резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2026 года

Полный текст постановления изготовлен 10 июля 2026 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дегтярева Д.А., судей Копункина В.А., Ястремского Л.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Герасимовой Е.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании 07 июля 2026 года апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Байдакова Ярослава Юрьевича на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 01 апреля 2026 года по делу N А72-14294/2025 (судья Рыбалко И.В.)

по иску индивидуального предпринимателя Хасанова Фаниса Сагитгараевича (ОГРНИП: 324730000003328, ИНН: 732813180111) и индивидуального предпринимателя Чугунова Евгения Владимировича (ОГРНИП: 311732128500033, ИНН: 732191035902)

к индивидуальному предпринимателю Байдакову Ярославу Юрьевичу (ОГРНИП: 315732500000527, ИНН: 732592888760)

об установлении права ограниченного пользования (сервитута), определении порядка использования сервитута,

третьи лица: Управление Росреестра по Ульяновской области, Публично-правовая компания "Роскадастр", Отдел надзорной деятельности по г. Ульяновску ГУ МЧС России, Байдаков Юрий Вячеславович, ООО "Центральный универмаг", Администрация города Ульяновска, Общество с ограниченной ответственностью "Лита"

без участия представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства,

Хасанов Фанис Сагитгараевич, Чугунов Евгений Владимирович обратились в Ленинский районный суд г. Ульяновска с исковым заявлением к Байдакову Ярославу Юрьевичу об установлении права ограниченного пользования (сервитута) на помещение, определении порядка использования сервитута, установлении судебной неустойки.

Определением Ленинского районного суда города Ульяновска от 26.05.2025 исковое заявление принято к производству, привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора Управление Росреестра по Ульяновской области, Публично-правовая компания "Роскадастр", Отдел надзорной деятельности по г. Ульяновску ГУ МЧС России, Байдаков Юрий Вячеславович, ООО "Центральный универмаг".

Определением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 26.05.2025 заявление Хасанова Фаниса Сагитгараевича, Чугунова Евгения Владимировича о принятии обеспечительных мер оставлено без удовлетворения.

Определением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 18.06.2025 дело по иску Хасанова Фаниса Сагитгараевича, Чугунова Евгения Владимировича к Байдакову Ярославу Юрьевичу об установлении права ограниченного пользования (сервитута) на помещение, определении порядка использования сервитута направлено на рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 01 апреля 2026 года исковые требования удовлетворены частично.

Суд обязал индивидуального предпринимателя Байдакова Ярослава Юрьевича не чинить препятствий для постоянного свободного доступа индивидуального предпринимателя Хасанова Фаниса Сагитгараевича, индивидуального предпринимателя Чугунова Евгения Владимировича, иных лиц по их указанию в помещение N 102 площадью 32,8 кв. м согласно техническому паспорту, составленному УОГУП БТИ по состоянию на 31.05.2016, расположенное на третьем этаже нежилого здания торгового комплекса по адресу: Российская Федерация, Ульяновская область, город Ульяновск, ул. Гончарова, д. 21, и на лестницу, проходящую из помещения N 102 третьего этажа через помещения второго и первого этажей нежилого здания к выходу из здания, и не перекрывать дверной проем (проход) из помещения N 106 третьего этажа нежилого здания в помещение N 102 третьего этажа нежилого здания.

Суд также обязал индивидуального предпринимателя Байдакова Ярослава Юрьевича обеспечить после получения соответствующего обращения в установленном порядке доступ индивидуальному предпринимателю Хасанову Фанису Сагитгараевичу, индивидуальному предпринимателю Чугунову Евгению Владимировичу, иным уполномоченным лицам по их указанию к распределительным устройствам, узлам учета, запорной арматуре, иным элементам систем электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, пожарной сигнализации, пожаротушения, оповещения эвакуации и иных коммуникаций нежилого здания торгового комплекса по адресу: Российская Федерация, Ульяновская область, город Ульяновск, ул. Гончарова, д. 21, в части, относящейся к обеспечению нежилых помещений, принадлежащих Хасанову Фанису Сагитгараевичу и Чугунову Евгению Владимировичу.

В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

Ответчик (индивидуальный предприниматель Байдаков Ярослав Юрьевич) обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 01 апреля 2026 года по делу N А72-14294/2025.

Определением от 13 мая 2026 года апелляционная жалоба оставлена без движения, заявителю предложено в срок до 15 июня 2026 года устранить обстоятельства, послужившие основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2026 года апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 07 июля 2026 года.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ. Отзыв на жалобу не представлен.

Ответчиком при обращении с жалобой заявлено ходатайство о приобщении дополнительных доказательств: копия выписки из паспорта безопасности ТЦ "ЦУМ".

Согласно ч. 2 ст. 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Ходатайство ответчика о приобщении дополнительных доказательств мотивировано тем, что суд первой инстанции доказательство представить не предлагал, обстоятельства не выяснил.

Судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения ходатайства, поскольку в силу положений ст. ст. 9, 65 АПК РФ инициатива представления доказательств исходит от лиц, участвующих в деле, поскольку обязанность по доказыванию обстоятельств процессуальным законом возложена на стороны.

Также из положений ч. 3 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле.

Ответчик, располагая доказательством, исходя из презумпции добросовестного поведения (ст. 41 АПК РФ, ст. ст. 1, 10 ГК РФ), должен был раскрыть их наличие перед другими сторонами и представить в материалы дела. При таких обстоятельствах ходатайство о приобщении дополнительных доказательств суд апелляционной инстанции полагает необоснованными, документы возвращаются заявителю.

Также судебная коллегия отмечает следующее. Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены частично.

Истцы с апелляционной жалобой на решение суда в части отказа в удовлетворении иска не обращаются.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2020 года N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" указано, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Возражений относительно проверки только части судебного акта от сторон не поступило.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом, в городе Ульяновске Ульяновской области по адресу: ул. Гончарова, д. 21 расположено нежилое здание торгового комплекса, литеры А, А1, А2, А3, четырехэтажное, в том числе подвал, технический этаж, общей площадью 13 669,7 кв. м, год постройки - 1970.

Здание расположено в границах земельного участка общей площадью 6962 кв. м, кадастровый номер 73:24:041802:639, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под торговым комплексом, по адресу: Ульяновская обл., г. Ульяновск, ул. Гончарова.

Помещения в здании торгового комплекса имеют разных собственников.

Помещения площадью 111,9 кв. м с кадастровым номером 73:24:041802:686, расположенные на третьем и втором этажах здания, литера А, номера на поэтажном плане согласно техническому паспорту, составленному УОГУП БТИ по состоянию на 31.05.2016, пом.2 этажа N 148,149,151, пом. 3 этажа N 102-104, принадлежат на праве собственности Байдакову Ярославу Юрьевичу, о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись о государственной регистрации права от 19.06.2024.

Также Байдакову Ярославу Юрьевичу принадлежат на праве собственности помещения площадью 2082,8 кв. м с кадастровым номером 73:24:041802:985, расположенные на третьем этаже здания, литера А, номера на поэтажном плане согласно техническому паспорту, составленному УОГУП БТИ по состоянию на 31.05.2016, пом. 3 этажа N 13, 78, 79, 81, 82, 92-96, 97-101 (запись о регистрации права от 19.06.2024).

Помещения площадью 777,4 кв. м с кадастровым номером 73:24:041802:685, расположенные на третьем этаже здания, литера А, номера на поэтажном плане согласно техническому паспорту, составленному УОГУП БТИ по состоянию на 31.05.2016, пом. 3 этажа N 105-120, принадлежат на праве общей долевой собственности Хасанову Фанису Сагитгареевичу (1/2 доля в праве) и Чугунову Евгению Владимировичу (1/2 доля в праве), о чем в Едином государственном реестре недвижимости совершены соответствующие записи о государственной регистрации права от 15.05.2024.

Помещения на первом, втором этажах и подвале нежилого здания торгового комплекса, литера А, по адресу: Ульяновская обл., г. Ульяновск, ул. Гончарова, д. 21, принадлежат на праве собственности Байдакову Ярославу Юрьевичу и Байдакову Юрию Вячеславовичу (третьему лицу).

Третий этаж здания является техническим этажом, согласно материалам инвентарного дела ранее использовался для размещения технических служб, бытовых и подсобных помещений.

Помещения площадью 777,4 кв. м с кадастровым номером 73:24:041802:685, расположенные на третьем этаже здания, литера А, принадлежащие Хасанову Ф.С. и Чугунов Е.В., имеют два выхода.

Первый выход - из помещения N 106 в помещение N 102 и на лестницу, ведущую на первый этаж и далее на улицу; на указанную лестницу можно попасть и через помещение N 103, принадлежащее ответчику, а в него - из помещений N 110 и N 116, принадлежащих истцам.

Второй выход - из помещения N 110 на крышу смежной двухэтажной литеры А2; на крыше литеры А2 истцами возведен навес, проложен проход к пожарной лестнице, спускающейся с крыши литеры А2 по тыльному фасаду здания, а также к лицевому фасаду литеры А2 снаружи пристроен лифт до уровня земли; второй выход, согласно материалам инвентарного дела на здание торгового комплекса, представленного БТИ по запросу суда, указывается на поэтажных планах начиная с 2016 года, ранее данный выход отсутствовал, лифт согласно пояснениям истцов возведен прежним собственником помещений в 2019-2020 г. г.; согласно ответу Администрации города Ульяновска, представленному 05.02.2026 в материалы дела, Администрацией города Ульяновска разрешений на реконструкцию помещений (в том числе сооружение лифта) здания ЦУМа в 2019-2020 г. г., равно как и разрешений на ввод в эксплуатацию реконструированных помещений по адресу г. Ульяновск, ул. Гончарова, д. 21, не выдавалось

Обратившись в суд с настоящим иском Хасанов Ф.С. и Чугунов Е.В. в исковом заявлении указывали, что после приобретения права собственности на смежные помещения третьего этажа Байдаков Я.Ю. перекрыл проход истцам и иным лицам, в том числе сотрудникам истцов, из принадлежащих им нежилых помещений в помещение N 103 третьего этажа (принадлежит ответчику) и помещение N 102 третьего этажа, право собственности на которое также зарегистрировано за ответчиком, а также к расположенной в помещении N 102 лестнице, ведущей вниз в помещения второго и первого этажей, а также на улицу, поскольку данная лестница имеет выходы наружу на уровне второго и первого этажей. Тем самым, по мнению истцов, ответчик лишил их возможности пользоваться общим имуществом здания, а также нарушил условия Соглашения о порядке владения и пользования местами общего пользования, заключенного между предыдущими собственниками помещений в здании торгового центра - ООО "Центральный универмаг" и Агафоновым С.А.

Истцы просили установить право ограниченного пользования (сервитута) на помещение N 103 площадью 8,6 кв. м (согласно копии поэтажного плана нежилого помещения), право прохода через помещение N 102 площадью 32,8 кв. м (согласно копии поэтажного плана нежилого помещения), принадлежащие ответчику, а также право беспрепятственного доступа к коммуникациям, эвакуационным лестницам, примыкающим к помещениям, принадлежащим истцам, расположенным по адресу: Ульяновская обл., г. Ульяновск, Ленинский р-н, ул. Гончарова, д. 21; установить право ограниченного пользования (сервитут) в отношении системы пожаротушения здания, внутреннего пожарного водовода, пожарной сигнализации, системы оповещения эвакуации и управления эвакуации людей, системы дымоудаления; определить порядок использования сервитута с указанием конкретных условий в виде постоянного свободного доступа и нечинения препятствий и ограничений, необходимых для его осуществления. Также истец просит установить судебную неустойку (астрент) на случай неисполнения ответчиком судебного акта в течение 7 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу в размере 35 000 руб. за каждый день неисполнения.

Согласно ст. 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Из смысла ст. 274 Гражданского кодекса РФ следует, что установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающей недвижимости.

Правила о сервитуте применяются и к иным объектам недвижимого имущества - зданиям, сооружениям, помещениям.

В настоящем случае истцы имеют иную возможность обеспечить доступ в свои помещения, нежели посредством сервитута. Следовательно, установление сервитута в данном случае не является необходимым, истцы вправе использовать иной способ защиты своих прав.

Как разъяснено в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Исходя из обстоятельств дела и сложившихся между сторонами правоотношений, судом первой инстанции установлено следующее.

Как предусмотрено ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

При этом доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса (ст. 251 Гражданского кодекса РФ).

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии со ст. 259.1 Гражданского кодекса РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Состав общего имущества может быть определен в соответствии с законом.

Собственник недвижимой вещи вправе получать информацию о любых решениях, принятых общим собранием собственников недвижимых вещей, от лиц, на которых в силу закона или решения общего собрания собственников возложены обязанности по хранению такой информации.

Положения параграфа 1 настоящей главы применяются к отношениям собственников недвижимых вещей по поводу принадлежащего им общего имущества, если иное не предусмотрено настоящей статьей и статьями 259.2 - 259.4 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 259.2 ГК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом.

Доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Собственник недвижимой вещи не вправе также совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Сделки, совершенные с нарушением положений настоящего пункта, ничтожны.

Каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом (п. 1 ст. 259.3 Гражданского кодекса РФ).

Недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону (п. 5 ст. 259.3 Гражданского кодекса РФ).

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, приобретя право собственности на нежилые помещения площадью 777,4 кв. м с кадастровым номером 73:24:041802:685 на третьем (техническом) этаже здания торгового комплекса, истцы в силу закона также приобрели право собственности на общее имущество в здании торгового комплекса по адресу: г. Ульяновск, ул. Гончарова, д. 21, литера А, необходимое для пользования своими помещениями и пропорционально своей доле в праве собственности, независимо от государственной регистрации права собственности на такое имущество за ответчиком или третьим лицом.

Следовательно, истцы вправе получить доступ к общей лестнице, расположенной в данной части здания торгового комплекса. Доступ к общей лестнице и помещению N 102, которое также является общим имуществом, поскольку через него и соответствующие общие помещения второго и первого этажей проходит лестница, истцы могут осуществлять через дверной проем (проход), расположенный между помещением N 102 и помещением N 106, принадлежим истцам.

При таких обстоятельствах установление сервитута истцам не требуется, их права на беспрепятственный доступ в принадлежащие им помещения третьего этажа может быть обеспечен путем обязания сособственника здания (ответчика по делу) не чинить истцам препятствий для постоянного свободного доступа самих истцов, а также иных лиц по их указанию, в помещение N 102 площадью 32,8 кв. м, расположенное на третьем этаже нежилого здания торгового комплекса, и на лестницу, проходящую из помещения N 102 третьего этажа через помещения второго и первого этажей нежилого здания к выходу из здания, и обязания сособственника здания не перекрывать дверной проем (проход) из помещения N 106 третьего этажа нежилого здания в помещение N 102 третьего этажа.

Аналогичным образом истцы вправе иметь доступ к общим коммуникациям нежилого здания торгового комплекса в части, необходимой для эксплуатации принадлежащих истцам помещений.

Такое право может быть обеспечено путем обязания сособственника (ответчика по делу) обеспечить доступ после получения соответствующего обращения в установленном порядке истцам либо иным уполномоченным лицам по их указанию к распределительным устройствам, узлам учета, запорной арматуре, иным элементам систем электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, пожарной сигнализации, пожаротушения, оповещения эвакуации и иных коммуникаций нежилого здания торгового комплекса в части, относящейся к обеспечению нежилых помещений, принадлежащих истцам.

Данное право принадлежит истцам независимо от того, признает или не признает ответчик за собой какие-либо обязательства, вытекающие из Соглашения о порядке владения и пользования местами общего пользования, заключенного между предыдущими собственниками помещений в здании торгового центра - ООО "Центральный универмаг" и Агафоновым С.А.

В данной части суд отмечал, что Байдаков Я.Ю. приобрел нежилые помещения в спорном здании у ООО "Центральный универмаг" по договору купли-продажи, то есть универсальным правопреемником ООО "Центральный универмаг" Байдаков Я.Ю. не является; к Соглашению о порядке владения и пользования местами общего пользования Байдаков Я.Ю. не присоединялся, прав и обязанностей по указанному Соглашению на себя не принимал. Следовательно, Байдаков Я.Ю. не является стороной Соглашения о порядке владения и пользования местами общего пользования, которое заключалось как Приложение к договору купли-продажи от 28.11.2016 между ООО "Центральный универмаг" и Агафоновым С.А. (впоследствии Агафонов С.А. продал свои помещения истцам).

Таким образом, правоотношения сторон по поводу общего имущества регулируются вышеприведенными положениями действующего законодательства.

С учетом изложенного, суд первой инстанции счел необходимым внести правовую определенность в отношения сторон и удовлетворить предъявленные исковые требования Хасанова Ф.С. и Чугунова Е.В. частично.

Истцы также просили установить судебную неустойку (астрент) на случай неисполнения ответчиком судебного акта в течение 7 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу в размере 35 000 руб. за каждый день неисполнения.

В соответствии с п. 1 ст. 308.3 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя.

Также подобная норма установлена ч. 4 ст. 174 АПК РФ, согласно которой арбитражный суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, в размере, определяемом арбитражным судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Таким образом, судебная неустойка может быть назначена, если судебным актом на ответчика возлагается обязанность по совершению определенных действий.

В настоящем случае такие обязанности на ответчика не возлагаются, ответчик обязан воздержаться от определенных действий: не перекрывать существующий дверной проем (проход), не препятствовать доступу к общему имуществу, коммуникациям, и, наоборот, из общих помещений в помещения истцов.

При таких обстоятельствах требование о присуждении судебной неустойки арбитражным судом оставлено без удовлетворения, выводы суда в указанной части истцами не обжалуются.

В апелляционной жалобе заявитель выразил несогласие с выводами суда, просил отменить обжалуемое решение в части удовлетворенных исковых требований и принять по делу новый судебный акт: в удовлетворении исковых требований ИП Хасанова Ф.С. и ИП Чугунова Е.В. отказать полностью.

Как полагает заявитель, арбитражный суд самостоятельно переквалифицировал требования.

Суд не установил надлежащим образом наличие у истцов вещного права на помещение N 102 и лестницу. Между тем ст. 304 ГК РФ предоставляет защиту собственнику, а также лицу, владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором. Вывод суда о возникновении у истцов соответствующего права на спорный объект в силу ст. 259.1 ГК РФ сделан без надлежащего исследования обстоятельств формирования объекта и его функционального назначения, что свидетельствует о неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела (п. 1 ч. 1 ст. 270 АПК РФ) и о несоответствии выводов суда обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ).

Как полагает заявитель жалобы, помещение N 102 площадью 32,8 кв. м является самостоятельным объектом недвижимости с кадастровым номером 73:24:041802:686; право индивидуальной собственности ответчика зарегистрировано в ЕГРН (запись от 19.06.2024). В соответствии со ст. 141.4 ГК РФ и ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ помещение признается самостоятельным объектом недвижимости только при условии его изолированности и обособленности от иных помещений в здании. Сам факт постановки помещения N 102 на государственный кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта юридически удостоверяет его изолированность от помещений истцов и иных собственников здания. Длительное существование объекта в этом статусе без оспаривания подтверждает, что он не рассматривался в качестве общего имущества ни при формировании, ни в последующей эксплуатации здания.

Функциональный критерий применительно к спорной лестнице также не соблюден. Согласно ст. 259.1 ГК РФ общим является имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей собственников при создании недвижимых вещей. Спорная лестница не обеспечивает самостоятельного доступа истцов к их помещениям и не используется ими напрямую: доступ к ней возможен исключительно через помещение N 102, целиком принадлежащее ответчику. Физически лестница расположена внутри частного помещения ответчика, а не в пространстве общего пользования здания. Это исключает ее квалификацию как общего имущества, предназначенного для обслуживания нескольких самостоятельных объектов, и подтверждает, что требование истцов по своей правовой природе является требованием о предоставлении ограниченного права пользования чужим недвижимым имуществом, подлежащим рассмотрению по правилам о сервитуте, в установлении которого суд правомерно отказал. Сам по себе факт использования лестницы в качестве эвакуационного пути не определяет ее правовой режим и не превращает частное помещение в общее имущество при отсутствии самостоятельного доступа к нему иных собственников.

Помимо этого, суд не установил функциональный круг лиц, которым реально служит спорная лестница в ее фактическом использовании, и не исследовал, обслуживает ли она помещения иных собственников здания, помимо ответчика. Без установления этого обстоятельства невозможно квалифицировать имущество как "общее" по смыслу ст. 259.1 ГК РФ, поскольку самим понятием "общее имущество" предполагается наличие нескольких собственников, для чьих общих потребностей данное имущество фактически используется.

На объекте действует паспорт безопасности торгового объекта, разработанный и согласованный в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 19.10.2017 N 1273 (ред. от 04.03.2026) с территориальными органами ФСБ России, Росгвардии и МЧС России. Паспорт безопасности устанавливает обязательный контрольно-пропускной режим и ограничения доступа на объект.

Решение, предписывающее "постоянный свободный доступ" неограниченного круга лиц, в том числе "иных лиц по указанию истцов", делает невозможным одновременное соблюдение судебного акта и обязательных федеральных требований безопасности, установленных Федеральным законом от 06.03.2006 N 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и ПП РФ N 1273.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Доводы заявителя о том, что суд самостоятельно изменил требования, несостоятельны.

Арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", далее - Постановление N 46).

Задача суда при рассмотрении дел состоит в определении условий применения соответствующей нормы, исходя из направленности правового интереса истца и предмета иска, сообразно принципу "Jura novit curia" ("Суд знает законы"), закрепленному в части 2 статьи 65, части 1 статьи 168 АПК РФ, пункте 36 Постановления N 46 и пунктах 1, 9, 79, 100, 106 Постановления N 25.

В абзаце 3 пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда кодекса Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что принимая решение, суд в силу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Доводы заявителя о несогласии с выводами суда первой инстанции в части квалификации назначения помещения как общего судебной коллегией отклоняются.

В соответствии со статьей 259.3 ГК РФ каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом (пункт 1).

Статьями 289, 290 ГК РФ закреплено право участника общей долевой собственности на долю в общем имуществе здания, к которому относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктами 2 - 4, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление Пленума N 64) при рассмотрении данной категории споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы и иные помещения и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Выводы суда первой инстанции о том, что общая лестница и помещение N 102 являются общим имуществом, поскольку через него и соответствующие общие помещения второго и первого этажей проходит лестница, истцы могут осуществлять через дверной проем (проход), расположенный между помещением N 102 и помещением N 106, принадлежим истцам, основаны на верной оценке имеющихся в деле доказательств, ответчик контрдоказательств не представил.

В статье 2 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (далее - Закон N 123-ФЗ) установлены основные понятия, в соответствии с которыми эвакуационный выход - это выход, ведущий на путь эвакуации, непосредственно наружу или в безопасную зону, а эвакуационный путь (путь эвакуации) - это путь движения и (или) перемещения людей, ведущий непосредственно наружу или в безопасную зону, удовлетворяющий требованиям безопасной эвакуации людей при пожаре.

Согласно статье 53 Закона N 123-ФЗ, каждое здание или сооружение должно иметь объемно-планировочное решение и конструктивное исполнение эвакуационных путей, обеспечивающие безопасную эвакуацию людей при пожаре; для обеспечения безопасной эвакуации людей должны быть установлены необходимое количество, размеры и соответствующее конструктивное исполнение эвакуационных путей и эвакуационных выходов, а также обеспечено беспрепятственное движение людей по эвакуационным путям и через эвакуационные выходы.

В соответствии с пунктом 4.2.7 приказа МЧС России от 19.03.2020 N 194 "Об утверждении свода правил СП 1.13130 "Системы противопожарной защиты; эвакуационные пути и выходы" не менее двух эвакуационных выходов должны иметь помещения, предназначенные для одновременного пребывания 50 и более человек.

Пунктом 4.2.10 приказа МЧС России от 19.03.2020 N 194 указано, что не менее двух эвакуационных выходов должны иметь этажи зданий с численностью 50 и более человек на этаже.

Ссылка заявителя жалобы на то, что решение суда не учитывает паспорт безопасности торгового объекта, несостоятельна, выписка из паспорта безопасности не приобщена к материалам дела на основании ч. 2 ст. 268 АПК РФ.

Материалы дела не содержат доказательства того, что действия ответчика по препятствию доступа лиц через помещение N 102 соответствуют паспорту безопасности, требования безопасности не могут противоречить требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ и приказу МЧС России от 19.03.2020 N 194, которыми установлена необходимость наличия не менее двух эвакуационных выходов.

Суд апелляционной инстанции считает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направленными на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Несогласие заявителя жалобы с выводами арбитражного суда само по себе не свидетельствует о незаконности судебного акта и не является основанием для его отмены.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

При обращении с апелляционной жалобой заявитель оплатил государственную пошлину 10 000 рублей. Поскольку в удовлетворении жалобы было отказано, судебные расходы по оплате госпошлины в соответствии со ст. ст. 110, 271 АПК РФ следует отнести на ее заявителя.

руководствуясь статьями 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 01 апреля 2026 года по делу N А72-14294/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа с направлением кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.