Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Филиппова А.Е.,

судей Иноземцевой О.В., Максимова Е.А.,

при секретаре А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ч.А.М. к У. об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, установлении сервитута, по апелляционной жалобе Ч.А.М. на решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 25 ноября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Иноземцевой О.В., судебная коллегия

Ч.А.М. обратился в суд с иском к У. об устранении препятствий в пользовании имуществом, в обоснование заявленных требований, указав, что истец является собственником помещения N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 413,3 кв. м. Литер: п/А,п/А1, нежилое; номер, тип этажа-подвал 1; кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на основании договора купли-продажи недвижимого имущества.

Ответчик У. является собственником встроено-пристроенного помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 1 099,3 кв. м, с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (нежилые помещения: помещение N VII, общей площадью 83,2 кв. м, помещение N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 383,2 кв. м, помещение N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 256,0 кв. м, помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 193,1 кв. м, для размещения магазинов).

Весной 2023 г. Ч.А.М. не смог войти из помещения, принадлежащего ответчику, в принадлежащее истцу на праве собственности нежилое помещение площадью, так как вход в подвал полностью отсутствует, т.е. нет входа с первого этажа, нет лестницы с первого этажа в подвальное помещение.

03.04.2023 г. Ч.А.М. обратился к ответчику с заявлением о предоставлении доступа в принадлежащее ему помещение подвала через помещение ответчика.

Из ответа У. истцу стало известно, что ему не было известно о наличии входа в подвал, прежним собственником помещения произведена перепланировка помещения, которую У. узаконил.

Истцу, как собственнику подвала неизвестно о перепланировках нежилых помещений, произведенных бывшими или настоящими их собственниками. Разрешений, согласований изменения входа в подвал он не подписывал. Полагает, что ответчик У. создает ему препятствия в реализацию права владения принадлежащим ему помещением подвала.

Уточнив исковые требования, истец просил суд обязать ответчика У. устранить препятствия в пользовании нежилым помещением, площадью 413,3 кв. м, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, путем восстановления прохода в подвал по аналогии с ранее существующим спуском с первого этажа, согласно техническому паспорту от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА; установить сервитут шириной 900 мм в помещении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в составе нежилого помещения N IX-кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН для прохода к спуску в подвал от двери входа со стороны части МКД; взыскать с У. судебные издержки по делу: расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., расходы за услуги представителя в размере 50 000 руб., расходы за услуги почты России в размере 500 руб., расходы за услуги эксперта в размере 70000 руб. 00 коп.

Решением Волгодонского районного суда Ростовской области от 25 ноября 2025 года в удовлетворении исковых требований Ч.А.М. отказано.

С вынесенным решением не согласился Ч.А.М., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования.

Апеллянт, повторяя доводы, изложенные в суде первой инстанции, полагает несостоятельными выводы суда о том, что его права по пользованию принадлежащим ему помещением не нарушены, ссылаясь на незаконные действия ответчика, которые препятствуют истцу в пользовании имуществом. Полагает, что решение принято исключительно в защиту интересов ответчика.

Автор жалобы указывает, что судом оставлены без внимания доводы о невозможности использования принадлежащего истцу помещения ввиду размещения сетей водопровода и канализации, возведения перегородок, изменения функционального назначения помещений, что необходимо для установления факта нарушения права владельца имущества.

От У. поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых он просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Дело рассмотрено в отсутствие иных не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом применительно к положениям статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также путем публикации сведений о движении дела на официальном сайте Ростовского областного суда, сведений о причинах неявки не сообщили, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представили, своих представителей в судебное заседание не направили. Судебная коллегия признает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие не явившихся лиц, в соответствии с положениями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия не находит оснований предусмотренных положениями статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истец Ч.А.М. является собственником помещения N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 413,3 кв. м. Литер: п/А, п/А1, нежилое; номер, тип этажа- Подвал 1; кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; расположенного по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.06.2006 года (право собственности зарегистрировано 07.08.2006 года), что подтверждается выпиской из ЕГРП (т. 1 л.д. 7-10).

Ответчик У. с 24.06.2022 года является собственником встроено-пристроенного помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 1 099,3 кв. м, с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в состав которого входят нежилые помещения: помещение N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 83,2 кв. м, помещение N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 383,2 кв. м, помещение N IX, общей площадью 256,0 кв. м, помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 193,1 кв. м, для размещения магазинов, что подтверждается выписками из ЕГРН (т. 1 л.д. 172-187).

Указанные помещения возникли в результате перепланировки единого помещения с разделом на 4 отдельных нежилых помещения, что следует из проекта на перепланировку нежилого помещения, выполненного ООО "Архпроект" (т. 1 л.д. 95-99).

Принадлежащие истцу и ответчику объекты недвижимого имущества расположены в составе многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Как следует из содержания искового заявления, уточнений к нему, пояснений представителя истца в судебном заседании истец длительное время, вплоть до апреля 2023 года не использовал принадлежащее ему помещение подвала.

При посещении подвала в апреле 2023 года истцом установлено, что вход в подвал из помещений первого этажа, принадлежащих ответчику, отсутствует.

Для установления юридически значимых по делу обстоятельств, по ходатайству истца Ч.А.Ф. определением Волгодонского районного суда от 01.07.2025 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО "АМК-Оценка".

Из представленного в материалы дела заключения ООО "АМК-Оценка" от 26 сентября 2025 г. N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (т. 2 л.д. 1-83), следует, что согласно сведениям, содержащимся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 06.02.2025 г N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, нежилое помещение N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (м. д. листы 28-30) имеет площадь 413,3 кв. м; тип этажа - Подвал НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Право собственности за Ч.А.М. зарегистрировано ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА

По состоянию на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА помещение I площадью 1481,8 кв. м состоит из надземной и подземной части: Этаж НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и Подвал НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, инвентарный номер - 6558; площадь помещений Этаж НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (литера А, А1) составляет 1068,8 кв. м; площадь помещений Подвал НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (литера пА, п А1) составляет 413,0 кв. м; подвал НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположен под блок-секцией НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Проход в Подвал НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН осуществлялся следующими вариантами:

- с улицы через дверной проем в наружной стене через помещения первого этажа НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "Коридор", НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "Коридор". Спуск с первого этажа в Подвал НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (литера п/А, п/А1) производился через лестничные марши и площадку помещения первого этажа НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "Вход в подвал" в помещение подвала НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "Лестничная клетка" ((Проход НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) т. 2 л.д. 14));

- с улицы через дверной проем в наружной стене через помещения первого этажа НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "Операционный зал", НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "Коридор", НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "Коридор". Спуск с первого этажа в Подвал НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (литера п/А, п/А1) производился через лестничные марши и площадку помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "Вход в подвал" в помещение подвала НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "Лестничная клетка" ((Проход НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН т. 2 л.д. 14)).

Согласно техническому паспорту нежилого помещения (встроенное) NI в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 11.03.2005 г (т. 1 л.д. 110-116), подвал был исключен из состава помещения NI. Площадь помещения NI (литера А, А1) на дату 11.03.2025 г составила 1099,3 кв. м. Была выполнена реконструкция нежилого помещения NI - оборудован дополнительный вход с крыльцом (лит. а3), произведен монтаж и демонтаж перегородок с образованием новых помещений (сравнение произведено с состоянием на дату ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА).

На дату ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА проход в помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "Лестничная клетка" площадью 13,5 кв. м (ранее в Техническом паспорте от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "Вход в подвал" площадью 13,5 кв. м), в котором согласно плану располагается лестница спуска в подвал осуществлялся следующими тремя путями:

- с улицы через дверной проем в наружной стене через помещения первого этажа НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "Коридор", НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "Коридор" (Проход НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на Рис. 3 (т. 2 л.д. 16)).

- с улицы через помещения первого этажа НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "Холл", НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "Холл", НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "Коридор", НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "Коридор" (Проход НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на Рис. 3 (т. 2 л.д. 16)).

- с улицы через помещения первого этажа НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "Торговый зал", НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "Коридор" (Проход НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на Рис. 3 (т. 2 л.д. 16)).

Согласно технического паспорта от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА на помещения N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в составе которого приложен инвентарный план на помещение NI на дату ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, выполненный ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ"): особые отметки: установлена самовольная реконструкция; инвентарный НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Сравнив технический паспорт объекта по состоянию на 16.10.2014 и по состоянию на 11.03.2005 эксперт пришел к выводу, что при самовольной реконструкции ранее существовавшее пом. 53 "Лестничная клетка" в Техническом паспорте от 11.03.2005 г прекратило существование, данная площадь вошла во вновь образованное помещение - пом. 2 площадью 414,6 кв. м с назначением - торговый зал. В процессе реконструкции произошла также смена функционального назначения существовавших помещений (т. 2 л.д. 18).

На дату 16.10.2014 г. установлено, что спуск со встроено-пристроенного помещения N I в подвал отсутствовал. Данное обстоятельство подтверждается Проектом на перепланировку нежилого помещения N I с разделом его на четыре отдельных нежилых помещения шифр: АП 01-07/102.21, выполнен ООО "Архпроект" в 2021 г (т. 1 л.д. 90-93, т. 2 л.д. 19,20).

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН от 24.09.2021 г., на встроенно-пристроенное помещение N I с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН: Площадь - 1099,3 кв. м; Инвентарный номер - 6558, 6558-1. Назначение - нежилое помещение; наименование - встроено-пристроенное помещение NI; Номер, тип этажа - Этаж НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Собственность НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Правообладатель - У.

Исходя из анализа проектной документации шифр: АП НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, разработанной ООО "Архпроект" установлено, что проект выполнен на основании обмерочных чертежей БТИ, без выезда на место. Демонтажные работы согласно проекта включали: демонтаж перегородок, демонтаж дверных блоков, разборка ранее заложенного проема в наружной стене. В проекте отсутствует указания, описания или условное обозначение, касающиеся демонтажа лестничного марша спуска в подвал. Вместе с тем, на листе 2 проекта шифр АП 01-07/102.21, лестничный марш указан пунктирной линией. монтажные работы включали: монтаж перегородок, заделка проема. Снаружи помещений - устройство крылец входа из съемных конструкций. Вид работ "заделка проема" был предусмотрен в стенах и перегородках. Проектом не предусматривалась заделка проема в перекрытии пола 1-го этажа в помещении, определенном в Техническом паспорте от 11.03.2005г, как "Лестничная клетка" пом. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в котором через проем в перекрытии по данным 2005 г производился спуск в подвал.

Распоряжением главного архитектора города Волгодонска N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.03.2022 г, согласована перепланировка встроенно-пристроенного помещения N I общей площадью 1 099,3 кв. м, с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с разделом на помещения N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН для размещения магазинов в соответствии с представленным проектом - шифр: АП НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, выполненным ООО "Архпроект" (т. 1 л.д. 25).

Экспертом определены три варианта обустройства прохода в нежилое помещение площадью 413,3 кв. м, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 6, 8, 11, 12, 209, 274, 277, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценив представленные доказательства в порядке ст. 67 ГПК РФ, приняв в качестве относимого и допустимого доказательства экспертное заключение от 26 сентября 2025 г. N Э-47/08-2025 ООО "АМК-Оценка", суд пришел к выводу, что на момент приобретения в 2021 году ответчиком У. встроенно-пристроенного помещения N I общей площадью 1 099,3 кв. м, с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, вход в подвал НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, содержащий в себе Литер п/А, п/А1 площадью 413,0 кв. м принадлежащий истцу, через помещения первого этажа, принадлежащие ответчику, был демонтирован уже более 7 лет том назад. В связи с чем, суд пришел к выводу о том, что исковые требования Ч.А.Ф. не подлежат удовлетворению.

При этом суд принял во внимание, что согласно заключению эксперта, истец имеет возможность использовать свое нежилое помещение иным способом, кроме, как через помещения, принадлежащие ответчику. Доказательств тому, что установление сервитута, на принадлежащие ответчику нежилые помещения, в предложенном истцом варианте, обеспечит в последующем возможность использования Ч.А.Ф. своих помещений без обременения собственности ответчика, суду, в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Также, суд первой инстанции учел, что установление при таких обстоятельствах сервитута в отношении нежилых помещений ответчика повлечет за собой необоснованное ограничение прав ответчика как собственника нежилых помещений. При этом вопрос о срочности и возмездности сервитута не имеет существенного значения, поскольку правовым основанием для установления сервитута является объективная невозможность использования недвижимого имущества по его назначению без предоставления права ограниченного пользования соседним имуществом (сервитута).

Также суд отметил, что вход в подвал, принадлежащий истцу, через помещения первого этажа, принадлежащие ответчику, демонтирован за 7 лет до приобретения ответчиком У. права собственности на нежилые помещения, в которых ранее был лестничный марш. При этом, истец Ч.А.Ф. каких либо действий по оспариванию демонтажа лестничного марша, ведущего в подвал не предпринимал, как и не использовал принадлежащие ему помещения, как минимум с 2014 по 2023 год.

Суд также отказал в удовлетворении требований Ч.А.Ф. о взыскании с У. судебных расходов по делу - расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., расходов за услуги представителя в размере 50 000 руб., расходов за услуги почты России в размере 500 руб., расходов за услуги эксперта в размере 70000 руб. 00 коп., в связи с отсутствием оснований для удовлетворения основного требования истца.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно правовой позиции истца устранение препятствий в пользовании истцом нежилым помещением (подвалом) возможно единственным способом путем восстановления входа в подвал с первого этажа нежилого помещения ответчика путем установления сервитута.

Согласно статье 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (пункт 2).

Права всех собственников защищаются равным образом (пункт 4).

Статьей 209 ГК РФ определено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу разъяснений, приведенных в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Правила и порядок предоставления и установления сервитута содержатся в статьях 274 - 276 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В силу пункта 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Как следует из разъяснений, приведенных в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23 июня 2016 года N 1286-О, абзац второй пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащий условия, при которых может быть установлен сервитут, направлен на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. При этом и возможность установления сервитута как права ограниченного пользования соседним участком и пределы такого пользования должны определяться судами в рамках их дискреционных полномочий с учетом фактических обстоятельств конкретного дела, заслуживающих внимания доводов сторон, а также исходя из общеправового принципа справедливости.

В соответствии с пунктами 7 - 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 года, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием. При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон, сервитут должен быть, прежде всего, наименее обременительным для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Таким образом, сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника имущества. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления.

При установлении сервитута суд обязан установить отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости.

Вместе с тем, как следует из заключения экспертов от 26 сентября 2025 г. N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, выполненного ООО "АМК-Оценка", экспертом определены три варианта обустройства прохода в нежилое помещение площадью 413,3 кв. м, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащее истцу:

Вариант НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - восстановление прохода в подвал по аналогии с ранее существующим спуском в с первого этажа - в пом. 53 "Лестничная клетка" в техническом паспорте от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, (т. 1 л.д. 110-116), должно выполняться согласно проектной документации, разработанной специализированной организацией, имеющей допуск на проектные работы.

При данном варианте НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН обустройства прохода в подвал, существующим помещениям НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в составе нежилого помещения N IX кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащим ответчику, будет нанесен ущерб назначению. Дальнейшее функционирование помещения выдачи заказов магазина Wildberries - невозможно.

По варианту НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН обустройства прохода в подвал, определено, что в наружной стене подвала и в стенах под крыльцом входа в помещение N XI с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН выполнены проемы. Согласно представленных в материалах дела документов (договор купли-продажи от 27.07.2022 г.), собственниками нежилого помещения N XI площадью 193,1 кв. м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, являются ФИО7 и ФИО8 (долевая собственность, по ?).

Для обустройства по варианту НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН прохода в нежилое помещение площадью 413,3 кв. м, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (ранее Подвал НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в техническом паспорте от 19.08.1993 г), необходимо произвести выравнивание граней существующего проема НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и проема НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; выполнить проем шириной 0,8 м минимальной высотой 2,1 м со стороны левой торцевой части крыльца входа в пом. XI с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Высоту проема в торцевой части крыльца входа принять от низа существующего проема НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Указанная часть крыльца не является общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, т.к. крыльцо обслуживает только одно помещение в данном доме (пом. XI с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН).

Также указанное крыльцо не является несущим элементом здания жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; произвести усиление с обрамлением указанного проема в торцевой части крыльца входа в нежилое помещение XI с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Выбор конструктивного решения по усилению участка крыльца остается за проектной организацией.

Перед выполнением произвести выемку грунта и демонтаж части отмостки; выполнить наружную монолитную железобетонную лестницу шириной 900 мм с шириной ступеней 0,25 м высотой ступеней 0,22 м для спуска в подвал со стороны фасадной части, оборудованную козырьком и ограждением. Количество ступеней составляет - 6 шт. Ширина и высота ступеней может быть уменьшена. Перед выполнением произвести выемку грунта и демонтаж части отмостки; выполнить установку дверного заполнения во вновь образованный проем; сопутствующие работы.

При этом, эксперт полагает, что вариант N 2 устройства прохода в подвал будет являться наиболее целесообразным с точки зрения сохранения несущих конструкций здания (не затрагиваются несущие конструкции многоквартирного дома), отсутствием нанесения ущерба и сохранению функционального назначения помещений, входящих в состав нежилого помещения N IX кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, используемых по результатам осмотра по назначению.

Вариант N 2 прохода в подвал соответствует положениям к эвакуационным выходам из помещений подвального этажа, регламентированным в ст. 89 Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", эвакуационные выходы из помещений подвальных этажей следует предусматривать ведущими непосредственно наружу и обособленными от общих лестничных клеток здания.

Вариант N 2 оборудования прохода предполагает использование части земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома.

Вариант N 3 обустройства входа в подвал предусматривает необходимость: произвести демонтаж торцевого участка приямка существующего спуска в подвал со стороны дворового входа в помещение IX кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; выполнить наружную монолитную железобетонную лестницу шириной 900 мм с шириной ступеней 0,25 м высотой ступеней 0,22 м для спуска в подвал со стороны дворового фасада части, оборудованную козырьком и ограждением. Ширина и высота ступеней может быть уменьшена. Перед выполнением произвести выемку грунта и демонтаж части отмостки и площадки перед дворовым входом в помещение IX кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; произвести уширение путем демонтажа стен подвала существующего проема до величины 1,8 м с усилением металлическими конструкциям; выполнить установку дверного заполнения во вновь образованный проем; выполнить монтаж лестницы с уровня низа проема до низа подвала.

При данном варианте, пользование дворовым входом в помещение IX кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН будет невозможно (с фасадной части помещение оборудовано входами в количестве 3 шт.)

Оценивая заключение судебной экспертизы, анализируя соблюдение процессуального порядка ее проведения, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту экспертного заключения, его обоснованность и достоверность полученных выводов, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости и допустимости, оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы не имеется.

Доказательств, опровергающих выводы заключения судебной экспертизы, стороной истца не представлено. Ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы ввиду недостоверности и недопустимости данного заключения, сторонами не заявлялось.

Таким образом, применительно к вышеприведенным нормам материального права, правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, суд первой инстанции при установленных по делу обстоятельствах обоснованно отказал Ч.А.М. в избранном способе судебной защиты, поскольку совокупность условий для установления в пользу истца испрашиваемого без ограничения срока действия права ограниченного пользования (сервитута) в отношении нежилого помещения ответчика отсутствует, с чем оснований согласиться с доводами апелляционной жалобы заявителя у судебной коллегии не имеется.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, стороной истца не представлено доказательств наличия у истца объективной невозможности удовлетворения его потребностей иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования нежилым помещением на условиях неограниченного, круглосуточного доступа в спорное нежилое помещение не установлено, а само по себе желание истца требовать обеспечение к своему помещению (подвалу) доступа, не связано с тем правовым смыслом, который заложен в понятие сервитут, обстоятельств исключительности случая, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника имущества, не установлено.

Кроме того, установление при таких обстоятельствах сервитута в отношении нежилых помещений ответчика повлечет за собой необоснованное ограничение прав ответчика как собственника нежилых помещений.

Доказательств тому, что установление сервитута на принадлежащие ответчику нежилые помещения в предложенном истцом варианте обеспечит в последующем возможность использования истцом своих помещений без обременения собственности ответчика не представлено.

При этом вопрос о срочности и возмездности сервитута не имеет существенного значения, поскольку правовым основанием для установления сервитута является объективная невозможность использования недвижимого имущества по его назначению без предоставления права ограниченного пользования соседним имуществом (сервитута).

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал, что вход в подвал, принадлежащий истцу, через помещения первого этажа, принадлежащие ответчику, был демонтирован за 7 лет до приобретения ответчиком У. права собственности на нежилые помещения, в которых ранее был лестничный марш. При этом истец Ч.А.Ф. каких-либо действий по оспариванию демонтажа лестничного марша, ведущего в подвал не предпринимал, как и не использовал принадлежащие ему помещения, как минимум с 2014 по 2023 год.

Апеллянтом не приведено аргументов, ставящих под сомнение законность и обоснованность состоявшегося по делу судебного постановления, равно как и обстоятельств, не прошедших судебного исследования и нуждающихся в дополнительной проверке.

С учетом приведенных норм закона, суд первой инстанции при рассмотрении заявленных исковых требований обоснованно принял во внимание те доказательства, которые были представлены сторонами и не оспаривались ими при рассмотрении данного гражданского дела, и вынес законное и обоснованное решение.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что суд неправильно оценил имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия считает сомнительными, поскольку из содержания оспариваемого судебного акта следует, что судом первой инстанции с соблюдением требований ст. ст. 12, 55, 56, 195, ч. 1 ст. 196 ГПК РФ, в качестве доказательств, отвечающих ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, приняты во внимание представленные в материалы дела письменные доказательства в их совокупности, которым дана оценка согласно ст. 67 ГПК РФ.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически выражают несогласие истца с выводами суда, однако по существу их не опровергают, оснований к отмене или изменению решения не содержат, а потому, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, т.к. иная точка зрения на то, как должно быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены состоявшегося по настоящему делу решения.

Иных доводов, которые могли бы повлечь изменение или отмену судебного акта, указаний на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции, разрешая спор, правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовал и дал оценку представленным сторонами доказательствам по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принял решение, отвечающее нормам материального права, применяемого к спорным правоотношениям, при соблюдении требований процессуального законодательства.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 25 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ч.А.М. без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25.02.2026 года.