Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2026 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщиковой В.А.

судей Гребенщикова С.И., Пономаревой Г.Х.

при участии:

от ООО "Император": Хорольская Е.И., директор общества; Морозова А.В., Карастелева И.Б., представители по доверенностям от 06.11.2025 б/н, от 17.08.2026 б/н, соответственно

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Император"

на решение от 11.02.2025, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2026

по делу N А51-12988/2024 Арбитражного суда Приморского края

по иску краевого государственного автономного учреждения "Центр спортивной подготовки Приморского края" (ОГРН 1022502273958, ИНН 2540009636, адрес: 690090, г. Владивосток, ул. Батарейная, д. 2)

к обществу с ограниченной ответственностью "Император" (ОГРН 1062536023208, ИНН 2536167862, адрес: 690090, г. Владивосток, ул. Батарейная, д. 2)

о расторжении договора, об освобождении нежилых помещений

третьи лица: министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, главное управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Приморскому краю

Краевое государственное автономное учреждение "Центр спортивной подготовки Приморского края" (далее - КГАУ "ЦСП ПК", учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Император" (далее - ООО "Император", общество, ответчик) о расторжении договора аренды от 01.10.2006 N 82/06, об обязании освободить нежилые помещения цокольного этажа NN 1 - 53, 56 - 64 в здании по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Батарейная, 2.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (далее - МИЗО), главное управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Приморскому краю (далее - ГУ МЧС России по Приморскому краю).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 11.02.2025, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2026, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО "Император" просит указанные судебные акты отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что только судебная экспертиза могла бы подтвердить факт того, что спорные нежилые помещения не располагаются на цокольном этаже, между тем, в соответствующем ходатайстве ответчику было отказано. Отмечает, что со стороны общества не было никаких нарушений условий договора, само наличие центра на этом этаже не является основанием для расторжения договора, нежилые помещения могут быть использованы для других целей. Указывает, что арендодателем в адрес арендатора направлено требование от 19.02.2026 N 158 об устранении нарушений пожарной безопасности в арендуемых помещениях, вместе с тем, его выполнение является невозможным по причине длительности процедуры создания пожарной сигнализации.

В отзывах на кассационную жалобу КГАУ "ЦСП ПК" и МИЗО, возражая относительно приведенных в ней доводов, просят судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, в удовлетворении жалобы отказать.

В порядке статьи 158 АПК РФ судебное разбирательство откладывалось по ходатайству представителя ООО "Император", после чего в составе суда произведена замена согласно статье 18 АПК РФ и рассмотрение кассационной жалобы произведено с самого начала.

В судебном заседании представители ООО "Император" поддержали доводы, приведенные в кассационной жалобе, дав суду пояснения.

Заявленное ООО "Император" ходатайство о приобщении дополнительных документов в виде фотоматериалов, на котором настаивали представители общества в судебном заседании, подлежит отклонению, а приложенные к нему в электронном формате документы - возврату, поскольку они не могут быть предметом исследования и оценки суда кассационной инстанции на стадии кассационного производства в силу норм главы 35 АПК РФ.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав в судебном заседании объяснения представителей ответчика, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены отсутствуют.

По материалам дела установлено, согласно выписке от 01.10.2024 N вн20/1597 из реестра имущества Приморского края по состоянию на 30.10.2024 собственностью Приморского края являются нежилые помещения в здании по адресу: г. Владивосток, ул. Батарейная, 2, цокольный этаж: 1-173, 1 этаж: 1-157, 2 этаж: 1-181, 3 этаж: 1-88, бойлерная: 1-6, 4 этаж: 1-48, антресоль 4 этажа: 49-57, 5 этаж: 1-8.

В соответствии с постановлением комитета по управлению имуществом Приморского края от 15.12.1998 N 197-р КГАУ "ЦСП ПК" переданы на праве оперативного управления нежилые помещения площадью 19 851 кв. м в здании (лит. А, учебно-спортивный центр) с техническим подвалом, цокольным и техническим этажами и пристройками (лит. А1, А4, А5, А6, А7, А8, 1, 2, 3, 4) по адресу: г. Владивосток, ул. Батарейная, 2 (запись регистрации от 23.01.2001 N 25-1/00-3/2000-319).

Между КГАУ "ЦСП ПК" (арендодатель) и ООО "Император" (арендатор) заключен договор аренды от 01.10.2006 N 82/06 сроком по 28.02.2011 в отношении нежилых помещений NN 1-53, 56-74 площадью 979,10 кв. м на цокольном этаже в указанном здании, цель использования - ресторан.

На основании дополнительных соглашений от 19.05.2011 N 1, от 15.03.2012 N 01/2012 состав и площадь арендуемых обществом нежилых помещений изменены: площадь - 784,2 кв. м (п. п. 1 - 53, 56 - 64), цель использования - творческий центр для детей и взрослых, срок действия договора - по 30.06.2030.

По результатам проведенной 15.06.2023 государственным инспектором по пожарному надзору ГУ МЧС России по Приморскому краю проверки в отношении КГАУ "ЦСП ПК" вынесено предписание, в частности пунктом 39 которого установлено нарушение требований пункта 8 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.09.2020 N 1479 (далее - Правила N 1479); срок устранения отмеченного нарушения: 01.10.2024.

Решением Ленинского районного суда г. Владивостока от 22.01.2024 по делу N 2а-707/2024, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Приморского краевого суда от 25.09.2025, в удовлетворении административного иска КГАУ "ЦСП ПК" к ГУ МЧС России по Приморскому краю о признании недействительными пунктов 20, 30, 39, 59, 51 предписания от 15.06.2023 отказано.

В дальнейшем учреждение направило в адрес общества письмо от 24.04.2024 N 355, в котором просило прекратить использование арендованного помещения для творческого центра для детей, в том числе, для организации детского досуга (детские развивающие центры, развлекательные центры, залы для проведения торжественных мероприятий и праздников, спортивных мероприятий); в 30-дневный срок со дня получения претензии принять решение о возможности изменения цели использования недвижимого имущества и подписании дополнительного соглашения в части внесения изменения в договор аренды относительно цели использования, соответствующей требованиям законодательства Российской Федерации; в случае отказа от исполнения указанных выше требований, подписать соглашение о расторжении договора аренды в 30-дневный срок со дня получения претензии, освободить занимаемые помещения и передать их по акту приема-передачи имущества в течение 10 рабочих дней с момента подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Неисполнение данных требований явилось основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций об удовлетворении иска с учетом правильно установленных обстоятельств спора и примененных норм права и отклоняет доводы кассационной жалобы по следующим основаниям.

Общие вопросы правового регулирования в области обеспечения пожарной безопасности, отношения между учреждениями, организациями и иными юридическими лицами независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, определяются Федеральным законом от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности".

В соответствии с положениями статьи 37 данного закона предприятия обязаны соблюдать требования пожарной безопасности, а также выполнять предписания, постановления и иные законные требования должностных лиц пожарной охраны; разрабатывать и осуществлять меры по обеспечению пожарной безопасности. Ответственность за нарушение правил пожарной безопасности несут собственники имущества и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций (статья 38).

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности.

Из содержания пункта 2.2.4 договора от 01.10.2006 N 82/06 усматривается, что арендатор обязан соблюдать правила пожарной безопасности и техники безопасности, требования Госсанэпидемнадзора, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности арендатора и арендуемого объекта.

Пунктом 8 Правил N 1479 установлен императивный запрет на использование подвальных и цокольных этажей для организаций детского досуга (детские развивающие центры, развлекательные центры, залы для проведения торжественных мероприятий и праздников, спортивных мероприятий), если это не предусмотрено проектной документацией.

В материалы дела ответчиком не представлено доказательств, что проектной документацией предусмотрено использование нежилых помещений спорного цокольного этажа для проведения детских праздников и развлекательных мероприятий.

В нарушение вышеуказанного пункта этих Правил противопожарного режима ООО "Император" не прекратило на момент разрешения спора осуществлять в арендуемых помещениях деятельность в целях организации детского досуга.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (статья 619 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 451 ГК РФ обусловлено, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, учитывая, что предоставленные по договору обществу помещения используются в целях организации творческого детского центра и вступление с 01.01.2021 установленных Правилами N 1479 требований, касающихся запрета использования подвальных и цокольных этажей для организации детского досуга, если это не предусмотрено проектной документацией, применительно к рассматриваемому спору, исходя из нормативного содержания пункта 1 статьи 451 ГК РФ, является существенным изменением обстоятельств.

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ закреплено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно перечисленных в нем условий.

Как указано в пункте 4 статьи 451 ГК РФ, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, законодателем установлен приоритет расторжения договора над его изменением, право на которое реализовано в данном случае учреждением.

Исследовав и оценив представленные доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, принимая во внимание обстоятельства законности вынесенного предписания ГУ МЧС России по Приморскому краю от 15.06.2023, установленные в рамках рассмотрения дела N 2а-707/2024 судом общей юрисдикции, признав факт нарушения арендатором положений пункта 2.2.4 договора аренды существенным и его не устранение на момент разрешения настоящего спора, учитывая, что дальнейшее использование ответчиком нежилых помещений в сложившихся условиях повлечет несоответствие договора обязательным для сторон правилам, предусмотренным законом (статья 422 ГК РФ), нарушит запрет, закрепленный законодателем в пункте 8 Правил N 1479, и создаст потенциальную угрозу для жизни и здоровья детей, суды пришли к единому верному выводу о наличии оснований для расторжения договора по требованию истца с учетом соблюдения им досудебного порядка урегулирования спора, возложив на ООО "Император" обязанность по освобождению занимаемых помещений (статья 622 ГК РФ).

Доводы кассатора о том, что переданные в аренду помещения не располагаются на цокольном этаже, подлежат отклонению как опровергаемые материалами дела, вступающие в противоречие с условиями договора аренды, направленные на преодоление содержания предписания от 15.06.2023, а также решения Ленинского районного суда г. Владивостока от 22.01.2024 по делу N 2а-707/2024, и не подтвержденные надлежащими доказательствами.

Порядок назначения судебной экспертизы на стадии апелляционного обжалования определен частью 3 статьи 268 ГК РФ.

Как следует из пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 ГК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленное ходатайство ООО "Императора" о назначении судебной строительно-технической экспертизы, отклонил его по мотиву того, что такое ходатайство в суде первой инстанции обществом не заявлялось, убедительных доказательств существования причин невозможности заявления соответствующего ходатайства при рассмотрении спора в суде первой инстанции (при изложении ответчиком аналогичных доводов об отнесении арендуемых помещений к первому этажу) им не представлено.

К техническому заключению ООО "Грифон" 2024 года, подготовленному по заказу ООО "Императора", суды отнеслись критически ввиду того, что выводы эксперта сделаны исключительно на основании проведенных замеров высоты уровня пола без учета проектной и строительно-технической документации спорных помещений.

В целом доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают по существу выводы судов и не содержат каких-либо обстоятельств, не принятых во внимание судами при вынесении судебных актов, не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обстоятельств, что находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных в статье 286, части 2 статьи 287 АПК РФ.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции", при проверке соответствия выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 АПК РФ) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 АПК РФ).

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

Учитывая изложенное, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

решение от 11.02.2025, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2026 по делу N А51-12988/2024 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.