Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 августа 2026 года. Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Хисамова А.Х., Карповой В.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу

индивидуального предпринимателя Мурадяна Оганнеса Самвеловича

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2026

по делу N А06-2796/2025

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Мурадяна

Оганнеса Самвеловича (ОГРНИП 325300000020668, ИНН: 301905745465), г.

Астрахань, к Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству

администрации муниципального образования "Городской округ город

Астрахань" (ОГРН 1063015048821, ИНН 3015074956), г. Астрахань,

администрации муниципального образования "Городской округ город Астрахань" (ОГРН 1033000821809, ИНН 3015009178), г. Астрахань, о признании права собственности,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Службы природопользования и охраны окружающей среды Астраханской области (ОГРН 1053000081903, ИНН 3015071874), г. Астрахань, Министерства имущественных отношений Астраханской области (ОГРН 1093015001375, ИНН 3015086479), г. Астрахань,

индивидуальный предприниматель Мурадян Оганнес Самвелович (далее - ИП Мурадян О.С., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Городской округ город Астрахань" (далее - Управление), администрации муниципального образования "Городской округ город Астрахань" (далее - администрация) о признании права собственности на нежилое здание магазина, расположенное по адресу г. Астрахань, ул. Баталова, д. 7.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 18.02.2026 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2026 решение Арбитражного суда Астраханской области от 18.02.2026 отменено, предпринимателю отказано в удовлетворении исковых требований.

ИП Мурадян О.С., не согласившись с постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2026, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Астраханской области от 18.02.2026.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела.

До рассмотрения кассационной жалобы по существу, истцом заявлено ходатайство об отложении судебного заседания ввиду занятости его представителя в другом судебном заседании.

Судебная коллегия, рассмотрев заявленное ходатайство, считает, что оно подлежит отклонению ввиду необоснованности, поскольку указанные в нем обстоятельства не являются основанием для отложения судебного разбирательства в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 4 части 2 статьи 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, подающее кассационную жалобу, вправе ссылаться только на обстоятельства дела, установленные судом первой и апелляционной инстанций, и имеющиеся в деле доказательства.

В силу части 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Таким образом, суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов по установленным судами обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы.

ИП Мурадян О.С. извещен о времени и месте судебного заседания, доводы, по которым заявитель кассационной жалобы не согласен с обжалуемым судебным актом, достаточно подробно изложены в тексте жалобы, ранее излагались в судах первой и апелляционной инстанций, в связи с чем лицам, участвующим в деле, известны.

Кроме того, истец мог обеспечить явку иного лица, уполномоченного представлять его интересы, в том числе, заявив ходатайство об участии в судебном заседании посредством веб-конференции (онлайн-заседания).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП Мурадяну О.С. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 654 кв. м с кадастровым номером 30:12:030692:15, расположенный по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, ул. Баталова, 7, с видом разрешенного использования: магазины, о чем 30.07.2020 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

Также за предпринимателем зарегистрировано право собственности на жилой дом с кадастровым номером 30:12:030692:152, 2021 года постройки, который расположен на данном земельном участке, о чем 08.11.2021 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

ИП Мурадян О.С. без получения разрешения на строительство произвел реконструкцию вышеуказанного жилого дома путем демонтажа конструкции односкатной крыши с монтажом двухскатной крыши, в результате чего увеличился объем объекта недвижимости с изменением его назначения на торгово-офисное здание.

ИП Мурадян О.С., указывая, что спорное нежилое здание возведено на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, данный объект недвижимости соответствует градостроительным, строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, установив, что согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от 12.12.2025 N СТЭ-2796/2025, выполненному государственным бюджетным учреждением Астраханской области "Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)", спорное нежилое здание торгового назначения соответствует строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, учитывая, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 30:12:030692:15 позволяет размещение на нем данного объекта недвижимости, руководствуясь пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что ИП Мурадяном О.С. произведена реконструкция принадлежащего ему на праве собственности жилого дома путем демонтажа конструкции односкатной крыши с монтажом двухскатной крыши, в результате чего увеличился объем объекта недвижимости с изменением его назначения на торгово-офисное здание, на которую необходимо было получение разрешения на строительство на основании статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а после завершения реконструкции получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию как предусмотрено статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, руководствуясь разъяснениями, изложенными в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", пришел к выводу, что к спорным правоотношениям подлежат применению положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что реконструкция спорного объекта недвижимости осуществлялась без получения разрешительной документации, учитывая, что в нарушение статьи 22 Правил землепользования и застройки муниципального образования "Городской округ город Астрахань", утвержденных решением городской Думы муниципального образования "город Астрахань" от 16.07.2020 N 69, площадь данного нежилого здания превышает максимальный процент застройки земельного участка с кадастровым номером 30:12:030692:15, принимая во внимание, что при строительстве спорного объекта не были соблюдены минимальные противопожарные расстояния (разрывы), предусмотренные в таблице 1 свода правил СП 4.13130 "Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", утвержденных приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствия от 24.04.2013 N 288, пришел к выводу, что данные нарушения являются существенными, в связи с чем отсутствуют основания, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания права собственности на спорный объект недвижимости.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что данные выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, и сделаны при неправильном применении норм материального права, судебной коллегией отклоняется.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30.12.2009 N 624 утвержден Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, разделом III которого предусмотрены виды работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту, затрагивающие конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства.

Из материалов дела следует, что предпринимателем в принадлежащем ему объекте недвижимости демонтирована конструкция односкатной крыши с монтажом двухскатной крыши, в результате чего увеличился объем объекта недвижимости с изменением его назначения на торгово-офисное здание.

Таким образом, ИП Мурадяном О.С. была осуществлена реконструкция объекта недвижимости с кадастровым номером 30:12:030692:152, которая привела к изменению параметров этого объекта недвижимости, на производство которой в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации требовалось получение разрешения на строительство до начала работ, а после завершения реконструкции получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию как предусмотрено статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в связи с чем к спорным правоотношениям подлежат применению положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Из системного толкования положений статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 N 101-О и от 27.09.2016 N 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

На основании пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения (пункт 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя: 1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь; 2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; 4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания (часть 2 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Земельный участок с кадастровым номером 30:12:030692:15 расположен в территориальной зоне Ж-1 (зона индивидуальной усадебной жилой застройки), одним из основных видов разрешенного использования в которой является размещение магазинов торговой площадью не более 500 кв. м (статья 22 Правил землепользования и застройки муниципального образования "Городской округ город Астрахань", утвержденных решением городской Думы муниципального образования "город Астрахань" от 16.07.2020 N 69 (далее - Правила от 16.07.2020 N 69).

При этом статьей 22 Правил от 16.07.2020 N 69 предусмотрены предельные параметры для объектов нежилого назначения, согласно которым: а) минимальная ширина или длина земельного участка - 10 м, максимальный размер не установлен; б) минимальная площадь земельного участка - 300 кв. м, максимальная площадь земельного участка не установлена; в) минимальный отступ от зданий, строений, сооружений до границ земельных участков не установлен, однако размещение объектов капитального строительства должно соответствовать требованиям пожарных и санитарных норм по отношению к объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках; г) предельное количество этажей - не более 4 этажей; д) процент застройки территории - не более 50% от площади земельного участка; е) процент озеленения территории - не менее 30% от площади земельного участка; ж) площадь территорий, предназначенных для хранения транспортных средств - не менее 10% от площади земельного участка, за исключением вида разрешенного использования "Дошкольное, начальное и среднее общее образование", для которого данный параметр не подлежит установлению; з) максимальная общая площадь объектов капитального строительства нежилого назначения (за исключением объектов дошкольного, начального и среднего общего образования) на территории земельных участков - 1000 кв. м; и) организация подъездов и подходов выполняется с твердым покрытием, при этом тротуары выполняются в одном уровне с бордюрным камнем, с устройством безбарьерных проездов и организацией съездов для маломобильных групп населения; к) минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках для видов - в соответствии с пунктом 19 статьи 20 Правил; л) допускается в рамках безопасности дорожного движения устройство неглухого леерного ограждения высотой не более 0,8 м.

Вместе с тем площадь застройки спорного объекта недвижимости превышает 50% от площади земельного участка с кадастровым номером 30:12:030692:15 и составляет 72,75%; процент озеленения территории должен составлять не менее 30% (196,2 кв. м) от площади земельного участка, тогда как на спорном земельном участке озеленение отсутствует; площадь территории, предназначенной для хранения транспортных средств отсутствует, что является существенным нарушением градостроительных норм.

Кроме того, из заключения судебной строительно-технической экспертизы от 12.12.2025 N СТЭ-2796/2025 следует, что расстояние (отступ) от внешнего контура здания нежилого здания (объекта экспертизы) до объекта капитального строительства с кадастровым номером 30:12:030692:151, расположенного на смежном земельном участке 30:12:030692:22, составляет 1,67 м; до объекта капитального строительства с кадастровым номером 30:12:030692:32, расположенного на смежном земельном участке 30:12:030692:5, границы которого не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, составляет 2,10 м.

Согласно части 1 статьи 69 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями должны обеспечивать нераспространение пожара на соседние здания, сооружения.

Приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 24.04.2013 N 288 утвержден свод правил СП 4.13130 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (далее - СП 4.13130), требования которого распространяются на объекты защиты при их проектировании, строительстве, изменении функционального назначения, а также при проведении работ по реконструкции, капитальном ремонте и техническом перевооружении в части, соответствующей объему указанных работ (пункт 1.1 СП 4.13130).

Пунктом 4.3 СП 4.13130 предусмотрено, что минимальные противопожарные расстояния (разрывы) между жилыми, общественными (в том числе административными, бытовыми) зданиями и сооружениями следует принимать в соответствии с таблицей 1 и с учетом пунктов 4.4 - 4.13.

Из заключения судебной экспертизы от 12.12.2025 N СТЭ-2796/2025 следует, что спорное нежилое здание магазина относится к классу конструктивной пожарной опасности С-1, в связи с чем минимальное противопожарное расстояние между жилыми и общественными зданиями в зависимости от степени огнестойкости здания составляет от 8 до 12 метров (таблица 1 СП 4.13130).

Таким образом, при возведении спорного объекта недвижимости не соблюдены противопожарные расстояния между зданиями, расположенными на смежных земельных участках, что может свидетельствовать о том, что данный объект недвижимости может создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом судом апелляционной инстанции принято во внимание, что при проведении судебной строительно-технической экспертизы, по результатам которой подготовлено заключение от 12.12.2025 N СТЭ-2796/2025, вопрос свободного доступа к зданию магазина специальной техники в случае возникновения пожароопасной ситуации, с учетом отсутствия свободного места даже для парковочных мест у спорного объекта, экспертом не исследовался.

Также судебная коллегия считает необходимым отметить, что согласно разъяснениям, изложенным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в предмет доказывания по иску о признании права собственности на самовольную постройку подлежат исследованию фактические причины несоблюдения застройщиком установленного Градостроительным кодексом Российской Федерации порядка получения разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, а также оценка поведения застройщика.

В рассматриваемом случае предприниматель не обращался в уполномоченные органы за выдачей разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию спорного объекта с приложением комплекта документов, предусмотренных градостроительным законодательством, что свидетельствует об очевидных признаках явного и намеренного недобросовестного поведения ИП Мурадяна О.С. (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ссылка истца о том, что он обращался в уполномоченный орган с заявлениями о смене назначения здания, переводе жилого дома с целью использования в качестве нежилого (здание-офис), не свидетельствуют о том, что ИП Мурадяном О.С. при осуществлении реконструкции спорного объекта недвижимости предпринимались меры по получению разрешительной документации в порядке, предусмотренном статьями 51 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, установив, что спорный объект недвижимости был построен с нарушением градостроительных регламентов, противопожарных норм и правил, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания права собственности на вышеуказанный объект недвижимости торгового назначения.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, и сделаны при правильном применении норм материального права.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, фактически сводятся к несогласию предпринимателя с установленными по делу обстоятельствами и оценкой доказательств, которые были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанций и получили надлежащую оценку.

Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

В соответствии с положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установление фактических обстоятельств дела и оценка доказательств по делу является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций и ее изменение в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Таким образом, переоценка доказательств и выводов суда апелляционной инстанции не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а несогласие заявителя кассационной жалобы с судебным актом не свидетельствует о неправильном применении судом апелляционной инстанции норм материального права и не может служить достаточным основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, не установлено, судебная коллегия считает необходимым постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2026 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

При подаче кассационной жалобы на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2026 ИП Мурадян О.С. чеком по операции от 13.07.2026 оплатил государственную пошлину в сумме 50 000 руб.

В силу статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания и порядок возврата или зачета государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.

Поскольку предпринимателем излишне оплачена государственная пошлина при подаче кассационной жалобе в размере 30 000 руб., ему подлежит возврату излишне уплаченная государственная пошлина в указанной сумме.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2026 по делу N А06-2796/2025 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Мурадяну Оганнесу Самвеловичу из федерального бюджета государственную пошлину в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей, излишне уплаченную по чеку по операции от 13.07.2026.

Выдать справку на возврат излишне уплаченной государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.