Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2026 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семикина Д.С.,

судей Жаткиной С.А., Романовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Галицкой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством веб-конференции апелляционную жалобу Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Городской округ город Астрахань" на решение Арбитражного суда Астраханской области от 18 февраля 2026 года по делу N А06-2796/2025

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Мурадяна Оганнеса Самвеловича (ОГРНИП: 325300000020668, ИНН: 301905745465)

к Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Городской округ город Астрахань"

(ОГРН: 1063015048821, ИНН: 3015074956),

к Администрации муниципального образования "Городской округ город Астрахань",

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Служба природопользования и охраны окружающей среды Астраханской области; Министерство имущественных отношений Астраханской области

о признании права собственности

при участии в судебном заседании в режиме веб-конференции:

- от индивидуального предпринимателя Мурадяна О.С. представителя Тухашева Х.У. по доверенности от 10.11.2023, выданной сроком на 5 лет,

в Арбитражный суд Астраханской области обратился индивидуальный предприниматель Мурадян Оганнес Самвелович (далее - ИП Мурадян О.С., истец) к Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Городской округ город Астрахань" (далее - Управление, ответчик), Администрации муниципального образования "Городской округ город Астрахань" (далее - Администрация, ответчик) с исковым заявлением, в котором просит признать право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу г. Астрахань, ул. Баталова, д. 7.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Служба природопользования и охраны окружающей среды Астраханской области; Министерство имущественных отношений Астраханской области.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 18.02.2026 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Городской округ город Астрахань" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.

20.04.2026 в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд от Мурадяна О.С. поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Судом апелляционной инстанции приобщен указанный документ к материалам дела.

В судебном заседании представитель Мурадяна О.С. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Информация о месте и времени судебного разбирательства размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (kad.arbitr.ru) 28.03.2026.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 268 - 271 АПК РФ.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Мурадян О.С. является собственником земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Баталова, д. 7, с видом разрешенного использования: "Магазины", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 13.07.2023.

На данном земельном участке располагается двухэтажное здание, площадью 894,8 кв. м, с кадастровым номером: 30:12:030692:152, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 08.11.2021.

На объект недвижимости были внесены изменения о разрешенном использовании, в соответствии с чем, старое значение "Для эксплуатации индивидуального жилого дома" исправлено на "Магазины", что подтверждается Уведомлением о внесении изменении в Единый государственный реестр недвижимости от 19.11.2020.

Исходя из сведений Технического паспорта от 09.01.2024, в указанном здании произведена реконструкция с соответствии с проектом по реконструкции здания жилого дома со сменой назначения в торгово-офисное здание, а именно - демонтаж конструкции односкатной крыши с монтажом двускатной ломанной крыши с увеличением объема чердачного пространства.

Во внесудебном порядке истцом предприняты меры по узаконению реконструированного жилого дома со сменой назначения в торгово-офисное здание. В ответ на обращение истца, ответчик указал на отсутствие здания в перечне объектов, получивших разрешение на строительство и реконструкцию, в связи с чем, возведенное здание обладает признаками самовольной постройки.

Также истец направлял обращение относительно перевода жилого дома с целью использования в качестве нежилого (здание-офис), однако был получен отказ, что подтверждается ответом Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Астрахань" от 05.05.2022.

Истец, полагая, что возведенный объект не представляет опасности для жизни и здоровья граждан, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, земельный участок использован по целевому назначению, лишь отсутствует разрешение на производство работ, в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался выводами судебной экспертизы, которыми установлено, что объект соответствует требованиям нормативно-технической документации, действующей на территории Российской Федерации, в том числе строительным, санитарно-техническим, противопожарным нормам и правилам, размещение объекта не противоречит требованиям Технического регламента о требованиях пожарной безопасности, нежилое здание соответствует требованиям СанПиН 1.2.3685-21 "Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания", статья 10 от 30.12.2009 ФЗ-384 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

Также судом учтены следующие выводы судебной экспертизы.

Техническое состояние основных строительных конструкций здания и объемно-планировочных решений нежилого здания, расположенного по адресу г. Астрахань ул. Баталова, 7 литер А соответствует требованиям СП 13-102-2003, строительным нормам ВСН 55-86р, ВСН 57-88р, РТМ 1652-9-89 и оценивается как работоспособное.

Состав помещений и основные несущие конструкции нежилого здания лит. А соответствует нормативно-техническим требованиям СНиП и СанПиН, другим нормативным требованиям и правилам, предъявляемым к нежилым зданиям и действующим на территории Российской Федерации, (СП 118.13330.2012 "Общественные здания и сооружения" и СП 160.1325800.2014 "Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования").

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" общественные здания относятся к классу конструктивной пожарной опасности здания С-1. Статья 7 Закона указывает на прочность строительных конструкций и основания зданий, что позволяет эксплуатировать здания без возникновения угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей, их имуществу, окружающей среде.

В здании обеспечен уровень пожарной безопасности по предотвращению воздействия опасных факторов пожара, что позволяет при условии выполнения требований режимных мероприятий, исправности систем обнаружения и оповещения при возникновении пожара эксплуатировать здание без угрозы жизни и здоровью граждан.

Нарушений требований Федерального закона N 52-ФЗ от 30.03.1999 "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", требований пожарной безопасности, предъявляемых к нежилым зданиям и помещениям - не обнаружено. Наличие в здании основных помещений и коммуникаций, - соответствующих требованиям СНиП и СанПиН, действующим на территории Российской Федерации, позволяет эксплуатировать здание в качестве нежилого здания. (СП 118.13330.2012 "Общественные здания и сооружения" и СП 160.1325800.2014 "Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования").

Нежилое здание лит. А - магазин площадью 894,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Астрахань ул. Баталова,7 на момент обследования находится в работоспособном техническом состоянии, безопасно для эксплуатации, соответствует требованиям строительно-техническим, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, но не соответствует градостроительным нормам и правилами, в части процента застройки территории, процента озеленения территории, площади территорий, предназначенных для хранения транспортных средств и минимального количества мест на погрузочно-разгрузочных площадках. Объект капитального строительства нежилое здание может использоваться по назначению в качестве магазина. Нарушений строительных норм и правил не обнаружено. Соответствие планировочного решения здания лит.А обеспечивает безопасное нахождение в нем людей. Расположение объекта экспертизы не создает помех строениям, расположенных на смежных земельных участках, соответственно не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Прочность и устойчивость строительных конструкций нежилого здания обеспечивает безопасное нахождение людей в здании, не допускает риск причинения вреда имуществу физических и юридических лиц, обеспечивает нормальные условия эксплуатации нежилого здания и позволяет эксплуатировать объект без угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушая прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Суд первой инстанции указал, что земельный участок не эксплуатируется в соответствии с ограничениями использования земельных участков в границах зоны с реестровым номером 30:00-6.328 от 31.10.2022 согласно выписке из ЕГРН.

Таким образом, суд первой инстанции установив, что истцом спорный объект возведен на земельном участке с видом разрешенного использования - "Магазины", самовольно построенный объект соответствует установленным требованиям, в том числе, градостроительным и строительным нормам и правилам, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан - удовлетворил заявленные требования.

Между тем, с данными выводами судебная коллегия не может согласиться в силу следующего.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Согласно пункту 2 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Согласно пункту 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление N 44) последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения. Для реконструкции требуется разрешение на строительство (реконструкцию). Осуществление реконструкции в отсутствие соответствующего разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции (пункт 27 постановления N 44).

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В рассматриваемом случае суду необходимо установить является ли спорный объект недвижимым имуществом, самовольной постройкой, а также возможно ли его легализовать в установленном законом порядке.

В пункте 39 Постановления N 44 разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Суду, во всяком случае, необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот (пункт 44 Постановления N 44).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Согласно пункту 16 Постановления N 44, постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающим застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков. Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Спорный объект обладает признаками самовольной постройки в силу его самовольного строительства.

В пункте 31 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом.

В третьем абзаце названного пункта Постановления N 10/22 указано, что, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало действия. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Материалами дела установлено, что Мурадян О.С. является собственником земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Баталова, д. 7, с видом разрешенного использования: "Магазины", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 13.07.2023.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером <...> по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Советский район, ул. Баталова, 7, в границах которого находится объект недвижимости, расположен в территориальной зоне Ж-1 (Зона, индивидуальной усадебной жилой застройки) с реестровым номером 30:12-7.8, дата присвоения 05.10.2021, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: "магазины", который относится к основному виду разрешенного использования земельного участка (п. 4.4 Магазины).

Также в соответствии со сведениями ЕГРН земельный участок расположен в границах зон с особыми условиями использования территории: водоохранная зона пр. Царев на территории г. Астрахани и Астраханской области, реестровый номер 30:00-6.330, дата присвоения 31.10.2022.; прибрежная защитная полоса пр. Царев на территории г. Астрахани и Астраханской области, реестровый номер 30:00-6.328, дата присвоения 31.10.2022.

При этом, согласно указанной выписке из ЕГРН в разделе "Сведения о том, что земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, территории объекта культурного наследия, публичного сервитута" содержатся следующие сведения:

земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером 30:00-6.328 от 31.10.2022, ограничение использования земельного участка в пределах зоны: 1) использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв; 2) размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов; 3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами; 4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие; 5) размещение автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (за исключением случаев, если автозаправочные станции, склады горюче-смазочных материалов размещены на территориях портов, судостроительных и судоремонтных организаций, инфраструктуры внутренних водных путей при условии соблюдения требований законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств; 6) размещение специализированных хранилищ пестицидов и агрохимикатов, применение пестицидов и агрохимикатов; 7) сброс сточных, в том числе дренажных, вод; 8) разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых (за исключением случаев, если разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых осуществляются пользователями недр, осуществляющими разведку и добычу иных видов полезных ископаемых, в границах предоставленных им в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах горных отводов и (или) геологических отводов на основании утвержденного технического проекта в соответствии со статьей 19.1 Закона Российской Федерации от 21 февраля 1992 года N 2395-1 "О недрах")., вид/наименование: Водоохранная зона пр. Царев на территории г. Астрахани и Астраханской области, тип: Водоохранная зона, дата решения: 24.01.2022 номер решения: 32. наименование

ОГВ/ОМСУ: Служба природопользования и охраны окружающей среды Астраханской области Земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером 30:00-6.328 от 31.10.2022, ограничение использования земельного участка в пределах зоны: 1) использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв; 2) размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных. отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов 3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами; 4) движение и стоянка транспортных средств, 5) размещение автозаправочных станций, складов и т.д.

Суд первой инстанции указал, что данный земельный участок не эксплуатируется в соответствии с ограничениями использования земельных участков в границах зоны с реестровым номером 30:00-6.328 от 31.10.2022 согласно выписке из ЕГРН.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определяются в соответствии с пунктами 6, 11 статьи 20 Правил землепользования и застройки муниципального образования "Городской округ город Астрахань.

Согласно статьи 22 Решения Городской Думы муниципального образования "Город Астрахань" от 16.07.2020 N 69 (ред. от 18.12.2025) "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования "Городской округ город Астрахань" максимальная торговая площадь магазина - не более 500 кв. м.

Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определяются в соответствии с пунктами 6, 11 статьи 20 Правил.

Предельные параметры: 1. Для объектов нежилого назначения:

а) минимальная ширина или длина земельного участка - 10 м, максимальный размер не установлен;

б) минимальная площадь земельного участка - 300 кв. м, максимальная площадь земельного участка не установлена;

в) минимальный отступ от зданий, строений, сооружений до границ земельных участков не установлен, однако размещение объектов капитального строительства должно соответствовать требованиям пожарных и санитарных норм по отношению к объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках;

г) предельное количество этажей - не более 4 этажей; д) процент застройки территории - не более 50% от площади земельного участка; е) процент озеленения территории - не менее 30% от площади земельного участка;

ж) площадь территорий, предназначенных для хранения транспортных средств - не менее 10% от площади земельного участка, за исключением вида разрешенного использования "Дошкольное, начальное и среднее общее образование", для которого данный параметр не подлежит установлению";

з) максимальная общая площадь объектов капитального строительства нежилого назначения (за исключением объектов дошкольного, начального и среднего общего образования) на территории земельных участков - 1000 кв. м;

и) организация подъездов и подходов выполняется с твердым покрытием, при этом тротуары выполняются в одном уровне с бордюрным камнем, с устройством безбарьерных проездов и организацией съездов для маломобильных групп населения;

к) минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках для видов - в соответствии с пунктом 19 статьи 20 Правил;

л) допускается в рамках безопасности дорожного движения устройство неглухого леерного ограждения высотой не более 0,8 м.

Земельный участок в жилой зоне Ж-1, расположенный по адресу г. Астрахань, ул. Баталова, д. 7 с кадастровым номером <...> имеет площадь 654+/-9 кв. м.

Из заключения эксперта следует, что торгово-офисное нежилое двухэтажное здание имеет общую площадь 894,8 кв. м (площадь первого этажа 417,02 кв. м, и площадь второго этажа 435,42 кв. м).

Судебной экспертизой установлено, что расстояние (отступ) от внешнего контура здания нежилого здания (объекта экспертизы) до объекта капитального строительства с кадастровым номером <...>, расположенного на смежном земельном участке 30:12:030692:22 составляет 1,67 м; до объекта капитального строительства с кадастровым номером <...>, расположенного на смежном земельном участке 30:12:030692:5, границы которого не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства составляет 2,10 м. Согласно действующим Правилам землепользования и застройки муниципального образования "Городской округ город Астрахань", утвержденные решением Городской Думы муниципального образования "Город Астрахань" от 16.07.50120 г. N 69 с изменениями, внесенным решением Городской Думой муниципального образования "Город Астрахань" от 21.0.4.2022 г. N 25, от 22.09.2022 г. N 111, постановлением министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области от 19.12.2023 г. N 78 минимальный отступ от зданий, строений, сооружений до границ земельных участков не установлен.

Нежилое здание является двухэтажным зданием. Площадь застройки нежилого здания литер А (объекта экспертизы), расположенного в границах земельного участка 30:12:030692:15 по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, р-н Советский, ул. Баталова, дом 7 (кадастровый номер <...>) составляет 475,8 кв. м.

Площадь земельного участка с кадастровым номером <...> согласно сведениям ЕГРН составляет 654 кв. м.

Процент застройки земельного участка с кадастровым номером <...> составляет (475,8 кв. м/654 кв. м)* 100 = 72,75%, что превышает процент застройки, согласно Правил более чем на 50%.

Процент озеленения территории должен составлять не менее 30% от площади земельного участка 196,2 кв. м, что фактически отсутствует и не соответствует действующим Правилам.

Отсутствует площадь территорий, предназначенных для хранения транспортных средств, что по требованиям Правил составляет не менее 10% от площади земельного участка, т.е. 65 м.

Также отсутствует место (площадка) для погрузочно-разгрузочных работ. Минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках на земельных участках с видом разрешенного использования "магазины" (код 4.4), определяется из расчета 1 место для объектов общей площадью от 100 кв. м до 2 тыс. кв. м. Площадь мест на погрузочно-разгрузочных площадках определяется из расчета 60 кв. м на одно место.

Указанные выводы содержатся в ответе на вопрос N 3 заключения судебной экспертизы, которым не дана надлежащая оценка судом первой инстанции.

Документальных свидетельств устранения данных несоответствий в материалы дела не представлено.

Оценив представленное заключение судебной экспертизы согласно требованиям процессуального закона, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно соответствует положениям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, ответы на поставленные судом вопросы, заключение достаточно мотивировано, выводы эксперта являются полными и ясными. Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 УК РФ.

Каких-либо возражений относительно принятия указанного заключения эксперта в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу, сторонами не заявлено.

Результаты проведенной экспертизы сторонами не оспорены, ходатайство о проведении повторной или дополнительной экспертизы лицами, участвующими в деле не заявлено.

Заключение эксперта оценено судом в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными собранными по делу доказательствами.

Между тем, судебной коллегией установлено, что эксперты, делая вывод о соответствии указанного объекта недвижимости установленным требованиям, в том числе, градостроительным и строительным нормам и правилам, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, основывались лишь на визуальном осмотре объекта, не проводя при этом инструментального технического исследования.

Кроме того, как следует из заключения экспертов обследование производилось в два этапа (л.д. 21 экспертного заключения или том 1 л.д. 158) вторая техническая часть экспертного исследования также состоит из визуальной оценки технического состояния отдельных строительных конструкций.

Указанный вывод судебной экспертизы сделан лишь путем визуального осмотра, что не может однозначно свидетельствовать о соответствии спорного объекта всем установленным требованиям. Более того, из представленного заключения невозможно установить на основе установления и анализа каких фактических обстоятельств и действующих законодательных норм эксперт пришел к выводу о том, что спорный объект недвижимости не нарушает права третьих лиц.

Кроме того, следует учитывать, что согласно статье 69 Закона N 123-ФЗ противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями должны обеспечивать нераспространение пожара на соседние здания, сооружения.

Минимальные противопожарные расстояния (разрывы) между жилыми, общественными (в том числе административными, бытовыми) зданиями и сооружениями следует принимать в соответствии с таблицей 1 и с учетом пунктов 4.4 - 4.13 (пункт 4.3 Приказа МЧС России от 24.04.2013 N 288 "Об утверждении свода правил СП 4.13130 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты.

Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (вместе с "СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям").

Согласно таблице N 1 минимальные расстояния до жилых и общественных помещений в зависимости от степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности жилых и общественных зданий составляют от 6 до 15 метров.

Между тем, экспертам не ставился и соответственно не исследовался вопрос соответствия объекта соблюдению минимально допустимых расстояний, в отсутствие нормативных противопожарных разрывов, что может создавать угрозу жизни и здоровью граждан проживающим в соседних домах в случае возникновения пожароопасной ситуации.

Согласно заключению эксперта (лист 33 экспертного заключения) в здании обеспечен уровень пожарной безопасности, однако вопрос свободного доступа к нему специальной техники в случае возникновения пожароопасной ситуации, с учетом отсутствия свободного места даже для парковочных мест у спорного объекта, экспертом не исследовался. В связи с чем, сделать однозначный вывод о безопасности объекта для жизни и здоровья граждан не представляется возможным.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истцом не доказано наличие одновременно всех условий, необходимых для признания права собственности на самовольную постройку, названных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

Принимая во внимание, что требование истца направлено на легализацию самовольно построенного объекта недвижимого имущества в обход установленных федеральным законом требований, что не соответствует целям и задачам арбитражного судопроизводства, суд не усматривает оснований для признания права собственности истца на указанный объект в порядке статьи 222 ГК РФ.

Кроме того, судебная коллегия считает необходимым указать, что фактически, осуществляя самовольную реконструкцию спорного объекта в условиях осведомленности об отсутствии на то необходимых разрешений, Мурадян О.С. действовал намеренно противоправно, без учета положений статьи 10 ГК РФ, согласно которой не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, с явным и намеренным злоупотреблением правом, путем использования упрощенной процедуры легализации спорной постройки.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, судебный акт первой инстанции принят при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, нормы материального и процессуального права применены судом не верно, содержащиеся в решении выводы противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам (часть 1 статьи 270 АПК РФ).

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований (пункт 2 статьи 269 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

решение Арбитражного суда Астраханской области от 18 февраля 2026 года по делу N А06-2796/2025 отменить.

В удовлетворении искового заявления отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Мурадяна Оганнеса Самвеловича (ОГРНИП: 325300000020668, ИНН: 301905745465) в доход федерального бюджета государственную пошлину за апелляционную жалобу в размере 30 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.