен юго-восточного и северо-восточного фасадов объекта в противопожарные первого типа с показателем REI свыше 150 мин; произвести обработку деревянных конструкций на объекте огнезащитными составами с доведением до нормативного предела огнестойкости согласно статье 87 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"; произвести устройство отмостки вокруг здания.

Согласно пунктам 30 и 31 постановления Пленума N 44 независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 65 Кодекса).

При установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса, статья 55.32 Градостроительного кодекса, часть 5 статьи 170 Кодекса).

В таком решении должны содержаться выводы суда о допущенных при возведении (создании) постройки нарушениях, вместе с тем указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ, которые должен произвести ответчик для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, не является обязательным, поскольку исполнение решения суда в части приведения постройки в соответствие с установленными требованиями производится по правилам, предусмотренным главой 6 Градостроительного кодекса.

Согласно пояснениям экспертов АНО "Исследовательский центр судебных экспертиз" от 09.09.2024 N 135-ИЦСЭ в заключении экспертов допущена техническая ошибка, так как указано, что объект не соответствует разрешению на строительство от 30.11.2015 в части превышения количества этажей. Количество этажей объекта - 4, этажность - 3, что соответствует проектной документации, на основании которой выдано разрешение на строительство.

Кроме того, предприниматель в кассационной жалобе указывает, что им в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции был засыпан подвальный этаж, после проведения указанных работ площадь здания составила 428,6 кв. м, количество этажей - 3, что подтверждается техническим планом здания, подготовленным кадастровым инженером Каныгиным Э.П. от 16.02.2024 и представленным в суд первой инстанции.

Согласно пункту 29 постановления Пленума N 44, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительным кодексом), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

В данном случае суды фактически уклонились от исследования вопроса о наличии и устранении ответчиком нарушений противопожарных норм и правил, выявленных при проведении первоначальной судебной экспертизы, в части противопожарных расстояний до соседних зданий; при этом согласно выводам повторной судебной экспертизы спорный объект соответствует противопожарным нормам и правилам. Суды также не дали надлежащей правовой оценки допущенным нарушениям в части минимальных отступов от границ соседних земельных участков и территории общего пользования, не установили их существенность либо незначительность.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Кодекса основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, оценить доводы сторон с учетом требований, установленных статьей 71 Кодекса, проверить все доводы участвующих в деле лиц и дать им обоснованную оценку, разрешить спор, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2025 по делу N А32-57467/2021 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.