Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2026 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Илюшина Р.Р.,

судей Фахретдинова Т.Р., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чекуновой А.Т.,

при участии:

от истца: представитель Шадрина М.А. по доверенности от 12.01.2026,

от ответчика: представитель Шпигорь В.С. по доверенности от 25.12.2025,

от третьего лица: представитель Дармина К.А. по доверенности от 12.01.2026,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вентсервис"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 20.05.2026 по делу N А53-24482/2024

по иску общества с ограниченной ответственностью "Вентсервис"

к Администрации города Ростова-на-Дону,

при участии третьего лица: Департамента архитектуры и градостроительства

г. Ростова-на-Дону

о сохранении нежилого помещения в реконструированном виде и признании права собственности,

общество с ограниченной ответственностью "Вентсервис" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Администрации города Ростова-на-Дону (далее - ответчик, администрация) о сохранении нежилого помещения лит. О (П) площадью 1 084,6 кв. м, кадастровые номера 61:44:0081118:159, 61:44:0081118:187, в реконструированном состоянии, о признании права собственности на реконструированное нежилое помещение

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.05.2026 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит отменить решение суда первой инстанции, по делу принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081118:19 и нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0081118:159, площадью 629, 4 кв. м, расположенное на данном земельном участке, принадлежит на праве собственности обществу, соответственно, истец вправе осуществлять реконструкцию спорного объекта в соответствии с установленными требованиями. Истец обратился в суд с указанными требованиями по причине того, что предыдущим собственником при проведении реконструкции в 2010 - 2011 годах не было получено разрешение на реконструкцию, в связи с чем у истца отсутствует иная возможность на легализацию произведенной реконструкции. Дуров К.В. (действующий директор общества) приобрел общество с содержащимися на балансе объектами недвижимости 25.02.2022. Причины, по которым предыдущий учредитель своевременно не обратился за получением разрешения на реконструкцию объекта недвижимости, ему не известны. Со своей стороны Дуров К.В. незамедлительно стал предпринимать меры по приведению документации в соответствие, что говорит о его добросовестности. С учетом выводов судебного экспертного заключения, истец полагает, что имелись все основания для удовлетворения заявленных требований.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081118:19, площадью 6 031 кв. м, расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, пер. Изыскательский, д. 5. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) 29.12.2004, запись регистрации N 61-01/44-390/2004-61.

На указанном земельном участке расположены следующие нежилые помещения:

- нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0081118:159, площадью 629,4 кв. м (запись в ЕГРН от 17 июля 2013 года N 61-61-01/297/2013-26);

- нежилое помещение - котельная с кадастровым номером 61:44:0081118:187, площадью 14,9 кв. м (запись в ЕГРН от 24 апреля 2014 года N 61-61-01/297/2013-27).

Как отметило общество, в 2010 - 2011 годах нежилое помещение литер "О" было реконструировано: к нему возведена пристройка в виде помещений 8, 9, 12 на поэтажном плане (ранее навес), указанный объект объединен с литером "П" (помещения 10, 11 на поэтажном плане).

Общество направило в адрес департамента заявление о согласовании самовольно реконструированных нежилых помещений. Департамент в ответе от 03.06.2024 N 59.34.2/17184 отказал в удовлетворении заявления в связи с тем, что у общества отсутствует разрешение на строительство.

Общество, указывая на то, что нежилое здание обладает необходимыми признаками для его легализации, обратилось с иском о признании права собственности на спорный объект.

Согласно абзацу 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Основания приобретения права собственности предусмотрены нормами главы 14 ГК РФ.

Иск о признании права собственности является вещно-правовым способом защиты нарушенного или оспоренного права собственности, направленным на констатацию возникшего по основаниям, установленным гражданским законодательством, права собственности на индивидуально-определенную вещь в споре с лицом, которое не признает это право, нарушает его, оспаривает или создает препятствия в его осуществлении или оформлении. Иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункт 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

По общему правилу, при предъявлении иска о признании права собственности истец, как лицо, претендующее на признание себя собственником определенного имущества, должен доказать наличие определенных юридических фактов, которые образуют основание возникновения его права собственности на данное имущество.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса (пункт 18 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022).

Кроме того, в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, изложена правовая позиция, согласно которой отсутствие разрешительных документов само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Вместе с тем в том случае, если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса.

Иное толкование нормы пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса и указанных разъяснений противоречило бы пункту 2 той же нормы, поскольку строительство объекта недвижимости без разрешения само по себе означает гражданско-правовой деликт и подтверждает то обстоятельство, что лицо, совершая его, осознавало факт нарушения требований законодательства, при этом при удовлетворении соответствующих требований имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При этом отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Аналогичный подход изложен в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, согласно которому иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд устанавливает, допущены ли при возведении спорных объектов существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

При рассмотрении спора в суде первой инстанции, назначена судебная экспертиза, назначена экспертиза, проведение которой поручено ФБУ ЮРЦСЭ Минюста России. Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли произведенная реконструкция нежилого здания литер О (П), расположенная по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Изыскательский, 5, действующим строительным, градостроительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности?

2. Создает ли объект в реконструированном виде угрозу жизни и здоровью граждан?

Эксперт дал следующие ответы на поставленные вопросы:

1. Одноэтажное строение производственного корпуса Лит. "О(П)" общей площадью 1084,6 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером: 61:44:0081118:19 по адресу: Ростов-на-Дону, Октябрьский район, пер. Изыскательский, 5, состоящее из ранее возведенного производственного корпуса Лит, "О" со стенами из кирпича, фундаментов и перекрытий из железобетонных конструкций, и из реконструированной части, размещенной на площади бывшего навеса Лит. "01" и представляющей собой каркасное строение со стенами и кровлей из металлических профилированных листов, без подвала и технического этажа, относящееся по функциональной пожарной опасности к классу Ф 5.1, фактически: эксплуатируется в соответствии со своим функциональным назначением, как производственный корпус по изготовлению металлических элементов и деталей вентиляционного оборудования, в соответствии с которым исследуемое здание классифицировано как здание категории Д, т.е. здание пониженной пожароопасности с характеристикой веществ и материалов, находящихся (обращающихся) в помещении - негорючие вещества и материалы в холодном состоянии, что соответствует требованиям СП 12.13130.2009 "Определение категорий помещений, зданий и наружных установок по взрывопожарной и пожарной опасности" (п. 1.2., п. 5.1., табл. 1).

Производственный корпус Лит. "О(П)" в составе которого имеются производственные помещения, складские, основные и подсобные помещения, а также конторские и санитарно-бытовые расположенные в уровне первого этажа, в надстроенной антресоли и в пристроенной со стороны правого южного фасада здания кирпичной пристройке, по своему набору помещений и обеспеченностью их функциональной взаимосвязью, которая обосновывается объемно-планировочным решением производственного корпуса в целом, по габаритным размерам помещений в плане и по их высоте, по зонированию производственных процессов во внутреннем пространстве здания, а также по выполненным конструктивному и инженерно-техническому решениям соответствует требованиям действующих норм и правил (строительным, противопожарным, санитарно-техническим, градостроительным), предъявляемым к зданиям аналогичного функционального назначения, а именно требованиям: СП 56.1-3330.2021 "Производственные здания. СНиП 31-03-2001" (п. 5.1.1, п. 5.1.10, п. 5.1.13, п. 6.1.2, п. 6.1.10, п. 6.1.14, п. 6.1.16, п. 6.2.6, табл. 6.1., п. 6.2.15, п. 6.2.18, табл. 6.3.); СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (п. 4.1, п. 6.2.2, п. 6.2.3, п. 7.1); СП 2.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты" (п. 6.1.1, таблицы 6.1); СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" (п. 4Л.2, п. 4.2.3, п. 4.2.7, п. 4.2.18, п. 4.2.19, п. 4.3.1, п. 4.3.2, п. 4.3.3, п. 4.3.5, п. 8.1.1, п. 8.1.8); СП 29.13330.2011. Свод правил. "Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88" (п. 4.2, п. 4.3, табл. 1); СП 3.13130.2009 "Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности" (п. 5.3.); СП 484.1311500.2020 "Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования" (п. 6.6.5); СП 486.1311500.2020 "Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности" (п. 4.1, п. 4.3, п. 4.4, табл. 1); Федерального закона N 123-ФЗ от 22.07.2008 г. "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (ст. ст.: 52, 53, 69, 80); Федерального закона N 384-ФЗ от 30.12.2009 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (ст. ст.: 8, 10, 11, 17).

Фактически существующий набор конструктивных элементов здания производственного корпуса Лит. "0 (П)", определенный осмотром на месте объекта исследования, соответствует набору конструктивных элементов зданий с производственным функциональным назначением и не противоречит типовым конструктивным решениям проектирования и строительства аналогичных производственных зданий.

Конструктивные элементы в исследуемом здании - производственном корпусе Лит. "0 (П)", не имеют повреждений, трещин, просадок конструкций и полов в ходовых и проезжих частях, перекосов проемов, мест разрушения ограждающих конструкций и коррозии металлических элементов каркаса, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений перекрытий и перемычек в опорных местах и местах сопряжения конструкций стен, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания и его эксплуатационной надежности, и в соответствии с СП 13-102-2003 "Правила обследования надежности несущих строительных конструкций зданий и сооружений" находятся в работоспособном техническом состоянии, при котором техническое состояние конструктивных элементов в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

Фактическое расположение производственного корпуса Лит. "0 (П)", размещенного на земельном участке производственного назначения, являвшегося территорией ООО "Веитсервис", застройка которого, равно как и окружающих его соседних земельных участков, осуществлена зданиями производственного, производственно-складского, складского, административно-бытового назначения и производственными площадками, а также расположение реконструированной части исследуемого производственного корпуса Лит. "0 (П)", относительно существующей застройки и границ земельного участка в коммунальной, производственной, инженерно-транспортной зоне ПКТ-/5/3 8, в месте допустимого размещения зданий и сооружений со смещением от границ санитарно-защитных и охранных зон, с обеспечением здания необходимыми подъездными путями соответствует требованиям СП 18.13330.2019 "Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка (СНиП П-89-80* "Генеральные планы промышленных предприятий") (п. 4.2, п. 4.12., п. 5.37, п. 5.39, п. 5.56, п. 7.2); не противоречит требованиям СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" (п. 7.1, п. 7.2 и п. 15.1), требованиям Федерального закона от 22.07.2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (ст. 69 (п. 1)); СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (п. 4.1., п. 4.3., п. 7.1., п. 8.2.1., п. 8.2.3., п. 8.2.6., п. 6.1.З., п. 6.2.2., п. 6.2.12.); СП 2.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты" (п. 6.1.1 и таблицы 6.1); а также градостроительному регламенту территориальной зоны типа ПКТ - коммунальная, производственная, инженерно-транспортная зона (ПКТ-/5/38), в границах которой расположен земельный участок с кадастровым номером с КН 61:44:0081118:19 и находящийся на нем исследуемый реконструированный производственный корпус Лит. "0 (П)", представленному в ст. 37 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону.

Исследуемые производственный корпус с КН 61:44:0081118:159 и нежилое здание с КН 61:44:0081118:187 общей площадью 1071,1 кв. м, фактически являющиеся производственным корпусом Лит. "0 (П)", расположены в границах земельного участка с КН 61:44:0081118:19, местоположение которых определено в соответствии с данными выписки из ЕГРН от 02.10.2024 N КУВИ-0ОД/2О24-244270154.

При произведенной реконструкции производственного корпуса Лит. "0 (П)", изменения расположения указанного здания относительно восточной границы исследуемого земельного участка с соседним земельным участком N 5-6 по пер. Изыскательский и относительно расположенных на соседнем земельном участке строений, существовавшего до произведенной реконструкции, не имеется, т.е. произведенная реконструкция производственного корпуса Лит. "О(П)" не привела к изменению местоположения исследуемого объекта по отношению к окружающей его застройке, а также к изменению габаритного размера в плане здания в его части, обращенной в сторону соседних строений.

Сведения об объектах исследования, содержащихся на публичной кадастровой карте, размещенной на портале (Геоинформационном портал) ПД НСПД (https://nspd.gov.ru), расположение исследуемого строения в окружающей застройке на карте г. Ростова-на-Дону по данным интернет-ресурса Яндекс-карты (www.yandex.ru), и на карте границ территориальных зон Октябрьского района г. Ростова-на-Дону Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону приведены на скриншотах N 1 - N 7 в Приложении N 1 к заключению.

Фотоиллюстрации приведены в Приложении N 2 к заключению.

Расположение исследуемого нежилого здания - производственного корпуса Лит. "О(П)" по отношению к межевым границам земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081118:19, с указанием необходимых размеров, показано на плане (М 1:500) в Приложении N 3 к заключению, выполненном на фрагменте ПКК.

2. Определение того, создает ли здание производственного корпуса Лит. "О(П)", расположенное на земельном участке с КН 61:44:0081118:19 по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, пер. Изыскательский, 5, угрозу жизни и здоровью граждан не входит в компетенцию судебного эксперта, так как определение указанных параметров не предусмотрено строительной терминологией и критериями оценки технического состояния строений, объемно-планировочных и конструктивных решений возведенного объекта.

Как указано выше, конструктивные элементы в исследуемом здании - производственном корпусе Лит. "0 (П)", в том числе в его реконструированной части, не имеют повреждений, трещин, просадок конструкций и полов в ходовых и проезжих частях, перекосов проемов, мест разрушения ограждающих конструкций и коррозии металлических элементов каркаса, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений перекрытий и перемычек в опорных местах и местах сопряжения конструкций стен, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания и его эксплуатационной надежности, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" находятся в работоспособном техническом состоянии, при котором техническое состояние конструктивных элементов в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается, что, в свою очередь, обуславливает техническую эксплуатационную безопасность согласно функциональному назначению исследуемого здания.

Экспертное заключение соответствует требованиями статей 82, 83, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В то же время в силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Таким образом, процессуальный статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеется заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке арбитражным судом наравне с другими представленными доказательствами.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что проведенная по делу судебная экспертиза не имеет значение в рассматриваемом споре, поскольку истцом не соблюден административный порядок, а именно истцом не представлено доказательств обращения в уполномоченный орган за выдачей разрешения на реконструкцию спорного объекта до начала осуществления работ.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 N 8-П, определениях от 25.03.2004 N 85-О, от 13.10.2009 N 1276-О-О, от 03.07.2007 N 595-О-П, от 19.10.2010 N 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 143) право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Самовольно реконструированный объект недвижимости, единственным признаком самовольности которого является отсутствие разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, может быть сохранен и право собственности на него признано, если лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, принимало меры к получению указанного документа (документов), однако уполномоченным органом в их выдаче было неправомерно отказано, а сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 24-КГ15-6).

Из материалов дела следует, что истец до начала работ не обращался в компетентный орган за выдачей разрешения на реконструкцию. Данный факт сторонами не оспаривается.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса документы.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относится выдача разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа.

Таким образом, сохранение самовольно возведенного объекта недвижимости возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу части 2 статьи 9 и части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований либо возражений и несет риск наступления последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

Заявляя иск по настоящему делу и не предоставляя доказательств, достоверно свидетельствующих о надлежащем соблюдении административного порядка, истец фактически стремится произвести признание права собственности на реконструированный объект минуя административный порядок, закрепленный законодательством.

Довод истца о том, что он не реконструировал спорный объект, и данная постройка была возведена предыдущим учредителем, отклоняется, поскольку доказательств того, что предыдущий учредитель, осуществивший реконструкцию, принимал меры к получению разрешения на строительство, в материалы дела не представлено.

Как отмечает истец, он обратился с заявлением о получении разрешения на строительства после его завершения, то есть лишь для вида, действуя в обход закона.

Более того, апелляционная коллегия отмечает, что из представленных в материалы дела доказательств невозможно достоверно отнести реконструированный объект к капитальному объекту, позволяющим квалифицировать его как объект недвижимости. Как отметил эксперт, конструктивные элементы объекта выполнены из металлических элементов каркаса. При этом выводов о капитальности исследуемого объекта судебная экспертиза не содержит, ответчиком таких доказательств не представлено.

О назначении по делу дополнительной экспертизы ни в суде первой инстанции, ни в апелляционном суде не заявлялось.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В отсутствие доказательств капитальности спорного объекта, у суда в любом случае отсутствовали основания для признания права собственности общества на спорный объект.

При таких обстоятельствах у коллегии судей отсутствуют основания для удовлетворения жалобы.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.05.2026 по делу N А53-24482/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через суд первой инстанции.