Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 сентября 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Абраменко Р.А., Нарышкиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Алимардановой А.Г., при участии:

от истца (путем использования системы веб-конференции): представитель Селиванова А.А. по доверенности от 10.01.2025;

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, надлежащим образом извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования муниципальный округ город-курорт Анапа Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2025 по делу N А32-33922/2022

по иску Администрации муниципального образования муниципальный округ город-курорт Анапа Краснодарского края

(ИНН: 2301027017, ОГРН: 1022300523057)

к индивидуальному предпринимателю Милиди Елизавете Николаевне

(ИНН: 230108328708, ОГРНИП: 320237500165722)

третьи лица: публичное акционерное общество "Юг-Инвестбанк"

(ИНН: 0106000547, ОГРН: 1022300001811);

общество с ограниченной ответственностью "Фрегат"

(ИНН: 2301056593, ОГРН: 1062301006680)

о сносе самовольной постройки,

Администрация муниципального образования муниципальный округ город-курорт Анапа Краснодарского края (далее - истец; администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Милиди Елизавете Николаевне (далее - ответчик; ИП Милиди Е.Н.) со следующими требованиями:

- признать самовольными постройками двухэтажное капитальное здание, обозначенное в техническом паспорте как магазин с офисными помещениями (литер А), площадью 259,3 кв. м, состоящее на государственном кадастровом учете как нежилое здание, наименование - магазин с офисными помещениями с кадастровым номером 23:37:0107003:926, количество этажей - 2, в том числе нежилое помещение с кадастровым номером 23:37:0107003:1664, площадью 259,3 кв. м (далее - спорное строение), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1, общей площадью 270 кв. м, с видом разрешенного использования - "для строительства кафе, торгового павильона, офиса", по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Черноморская, д. 220;

- обязать предпринимателя в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос спорного строения;

- указать, что решение суда является основанием для погашения записи о государственной регистрации права собственности в отношении спорного строения управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю;

- обязать предпринимателя в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу освободить территорию общего пользования площадью 30,1 кв. м, прилегающую к спорному земельному участку, путем демонтажа бытовых помещений площадью застройки 35,2 кв. м, примыкающих к спорному строению;

- в случае неисполнения решения суда в установленный срок, взыскать с предпринимателя в пользу администрации 40 тыс. рублей судебной неустойки ежедневно до полного исполнения решения суда.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО "Юг-Инвестбанк" (далее - банк) и ООО "Фрегат".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2023, заявленные требования удовлетворены частично. На предпринимателя возложена обязанность в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить территорию общего пользования площадью 30,1 кв. м, прилегающую к спорному земельному участку, путем демонтажа бытовых помещений площадью застройки 35,2 кв. м, примыкающих к спорному строению. Взыскать с предпринимателя в пользу администрации в случае неисполнения решения суда в установленный срок судебной неустойки в размере 5 тыс. рублей ежедневно до дня исполнения решения суда. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.10.2023 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2023 по делу N А32-33922/2022 в части отказа в удовлетворении исковых требований и распределения судебных расходов отменено, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. В остальной части указанные судебные акты оставлены без изменения.

В ходе нового рассмотрения дела истцом было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований. Определением суда первой инстанции от 14.05.2024 указанное ходатайство удовлетворено. Таким образом, предметом рассмотрения судом первой инстанции являлись следующие исковые требования:

- признать самовольной постройкой двухэтажное капитальное здание, обозначенное в техническом паспорте как магазин с офисными помещениями (литер А), состоящее на государственном кадастровом учете как нежилое здание, наименование - "магазин с офисными помещениями" с кадастровым номером 23:37:0107003:926, количество этажей - 2, которое разделено на нежилое помещение с кадастровым номером 23:37:0107003:1664, общей площадью 484,5 кв. м, частично расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1 по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Черноморская, д. 220, а основной своей частью на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1808 по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Черноморская, д. 220 а;

- обязать ИП Милиди Елизавету Николаевну в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос двухэтажного капитального здания, обозначенного в техническом паспорте как магазин с офисными помещениями (литер А), состоящий на государственном кадастровом учете как нежилое здание, наименование - "магазин с офисными помещениями" с кадастровым номером 23:37:0107003:926, количество этажей - 2, которое разделено на нежилое помещение с кадастровым номером 23:37:0107003:1664, общей площадью 484,5 кв. м, частично расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1 по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Черноморская, д. 220, а основной своей частью на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1808 по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Черноморская, д. 220 а;

- указать, что решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для погашения записи о государственной регистрации права собственности в отношении двухэтажного капитального здания, обозначенного в техническом паспорте как магазин с офисными помещениями (литер А), состоящий на государственном кадастровом учете как нежилое здание, наименование - "магазин с офисными помещениями" с кадастровым номером 23:37:0107003:926, количество этажей - 2, которое разделено на нежилое помещение с кадастровым номером 23:37:0107003:1664, общей площадью 484,5 кв. м, частично расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1 по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Черноморская, д. 220, а основной своей частью на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1808 по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Черноморская, д. 220 а.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2025 по делу N А32-33922/2022 в удовлетворении исковых требований отказано. Судом также отменены обеспечительные меры в виде ареста земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:1, общей площадью 270 кв. м, с видом разрешенного использования - "для строительства кафе, торгового павильона, офиса", расположенного по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Черноморская, д. 220, а также объектов, расположенных на нем и запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю осуществлять государственную регистрацию перехода прав на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:1, общей площадью 270 кв. м, с видом разрешенного использования - "для строительства кафе, торгового павильона, офиса", расположенный по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул.

Черноморская, д. 220, а также на объекты, расположенные на нем, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2022. При этом, судом первой инстанции указано, что данные обеспечительные меры подлежат отмене после вступления в законную силу решения суда первой инстанции.

Судом также перечислено ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края 78 778,69 руб. стоимости судебной экспертизы, а также возвращены с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края на счет ИП Милиди Елизаветы Николаевны денежные средства в сумме 25 889,31 руб., перечисленные по платежному поручению N 2 от 18.01.2024. Кроме того, судом взыскано с администрации муниципального образования город-курорт Анапа в пользу ИП Милиди Елизаветы Николаевны 144 398,69 руб. расходов по оплате стоимости судебных экспертиз.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация муниципального образования муниципальный округ город-курорт Анапа Краснодарского края обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение суда первой инстанции отменить, по делу принять новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что ответчиком не представлено горно-геологическое обоснование (далее - ГГО) для получения разрешения на застройку в срок до 15.04.2002, что является неотъемлемой составной частью проектно-технологической документации, разрабатываемой при обустройстве и разработке месторождений полезных ископаемых, способствующей обеспечению безопасной эксплуатации угледобывающих производств и охране недр. Кроме того, как следует из экспертного заключения от 25.10.2024 N 2952/10-3-24, составленного по результатам проведенной экспертизы, эксперт пришел выводам, что технические характеристики спорного строения не соответствуют акту приемки законченных строительством объектов от 18.06.2002 в части наименования, так как фактически объект эксплуатируется как кафе, а не магазин. Технические характеристики спорного строения не соответствуют технической документации (техническим паспортам по состоянию на 18.06.2002, 15.07.2011) в части общей площади здания (259, 3 кв. м по паспорту (350, 0 кв. м включая террасы) и фактически 424, 3 кв. м (484, 5 кв. м, включая террасы). Экспертным заключением также установлено, что навес площадью 110,2 кв. м, примыкающий к объекту исследования, расположен частично на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1 и частично (большей частью) на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1808. Апеллянт также ссылается на то обстоятельство, что на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1 расположен объект общественного питания с помещениями гостиничного обслуживания, на строительство которого разрешительная документация не выдавалась, а некапитальная пристройка к зданию частично (большей частью) расположена на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1808, на который у ответчика отсутствует право владения, пользования и распоряжения. Таким образом, по мнению заявителя, спорный объект недвижимого имущества является объектом самовольного строительства и подлежит сносу в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В представленных в материалы дела отзывах на апелляционную жалобу ИП Милиди Е.Н. и ПАО "Юг-Инвестбанк" против доводов апелляционной жалобы возражали, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы своей апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

При названных обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу по существу в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика и третьих лиц.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, муниципальному образованию город-курорт Анапа на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:1, общей площадью 270 кв. м, с видом разрешенного использования - для строительства кафе, торгового павильона, офиса по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Черноморская, д. 220.

На основании договора от 29.04.2002 N 99 указанный земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:1 передан в аренду Милиди С.Х. на срок до 05.12.2026 для строительства кафе, торгового павильона, офиса.

По договору от 10.10.2011 Милиди С.Х. передала ИП Милиди Е.Н. все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 29.04.2002 N 99.

В ходе визуальной фиксации использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:1, переданного предпринимателю в аренду, управлением муниципального контроля администрации установлено, что на указанном земельном участке расположено двухэтажное капитальное здание, обозначенное в техническом паспорте как магазин с офисными помещениями (литер А), площадью 259,3 кв. м, состоящее на государственном кадастровом учете как нежилое здание, наименование - магазин с офисными помещениями с кадастровым номером 23:37:0107003:926, количество этажей - 2, которое разделено на нежилое помещение с кадастровым номером 23:37:0107003:1664, площадью 259,3 кв. м, право собственности на которое зарегистрировано за ИП Милиди Е.Н. (запись в ЕГРН от 28.07.2011 N 23-23-26/102/2011-580). Основание регистрации права собственности - договор купли-продажи недвижимости от 21.07.2011, заключенный с Милиди С.Х.

Согласно информации управления архитектуры администрации муниципального образования город-курорт Анапа разрешительная документация на возведение объекта капитального строительства отсутствует.

Указанные факты зафиксированы в акте проверки соблюдения требований земельного законодательства от 05.05.2021 N 107.

Полагая, что возведенный объект является самовольной постройкой, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о ее сносе.

При рассмотрении дела суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 N 8-П, определениях от 25.03.2004 N 85-О, от 13.10.2009 N 1276-О-О, от 03.07.2007 N 595-О-П, от 19.10.2010 N 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса. Указанная позиция также изложена в пункте 2 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44. При этом перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Общим правовым последствием создания самовольной постройки является снос такой постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил; определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 N 308-ЭС15-15458).

Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"; далее - постановление N 44).

В соответствии с пунктом 43 постановления N 44, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44) указано, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм, как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 N 595-О-П: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

По общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос.

Согласно пункту 25 постановления Пленума N 44 возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Согласно пункту 8 постановления N 44 в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

В обоснование заявленного иска администрация ссылалась на возведение ответчиком капитального здания в отсутствие разрешительной документации с нарушением градостроительных норм и правил.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, ссылался на возведение спорной постройки в соответствии с нормами действующего законодательства.

Из материалов дела следует, что постановлением главы города-курорта Анапа Краснодарского края от 08.04.2002 N 312 Милиди С.Х. разрешено проектирование здания магазина с офисными помещениями в составе торгового центра в с. Витязево на земельном участке площадью 270 кв. м.

На основании договора от 29.04.2002 N 99 Милиди С.Х. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:1 на срок до 05.12.2026 для строительства кафе, торгового павильона, офиса.

18.06.2002 Милиди С.Х. выдан акт государственной комиссии приемки законченных строительством объектов, согласно которого спорный объект выполнен в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, экологическим, пожарным, строительным нормам и правилам, государственным стандартам и вводится в действие.

На основании указанного государственного акта 05.11.2002 зарегистрировано право собственности Милиди С.Х. на магазин с офисными помещениями, лит. А, общей площадью 259, 3 кв. м по адресу: г-к. Анапа, пос. Витязево, ул. Черноморская, 220.

Право собственности истца Милиди Елизаветы Николаевны на магазин с офисными помещениями (литер А), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1 по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Черноморская, д. 220 зарегистрировано 30.07.2011 на основании договора купли-продажи недвижимости от 21.07.2011, заключенного с Милиди С.Х.

Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:1, на котором возведено спорное строение, передан Милиди Е.Н. на основании договора от 10.10.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29.04.2002 N 99.

При первоначальном рассмотрении дела судом проведена судебная экспертиза, результаты которой отражены в заключении от 13.01.2023 N 03-001/23.

Так, в ходе экспертного исследования установлено, что к фасадной части к спорному объекту примыкает сооружение в виде навеса, площадью застройки 110,2 кв. м. К тыльной части спорного объекта примыкают бытовые помещения площадью застройки 35,2 кв. м. В рамках исследования по первому вопросу экспертом также установлены технические характеристики навеса площадью 110, 2 кв. м и бытовых помещений, исходя из которых эксперт пришел к выводу об отсутствии у них признаков капитальности.

Навес площадью 110,2 кв. м, примыкающий к объекту исследования, расположен частично на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1 и частично (большей частью) на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1808. Площадь расположения сооружения на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1 составляет 6,2 кв. м, площадь расположения на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1808 составляет 104,0 кв. м.

Бытовые помещения, примыкающие к объекту исследования, площадью застройки 35,2 кв. м, расположены частично на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1 и частично (большей частью) расположены на территории общего пользования со стороны пр-да Николаевский. Площадь расположения сооружения на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1 составляет 5,1 кв. м, площадь расположения на землях общего пользования составляет 30,1 кв. м.

Также установлено соответствие спорного объекта представленной в материалы дела документации (адрес и этажность объекта), иной информации данная документация не содержит; спорный объект соответствует данным технической инвентаризации от 15.07.2011. В результате сопоставления ситуационного плана из технического паспорта от 15.07.2011 с расположением спорного объекта в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:1 установлено, что фактическое расположение спорного объекта не изменилось с момента технической инвентаризации в 2011 году.

На основании проведенного исследования экспертом установлено, что спорный объект: двухэтажное здание, площадью застройки 224,4 кв. м соответствует строительным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам и не соответствует градостроительным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки в части: фактического использования земельного участка; отступов от границ земельного участка; площади застройки зданием; наличие примыкающих некапитальных сооружений в виде навеса общей площадью 110,2 кв. м и в виде бытовых помещений общей площадью 35,2 кв. м.

При этом спорный объект не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

В ходе нового рассмотрения дела, в целях установления дополнительных обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения спора, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2024 по ходатайству ответчика назначена дополнительная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" отдел по городу-курорту Анапа Гавриловой Н.С.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Соответствуют ли технические характеристики спорного объекта - двухэтажного капитального здания, обозначенного в техническом паспорте как магазин с офисными помещениями (литер А), площадью 259,3 кв. м, состоящего на государственном кадастровом учете как нежилое здание, наименование - магазин с офисными помещениями с кадастровым номером 23:37:0107003:926, количество этажей - 2, которое разделено на нежилое помещение с кадастровым номером 23:37:0107003:1664, площадью 259,3 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1, общей площадью 270 кв. м, с видом разрешенного использования - "для строительства кафе, торгового павильона, офиса", по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Черноморская, д. 220 акту приемки законченных строительством объектов от 18.06.2002, а также технической документации, имеющейся в деле (технический паспорт 2002 г., 2011 г.)? Если не соответствует, то в чем выражается несоответствие?

2) Соответствует ли спорный объект строительным, градостроительным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам на дату 18.06.2002?

В заключении от 29.02.2024 N 13-01/2024 эксперт пришел к следующим выводам:

1) Исследуемый объект на момент проведения экспертизы соответствует акту приемки законченного строительством объекта от 18.06.2002 в части назначения здания "нежилое", установлено несоответствие в части наименования объекта (здание эксплуатируется как кафе с офисными помещениями).

В исследуемом здании выполнены работы по внутренней перепланировке: демонтаж-монтаж дверных блоков, перегородок, оконных блоков, в результате чего исследуемый объект не соответствует технической документации (технический паспорт 2002 г. и 2011 г.) в части архитектурно-планировочного решения и общей площади 259, 3 кв. м (350, 0 кв. м включая террасы) по внутреннему обмеру, фактически общая площадь здания в результате перепланировки составляет 353,4 кв. м.

Также зафиксировано выполнение строительных работ по возведению объектов некапитального строительства:

- веранда с лицевой стороны от главного фасада исследуемого объекта, образованная в результате возведения как единое по функциональной принадлежности помещение с ранее существовавшим в здании торговым залом, эксплуатируемое на момент осмотра в качестве зала кафе. Веранда из легких конструкций расположена частично на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1, а основной своей частью (большей частью) на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1808;

- пристройка с левой стороны от главного фасада исследуемого объекта возведена под лестницей, по которой осуществляется подъем на второй этаж, пристройка возведена в количестве двух этажей. Вход на первом этаже осуществляется через дворовую территорию и помещение N 5, вход на второй этаж - с улицы через лестницу. Фактически ввиду наличия сообщения с основным зданием на первом этаже указанное строение является пристройкой к исследуемому объекту и его помещения входят в состав здания.

В результате реконструкции общая площадь исследуемого объекта составляет 484, 5 кв. м, что не соответствует площади, указанной в технической документации.

2) Спорный объект соответствует строительным, градостроительным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам на дату 18.06.2002.

Из пояснений эксперта Гавриловой Н.С., изложенных в письме от 30.05.2024, следует, что согласно техническому паспорту по состоянию на 18.06.2002 терраса входила в состав здания в габаритах первого и второго этажей, то есть возведена с момента строительства здания в целом. В результате проведенных монтажно-демонтажных работ произошло образование единого по функциональной принадлежности помещения, ранее существующего в здании торгового зала и возведенного строения из легких конструкций, которые эксплуатируются на момент проведения экспертизы в качестве кафе.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.06.2024 назначена дополнительная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту Новороссийского филиала ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России Клементьеву И.А.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Каковы технические характеристики спорного объекта - двухэтажного капитального здания, обозначенного в техническом паспорте как магазин с офисными помещениями (литер А), состоящий на государственном кадастровом учете как нежилое здание, наименование - "магазин с офисными помещениями" с кадастровым номером 23:37:0107003:926, количество этажей - 2, которое разделено на нежилое помещение с кадастровым номером 23:37:0107003:1664, общей площадью 484,5 кв. м, частично расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1 по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Черноморская, д. 220, а основной своей частью на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1808 по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Черноморская, д. 220 а?

2) Соответствуют ли технические характеристики спорного объекта акту приемки законченных строительством объектов от 18.06.2002, а также технической документации (технические паспорта 2002 г., 2011 г.)? Если не соответствует, то в чем выражается несоответствие? Имела ли место реконструкция объекта?

3) Соответствует ли спорный объект градостроительным нормам и правилам на дату его возведения?

4) Создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровья граждан?

В заключении от 25.10.2024 N 2952/10-3-24, составленном по результатам проведенной экспертизы, эксперт пришел к следующим выводам.

В рамках ответа на первый вопрос эксперт установил следующие технические характеристики исследуемого объекта:

- в соответствии с данными технического паспорта, выполненного Министерством жилищно-коммунального хозяйства РФ Анапское бюро технической инвентаризации по состоянию на 18.06.2002, исследуемый двухэтажный объект имеет назначение - магазин с офисными помещениями (литер А - магазин; над/литер А - терраса; литер а - терраса 2002 года постройки с физическим износом 0% и состоит из следующих помещений:

1-й этаж, литер А, высота 2,7 м: Помещение N 1 - торговый зал, площадью 43,6 кв. м; Помещение N 2 - коридор, площадью 6,9 кв. м; Помещение N 3 - склад, площадью 16, 9 кв. м; Помещение N 4 - тамбур, площадью 13,4 кв. м; Помещение N 5 - кабинет, площадью 8, 6 кв. м; Помещение N 6 - санузел, площадью 1, 4 кв. м; Помещение N 7 - санузел, площадью 1, 6 кв. м; Помещение N 8 - кабинет, площадью 11, 3 кв. м; Помещение N 9 - склад, площадью 7, 5 кв. м; Помещение N 10 - коридор, площадью 17, 1 кв. м; Помещение N 11 - склад, площадью 7, 7 кв. м;

Помещение N 12 - санузел, площадью 2, 8 кв. м; Помещение N 13 - коридор, площадью 5, 7 кв. м; Терраса - площадью 30, 6 кв. м.

Итого по первому этажу - основная площадь 95, 63 кв. м, вспомогательная - 79, 5 кв. м, общая 175, 1 кв. м.

2-й этаж, литер А, высотой 2, 85 м:

Помещение N 1 - коридор, площадью 11,6 кв. м; Помещение N 2 - санузел, площадью 2,0 кв. м; Помещение N 3 - кабинет, площадью 10,1 кв. м; Помещение N 4 - кабинет, площадью 14,7 кв. м; Помещение N 5 - санузел, площадью 2,7 кв. м; Помещение N 6 - коридор, площадью 4,1 кв. м; Помещение N 7 - кабинет, площадью 9,2 кв. м; Помещение N 8 - кладовая, площадью 4, 5 кв. м; Помещение N 9 - санузел, площадью 2,3 кв. м; Помещение N 10 - кабинет, площадью 20,5 кв. м; Помещение N 11 - кабинет, площадью 15, 7 кв. м; Помещение N 12 - санузел, площадью 2, 1 кв. м; Помещение N 13 - санузел, площадью 1, 8 кв. м; Помещение N 14 - кабинет, площадью 13,5 кв. м. Итого по второму этажу - основная площадь 88, 2 кв. м, вспомогательная - 26,6 кв. м, общая 114,8 кв. м;

литер "а" терраса - общая площадь 30, 6 кв. м; литер "над А" терраса - общая площадь 29, 5 кв. м. Итого общая площадь объекта 259, 3 кв. м (350, 0 кв. м с учетом террас).

В соответствии с данными технического паспорта, выполненного ФГУ "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ" по состоянию на 15.07.2011, исследуемый двухэтажный объект имеет назначение - магазин с офисными помещениями (литер А), 2002 года постройки с физическим износом 10% и состоит из следующих помещений:

1-й этаж, литер А, высота 2,7 м: Помещение N 1 - торговый зал, площадью 43,6 кв. м;

Помещение N 2 - коридор, площадью 6,9 кв. м; Помещение N 3 - склад, площадью 16, 9 кв. м; Помещение N 4 - тамбур, площадью 13,4 кв. м; Помещение N 5 - кабинет, площадью 8, 6 кв. м; Помещение N 6 - санузел, площадью 1, 4 кв. м; Помещение N 7 - санузел, площадью 1, 6 кв. м; Помещение N 8 - кабинет, площадью 11, 3 кв. м; Помещение N 9 - склад, площадью 7, 5 кв. м;

Помещение N 10 - коридор, площадью 17, 1 кв. м; Помещение N 11 - склад, площадью 7, 7 кв. м; Помещение N 12 - санузел, площадью 2, 8 кв. м; Помещение N 13 - коридор, площадью 5, 7 кв. м; Помещение N 14 - высотой 2,7 м - терраса площадью 30,6 кв. м.

Итого по первому этажу - основная площадь 95, 6 кв. м, вспомогательная - 48, 9 кв. м, общая 175, 1 кв. м.

2-й этаж, литер А, высотой 2, 85 м: Помещение N 1 - коридор, площадью 11,6 кв. м; Помещение N 2 - санузел, площадью 2, 0 кв. м; Помещение N 3 - кабинет, площадью 10,0 кв. м; Помещение N 4 - кабинет, площадью 14,7 кв. м; Помещение N 5 - санузел, площадью 2,7 кв. м; Помещение N 6 - коридор, площадью 4,1 кв. м; Помещение N 7 - кабинет, площадью 9, 2 кв. м; Помещение N 8 - кладовая, площадью 4, 5 кв. м; Помещение N 9 - санузел, площадью 2, 3 кв. м; Помещение N 10 - кабинет, площадью 20,5 кв. м; Помещение N 11 - кабинет, площадью 15, 7 кв. м; Помещение N 12 - санузел, площадью 2, 1 кв. м; Помещение N 13 - санузел, площадью 1, 8 кв. м; Помещение N 14 - кабинет, площадью 13,5 кв. м.

Итого по второму этажу - основная площадь 83,7 кв. м, вспомогательная - 31,1 кв. м, общая 114,8 кв. м;

Помещение N 15 высотой 2,85 м - терраса площадью 29, 5 кв. м; Помещение N 16 высотой 2,85 м - терраса площадью 30, 6 кв. м.

Итого по зданию: основная площадь - 179, 3 кв. м, вспомогательная - 80, 0 кв. м, общая площадь объекта 259, 3 кв. м (350, 0 кв. м с учетом террас).

Осмотром на месте установлено, что общая площадь здания 424, 3 кв. м (484, 5 кв. м включая террасы). Первый этаж здания используется в качестве "кафе", в состав которого входят санузлы, кухня, кабинет, склад, котельная, коридор; второй представляет собой изолированные помещения, оборудованные санузлами и с выходами на террасы. Вход в здание на первом этаже осуществляется с лицевой стороны фасада через веранду общей площадью 112, 0 кв. м, выполненную из легких конструкций в виде металлического каркаса, остекленного от уровня пола до перекрытия в количестве 1-го этажа; фактически используется как помещение для приема пищи, оборудованное мебелью; вход на второй этаж осуществляется по металлической лестнице, расположенной с левой стороны фасада.

Отвечая на второй вопрос, эксперт указал, что технические характеристики объекта не соответствуют акту приемки законченных строительством объектов от 18.06.2002 в части наименования, так как фактически объект эксплуатируется как кафе, а не магазин. Технические характеристики спорного объекта не соответствуют технической документации (техническим паспортам по состоянию на 18.06.2002, 15.07.2011) в части общей площади здания (259, 3 кв. м по паспорту (350, 0 кв. м включая террасы) и фактически 424, 3 кв. м (484, 5 кв. м, включая террасы). При этом экспертным путем установлено, что площадь объекта увеличена за счет проведения перепланировки, а не реконструкции объекта. Перепланировка выразилась в присоединении к объекту остекленной некапитальной террасы (веранды).

В ответе на третий и четвертый вопросы эксперт указал, что спорный объект соответствует градостроительным, санитарным нормам и правилам на дату его возведения. На момент проведения исследования спорный объект не несет угрозу жизни и здоровью граждан.

Заключение эксперта признается одним из доказательств по делу наравне со всеми иными видами доказательств.

Оценивая указанные доказательства, суд исходит из того, что заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу, исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке наравне с другими представленными доказательствами (определение ВАС РФ от 17.02.2012 N ВАС-649/12).

Исходя из содержания статей 86 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно быть ясным для понимания и не должно допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Повторно оценив в порядке статей 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение с учетом приведенных возражений подрядчика, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания доводов жалобы обоснованными.

Так, исследование проведено в соответствии с требованиями законодательства, статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения.

Представленное экспертное заключение является ясным, полным, обоснованным и без каких-либо противоречий отвечает на поставленные судом вопросы, не содержит каких-либо противоречивых выводов и не вызывает сомнений в его обоснованности.

Статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Исследовав, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд пришел к выводу, что эксперт на момент составления заключения обладал необходимыми специальными знаниями в соответствии с требованиями действующего законодательства, выполнил заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Выводимый из смысла части 2 статьи 7 Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений обусловливает самостоятельность эксперта в выборе методов проведения экспертного исследования; при этом свобода эксперта в выборе методов экспертного исследования ограничена требованием законности, а избранные им методы должны отвечать требованию допустимости судебных доказательств.

Поскольку из материалов дела не следует, что экспертом были использованы недопустимые с точки зрения закона методы исследования, постольку у суда отсутствуют основания для вывода о недопустимости заключения эксперта, а равно недостоверности содержащихся в нем выводов.

Данное заключение содержит подробное описание произведенных исследований, сделанных в их результате выводов и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы.

У суда первой инстанции отсутствовали основания не доверять выводам эксперта, обладающего специальными познаниями и проводившим соответствующие исследования в рамках рассмотрения данного дела, в связи с чем, судом первой инстанции заключение обоснованно принято в качестве надлежащего и допустимого доказательства по настоящему делу.

Само по себе несогласие истца с экспертным заключением, в отсутствие надлежащих доказательств, опровергающих выводы экспертов, не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения, равно как и об обязанности суда назначить по делу повторную экспертизу. Сделанные по результатам экспертизы выводы не свидетельствует о разрешении экспертом вопросов права.

Доводы жалобы не опровергают правильность выводов экспертов.

Кроме того, в судебном заседании суда первой инстанции в порядке статьи 86 АПК РФ допрошен эксперт Клементьев И.А., который пояснил, что увеличение площади спорного здания произошло за счет перепланировки (возведения некапитальных объектов). Реконструкция в спорном здании не производилась.

Согласно имеющимся в деле материалам двухэтажное здание с кадастровым номером 23:37:0107003:1664, площадью 259, 3 кв. м возведено на основании разрешительной документации и введено в эксплуатацию актом государственной комиссии приемки законченных строительством объектов от 18.06.2002, согласно которому спорный объект выполнен в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, экологическим, пожарным, строительным нормам и правилам, государственным стандартам и вводится в действие.

Как следует из представленной в дело технической документации (технические паспорта по состоянию на 2002 г., 2011 г.) первичная инвентаризация объекта и регистрация права собственности произведены на основании указанного государственного акта от 18.06.2002.

Экспертным путем установлено, что здание лит. А соответствует строительным, градостроительным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам на дату 18.06.2002.

Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:1 предоставлен правопредшественнику истца в установленном порядке для строительства магазина с офисными помещениями в составе торгового центра (постановление главы города-курорта Анапа от 08.04.2002 N 312).

Экспертным путем установлено несоответствие спорного здания технической документации в части площади 259,3 кв. м (350,0 кв. м включая террасы), которая увеличена за счет пристройки некапитальной веранды с лицевой стороны от главного фасада здания, образованной в результате возведения как единого по функциональной принадлежности помещения с ранее существовавшим в здании торговым залом. Веранда из легких конструкций расположена частично на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1, а основной своей частью (большей частью) на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1808.

Учитывая представленные в материалы дела документы на ввод объекта в эксплуатацию, техническую документацию, а также выводы экспертов, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что двухэтажное капитальное здание, обозначенное в техническом паспорте как магазин с офисными помещениями (литер А), площадью 259,3 кв. м, состоящее на государственном кадастровом учете как нежилое здание, наименование - магазин с офисными помещениями с кадастровым номером 23:37:0107003:926, количество этажей - 2, в том числе нежилое помещение с кадастровым номером 23:37:0107003:1664, площадью 259,3 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1, общей площадью 270 кв. м не обладает признаками самовольной постройки в смысле статьи 222 Гражданского кодекса и, соответственно, сносу не подлежит.

При этом в силу абзаца 3 пункта 19 постановления Пленума N 44 использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Снос постройки по причине ее нецелевого использования положениями статьи 222 Гражданского кодекса не предусмотрен.

При таких обстоятельствах требования администрации о признании самовольной постройкой и сносе двухэтажного капитального здания с кадастровым номером 23:37:0107003:926 площадью 259,3 кв. м, которое разделено на нежилое помещение с кадастровым номером 23:37:0107003:1664, правомерно признаны не подлежащими удовлетворению.

Апелляционный суд, поддерживая вывод суда первой инстанции относительно некапитальной пристройки к зданию, за счет устройства которой площадь здания увеличилась до 424, 3 кв. м (484, 5 кв. м, включая террасы), отмечает следующее.

Экспертным путем установлено, что площадь спорного объекта увеличена за счет проведения перепланировки, выразившейся в присоединении к объекту остекленной некапитальной террасы (веранды).

Навес площадью 110,2 кв. м, примыкающий к объекту исследования, расположен частично на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1 и частично (большей частью) на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1808. Площадь расположения сооружения на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1 составляет 6,2 кв. м, площадь расположения на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1808 составляет 104,0 кв. м.

Как следует из разъяснений пункта 6 постановления Пленума N 44, статья 222 Гражданского кодекса не распространяется на объекты, которые в силу прямого указания закона подчинены режиму недвижимых вещей, но не являются таковыми в силу своих природных свойств (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), объекты движимого имущества (например, нестационарные торговые объекты), неотделимые улучшения земельного участка (в том числе замощения, ограждения). Вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, может быть разрешен с учетом характеристик этого объекта и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие отношения. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, вправе обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса), а в случаях, когда такой объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе обратиться с иском о запрещении его эксплуатации (пункт 1 статьи 1065 Гражданского кодекса).

В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Как следует из абзаца 4 пункта 45 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно пункту 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Таким образом, временные постройки, временные здания и сооружения, которые непрочно связаны с землей, не относятся к объектам капитального строительства, и для возведения таких построек, в силу требований статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство не требуется.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/2009, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса.

Понятие "недвижимое имущество" является правовой категорией. Для отнесения к ней объекта необходимо наличие определенных признаков. Данные признаки закреплены в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса, в соответствии с которым к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, возможность признания объекта недвижимой вещью определяется техническими характеристиками данного объекта и степенью его связанности с земельным участком, на котором располагается данный объект.

Оценив представленные в материалы дела документы в совокупности с заключениями экспертиз от 13.01.2023 N 03-001/23, от 29.02.2024 N 13-01/24, от 25.10.2024 N 2952/10-3-24, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что сооружение в виде навеса не является недвижимым имуществом: основанием для конструкций строения является железобетонная площадка; на железобетонной площадке установлены закладные детали и металлические площадки, к которым посредством сварных соединений крепятся металлические колонны; металлические элементы каркаса строения (колонны, балки) соединены между собой посредством болтовых и сварных соединений; ограждающие конструкции кровли (металлические профилированные листы) и стен (остекление) соединены с металлическими фермами и колоннами с помощью винтовых соединений.

Для осуществления передислокации конструкций навеса необходимо развинтить соединения ограждающих конструкций (демонтировать металлические профилированные листы и остекление), выполнить разборку металлического каркаса, соединенного между собой болтовыми и сварными соединениями. Разрушению подлежит железобетонная площадка, на которую установлены металлические колонны. Разобранные элементы строения возможно собрать в другом месте на предварительно подготовленную площадку, смонтировав элементы металлического каркаса при помощи болтовых и сварных соединений.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (часть 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Поскольку навес не является объектом недвижимого имущества, в соответствии с разъяснениями пункта 6 постановления Пленума N 44 признание его самовольной постройкой и последующий снос по основанию, предусмотренному статьей 222 Гражданского кодекса, невозможны.

Сооружение в виде навеса площадью застройки 110,2 кв. м примыкает к фасадной части двухэтажного капитального здания, которое расположено частично на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1 и частично (большей частью) на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1808.

Указанные земельные участки принадлежат на праве аренды Милиди Елизавете Николаевне, что подтверждается представленным в деле выписками из ЕГРН.

Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:1808, площадью 149 кв. м с видом разрешенного использования - для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания передан в аренду Милиди (Муратовой) Елизавете Николаевне на срок до 16.04.2039 на основании договора от 21.04.2014 N 3700006179.

Расположение временных (некапитальных) сооружений на данных земельных участках не противоречит виду их разрешенного использования.

Поскольку истец не доказал факт осуществления ответчиком деятельности, противоречащей виду разрешенного использования земельных участков, наличие оснований для демонтажа спорной конструкции, предусмотренных статьей 304 Гражданского кодекса, а также нарушения условий договора аренды, навес демонтажу не подлежит.

Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к подаче иска о запрещении деятельности, создающей такую опасность. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность (пункты 1, 2 статьи 1065 Гражданского кодекса).

Если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов (пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ).

Апелляционный суд также отмечает, что указанные нормы предоставляют администрации право обратиться в суд с иском о запрещении деятельности, в результате которой был причинен вред или создается опасность причинения такого вреда в будущем. Действия заинтересованного лица в таком случае предупреждают опасность причинения вреда и направлены на обеспечение охраны прав и интересов иных лиц (граждан и организаций).

Принимая во внимание разъяснения, приведенные в пункте 6 постановления Пленума N 44, установленные физические параметры и правовую квалификацию спорного объекта, суд приходит к выводу о недоказанности истцом обстоятельств нарушения ответчиком в результате использования земельного участка требований градостроительного регламента, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, влекущих возможность причинения вреда и наличие угрозы жизни и здоровью граждан, окружающей среде.

Администрация не представила доказательств того, что спорный навес создает угрозу жизни и здоровью граждан и нарушает права и интересы третьих лиц, отсутствие такой угрозы подтверждено имеющимися в деле экспертными заключениями. Доказательств наличия угрозы окружающей среде, объектам культурного наследия эксплуатацией спорного объекта в материалы дела также не представлено.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание заключения судебных экспертиз, констатировавших отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан и технические характеристики спорных объектов, а также учитывая наличие разрешительной документации в отношении основного здания, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований администрации о признании постройки самовольной и ее сносе.

Кроме того, ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности.

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 12 и 17 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, требование о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, предоставленном в аренду, может быть заявлено арендодателем независимо от требования о расторжении договора и возврате земельного участка.

Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником - арендодателем земельного участка, начинает течь не ранее момента, когда арендатор отказался возвратить переданный участок, на котором возведена самовольная постройка.

Учитывая наличие действующего договора аренды земельного участка, а также отсутствие доказательств, свидетельствующих об отказе арендатора в возврате истцу земельного участка, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что срок исковой давности не пропущен.

Аналогичный правовой подход отражен в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2023 N 305-ЭС23-8010, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.04.2023 по делу N А63-14594/2021.

Суд апелляционной инстанции признает несостоятельными доводы истца о том, что ответчиком не было предоставлено горно-геологическое обоснование, поскольку материалами дела не подтверждается факт того, что спорный земельный участок расположен в границах территории, подверженной риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, в связи с чем осуществление на земельном участке строительства непосредственно связано с риском возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, что в силу установленных принципов градостроительного и земельного законодательства свидетельствует о невозможности использования такого земельного участка в испрашиваемых целях без дополнительного обоснования безопасности такого использования.

В этой связи указание администрации по тексту жалобы на отсутствие соответствующего горно-геологическое обоснования не может служить доказательством наличия у спорного объекта признаков самовольной постройки.

Повторно оценив обстоятельства настоящего спора, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания доводов жалобы обоснованными.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2025 по делу N А32-33922/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.