Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2026 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Таранец Ю.С.,

судей: Чуриковой Н.В., Панкратьевой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шевканом М.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу АО "Класс Девелопмент" (ИНН: 7720816130) на решение Арбитражного суда Московской области от 06.03.2026 по делу N А41-22347/24 по иску АО "Класс Девелопмент" к Администрации городского округа Пушкинский Московской области, третьи лица: Министерство жилищной политики Московской области, Главное управление государственного строительного надзора Московской области (ИНН: 7707029720, ОГРН: 1037739442707), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, о признании права собственности,

при участии в судебном заседании:

от АО "Класс Девелопмент": Зубкова М.И., представитель по доверенности от 30.12.2025, удостоверение N 2941, Шевцова О.О., представитель по доверенности от 25.09.2025, паспорт РФ, диплом,

Эксперт: Фисенко Е.А., удостоверение N 000134,

АО "Класс Девелопмент" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, к Администрации городского округа Пушкинский Московской области с требованиями с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ о признании права собственности на реконструированное нежилое складское здание с кадастровым номером 50:13:0020208:658 площадью 534,49 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:13:0020208:57 по адресу: Московская область, пос. Софрино, ул. Патриарха Пимена, 75.

Решением Арбитражного суда Московской области от 06.03.2026 по делу N А41-22347/24 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, АО "Класс Девелопмент" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании апелляционного суда представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы. Эксперт дал пояснения по проведенному исследованию.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Повторно исследовав все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность судебного акта, при отсутствии обстоятельств для отмены судебного акта по безусловным основаниям, Десятый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта по основаниям, предусмотренным статьей 270 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции, истцу на праве собственности принадлежит земельный участок по адресу: Московская область, пос. Софрино, ул. Патриарха Пимена, 75, площадью 8 815 кв. м, с кадастровым номером 50:13:0020208:57, запись о государственной регистрации права собственности N 50-50-13/086/2014-399. Земельный участок имеет назначение для строительства ангаров и складов коммунально-производственного назначения, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства ангаров и складов коммунально-производственного назначения.

Из материалов дела усматривается, что складское помещение возведено в 2024 году в результате реконструкции одноэтажного гаража лит. 3Б площадью 401,1 кв. м с кадастровым номером 50:13:0020208:658, принадлежащего истцу на праве собственности. Факт реконструкции подтверждается техническим планом здания от 21.02.2024.

В результате реконструкции площадь объекта составила 534,49 кв. м, что соответствует также проектной документации, подготовленной ООО "Апфлекс" 2023-01-1-ПЗ.

Истец представил заключение специалиста "Деловой консалтинг" от 27.02.2024, согласно которому реконструированное нежилое складское здание, ранее являющееся гаражом, соответствует требованиям градостроительных, строительных норм и правил, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим требованиям, за исключением отсутствия разрешения на реконструкцию.

Реконструированное здание не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Истец также указал, что реконструкция была произведена истцом в границах принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, требование о назначении земельного участка соблюдено.

Истец неоднократно предпринимал попытки получения разрешения на строительство (реконструкцию). До реконструкции, Министерством жилищной политики Московской области принято решение от 20.02.2023 об отказе в регистрации документов, необходимых для предоставления государственной услуги (номер обращения Р001-2753933545-68933000 от 17.02.2023). Аналогичное решение от 22.12.2023 принято Главгосстройнадзором Московской области.

Таким образом, в отношении спорного объекта, расположенного на принадлежащем истцу земельном участке, произведена реконструкция в отсутствие разрешения на реконструкцию.

Учитывая отсутствие полученного в установленном порядке разрешения на реконструкцию, единственным способом легализации объекта истца является признание на него права собственности в судебном порядке на основании ст. 222 ГК РФ.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением о признании права собственности на здание.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Эти права осуществляются при соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельных участков.

Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, признание права как способ защиты гражданских прав, применяется в случаях отрицания кем-либо наличия субъективного гражданского права у лица, в связи с чем возник или может возникнуть спор о праве, или правовой неопределенности в наличии права.

Иск о признании права - требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права на спорное имущество.

Иск о признании права собственности является вещно-правовым иском и необходимость в таком способе защиты возникает именно тогда, когда наличие у лица определенного права подвергается сомнению, оспариванию, а также применяется в случаях отрицания кем-либо наличия субъективного гражданского права у лица, в связи с чем возник или может возникнуть спор.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенное для этих целей в порядке, установленным законом и иным правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44), с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство, которое передается заказчиком лицу, осуществляющему строительство (п. 2 ст. 51, п. 4 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает такой документ как разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, удостоверяющее выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 части 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдача разрешения на строительство не требуется, в том числе в случае: строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 42 постановления Пленума N 44, ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4 - 6 статьи 51 ГрК РФ), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, - также лицо, осуществившее ее возведение (создание).

Пунктом 43 постановления Пленума N 44 указано, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

В состязательном процессе в соответствии с правилом части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании полученных в установленном порядке относимых, допустимых и достоверных доказательств путем оценки совокупности представленных в дело доказательств (статьи 64, 67, 68, 71 АПК РФ).

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Арбитражным судом первой инстанции по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФГБУ "Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации".

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1). На основании материалов дела и по результатам осмотра определить площадь, характеристики (включая наличие подключений к коммунальным сетям), назначение и месторасположение здания с кадастровым номером 50:13:0020208:658 (примерной площадью 534,5 кв. м) по адресу: Московская область, р-н Пушкинский, п. Софрино, ул. Патриарха Пимена, д. 75, корп. 4 в границах земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020208:57, в случае выхода за пределы земельного участка указать площадь и координаты здания, за пределами участка с приложением фото и графического материала (указанием координат здания по отношению к участкам), а также определить является ли спорное здание объектом капитального строительства (объектом недвижимого имущества)?

2). Определить, произведена ли реконструкция нежилого здания с кадастровым номером 50:13:0020208:658? Определить, в результате каких работ и как изменились характеристики нежилого здания с кадастровым номером 50:13:0020208:658 (высота, количество этажей, площадь, объем, высота стен), в том числе произведена ли надстройка, перестройка, расширение объекта, возведение новых стен, а также замена несущих строительных конструкций объекта? 50:13:0020208:658.

3). В случае установления реконструкции нежилого здания с кадастровым номером установить градостроительным, строительным, соответствует санитарным, ли нежилое техническим здание регламентам, противопожарным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки и иным обязательным нормам и правилам, предъявляемым к данному виду постройки, не нарушает ли сохранение указанного объекта права и охраняемые законом интересы третьих лиц, не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан?

4). В случае, если здание с кадастровым номером 50:13:0020208:658 не соответствует градостроительным, строительным, санитарным, техническим регламентам, противопожарным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки и иным обязательным нормам, предъявляемым к данному виду постройки, указать, каким образом необходимо устранить выявленные нарушения?

По результатам судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 27.03.2025 N 1859/1-3-24, 1860/1-3-24.

Согласно данному заключению эксперт пришел к следующим выводам, отвечая на поставленные вопросы:

1). Экспертом установлено, что исследуемое здание, расположенное по адресу: Московская область, Пушкинский район, п. Софрино, ул. Патриарха Пимена, д. 75, корп. 4, на дату проведения осмотра имеет следующие фактические индивидуально-определенные характеристики, а именно:

- высота здания - 8,22 м;

- этажность - 1 этаж;

- общая площадь здания - 534,49 кв. м;

- строительный объем - 2993,14 кв. м;

- площадь застройки - 550,1 кв. м.

Назначение объекта исследования - нежилое, складское здание.

Проведенным исследованием установлено, что исследуемый объект полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020208:57 по сведениям ЕГРН.

Проведенными исследованиями установлено, что здание обладает всеми признаками (характеристиками) объекта капитального строительства, следовательно, перемещение его без причинения несоразмерного ущерба его техническому состоянию и назначению невозможно. Исследуемое здание является капитальным, неразрывно связанным с землей.

2). Сопоставительным анализом данных, установлено, что на дату экспертного осмотра в здании произошли изменения следующих индивидуально-определенных признаков:

- этажность здания - l этаж;

- количество этажей здания уменьшилось на 2 этажа;

- высота здания увеличилась на 3,99 м;

- общая площадь здания увеличилась на 133,39 кв. м;

- площадь застройки увеличилась на 230,1 кв. м;

- строительный объем здания увеличился на 1164,14 куб. м.

Исходя из вышеизложенного установлено, что в период с 2006 года по настоящее время (24.12.2024) были выполнены строительные работы по расширению внешних габаритов здания, изменение высоты здания, изменение фасадных решений здания, изменение решений устройства пола здания, строительные работы по усилению фундаментов здания, в результате которых произошло увеличение площади здания, изменение строительного объема, изменение высоты здания, изменение количества этажей. Данные строительные работы относятся работам по реконструкции здания.

3). Исследуемый объект отвечает положениям и требованиям:

- "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений" [4]: раздела 2 ст. 7, раздела 2 ст. 10;

-"Технического регламента о требованиях пожарной безопасности" [5]: ст. 5 п. 1, п. 3, ст. 17 п. 6, ст. 53 п. 2;

- СП 56.13330.2021 "Производственные здания" [25]: раздела 4 п. 4.11, раздела 5 п. п. 5.1.1, раздела 5 п. п. 5.1.2, раздела 5.1 п. 5.1.13, раздела 6 п. п. 6.2.18, раздела 6 п. 6.2.6;

- СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты "Эвакуационные пути и выходы" [6]: раздела 4 подраздела 4.2 п. 4.2.18, п. 4.2.19, п. 4.2.22;

- СП 42.13330.2016 "Градостроительств. Планировка и застройка городских и сельских поселений" [8]: раздела 7 п. 7.1;

- СП 70.13330.2012 "Несущие и ограждающие конструкции" [9];

- СП 22.13330.2016 "Основания зданий и сооружений" [13]: раздела 5;

- СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. "Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" [7]: раздела 4 п. 4.3;

- "Правила устройства электроустановок ПУЭ" [14]: п. 2.1.21., п. 2.1.25.

Объект исследования находится в границах, следующей ЗОУИТ и соответствует предъявляемым требованиям к объектам данного вида:

- зона с особыми условиями использования территории, тип зоны - зона санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения, дата присвоения 24.04.2021, реестровый номер 50:13-6.1145, номер документа 73-РМ, орган власти, выдавший: Министерство экологии и природопользования Московской области;

Объект исследования находится в зоне П-3-Иная производственная зона", минимальные отступы от границ земельного участка - 3 м.

Согласно полученным данным в исследовании по вопросу N 1, от точки 3 до границы земельного участка 2,98 м, с учетом погрешности 0,2 м (согласно приказа Росреестра N П_О393 от 23.10.2020 п. 18 "допустимые расхождения первоначальных и последующих (контрольных) определений координат характерных точек не должны превышать удвоенного значения средней квадратичной погрешности"), от контура здания до границ земельного участка со всех сторон более 3 м, что соответствует требованиям минимального отступа от границ.

Не отвечает положениям и требованиям:

- СП 56.13330.2021 "Производственные здания" [25]: раздела 6.1. п. 6.1.18 в том, что в исследуемом здании не установлены снегозадерживающие устройства;

- СП 17.13330.2017 [27]: раздела 9, п. 9.11 в том, что в исследуемом здании не установлены снегозадерживающие устройства;

- "Правила устройства электроустановок ПУЭ" [14]: п. 4.1.3 в том, что в электрических щитках отсутствуют электрические схемы.

Следуя формулировке вопроса, поставленного судом "об угрозе жизни и здоровью граждан", в границах специальных строительнотехнических знаний, на дату проведения экспертного осмотра угроза жизни и здоровью людей со стороны конструктивного решения исследуемого здания, отсутствует, то есть механическая безопасность здания обеспечена.

Выявленные на дату проведения экспертного осмотра отступления от требований СП 56.13330.2021 "Производственные здания" [25]: раздела 6.1 п. 6.1.18, СП 17.13330.2017 [27]: раздела 9, п. 9.11, "Правила устройства электроустановок ПУЭ" [14]: п. 4.1.3 не создают угрозу жизни и здоровью граждан при эксплуатации здания и при экстренной эвакуации людей из здания.

4). Экспертными исследованиями по вопросу суда N 3 установлено, исследуемое здание не отвечает положениям и требованиям:

- СП 56.13330.2021 "Производственные здания" [25]: раздела 6.1 п. 6.1.18 в том, что в исследуемом здании не установлены снегозадерживающие устройства;

- СП 17.13330.2017 [27]: раздела 9, п. 9.11 в том, что в исследуемом здании не установлены снегозадерживающие устройства;

- "Правила устройства электроустановок ПУЭ" [14]: п. 4.1.3 в том, что в электрических щитках отсутствуют электрические схемы.

1. СП 56.13330.2021 "Производственные здания" [25]: раздела 6.1. п. 6.1.18 в том, что в исследуемом здании не установлены снегозадерживающие устройства.

Нарушение от требований норм является несущественным и устранимым путем установки на кровле здания снегозадерживающих устройств.

2. СП 17.13330.2017 [27]: раздела 9, п. 9.11 в том, что в исследуемом здании не установлены снегозадерживающие устройства.

Нарушение от требований норм является несущественным и устранимым путем установки на кровле здания снегозадерживающих устройств.

3. "Правила устройства электроустановок ПУЭ" [14]: п. 4.1.3 в том, что в электрических щитках отсутствуют электрические схемы.

Нарушение от требований норм является несущественным и устранимым путем добавления электрических схем в щитках. Работы по демонтажу/монтажу зданий (его частей либо несущих и ограждающих конструкций) следует выполнять в соответствии с проектом организации строительства (ПОС), проектом организации работ (ПОД) и проектом производства работ (ППР).

Согласно части 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Определением Арбитражного суда Московской области от 01.07.2025 по делу назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФГБУ "Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации".

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1). На основании материалов дела и по результатам осмотра определить устранены ли нарушения, установленные заключением эксперта от 27.03.2025 N 1859/1-3 24, 1860/1-3-24?

2). В случае устранения нарушений, установленных заключением эксперта от 27.03.2025 N 1859/1-3-24, 1860/1-3-24, определить соответствует ли объект исследования градостроительным, строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки территории, техническим регламентам, а также иным обязательным нормам и правилам, предъявляемым к данному виду строений, не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан?

По результатам дополнительной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 22.08.2025 N 2149/1-3-25.

Согласно данному заключению эксперт пришел к следующим выводам, отвечая на поставленные вопросы:

1). По результатам экспертного осмотра, материалам дела, установлено, что в исследуемом объекте, расположенном по адресу: Московская область, Пушкинский район, п. Софрино, ул. Патриарха Пимена, д. 75, корп. 4, кадастровый номер земельного участка 50:13:0020208:57, выявленные нарушения устранены.

Исследуемый объект отвечает положениям и требованиям:

- "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений" [4]: раздела 2 ст. 7, раздела 2 ст. 10;

- "Технического регламента о требованиях пожарной безопасности" [5]: ст. 5, п. 1, п. 3, ст. 17 п. 6, ст. 53 п. 2;

- СП 56.13330.2021 "Производственные здания" [25]: раздела 4 п. 4.11, раздела 5 п. п. 5.1.1, раздела 5 п. п. 5.1.2, раздела 5.1 п. 5.1.13, раздела 6 п. п. 6.2.18, раздела 6 п. 6.2.6, раздела 6.1 п. 6.1.18;

- СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. "Эвакуационные пути и выходы" [6]: раздела 4 подраздела 4.2 п. 4.2.18, п. 4.2.19, п. 4.2.22;

- СП 42.13330.2016 "Градостроительств. Планировка и застройка городских и сельских поселений" [8]: раздела 7 п. 7.1;

- СП 70.13330.2012 "Несущие и ограждающие конструкции" [9];

- СП 22.13330.2016 "Основания зданий и сооружений" [13]: раздела 5;

- СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. "Требования к объемнопланировочным и конструктивным решениям" [7]: раздела 4 п. 4.3;

- СП 17.13330.2017 [27]: раздела 9, п. 9.11;

- "Правила устройства электроустановок ПУЭ" [14]: п. 2.1.21, п. 2.1.25, п. 4.1.3.

Объект исследования находится в границах, следующей ЗОУИТ и соответствует предъявляемым требованиям к объектам данного вида:

- зона с особыми условиями использования территории, тип зоны "Зона санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения, дата присвоения 24.04.2021, реестровый номер 50:13-6.1145, номер документа 73-РМ, орган власти, выдавший Министерство экологии и природопользования Московской области;

Объект исследования находится в зоне П-3-Иная производственная зона", минимальные отступы от границ земельного участка - 3 м.

Согласно полученным данным в заключении эксперта NN 1859/1-3-24, 1860/1-3-24 в исследовании по вопросу N 1 от точки 3 до границы земельного участка 2,98 м, с учетом погрешности 0,2 м (согласно приказа Росреестра N П_О393 от 23.10.2020 п. 18 "допустимые расхождения первоначальных и последующих (контрольных) определений координат характерных точек не должны превышать удвоенного значения средней квадратичной погрешности"), от контура здания до границ земельного участка со всех сторон более 3 м, что соответствует требованиям минимального отступа от границ.

Следуя формулировке вопроса, поставленного судом "об угрозе жизни и здоровью граждан", в пределах специальных строительно-технических знаний, на дату проведения экспертного осмотра, угроза жизни и здоровью людей со стороны конструктивного решения исследуемого здания отсутствует, то есть механическая безопасность здания обеспечена, здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан при эксплуатации и при экстренной эвакуации людей из здания.

Оценив экспертные заключения с позиции статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу, что экспертные заключения соответствуют требованиям ст. 86 АПК и ст. 25 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, являются полными, не содержат противоречий и неясностей, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем, у суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и объективности выводов экспертов.

Таким образом, заключение эксперта от 27.03.2025 N 1859/1-3-24, 1860/1-3-24 и заключение эксперта от 22.08.2025 N 2149/1-3-25 приняты судом первой инстанции в качестве надлежащих доказательств по делу и подлежат оценке наряду с другими доказательствами (статья 71 АПК РФ).

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 апреля 2014 г. N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.

При разрешении спора суд не связан исключительно выводами, к которым пришел эксперт при проведении судебной экспертизы, экспертное заключение подлежит оценке судом наряду с иными представленными в материалы дела лицами, участвующими в деле, доказательствами.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего.

Суд учитывает, что термин "объект капитального строительства" как специальное понятие законодательства о градостроительной деятельности не тождествен правовой категории "объект недвижимого имущества", имеющей иные отраслевую принадлежность, объем и содержание.

При рассмотрении спора суд должен дать квалификацию спорному объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса.

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил. Учитывая существующие правоприменительные подходы при рассмотрении данной категории споров для целей оценки правовой категории отнесения объекта недвижимости необходимо исследовать как признаки, способные отнести такой объект в силу природных свойств, так и юридические основания, свидетельствующие о его возведении (разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию, право на строительство на земельном участке).

Определение правового режима объекта, то есть, является ли объект движимым или недвижимым имуществом, является вопросом права, а не специальных знаний, в связи с чем, правовой режим объекта не может быть определен только лишь на основании заключения эксперта о прочной связи данного объекта с землей и возможности повреждения данного объекта при его демонтаже.

Понятие "недвижимость" связано не только с физическими свойствами вещи, является правовой категорией, поэтому вывод о спорном объекте как объекте недвижимости должен быть сделан судом на основе оценки всех доказательств по делу.

Эксперты пришли к выводу о том, что спорное реконструированное здание является объектом капитального строительства.

Между тем, арбитражный суд первой инстанции критически отнесся к данному выводу экспертов ввиду следующего.

Из судебного заключения от 27.03.2025 N 1859/1-3-24 усматривается, что конструктивная схема здания - каркасная, несущую способность обеспечивает ленточный железобетонный фундамент, металлические колонны, металлические фермы покрытия, стены здания, как внутренние, так и наружные - сэндвич-панели.

При этом как следует из заключения, экспертом проведено визуальное обследование несущих строительных конструкций обследуемого здания, фундамент, стены, перекрытия, вместе с тем, безопасность возведенных строений и возможность их легализации определяется в том числе специальными законами, в частности, ГрК РФ, Федеральным законом от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", Федеральным законом от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", Федеральным законом от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Арбитражный суд первой инстанции указал, что заключения экспертов не содержат ссылок и исследований на основе "ГОСТ 31937-2024. Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния", который является нормативной основой для контроля технического состояния зданий (сооружений), их систем инженерно-технического обеспечения и осуществления проектных работ по реконструкции, капитальному ремонту и демонтажу зданий и сооружений.

Судом принято во внимание, что экспертом исследование, в том числе инструментальное, в части глубины залегания, определения безопасности; эксплуатационной пригодности; долговечности фундамента в соответствии с требованиями ГОСТ 31937-2024 не проведено; в нарушение п. п. 4.1, 4.2, 4.3 "СП 63.13330.2018. Свод правил. Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения. СНиП 52-01-2003" (утв. и введен в действие Приказом Минстрой России от 19.12.2018 N 832/пр) экспертом проведен натурный осмотр объекта, в результате которого установлены технические характеристики здания, между тем вскрытий конструкций, определения безопасности; эксплуатационной пригодности; долговечности фундамента в ходе проведения экспертизы не производилось.

Экспертом указано, что исследуемый объект с учетом проведенной реконструкции является объектом капитального строительства, при этом, экспертом не определен способ крепления каркаса пристроенной части к фундаменту здания, а также между конструктивными элементами.

Согласно представленной в материалы дела проектной документации "Объемно-планировочные и архитектурные решения. 2023-01-10-АР", здание выполняется из сэндвич-панелей на металлическом каркасе. Из представленных к заключению фотоматериалов следует, что вертикальные и горизонтальные ограждающие конструкции выполнены из металлических конструкций, соединенных при помощи сварки и высокопрочных болтов, между тем демонтаж данного типа конструкций возможен путем открепления болтов и разборки конструкций. Пространственная жесткость и устойчивость помещений и здания в целом обеспечивается несущими фермами, колоннами, прогонами и связями, образующими геометрически неизменяемую систему.

Полы бетонные с укрепляющей смесью, кровля объекта выполнена из сэндвич-панелей. Арбитражный суд первой инстанции отметил, что данный тип покрытия возможно демонтировать и установить в ином месте без изменения характеристик.

Наличие сварных соединений металлических колонн и ферм автоматически не свидетельствует о капитальности объекта по смыслу ст. 130 ГК РФ, поскольку существует реальная возможность их деформации.

Сварные соединения металлических конструкций подразумевают возможность их обрезки и повторной сварки без ущерба прочности элементов.

В частности, необходимость резки конструкций при демонтаже спорного объекта не свидетельствует о неразрывной связи с земельным участком, а также о невозможности перемещения данного объекта без несоразмерного ущерба его назначению, поскольку укорачивание элементов в результате резки может быть устранено их заменой, так как предполагается, что любое движимое сооружение в разобранном виде представляет собой набор конструктивных элементов: стоек, листов и т.д.

Суд первой инстанции также указал, что само по себе наличие фундамента, выполняющего поддерживающую функцию, не свидетельствует о возведении объекта недвижимости, поскольку наличие фундамента является лишь одним из признаков объекта недвижимости и может применяться лишь в совокупности с другими признаками, равно как и наличие присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения не является достаточным критерием для квалификации спорного объекта в качестве объекта недвижимого имущества.

Наличие у спорного объекта фундамента не делает его недвижимостью, не является единственным и достаточным признаком для отнесения сооружения к недвижимому имуществу и не свидетельствует о невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.

Таким образом, спорный объект не обладает совокупностью признаков, предусмотренных статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку может быть перемещен без несоразмерного ущерба его назначению, так как металлический каркас, стены из сэндвич-панелей, крыша могут быть демонтированы и в последующем смонтированы в другом месте.

Спорный объект соответствует понятию части 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой к некапитальным строениям, сооружениям относятся строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

При этом спорный объект не обладает совокупностью признаков, предусмотренных статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку может быть перемещен без несоразмерного ущерба его назначению, в связи с чем суд не принимает выводы судебной экспертизы в качестве безусловных доказательств наличия у реконструированного истцом объекта признаков недвижимости, поскольку, как указано выше, понятия "капитальный объект" и "объект недвижимости" не являются тождественными, а отнесение того или иного объекта к недвижимой вещи относится к сфере правовой квалификации.

Коллегия апелляционного суда не может согласиться с указанными выводами арбитражного суда первой инстанции в связи со следующим.

В нарушение статей 82, 83, 86, 87 АПК РФ суд первой инстанции в обжалуемом судебном акте самостоятельно опроверг выводы судебного эксперта по вопросу о капитальном характере спорного строения, дав оценку техническим характеристикам объекта, что требует специальных познаний.

Вместе с тем, суд не является органом, обладающим познаниями в строительно-технической сфере, в противном случае не имелось бы необходимости в привлечении экспертов для дачи экспертных заключений. В полномочия суда входит оценка выводов эксперта и их соответствия материалам дела и иным собранным и добытым доказательствам, в результате которой данные выводы могут быть приняты либо отвергнуты.

Суд первой инстанции не учел, что абзац второй части 3 статьи 86 АПК РФ предусматривает возможность арбитражного суда вызвать эксперта в судебное заседание (в том числе по ходатайству лица, участвующего в деле), а статья 87 АПК РФ закрепляет правило, что при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза; в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертом по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза.

Суд первой инстанции, поставив под сомнение выводы эксперта, не вызвал эксперта в судебное заседание, не поставил на обсуждение сторон вопрос о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы, самостоятельно сделав выводы по вопросам, исследованным экспертом, и требующим специальных познаний, тем самым не создал условия для установления фактических обстоятельств дела, имеющих значение для правильного разрешения спора.

Апелляционная коллегия, оценив экспертные заключения в порядке статьи 71 АПК РФ, принимает выводы судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства наличия у спорного объекта признаков объекта недвижимости, поскольку экспертом произведено детальное обследование здания, в том числе фундамента.

Фундамент здания обследовался экспертом посредством визуального осмотра и шурфления, что отражено в таблице N 3 заключения от 27.03.2025.

При этом апелляционный суд не находит недостатков в способах обследования фундамента, поскольку Законом N 73-ФЗ, ГОСТ 31937-2024, СП 63.13330.2018. Свод правил. Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения. СНиП 52-01-2003 предусмотрено права эксперта самостоятельно выбирать методику исследования, инструментальное обследование фундамента проводится при необходимости, в том числе при обнаружении характерных трещин, перекосов частей здания (сооружения), разломов стен и прочих повреждений (деформаций), свидетельствующих о просадках грунтового основания (такие обстоятельства экспертами не установлены). Экспертами определена глубина залегания фундамента, а также отсутствие признаков разрушения несущего основания.

Кроме того, в судебное заседание апелляционного суда вызывался эксперт Фисенко Е.А., которая дала пояснения по проведенному исследованию, в том числе о методах обследования здания, критериях отнесения здания к объектам недвижимости.

Их представленных заключений эксперта и пояснений эксперта следует, что вертикальные и горизонтальные ограждающие конструкции выполнены из металлических конструкций, соединенных при помощи сварочных швов и высокопрочных болтов. При этом в силу пункта 5.1 СП 16.13330.2017. Свод правил. Стальные конструкции. Актуализированная редакция СНиП II-23-81, на который имеются ссылки в заключениях, определено, что не допускается предусматривать использование восстановленных стальных труб и других, бывших в употреблении видов металлоконструкций, в проектной и рабочей документации на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт зданий и сооружений повышенного и нормального уровней ответственности, а также при строительстве и эксплуатации особо опасных, технически сложных и уникальных объектов.

Следовательно, в случае разбора металлокаркаса здания, повторная сборка такого объекта не допускается, в связи с чем объект не может быть перемещен с сохранением строительно-технических характеристик.

Кроме того, из фото-таблиц в заключениях и материалов дела усматривается, что крепления каркаса здания к фундаменту замоноличено путем заливки бетона, в связи с чем разбор здания невозможен. Эксперт также пояснила, что в случае открепления каркаса здания перемещение такого каркаса невозможно ввиду габаритов и отсутствия видов транспорта, способного переместить такой объект.

Материалами дела также подтверждается, выполнение каркаса здания из материалов, срок службы которых составляет не менее 50 лет, а капитальный ремонт здания предполагается не менее, чем через 25 лет.

Иных относимых, допустимых и достаточных доказательств, опровергающих выводы экспертов об отнесении здания к объектам недвижимости в материалы дела не представлено, ходатайство о проведении по делу повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

Коллегией апелляционного суда также не установлено оснований для проведения по делу повторной или дополнительной эксперты поскольку представленные заключения содержат описание проведенного исследования, однозначные выводы по поставленным судом вопросам.

Таким образом, заключениями экспертов подтверждено устранение ранее выявленных нарушений в результате реконструкции здания, а также соответствие здания строительным и градостроительным, экологическим, противопожарным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам.

Арбитражный суд первой инстанции также отклонил доводы истца о принятии мер по легализации объекта в качестве объекта недвижимости со ссылкой на тот факт, что принятие таких мер носило формальный характер.

Коллегия апелляционного суда в данной части принимает во внимание следующее.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено и самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

Сам по себе факт самовольного строительства и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 ГК РФ не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. Иначе при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имеет место легализация самовольного строения в упрощенном порядке, применение которой ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком.

Удовлетворение исковых требований истца и признание за ним права собственности на спорный объект в настоящем случае означало бы, что в сравнении с добросовестными застройщиками, получающими в установленном порядке все необходимые для строительства документы и проходящими все установленные для строительства согласования, для самовольного застройщика был бы допущен иной, упрощенный порядок легализации самовольных строений.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В материалы дела представлены решение Министерства жилищной политики Московской области принято решение от 20.02.2023 и решение Главгосстройнадзора Московской области от 22.12.2023 об отказе в регистрации документов, необходимых для предоставления государственной услуги по выдаче разрешения на строительство.

В качестве оснований для отказа публичными органами указано на отсутствие действующих технических условий на подключение и технологическое присоединение объекта к сетям электроснабжения и ливневой канализации, отсутствует согласование реконструкции в охранной зоне сетей инженерно-технического обеспечения, отсутствуют правоустанавливающие документы на реконструируемый объект, схема планировочной организации земельного участка не содержит сведений о санитарно-защитной зоне, не отображены подключения к сетям ливневой канализации, имеются разночтения в функциональном назначении реконструируемого объекта.

Исследовав материалы дела, коллегия апелляционного суда приходит к выводу, что указанные оснований для отказа в регистрации документов не соответствуют закону, поскольку право собственности общества на здание и земельный участок подтверждаются свидетельством о государственной регистрации от 08.09.2014 и выпиской из ЕГРН, согласно которой право собственности общества на здание зарегистрировано 18.08.2014.

Действующим градостроительным законодательством и законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии также не предусмотрено установление санитарно-защитной зоны для данного вида объектов.

Из проектной документации не следует, что реконструкция здания предполагает снос ранее существующего здания и осуществление новых подключений к инженерным сетям.

В силу пункта 4.25 СП 118.13330.2012 в здании предусмотрен неорганизованный водосток, поскольку здание имеет менее 2 этажей, от уровня земли до отметки низа ската кровли менее 8 м.

Следовательно, оснований для отказа в регистрации документов, необходимых для получения разрешения на строительство, не имелось.

При данных обстоятельствах единственным способом легализации объекта является признание права собственности в судебном порядке.

На основании изложенного, исходя из предмета и оснований иска, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, коллегия апелляционного суда приходит к выводу, что требования АО "Класс Девелопмент" являются обоснованными. В этой связи решение Арбитражного суда Московской области от 06.03.2026 по делу N А41-22347/24 подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решение Арбитражного суда Московской области от 06.03.2026 по делу N А41-22347/24 отменить, принять новый судебный акт.

Требования удовлетворить.

Признать право собственности АО "Класс Девелопмент" на реконструированное нежилое складское здание с кадастровым номером 50:13:0020208:658 площадью 534,49 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:13:0020208:57 по адресу: Московская область, пос. Софрино, ул. Патриарха Пимена, 75.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме.