Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 июля 2026 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Хисамова А.Х., Фатхутдиновой А.Ф.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы веб-конференции (онлайн-заседания) секретарем судебного заседания Сузько Н.В.,

при участии в судебном заседании посредством системы веб-конференции (онлайн-заседания) представителя жилищно-строительного кооператива "Ленина, д. 110" - Валеева Р.Н. (доверенность от 14.07.2026),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Ульяновска

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 23.09.2025

и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2026

по делу N А72-8811/2023

по исковому заявлению администрации города Ульяновска (ОГРН 1027301171446, ИНН 7303014573), г. Ульяновск, к жилищно-строительному кооперативу "Ленина, д. 110" (ОГРН 1177325021004, ИНН 7325157328) г. Ульяновск, о понуждении подготовить документацию для перераспределения земельных участков, обеспечить разработку проектной документации, привести объект в соответствие с проектной документацией,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: прокуратуры Ульяновской области (ОГРН 102730117782, ИНН 7325002229), г. Ульяновск, Главного управления Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Ульяновской области (ОГРН 1047301019810, ИНН 7325050261), г. Ульяновск, Управления архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска (ОГРН 1167325054929, ИНН 7325143572), г. Ульяновск, Самарина Андрея Александровича, г. Ульяновск, Борисова Владимира Анатольевича, г. Ульяновск, Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области (ОГРН 1157325000172, ИНН 7325133662), г. Ульяновск, Управления по охране объектов культурного наследия администрации Губернатора Ульяновской области (ОГРН 1027301175110, ИНН 7325001144), г. Ульяновск, общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центральная" (ОГРН 1187325017219, ИНН 7327088937), г. Ульяновск, общества с ограниченной ответственностью "Домовой" (ОГРН 1127325006280, ИНН 7325116089), г. Ульяновск, Шкуновой Елены Андреевны, г. Ульяновск, Аввакумова Игоря Владимировича, г. Ульяновск, Богданова Виталия Викторовича, г. Ульяновск, Белкиной Олеси Владимировны, г. Ульяновск, Виноградовой Елены Николаевны, г. Ульяновск, Гришкова Вадима Петровича, г. Ульяновск, Еремина Владимира Ивановича, г. Ульяновск, Зубарева Александра Петровича, г. Ульяновск, Ивановой Елены Викторовны, г. Ульяновск, Кадышевой Натальи Николаевны, г. Ульяновск, Каравашкина Александра Владимировича, г. Ульяновск, Каравашкина Вадима Владимировича, г. Ульяновск, Кудакова Константина Николаевича, г. Ульяновск, Курносова Николая Михайловича, г. Ульяновск, Липатова Станислава Игоревича, г. Ульяновск, Панина Сергея Рафаэльевича, г. Ульяновск, Паничкина Сергея Анатольевича, г. Ульяновск, Сандрейкина Эдуарда Валентиновича, г. Ульяновск, Сердюковой Майи Вадимовны, г. Ульяновск, Хвандеевой Татьяны Евгеньевны, г. Ульяновск, Христофоровой Рузалии Мунировны, г. Ульяновск, Шингарова Игоря Викторовича, г. Ульяновск,

администрация города Ульяновска (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к жилищно-строительному кооперативу "Ленина, д. 110" (далее - ЖСК "Ленина, д. 110", кооператив, ответчик) о понуждении: подготовить документацию для перераспределения земельного участка, расположенного в границах кадастрового квартала 73:24:041806, предоставленного кооперативу сроком на 10 лет для благоустройства территории распоряжением Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 12.09.2022 N 2082-од, и части земельного участка площадью 3 845 кв. м с кадастровым номером 73:24:041806:319, расположенного по адресу: по ул. Л. Толстого, 87, в целях приведения границ земельных участков в соответствие с фактическим пользованием земельного участка под многоквартирным домом N 110 по ул. Ленина и прилегающих земельных участков; обеспечить разработку проектной документации на многоквартирный дом, расположенный на земельном участке площадью 1 855 кв. м с кадастровым номером 73:24:041806:45, по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Ленина, д. 110-112, в соответствии с требованиями законодательства и с выполнением мероприятий по обеспечению пожарной безопасности, указанных в заключении эксперта от 16.12.2024 N 63, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью "Научно-исследовательский центр судебной экспертизы" (далее - ООО "НИЦСЭ"); обратиться в Управление архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство от 25.02.2020 N 73-73-020-2020; привести спорный объект в соответствие с проектной документацией, на основании которой принято решение о внесении изменений в разрешение на строительство от 25.02.2020 N 73-73-020-2020, после чего обратиться с заявлением о выдаче разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Администрация на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилась с ходатайством об уточнении исковых требований и просила суд возложить на ЖСК "Ленина, д. 110" обязанность: в целях устранения наложения части бетонной отмостки вдоль стен и балконов 1-3 этажей над ней многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 73:24:041806:45, по адресу: г. Ульяновск, ул. Ленина, д. 110-112, площадью 8,4 кв. м на территорию кадастрового квартала 73:24:041806 и наложения на площади 5,4 кв. м на земельный участок с кадастровым номером 73:24:041806:319 обеспечить разработку и направление в администрацию проекта межевания территории в целях перераспределения земельного участка площадью 1 855 кв. м с кадастровым номером 73:24:041806:45, земель кадастрового квартала 73:24:041806 и земельного участка площадью 3 845 кв. м с кадастровым номером 73:24:041806:319; обеспечить заключение с Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области соглашения о перераспределении земельного участка с кадастровым номером 73:24:041806:45, земель кадастрового квартала 73:24:041806 и земельного участка с кадастровым номером 73:24:041806:319, а также постановку на государственный кадастровый учет образованного земельного участка; обеспечить разработку проектной документации на спорный многоквартирный дом в соответствии с требованиями законодательства и с выполнением мероприятий по обеспечению пожарной безопасности, указанных в заключении эксперта от 16.12.2024 N 63, подготовленном ООО "НИЦСЭ"; обратиться в Управление архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство от 25.02.2020 N 73-73-020-2020; привести спорный многоквартирный дом в соответствие с проектной документацией, на основании которой принято решение о внесении изменений в разрешение на строительство от 25.02.2020 N 73-73-020-2020; ввести объект в эксплуатацию в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 23.09.2025, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2026, администрации отказано в удовлетворении ходатайства об уточнении исковых требований и в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять к производству уточненные исковые требования и удовлетворить исковые требования.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Судебная коллегия, рассмотрев ходатайство администрации об уточнении исковых требований, считает, что оно подлежит отклонению.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции" правила, установленные только для рассмотрения дела в суде первой инстанции, не применяются при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции. В частности, в суде кассационной инстанции не применяются правила об изменении основания или предмета иска, увеличении или уменьшении размера исковых требований, об отказе от иска полностью или частично (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не предусмотрена возможность уточнения исковых требований в суде кассационной инстанции.

Представитель ЖСК "Ленина, д. 110", участвующий в судебном заседании, с кассационной жалобой не согласен, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ЖСК "Ленина, д. 110" на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1 855 кв. м с кадастровым номером 73:24:041806:45, расположенный по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Ленина, д. 110-112, с видом разрешенного использования: многоквартирные жилые дома, о чем 17.01.2019 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

Администрацией предыдущему правообладателю вышеуказанного земельного участка было выдано разрешение от 02.03.2018 N 73-73-143-2018 на строительство многоквартирного жилого дома общей площадью 3 362,91 кв. м, площадью застройки 1 386,94 кв. м, в соответствии с проектной документацией, подготовленной обществом с ограниченной ответственностью "Центр Проект" (далее - ООО "Центр Проект"), сроком действия до 01.03.2020.

В связи со сменой правообладателя земельного участка с кадастровым номером 73:24:041806:45 Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска кооперативу выдано разрешение от 25.02.2020 N 73-73-020-2020 на строительство вышеуказанного многоквартирного дома сроком действия до 25.02.2021.

ЖСК "Ленина, д. 110" в 2021 году на земельном участке с кадастровым номером 73:24:041806:45 завершено строительство многоквартирного дома, после чего ответчик неоднократно обращался в Управление архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска с заявлениями о вводе многоквартирного дома в эксплуатацию.

Управление архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска письмами от 30.12.2021 N 01-13/12953 и от 26.04.2023 N 0113/3759 отказало кооперативу в выдаче разрешения на ввод спорного многоквартирного дома в эксплуатацию на основании пунктов 1, 2, 4 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку: многоквартирный дом не соответствует требованиям, установленным в градостроительном плане земельного участка от 16.10.2017 N RU73304000-1270, представленном для получения разрешения на строительство; требованиям, установленным в проектной документации, разработанной ООО "Центр Проект", обществом с ограниченной ответственностью "СтимулСтрой" (далее - ООО "СтимулСтрой); не представлены: акт приемки объекта капитального строительства, оформленный в надлежащем виде (неверно указаны шифр проектной документации и лицо, осуществляющее строительство); акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, оформленный в надлежащем виде (неверно указаны технико-экономические показатели объекта, сети и системы инженерно-технического обеспечения, материалы основных конструкций, лицо, осуществляющее строительство); акты о подключении (технологическом присоединении) построенного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о выполнении технических условий, предусмотренных вышеуказанной проектной документацией, в части сетей водоснабжения и водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, водоотведения сточных вод; технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", так как представленный технический план здания от 23.11.2021 не отражает фактическую планировку помещений.

Прокуратура Ленинского района города Ульяновска в адрес администрации направила письмо от 05.07.2023 с требованием о понуждении застройщика привести возведенный многоквартирный дом в соответствие с проектной документаций, в целях ввода объекта в эксплуатацию и восстановления нарушенных прав граждан.

Администрация, указывая, что спорный многоквартирный дом не соответствует проектной документации, на основании которой выдавались разрешения на строительство, градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам, обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что в соответствии с заключением судебной экспертизы от 16.12.2024 N 63, выполненной ООО "НИЦСЭ", спорный многоквартирный дом не соответствует проектной документации, возведен с нарушениями требований градостроительных, строительных, противопожарных норм и правил, однако, учитывая, что кооперативом предпринимаются действия, направленные на устранение выявленных нарушений, и вводу данного многоквартирного дома в эксплуатацию, пришли к выводу об отсутствии в действиях ответчика недобросовестного поведения, а также об отсутствии нарушений прав и законных интересов администрации, в связи с чем, руководствуясь статьями 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 45 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отказали в удовлетворении исковых требований.

Между тем, судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения на строительство в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные частью 7 статьи 51 названного Кодекса документы.

Постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта (пункт 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").

Из системного толкования положений статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

В пункте 26 Тематического обзора Верховного Суда Российской Федерации N 13/2026 "О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством", утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.2026 N 16А/2026, сформулирована правовая позиция, согласно которой бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о соблюдении градостроительных, строительных норм и правил при возведении спорной постройки, а также соответствия ее санитарным, противопожарным и иным требованиям лежит на лице, осуществившем самовольное строительство.

Из заключения судебной экспертизы от 16.12.2024 N 63 следует, что спорный многоквартирный дом частично расположен в границах земельных участков с кадастровым номером 73:24:041806:45, частично на площади 8,4 кв. м на землях кадастрового квартала 73:24:041806, частично на площади 5,4 кв. м в границах земельного участка с кадастровым номером 73:24:041806:319; устранить выявленное наложение не представляется возможным; учитывая незначительность площади наложения, устранить указанное наложение возможно путем перераспределения земель и земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с фактическим пользованием, для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ; объект, возведенный на земельном участке с кадастровым номером 73:24:041806:45, расположенном по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Ленина, д. 110-112, в части объемно-планировочных, конструктивных и архитектурных решений здания не соответствует проектной документации, разработанной ООО "Центр Проект" (шифр 320, 2017 год), ООО "СтимулСтрой" (шифр 11/2021, 2021 год), обществом с ограниченной ответственностью "ТДЛ АнТа" (2024 год); соответствует строительным и санитарным нормам и правилам, за исключением отсутствия отопительных электроконвекторов в помещениях лестничных клеток; не соответствует градостроительным нормам в части отсутствия парковочных машино-мест и расположения части отмостки и балконов за пределами границ земельного участка с кадастровым номером 73:24:041806:45; не соответствует противопожарным нормам; привести здание с соответствие с проектной документацией, разработанной ООО "Центр Проект" не представляется возможным в связи с необходимостью полной перестройки здания; сохранение объекта возможно при условии выполнения следующих работ: установке отопительных электроконвекторов в помещениях лестничных клеток; заделке дверных проемов между квартирами 1-2 и 6-7, восстановлению дверных проемов с установкой металлических входных дверей в квартиры 2 и 7; приведению объекта в соответствие противопожарными нормами; приведению объекта в соответствие градостроительными нормами по одному из предложенных экспертом двух вариантов, указанных в заключении; многоквартирный дом, возведенный на земельном участке с кадастровым номером 73:24:041806:45, в части мероприятий для доступа инвалидов не соответствует проектной документации, разработанной ООО "Центр Проект", так как отсутствует доступ на 1 этаж объекта для маломобильных групп населения, отсутствует возможность попадания с ул. Ленина на территорию земельного участка; соответствует проектной документации, разработанной ООО "СтимулСтрой" и обществом с ограниченной ответственностью "ТДЛ АнТа" (далее - ООО "ТДЛ АнТа"), не предусматривающей пандусы, парковочные места и зоны отдыха для инвалидов; не соответствие проектной документации, разработанной ООО "Центр Проект", является частично устранимым в связи с несоответствием здания в части объемно-планировочных, конструктивных и архитектурных решений; не соответствие нормативным требованиям является устранимым, в связи с тем, что заданием на проектирование не предусматривается проживание маломобильных групп населения в исследуемом здании, возможно дооборудование здания для доступа маломобильных групп населения в случае возникновения такой необходимости в дальнейшем путем выполнения предусмотренных в проекте работ по обеспечению доступа инвалидов на 1 этаж здания и на территорию земельного участка (устройство пандусов для доступа в секции, установка подъемников для подъема на 1 этаж, обустройство входных дверей, устройство парковки и места отдыха для маломобильных групп населения); объект, возведенный на земельном участке с кадастровым номером 73:24:041806:45, в части планировочной организации земельного участка и его благоустройства не соответствует проектной документации, разработанной ООО "Центр Проект", ввиду отсутствия озеленения земельного участка и малых архитектурных форм (урны, скамьи, детский игровой комплекс, стол со скамьями); не соответствует проектной документации, разработанной ООО "СтимулСтрой" и ООО "ТДЛ АнТа", в связи с отсутствием малых архитектурных форм (урны, скамьи); не соответствует нормативным требованиям в части отсутствия озеленения земельного участка и малых архитектурных форм; привести объект в полное соответствие с проектной документацией, разработанной ООО "Центр Проект", не представляется возможным, так как невозможно выполнить озеленение и установить в указанном месте площадку для отдыха детей и взрослых в связи с тем, что между домом 104А, корп. 2 и домом 110 по ул. Ленина расположен существующий проезд к гаражам на участке Ленина, 104А; привести объект в соответствии с нормативными требованиями возможно путем выполнения частичного озеленения и установки малых архитектурных форм на территории земельного участка и на прилегающей к участку с юга территории квартала, переданного для благоустройства ЖСК "Ленина, д. 110"; состояние конструктивных элементов здания хорошее, работоспособное, пространственная жесткость обеспечена, недопустимые деформации конструктивных элементов отсутствуют, а, следовательно, объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 73:24:041806:45, с технической точки зрения не создает угрозу жизни и здоровью граждан; сохранение объекта при условии изменения функционального назначения 1-го этажа в части замены парковочных мест на помещение хозяйственно-бытового назначения и размещения парковочных мест на земельном участке по ул. Бебеля д 43, в пешеходной доступности, возможно; в спорном многоквартирном доме имеются следующие нарушения требований пожарной безопасности: противопожарное расстояние между жилым домом 110 по ул. Ленина, II степени огнестойкости, и жилым домом 114 по ул. Ленина, V степени огнестойкости, составляет от 1,97 м до 4,0 м, что не соответствует статье 69 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", пункту 4.3 табл. 1 СП 4.13130.2013 (требуется не менее 10 м); противопожарное расстояние между жилым домом 110 по ул. Ленина, II степени огнестойкости, и группой строений, V степени огнестойкости (гаражи) на земельном участке по ул. Л.Толстого, 87, составляет от 2,05 м до 3,3 м, что не соответствует статье 69 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", пункту 4.3 табл. 1 СП 4.13130.2013 (требуется не менее 10 м); противопожарное расстояние между жилым домом 110 по ул. Ленина, II степени огнестойкости, и двухэтажным жилым домом на земельном участке по ул. Ленина, д. 108, II степени огнестойкости, составляет от 4,0 м до 6 м, что не соответствует статье 69 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", пункту 4.3 табл. 1 СП 4.13130.2013 (требуется не менее 6 м); противопожарное расстояние между жилым домом 110 по ул. Ленина, II степени огнестойкости, и жилым домом N 108 по ул. Ленина, V степени огнестойкости, составляет от 8,5 м, что не соответствует статье 69 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", пункту 4.3 табл. 1 СП 4.13130.2013 (требуется не менее 10 м); противопожарное расстояние между жилым домом 110 по ул. Ленина, II степени огнестойкости, и металлической хозяйственной постройкой (статус не определен) дома N 108 по ул. Ленина, V степени огнестойкости, расположенной вдоль межевой границы земельного участка, составляет от 1,23 м до 1,7 м, что не соответствует статье 69 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", пункту 4.3 табл. 1 СП 4.13130.2013 (требуется не менее 10 м); нежилое помещение 1 этажа 1 секции исследуемого многоквартирного дома не отделено от техподполья 2 секции противопожарными перегородками 1-го типа, что не соответствует пункту 5.2.9 СП 4.13130.2013 (проем заделан ГВЛ); лестничная клетка первой секции не имеет выход непосредственно наружу на прилегающую к зданию территорию, что не соответствует статье 89 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", пункту 4.4.11 СП 1.13130.2020; внутренние стены лестничных клеток имеют проемы в поэтажные коридоры, что не соответствует подпункту "а" пункта 5.4.16 СП 2.13130.2020; устройства для открывания окон (в наружных стенах лестничных клеток) располагаются на высоте более 1,7 м от уровня площадки лестничной клетки (в первой секции на 1 этаже - 2,07 м и 1,83 м, на 2 этаже - 2,28 м и 2,78 м, на 3 этаже - 2,27 м; во второй секции на 2 этаже - 1,84 м), что не соответствует подпункту "б" пункта 5.4.16 СП 2.13130.2020; входная с улицы в тамбур лестничной клетки дверь не имеет устройства самозакрывания с координацией последовательного закрывания полотен, что не соответствует пунктам 4.2.20, 4.2.24 СП 1.13130.2020; в квартирах жилого дома на сети хозяйственно-питьевого водопровода отсутствует отдельный кран для присоединения шланга, оборудованного распылителем, для использования его в качестве первичного устройства внутриквартирного пожаротушения для ликвидации очага возгорания, что не соответствует пункту 6.2.4.3 СП 54.13330.2022; на время проведения экспертизы нежилое помещение 1 этажа 1 секции ввиду устройства пандуса по всей его длине невозможно использовать по предусмотренному первоначальным проектом назначению - в качестве стоянки транспорта, поэтому нормативные требования в части пожарной безопасности не рассматривались к данному помещению, как к автостоянке; все выявленные недостатки противопожарных норм являются устранимыми; для приведения спорного многоквартирного дома в соответствие с требованиями пожарной безопасности необходимо провести работы, указанные в экспертном заключении, при условии выполнения которых объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 73:24:041806:45, не будет создавать с технической точки зрения угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно письменным пояснениям эксперта ООО "НИЦСЭ" от 23.05.2025 N 506 многоквартирный дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 73:24:041806:45, возможно ввести в эксплуатацию без перераспределения участков, демонтировав балконы 1 этажа (технически возможно без негативных последствий для здания) над земельным участком с кадастровым номером 73:24:041806:319 площадью наложения 5,1 кв. м, над земельным участком кадастрового квартала 73:24:041806 площадью наложения 2,7 кв. м и 5,7 кв. м, при этом отмостка вдоль дома может служить благоустройством указанных земельных участков.

Таким образом, спорный объект недвижимости не соответствует проектной документации, на основании которой выдавались разрешения на строительство от 02.03.2018 N 73-73-143-2018, от 25.02.2020 N 73-73-020-2020, а также не соответствует градостроительным, строительным и противопожарным нормам и правилам, в связи с чем отвечает признакам самовольной постройки, предусмотренным пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Пунктом 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судом принимается решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Снос недвижимого имущества является крайней мерой, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан и эти нарушения являются неустранимыми.

Для определения последствий возведения самовольной постройки юридически значимым обстоятельством является установление факта неустранимости допущенных при ее возведении нарушений либо возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями.

В пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В таком решении должны содержаться выводы суда о допущенных при возведении (создании) постройки нарушениях, вместе с тем указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ, которые должен произвести ответчик для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, не является обязательным, поскольку исполнение решения суда в части приведения постройки в соответствие с установленными требованиями производится по правилам, предусмотренным главой 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в пункте 28 Тематического обзора Верховного Суда Российской Федерации N 13/2026 "О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством", утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.2026 N 16А/2026.

Срок, в течение которого ответчик обязан произвести снос самовольной постройки, а также срок, в течение которого он вправе привести ее в соответствие с установленными требованиями, определяется судом с учетом характера самовольной постройки, а также положений пунктов 2, 3 части 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом с учетом частей 1, 6, 9 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации право выбора способа исполнения решения суда о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями принадлежит лицу, на которое возложена данная обязанность.

Таким образом, в силу указанных норм и разъяснений в случае, если судом при рассмотрении дела о сносе самовольной постройки либо приведения ее в первоначальное положение будет установлена возможность устранения нарушений, допущенных при возведении самовольной постройки или ее реконструкции, независимо от формулировки требования, заявленного истцом, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения: о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с требованиями действующего законодательства.

В рассматриваемом случае суды первой и апелляционной инстанций, установив, что спорный объект недвижимости не соответствует градостроительным, строительным и противопожарным нормам и правилам, не установили возможно или нет устранить нарушения, допущенных при возведении данной самовольной постройки.

При этом суды, отказав администрации в удовлетворении исковых требований, фактически создали правовую неопределенность в отношении судьбы многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 73:24:041806:45, так как данный объект недвижимости без устранения выявленных нарушений не может быть введен в эксплуатацию.

Необходимо отметить, что выявленные экспертом нарушения требований пожарной безопасности без их устранения создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии в действиях ЖСК "Ленина, д. 110" недобросовестного поведения, поскольку кооператив осуществил строительство многоквартирного дома с нарушением проектной документации, на основании которой выдавались разрешения на строительство, а также с нарушением градостроительных, строительных и противопожарных норм и правил, что не может свидетельствовать об его добросовестном поведении, в результате которого спорный многоквартирный дом не может быть введен в эксплуатацию в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Ульяновской области от 23.09.2025 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2026 по делу N А72-8811/2023 отменить.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело N А72-8811/2023 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 23.09.2025 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2026 по делу N А72-8811/2023 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.