Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Головкиной О.Г., Елоева А.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакк С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 15.07.2025 по делу N А40-262993/22

по иску 1. Правительства Москвы (ИНН 7710489036, ОГРН 1027739813507), 2. Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

к АО "ФИРМА "КОМАН" (ИНН 8001034303, ОГРН 1027700087777)

третьи лица: 1) Управление Росреестра по Москве; 2) Мосгосстройнадзор; 3) Госинспекция по недвижимости; 4) ООО "ФИРМА ФАРМАРИХТЕР"; 5) ООО ЧОП "РУСБ"; о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права,

при участии в судебном заседании представителей:

от истцов: Денисов И.М. по доверенностям от 19.02.2025 и от 25.11.2024;

от ответчика: Погребная И.В. по доверенности от 11.12.2024;

от третьих лиц: не явились, извещены;

Правительство Москвы, Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратились в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к акционерному обществу "Фирма "Коман" (далее - ответчик), в котором просят суд:

1. Признать надстройку площадью 40,7 кв. м (2 этаж, пом. I, комн. 7-9) здания с кадастровым номером 77:05:0005003:1220, расположенного по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 22, корп. 4, стр. 1, самовольной постройкой.

2. Обязать ответчика в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда привести здание с кадастровым номером 77:05:0005003:1220, расположенное по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 22, корп. 4, стр. 1, в первоначальное состояние путем сноса надстройки площадью 40,7 кв. м (2 этаж, пом. I, комн. 7-9), предоставив в случае неисполнения ответчиком решения суда в указанный срок, согласно ч. 3 ст. 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) право Правительству Москвы в лице Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - Госинспекция по недвижимости) осуществить мероприятия по сносу самовольной постройки, а также обеспечить благоустройство освобожденной территории с дальнейшим возложением на ответчика расходов.

3. Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ответчика на надстройку площадью 40,7 кв. м (2 этаж, пом. I, комн. 7-9) здания с кадастровым номером 77:05:0005003:1220, расположенного по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 22, корп. 4, стр. 1.

4. Обязать ответчика в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок по адресу: г. Москва, Каширское ш., вл. 22, корп. 3, от надстройки площадью 40,7 кв. м (2 этаж, пом. I, комн. 7-9), предоставив в случае неисполнения ответчиком решения суда в указанный срок, согласно ч. 3 ст. 174 АПК РФ право Правительству Москвы в лице Госинспекции по недвижимости осуществить мероприятия по сносу объекта с дальнейшим возложением на ответчика расходов.

5. Обязать ответчика в месячный срок с момента сноса надстройки площадью 40,7 кв. м (2 этаж, пом. I, комн. 7-9) провести техническую инвентаризацию здания с кадастровым номером 77:05:0005003:1220, расположенного по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 22, корп. 4, стр. 1, а также обеспечить постановку объектов на государственный кадастровый учет, предоставив в случае неисполнения ответчиком решения суда в указанный срок, согласно ч. 3 ст. 174 АПК РФ право Правительству Москвы в лице уполномоченного органа осуществить мероприятия по технической инвентаризации объектов и постановке объектов на государственный кадастровый учет с дальнейшим возложением на ответчика расходов.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.07.2025 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд исходил из того, что истцы в нарушение положений ст. 65 АПК РФ не обосновали и документально не подтвердили обоснованность заявленных требований.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истцы обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.

Заявители апелляционной жалобы указывают на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истцов требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представители ответчика и третьих лиц требования апелляционной жалобы не признали. Просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, Госинспекцией по недвижимости в ходе проведения обследования земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, Каширское ш., вл. 22, корп. 3, выявлен объект недвижимости, обладающий признаками самовольного строительства и размещенный без разрешительной документации.

Земельный участок предоставлен ответчику по договору аренды от 31.01.2002 N М-05-018198 сроком до 31.01.2051 для эксплуатации существующих офисно-складских зданий фирмы (договор действует).

Проведенным Госинспекцией по недвижимости обследованием установлено, что согласно данным Росреестра на земельном участке расположено нежилое двухэтажное здание 1961 года постройки площадью 297,9 кв. м с кадастровым номером 77:05:0005003:1220 и адресным ориентиром: г. Москва, Каширское ш., д. 22, корп. 4, стр. 1, оформленное в собственность АО "Фирма "Коман" (запись в ЕГРН от 09.07.2003 N 77-01/06-387/2003-807).

Согласно архивным данным ГБУ МосгорБТИ, ранее площадь здания составляла 266 кв. м.

Установлено, что увеличение площади здания произошло в результате реконструкции с надстройкой помещений второго этажа общей площадью 40,7 кв. м (2 этаж, пом. I, комн. 7-9).

Указанная надстройка поставлена на кадастровый учет в составе общей площади здания.

Поскольку земельный участок для целей реконструкции не предоставлялся, разрешительная документация на реконструкцию и на ввод надстройки в эксплуатацию выдана не была, истцы полагают, что надстройка площадью 40,7 кв. м (2 этаж, пом. I, комн. 7-9) здания с кадастровым номером 77:05:0005003:1220, расположенного по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 22, корп. 4, стр. 1, обладает признаками самовольной постройки.

Постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 г. N 819-ПП "Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков" (далее - постановление Правительства Москвы N 819-ПП) утвержден перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных для целей строительства и при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности, и сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости.

Ввиду наличия признаков самовольного строительства, объекты в установленном порядке включены в приложение N 2 к постановлению Правительства Москвы N 819-ПП под номером 4757 (введен постановлением Правительства Москвы от 25.10.2022 N 2293-ПП).

Земельный участок по адресу: г. Москва, Каширское ш., вл. 22, корп. 3, находится в собственности субъекта РФ - города Москвы (неразграниченной государственной собственности, правом на распоряжение которой обладает город Москва на основании ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Истцы указывали, что ответчиком нарушены требования ст. ст. 11, 12, 130, 222, 263, 264 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. ст. 49, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), а также ст. ст. 3, 25 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ".

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в адрес Арбитражного суда города Москвы с рассматриваемым иском.

Согласно ст. 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГрдК РФ.

В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ). Снос строений, сооружений при самовольном занятии земельного участка осуществляется виновными в таких правонарушениях лицами.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой (п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22)).

Для применения последствий самовольности занятия участка и возложения обязанности снести незаконные строения на нем истцу необходимо доказать, что то лицо, к которому это требование предъявляется, произвело постройку либо владеет и пользуется самовольным строением.

При системном толковании ст. 222 ГК РФ и приведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, можно сделать вывод о том, что законодатель допускает привлечение в качестве ответчика по делу о сносе самовольной постройки собственника спорной постройки.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

На основании п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет, принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и пределах установленных законом или договором с собственником.

Статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. При этом в соответствии с п. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Исходя из п. п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ, недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

В пункте 25 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 обращается внимание на то, что в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка). Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако, на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка.

В соответствии со ст. 48, 49, 51 ГрК РФ установлен порядок и требования к разработке и согласованию исходно-разрешительной и проектной документации, получению разрешения на производство работ по строительству и реконструкции.

Как указывают истцы, органы исполнительной власти города не издавали распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства объекта недвижимости на указанном земельном участке, не разрабатывали и не рассматривали проектно-сметную документацию на строительство объекта недвижимости, не выдавали разрешение на строительство спорного объекта.

Согласно п. 3 ст. 22 Федерального закона N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" обязательным документом для осуществления кадастрового учета созданного объекта недвижимости является разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Как указано в Обзоре Верховного суда Российской Федерации от 06.07.2016, согласно положениям ст. ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности. Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства".

Согласно п. 10 ст. 1 ГрК РФ объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Учитывая, что между сторонами имеется спор относительно характера произведенных строительных работ по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 22, корп. 4, стр. 1, в частности о том, являлись ли они реконструкцией или новым строительством, привели ли они к изменению площади, этажности и иных индивидуально-определенных характеристик здания, а также соответствуют ли выполненные работы требованиям градостроительных, строительных, пожарных, санитарных и иных обязательных норм, и принимая во внимание, что установление указанных обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, невозможно без специальных познаний в области строительных и технических дисциплин, по заявлению истцов и в целях получения достоверных фактических данных судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. 1. В результате каких работ (новое строительство, реконструкция) произошло увеличение площади здания по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 22, корп. 4, стр. 1, с 265,7 кв. м по 297,9 кв. м?

2. Какова фактическая площадь здания по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 22, корп. 4, стр. 1?

3. Какие помещения и какой площади возведены в результате произведенных строительных работ по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 22, корп. 4, стр. 1?

4. К какому типу помещения (этаж надземный, мансарда и т.д.), согласно действующим СП (СНиП), а также на основании фактически определенных экспертом характеристик можно отнести возведенные помещения по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 22, корп. 4, стр. 1?

5. В результате проведенных работ как изменились индивидуально-определенные признаки (высота, площадь, этажность, площадь застройки, объем) здания по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 22, корн. 4, стр. 1, в сравнении с техническим паспортом по состоянию на 21.06.1994, экспликацией и поэтажным планом по состоянию на 23.06.1992?

6. Соответствует ли здание, расположенное по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 22, корп. 4, стр. 1, градостроительным, строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим, экологическим нормам и правилам, а также допущены ли при проведении строительных работ нарушения градостроительных, строительных, пожарных, санитарно-эпидемиологических, гигиенических, экологических норм и правил?

7. Создает ли здание, расположенное по адресу г. Москва, Каширское ш., д. 22, корп. 4, стр. 1, угрозу жизни и здоровью граждан?

8. Возможно ли технически привести здание, расположенное по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 22, корп. 4, стр. 1, в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 21.06.1994, экспликацией и поэтажным планом по состоянию на 23.06.1992 и какие мероприятия необходимо предпринимать для его приведения в первоначальное состояние?

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта N 5102/19-3-23 от 27.09.2023 на вопросы суда экспертом Котовым Л.В. даны следующие ответы:

По первому вопросу:

Увеличение площади здания по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 22, корп. 4, стр. 1, с 265,7 кв. м по 297,9 кв. м произошло в результате проведения работ по реконструкции здания, также в здании проводились работы по внутренней перепланировке ранее существовавших помещений.

По второму вопросу:

Фактическая площадь здания по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 22, корп. 4, стр. 1, на момент проведения исследования составляет 297,9 кв. м.

По третьему вопросу:

В результате произведенных строительных работ возведены следующие новые помещения второго этажа исследуемого здания:

Помещение I

- комната N 7 - кабинет площадью 12,9 кв. м;

- комната N 8 - кабинет площадью 11,1 кв. м;

- комната N 9 - кабинет площадью 16,7 кв. м.

Всего площадь новых комнат - 40,7 кв. м.

По четвертому вопросу:

Согласно действующим СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения СНиП 31-06-2009" и Национальному стандарту Российской Федерации ГОСТ Р 58033-2017 "Здания и сооружения. Словарь. Часть 1. Общие термины", а также на основании фактически определенных экспертом характеристик установлено, что возведенные помещения не являются мансардными, относятся к комнатам второго (надземного) этажа здания по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 22, корп. 4, стр. 1.

По пятому вопросу:

В результате произведенных строительных работ в сравнении с техническим паспортом по состоянию на 21.06.1994, экспликацией и поэтажным планом по состоянию на 23.06.1992 изменились следующие индивидуально-определенные признаки: увеличилась общая площадь здания на 32,2 кв. м, увеличился строительный объем на 169 куб. м, высота и этажность здания не изменились, не изменилась площадь застройки.

По шестому вопросу:

Здание, расположенное по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 22, корп. 4, стр. 1, соответствует градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим, экологическим нормам и правилам, не соответствует противопожарным нормам и правилам - СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" в части недостаточной ширины пути эвакуации по лестнице, предназначенной для эвакуации людей (0,97 м фактически вместо 1,2 м требуемых) и не оборудования выхода на эвакуационную лестничную клетку со второго этажа, а также с нижележащего этажа противопожарными дверями 2-го типа с учетом отсутствия второго эвакуационного выхода со второго этажа исследуемого здания, не соответствует строительным нормам и правилам - СП 17.13330.2017 "Кровли" в части отсутствия на кровле исследуемого здания ограждения, крюков для навешивания лестниц, элементов для крепления.

При проведении строительных работ нарушение градостроительных, санитарно-эпидемиологических, гигиенических, экологических норм и правил не допущено, нарушены строительные нормы и правила - СП 17.13330.2017 "Кровли" и пожарные нормы и правила - СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы".

По седьмому вопросу:

Здание, расположенное по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 22, корп. 4, стр. 1, создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По восьмому вопросу:

Технически привести здание по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 22, корп. 4, стр. 1, в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 21.06.1994, экспликацией и поэтажным планом по состоянию на 23.06.1992 в первоначальное состояние путем демонтажа (сноса) надстройки (второй этаж, пом. I, комн. 7-9) возможно. При этом, исследуемое здание не будет в полном объеме соответствовать техническому паспорту по состоянию на 21.06.1994, экспликации и поэтажному плану по состоянию на 23.06.1992, в связи с изменениями, обусловленными проведенными внутренними перепланировками, не влияющими на безопасность объекта, выполненными в других помещениях исследуемого здания.

Демонтаж технически возможно произвести в следующей последовательности при выполнении следующих мероприятий:

- проведение технического обследования;

- разработка проектной документации;

- проведение мероприятий по усилению сопредельных несущих конструкций и конструкций нижележащего этажа (при необходимости, определяемой проектом);

- отключение и разборка инженерных систем;

- демонтаж окон, дверей;

- разборка кровельного покрытия (перекрытия) надстройки;

- устройство временной кровли;

- демонтаж стен;

- демонтаж полов;

- устройство постоянных несущих конструкций кровли и кровельного покрытия;

- устройство инженерных сетей по новым трассировкам;

- проведение необходимых ремонтных работ, в сопредельных конструкциях стен и кровли, примыкающей к кровле пристроек, которые неизбежно будут иметь повреждения после демонтажных работ.

При этом экспертом отмечено, что демонтаж надстройки приведет к значительному ущербу его конструктивных элементов, так как при демонтаже плит перекрытия и наружных стен из штучных стеновых элементов будут иметь повреждение наружных сопредельных стен, наружных стен первого этажа и в месте примыкания надстройки к сопредельным помещениям, повреждены также будут общие по всему зданию системы отопления, освещения, вентиляции и слаботочные устройства. При сносе надстройки возникает необходимость рассмотрения вопроса о возведении временной кровли для защиты помещений нижележащего этажа от атмосферных осадков в период выполнения работ по демонтажу и устройству новой кровли. Кроме того, для выполнения работ по демонтажу конструктивных элементов надстройки необходимо освобождение помещений нижележащего этажа от пребывания там людей.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик не согласился с экспертным заключением N 5102/19-3-23 от 27.09.2023, указал на отсутствие копий документов об образовании эксперта и его квалификации по специальности (профессиональная переподготовка по специальности эксперта) о повышении квалификации эксперта, полагая, что данные факты ставят под сомнение Заключение эксперта Котова В.Л. N 5102/19-3-23 от 27.09.2023 как допустимое доказательство.

В обоснование возражений ответчик обратился в ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "ИнвестЭкспертСтрой" с целью рецензирования Заключения эксперта N 5102/19-3-23 от 27.09.2023, по результатам которого ответчиком представлено Заключение комиссии специалистов (рецензия) N 426-23 от 09.11.2023 г. (том 2, л.д. 90-143).

Кроме того, по заказу ответчика ИП Пивневым Т.А., аттестованным МЧС РФ на осуществление деятельности в области независимой оценки пожарного риска (аудита пожарной безопасности) - квалификационное удостоверение N 31-0003 - произведен расчет по оценке пожарных рисков, согласно выводам которого "Объект защиты: нежилое здание, расположенное по адресу: Россия, г. Москва, Каширское шоссе, дом 22, корпус 4, строение 1, имеет такое соответствующие исходным данным объемно-планировочное решение, что индивидуальный пожарный риск отвечает требуемому и составляет с учетом наихудшего значения сценария пожара 1,73 10-7, что не превышает значение одной миллионной в год при размещении отдельного человека в наиболее удаленной от выхода из здания точке, что советует статье 79 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 123 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"(том 3, л.д. 3-51).

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что доводы ответчика относительно недопустимости экспертного заключения N 5102/19-3-23 от 27.09.2023, а также ссылки на рецензию N 426-23 от 09.11.2023, составленную ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "ИнвестЭкспертСтрой", не опровергают достоверность и допустимость проведенной судебной экспертизы.

Как верно отметил суд первой инстанции, в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что заключение эксперта, полученное по результатам внесудебной экспертизы, не может признаваться экспертным заключением по рассматриваемому делу и может быть рассмотрено судом только как иной документ, допускаемый в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

По смыслу приведенных разъяснений, рецензия специалиста на судебное заключение представляет собой субъективное мнение частного лица и не может являться допустимым доказательством, опровергающим достоверность судебной экспертизы. Лицо, давшее рецензию, не предупреждено об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, апелляционная инстанция приходит к выводу, что суд первой инстанции правомерно признал экспертные заключения N 5102/19-3-23 от 27.09.2023 и N 5759/19-3-24 от 14.03.2025 полными, мотивированными, внутренне согласованными и соответствующими положениям Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Проведение экспертиз поручалось компетентному лицу, обладающему необходимой квалификацией и стажем экспертной работы, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Кроме того, ходатайству ответчика в судебное заседание Арбитражного суда города Москвы был вызван эксперт Котов В.Л. для дачи необходимых пояснений по экспертному заключению.

В судебном заседании эксперт дал исчерпывающие пояснения (занесено в аудио протокол судебного заседания от 17.01.2024 г.; диск с аудиозаписью судебного заседания приобщен к материалам дела; кроме того, к материалам дела приобщены письменные вопросы ответчика к эксперту и письменные ответы эксперта по поставленным вопросам).

В связи с несогласием ответчика с заключением эксперта, а также утверждением, что все недостатки устранены, ответчик ходатайствовал о проведении дополнительной судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 19.07.2024 ходатайство ответчика удовлетворено, по делу N А40-262993/22 назначена дополнительная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, эксперту-оценщику Котову Владиславу Львовичу.

На разрешение перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1. Являются ли устранимыми нарушения, установленные экспертом Котовым В.Л., согласно заключению эксперта N 5102/19-3-23 от 27.09.2023?

2. Устранены ли ответчиком нарушения, установленные экспертом Котовым В.Л. в заключении эксперта N 5102/19-3-23 от 27.09.2023?

3. Соответствует ли здание с кадастровым номером 77:05:0005003:1220, расположенное по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 22, корп. 4, стр. 1, градостроительным, строительным и пожарным нормам и правилам с учетом устранения замечаний, выдвинутых экспертом Котовым В.Л. в заключении эксперта N 5102/19-3-23 от 27.09.2023 г.?

4. Создает ли здание с кадастровым номером 77:05:0005003:1220, расположенное по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 22, корп. 4, стр. 1, угрозу жизни и здоровью граждан с учетом устранения замечаний, выдвинутых экспертом Котовым В.Л. в заключении эксперта N 5102/19-3-23 от 27.09.2023 г.?

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта N 5759/19-3-24 от 14.03.2025 на вопросы суда экспертом Котовым В.Л. даны следующие ответы:

По первому вопросу:

Нарушения, установленные экспертом Котовым В.Л. согласно заключению эксперта N 5102/19-3-23 от 27.09.2023 являются устранимыми.

По второму вопросу:

Нарушения, установленные экспертом Котовым В.Л. в заключении эксперта N 5102/19-3-23 от 27.09.2023, устранены.

По третьему вопросу:

Здание с кадастровым номером 77:05:0005003:1220, расположенное по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 22, корп. 4, стр. 1, с учетом устранения замечаний, выдвинутых экспертом Котовым В.Л. в заключении эксперта N 5102/19-3-23 от 27.09.2023, соответствует градостроительным, строительным и пожарным нормам и правилам.

По четвертому вопросу:

Здание с кадастровым номером 77:05:0005003:1220, расположенное по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 22, корп. 4, стр. 1, с учетом устранения замечаний, выдвинутых экспертом Котовым В.Л. в заключении эксперта N 5102/19-3-23 от 27.09.2023, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Оценив представленные экспертное заключение N 5102/19-3-23 от 27.09.2023 и заключение N 5759/19-3-24 от 14.03.2025 в совокупности с другими доказательствами по делу, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об их допустимости, достоверности и относимости, указав, что заключения соответствуют требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ, содержат все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, и основаны на исследовании материалов дела.

Данный вывод соответствует установленным обстоятельствам дела, подтверждается представленными в деле доказательствами, и признается судебной коллегией обоснованным.

Оснований не доверять выводам эксперта, судом первой инстанции не установлено, и суд апелляционной инстанции с указанными выводами соглашается.

Критическая оценка выводов судебной экспертизы, изложенная истцами, сама по себе не свидетельствует о ненадлежащем характере данного доказательства и не опровергает достоверность содержащейся в нем информации, что соответствует положениям статьи 64 АПК РФ.

Выраженное истцами сомнение в обоснованности и правильности экспертных выводов, при отсутствии представленных доказательств искажения или недостоверности результатов исследования, не может являться основанием для утраты экспертным заключением доказательственного значения.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, спорный объект возведен в результате реконструкции, выявленные ранее недостатки устранены в полном объеме, объект соответствует градостроительным, строительным и пожарным нормам и правилам, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Руководствуясь представленным в материалы дела заключением специалиста, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, поскольку спорные помещения не могут быть признаны самовольной постройкой и не подлежат сносу (приведению в первоначальное состояние), поскольку, согласно выводам эксперта, спорные помещения удовлетворяют всем признакам капитальности, соответствуют градостроительным, строительным, пожарным нормам и правилам и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем, по смыслу ст. 222 ГК РФ в предмет доказывания по спору о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отведение земельного участка в установленном порядке именно для строительства; соблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении спорной пристройки; установление факта нарушения прав и интересов истца.

Кроме того, материалами дела подтверждено, что в техпаспорте 2002 года, погашенном в 2006 году, отражены спорные помещения.

В техпаспорте также указано, что "изменения в поэтажный план внесены 18.10.2002"; запись на штампе "Разрешение на произведенное переоборудование в пом. 1 и пристр. 7-9 Территориальному бюро технической инвентаризации не предъявлено" - зачеркнута, с внесением новой записи "Распор. префекта 01-41-2698".

Изложенное свидетельствует о том, что распоряжением префекта Южного административного округа города Москвы от 18.12.2002 N 01-41-2698 "О вводе в эксплуатацию законченных строительством зданий Закрытого акционерного общества "Фирма "КОМАН" по адресу: Каширское шоссе, дом 22, корпус 4" утвержден представленный заказчиком - ЗАО "КОМАН" акт от 02.12.2002 приемки в эксплуатацию зданий - строение 1 - офисное здание общей площадью 302,4 кв. м.

Актом ввода в эксплуатацию, утвержденным распоряжением Префекта ЮАО от 18.12.2002 N 01-41-2698, объект принят в эксплуатацию, на который указано истцами также в Акте от 05.09.2022 N 9057218, на основании чего и было оформлено право собственности на объект в существующих габаритах.

В экспертном заключении также отражено, что в документах технического учета от 2006 года спорные помещения имеются.

В Акте Госинспекции по недвижимости от 05.09.2022 N 9057218 о подтверждении факта наличия незаконного размещения объекта, указано:

Надстройка поставлена на государственный кадастровый учет, является частью ОКС с кадастровым номером 77:05:0005003:1220, учтена на поэтажном плане БТИ (этаж 2, пом. I, ком. 7, 8, 9).

Здание с надстройкой было введено в эксплуатацию Распоряжением Префекта от 18.12.2002 N 01-41-2698.

Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права означает оспаривание тех оснований, по которым возникло конкретное право определенного лица.

Право собственности на недвижимое имущество возникает по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, в том числе в силу различных сделок с недвижимым имуществом.

Как разъяснено в п. 52 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При этом иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим, по смыслу п. 52 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22, является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Таким образом, исходя из системного толкования положений действующего законодательства, и принимая во внимание п. 52 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22, такой правовой способ защиты, как признание права собственности отсутствующим на спорный объект недвижимости, предполагает наличие у лица, обращающегося с таким требованием, права на указанный объект недвижимости и является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Согласно определению Верховного суда Российской Федерации от 13.06.2017 N 33-ГК17-10 возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является собственником этого имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом.

Из приведенных выше положений норм материального права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что исковые требования истцов о признании права собственности ответчика отсутствующим могли быть удовлетворены судом только в случае установления того, что общество в соответствии с данными ЕГРН продолжает оставаться собственником и владельцем спорных помещений, а право ответчика зарегистрировано незаконно, при этом он не владеет этими помещениями, вследствие чего к нему не может быть предъявлен иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Таким образом, в настоящем деле зарегистрированное право собственности ответчика на объект в зависимости от характера возникшего спора, наличия или отсутствия у этого имущества признаков недвижимости может быть оспорено либо по результатам рассмотрения иска, основанного на положениях ст. 222 ГК РФ, одновременно с разрешением вопроса о судьбе этого объекта, либо по итогам рассмотрения требования о признании отсутствующим зарегистрированного права при наличии условий, предусмотренных п. 52 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком было заявлено о пропуске истцами срока исковой давности.

Суд первой инстанции согласился с доводами ответчика, руководствуясь следующим.

В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (ст. 196 ГК РФ).

На основании абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Срок давности по данному иску начинает течь с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что спорные конструкции возведены без разрешения на строительство.

Исковое требование о сносе самовольной постройки может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), то есть в течение трех лет со дня, когда истец узнал о нарушении своего права.

В случае предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, установленные ГК РФ правила об исковой давности применению не подлежат.

Исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (п. п. 6 и 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила ст. 208 ГК РФ, а, следовательно, не применяется срок исковой давности.

В соответствии со ст. ст. 208 и 304 ГК РФ, исковая давность не распространяется на требования собственника, или иного владельца об устранении нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). То есть, в том случае, когда истец лишен владения участком, восстановление его прав будет достигнуто при единовременном со сносом возврате участка. В противном случае, снос самовольной постройки не приводит к реальному восстановлению прав истца.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 43) разъяснено, что срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав.

В соответствии с п. 57 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН, сама по себе запись в ЕГРН о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении права.

В силу п. 1 ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно ст. ст. 11, 13 Закона города Москвы от 20.12.2006 г. N 65 "О Правительстве Москвы" Правительство в пределах своих полномочий осуществляет в соответствии с законодательством города Москвы регулирование градостроительной деятельности, контроль за использованием и охраной земель и других объектов недвижимости на территории города Москвы, управление в области земельных отношений.

На основании ч. 3 ст. 9 указанного Закона Правительство осуществляет свои полномочия непосредственно или через подведомственные ему органы исполнительной власти города Москвы.

Органы технического учета, Управление Росреестра по Москве не являются уполномоченными органами города Москвы по обращению в суд с требованиями о признании постройки самовольной, в их обязанности не входит обязанность по уведомлению собственника земельного участка о совершении тех или иных действий в отношении недвижимого имущества третьими лицами.

Функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы, в том числе жилыми помещениями, земельными участками, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, приватизации имущества города Москвы, выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы, использования, охраны и учета земель на территории города Москвы, выступает департамент в силу Положения, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 г. N 99-ПП "Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы".

Распоряжениями мэра Москвы от 31.03.1993 N 197-РМ и от 03.02.1998 N 100-РМ полномочия по выдаче разрешений на строительство капитальных объектов и контроль соответствия возводимых строений нормативно-технической и проектной документации были возложены на Инспекцию Государственного архитектурно-строительного надзора города Москвы.

Впоследствии постановлением Правительства от 02.05.2006 N 311-ПП "Об утверждении Положения о Комитете государственного строительного надзора города Москвы" создан орган исполнительной власти Москвы - Мосгосстройнадзор, правопреемник инспекции, осуществляющий функции государственного строительного надзора и выдачи разрешений на строительство.

В настоящее время те же функции Мосгосстройнадзора сохранены в Положении, утвержденном постановлением Правительства от 16.06.2011 N 272-ПП "Об утверждении Положения о Комитете государственного строительного надзора города Москвы", Мосгосстройнадзор включен в Перечень органов исполнительной власти города Москвы, подведомственных Правительству Москвы, утвержденный указом мэра Москвы от 19.07.2007 N 44-УМ.

Департамент городского имущества города Москвы как и Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы включены в перечень органов исполнительной власти города Москвы, подведомственных Правительству Москвы.

Истцами по делу выступают органы исполнительной власти, на которые в силу закона возложены обязанности по контролю за соответствием строительства требованиям, установленным в разрешении, и которые для надлежащего осуществления этих обязанностей наделены различными контрольными полномочиями, в связи с чем, имеют возможность получать сведения о государственном техническом учете и государственной регистрации прав на спорный объект.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2012 N 3809/12, от 18.06.2013 N 17630/12, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.07.2015 N 305-ЭС14-8858 о толковании ст. 200 ГК РФ о начале течения срока исковой давности при наличии контрольных функций, возложенных на органы государственной власти города Москвы, а также Определением Верховного суда Российской Федерации от 25.12.2019 N 305-ЭС19-18665.

Из представленных доказательств усматривается, что о существовании спорного объекта истцам было известно не позднее 2003 года, когда он был введен в эксплуатацию на основании распоряжения префекта от 18.12.2002 N 01-41-2698 и последующих решений межведомственной комиссии префектуры ЮАО.

С рассматриваемым исковым заявлением истцы обратились в суд 29.11.2022, согласно штампу канцелярии Арбитражного суда города Москвы.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истцы, наделенные контрольными полномочиями в сфере градостроительной деятельности и использования объектов недвижимости, должны были узнать о наличии спорных помещений не позднее 2003 года.

Представленные ответчиком доказательства подтверждают, что сведения о спорном объекте были известны соответствующим органам уже в этот период.

Следовательно, трехлетний срок исковой давности по заявленным требованиям истек задолго до обращения в суд.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно установил, что истцами не представлено доказательств возведения спорного объекта с нарушением градостроительных или строительных норм и правил.

Согласно заключениям строительно-технической экспертизы, объект возведен в результате реконструкции, соответствует требованиям действующего законодательства, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а его приведение в первоначальное состояние повлекло бы повреждение конструктивных элементов здания.

Учитывая данные обстоятельства, а также пропуск срока исковой давности, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Приведенные в апелляционной жалобе истцов доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено и у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15.07.2025 по делу N А40-262993/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.