Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 04 августа 2026 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Апциаури Л.Н.,

судей Афанасьевой Е.В.,

Лопатиной Ю.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поволковичем А.А., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Элемент Трейд" (N 07АП-3675/2026(1)), индивидуального предпринимателя Старковой Натальи Анатольевны (N 07АП-3675/2026(2)) на решение от 15.04.2026 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-38043/2024 (судья Богер А.А.) по исковому заявлению Администрации города Оби Новосибирской области (ИНН 5448107718), к 1) индивидуальному предпринимателю Старковой Наталье Анатольевне (ОГРНИП: 318032700006342), 2) обществу с ограниченной ответственностью "Элемент Трейд" (ИНН 6674121179), о сносе самовольной постройки, признании отсутствующим права собственности,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Общество с ограниченной ответственностью управляющая компания "Ленинская", 2) Инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области, 3) Прокуратура Новосибирской области,

при участии в судебном заседании:

от истца: Красиков В.Д., доверенность N 5 от 12.01.2026, паспорт, диплом (посредством веб-конференции);

от ООО "Элемент Трейд": Дроздецкая Д.М., доверенность N 910-25 от 23.09.2025, паспорт, диплом (посредством веб-конференции);

Администрация города Оби Новосибирской области (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Старковой Наталье Анатольевне (далее - ответчик-1, ИП Старкова Н.А.), обществу с ограниченной ответственностью "Элемент Трейд" (далее - ответчик-2, ООО "Элемент Трейд"), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в части предмета исковых требований, с требованиями:

- признать отсутствующим право собственности Старковой Натальи Анатольевны на нежилое помещение с кадастровым номером 54:36:010502:1807, общей площадью 300,8 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:36:010502:1792 по адресу: Новосибирская область, г. Обь, микрорайон ЖКО Аэропорта, д. 20.

- обязать общество с ограниченной ответственностью "Элемент Трейд" (ИНН 6674121179) в течение двенадцати месяцев с момента вступления в законную силу решения суда по делу привести нежилое помещение с кадастровым номером 54:36:010502:1807, расположенное по адресу: Новосибирская область, г. Обь, микрорайон ЖКО Аэропорта, д. 20, в состояние существовавшее до его реконструкции,

- в случае не приведения указанного объекта в состояние, существовавшее до его реконструкции в течение 12 месяцев с момента вступления решения в законную силу обязать общество с ограниченной ответственностью "Элемент Трейд" (ИНН 6674121179) за свой счет снести нежилое помещение с кадастровым номером 54:36:010502:1807, общей площадью 300,8 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:36:010502:1792 по адресу: Новосибирская область, г. Обь, микрорайон ЖКО Аэропорта, д. 20 в течение одного месяца.

Решением от 15.04.2026 Арбитражного суда Новосибирской области исковое заявление удовлетворены частично.

Суд обязал Общество с ограниченной ответственностью "Элемент Трейд" (ИНН 6674121179) в течение двенадцати месяцев с момента вступления в законную силу решения суда по делу привести нежилое помещение с кадастровым номером 54:36:010502:1807, расположенное по адресу: Новосибирская область, г. Обь, микрорайон ЖКО Аэропорта, д. 20, в состояние существовавшее до его реконструкции.

В остальной части исковых требований - отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ИП Старкова Н.А. обратилась в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 15.04.2025 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-38043/2024 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы апеллянт приводит доводы о том, что судом первой инстанции сделан ошибочный вывод, что работы, выполненные в отношении спорного объекта недвижимости являются реконструкцией. Для выполнения работ в спорном помещении не требовалось проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Отсутствие согласования с органом местного самоуправления работ по перепланировке спорного помещения само по себе не могло являться основанием удовлетворения заявленных требований. Выводы суда об отсутствии в материалах дела доказательств соблюдения норм пожарной безопасности являются необоснованными. В рассматриваемой ситуации суд подошел к рассмотрению настоящего спора формально, без учета фактических обстоятельств дела, представленных доказательств, установив якобы формальное несоответствие выполненных работ в спорном помещении действующему законодательству обязал ответчика привести помещение в первоначальное состояние, что явно не соответствует обстоятельствам и масштабу выявленных судом нарушений, которых в действительности не существует.

ООО "Элемент Трейд" также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15 апреля 2026 года по делу N А45-38043/2024, вынести новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению общества, вывод суда об уменьшении общего имущества МКД не соответствует материалам дела. Ответчиком в материалы дела было представлено заключение ООО "ВПО "Пирант" подготовленное экспертом Глуховым С.Н., где проведено исследование представленной технической и проектной документации на соответствие проведенных работ требованиям пожарной безопасности. Вопреки выводу суда первой инстанции изложенному в абз. 7 ст. 15 решения исследовательская часть изложена в п. 4. представленного заключения, где по результатам представленных документов сделан вывод о соответствии объекта требованиям пожарной безопасности. При наличии в материалах дела в полном объеме доказательств отнесения проведенных работ к перепланировке, отсутствия нарушения прав третьих лиц, ООО "Элемент-Трейд" полагает, что судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального права, ввиду чего решение подлежит отмене.

Отзывы на апелляционные жалобы не поступили.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон каждый поддержали свои доводы и возражения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили, что согласно статье 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие их представителей.

В удовлетворении заявленного ИП Старковой Н.А. ходатайства о назначении дополнительной судебной пожарно-технической экспертизы, суд апелляционной инстанции протокольным определением отказал, поскольку удовлетворение ходатайства о проведении дополнительной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, это право он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора, в то время как в рамках настоящего дела суд приходит к выводу об отсутствии оснований считать недостаточными выводы экспертов при проведении судебной экспертизы, и, как следствие, об отсутствии оснований для назначения дополнительной экспертизы.

При рассмотрении жалоб суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Возражений против проверки судебного акта в обжалуемой части к началу рассмотрения апелляционных жалоб не поступило.

Поэтому в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом вышеуказанных разъяснений обжалуемое решение проверено в части удовлетворения требований.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в администрацию города Оби Новосибирской области поступило уведомление Инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области от 24.09.2024 о выявлении самовольной постройки по результатам проведенного 23.09.2024 выездного обследования на земельном участке с кадастровым номером 54:36:010502:1792, расположенном по адресу: Новосибирская область, г. Обь, микрорайон ЖКО Аэропорта.

Инспекцией был установлен факт реконструкции многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 54:36:010502:96 в части реконструкции нежилого помещения с кадастровым номером 54:36:010502:1807.

Согласно выписке из ЕГРН нежилое помещение с кадастровым номером 54:36:010502:1807 имеет площадь 300,8 кв. м, наименование - оздоровительный центр и парикмахерская.

Нежилое помещение с кадастровым номером 54:36:010502:1807 расположено на земельном участке с кадастровым номером 54:36:010502:1792, площадью 1042 кв. м, с видом разрешенного использования для эксплуатации оздоровительного центра и парикмахерской, по адресу: Новосибирская область, г. Обь, микрорайон ЖКО Аэропорта.

Собственником нежилого помещение с кадастровым номером 54:36:010502:1807 и земельного участка с кадастровым номером 54:36:010502:1792 является индивидуальный предприниматель Старкова Наталья Анатольевна.

Арендатором нежилого помещения с кадастровым номером 54:36:010502:1807 является ООО "Элемент Трейд".

Администрацией было обнаружено изменение конструкции лестницы и месторасположение входных групп, а также переоборудование помещения под магазин, что подтверждается актом осмотра от 26.08.2024.

Истец указывает, что ответчиками произведены работы по демонтажу подоконных пространств в стене жилого дома и части фасадной стены с устройством новых входных групп, относящихся к общему имуществу собственников многоквартирного дома, затрагивающие конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства, однако согласие собственников МКД на реконструкцию дома, получено не было. Использование помещения для размещения магазина не соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 54:36:010502:1792 - для эксплуатации оздоровительного центра и парикмахерской.

Ответчики в администрацию за разрешением на реконструкцию не обращались, администрацией разрешение на реконструкцию не выдавалось. Согласования (разрешения) о проведении реконструкции собственником в административном порядке не оформлялись.

Полагая, что действия ответчиков по разрушению части внешней стены многоквартирного дома за счет установки дверного проема вместо оконного проема в наружной стене, являющейся ограждающей конструкцией, и совершение иных работ повлекло изменение объемно-планировочных параметров объекта капитального строительства, являются реконструкцией, на осуществление которой ответчиками не получены согласие собственников дома, а также разрешение у органа местного самоуправления, истец обратился с иском по настоящему делу на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что в результате проведенных работ осуществлена самовольная реконструкция, спорные отношения регулируются положениями статьи 222 ГК РФ.

Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается с данными выводами суда по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление N 44), собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 ГК РФ, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 25.12.2023) "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Возведение (создание) здания, сооружения (далее - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

При этом, возведение (создание) объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей собственности (пункт 1 статьи 247 ГК РФ). Постройка, возведенная (созданная) в том числе в результате реконструкции в отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной (пункт 28 Постановления N 44).

Таким образом, правила статьи 222 ГК РФ применяются также при осуществлении самовольной реконструкции.

Положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ, пункт 5 Постановления N 44).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 5 Постановления N 44, постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Таким образом, Верховным Судом Российской Федерации даны критерии, когда объект считается реконструированным - если произведенные работы привели к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема).

Понятие реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) дано также в пункте 14 статьи 1 ГрК РФ - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Понятия переустройства и перепланировки в ГрК РФ не содержатся, такие понятия приведены в ЖК РФ применительно к помещениям в многоквартирном доме (статья 25 ЖК РФ).

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения ЕГРН о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

Как разъяснено в пункте 5 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023, основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, а работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, является реконструкцией.

Из материалов дела следует, что согласно выписке из ЕГРН от 18.09.2024 N КУВИ-001/2024-233309466 земельный участок с кадастровым номером 54:36:010502:27 сформирован для эксплуатации и обслуживания жилого дома 20 по ул. г. Обь, ЖКО аэропорта. В выписке на указанный земельный участок следует образование двух земельных участков с кадастровыми номерами 54:36:010502:1792 и 54:36:010502:2286 из земельного участка с кадастровым номером 54:36:010502:27.

На земельном участке с кадастровым номером 54:36:010502:2286 зарегистрированы два объекта недвижимости с кадастровыми номерами 54:36:010502:2407 (водовод) и 54:36:010502:96 (жилой многоквартирный дом).

Суд первой инстанции правильно установил, что помещение ответчика-1 ИП Старковой Н.А. не является самостоятельным объектом капитального строительства, т.к. конструктивно входит в состав многоквартирного дома и его общую площадь.

Так, согласно выписке из ЕГРН от 18.09.2024 N КУВИ-001/2024-233270314 на здание многоквартирного дома с кадастровым номером 54:36:010502:96, перечню зарегистрированных помещений, в указанном здании (МКД) числится помещение с кадастровым номером 54:36:010502:1807, то есть помещение с кадастровым номером 54:36:010502:1807 входит в состав капитального объекта строительства - здание многоквартирного дома и в его площадь, что прямо следует из выписки ЕГРН на многоквартирный дом с указанием площади помещений в доме, а также отображение графической части расположения помещений в доме.

Согласно выписке из ЕГРН от 18.09.2024 г. N КУВИ-001/2024-233484084 нежилое помещение с кадастровым номером 54:36:010502:1807 имеет площадь 300,8 кв. м, наименование "Оздоровительный центр и парикмахерская", правообладателем является Старкова Наталья Анатольевна, вид разрешенного использования: оздоровительный центр и парикмахерская.

Согласно акту визуального осмотра от 26.08.2024, администрацией Произведен визуальный осмотр земельного участка, с кадастровым номером 54:36:010502:1792 по адресу: Новосибирская область, г. Обь, ул. ЖКО Аэропорта, 20, площадью 1042 кв. м. На земельном участке располагается здание многоквартирного жилого дома с пристроенным нежилым помещением. На момент осмотра обнаружено изменение конструкции лестницы и месторасположение входных групп нежилого помещения, переоборудованного под магазин. Разрешение на реконструкцию объекта не выдавалось.

В ходе рассмотрения дела ответчики представили выписку из ЕГРН от 17.10.2024 на земельный участок с кадастровым номером 54:36:010502:1792, согласно которой вид разрешенного использования земельного участка изменен ответчиком-1 на магазины (4.4).

Определением суда от 26.05.2025 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам Государственного бюджетного учреждения "Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации" (ГБУ НСО "ЦКО и БТИ") Мельникову Константину Викторовичу, Лангеману Гарри Гарриевичу.

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1. Являются ли выполненные строительные работы, в нежилом помещении с кадастровым номером 54:36:010502:1807, расположенном по адресу: Новосибирская область, г. Обь, ул. ЖКО Аэропорта, д. 20 реконструкцией помещения, реконструкцией многоквартирного жилого дома, в котором расположено помещение? Произошло ли уменьшение размера общего имущества в результате строительных работ (например, использование в результате работ внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) или например части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение, демонтаж или реконструкция любой ограждающей конструкции (стены, перегородки, ряда элементов общего имущества собственников дома)); повлекли ли работы изменение параметров многоквартирного жилого дома, произведены ли демонтаж или реконструкция, присоединение части общего имущества, уменьшение размера общего имущества собственников многоквартирного дома или увеличение состава общего имущества собственников дома в результате работ?

2. Затронуты ли выполненными строительными работами конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности помещения и непосредственного многоквартирного дома по адресу: Новосибирская область, г. Обь, ул. ЖКО Аэропорта, д. 20, помещение 1? Превышены ли предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом?

3. Соответствует ли нежилое помещение с кадастровым номером 54:36:010502:1807, расположенное по адресу: Новосибирская область, г. Обь, ул. ЖКО Аэропорта, д. 20, помещение 1, строительным нормам и правилам, требованиям Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"? Если не соответствует, то требования каких норм и правил нарушены?

4. Создает ли нежилое помещение угрозу жизни и здоровью граждан, угрозу обрушения конструкций здания? Возможна ли дальнейшая эксплуатация нежилого помещения без угрозы обрушения конструкций?

5. При наличии каких-либо нарушений необходимых норм и правил возможно ли устранить данные нарушения? Если возможно, то какие мероприятия необходимо провести для устранения выявленных нарушений? Можно ли устранить нарушения без сноса нежилого помещения, возможно ли привести помещение в состояние, существовавшее до проведения строительных работ?

Согласно заключению экспертов ГБУ НСО "ЦКО и БТИ" N 0089-2025 от 01.12.2025:

В результате проведенных действий, предусмотренных экспертным осмотром, установлено, что исследуемый объект представляет собой встроенно-пристроенное помещение. Согласно п. 3.1.28 СП 54.13330.2022, помещение встроенно-пристроенное - помещение, располагаемое в габаритах многоквартирного жилого здания и в объемах, вынесенных за внешний контур жилого здания более чем на 1,5 м.

Исследуемое одноэтажное встроенно-пристроенное помещение без подвала, пристроенная часть расположена на земельном участке с кадастровым номером 54:36:010502:1792. Встроенная часть помещения расположена в пределах несущих и ограждающих конструкций части первого этажа многоквартирного дома.

Многоквартирный дом по адресу: г. Обь, ул. ЖКО Аэропорта, д. 20 выполнен по типовой серии 1-467 по бескаркасной схеме с несущими продольными стенами из крупных блоков толщиной 400 мм. Встроенная часть встроенно-пристроенного помещения размещена в границах типовой 3-комнатной квартиры на первом этаже. Пристроенная часть спорного встроенно-пристроенного помещения, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 54:36:010502:1792, выполнена по каркасной конструктивной схеме. Стены пристроенной части кирпичные самонесущие. Пространственная жесткость пристроенной части обеспечивается совместной работой колонн, связанных между собой ригелями и перекрытиями и образующих геометрически неизменяемую систему.

Сопоставлением результатов натурных исследований с предоставленными материалами дела (план работ от 30.07.2004 Литер А1) экспертами установлено:

1. Выполненные строительно-монтажные во встроенной части спорного помещения с кадастровым номером 54:36:010502:1807 (подсобные помещения) включали в себя работы по перепланировке и замене внутренней отделки и не затрагивали несущие конструкции.

2. Строительно-монтажные работы в пристроенной части спорного помещения с кадастровым номером 54:36:010502:1807 (торговый зал и часть подсобных помещений) включали в себя работы по перепланировке (демонтаж-монтаж перегородок), замене внутренней отделки, демонтажу двух оконных блоков в наружной стене, изменению их конфигурации, установке на их место дверных блоков.

3. С западной стороны пристроенной части спорного помещения демонтирована входная площадка со ступенями размерами в плане 2,35*1,17 м и заложен вход в помещение.

4. У главного входа в нежилое помещение с кадастровым номером 54:36:010502:1807 выполнена металлическая входная площадка со ступенями и металлический пандус для обеспечения доступа маломобильных групп населения в соответствии с требованиями п. 6.1.5 СП 59.13330.2020 [13]. Входная площадка и пандус представляют собой сборно-разборную сварную конструкцию.

5. С южной стороны пристроенной части спорного помещения с кадастровым номером 54:36:010502:1807 выполнена бетонная площадка для установки металлической сварной рамы в целях размещения холодильных компрессоров.

Отвечая на поставленные перед экспертами вопросы, эксперты указали следующее.

По первому вопросу:

Выполненные работы возможно классифицировать как работы по перепланировке.

Работы по демонтажу оконных блоков в наружных самонесущих стенах, изменению их конфигурации, установке на их место дверных блоков не привели к изменению прочностных характеристик ограждающих конструкций и изменению параметров объекта капитального строительства. Демонтированные подоконные части не воспринимали нагрузку от конструктивных элементов объекта, не являлись несущими, выполняли только ограждающую функцию.

Выполненные строительно-монтажные работы не повлекли уменьшение общего имущества, поскольку в результате их производства не изменился порядок использования данных конструкций другими собственниками помещений в многоквартирном доме. Демонтированная часть стен помещения могла быть использована только собственником нежилого помещения с кадастровым номером 54:36:010502:1807 и не использовалась, и не могла быть использована другими собственниками помещений в многоквартирном доме, в связи с тем, что демонтированные части обслуживали только пристроенную часть спорного помещения, а подоконные проемы фактически являются частью оконных блоков.

По второму вопросу:

Выполненные строительно-монтажное работы по перепланировке нежилого помещения с кадастровым номером 54:36:010502:1807 не повлекли изменений характеристик надежности, безопасности и параметров разрешенного строительства как спорного помещения, так и многоквартирного дома по адресу: Новосибирская область, г. Обь, ул. ЖКО Аэропорта, д. 20, помещение 1.

По третьему вопросу:

Техническое состояние нежилого помещения с кадастровым номером 54:36:010502:1807 в соответствии с СП 13-102-2003 классифицируется как работоспособное техническое состояние. Нежилое помещение соответствует требованиям Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

По четвертому вопросу: Нежилое помещение не создает угрозу жизни и здоровью граждан. По пятому вопросу эксперты указали, что разрешение вопроса не требуется.

Признавая заключение экспертов N 0089-2025 от 01.12.2025 относимым и допустимым доказательством, суд первой инстанции установил, что эксперты Мельников К.В., Лангеман Г.Г. предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. В экспертном заключении содержатся ответы на поставленный судом вопросы, заключение мотивировано, выводы содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства, экспертами произведен осмотр объекта. Сторонами выводы судебной экспертизы оспорены не были, заключение не было признано недопустимым доказательством по делу, ходатайство о назначении повторной или дополнительной экспертизы сторонами не заявлено, в связи с чем заключение экспертизы является допустимым и достоверным доказательством, подтверждающим обстоятельства по делу по исследуемым экспертом вопросам, тем самым является одним из доказательств по делу.

Вместе с тем, судом пришел к выводу о реконструкции многоквартирного дома на основании следующего.

Так, ИП Старковой Н.А. в материалы дела представлен технический план помещения с кадастровым номером 54:36:010502:1807 от 2024 года и технический план (экспликация) от 30.07.2004, из содержания которых следует, что после проведения строительных работ площадь помещения с кадастровым номером 54:36:010502:1807 вместо 300,8 кв. м увеличилась до 317,1 кв. м, указанные изменения в отношении помещения не зарегистрированы собственником помещения в установленном законом порядке.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что согласно выписке из ЕГРН на многоквартирный дом площадь помещения ответчика-1, составляющая 300,8 кв. м входит в общую площадь многоквартирного дома с кадастровым номером 54:36:010502:96, суд первой инстанции пришел к выводу, что увеличение площади нежилого помещения ИП Старковой Н.А. привело к увеличению площади многоквартирного дома как единого капитального объекта строительства, что подпадает под понятие реконструкции объекта капитального строительства, поскольку параметры единого объекта строительства изменены в виду увеличения площади единого здания МКД, в состав которого входит нежилое помещение ИП Старковой Н.А.

Приходя к выводу о реконструкции многоквартирного дома, суд также учел оборудование дверного проема вместо оконного во внешней стене ограждающей конструкции встроено-пристроенного помещения к многоквартирному дому как единого объекта капитального строительства.

По мнению апеллянтов, судом первой инстанции сделан ошибочный вывод, что работы, выполненные в отношении спорного объекта недвижимости являются реконструкцией.

Вместе с тем, согласно позиции, изложенной в письме Минстроя России от 22.10.2020 N 31768-ОГ/04, исходя из определения реконструкции, приведенного в п. 14 ст. 1 ГрК РФ, демонтаж любой ограждающей конструкции (стены, перегородки и т.п.), входящей в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, является реконструкцией.

Согласно выписке из ЕГРН на многоквартирный дом с кадастровым номером 54:36:010502:96 раздел 7 согласно технического плана здания МКД помещения ответчика-1 с кадастровым N 54:36:010502:1807 находится на 1 этаже: помещения N 1-28 на поэтажном плане здания и имеет площадь 300,8 кв. м.

Доказательств отсутствия изменения параметров всего здания в виду увеличения именно площади нежилого помещения ответчика с 300,8 кв. м до 317,1 кв. м в результате проведенных работ в едином объекте капитального строительства, ответчиками не доказано.

При проведении судебной экспертизы эксперты какой-либо анализ технической документации ни спорного помещения, ни многоквартирного дома не проводили, не сопоставляли, анализ изменения площадей не осуществили.

Тот факт, что эксперты в ходе проведения экспертизы пришли к выводу, что в результате строительных работ не произошло уменьшение общего имущества собственников МКД, поскольку существенные работы по обустройству входных групп, перегородок помещений осуществлялись только в пристроенной части помещения, правового значения не имеет, поскольку факт реконструкции многоквартирного дома установлен судом исходя из нормативного толкования.

Вопреки возражения ответчиков, рассматриваемые работы, выполненные ответчиками по разрушению части внешней стены здания за счет расширения существующего оконного проема в наружной стене и устройству на месте оконного проема входной группы, в том числе с учетом увеличения площади (изменение параметров объекта), являются реконструкцией, поскольку работы по устройству дверного проема выполнены в ограждающей конструкции многоквартирного дома как единого объекта капитального строительства, помещение ответчика-1 не является самостоятельным объектом капитального строительства, площадь помещения ответчика входит в площадь здания, тем самым и ограждающие конструкции помещения ответчика являются ограждающими конструкциями одного единого объекта капитального строительства - многоквартирного дома.

Пунктом 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Кроме этого, требование о наличии разрешения для реконструкции объекта также установлено статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", согласно которой разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов.

Таким образом, если в ходе произведенных работ изменились существенные параметры объекта недвижимости, затронута наружная стена здания, то для осуществления такой реконструкции необходимо получение разрешения на строительство в соответствии со статьей 51 ГрК РФ, а по завершении работ - получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии со статьей 55 ГрК РФ.

Ответчики за получением разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не обращались.

До проведения работ в орган местного самоуправления за согласованием перепланировки или реконструкции ответчики не обращались.

С учетом изложенного, в нарушение требований части 2 статьи 51 ГрК РФ реконструкция многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 54:36:010502:96 (в виду фактической реконструкции нежилого помещения с кадастровым номером 54:36:010502:1807, в том числе увеличения площади), расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Обь, ул. ЖКО Аэропорта, кадастровые номера земельных участков 54:36:010502:2286, 54:36:010502:1792, ответчиками осуществлена без полученного в установленном порядке разрешения на строительство.

Доводы апеллянтов о том, что для выполнения работ в спорном помещении не требовалось проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не принимаются судом на основании следующего.

Согласно пункту 27 Постановления N 44 для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ.

Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1 - 3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ).

Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.

Судом установлено, что мер к получению решения общего собрания собственников МКД по вопросу реконструкции многоквартирного дома ответчиками не принималось, решение или согласие собственников на проведение реконструкции в материалы дела не представлено.

Действительно, в результате проведения судебной экспертизы эксперты установили, что угроза жизни и здоровью граждан в результате выполненных работ отсутствует применимо к проверке помещения ответчиков на нарушение строительных норм и правил, требованиям Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

Вместе с тем, судом установлено, что ответчики не представили надлежащих доказательств отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан в отношении реконструированного объекта применимо к рассмотрению вопроса об отсутствии нарушении норм пожарной безопасности, учитывая, что помещение переоборудовано под магазин, предусматривающее большое скопление людей.

Ссылка ответчиков на заключение специалиста ООО "ВПО "Пирант" от 10.01.2025 не принимается судом, поскольку заключение содержит лишь ссылки на нормы в области пожарной безопасности, в заключении отсутствует какое-либо исследование объекта, на основании которого эксперт пришел к выводу, что помещение соответствует нормам пожарной безопасности, при этом ссылка в выходах каким конкретно нормам помещение соответствует и почему отсутствует, заключение не содержит исследовательской части.

С учетом определения значительной стоимости проведения судебной экспертизы стороны не ставили вопросы по пожарной безопасности, по исследованию помещения на соблюдение иных норм и правил, на доказывание обстоятельств безопасности постройки в области пожарной безопасности в ходе проведения судебной экспертизы ответчики также не заявляли.

Кроме того, ответчики в ходе судебного разбирательства заявляли отказ от заявления ходатайства о проведения по делу судебной строительно-технической экспертизы в отношении исследования самовольной постройки, в том числе по исследованию вопроса о безопасности постройки и ее соответствия необходимым нормам и правилам, ходатайство о проведении экспертизы было заявлено истцом - Администрацией г. Оби, бюджетные средства которого ограничены, после неоднократного отказа ответчиков, в связи с чем экспертиза проведена только относительно выяснения обстоятельств реконструкции и соблюдении при этом строительных норм, ответчики денежные средства на депозитный счет суда для проведения экспертизы также вносить отказались.

Поскольку разрешение спора производится судом путем сопоставления и анализа представленных сторонами доказательств, то на результат рассмотрения дела влияет процессуальное поведение сторон, каждая из которых вправе либо активно доказывать свои доводы и возражения, представляя суду доказательства их обоснованности, либо, заняв пассивную позицию, ограничиться общим непризнанием правильности позиции оппонента. В последнем случае сторона принимает на себя риски наступления негативных последствий собственного процессуального бездействия в силу норм части 2 статьи 9 АПК РФ, поскольку добровольно отказывается от доказывания тех обстоятельств, на которых базируется ее позиция.

Принимая во внимание доказательства, представленные в материалы дела, пояснения сторон и третьих лиц, суд первой инстанции пришел к выводу, что требование о приведении объекта в состояние до реконструкции заявлено истцом законно и обоснованно, состояние до реконструкции спорного помещения отражено в техническом плане от 30.07.2004, тогда как требование о сносе всего помещения, принадлежащего истцу, не обоснованно.

Исковые требования относительно самовольной реконструкции обоснованно предъявлены к заявленным ответчикам, собственнику помещения ИП Старковой Н.А., с согласия которого произведена реконструкция помещения отвечтиком-2 Обществом "Элемент Трейд", которое является лицом, фактически осуществившим самовольное строительство (реконструкцию) - арендатор помещения, право аренды на помещение зарегистрировано в ЕГРН.

Поскольку работы по реконструкции фактически произведены ООО "Элемент Трейд", то именно указанное общество обязано судом к приведению помещения в первоначальное положение, существовавшее до реконструкции, поскольку указанное лицо является лицом, осуществившем самовольную реконструкцию.

С требованиями о сохранении помещения в переустроенном и перепланированном состоянии в административном или судебном порядке, ответчики не обращались.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по настоящему делу, суд апелляционной инстанции считает, что ответчики не доказали обоснованность доводов апелляционных жалоб, приведенные апеллянтами доводы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность принятого им решения. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционных жалоб, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в связи с отсутствием оснований для удовлетворения апелляционной жалобы относятся на апеллянтов.

Не уплаченная при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина, с учетом результата ее рассмотрения, на основании статьи 110 АПК РФ, статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ООО "Элемент Трейд" в доход федерального бюджета в размере 30 000 руб.

Руководствуясь статьями 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

решение от 15.04.2026 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-38043/2024 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Элемент Трейд", индивидуального предпринимателя Старковой Натальи Анатольевны - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Элемент Трейд" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 30 000 рублей в связи с рассмотрением дела в суде апелляционной инстанции.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд принявший решение.

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".